房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)管理標(biāo)準(zhǔn)流程.doc

目錄一、項(xiàng)目前期定位研究階段（一）項(xiàng)目定位研究1資料收集2市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3產(chǎn)品塑造報(bào)告（二）設(shè)計(jì)啟動(dòng)準(zhǔn)備工作1編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（方案）2分項(xiàng)投資成本估算分析3分階段施工工期預(yù)估4編排初步設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃5考察選擇設(shè)計(jì)單位二、設(shè)計(jì)招投標(biāo)及商務(wù)談判階段（一）組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)、評(píng)審工作（二）設(shè)計(jì)合同的技術(shù)、商務(wù)談判工作（三）編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（施工圖）三、方案及擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段（一）方案設(shè)計(jì)1方案深化2成本估算分析與成本控制3方案報(bào)建（二）擴(kuò)初設(shè)計(jì)1擴(kuò)初設(shè)計(jì)原則2主要設(shè)備初選3專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)參數(shù)提供4工程概算分析與成本控制5擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)估意見(jiàn)6擴(kuò)初送審（三）方案與施工圖設(shè)計(jì)交接（四）材料樣板初選四、施工圖設(shè)計(jì)階段（一）施工圖設(shè)計(jì)原則（二）主要設(shè)備選型（三）專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)（四）工程預(yù)算分析與成本控制（五）施工圖設(shè)計(jì)評(píng)估意見(jiàn)（六）施工圖報(bào)建（七）施工圖流轉(zhuǎn)、會(huì)審與歸檔（八）材料樣板選樣與封樣五、施工招投標(biāo)（一）工程招標(biāo)控制（二）工程招標(biāo)六、項(xiàng)目施工階段（一）設(shè)計(jì)交底（二）現(xiàn)場(chǎng)施工管理1施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)2施工樣板選擇及確認(rèn)3施工效果控制4施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理5設(shè)計(jì)變更管理6工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理（三）竣工驗(yàn)收及施工整改七、項(xiàng)目收尾及總結(jié)歸檔（一）項(xiàng)目總結(jié)及后評(píng)價(jià)（二）竣工備案（三）工程結(jié)算及成本分析報(bào)表房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)管理標(biāo)準(zhǔn)流程一、項(xiàng)目前期定位研究階段（一）項(xiàng)目定位研究1 資料收集技術(shù)管理部和前期配套部，針對(duì)地塊內(nèi)政府規(guī)劃部門的有關(guān)要求進(jìn)行征詢，并獲取政府規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。（包括：容量、密度、公建配套、道路網(wǎng)絡(luò)等）合約審計(jì)部提供同類型產(chǎn)品的成本分析報(bào)告以及相關(guān)科學(xué)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目工程管理部結(jié)合以往同類產(chǎn)品的施工工期及施工經(jīng)驗(yàn)，預(yù)估本項(xiàng)目施工總周期。2 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告技術(shù)管理部配合市場(chǎng)部，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等進(jìn)行技術(shù)可行性研究及建議。3 產(chǎn)品塑造報(bào)告（1） 根據(jù)市場(chǎng)部市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，技術(shù)管理部提出適應(yīng)于該項(xiàng)目的產(chǎn)品模式及其優(yōu)劣比較。（2） 根據(jù)合約審計(jì)部所擬成本分析報(bào)告，提出項(xiàng)目整體投資估算。（3） 項(xiàng)目工程管理部提供項(xiàng)目施工總周期。（4） 對(duì)業(yè)內(nèi)同類產(chǎn)品進(jìn)行多層面的分析研究，收集整合業(yè)內(nèi)此類產(chǎn)品的設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)等信息，注重市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的信息反饋。（5） 結(jié)合地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，以產(chǎn)品特性、產(chǎn)品定位、具體規(guī)劃建筑裝飾景觀等技術(shù)要求、經(jīng)濟(jì)投入等方面入手起草項(xiàng)目產(chǎn)品塑造報(bào)告。（二）設(shè)計(jì)啟動(dòng)準(zhǔn)備工作1 編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（方案）根據(jù)項(xiàng)目前期定位研究，本著開(kāi)拓創(chuàng)新、挖掘賣點(diǎn)、提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的原則，技術(shù)管理部負(fù)責(zé)起草項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。重點(diǎn)在于產(chǎn)品塑造部分，技術(shù)要求簡(jiǎn)單明確。2 分項(xiàng)投資成本估算分析為有效控制成本，技術(shù)管理部，市場(chǎng)部配合合約審計(jì)部在設(shè)計(jì)任務(wù)啟動(dòng)前針對(duì)本項(xiàng)目作一個(gè)初步的分項(xiàng)造價(jià)投資估算分析，編制項(xiàng)目分項(xiàng)投資成本估算分析報(bào)告，并將其作為項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件，指導(dǎo)設(shè)計(jì)方向，以達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)。3 分階段施工工期預(yù)估項(xiàng)目管理工程部結(jié)合本項(xiàng)目動(dòng)遷及現(xiàn)場(chǎng)周邊環(huán)境情況，將項(xiàng)目進(jìn)行分施工段分解。根據(jù)同類產(chǎn)品的施工工期及施工經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)每階段施工工期，作為技術(shù)管理人員編排項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度計(jì)劃的參考依據(jù)。4 編排初步設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃技術(shù)管理人員與項(xiàng)目工程管理人員應(yīng)綜合考慮公司項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃、工程實(shí)施進(jìn)度、設(shè)計(jì)工作合理耗時(shí)等因素，編排項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度計(jì)劃表。進(jìn)度計(jì)劃須全面、細(xì)致、有可實(shí)施性，在盡量滿足項(xiàng)目發(fā)展銷售計(jì)劃的前提下應(yīng)保證設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求，同時(shí)設(shè)計(jì)進(jìn)度的合理安排應(yīng)充分考慮工程進(jìn)度的可實(shí)施性。并將其作為項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位安排工作。5 考察選擇設(shè)計(jì)單位根據(jù)項(xiàng)目類型、規(guī)模大小、進(jìn)度快慢，技術(shù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)有關(guān)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行類型、質(zhì)量、實(shí)力、品牌、價(jià)格、服務(wù)等諸方面的考察（考察內(nèi)容一般包括：設(shè)計(jì)單位資料考察、設(shè)計(jì)單位辦公地點(diǎn)考察、設(shè)計(jì)作品成果考察，實(shí)際工程效果及配合服務(wù)考察等），提出設(shè)計(jì)單位考察報(bào)告及評(píng)述報(bào)告，供公司領(lǐng)導(dǎo)選擇參考。二、設(shè)計(jì)招投標(biāo)及商務(wù)談判階段（一）組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)、評(píng)審工作（1） 根據(jù)項(xiàng)目類型、規(guī)模大小等情況，設(shè)計(jì)招標(biāo)可采取委托設(shè)計(jì)、概念設(shè)計(jì)議標(biāo)、商務(wù)議標(biāo)或方案設(shè)計(jì)招標(biāo)等方式組織項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。一般情況下，必須通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)確定設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)單位，個(gè)別小型項(xiàng)目可考慮直接委托設(shè)計(jì)公司進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)用以選定設(shè)計(jì)方案。（2） 向選定投標(biāo)設(shè)計(jì)單位發(fā)出項(xiàng)目方案招投標(biāo)邀請(qǐng)函暨確認(rèn)書(shū)并附上設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，在收齊設(shè)計(jì)單位回復(fù)后向其發(fā)出招標(biāo)答疑會(huì)議議程函件，并按照函件組織安排召開(kāi)招標(biāo)答疑會(huì)議。（3） 及時(shí)與各設(shè)計(jì)單位分別進(jìn)行中期交流，結(jié)合市場(chǎng)部投資、營(yíng)銷等要求，在不影響設(shè)計(jì)師創(chuàng)意發(fā)揮的前提下適當(dāng)引導(dǎo)，避免其出現(xiàn)不必要的偏離，以確保最終設(shè)計(jì)方案的可實(shí)施性和設(shè)計(jì)質(zhì)量。（4） 大型項(xiàng)目技術(shù)管理部應(yīng)與工程、市場(chǎng)等相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)以及特邀專家顧問(wèn)召開(kāi)投標(biāo)設(shè)計(jì)方案評(píng)審會(huì)議，由公司方案評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審定，并編制投標(biāo)方案匯總文件，填寫投標(biāo)方案評(píng)分統(tǒng)計(jì)表和投標(biāo)方案評(píng)審意見(jiàn)匯總表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（5） 一般項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案投標(biāo)由集團(tuán)技術(shù)管理部和事業(yè)部技術(shù)管理部及相關(guān)部門人員對(duì)投標(biāo)方案進(jìn)行評(píng)審，并提出設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)審報(bào)告上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（6） 設(shè)計(jì)方案中標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先成為擴(kuò)初設(shè)計(jì)單位乃至施工圖設(shè)計(jì)單位，一般情況下，如中標(biāo)單位為境外設(shè)計(jì)公司，該設(shè)計(jì)單位只負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)，擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)另行委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位。（7） 中標(biāo)通知書(shū)和未中標(biāo)通知書(shū)由公司蓋章發(fā)出。未中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出時(shí)間一般在與中標(biāo)單位簽定設(shè)計(jì)合同之后。（二）設(shè)計(jì)合同的技術(shù)、商務(wù)談判工作技術(shù)管理部會(huì)同合約審計(jì)部按照公司設(shè)計(jì)合同標(biāo)準(zhǔn)文本，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，起草項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同，并與中標(biāo)單位商定設(shè)計(jì)合同有關(guān)技術(shù)、商務(wù)條款。設(shè)計(jì)費(fèi)用和付款條件最終由公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，設(shè)計(jì)時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和設(shè)計(jì)工作進(jìn)度計(jì)劃制定。設(shè)計(jì)合同文件按公司有關(guān)流轉(zhuǎn)程序進(jìn)行部門流轉(zhuǎn)并由公司總經(jīng)理簽署。（三）編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)（施工圖）技術(shù)管理部組織建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)電工程師擬定項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)和竣工標(biāo)準(zhǔn)，編寫項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。三、方案及擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段（一）方案設(shè)計(jì)1 方案深化對(duì)中標(biāo)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行全方位、多角度的探討研究，并結(jié)合市場(chǎng)、工程等部門的意見(jiàn)，編寫中標(biāo)方案優(yōu)化要求反饋至中標(biāo)單位，進(jìn)行方案優(yōu)化，并根據(jù)設(shè)計(jì)過(guò)程情況，上報(bào)階段性圖紙、工作模型及調(diào)整意見(jiàn)。組織召開(kāi)方案評(píng)審會(huì)議，由公司方案評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審定，并最終形成確定深化設(shè)計(jì)方案報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。項(xiàng)目工程管理部從施工角度出發(fā)，對(duì)中標(biāo)設(shè)計(jì)方案可實(shí)施性進(jìn)行討論并形成書(shū)面意見(jiàn)，作為方案深化的參考。2 成本估算分析與成本控制技術(shù)管理部配合合約審計(jì)部，針對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行項(xiàng)目成本估算，結(jié)合各地區(qū)的情況編制項(xiàng)目成本估算分析報(bào)告，以造價(jià)目標(biāo)控制成本計(jì)劃，根據(jù)實(shí)際情況及項(xiàng)目性質(zhì)可適當(dāng)調(diào)整設(shè)計(jì)方案以達(dá)到成本控制目的。3 方案報(bào)建根據(jù)公司批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案，技術(shù)管理部配合前期配套部報(bào)政府規(guī)劃及有關(guān)配套部門審批,必要時(shí)技術(shù)管理部應(yīng)隨同報(bào)建人員向報(bào)建專責(zé)部門解釋和商討有關(guān)設(shè)計(jì)情況和設(shè)計(jì)問(wèn)題。在審批過(guò)程中，將各部門意見(jiàn)進(jìn)行綜合、協(xié)調(diào)，并最終反映在審批后的方案設(shè)計(jì)定稿成果中并存檔。（二）擴(kuò)初設(shè)計(jì)1 擴(kuò)初設(shè)計(jì)原則以政府審批后的設(shè)計(jì)方案為依據(jù)，技術(shù)管理部結(jié)合各相關(guān)部門的要求，擬定設(shè)計(jì)要求并提供給設(shè)計(jì)單位作為擴(kuò)初設(shè)計(jì)依據(jù)，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件。項(xiàng)目工程管理部對(duì)審批后的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行討論，形成設(shè)計(jì)方案評(píng)估意見(jiàn)，作為技術(shù)管理部提供擴(kuò)初設(shè)計(jì)依據(jù)的參考。2 主要設(shè)備初選技術(shù)管理部會(huì)同工程管理、合約審計(jì)部，對(duì)與建筑主體結(jié)構(gòu)密切相關(guān)的主要設(shè)備（如電梯、空調(diào)、鍋爐、變配電等）進(jìn)行初選，確定相關(guān)技術(shù)參數(shù)。3 專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)參數(shù)提供技術(shù)管理部協(xié)調(diào)專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)單位（如幕墻、智能化、泛光、廚房等）提供土建設(shè)計(jì)單位相關(guān)技術(shù)參數(shù)。4 工程概算分析與成本控制技術(shù)管理部配合合約審計(jì)部，針對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件完成項(xiàng)目成本概算分析報(bào)告，并根據(jù)實(shí)際情況及項(xiàng)目性質(zhì)可適當(dāng)調(diào)整設(shè)計(jì)以達(dá)到成本控制目的。5 擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)估意見(jiàn)項(xiàng)目工程管理部對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件進(jìn)行討論，形成擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)估意見(jiàn)，作為技術(shù)管理部協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位修改完善擴(kuò)初設(shè)計(jì)的參考。6 擴(kuò)初送審根據(jù)有關(guān)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件資料，技術(shù)管理部配合前期配套部報(bào)政府規(guī)劃及有關(guān)配套部門審批。對(duì)政府要求的有關(guān)技術(shù)文件編制等諸方面技術(shù)要求配合公司有關(guān)部門進(jìn)行專題論證會(huì)及進(jìn)行送審批復(fù)。在審批過(guò)程中，將各部門意見(jiàn)進(jìn)行綜合、協(xié)調(diào)，并最終反映在審批后的擴(kuò)初設(shè)計(jì)定稿成果中并存檔。（三）方案與施工圖設(shè)計(jì)交接（1） 如項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)分別由兩家設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，技術(shù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各家設(shè)計(jì)單位的配合進(jìn)行總體協(xié)調(diào)。（2） 安排方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行其合同責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)深化，并作為條件圖交付施工圖設(shè)計(jì)單位。方案設(shè)計(jì)單位應(yīng)與施工圖設(shè)計(jì)單位密切交流意見(jiàn)和磋商處理設(shè)計(jì)問(wèn)題。負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)單位分工細(xì)則對(duì)兩家單位的工作進(jìn)行劃分界定，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)工作中的缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。（3） 施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程的作業(yè)圖和最終成果應(yīng)由方案設(shè)計(jì)單位參與評(píng)審并提出意見(jiàn)。（四）材料樣板初選根據(jù)設(shè)計(jì)要求，技術(shù)管理部會(huì)同設(shè)計(jì)師對(duì)整個(gè)工程建設(shè)所需的室內(nèi)外裝飾材料進(jìn)行初選，并制作材料樣板作為擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件的一部分。由合約審計(jì)部、工程管理部配合對(duì)其進(jìn)行成本測(cè)算以及施工工藝可行性分析。四、施工圖設(shè)計(jì)階段（一）施工圖設(shè)計(jì)原則（1） 以批準(zhǔn)的擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件為依據(jù)，結(jié)合各方面的修改意見(jiàn)（不違反政府批文精神）和配套要求，根據(jù)所編項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位按照進(jìn)度編制正式施工圖。（2） 對(duì)編制過(guò)程實(shí)行跟蹤監(jiān)控和內(nèi)部評(píng)審，配合項(xiàng)目工程管理部對(duì)過(guò)程中的圖紙進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。（3） 施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)加強(qiáng)控制圖紙的設(shè)計(jì)深度，同時(shí)施工節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)必須清晰可行。應(yīng)盡量避免由于圖紙不詳而造成的返工現(xiàn)象，從而造成成本浪費(fèi)（4） 組織審圖公司審查，將審查通過(guò)的正式施工圖根據(jù)施工進(jìn)度分批、及時(shí)投入施工。（二）主要設(shè)備選型（1） 技術(shù)管理部會(huì)同工程管理、合約審計(jì)部，對(duì)與建筑主體結(jié)構(gòu)密切相關(guān)的主要設(shè)備（如電梯、空調(diào)、鍋爐、變配電等）進(jìn)行選型。設(shè)備選型必須兼顧技術(shù)參數(shù)，產(chǎn)品質(zhì)量及價(jià)格成本三項(xiàng)共同要求。（2） 技術(shù)管理部及工程管理部推薦設(shè)備廠家，合約審計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)各廠家價(jià)格進(jìn)行綜合比較。（3） 項(xiàng)目工程管理部對(duì)選型設(shè)備的施工工藝、工期進(jìn)行評(píng)估，形成設(shè)備選型評(píng)估意見(jiàn)反饋技術(shù)管理部，作為技術(shù)管理部選型參考。（三）專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)（1） 技術(shù)管理部組織專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)單位（如幕墻、智能化、泛光、廚房等）在土建設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行各專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)。（2） 項(xiàng)目工程管理部結(jié)合以往同類建筑施工經(jīng)驗(yàn)，對(duì)設(shè)計(jì)中涉及施工工期、施工難度、對(duì)周邊環(huán)境影響等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，形成專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)估意見(jiàn)反饋技術(shù)管理部，作為技術(shù)管理部專項(xiàng)設(shè)計(jì)參考。（四）工程預(yù)算分析與成本控制在施工圖設(shè)計(jì)基本完畢后，合約審計(jì)部編制項(xiàng)目成本預(yù)算分析報(bào)告，與項(xiàng)目成本概算分析進(jìn)行分析比較。（1） 施工圖預(yù)算成本在項(xiàng)目成本概算范圍之內(nèi)，確認(rèn)其施工圖。（2） 施工圖預(yù)算成本超出項(xiàng)目成本概算范圍，會(huì)同技術(shù)管理部進(jìn)行協(xié)調(diào)。設(shè)計(jì)理念的調(diào)整導(dǎo)致成本的偏高應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可，如設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致成本增加應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改調(diào)整。（五）施工圖設(shè)計(jì)評(píng)估意見(jiàn)項(xiàng)目工程管理部對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行討論，形成施工圖設(shè)計(jì)評(píng)估意見(jiàn)，作為技術(shù)管理部協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位修改完善施工圖設(shè)計(jì)的參考。（六）施工圖報(bào)建根據(jù)有關(guān)施工圖設(shè)計(jì)文件資料，技術(shù)管理部配合前期配套部報(bào)政府規(guī)劃及有關(guān)配套部門審批。（七）施工圖流轉(zhuǎn)、會(huì)審與歸檔由設(shè)計(jì)單位發(fā)來(lái)的圖紙、更改意見(jiàn)、說(shuō)明等均需通過(guò)技術(shù)管理部專業(yè)工程師的流轉(zhuǎn)審核并填寫項(xiàng)目設(shè)計(jì)專業(yè)管理審核意見(jiàn)流轉(zhuǎn)表，經(jīng)技術(shù)管理部負(fù)責(zé)人簽發(fā)后，才能作為正式發(fā)圖至工程管理部并歸檔保存。（八）材料樣板選樣與封樣（1） 施工圖設(shè)計(jì)單位應(yīng)提供整個(gè)工程建設(shè)所需的室內(nèi)外裝飾材料、裝飾設(shè)備設(shè)計(jì)材料樣板作為施工圖設(shè)計(jì)文件的一部分。根據(jù)設(shè)計(jì)單位提供的材料樣板及設(shè)備清單，技術(shù)管理部應(yīng)會(huì)同工程管理、合約審計(jì)部，對(duì)供貨商提供的產(chǎn)品樣品和介紹資料價(jià)格、質(zhì)量、品牌等諸方面進(jìn)行比選，并由設(shè)計(jì)師及技術(shù)管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人填寫材料樣板確認(rèn)表，簽字確認(rèn)批準(zhǔn)后進(jìn)行封樣。封樣材料必須二份以上，一份由本公司保存，另一份交由相關(guān)公司采購(gòu)。產(chǎn)品到貨后，雙方根據(jù)封樣材料校驗(yàn)。（2） 針對(duì)大型裝飾項(xiàng)目，尤其是高等級(jí)和境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，適當(dāng)?shù)貙ふ也牧系奶娲肥墙档秃涂刂瞥杀镜谋夭豢缮俚氖侄?。?duì)于新型價(jià)高的材料，我們應(yīng)仔細(xì)分析，同項(xiàng)目性質(zhì)相結(jié)合，應(yīng)保證重點(diǎn)部位的設(shè)計(jì)品質(zhì)和創(chuàng)意。在不過(guò)多影響設(shè)計(jì)感覺(jué)的情況下，認(rèn)真負(fù)責(zé)地尋找合適的替代產(chǎn)品。對(duì)于大量進(jìn)口高檔建材，可尋找國(guó)內(nèi)的廠家進(jìn)行仿制和再加工，或?qū)ふ疫m宜的國(guó)產(chǎn)替代品。這一過(guò)程必須是技術(shù)，工程，合約各部門的通力合作，使品質(zhì)與成本控制得到雙重保證。五、施工招投標(biāo)（一）工程招標(biāo)控制（1） 組成招標(biāo)工作小組。由房地產(chǎn)事業(yè)部（房地產(chǎn)公司）組織建立招標(biāo)工作小組進(jìn)行工程施工、材料設(shè)備采購(gòu)等招標(biāo)工作，房地產(chǎn)事業(yè)部（房地產(chǎn)公司）在可控情況下可委托社會(huì)咨詢公司進(jìn)行招標(biāo)文件的編制和招標(biāo)準(zhǔn)備工作，由招標(biāo)小組與咨詢公司共同進(jìn)行招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)工作小組應(yīng)具備以下條件：由招標(biāo)單位法定代表人參加（并任組長(zhǎng)）；有與工程規(guī)模相對(duì)應(yīng)的技術(shù)、計(jì)劃、采購(gòu)、預(yù)結(jié)算、財(cái)務(wù)以及有關(guān)人員參加；有對(duì)參加投標(biāo)單位進(jìn)行資質(zhì)審查和資格評(píng)審的能力。（2） 項(xiàng)目招標(biāo)的備案。房地產(chǎn)事業(yè)部（房地產(chǎn)公司）在進(jìn)行工程項(xiàng)目招標(biāo)前應(yīng)建立招標(biāo)計(jì)劃，在招標(biāo)過(guò)程完成后，進(jìn)行招標(biāo)情況和資料匯總，上報(bào)集團(tuán)備案。（3） 工程施工招標(biāo)前房地產(chǎn)事業(yè)部（房地產(chǎn)公司）的招標(biāo)小組應(yīng)對(duì)報(bào)名參加投標(biāo)的施工單位進(jìn)行資質(zhì)和資格審查，對(duì)施工單位的組織管理能力、機(jī)械設(shè)備能力、資金能力、企業(yè)信譽(yù)、工作業(yè)績(jī)等方面進(jìn)行調(diào)查。嚴(yán)禁盲目引進(jìn)施工單位。（4） 施工單位的選擇無(wú)論有無(wú)意向性均應(yīng)該通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)進(jìn)行確定。（在工程開(kāi)工要求特別緊時(shí)，打樁單位和前期施工單位可根據(jù)第3款要求進(jìn)行選擇后采納）工程招投標(biāo)應(yīng)根據(jù)招投標(biāo)法和招投標(biāo)管理規(guī)定進(jìn)行。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)擇優(yōu)確定施工隊(duì)伍，為保證工程質(zhì)量、降低工程成本和集團(tuán)信譽(yù)建立基本的保障。（5） 強(qiáng)化施工單位的資質(zhì)管理，以施工單位的資質(zhì)和能力進(jìn)行招投標(biāo)的控制。一般住宅工程原則上為不低于二級(jí)企業(yè)承接；建筑面積5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)應(yīng)發(fā)包給通過(guò)ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的二級(jí)以上的企業(yè)承接。禁止將工程發(fā)包給不符合資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工，并嚴(yán)格控制總包下的分包單位資質(zhì)和施工能力。（二）工程招標(biāo)（1） 在工程招投標(biāo)前必須事先做好內(nèi)部的招投標(biāo)準(zhǔn)備工作，對(duì)工程的工期、質(zhì)量、總價(jià)下浮率、總包管理費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用控制等進(jìn)行策劃，并提出目標(biāo)計(jì)劃和要求，形成書(shū)面文件，經(jīng)房地產(chǎn)事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。（2） 各種費(fèi)用的下浮率應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況控制在合理下浮率范圍內(nèi)，招標(biāo)小組應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)情況調(diào)查，確定工程總價(jià)下浮率。（3） 工程資金投入控制應(yīng)以低投入為原則，在情況允許的情況下，減少資金投入款項(xiàng)的付出并控制工程后期款項(xiàng)支付，原則上在約定工程量完成并且工程形象進(jìn)度達(dá)到要求后，開(kāi)始按當(dāng)月完成工作量支付工程進(jìn)度款；當(dāng)工程竣工驗(yàn)收合格并交付使用后，工程款支付控制在70%；工程完成結(jié)算、交付使用一年左右工程款支付控制在95%；余款根據(jù)工程保修有關(guān)規(guī)定到時(shí)付清。（4） 施工招標(biāo)中不應(yīng)受到其它因素的干擾隨意改變下浮計(jì)劃，如有特殊情況使下浮率變化和失控，應(yīng)及時(shí)向總裁室匯報(bào)。（5） 投標(biāo)文件內(nèi)容應(yīng)包括：投標(biāo)須知、應(yīng)標(biāo)條件、履約保函、工程承包合同、評(píng)標(biāo)辦法等內(nèi)容。（6） 工程合同中應(yīng)明確各種合同條件，注明結(jié)算方式、采用的定額、材料供應(yīng)方式、工程的總價(jià)下浮率、分項(xiàng)工程下浮率、合同中準(zhǔn)價(jià)（采用年、月）、市場(chǎng)價(jià)的確認(rèn)方式、土方工程包括內(nèi)容、總包管理費(fèi)等費(fèi)用、費(fèi)率，使合同內(nèi)容完善。工程合同的簽訂應(yīng)充分考慮到工程的變更、地質(zhì)情況的變化等內(nèi)容，對(duì)將可能發(fā)生的內(nèi)容和費(fèi)用進(jìn)行明確的規(guī)定。工程合同應(yīng)充分考慮反索賠條款的建立，使現(xiàn)場(chǎng)簽證、索賠降低到最小程度。六、項(xiàng)目施工階段（一）設(shè)計(jì)交底技術(shù)管理部及項(xiàng)目管理部共同負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)公司及工程施工公司進(jìn)行技術(shù)交底。（1） 工程管理部必須督促施工單位相關(guān)技術(shù)人員在技術(shù)交底前，認(rèn)真察看設(shè)計(jì)單位提供的施工圖，并將圖紙上的技術(shù)疑問(wèn)以書(shū)面的形式于交底前數(shù)天提交技術(shù)管理部及設(shè)計(jì)單位，以便設(shè)計(jì)單位作交底準(zhǔn)備。（2） 技術(shù)交底必須認(rèn)真記錄，對(duì)施工單位提出的問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位如無(wú)法當(dāng)場(chǎng)回答應(yīng)限期書(shū)面答復(fù)解決。所有記錄及書(shū)面答復(fù)應(yīng)整理成工程設(shè)計(jì)技術(shù)交底記錄，由到會(huì)所有單位相關(guān)負(fù)責(zé)人員簽字并蓋公司印章。工程設(shè)計(jì)技術(shù)交底記錄作為設(shè)計(jì)圖紙的補(bǔ)充文件，發(fā)放各有關(guān)部門及設(shè)計(jì)，施工單位作為施工依據(jù)。（二）現(xiàn)場(chǎng)施工管理1 施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)（1） 技術(shù)管理部應(yīng)會(huì)同設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目部、工程部、監(jiān)理公司及各專業(yè)工種對(duì)圖紙與現(xiàn)場(chǎng)施工中的技術(shù)問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理，并作好記錄。在不影響造型、造價(jià)及使用功能的原則下，項(xiàng)目建筑師可作為圖紙更改設(shè)計(jì)的甲方現(xiàn)場(chǎng)全權(quán)代表，簽蓋有關(guān)文件，但需向公司技術(shù)管理部備案。（2） 現(xiàn)場(chǎng)施工中對(duì)設(shè)計(jì)圖的任何修改文件，均需通過(guò)技術(shù)管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人員進(jìn)行協(xié)調(diào)落實(shí)，需報(bào)請(qǐng)公司技術(shù)管理領(lǐng)導(dǎo)批示的修改文件，應(yīng)即時(shí)上報(bào)，不應(yīng)影響施工。（3） 定期會(huì)同設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目工程管理部、施工單位召開(kāi)工程施工中技術(shù)問(wèn)題研究例會(huì)，做好會(huì)議紀(jì)要，并督促施工單位按進(jìn)度保質(zhì)完成。（4） 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求中的內(nèi)、外裝飾材料，裝飾設(shè)備，會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、公司工程管理、合約審計(jì)部，進(jìn)行材料選樣、封樣工作。由設(shè)計(jì)管理部、工程管理部提供材料、設(shè)備廠家，合約審計(jì)部根據(jù)提供的廠家進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，選擇合理的廠家。2 施工樣板選擇及確認(rèn)（1） 根據(jù)設(shè)計(jì)文件以工作聯(lián)系單的形式通知項(xiàng)目部進(jìn)行施工樣板制作，同時(shí)項(xiàng)目部應(yīng)與項(xiàng)目建筑師協(xié)商樣板制作位置及時(shí)間要求并根據(jù)樣板的重要性反饋技術(shù)部。（2） 大型的工程項(xiàng)目，都應(yīng)在工程全面開(kāi)展前，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙做好樣板段或樣板區(qū)域工程。通過(guò)實(shí)際形象效果的操作評(píng)估，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行檢驗(yàn)，同時(shí)對(duì)所采用的材料進(jìn)行實(shí)際準(zhǔn)確的價(jià)格核審，對(duì)不適合的材料進(jìn)行修整及替換。從而在大規(guī)模的施工時(shí)，對(duì)總體成本能有效地加以控制。（3） 項(xiàng)目部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)根據(jù)圖紙或工作聯(lián)系單中所提供做法進(jìn)行樣板制作并在完工后以書(shū)面形式通知技術(shù)部確認(rèn)。（4） 根據(jù)實(shí)際情況及成本要求對(duì)施工樣板進(jìn)行調(diào)整，此過(guò)程反復(fù)進(jìn)行直至樣板得到技術(shù)部及設(shè)計(jì)公司認(rèn)可，以完成施工樣板的確認(rèn)。（5） 由技術(shù)部填寫施工樣板確認(rèn)表，并由技術(shù)部簽字確認(rèn)。3 施工效果控制（1） 技術(shù)管理部人員到施工現(xiàn)場(chǎng)巡視，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的效果進(jìn)行以下控制及檢查：實(shí)際做法是否與設(shè)計(jì)相符；材料是否與樣板相符；色彩是否與原方案相同。（2） 判斷現(xiàn)場(chǎng)效果是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求的預(yù)期效果，對(duì)達(dá)不到預(yù)期效果的需提出修改意見(jiàn)，并及時(shí)向公司相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)反映效果情況。（3） 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展中階段性成果和最終成果的效果進(jìn)行評(píng)審，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)效果達(dá)不到預(yù)期效果的需提出修改意見(jiàn)，做好記錄并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。（4） 根據(jù)修改意見(jiàn)組織相關(guān)部門人員討論，確定修改內(nèi)容后編制設(shè)計(jì)變更通知單或整改工作函件。4 施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理（詳見(jiàn)集團(tuán)工程管理文件匯編）（1） 項(xiàng)目工程管理部根據(jù)工程質(zhì)量目標(biāo)，建立對(duì)應(yīng)的質(zhì)量管理措施（基本分類為：樁、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、安裝、裝飾、整體）。（2） 項(xiàng)目工程管理部對(duì)各階段施工過(guò)程質(zhì)量進(jìn)行檢查監(jiān)督，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以工程聯(lián)系單、整改通知書(shū)等形式指令監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位進(jìn)行整改，并做好檢查整改記錄。（3） 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，定期進(jìn)行質(zhì)量計(jì)劃落實(shí)情況檢查，達(dá)不到目標(biāo)要求的，進(jìn)行整改并制定新措施，并進(jìn)行措施落實(shí)檢查。（4） 項(xiàng)目事業(yè)部每年初向集團(tuán)公司上報(bào)在建工程質(zhì)量控制總計(jì)劃，新開(kāi)工工程隨工程開(kāi)工時(shí)間上報(bào)，半年和年終上報(bào)計(jì)劃控制和獲獎(jiǎng)情況。5 設(shè)計(jì)變更管理（1） 設(shè)計(jì)變更均采用書(shū)面的形式，即設(shè)計(jì)變更通知單和工作聯(lián)系單，由技術(shù)管理部負(fù)責(zé)編制。（2） 設(shè)計(jì)變更原則：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，各種變更須根據(jù)執(zhí)行程序嚴(yán)格執(zhí)行；各種設(shè)計(jì)變更應(yīng)會(huì)同項(xiàng)目工程管理部及合約審計(jì)部從成本費(fèi)用、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度等方面進(jìn)行論證；一切設(shè)計(jì)變更審批答復(fù)均由技術(shù)管理部發(fā)出，須確保指令是單一的；一切設(shè)計(jì)變更發(fā)出后，項(xiàng)目工程管理部如對(duì)變更有異議的，可參照?qǐng)?zhí)行程序提出異議，否則均應(yīng)有效執(zhí)行。（3） 設(shè)計(jì)單位根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)的指示或工程實(shí)際情況對(duì)原設(shè)計(jì)圖紙?zhí)岢龅淖兏薷?，?yīng)送技術(shù)管理部初審后由技術(shù)管理部負(fù)責(zé)人審批簽發(fā)。投資、規(guī)模較大的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)組織技術(shù)、工程、合約審計(jì)部、監(jiān)理單位、施工單位參加會(huì)審。確定變更方案后，施工單位編制調(diào)整預(yù)算報(bào)合約審計(jì)部審核。設(shè)計(jì)變更和審定的補(bǔ)充預(yù)算由技術(shù)管理部報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批簽發(fā)。（4） 施工單位提出的工程變更要求，應(yīng)先填報(bào)工程變更申請(qǐng)表提出變更的原因、變更的內(nèi)容、工程量及價(jià)格。經(jīng)技術(shù)、工程、合約審計(jì)部初審后，由技術(shù)管理部負(fù)責(zé)人簽發(fā)。影響使用功能或投資規(guī)模的變更申請(qǐng)，需召開(kāi)技術(shù)、工程、合約審計(jì)部、監(jiān)理單位、施工單位技術(shù)人員的協(xié)商會(huì)議，確定變更方案后由技術(shù)管理部報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批簽發(fā)。6 工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理（詳見(jiàn)集團(tuán)工程管理文件匯編）（1） 土建、安裝工程簽證由項(xiàng)目工程管理部牽頭組織技術(shù)部、合約部進(jìn)行會(huì)審會(huì)簽；裝飾、景觀工程簽證由技術(shù)管理部牽頭組織項(xiàng)目工程部、合約部進(jìn)行會(huì)簽、會(huì)審。（2） 現(xiàn)場(chǎng)主管人員應(yīng)具有符合工程管理相應(yīng)資質(zhì)且是工程施工合同中指定的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人。在人員經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，取得資質(zhì)并有一定管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)合同條款有所了解方具有現(xiàn)場(chǎng)簽證資格。（3） 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須以工程施工合同條款為基本原則對(duì)施工內(nèi)容的責(zé)任進(jìn)行分析，與費(fèi)用有關(guān)的簽證在確認(rèn)為甲方的責(zé)任后方可進(jìn)行簽證。（4） 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看，確認(rèn)工程量，在簽證單上注明詳細(xì)內(nèi)容。必要時(shí)應(yīng)注