偉業(yè)大連沿海國(guó)際中心項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案120p.doc

偉業(yè)大連沿海國(guó)際中心項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案120p 極速式暴利營(yíng)銷(xiāo)+逼迫式開(kāi)盤(pán)8個(gè)月15個(gè)億沿海要在大連來(lái)一次大地震第一部分、市場(chǎng)篇第二部分、策劃推廣篇第三部分、銷(xiāo)售策略篇第四部分、營(yíng)銷(xiāo)管理篇第五部分、商務(wù)標(biāo)篇總目錄CATALOG第一部分、市場(chǎng)篇 一、城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì) 二、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、高端市場(chǎng)分析 四、星海灣住宅市場(chǎng)分析 五、市場(chǎng)小結(jié)大連概況被評(píng)為旅游城市、宜居城市、花園城市旅游城市98年榮獲中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市稱(chēng)號(hào)。 宜居城市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒,夏無(wú)酷署,四季分明。 花園城市素有“花園城市”的稱(chēng)號(hào)，聯(lián)合國(guó)環(huán)境署評(píng)選為最適合人居全球環(huán)境500佳城市大連是東北地區(qū)唯一的出?？凇?大連市地處中國(guó)東北遼東半島最南端。 東瀕黃海,西臨渤海,南與山東半島隔海相望,北依遼闊的東北平原，是東北、華北、華東的海上門(mén)戶(hù)。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)處于第一城市集團(tuán)xx年大連市GDP達(dá)到3005億元，排名全國(guó)第88位，xx年中國(guó)內(nèi)地城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，排名第99位。 大連東北三省重要的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易城市、東北三省少有的宜居城市城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)國(guó)家政策支持大連的快速發(fā)展充分利用東北地區(qū)現(xiàn)有港口條件和優(yōu)勢(shì)，把大連建成東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心。 （國(guó)務(wù)院文件）溫家寶主持國(guó)務(wù)院振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定信心、再接再厲、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興。 胡錦濤會(huì)見(jiàn)普京將推動(dòng)中俄在振興東北方面合作xx年月日國(guó)家主席胡錦濤在德國(guó)海利根達(dá)姆會(huì)見(jiàn)了俄羅斯總統(tǒng)普京時(shí)表示中方將推動(dòng)中俄在振興東北老工業(yè)基地和開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)東及東西伯利亞地區(qū)方面早日開(kāi)展合作，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展；中方將就能源、科技、人文等領(lǐng)域的合作同俄方加強(qiáng)聯(lián)系和溝通。 東北老工業(yè)基地的振興為大連的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)沈陽(yáng)大連區(qū)域經(jīng)濟(jì)大連是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重點(diǎn)城市環(huán)渤海地區(qū)以京津兩個(gè)直轄市為中心，大連、青島、煙臺(tái)、秦皇島等沿海開(kāi)放城市為扇面，以沈陽(yáng)、太原、石家莊、濟(jì)南、呼和浩特等城市為區(qū)域支點(diǎn)，中國(guó)北方最重要的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)際交往和外項(xiàng)型、多功能的密集的城市群落。 秦皇島園林式生態(tài)型現(xiàn)代化海濱城市大連東北亞國(guó)際航運(yùn)中心；浪漫之都威海制造業(yè)發(fā)達(dá)的生態(tài)海濱旅游城市，中韓經(jīng)貿(mào)前沿門(mén)戶(hù)青島國(guó)際性港口城市和國(guó)際性海濱旅游城市煙臺(tái)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)以及東亞地區(qū)國(guó)際性港城、商城、旅游城唐山資源原材料基地；河北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊大連秦皇島園林式生態(tài)型現(xiàn)代化海濱城市大連東北亞國(guó)際航運(yùn)中心；浪漫之都威海制造業(yè)發(fā)達(dá)的生態(tài)海濱旅游城市，中韓經(jīng)貿(mào)前沿門(mén)戶(hù)青島國(guó)際性港口城市和國(guó)際性海濱旅游城市煙臺(tái)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)以及東亞地區(qū)國(guó)際性港城、商城、旅游城唐山資源原材料基地；河北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊大連雙核城市更多發(fā)展機(jī)遇遼寧省內(nèi)，隨著交通條件不斷優(yōu)化，沈大城市經(jīng)濟(jì)帶出現(xiàn)，大連與沈陽(yáng)成為雙核城市，城市化進(jìn)程將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展、雙核城市發(fā)展戰(zhàn)略使大連在東北三省的經(jīng)濟(jì)地位更加突出城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)131產(chǎn)業(yè)格局制造業(yè)高新技術(shù)金融業(yè)金融業(yè)、物流業(yè)大連市政府在規(guī)劃中提出“形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造等三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“131”產(chǎn)業(yè)格局。 在新產(chǎn)業(yè)格局的指導(dǎo)下，大連對(duì)高新技術(shù)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)等進(jìn)行了新的部署，同時(shí)增加部署了、金融中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等城市功能組團(tuán)。 大連新的產(chǎn)業(yè)格局，促進(jìn)城市各功能區(qū)域的分化、發(fā)展城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)三大園區(qū)高新技術(shù)園區(qū):1991年月經(jīng)中國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū):是1984年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，于同年正式動(dòng)工興建的第一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。 至1999年底，大連開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)引進(jìn)外資項(xiàng)目1310個(gè)，合同金額100.38億美元。 至1999年底，有30多家著名的跨國(guó)公司，財(cái)團(tuán)投資開(kāi)發(fā)區(qū)。 07年3月英特爾在大連投資建設(shè)亞洲第一個(gè)芯片工廠，標(biāo)志著英特爾核心技術(shù)的對(duì)外轉(zhuǎn)移。 金融中心區(qū):星海灣金融中心區(qū)占地2.4平方公里，廣場(chǎng)綠地1平方公里，招商項(xiàng)目用地1.4平方公里。 共規(guī)劃20個(gè)大的招商項(xiàng)目，總建筑面積約500萬(wàn)平方米。 “國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地”大連軟件園位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基地內(nèi)。 目前，東大阿爾派公司、用友軟件集團(tuán)、大工領(lǐng)先集團(tuán)等10余家軟件公司及千余名軟件工程師已進(jìn)駐軟件園。 大連城市功能細(xì)分，使大連發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變城由產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的城市，城市國(guó)際化氛圍更為突出城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)9月底，作為國(guó)際非官方最高級(jí)經(jīng)濟(jì)會(huì)議的世界經(jīng)濟(jì)論壇組織在北京宣布，xx年9月6日至8日舉辦的“世界經(jīng)濟(jì)論壇成長(zhǎng)峰會(huì)全球成長(zhǎng)型企業(yè)年會(huì)”，即被稱(chēng)為“中國(guó)夏季達(dá)沃斯”的承辦城市是中國(guó)大連。 這是我市有史以來(lái)申辦成功的最重要的國(guó)際會(huì)議。 ?xx中國(guó)夏季達(dá)沃斯選址大連國(guó)際性機(jī)會(huì)越來(lái)越多，進(jìn)而加快了大連與國(guó)際接軌的步伐城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)?xx大連召開(kāi)第八屆亞太城市首腦會(huì)議亞太城市首腦會(huì)議每?jī)赡昱e行一次，一九九四年由日本福岡市發(fā)起，共有亞太地區(qū)十三個(gè)國(guó)家的二十六個(gè)城市作為其會(huì)員城市，中國(guó)會(huì)員城市有上海、廣州、大連和烏魯木齊四個(gè)城市，大會(huì)主要通過(guò)各會(huì)員城市進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流及討論，解決城市發(fā)展中所面臨的各類(lèi)問(wèn)題，對(duì)亞太城市的不斷發(fā)展起到積極促進(jìn)作用大連會(huì)展經(jīng)濟(jì)大連是中國(guó)會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的城市之一以1996年7月星海會(huì)展中心投入使用為標(biāo)志，大連經(jīng)貿(mào)展覽才開(kāi)始形成規(guī)模。 xx年，全年舉辦展會(huì)119個(gè)，其中2萬(wàn)平方米以上的展覽項(xiàng)目13個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的10.9；展覽面積87.8萬(wàn)平方米；參展企業(yè)18525家，其中70個(gè)國(guó)家的海外企業(yè)1326家；參觀人數(shù)475萬(wàn)人次。 xx年會(huì)展中心的全年使用率達(dá)70%。 大連已與13個(gè)國(guó)家和地區(qū)的40家展覽公司和商會(huì)、協(xié)會(huì)建立了業(yè)務(wù)聯(lián)系。 近幾年大連組織或承辦的第17次亞洲海員高峰會(huì)議、東亞六城市經(jīng)濟(jì)人會(huì)議、第三屆中日律師交流大會(huì)、APEC第三次高官會(huì)議、第四屆世界華人保險(xiǎn)大會(huì)、xx夏季達(dá)沃斯等國(guó)際性會(huì)議對(duì)大連的對(duì)外開(kāi)放和擴(kuò)大對(duì)外影響具有重要意義。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展完善了城市的功能，成為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器。 城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主逐步發(fā)展，為大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的動(dòng)力，加之旅游、環(huán)境、港口、會(huì)展等優(yōu)勢(shì)，加快了大連成為東北三省的國(guó)際化大都市的腳步，也進(jìn)而促進(jìn)了大連向東北亞重要的金融貿(mào)易中心的發(fā)展。 小結(jié)國(guó)家大力支持大連的發(fā)展與沈陽(yáng)形成雙核城市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中地位更突出新的產(chǎn)業(yè)格局，促進(jìn)城市各功能區(qū)域的分化、發(fā)展城市功能細(xì)分，漸顯國(guó)際化氛圍參與國(guó)際性活動(dòng)的機(jī)會(huì)越來(lái)越多大連是東北地區(qū)唯一出?？冢辉u(píng)為旅游城市、宜居城市、花園城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于全國(guó)第一城市集團(tuán)。 城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)土地供應(yīng)量分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，土地供應(yīng)量逐步減小，政府對(duì)土地資源的控制與使用更為謹(jǐn)慎房地產(chǎn)投資情況分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資逐步理性，市內(nèi)四區(qū)投資比重逐步下降推動(dòng)了市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的拉升大連市整體住宅價(jià)格分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體住宅市場(chǎng)價(jià)格自05年后，大幅上漲；市內(nèi)四區(qū)住宅價(jià)格05年后穩(wěn)步上揚(yáng)市內(nèi)四區(qū)價(jià)格增幅07年06年相比，有一定程度的下降，反映出整體上市內(nèi)四區(qū)住宅市場(chǎng)更加成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)將穩(wěn)步發(fā)展。 大連市整體住宅土地供應(yīng)與消化情況?06商品房銷(xiāo)售面積628.8萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售面積570.2萬(wàn)平方米?07年，成交住宅總面積達(dá)457.09萬(wàn)平方米，成交住宅總金額達(dá)128.76億元左右?大連住宅市場(chǎng)尚有一定存量待消化住宅土地供應(yīng)總量減小，住宅產(chǎn)品市場(chǎng)缺口逐步顯現(xiàn)住宅土地供應(yīng)量（公頃）大連市土地儲(chǔ)備交易中心280363.570100xx00400xxxxxx00600800570457.09大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析大連市整體住宅市場(chǎng)客戶(hù)構(gòu)成大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析大連市房地產(chǎn)客群構(gòu)成比例，大連本市居民外來(lái)客群211大連本市居民65%東北三省30%外籍人士5%?低收入者?大型制造業(yè)職員（船廠等）?港口物流工人?第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)者（商業(yè)、服務(wù)業(yè)）?產(chǎn)業(yè)區(qū)工人（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園）?教師、醫(yī)生、政府職工?開(kāi)發(fā)區(qū)年輕工人?開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)管理層?東北地區(qū)政府職員?東北地區(qū)的高收入者?東北亞外籍人士?東北亞投資客（注本市居民并非大連原駐居民，是指用大連戶(hù)籍的人) 11、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。 22、05年后，整體市場(chǎng)價(jià)格增幅提速，07年后價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。 33、土地供應(yīng)量逐年減少，市內(nèi)四區(qū)成為稀缺資源。 44、大連整體市場(chǎng)構(gòu)成主要有三部分組成以本市人口居多，其次是東北三省，存在少量東北亞外籍人士。 房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析xx年住宅市場(chǎng)展望xx年住宅市場(chǎng)整體相對(duì)供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足問(wèn)題依然存在住宅市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁并略有增長(zhǎng)價(jià)格呈雙位數(shù)增長(zhǎng)，住宅價(jià)格漲幅將在10%-20%之間多層及別墅將成為稀缺產(chǎn)品高端市場(chǎng)產(chǎn)品情況【單價(jià)8000元/平米以上】?市場(chǎng)處于迅速發(fā)展階段?xx-xx年年共消化4364套，平均每年1091套，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中xx年增幅達(dá)到238%?市場(chǎng)成交主要集中在中山區(qū)和沙河口區(qū)大連高端住宅市場(chǎng)分析【單價(jià)12000元/平米以上】?市場(chǎng)處于起步階段?xx-xx年年共消化218套，xx年快速增長(zhǎng)，成交156套?市場(chǎng)成交主要集中在中山區(qū)沙河口區(qū)、西崗區(qū)【總價(jià)200萬(wàn)以上產(chǎn)品】?xx-xx年共消化1138套，總建筑面積為33.8萬(wàn)平米?主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)?中山區(qū)近4年共成交412套，占總量36%?沙河口區(qū)近4年共成交641套，占總量56%高端公寓市場(chǎng)綜合分析 1、目前市場(chǎng)中銷(xiāo)售型公寓項(xiàng)目主要包括三類(lèi)精裝公寓、商住公寓、酒店式公寓 2、在售高端項(xiàng)目主要分布在中山路沿線與星海廣場(chǎng) 3、市場(chǎng)供應(yīng)中，各類(lèi)型項(xiàng)目戶(hù)型以大尺度戶(hù)型為主 4、各類(lèi)型項(xiàng)目均提供精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000元/平米以上 5、市場(chǎng)中由酒店集團(tuán)管理，并提供全面高檔服務(wù)的僅百年匯項(xiàng)目，其他各項(xiàng)目提供的服務(wù)功能相對(duì)普通 6、位于星海廣場(chǎng)板塊的大連明珠項(xiàng)目售價(jià)最高，百年匯銷(xiāo)售速度較快，反映出客戶(hù)對(duì)區(qū)域升值潛力的樂(lè)觀預(yù)期 7、總體而言，小戶(hù)型產(chǎn)品，由于總價(jià)低、投資價(jià)值高，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)小，因此市場(chǎng)表現(xiàn)普遍較好。 大戶(hù)型項(xiàng)目星海灣區(qū)域表現(xiàn)較好。 大連高端住宅市場(chǎng)分析星海灣廣場(chǎng)，中心面積4.5萬(wàn)，總占地172萬(wàn)平方米，亞洲最大的廣場(chǎng)。 ?星海灣概況星海灣高端住宅市場(chǎng)分析國(guó)際會(huì)展中心xx年，全年舉辦展會(huì)119個(gè)，其中2萬(wàn)平方米以上的展覽項(xiàng)目13個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的10.9；展覽面積87.8萬(wàn)平方米；參展企業(yè)18525家，其中70個(gè)國(guó)家的海外企業(yè)1326家；參觀人數(shù)475萬(wàn)人次。 國(guó)際金融商務(wù)區(qū)星海灣金融商務(wù)區(qū)，以期貨業(yè)為龍頭，輔之以為金融業(yè)提供通訊、信息、商務(wù)、會(huì)議、酒店、公寓、休閑娛樂(lè)等商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施等可提供24小時(shí)服務(wù)的金融生態(tài)環(huán)境和特殊優(yōu)惠政策，04年7月，大連期貨廣場(chǎng)正式啟動(dòng)，（現(xiàn)已銷(xiāo)售公寓和寫(xiě)字間接近90%）。 xx年8月，證券大廈、石油大廈、信托大廈、金融大廈和保險(xiǎn)大廈5個(gè)大型公建項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)入用地掛牌程序，xx年星海灣金融商務(wù)區(qū)正式啟動(dòng)10個(gè)項(xiàng)目，其中包括5個(gè)五星級(jí)酒店和5個(gè)寫(xiě)字樓星海廣場(chǎng)由旅游經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代金融、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)價(jià)值體系初顯雛形。 大連明珠金?；▓@壹品星海二期星海國(guó)寶星海假日星海陽(yáng)光世紀(jì)經(jīng)典百年匯二期東方星海星海灣一號(hào)百年匯一期壹品星海一期本案?項(xiàng)目分布星海灣高端住宅市場(chǎng)分析?東方星海?項(xiàng)目地址?總占地1.7萬(wàn)?總建筑面積7.9萬(wàn)?綠化率?總套數(shù)800多套?建筑形式2棟30層精裝公寓?面積區(qū)間40-150?主力戶(hù)型面積70一居?開(kāi)發(fā)商大連飛通房屋開(kāi)發(fā)有限公司?銷(xiāo)售均價(jià)16000元/?（起價(jià)14100元/，最高價(jià)19000元/）?銷(xiāo)售率未開(kāi)盤(pán)點(diǎn)評(píng)本案目前為星海廣場(chǎng)唯一在售小戶(hù)型項(xiàng)目。 總價(jià)在80-100萬(wàn)之間的小戶(hù)型公寓，包括所有軟裝修，具有很高的性?xún)r(jià)比星海灣高端住宅市場(chǎng)分析在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析?大連明珠?項(xiàng)目地址星海廣場(chǎng)西側(cè)?總占地6.885公頃?總建筑面積21萬(wàn)?綠化率50?總套數(shù)800戶(hù)?建筑形式9棟高塔?面積區(qū)間160-570?精裝修標(biāo)準(zhǔn)3500元/平米?物業(yè)費(fèi)3.5元/月/?開(kāi)發(fā)商大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司?銷(xiāo)售均價(jià)18000元/最高價(jià)25000元/?銷(xiāo)售率90%?銷(xiāo)售面積18.9萬(wàn)在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析點(diǎn)評(píng)此項(xiàng)目為在大連知名豪宅，屬于大連豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目，07年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)領(lǐng)頭羊，22年時(shí)間銷(xiāo)售18個(gè)億。 目前進(jìn)入掃尾階段，可售房源50套左右，且剩余房源均為無(wú)海洋景觀產(chǎn)品。 已售90%，都為大戶(hù)型，與本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 星海灣高端住宅市場(chǎng)分析大連高端住宅市場(chǎng)分析?星海灣一號(hào)?項(xiàng)目地址沙河口區(qū)星海廣場(chǎng)?總占地12.6萬(wàn)平方米?總建筑面積24萬(wàn)平方米?綠化率40%?總套數(shù)未定?建筑形式多層洋房聯(lián)排別墅?面積區(qū)間200-600?裝修標(biāo)準(zhǔn)未定?物業(yè)費(fèi)未定?銷(xiāo)售均價(jià)30000元/點(diǎn)評(píng)未來(lái)星海灣豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目，也是未來(lái)大連豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目。 以超五星級(jí)君悅酒店為核心，集住宅，商業(yè)于一體的地標(biāo)建筑群，將成為大連高端物業(yè)的新標(biāo)桿物業(yè)形態(tài)以低密度為主，除三棟高層，其它均不高于五層，分 一、 二、三線海景，面積基本集中在200600區(qū)間，預(yù)計(jì)上半年進(jìn)入銷(xiāo)售階段。 在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 1、建筑特點(diǎn)多為板式高層建筑，建筑風(fēng)格以歐式(星海國(guó)寶大連明珠)和現(xiàn)代風(fēng)格(壹品星海星海陽(yáng)光)為主； 2、市場(chǎng)供給本區(qū)域現(xiàn)約有527651，3211套的住宅產(chǎn)品(本項(xiàng)目除外)屬于待售和規(guī)劃狀態(tài)，其中07年1-9月進(jìn)入市場(chǎng)的產(chǎn)品約2/3左右，即354751，2145套住宅； 3、價(jià)格走勢(shì)03-05年以年20%的幅度上漲，06年上漲幅度將約為10%，07年后上漲幅度約為年10%以上； 4、去化率分析凡景觀、朝向較好的項(xiàng)目均有良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，相反則較差； 5、銷(xiāo)售周期已售完項(xiàng)目均價(jià)高于10000元/如星海國(guó)寶銷(xiāo)售周期為4.5年；百年匯二期均價(jià)14000元/，06年10月20日開(kāi)盤(pán)，16個(gè)月總銷(xiāo)售率為99%；大連明珠均價(jià)18000元/，21個(gè)月銷(xiāo)售率為90%，呈現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)與銷(xiāo)售周期成正比。 6、客戶(hù)特點(diǎn)本區(qū)域?yàn)橘?gòu)買(mǎi)主體，占60%-70%，其中70%以自主兼投資為主，有少數(shù)為純投資客戶(hù)；有部分其他區(qū)域的自住型客戶(hù)，主要集中在高性?xún)r(jià)比的小戶(hù)型項(xiàng)目。 綜合分析大連高端住宅市場(chǎng)分析北京07年商品房供應(yīng)量為1928.4萬(wàn)平方米，成交量為1927萬(wàn)平方米。 大連07年成交住宅總面積達(dá)457.09萬(wàn)平方米，成交住宅總金額達(dá)128.76億元大連房地產(chǎn)市場(chǎng)年去化量是北京的1/4大連高端項(xiàng)目的年銷(xiāo)額，僅為北京高端項(xiàng)目年銷(xiāo)額的1/507年北京國(guó)奧村、泛海國(guó)際、星河灣三個(gè)項(xiàng)目的總銷(xiāo)額118.6億，而大連07年市場(chǎng)住宅類(lèi)總金額僅128.76億元結(jié)論要在88個(gè)月的時(shí)間銷(xiāo)售15個(gè)億極其艱難 一、SWOT分析 二、項(xiàng)目主力客群分析及定位 三、項(xiàng)目推廣策略第二部分、策略篇SWOT分析市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)口碑良好，市場(chǎng)認(rèn)可度高；巨大的升值潛力成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)通路廣泛；海景及廣場(chǎng)等稀缺資源對(duì)東北市場(chǎng)乃至山西、內(nèi)蒙、京津等地具有持久而有效的吸引力；政策政府給予區(qū)域定位為“國(guó)際金融商務(wù)中心”，在資金和政策上雙重傾斜，發(fā)展空間廣闊；優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)區(qū)位擁有星海灣區(qū)域海景、廣場(chǎng)等天然稀缺資源；便利的交通，良好的空氣質(zhì)量；會(huì)展旅游休閑、餐飲等配套齊全；產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)的多形式產(chǎn)品；明確的產(chǎn)品市場(chǎng)定位；健康、智能、科技理念的高品質(zhì)住宅；劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位濕度鹽度較高，易對(duì)建筑立面和家具造成腐蝕重大節(jié)日、旅游旺季噪音干擾，交通擁堵；產(chǎn)品受政策影響，戶(hù)型面積設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求之間存在差異；部分產(chǎn)品由于會(huì)展二期遮擋，采光不足，并缺乏景觀資源；市場(chǎng)高于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格將增加推廣成本及周期；客群層面較多、賣(mài)點(diǎn)整合推廣難度大；異地推廣成本較大；多樣化、不同定位的產(chǎn)品形式共存且部分產(chǎn)品體量偏小易形成市場(chǎng)形象推廣的模糊；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目的同質(zhì)化；小結(jié)機(jī)會(huì)大于威脅，優(yōu)勢(shì)突出劣勢(shì)規(guī)避樹(shù)立高端形象，通過(guò)與酒店配套的共享互動(dòng)，提高產(chǎn)品的附加值。 項(xiàng)目核心價(jià)值梳理區(qū)域價(jià)值星海廣場(chǎng)自然景觀在東北亞的不可復(fù)制性；區(qū)域居住和商務(wù)氛圍日益成熟，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使本區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值及增值潛力高于其他區(qū)域的同類(lèi)產(chǎn)品；產(chǎn)品價(jià)值除去高檔項(xiàng)目項(xiàng)目本身所具備的優(yōu)良傳統(tǒng)之外，五星級(jí)萬(wàn)豪酒店的大配套更是大幅度的提升了本案的居住與投資品質(zhì)。 ；品牌價(jià)值先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和建筑品質(zhì)打造的項(xiàng)目品牌；成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成功作品塑造的企業(yè)品牌；星海灣新價(jià)值地標(biāo)我們項(xiàng)目的市場(chǎng)定位中心板塊?外地客戶(hù)在50%以上（主要為東北客戶(hù)）?在售項(xiàng)目中小戶(hù)型產(chǎn)品占較大比例，投資客戶(hù)比例較高?本地自住客戶(hù)主要為私營(yíng)業(yè)主及周邊公司白領(lǐng)軟件園板塊?本地客戶(hù)占較大比例?長(zhǎng)期居住為主?本地客戶(hù)主要為周邊高校教師、軟件園高級(jí)員工星海廣場(chǎng)板塊?50%以上外地客戶(hù)（東北客戶(hù)為主），40%左右本地客戶(hù)，少量外籍客戶(hù)?居住、度假為主，少量投資?本地客戶(hù)多從事貿(mào)易、投資類(lèi)行業(yè)南部沿海板塊?帝柏灣項(xiàng)目中50%以上外地客戶(hù)（東北客戶(hù)為主），海天瀛洲客戶(hù)以本地客戶(hù)為主?長(zhǎng)期居住為主?本地客戶(hù)多從事貿(mào)易、貨運(yùn)類(lèi)行業(yè)東港板塊?50%以上為外地客戶(hù)（東北客戶(hù)為主），少量日韓籍外地客戶(hù)?置業(yè)目的主要為自住兼投資?本地客戶(hù)為企業(yè)高級(jí)員工、私營(yíng)業(yè)主或政府職員山景區(qū)板塊?本地客戶(hù)整體超過(guò)70%，外地客戶(hù)在尚品南山項(xiàng)目中比較集中（主要為東北客戶(hù)）?長(zhǎng)期居住為主，少量投資?本地客戶(hù)周邊企業(yè)高級(jí)員工、大外教師、貿(mào)易及貨運(yùn)類(lèi)私營(yíng)業(yè)主?高端客群板塊分布客群分析及定位客群分析及定位【基本屬性】土生土長(zhǎng)的大連人，具備北方人及東北人的性格特征，這部分人群經(jīng)歷了大連城市變化，在區(qū)域認(rèn)知上形成了固有的情節(jié)，在住房消費(fèi)方面相對(duì)保守。 【客戶(hù)類(lèi)型】大連本地居民高級(jí)白領(lǐng)官員生意人高端客群屬性分析外地居民【基本屬性】高端住宅的外地客戶(hù)中包括兩種情況，一種是定居在大連而無(wú)大連戶(hù)口的人群；另一種情況是雖在大連置業(yè)，但居住時(shí)間是以中短期為主。 客戶(hù)主要集中在東北地區(qū)，其中尤以東北十市的客戶(hù)更多。 【客戶(hù)類(lèi)型】貿(mào)易、金融行業(yè)領(lǐng)袖東北、內(nèi)蒙暴富階層外企高層產(chǎn)業(yè)移民【基本屬性】沒(méi)有固有的城市區(qū)域認(rèn)知基礎(chǔ)，由于大連城市迅速發(fā)展以及產(chǎn)經(jīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，因?yàn)楣ぷ餍枰ň哟筮B城市。 大連經(jīng)濟(jì)的奔騰會(huì)帶動(dòng)更多產(chǎn)業(yè)移民的進(jìn)入，促進(jìn)了這部分客群規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。 【客戶(hù)類(lèi)型】高知、高技術(shù)商務(wù)人士日、韓海歸人士CEO大連東北三省東北亞大連為主、涵概東北、輻射東北亞偉業(yè)認(rèn)為，就整個(gè)本土化的范圍而言，能夠消費(fèi)本項(xiàng)目的人群是廣泛的。 主要大連的本埠及外地人，東北三省經(jīng)常性到大連進(jìn)行洽談合作的商務(wù)人士，以及常住大連的日韓人士。 本土化人群的構(gòu)成客群分析及定位挖掘星海灣新價(jià)值地標(biāo)的重大利益點(diǎn)對(duì)于本案土地市場(chǎng)價(jià)值的論證推廣策略利益點(diǎn)11對(duì)土地價(jià)值的尊重，體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任！大連的銀邊金角，我們沒(méi)有理由在這塊土地上制造平庸。 而星海灣新價(jià)值地標(biāo)這一全新運(yùn)營(yíng)理念，契合了開(kāi)發(fā)企業(yè)以推動(dòng)城市和諧發(fā)展為己任的“責(zé)任地產(chǎn)”理念，將給這一塊富于傳奇的土地帶來(lái)新的振奮，全效發(fā)揮出本地塊的潛在價(jià)值！推廣策略利益點(diǎn)2成為新標(biāo)桿，開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值提升！星海灣新價(jià)值地標(biāo)的全新理念、城市核心的傳奇寶地，我們以此將成為城市的標(biāo)桿型建筑群。 做為一個(gè)長(zhǎng)線運(yùn)作的綜合項(xiàng)目，這無(wú)疑將有利于中長(zhǎng)期的贏利增長(zhǎng)，而運(yùn)作星海灣新價(jià)值地標(biāo)的開(kāi)發(fā)商也將在各界的欽佩中實(shí)現(xiàn)品牌提升。 推廣策略利益點(diǎn)33全新概念，直接提升項(xiàng)目的價(jià)值！綜合研究了本地塊的特征后，我們發(fā)現(xiàn)其具有打造星海灣新價(jià)值地標(biāo)的先天條件。 而基于星海灣新價(jià)值地標(biāo)規(guī)劃理念建成的本項(xiàng)目將為大連帶來(lái)國(guó)際最新的生活模式，對(duì)應(yīng)的是收獲最大的價(jià)格回報(bào)。 推廣策略利益點(diǎn)4不同物業(yè)相互帶動(dòng)！住宅帶動(dòng)商業(yè)人氣，商業(yè)烘托住宅名氣，星海灣新價(jià)值地標(biāo)的多元化產(chǎn)品之間，有著相互促進(jìn)的“鏈?zhǔn)叫?yīng)”，以此實(shí)現(xiàn)共贏！推廣策略多元均衡化降低單一品種風(fēng)險(xiǎn)！星海灣新價(jià)值地標(biāo)強(qiáng)調(diào)的是綜合互動(dòng)、資源共享，在其主題之下，各物業(yè)形態(tài)互為促進(jìn)影響，相對(duì)于單純的住宅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，多元化的形態(tài)集中降低了去化風(fēng)險(xiǎn)。 利益點(diǎn)55推廣策略本項(xiàng)目實(shí)踐星海灣新價(jià)值地標(biāo)的價(jià)值論證為我們指明了方向我們有理由相信，在不久的將來(lái)，將在我們這塊傳奇的土地上，誕生一個(gè)與國(guó)際會(huì)展中心緊密相聯(lián)的互補(bǔ)型的復(fù)合新區(qū)，將成為星海灣區(qū)域最眩目的紅寶石，引領(lǐng)星海灣濱海生活標(biāo)向。 推廣策略一切從星海灣新價(jià)值地標(biāo)開(kāi)始推廣策略 1、項(xiàng)目傳播定位策略推廣策略前言推廣課題綜述N0.1為這個(gè)30萬(wàn)平米整體開(kāi)發(fā)的復(fù)合型項(xiàng)目，建立一個(gè)具有鮮明差異性特征的、支持其整體開(kāi)發(fā)及推廣的可持續(xù)性的形象傳播概念和傳播體系。 NO.2在支持項(xiàng)目快速銷(xiāo)售的同時(shí)，通過(guò)項(xiàng)目形象塑造和推廣實(shí)現(xiàn)突顯開(kāi)發(fā)企業(yè)盡企業(yè)之責(zé)，打造城市濱海中心/全裝修/健康/智能化高品質(zhì)豪宅典范，“服務(wù)社會(huì)，責(zé)任地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)理念。 推廣策略本案的獨(dú)特貢獻(xiàn)在于帶動(dòng)了區(qū)域板塊的價(jià)值重塑，這將是本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉的核心思路。 因此，我們摒棄單純的賣(mài)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)思路，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)做與新金融商務(wù)中心和諧發(fā)展的思路對(duì)接，塑造該項(xiàng)目對(duì)區(qū)域整體價(jià)值的支撐，使其核心價(jià)值得到強(qiáng)化凸現(xiàn)，并采取與之相呼應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，構(gòu)建本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣平臺(tái)，從而確立項(xiàng)目的市場(chǎng)話語(yǔ)霸權(quán)；并將項(xiàng)目多元化的產(chǎn)品統(tǒng)一在一個(gè)整體形象中進(jìn)行整合推廣。 從項(xiàng)目、區(qū)域板塊、星海灣片區(qū)三者之間的價(jià)值關(guān)聯(lián)互動(dòng)中挖掘激發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目形象價(jià)值挖掘與定位策略星海片區(qū)本項(xiàng)目區(qū)域板塊推廣策略三個(gè)關(guān)系的理順形成項(xiàng)目形象價(jià)值提煉方向項(xiàng)目形象價(jià)值提煉手段一理順三個(gè)價(jià)值關(guān)系本項(xiàng)目各地塊的多元形態(tài)產(chǎn)品之間的互動(dòng)關(guān)系；價(jià)值關(guān)系二本項(xiàng)目與星海灣規(guī)劃發(fā)展之間的互動(dòng)關(guān)系；價(jià)值關(guān)系三本項(xiàng)目與“大大連”城市整體規(guī)劃建設(shè)的互動(dòng)關(guān)系。 星海灣又一極點(diǎn)復(fù)合型功能區(qū)和諧城市建設(shè)價(jià)值關(guān)系一推廣策略三大基因的提煉，形成項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象價(jià)值提煉手段二提煉三大價(jià)值基因價(jià)值基因一生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的星海灣區(qū)域的功能互補(bǔ)區(qū)域；價(jià)值基因二集辦公、居住、購(gòu)物、休閑于一體的復(fù)合型生態(tài)灣區(qū)城市典范，星海灣區(qū)域生活新極點(diǎn)；價(jià)值基因三沿海地產(chǎn)商打造星海灣區(qū)域功能完善、推動(dòng)城市和諧發(fā)展的“責(zé)任地產(chǎn)”城市運(yùn)營(yíng)理念。 地脈基因產(chǎn)品基因品牌基因推廣策略本項(xiàng)目形象價(jià)值真諦解讀城市運(yùn)營(yíng)旗幟地標(biāo)之城價(jià)值新區(qū)本案是以集住宅、商務(wù)、商業(yè)、酒店等構(gòu)成的復(fù)合型生態(tài)新區(qū)，以其地標(biāo)性、高品質(zhì)成為代表區(qū)域商務(wù)、生活品質(zhì)升級(jí)的旗幟性項(xiàng)目；促進(jìn)了星海灣區(qū)域布局的完善，形成與星海廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)的會(huì)展、旅游、逸居富人區(qū)形象的板塊效應(yīng)。 本項(xiàng)目的誕生，從根本上推動(dòng)了星海灣區(qū)域和城市的和諧發(fā)展；成為代表區(qū)域主流商務(wù)、生活走向的逸居富人區(qū)典范，使本項(xiàng)目具有了獨(dú)特的城市功能價(jià)值和非凡的社會(huì)意義。 推廣策略形象格局與高度樹(shù)立本項(xiàng)目推廣形象定位方向與國(guó)際會(huì)展中心遙相呼應(yīng)的集五星酒店、居住、購(gòu)物休閑于一體的，城市商務(wù)、休閑、生活新極點(diǎn)！代表區(qū)域酒店商務(wù)、逸居生活的進(jìn)化升級(jí)，驅(qū)動(dòng)區(qū)域國(guó)際化城市進(jìn)程的標(biāo)志性旗幟項(xiàng)目！大連市區(qū)最具景觀價(jià)值的生態(tài)商務(wù)、商業(yè)、生活新中心區(qū)！星海灣新價(jià)值地標(biāo)結(jié)合區(qū)域規(guī)劃發(fā)展價(jià)值塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)值推廣策略?xún)r(jià)值點(diǎn)2星海灣區(qū)域功能新價(jià)值旅游廣場(chǎng)向金融商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變價(jià)值點(diǎn)3星海灣經(jīng)濟(jì)新價(jià)值華北最大會(huì)展中心，一年260天展會(huì)價(jià)值點(diǎn)5星海灣新高度150米高度建筑，成就星海灣新地標(biāo)價(jià)值點(diǎn)4沿海集團(tuán)新契機(jī)全國(guó)重要戰(zhàn)略部署價(jià)值點(diǎn)1城市定位新價(jià)值旅游城市向東北亞重要的航運(yùn)中心星海灣新價(jià)值地標(biāo)占據(jù)區(qū)域地標(biāo)地位升級(jí)區(qū)域多元生活一個(gè)代表著區(qū)域國(guó)際化升級(jí)的標(biāo)志性項(xiàng)目，一個(gè)重塑區(qū)域新價(jià)值的標(biāo)志性項(xiàng)目推廣策略沿海國(guó)際中心，改寫(xiě)星海灣居住格局的地標(biāo)集群收藏，東北亞最后一片海星海灣將因沿海國(guó)際中心而再放異彩。 不是單純一群人的焦點(diǎn)，更是一個(gè)國(guó)際化濱海居生活的典范。 承載夢(mèng)想與責(zé)任，構(gòu)筑星海灣濱海核心生活區(qū)，成就一個(gè)城市生活的完美夢(mèng)想，締造一個(gè)城市生活的和諧宜居標(biāo)本。 星海灣新價(jià)值地標(biāo)，和諧共生，實(shí)現(xiàn)價(jià)值，一個(gè)城市新區(qū)的曼妙傳奇，現(xiàn)代大連的國(guó)際濱海生活象征。 項(xiàng)目形象推廣主題口號(hào)（Slogan）（深化推廣階段主題口號(hào)）（登場(chǎng)亮相階段主題口號(hào)）推廣策略關(guān)鍵詞長(zhǎng)拳短打；交叉推廣 2、項(xiàng)目推廣戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃推廣策略?xún)?nèi)在內(nèi)在外部外部開(kāi)發(fā)實(shí)力地方政府開(kāi)發(fā)理念合作單位項(xiàng)目理念競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目標(biāo)客戶(hù)項(xiàng)目規(guī)模突顯項(xiàng)目差異核心星海灣新價(jià)值地標(biāo)傳達(dá)開(kāi)發(fā)理念核心國(guó)際視野城市運(yùn)營(yíng)商，建設(shè)和諧城市強(qiáng)勢(shì)品牌項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象的集中體現(xiàn)以整體形象塑造驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售的雙核心傳播戰(zhàn)略規(guī)劃推廣策略彰顯企業(yè)理念強(qiáng)化項(xiàng)目形象突顯價(jià)值差異 11、城市運(yùn)營(yíng)商的品牌傳播平臺(tái) 22、城市進(jìn)化升級(jí)輿論傳播平臺(tái) 33、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣產(chǎn)品傳播平臺(tái)星海灣新價(jià)值地標(biāo)星海灣新價(jià)值地標(biāo)目的目的推廣戰(zhàn)術(shù)主旨圍繞城市運(yùn)營(yíng)理念，結(jié)合項(xiàng)目?jī)r(jià)值和使命的挖掘，形成開(kāi)發(fā)商品牌推廣、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)形象推廣、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)推廣三個(gè)系統(tǒng)傳播平臺(tái)規(guī)劃。 三大傳播平臺(tái)圍繞雙核心戰(zhàn)略構(gòu)建的三大推廣平臺(tái)推廣策略強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目品牌形象強(qiáng)烈的生活體驗(yàn)承諾雙管齊下的推廣線索兩大價(jià)值主題交叉推廣星海灣新價(jià)值地標(biāo)融合城市和諧發(fā)展思想秉承責(zé)任地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念引領(lǐng)城市進(jìn)化升級(jí)方向締造濱海逸居生活典范城市運(yùn)營(yíng)商收藏東北亞最后一片海沿海國(guó)際中心星海灣區(qū)域升級(jí)的標(biāo)志國(guó)際化濱海居住典范濱海城市生活的滿足城市發(fā)展方向引領(lǐng)者星海灣新價(jià)值地標(biāo)推廣策略推廣策略 （11）強(qiáng)調(diào)城市價(jià)值大連、東三省客戶(hù)44月份強(qiáng)勢(shì)硬廣，集中引爆開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期前，硬廣密集投放，將前期積蓄的廣泛的社會(huì)關(guān)注集中轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目銷(xiāo)售上，引爆市場(chǎng)。 從硬廣開(kāi)始，開(kāi)啟本項(xiàng)目在大連的話題月。 充分借勢(shì)、坐標(biāo)形象樹(shù)立著力渲染項(xiàng)目所具有的城市未來(lái)、國(guó)際化、會(huì)展經(jīng)濟(jì)等背景，讓沿海國(guó)際中心更能引人注目，營(yíng)造國(guó)際化、全球化的氣勢(shì)。 把沿海國(guó)際中心放到更大、更高的坐標(biāo)系中，通過(guò)在大連、全國(guó)、乃至世界的坐標(biāo)系中位置的確立，提升項(xiàng)目的價(jià)值。 推廣策略 （22）星海灣新價(jià)值星海灣地緣、旅游客雙繁華尺度、星海板塊宜居生活CBD國(guó)際化金融商務(wù)生活城市升級(jí)，帶動(dòng)CBD的迅速發(fā)展；星海灣新的城市功能，金融商務(wù)中心功能完善，其成熟程度將直接作用于周邊的居住功能區(qū)城市旅游景觀星海廣場(chǎng)，綜合屬性的居住價(jià)值推廣策略 （33）會(huì)展新價(jià)值投資客群260天展會(huì)會(huì)展配套公寓星海廣場(chǎng)會(huì)展二期配套項(xiàng)目，全年2/3強(qiáng)的時(shí)間有展周邊五星級(jí)酒店眾多，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 推廣策略 （44）沿海品牌價(jià)值沿海會(huì)客戶(hù)沿海項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)、沿海品牌推廣、集團(tuán)支持 （11）項(xiàng)目互動(dòng)，沿海集團(tuán)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠； （22）發(fā)行沿海卡 （33）集團(tuán)其它項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠 （44）業(yè)內(nèi)推廣 （55）理念推廣 （66）沿海集團(tuán)高層推廣支持 （55）偉業(yè)資源營(yíng)銷(xiāo)北京客戶(hù)龐大的客戶(hù)資源數(shù)據(jù)庫(kù) （11）偉業(yè)代理過(guò)的項(xiàng)目152個(gè) （22）在售項(xiàng)目27個(gè) （33）北京在售項(xiàng)目12個(gè) （44）北京在售高端項(xiàng)目99個(gè) （55）客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)共22萬(wàn)組可在偉業(yè)北京代理的項(xiàng)目售樓處中，擺放銷(xiāo)售資料，作為宣傳。 推廣策略推廣策略意義通過(guò)價(jià)值對(duì)話，分析、挖掘區(qū)域和本項(xiàng)目的居住及金融價(jià)值走勢(shì)參與者大連城市規(guī)劃院、沿海集團(tuán)，板塊內(nèi)華潤(rùn)等開(kāi)發(fā)商。 議題內(nèi)容城市功能最終決定城市價(jià)值城市價(jià)值決定地產(chǎn)價(jià)值地產(chǎn)為城市創(chuàng)造價(jià)值目的通過(guò)對(duì)星海灣價(jià)值、對(duì)周邊居住功能釋放的挖掘，論證星海板塊與金融、生活的關(guān)系，將板塊與項(xiàng)目的生活價(jià)值優(yōu)勢(shì)放大，從城市角度達(dá)到與目標(biāo)客群進(jìn)行價(jià)值溝通的目的。 價(jià)值對(duì)話，吸引目標(biāo)客群星海灣居住價(jià)值的互動(dòng)論壇推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排（開(kāi)盤(pán)前）4.114.164.26時(shí)間4.11之前4.11-4.164.16-4.264.26目的定義產(chǎn)品，固定形象和調(diào)性造勢(shì)、確定形象、蓄水逼定開(kāi)盤(pán)方式產(chǎn)品區(qū)隔，拔高強(qiáng)烈刺激眼球總攻，利益誘惑活動(dòng)通路大連繁華地段及進(jìn)出大連的高速路能取得的戶(hù)外、報(bào)廣、軟文報(bào)紙硬廣+大批量軟文報(bào)紙廣告+軟文+項(xiàng)目的包裝系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)包裝、報(bào)廣、軟文2月3月4月春季房展，造勢(shì)5月6月開(kāi)盤(pán)盛典賞槐會(huì)7月8月啤酒節(jié)9月10月奧運(yùn)會(huì)政府論壇等服裝節(jié)金雞百花電影獎(jiǎng)11月12月秋季房展會(huì)評(píng)國(guó)際獎(jiǎng)項(xiàng)客戶(hù)年終答謝會(huì)軟交會(huì)結(jié)合全年城市活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)，在不同的時(shí)間周期加以不同程度的要點(diǎn)強(qiáng)化十一黃金周4.26開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)中秋一次持銷(xiāo)二次強(qiáng)銷(xiāo)二次持銷(xiāo)推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排（開(kāi)盤(pán)后）推廣策略介質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)策略以展示組織互動(dòng)活動(dòng)，結(jié)合業(yè)主活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)等方式，利用有效達(dá)到各類(lèi)人群的中間介質(zhì)體，通過(guò)該類(lèi)渠道可以與高端目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行面對(duì)面有效溝通。 包括數(shù)據(jù)庫(kù)與俱樂(lè)部資源頂級(jí)汽車(chē)銷(xiāo)售代理商、奢侈品類(lèi)媒體、私人理財(cái)顧問(wèn)、銀行、證券公司、各類(lèi)經(jīng)紀(jì)人、馬術(shù)、游艇、高爾夫、汽車(chē)俱樂(lè)部等推廣策略?xún)r(jià)值溝通，直擊目標(biāo)客群DM星海生活宣言對(duì)活動(dòng)積累客群、沿海會(huì)、數(shù)據(jù)庫(kù)，DM直郵“星海生活聯(lián)合宣言”形式利用職業(yè)經(jīng)理人俱樂(lè)部、雙B車(chē)友會(huì)等渠道進(jìn)行渠道營(yíng)銷(xiāo)。 目的傳達(dá)項(xiàng)目的生活價(jià)值取向，將目標(biāo)客群誘變?yōu)橐庀蚩蛻?hù)。 將項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值、宜居價(jià)值和未來(lái)生活藍(lán)圖等融會(huì)在“星海生活聯(lián)合宣言”讀本中。 推廣策略目的借助CEO年會(huì)，傳播項(xiàng)目高端形象，對(duì)位項(xiàng)目客群尊貴屬性，體現(xiàn)國(guó)際化、領(lǐng)導(dǎo)者地位形式以與政府合作形式，舉辦世界CEO年會(huì)，探討區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展推廣價(jià)值事件前后對(duì)項(xiàng)目的報(bào)道推廣價(jià)值；高端調(diào)性；國(guó)際級(jí)廣泛的社會(huì)影響；利用活動(dòng)影響開(kāi)盤(pán)熱市舉辦CEO年會(huì)推廣策略GOLF名人賽目的名人+高爾夫效應(yīng)，帶動(dòng)項(xiàng)目高調(diào)亮相，奠定項(xiàng)目高端形象地點(diǎn)金石高爾夫球場(chǎng)形式有名人參與的GOLF比賽推廣價(jià)值事件前后對(duì)項(xiàng)目的報(bào)道推廣價(jià)值；獨(dú)家舉辦，形成媒體上的較高暴光率；GOLF與活動(dòng)本身調(diào)性較高，與項(xiàng)目形象吻合；借名人效應(yīng)，提升項(xiàng)目知名度與形象推廣策略形式與主辦方聯(lián)系，以貼牌贊助的方式承辦盛典，其中作為贊助回報(bào)的相應(yīng)宣傳及明星禮見(jiàn)沿海國(guó)際中心，為沿海國(guó)際中心迎來(lái)火爆勢(shì)頭。 作為回報(bào)的形式，建議考慮如下細(xì)節(jié)?明星對(duì)項(xiàng)目寄語(yǔ)，以便日后的多方營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)。 ?對(duì)明星的大連行進(jìn)行統(tǒng)籌安排，在明星的心里種下沿海國(guó)際中心，明星也是項(xiàng)目的訴求客戶(hù)。 ?媒體的全國(guó)性報(bào)道，讓沿海國(guó)際中心在全國(guó)開(kāi)花，泛化營(yíng)銷(xiāo)層面。 電影節(jié)金雞百花獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)盛典第三部分、銷(xiāo)售策略篇銷(xiāo)售策略篇沿海國(guó)際中心銷(xiāo)售目標(biāo):?住宅30個(gè)億?商業(yè)33個(gè)億?總銷(xiāo)售額33億元前提條件:?44月11日售樓處及樣板間具備接待客戶(hù)、展示條件?44月26日具備預(yù)售許可證酒店公寓69628.7國(guó)際公寓90452商業(yè)11929可售面積銷(xiāo)售策略篇商業(yè)國(guó)際公寓可售產(chǎn)品解讀酒店公寓銷(xiāo)售策略篇酒店式公寓產(chǎn)品解讀?樓座:、?可售面積:69628.7?可售套數(shù)1046套主力戶(hù)型:30-40m2253-108m22銷(xiāo)售策略篇酒店公寓各樓座明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)層面積（）總建筑面積（）可售面積（）總戶(hù)數(shù)戶(hù)室配比戶(hù)型比例面積區(qū)間戶(hù)數(shù)酒店公寓1063.74579.24579.22882215283%酒店公寓9554494444943.7742304063260%6610810210%151-207881%酒店公寓781.6xx6xx5.827653-8823422%106-161424%合計(jì)69628.769628.710461046100%主力戶(hù)型90平米以下小戶(hù)型銷(xiāo)售策略篇商業(yè)國(guó)際公寓可售產(chǎn)品解讀酒店公寓銷(xiāo)售策略篇國(guó)際公寓產(chǎn)品解讀?樓座: 1、2?可售面積:90452?可售套數(shù)496套主力戶(hù)型47-81m2120-216m212銷(xiāo)售策略篇國(guó)際公寓各樓座明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)層面積（）總建筑面積（）可售面積（）總戶(hù)數(shù)戶(hù)室配比戶(hù)型比例面積區(qū)間戶(hù)數(shù)國(guó)際公寓895.164185041850261508115030.22%303367112.2%國(guó)際公寓1050486024860223547795210.5%12020917435.1%406881.6%780110.2%合計(jì)1945.1669045290452496496100.0%主力戶(hù)型47-81m2占40.7%；120-216m2占55.3%。 銷(xiāo)售策略篇商業(yè)國(guó)際公寓可售產(chǎn)品解讀酒店公寓銷(xiāo)售策略篇商業(yè)產(chǎn)品解讀可售面積:11929銷(xiāo)售策略篇全方位拓展客戶(hù)資源，搭建長(zhǎng)效追蹤平臺(tái)啟動(dòng)會(huì)員互動(dòng)模式，確立沿海主導(dǎo)地位廣泛蓄客沿海會(huì)利用沿海自有j客戶(hù)資源形成傳播途徑銷(xiāo)售策略篇快速積累，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)?置業(yè)卡大量招聘置業(yè)顧問(wèn)保障銷(xiāo)售速度和傳播力度拓展周邊項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行有效傳播，形成市場(chǎng)口碑?三順位精準(zhǔn)操控“三順位”指導(dǎo)動(dòng)態(tài)價(jià)格調(diào)整,以精準(zhǔn)的定價(jià)契合精確的產(chǎn)品,形成需求引導(dǎo)銷(xiāo)售策略篇升值價(jià)格信息傳遞VIP卡?本項(xiàng)目當(dāng)前的情況難以支持強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)?抓住稀缺概念能夠適當(dāng)?shù)?xiàng)目當(dāng)前的劣勢(shì)“不知不覺(jué)”地域情結(jié)“后知后覺(jué)”對(duì)話全東北“先知先覺(jué)”意見(jiàn)領(lǐng)袖驗(yàn)證升值驗(yàn)證升值優(yōu)惠動(dòng)力優(yōu)惠動(dòng)力介質(zhì)動(dòng)力介質(zhì)動(dòng)力體驗(yàn)價(jià)值體驗(yàn)價(jià)值業(yè)內(nèi)人士外延客戶(hù)主要利用房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士作為業(yè)界“意見(jiàn)領(lǐng)袖”的號(hào)召力，帶動(dòng)那些普通客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。 進(jìn)而形成一股更加強(qiáng)大的勢(shì)頭，并吸引更多客戶(hù)的關(guān)注。 北京沿海賽落城成功操作案例銷(xiāo)售策略篇結(jié)合重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)階段性集中放量，期間配合適量產(chǎn)品補(bǔ)充和價(jià)格上漲，形成一鼓作氣、一氣呵成的良好銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)的市場(chǎng)印象。 定點(diǎn)爆破銷(xiāo)售策略篇價(jià)格控盤(pán)，分段擠壓?低價(jià)入市，高價(jià)標(biāo)桿少量國(guó)際公寓價(jià)格標(biāo)桿。 產(chǎn)權(quán)酒店式公寓低價(jià)入市，引爆市場(chǎng)。 無(wú)折扣銷(xiāo)售堅(jiān)定高端形象?分段定價(jià)，擠壓銷(xiāo)售多層統(tǒng)一定價(jià)形成雙向擠壓，產(chǎn)品全面銷(xiāo)售銷(xiāo)售策略篇xx年銷(xiāo)售金額15.2億元銷(xiāo)售面積9.36萬(wàn)銷(xiāo)售套數(shù)1000套銷(xiāo)售均價(jià)17200xx年銷(xiāo)售金額10.3億元銷(xiāo)售面積5.4萬(wàn)銷(xiāo)售套數(shù)400套銷(xiāo)售均價(jià)19500xx年銷(xiāo)售金額4.5億元銷(xiāo)售面積2萬(wàn)銷(xiāo)售套數(shù)80套銷(xiāo)售均價(jià)2200033億元商業(yè)銷(xiāo)售金額1億元商業(yè)銷(xiāo)售金額2億元公寓全程均價(jià)18700元/平米銷(xiāo)售策略篇xx年銷(xiāo)售計(jì)劃4.114.26.99月春展酒店公寓開(kāi)盤(pán)12月圣誕節(jié)國(guó)際公寓開(kāi)盤(pán)星海灣新價(jià)值地標(biāo)稀售期強(qiáng)銷(xiāo)期熱銷(xiāo)期15500元/平米16500元/平米19000元/平米銷(xiāo)售策略篇銷(xiāo)售第一波開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)時(shí)間08年月26日-55月公開(kāi)樓座酒店公寓(4- 15、30-35層)可售套數(shù)約360套可售面積約45360平米開(kāi)盤(pán)均價(jià)15500元/平米銷(xiāo)售率60%簽約額2.8億銷(xiāo)售策略篇銷(xiāo)售第二波強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間:08年55月99月公開(kāi)樓座酒店公寓(16- 29、36-50層)酒店公寓可售套數(shù)約802套可售面積67368平米銷(xiāo)售均價(jià)16500元/平米銷(xiāo)售率約85%簽約額9.6億銷(xiāo)售策略篇銷(xiāo)售第三波熱銷(xiāo)期時(shí)間:08年10月12月公開(kāi)樓座國(guó)際公寓11可售套數(shù)261套可售面積21925平米銷(xiāo)售均價(jià)19000元/平米銷(xiāo)售率80%簽約額3.3億1銷(xiāo)售策略篇銷(xiāo)售套數(shù)2161001501401501501105030050100150xx50銷(xiāo)售套數(shù)21610015014015015011050304月5月6月7月8月9月10月11月12月08年銷(xiāo)售達(dá)成銷(xiāo)售策略篇第四部分、銷(xiāo)售管理篇營(yíng)銷(xiāo)體系及現(xiàn)場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)組建及管理模式銷(xiāo)售策略篇從客戶(hù)感官訴求出發(fā)，在細(xì)節(jié)上體貼客戶(hù)，滿足客戶(hù)需求傳遞項(xiàng)目訊息，樹(shù)立品牌形象，搭建溝通平臺(tái)建立情感交流，為后續(xù)工作順利開(kāi)展奠定基礎(chǔ)售中服務(wù)售后服務(wù)感官營(yíng)銷(xiāo)，一切從懂得客戶(hù)開(kāi)始售前服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)體系及現(xiàn)場(chǎng)管理感官營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)滿意服務(wù)客戶(hù)00流失永續(xù)進(jìn)行客戶(hù)需求滿足客戶(hù)需求深度挖掘客戶(hù)需求調(diào)查定制化顧問(wèn)服務(wù)客戶(hù)維護(hù)保養(yǎng)營(yíng)銷(xiāo)體系及現(xiàn)場(chǎng)管理執(zhí)行手段從客戶(hù)有意到訪前就開(kāi)始對(duì)客戶(hù)需求進(jìn)行有意識(shí)的挖掘，再通過(guò)接待過(guò)程中的接觸和服務(wù)以及后期的客戶(hù)涵養(yǎng)，配合各種相關(guān)執(zhí)行手段，我們將使用感官營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)滿意服務(wù)，爭(zhēng)取最大限度保有客戶(hù)，并實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 接待中購(gòu)買(mǎi)后到訪前營(yíng)銷(xiāo)體系及現(xiàn)場(chǎng)管理 22、感官營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)滿意服務(wù)體系接待過(guò)程中