《宿遷市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理工作規(guī)程(試.doc

宿遷市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)宿遷市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理工作規(guī)程（試行）的通知宿地稅發(fā)2008102號(hào)各縣及宿豫地方稅務(wù)局，市地方稅務(wù)局各分局、稽查局：現(xiàn)將宿遷市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理工作規(guī)程（試行）印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 二00八年六月二十四日宿遷市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理工作規(guī)程（試行）第一章 總則第一條 為規(guī)范和加強(qiáng)土地增值稅管理，發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，做好土地增值稅清算管理工作，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)），根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法、中華人民共和國土地增值稅暫行條例及中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，制定本規(guī)程。第二條 土地增值稅清算，是指納稅人開發(fā)的項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件，在規(guī)定的期限內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)土地增值稅的規(guī)定，自行計(jì)算清算項(xiàng)目應(yīng)納土地增值額和應(yīng)納稅額，根據(jù)該清算項(xiàng)目預(yù)繳的數(shù)額，確定該清算項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫土地增值稅納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理該清算項(xiàng)目土地增值稅納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清該清算項(xiàng)目土地增值稅稅款的行為。第三條 本規(guī)程適用于土地增值稅清算的稅務(wù)管理。土地增值稅清算的稅務(wù)管理是指稅務(wù)機(jī)關(guān)對清算對象在進(jìn)行土地增值稅清算中提供的涉及收入、扣除額、增值額等有關(guān)資料，依法進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、評估、檢查，清算稅款的工作。第四條 本規(guī)程所稱的“清算對象”是指實(shí)行預(yù)征繳納土地增值稅的納稅人。對納稅人項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后一次性取得價(jià)款的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅；對不實(shí)行土地增值稅預(yù)征的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，待項(xiàng)目全部竣工、銷售完畢后直接進(jìn)行稅款結(jié)算。第五條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。第二章 職責(zé)分工第六條 清算工作職責(zé)分工（一）縣（區(qū)）局的基層分局、市局各分局的管理科負(fù)責(zé)落實(shí)土地增值稅清算工作中涉及的清算審核、納稅評估、組織審核、事項(xiàng)移交、資料歸檔、建立臺(tái)帳等工作。（二）縣（區(qū)）局、市局各分局稅政科（業(yè)務(wù)科）負(fù)責(zé)清算工作中稅收政策的貫徹落實(shí)；負(fù)責(zé)清算工作中的政策審核；協(xié)調(diào)、解決清算政策中出現(xiàn)的問題，需由市局解決的問題，應(yīng)及時(shí)上報(bào)市局；負(fù)責(zé)土地增值稅稅款清算情況匯總表的報(bào)送工作。（三）市、縣局稽查局負(fù)責(zé)管理部門移送的土地增值稅案件、上級(jí)交辦的土地增值稅案件以及稽查部門按規(guī)定選取的土地增值稅案件的查處工作。第三章 清算條件第七條 根據(jù)國稅發(fā)2006187號(hào)第二條規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。申請注銷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須進(jìn)行土地增值稅清算后才能注銷。第八條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第四章 清算手續(xù)第九條 符合第七條規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并報(bào)送以下資料：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報(bào)表；（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算通知書，通知納稅人清算。納稅人應(yīng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知后兩個(gè)月內(nèi)辦理土地增值稅清算，并按規(guī)定報(bào)送第九條中所要求的申請資料、申報(bào)資料、證明材料和其他資料。第五章 清算委托第十一條 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)準(zhǔn)確、如實(shí)填寫各類申報(bào)表及明細(xì)表，納稅人也可以自愿委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算。第十二條 中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算的，需由中介機(jī)構(gòu)出具審核報(bào)告，審核報(bào)告應(yīng)詳細(xì)披露轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目據(jù)以計(jì)算涉及的各類信息和相關(guān)鑒證資料，填寫申報(bào)表及明細(xì)表，并在申報(bào)表上簽字蓋章。第六章 清算管理第十三條 納稅人在辦理清算手續(xù)時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人報(bào)送相關(guān)清算資料的邏輯性、完整性、準(zhǔn)確性進(jìn)行審核。第十四條納稅人在辦理清算手續(xù)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)組織專人開展土地增值稅納稅評估和檢查。評估時(shí)應(yīng)按照江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)納稅評估工作規(guī)程的通知（蘇地稅發(fā)2005122號(hào)）相關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作。第十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入、允許扣除項(xiàng)目金額、相關(guān)評估價(jià)格、適用稅率及項(xiàng)目核算情況等真實(shí)性進(jìn)行重點(diǎn)核查。（一）納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的全部價(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。對于收入的確認(rèn)重點(diǎn)應(yīng)審核企業(yè)預(yù)售款是否已經(jīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審核代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，但不允許作為加計(jì)20扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（二）土地增值稅的扣除項(xiàng)目，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?？鄢?xiàng)目按照土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額扣除，且能核算清楚并取得合法有效的憑證，不能核算清楚或無法提供合法有效憑證的，不予扣除。1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。稅務(wù)機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)審核本項(xiàng)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核土地出讓合同和取得土地的原始憑證，如繳納土地出讓金的憑據(jù)、支付地價(jià)款的發(fā)票、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等是否一致，對于納稅人應(yīng)付未付等未發(fā)生款項(xiàng)不允許扣除。2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。稅務(wù)機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)審核本項(xiàng)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核交易的真實(shí)性，對金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑證，確定發(fā)票真假情況、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷審核記錄等，以判斷其交易的真實(shí)性。3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅務(wù)機(jī)關(guān)或中介機(jī)構(gòu)審核本項(xiàng)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核利息支出，即能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。5、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。6、對納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額，原則上按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅舭创宿k法難以計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第十七條對符合第十六條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按下列標(biāo)準(zhǔn)核定征收：（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，按取得收入的0.5%計(jì)征土地增值稅；（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅，按取得收入的1%計(jì)征土地增值稅；（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的營業(yè)用房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等，按取得收入的3%計(jì)征土地增值稅；（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項(xiàng)目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入(增值額)應(yīng)分別核算，否則從高按取得收入的3%計(jì)征土地增值稅。第七章 附則第十八條納稅人應(yīng)如實(shí)、正確填寫納稅申報(bào)表及其各類明細(xì)表，完整報(bào)送相關(guān)資料，并對清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。未及時(shí)、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)的，分別情況按照中華人民共和國稅收征收管理法的第六十二、六十三、六十四條規(guī)定進(jìn)行處罰。第十九條在土地增值稅清算中因中介機(jī)