房地產(chǎn)登記檔案房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)登記檔案 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 武漢市住房保障和房屋管理局 戚天倫 房地產(chǎn)登記檔案 房地產(chǎn)登記檔案 什么是房地產(chǎn)登記檔案 第一 章 如何管理房地產(chǎn)登記檔案 第二 章 如何利用房地產(chǎn)登記檔案 第三 章 第一章 概論 一 定義 二 關(guān)系 三 作用 四 特點 一、定義 檔案 房地產(chǎn)檔案 房地產(chǎn)登記檔案 房地產(chǎn)登記檔案 （以下簡稱登記檔案）是房地產(chǎn)檔案的一種。是指登記機構(gòu)在房地產(chǎn)物權(quán)登記活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種形式的歷史記錄。它反映了房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的情況，是城市房地產(chǎn)物權(quán)登記工作的真實記載和重要依據(jù)。 登記檔案 廣義 登記薄 登記材料 狹義 原始登記 材料 教材所稱登記檔案是指廣義的登記檔案 房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，可以采用 電子介質(zhì) ，也可以采用 紙介質(zhì) ，是房屋登記機構(gòu)制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當?shù)怯浀氖马?，并可以公開查詢的特定簿冊。 登記薄 登記材料是申請登記的 原始資料 與登記機構(gòu) 內(nèi)部審核文件 的統(tǒng)稱，是物權(quán)確認過程中直接形成的原始資料，具體包含有：申請物權(quán)登記的證明資料、物權(quán)審核的過程及結(jié)論資料、繕發(fā)證的過程及結(jié)果記錄、與登記相關(guān)的其他資料。 登記 材料 二、關(guān)系 （一）登記檔案由 登記簿和登記材料構(gòu)成 登記薄 登記材料 登記檔案 （二）登記簿和登記材料既有相同之處，又有區(qū)別。 1、 形成的主體相同 2、 兩者都具有憑證作用 相同之處 1、 在記載內(nèi)容上，登記材料所涵蓋的內(nèi)容遠遠大于登記簿。 2、 在利用上，登記簿的公開性遠遠大于登記材料。 不同之處 三、作用 為物權(quán)確認提供重要依據(jù)，是房地產(chǎn)登記的全程工具。 維護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 為加快城市建設(shè)提供信息服務(wù)。 維護正常的金融秩序和社會穩(wěn)定 。 四、特點 專業(yè)性 動態(tài)性 真實性 完整性 價值性 法律性 第二章 登記檔案的管理 一、 管理內(nèi)容和職責 二、登記薄的管理 三、登記材料的管理 一、管理內(nèi)容和職責 生成 立卷 歸檔 鑒定 保管 異動 利用 職責 依法管理 依職管理 人員管理 二、登記簿的管理 （一）形成者和管理者 （二）建立 （三）內(nèi)容 （四）異動 （五）歸檔 （六）保管 （一）登記簿的形成者和管理者 形成者和管理者均為 房屋登記機構(gòu) （二）登記簿的建立 1、法律依據(jù) 2、建立方法 3、建立要求 1、建立登記薄的法律依據(jù)： 物權(quán)法 房屋登記辦法 房屋登記簿管理試行辦法 2、建立方法 電子登記簿的建立：在登記系統(tǒng)內(nèi)完成，并有備份。 紙質(zhì)登記簿的建立：以房屋編號為順序建立，對于每個編號的房屋，分別以簿頁記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法應(yīng)當?shù)怯浀氖马?，將這些簿頁按房屋編號的順序連綴裝訂。 3、建立要求 房屋登記簿應(yīng)按照房屋基本單元建立，并有唯一的房屋編號，房屋分割、合并時應(yīng)重新編號。 建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，應(yīng)在房屋初始登記時單獨記載，建立登記簿，并與建筑區(qū)劃內(nèi)房屋基本單元的登記簿形成關(guān)聯(lián)。 登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)能夠轉(zhuǎn)化為唯一、確定的紙介質(zhì)形式；采用紙介質(zhì)的，應(yīng)采用活頁等方便增頁和編訂的方式編制，注明目錄和頁碼。 記載登記簿時應(yīng)保證登記簿內(nèi)容的 真實性、完整性和有效性。 （三）登記簿的記載內(nèi)容 1 房屋自然狀況 2 房屋權(quán)利狀況 3 補換證記錄 4 限制情況 5 其他狀況 （四）登記簿的異動 在辦理相關(guān)登記事項時登記審核完畢后的記載登記簿環(huán)節(jié)，由系統(tǒng)自動生成。 電子登記簿的異動 是按登簿內(nèi)容用增頁等方式記載，注明目錄和頁碼，并將增頁歸并到已建立的紙質(zhì)簿冊中。 紙質(zhì)登記簿的異動 （五）登記簿的歸檔 邏輯歸檔：登記官記載完畢，一經(jīng)確認，即為電子登記簿邏輯歸檔。 物理歸檔：定期備份到可脫機保存的載體上向登記機構(gòu)的檔案部門移交。 電子登記薄 紙質(zhì)登記簿入冊即為歸檔。 紙質(zhì)登記薄 （六） 登記簿的保管 登記機構(gòu)永久保存 三、登記材料的管理 （一）生成 （二）立卷 （三）編號 （四）庫房 （五）保管 （六）期限 （一）生成 登記材料包括 種類齊全 材料完整 內(nèi)容準確 形式規(guī)范 1、申請人申請登記時提交的材料 2、登記機構(gòu)工作中形成的文件材料 （二）立卷 1、 即時立卷歸檔 2、一宗一卷 3、 立卷責任人 （三）登記材料編號 按丘編號法 分類 流水編號法 （四）庫房管理 檔案架 (柜 )的排放與編號要求 檔案排列要求 編制檔案存放位臵索引 實行檔案代卷卡制度 （五）保管要求 1、工作人員維護登記材料完成與安全。 2、在保管工作中貫徹“以防為主，防治結(jié)合”的思想。 3、貫徹保護重點照顧一般的原則。 4、要把登記材料的保管工作貫徹到各個環(huán)節(jié)中。 （六）保管期限 根據(jù)房地產(chǎn)登記檔案的作用，登記材料的保管期限一般來講都應(yīng)該做到 長期 或 永久保存。 期限 定期 短期 15年以下 長期 15至 50年 永久 第三章 登記檔案的利用 一、利用的法律依據(jù)和意義 二、登記簿的利用 三、登記材料的利用 一、利用的法律依據(jù)和意義 物權(quán)法 房屋登記辦法 城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法 房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法 房屋登記簿管理試行辦法 登記檔案利用的意義 保護人民群眾財產(chǎn)利益 保證房地產(chǎn)行政管理工作正常開展 促進城市建設(shè)發(fā)展 協(xié)助公檢法部門辦案，維護社會穩(wěn)定 二、登記簿的利用 1、 提供利用電子登記簿觸摸屏查詢。 2、 出具物權(quán)證明。 3、 咨詢服務(wù)。 4、 為實現(xiàn)跨地區(qū)房屋登記信息聯(lián)網(wǎng)、建立全國個人住房信息系統(tǒng)查詢，提供應(yīng)用。 利用的形式 1、 范圍要求 2、 手續(xù)要求 3、 方法要求 利用的要求 登記薄利用的范圍要求 （一）個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況。 （二）權(quán)利人提供身份證明材料、利害關(guān)系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關(guān)系人的材料等，可以查詢、復制該房屋登記簿上的相關(guān)信息。 登記薄利用的手續(xù)要求 查詢房屋權(quán)屬登記信息，應(yīng)填寫 房屋權(quán)屬登記信息查詢申請表 ，明確房屋坐落（室號、部位）或權(quán)屬證書編號，以及需要查詢的事項，并出具查詢?nèi)说纳矸葑C明或單位法人資格證明 。 登記薄利用的方法要求 房屋登記簿的利用，應(yīng)當在登記機關(guān)設(shè)定的場所內(nèi)進行。 對符合規(guī)定的查詢申請，申請人可通過查詢編號自行在電子觸摸屏上查詢。 對于需要出具有關(guān)查詢證明的，應(yīng)當由登記機關(guān)指定專人負責接待，并根據(jù)查詢需求摘錄或打印查詢結(jié)果。 三、登記材料的利用 提供利用登記材料原件。提供利用登記材料復制本。 根據(jù)登記材料內(nèi)容編寫參考資料提供利用。 利用的形式 1、 范圍要求 2、 手續(xù)要求 3、 方法要求 利用的要求 登記材料利用的范圍要求 房屋權(quán)利人或其委托人。 房屋繼承人、受贈人和受遺贈人。 國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)管部門。 公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)。 仲裁事項、訴訟案件的當事人。 登記材料利用的手續(xù)要求 （一）房屋權(quán)利人應(yīng)提交其權(quán)利憑證； （二）繼承人、受贈人和受遺贈人應(yīng)當提交發(fā)生繼承、贈與和受遺贈事實的證明材料； （三）國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀檢監(jiān)察部門、證券監(jiān)管部門應(yīng)當提交本單位出具的查詢證明以及執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件； （四）公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)應(yīng)當提交本單位出具的查詢證明、當事人申請公證或仲裁的證明，以及執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件； （五）仲裁、訴訟案件的當事人應(yīng)當提交仲裁機構(gòu)或者審判機關(guān)受理案件的證明，受理的案件須與當事人所申請查詢的事項直接相關(guān)； （六）涉及本法第九條規(guī)定情形的，應(yīng)當提交國家安全、軍事等機關(guān)同意查詢的證明。 委托查詢的，除按上述規(guī)定提交材料外，受托人還應(yīng)當提交載明查詢事項的授權(quán)委托書和本人身份證明 登記材料利用的方法要求 組織閱覽 外借 制發(fā)復制本 咨詢服務(wù) 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)概述 第一章 分七章分別介紹七個子系統(tǒng) 第二至八章 信息安全和系統(tǒng)實施 第九章 第一章 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)概述 一、定義 二、背景 三、進程 四、意義 五、架構(gòu) 一、定義 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是以計算機信息技術(shù)為基礎(chǔ)，滿足房地產(chǎn)開發(fā)、測繪、交易和登記等業(yè)務(wù)管理需要，并實現(xiàn)以上業(yè)務(wù)的信息采集、管理、統(tǒng)計和發(fā)布的信息系統(tǒng)。 一個基礎(chǔ)：計算機信息技術(shù) 四大業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)、測繪、交易、登記 四大功能：信息采集、管理、統(tǒng)計、發(fā)布 二、背景 傳統(tǒng) 房地產(chǎn)市場 信息 管理 模式存在的問題： 透明。 統(tǒng)一。 易信息無法及時更新。 法準確評估房地產(chǎn)市場形勢，影響市場調(diào)控政策的準確性。 三、進程 長春 住建部聽取系統(tǒng)建設(shè)情況 1月報批， 4月發(fā)布， 10月 1日起施行 北京 專家評審 送審稿評審 上海 ,啟動編制工作 2008年 2007年 2006年 2005年 福州 90個城市工作座談會 2009年 四、意義 1、有利于房地產(chǎn)市場管理的規(guī)范化與標準化。 2、有利于增強交易透明度，加強市場監(jiān)管。 3、有利于提高信息服務(wù)水平，提升管理部門的服務(wù)能級。 4、有利于輔助政府科學決策，增強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力。 五、架構(gòu) 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 七個子系統(tǒng) 五大類數(shù)據(jù) 三個層次 統(tǒng)計分析與信息發(fā)布子系統(tǒng) 項目管理子系統(tǒng) 從業(yè)主體管理子系統(tǒng) 新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng) 測繪及成果管理子系統(tǒng) 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng) 從業(yè)主體數(shù)據(jù) 業(yè)務(wù)數(shù)據(jù) 登記管理子系統(tǒng) 發(fā)布數(shù)據(jù) 三個層次 統(tǒng)計分析與信息發(fā)布 新建商品房網(wǎng)上備案 存量房網(wǎng)上備案 從業(yè)主體管理 項目管理 測繪及成果管理 登記管理 第三層 :決策支持層 第二層 :業(yè)務(wù)管理層 第一層 :基礎(chǔ)服務(wù)層 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 發(fā)布數(shù)據(jù) 業(yè)務(wù)數(shù)據(jù) 從業(yè)主體數(shù)據(jù) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1 從業(yè)主體管理子系統(tǒng) 2 項目管理子系統(tǒng) 3 測繪及成果管理子系統(tǒng) 4 新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng) 5 存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng) 6 登記管理子系統(tǒng) 7 統(tǒng)計分析與信息發(fā)布子系統(tǒng) 第二章 房地產(chǎn)市場主體管理子系統(tǒng) 一、房地產(chǎn)市場主體的分類 二、從業(yè)主體的定義和分類 三、從業(yè)主體管理子系統(tǒng)的功能 一、房地產(chǎn)市場主體的分類 房地產(chǎn)市場主體 管理主體 房地產(chǎn)管理部門 權(quán)屬主體 房屋、土地的權(quán)利人 從業(yè)主體 房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員 二、從業(yè)主體的定義和分類 從業(yè)主體是指從事房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)從業(yè)人員 。 從業(yè)主體 房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)從業(yè)人員 三、從業(yè)主體管理子系統(tǒng)的功能 房地產(chǎn)企業(yè) 資質(zhì)變更 資質(zhì)申請 注銷 合并 變更 設(shè)立 從業(yè)人員 變更 上崗培訓 /考試 誠信記錄 撤銷 變動 注冊 房地產(chǎn)企業(yè)管理 1. 基本信息管理 2. 內(nèi)部人員管理 3. 企業(yè)信息申報 4. 誠信行為管理 5. 查詢統(tǒng)計 從業(yè)主體管理 子系統(tǒng) 從業(yè)人員管理 1. 人員信息管理 2. 變動管理 3. 資質(zhì)管理 4. 誠信行為管理 5. 查詢統(tǒng)計 第三章 項目管理子系統(tǒng) 一、概述 項目管理子系統(tǒng)主要是對新建商品房銷售項目的市場信息化管理系統(tǒng)，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行市場銷售項目進行備案、監(jiān)督、管理的過程。 二、項目管理子系統(tǒng)的功能 項目建設(shè)過程管理 1. 建設(shè)用地取得過程管理 2. 拆遷管理 3. 建設(shè)進度申報 項目管理 子系統(tǒng) 預(yù)售許可管理 1. 預(yù)售申請、預(yù)售審批 2. 預(yù)售許可證注銷 3. 預(yù)售許可證變更 4. 預(yù)售許可證跟蹤 實現(xiàn)項目建設(shè)過程的管理 建設(shè)進度申報 相關(guān)部門出具的報告、意見、批文。 對建設(shè)用地的申請人和申請材料進行嚴格的審查。 對審核的過程進行有效的監(jiān)督和控制， 拆遷進度 建設(shè)用地取得過程 對原有建筑的拆除以及對原有建筑中住戶的妥善安置。 對拆遷過程中的拆遷企業(yè)、拆遷人、補償辦法以及拆遷的期限范圍進行有效的監(jiān)督和控制。 及時地掌握建設(shè)用地的實際利用情況，把握項目建設(shè)的具體進展。 對掌握城市建設(shè)的總體情況，調(diào)控房地產(chǎn)市場提供必要的依據(jù)。 預(yù)售許可證 管理 許可 注銷 變更 跟蹤 申請 打印 預(yù)售 許可證 第四章 測繪及成果管理子系統(tǒng) 一、概述 測繪及成果管理子系統(tǒng)是負責房地產(chǎn)基礎(chǔ)物理數(shù)據(jù)的采集、管理和更新維護，為各應(yīng)用系統(tǒng)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)的信息管理系統(tǒng)。 “ 測管分離 ” 的原則： 屬調(diào)查、內(nèi)業(yè)和外業(yè)測繪。 據(jù)審核、入庫和變更 二、功能 成果管理 測繪管理 1、 測繪機構(gòu)管理 2、 測繪項目事務(wù)管理 3、 成果數(shù)據(jù)管理 4、 成果管理 模塊 1、 房地產(chǎn)測繪 2、 地籍修測 測繪管理 模塊 幾個術(shù)語和代號的概念 1、物理數(shù)據(jù)：物理數(shù)據(jù)是指描述宗地、幢及戶的自然特征的數(shù)據(jù)，包括物理圖形數(shù)據(jù)和物理屬性數(shù)據(jù) 2、樓盤表 :樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)等其它相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。 3、 地 圖 瀏 覽 圖 層 管 理 圖屬查詢及定位 自動生成測繪報告和附圖 第五章 新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng) 一、概述 新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)是進行房屋 網(wǎng)上公開發(fā)售、實時簽約、簽約信息實時發(fā)布 和 備案 的信息管理系統(tǒng)。 ： 新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)的作用 1、網(wǎng)上公開發(fā)售 2、實時簽約 3、簽約信息發(fā)布 4、簽約備案 二、功能 合同 合同制定 銷售管理 合同跟蹤 合同撤銷 合同簽訂 銷售表 限制銷售 可售 預(yù)定 已售 已登記 實際層 室號 4 401 402 403 404 3 301 302 303 304 2 201 202 203 204 1 101 102 103 104 第六章 存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng) 一、概述 存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)是進行存量房網(wǎng)上 委托、掛牌和簽約 的信息管理系統(tǒng)。 核心 簽約 委托 掛牌 二、經(jīng)紀機構(gòu)備案 經(jīng)紀機構(gòu)備案功能要求 備案 年檢 變更 注銷 經(jīng)紀機構(gòu)備案流程 申請 收件 審核 備案 三、存量房買賣合同網(wǎng)上備案 存量房買賣合同備案功能要求 掛牌委托 合同備案 合同監(jiān)督 存量房買賣合同網(wǎng)上備案流程 經(jīng)紀合同備案 一 經(jīng)紀機構(gòu)掛牌 二 買賣合同簽約 三 第七章 登記管理子系統(tǒng) 一、概述 登記管理子系統(tǒng)是在 樓盤表