蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理實施辦法

蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理實施辦法/2007年12月21日08:50蕪湖市人民政府蕪湖市人民政府文件 蕪政200770 號蕪湖市人民政府關于印發(fā)蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理實施辦法的通知各縣、區(qū)人民政府，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、長江大橋開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門、各直屬單位，駐蕪各單位： 蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理實施辦法已于 2007 年6 月 25 日經(jīng)市政府第 51 次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。蕪湖市人民政府2007年8月17日蕪湖市市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法第一章總 則第一條為建立和完善物業(yè)維修機制，加強物業(yè)專項維修資金管理，維護物業(yè)專項維修資金所有人的合法權益，保障物業(yè)共用部位共用設施設備的正常維修、更新和改造，根據(jù)國務院物業(yè)管理條例、安徽省物業(yè)管理條例和安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市市區(qū)內物業(yè)專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的交存、使用、管理、監(jiān)督。 本辦法所稱專項維修資金是指由業(yè)主交存的專項用于國家規(guī)定的保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造工程的資金。 第三條市房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱主管部門）是本市市區(qū)專項維修資金管理的主管部門，負責指導、協(xié)調、監(jiān)督維修資金的管理與使用，其所屬的市物業(yè)專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）具體負責本市專項維修資金的交存、管理及使用的日常工作。 市財政部門、審計部門按照各自職責負責專項維修資金交存、管理、使用的監(jiān)督和審計工作。 第四條專項維修資金的管理，由財政部門實行專戶存儲、集中歸集，主管部門核算到戶、按季結息、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。 第五條住宅物業(yè)（含住宅商品房、拆遷安置小區(qū)住宅房、集資建房、政府統(tǒng)建的移民建鎮(zhèn)安居房、房改房等）、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照本辦法規(guī)定交存專項維修資金。 第六條業(yè)主交存的專項維修資金屬業(yè)主所有。 第二章交 存 第七條首次專項維修資金，由業(yè)主以商品房購房款總額為基數(shù)，分別按照下列比例交存： （一）未配備電梯的，按照 1的比例交存； （二）配備電梯的，按照 1.5的比例交存。 建設單位自用、出租、被限制銷售以及辦理商品房初始登記證時尚未實現(xiàn)銷售的住宅物業(yè)或者與住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，由建設單位以同期同類商品房售房款為基數(shù)，按本條第一款規(guī)定交存首次專項維修資金。 住宅小區(qū)內非交易方式取得的社區(qū)用房，接收單位應按照同期同類商品房售房款的 1的比例交存。 住宅小區(qū)內與住宅樓結構不相連的非住宅物業(yè)，按照購房款總額或者同期同類商品房售房款的 1的比例交存。第八條首次專項維修資金的交存方式如下： （一）業(yè)主在辦理物業(yè)權屬登記時，到管理機構指定的窗口交存； （二）建設單位自用、出租的住宅物業(yè)或者與住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，建設單位在辦理物業(yè)權屬登記（含初始登記）時，到管理機構指定的窗口交存； （三）建設單位被限制銷售以及辦理商品房初始登記證時尚未實現(xiàn)銷售的住宅物業(yè)或者與住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，由建設單位到管理機構指定的窗口先行代交。違反前款規(guī)定，未全額交存專項維修資金的，主管部門不予辦理物業(yè)權屬登記。 第九條管理機構收取專項維修資金，應當向交存人（單位）出具省人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)。 第十條一幢房屋或一戶業(yè)主的專項維修資金經(jīng)使用后，不足首次交存的專項維修資金的 30時，該幢房屋業(yè)主或該戶業(yè)主應當續(xù)籌專項維修資金。 專項維修資金續(xù)籌的標準和方案由業(yè)主委員會擬定，提交業(yè)主大會決定后，由業(yè)主委員會具體負責實施。續(xù)籌金額一般按照不低于首次交存額確定。 續(xù)籌資金必須繼續(xù)交存到專項維修資金開戶銀行，存入業(yè)主明細表。業(yè)主續(xù)籌專項維修資金有困難的，經(jīng)所在單位證明，維修時可由業(yè)主及其配偶申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內的存儲余額。 第十一條 已辦理房地產(chǎn)權證未建立專項維修資金的住宅小區(qū)內的物業(yè)應主動補交專項維修資金。業(yè)主補交金額，應根據(jù)上年全市商品房平均價格或該小區(qū)房屋轉讓的平均計稅價格按第七條規(guī)定的比例計算。 補交專項維修資金時，同一住宅小區(qū)內應執(zhí)行同一年度標準，即區(qū)域內首戶業(yè)主交納專項維修資金之日的年度標準，其它業(yè)主按此標準執(zhí)行。 第十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將業(yè)主所得收益 30補貼物業(yè)管理公共服務費，70納入專項維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內統(tǒng)籌使用，優(yōu)先用于物業(yè)管理用房的維修工程，但業(yè)主大會另作決定的除外。 前款規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)代辦費用，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。第三章管 理 第十三條 市財政部門會同主管部門通過招標方式確定商業(yè)銀行，設立專項維修資金管理專用賬戶。 主管部門在專項維修資金管理專戶中以物業(yè)管理區(qū)域為單位設立賬戶，并按幢、按戶設置明細賬目。專項維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶，按季結息到戶。 第十四條 主管部門、管理機構以及招標確定的商業(yè)銀行，應當建立專項維修資金公示和查詢制度，完善專項維修資金賬戶的設立、儲存、使用、查詢等手續(xù)。 第十五條 專項維修資金賬戶的賬目管理，在業(yè)主委員會成立之前，由管理機構代管；在業(yè)主委員會成立之后，由業(yè)主委員會負責管理，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決議將專項維修資金賬戶的賬目管理委托給管理機構、物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構代管。委托物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構代管的，應當簽定委托代管合同，并報主管部門備案，接受主管部門和業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。 第十六條 業(yè)主大會決議將專項維修資金賬戶的賬目管理委托給物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構代管的，應由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構雙方負責人同時到管理機構提交下列材料：(一)業(yè)主大會決議； （二）委托合同； （三）受托物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構資質證書和營業(yè)執(zhí)照。 第十七條 管理機構代管專項維修資金賬目的，應當接受市財政、審計等部門的監(jiān)督和檢查。第十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當?shù)街鞴懿块T查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內交存專項維修資金的業(yè)主名單和金額，并在物業(yè)管理區(qū)域內適當?shù)攸c向全體業(yè)主公示。業(yè)主未交存專項維修資金的，業(yè)主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業(yè)主委員會可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。 第十九條 專項維修資金在保證正常使用的前提下，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以委托主管部門按照國家規(guī)定購買一級市場國債。購買國債的增值部分，扣除市財政部門核定的管理費用外，應當納入專項維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內統(tǒng)籌使用。 禁止任何單位和個人挪用專項維修資金及增值部分。 第二十條 物業(yè)轉讓時，業(yè)主應當結清專項維修資金。專項維修資金尚有節(jié)余的，應當隨物業(yè)所有權同時轉讓過戶。 物業(yè)轉讓時，業(yè)主未結清專項維修資金的，主管部門不予辦理物業(yè)轉讓手續(xù)。 物業(yè)因拆遷或者其它原因滅失的，由業(yè)主提出證據(jù)，經(jīng)管理機構核實后，將業(yè)主交存的專項維修資金賬面余額返還業(yè)主。第四章使 用 第二十一條 專項維修資金的使用，應當遵循程序規(guī)范、公開透明、權利與義務相一致的原則。 第二十二條 專項維修資金的使用范圍包括： （一）物業(yè)共用部位維修工程 1主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；2戶外墻面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的； 3整幢樓外檐面層脫落達到整幢樓外檐面積 30以上，需要修繕的； 4整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的； 5經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用專項維修資金的其它維修工程。 （二）物業(yè)共用設施設備維修工程 1物業(yè)管理區(qū)域內路面破損 30以上，需要整體修復的； 2整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的； 3智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價 20的； 4電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價 20的； 5二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的； 6物業(yè)管理區(qū)域內的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的； 7經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用專項維修資金的其它維修工程。第二十三條 物業(yè)共用部位維修、更新、改造工程需使用專項維修資金的，由業(yè)主委員會（尚未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在區(qū)域的居民委員會）向市房屋安全鑒定部門或房屋質量檢查部門申請鑒定，鑒定材料在申請使用專項維修資金時一并提交主管部門。 第二十四條 物業(yè)管理的下列費用，按照下列規(guī)定承擔，不得從專項維修資金中列支： （一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，由物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務費中支出。 （二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題需要維修的費用，由建設單位承擔。 （三）物業(yè)管理區(qū)域內產(chǎn)權屬市政、供電、供水、供氣、郵政、電信、環(huán)衛(wèi)、有線電視等部門或單位所有的市政公用設施和相關設施設備，應當由產(chǎn)權單位或部門自行維修養(yǎng)護。 （四）因人為使用不當或者故意、過失造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，由責任人負責修復或依法承擔賠償責任。 第二十五條 使用專項維修資金應當遵循下列程序： （一）制定年度使用計劃； （二）公示使用計劃（不少于 15 日）； （三）提交業(yè)主大會（或維修工程涉及的業(yè)主）表決，并形成決議； （四）業(yè)主委員會或居民委員會提出申請； （五）主管部門審核工程預算書； （六）主管部門通知開戶銀行辦理預支用手續(xù)；（七）施工與驗收； （八）辦理結算手續(xù)。 前款規(guī)定的使用計劃由業(yè)主委員會制定，尚未成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在區(qū)域的居民委員會制定。業(yè)主委員會或居民委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)或其它社會中介機構制定專項維修資金的使用計劃。 專項維修資金使用計劃，必須經(jīng)過經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過后，才能實施。 第二十六條 申請使用專項維修資金，應當由業(yè)主委員會或者居民委員會向主管部門提供以下材料： （一）專項維修資金使用計劃； （二）維修、更新和改造項目材料與工程預算書； （三）業(yè)主大會決議或相關業(yè)主出具的書面確認證明； （四）專項維修資金列支范圍的經(jīng)公示的業(yè)主簽名冊； （五）業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或居民委員會出具的相關證明材料。 主管部門應當自收到前款規(guī)定的材料之日起 2 日內進行核實，符合專項維修資金使用規(guī)定的，通知專項維修資金開戶銀行辦理專項維修資金預支用手續(xù)。主管部門批準的預支款不超出維修工程預算款的 50，差額部分在維修工程驗收合格后結算。 第二十七條 經(jīng)業(yè)主大會授權，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)管理企業(yè)依法確定施工單位，簽定施工合同，組織施工及驗收等。未成立業(yè)主委員會的，由居民委員會組織實施。維修工程竣工后，主管部門、業(yè)主委員會（或居民委員會）、物業(yè)管理企業(yè)應同時到現(xiàn)場依法竣工驗收，經(jīng)驗收合格后方可交付使用。 維修工程驗收合格后，業(yè)主委員會或居民委員會持專項維修資金預支用手續(xù)、維修工程施工合同、維修費用發(fā)票到主管部門辦理維修費用決算單、最終維修費用分攤明細表，并到開戶銀行辦理資金結算手續(xù)。第二十八條 符合專項維修資金使用條件的維修工程費用按照下列規(guī)定列支： （一）物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備維修工程費用，由全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤承擔，并從業(yè)主各自交存的專項維修資金中列支； （二）整幢樓或者單元本體共用部位、共用設施設備維修工程費用，由整幢樓或者單元業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例分攤承擔，并從業(yè)主各自交存的專項維修資金中列支。 第二十九條 發(fā)生危及物業(yè)安全以及影響物業(yè)正常使用等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，由業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或者居民委員會提出專項維修資金使用方案，經(jīng)主管部門審核后，預先從專項維修資金中撥付，再按照本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定辦理專項維修資金使用和支取手續(xù)。第五章監(jiān) 督 第三十條 業(yè)主委員會應當每半年向業(yè)主公示專項維修資金交存、使用和管理等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 業(yè)主對專項維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業(yè)主委員會申請復核；對復核結果有異議的，可以向主管部門申請重新復核。業(yè)主委員會和主管部門應當自收到申請之日起 5 日內給予書面答復。第三十一條 主管部門及其管理機構應當接受市審計部門對物業(yè)專項維修資金的審計監(jiān)督。 專項維修資金的財務管理和會計核算，應當符合國務院財政行政主管部門的規(guī)定。 市財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。第三十二條 專項維修資金專用票據(jù)的領取、使用、保存和核銷，應當符合省人民政府財政、建設行政主管部門的規(guī)定，并接受其監(jiān)督。 第六章法律責任 第三十三條 違反本辦法規(guī)定，挪用專項維修資金的，由主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額 2 倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。 第三十四條 違反本辦法規(guī)定，使用、保存、核銷專項維修資金專用票據(jù)的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定