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百貨商店選址調(diào)查與商圈分析有關人口數(shù)和家庭人口之組成,可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項目包括:1常住人口數(shù)2家庭及構成 3人口密度4教育程度5從事行業(yè)6自然增加率7社會增加率8家庭人均收人9白天流動人口數(shù)10年齡構成1家庭年支出及支出結構現(xiàn)就一些主要項目分述如下:1家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括:人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配,會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高,則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭,購物追求時尚化、個性化、少量化;而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女),則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如,老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等;而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。2人口密度一個地區(qū)的人口密度,可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高,則選址商店的規(guī)模可相應擴大。要計算一個地區(qū)的白天人口,即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學的人口數(shù),減去到外地上班、上學的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū),應分析其消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。人口密度高的地區(qū),到商業(yè)設施之間的距離近,可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低,且顧客光臨的次數(shù)也少。3客流量一般在評估地理條件時,應認真測定經(jīng)過該地點行人的流量,這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為:各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車乘客人數(shù)若減少,又無新的交通工具替代的情況下,商圈人口也會減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結構,可了解不同年齡顧客的需求。一般而言,調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如:居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場所、學校、醫(yī)院等,乃白天人口集結之場所,也就是人口聚集地區(qū)?;疖囌?、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結點,也是人口聚集之處。體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。4購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的,因此,商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初,就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法,抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析,這2000戶居民中,人均收入在月千元左右的約占50,5001000元的占 20,10001500元的占20,人均月收入500元以下的10;人均月收入2000元以上的約占10。由此說明,該地區(qū)居民大都系工薪族家庭,屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時,應以處于青年和中年層顧客,社會經(jīng)濟地位較高,可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。商圈分析的內(nèi)容和步驟一.商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎,一般而言,商圈形態(tài)可分為以下幾種:商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū),其特色為商圈大,流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多,至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定,便利性、親切感、家庭用品購買率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外食人口多、消費水準較高等?;旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色,屬多元化的消費習性。二.商圈的確定對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外,一般用信用證和支票購物,可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況,國內(nèi)可以通過售后服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料,進而劃定商圈。但是對于一家尚未設立的連鎖店鋪而言,由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料,當然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設定的考慮時,可以針對設店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關連性的因素為出發(fā)點,并配合每天人口的流動情形,深入探討該地區(qū)人口集中的原因,以及其流動的范圍,以此作為基本資料來從事商圈的設定。尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè),其商圍的設定并不像一般小型商店是徒步商圈,可能顧客會利用各種交通工具前來,因此其商圈乃屬于特性商圈,所以對于設店地區(qū)內(nèi)工作、學習的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設、公共交通等均要加以觀察,并配合各有關的調(diào)查資料,運用趨勢分析以進行商圈設定。三商圈分析的內(nèi)容與步驟商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成:(1)人口規(guī)模及特征:人口總量和密度;年齡分布;平均教育水平;擁有住房的居民百分比;總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;職業(yè)分布;人口變化趨勢,以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。(2)勞動力保障:管理層的學歷、工資水平;管理培訓人員的學歷、工資水平;普通員工的學歷與工資水平。(3)供貨來源:運輸成本;運輸與供貨時間;制造商和批發(fā)商數(shù)目;可獲得性與可靠性。(4)促銷:媒體的可獲得性與傳達頻率;成本與經(jīng)費情況。(5)經(jīng)濟情況:主導產(chǎn)業(yè);多角化程度;項目增長;免除經(jīng)濟和季節(jié)性波動的自由度。(6)競爭情況:現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風格、經(jīng)營商品、服務對象;所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析;競爭的短期與長期變動;飽和程度。(7)商店區(qū)位的可獲得性:區(qū)位的類型與數(shù)目;交通運輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結狀況、搬運狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量;自建與租借店鋪的機會大??;城市規(guī)劃;規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應避免開店;成本。(8)法規(guī):稅收;執(zhí)照;營業(yè)限制;最低工資法;規(guī)劃限制o(9)其它:租金;投資的最高金額;必要的停車條件等下面對上述內(nèi)容作一具體分析。 先看人口特征分析。關于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計等資料中獲知。可從商業(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。再看競爭分析。在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素:現(xiàn)有商店的數(shù)量,現(xiàn)有商店的規(guī)模分布,新店開張率,所有商店的優(yōu)勢與弱點,短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務;商店過多的商圈,有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務,以致每家商店都得不到相應的投資回報;一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量,飽和指數(shù)可由公式求得。IRSCRERF式中 IRS商業(yè)圈的零售飽和指數(shù);C商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目;RE商圈內(nèi)消費者人均零售支出; RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。假設在商國內(nèi)有10萬個家庭,每周在食品中支出25元人民幣,共有15個店鋪在商國內(nèi),共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為IRS10000025144000¥1736這一數(shù)字越大,則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低;該數(shù)字越小,則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中,應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。第三是對商圈內(nèi)經(jīng)濟狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟很好,居民收入穩(wěn)定增長,則零售市場也會增長;如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化,則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應波動;如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè),則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應影響,商店營業(yè)額也會相應受影響,因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。商圈

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