松原市“錦秀松苑”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

松原“錦繡松苑”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分：立項(xiàng)背景一、項(xiàng)目區(qū)位、現(xiàn)狀和發(fā)展前景該項(xiàng)目位于烏蘭大街與松原大路交匯處，距松原大路約500米以北，烏蘭大街以東。規(guī)劃總占地面積16.736公頃。項(xiàng)目緊臨交通干線烏蘭大街，距火車站不到公里，政府的主要職能部門也都近在咫尺。建設(shè)用地等級為三級，是松原市中心區(qū)僅有的幾處待改造的棚戶區(qū)之一。此棚戶區(qū)屬松原市新城區(qū)，該區(qū)域人口多，人員構(gòu)成基本上是傳統(tǒng)上農(nóng)民聚居區(qū)。區(qū)域內(nèi)房屋狀況復(fù)雜，大部分為農(nóng)家住房，無證浮房和違章建筑占有一定比例，還有樹木、水井及大棚，居住條件極差。由于房屋缺少必要的上下水、煤氣、供暖等設(shè)備，環(huán)境衛(wèi)生“臟、亂、差”，污染嚴(yán)重，居民生活十分不便。但在松原市政府的總體規(guī)劃發(fā)展上來看。松原的行政區(qū)域發(fā)展為東西向，此地段正處于新區(qū)發(fā)展絕佳位置。而且規(guī)劃中的第二座連接江南江北的松花江斜拉式大橋也將與烏蘭大街北端相連。這些都會為該處的房地產(chǎn)價(jià)值帶來很大的升值空間。第二部分 項(xiàng)目拆遷調(diào)查摸底情況其結(jié)果如下（松原張總提供）：1、總占地面積：6.736公頃。（實(shí)際規(guī)劃用地面積：16.736公頃（詳見規(guī)劃圖）。2、調(diào)查摸底總戶數(shù)：305戶，總建筑面積：58448.74。（磚混房、磚瓦房、磚平房、商鋪、倉庫、地下室） 人 口 數(shù)：1221人 營 業(yè) 戶：55戶 電 話：59部 水（滲）井：798口 樹 木：2157棵 圍 墻：1249.13立方米鐵 欄：36.50米3、公益設(shè)施：公廁1座4、棚戶區(qū)改造民意調(diào)查：不詳5、人口情況：1221人（派出所提供數(shù)據(jù)）另外，在該區(qū)域有：低保戶：不詳殘疾戶：不詳困難戶：不詳6、民族情況：不詳7、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償額度經(jīng)側(cè)面了解調(diào)查，并結(jié)合政府的文件測算如下： 房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：58448.7450%000元/（含面積補(bǔ)貼和價(jià)格補(bǔ)貼）； 營業(yè)補(bǔ)助：55500/戶； 人口補(bǔ)助：1221200元/口； 電 話：57120元/部+2920元/部； 水 井：798200元/口； 磚 墻：1249.1360元/立米； 鐵 欄：36.5120元/米 公 廁：150000元/座合計(jì)拆遷補(bǔ)償金：2980萬土地出讓金：2450萬回遷部分土地出讓金：58448.7450%180元/平米=526萬實(shí)繳土地出讓金：2450-526=19240.7=1347萬土地出讓金與拆遷補(bǔ)償金合計(jì)：4326萬通過以上數(shù)據(jù)，待開發(fā)改造的該區(qū)域現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜，數(shù)據(jù)還有很多不確定因素。第一、該區(qū)域房屋密度大，戶均占房面積190平方米（各種建筑物）。第二、結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)我們還很難確定回遷情況。第三、我們將面對極為復(fù)雜的局面和不可預(yù)知的許多困難。第四、摸底情況準(zhǔn)確性難以估計(jì)，影響會很大第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃情況一、現(xiàn)有規(guī)劃描述根據(jù)現(xiàn)規(guī)劃圖，此項(xiàng)目四至為：烏蘭大街以東，臨江南路以南。規(guī)劃用地面積16.736公頃。規(guī)劃總建筑面積225936。其中商業(yè)建筑面積：24750平方米。辦公建筑面積：8500平方米。規(guī)劃住宅面積：192686平方米。容積率1.35，綠地率32%。日照間距系數(shù);1.9。規(guī)劃停車泊位169個(gè)，地上車庫160個(gè)。（一） 平面安排及功能分區(qū)1、烏蘭大街商住樓為十一層，底一層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上托九層住宅。2、臨江南路商住樓為六層，底一層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，上托五層住宅。、 小區(qū)南側(cè)用地界線商住樓為六層，底一層為商貿(mào)中心，其停車場位于東側(cè)院內(nèi)，上托五層住宅，東側(cè)上托三層公寓，停車場后側(cè)建貨物倉庫。商貿(mào)中心臨街處設(shè)一個(gè)直通小區(qū)內(nèi)的消防通道。商貿(mào)中心屋頂設(shè)多個(gè)采光、通風(fēng)窗，使一萬多米的 商貿(mào)中心可直接采光和有良好的通風(fēng)，增加室內(nèi)的舒適感。、 在商貿(mào)中心北側(cè)及臨江南路商住樓南側(cè)建一排一層車庫，、 在靠近臨江南路商住樓側(cè)還建有兩棟底車庫住宅，車庫布置相對集中，使小區(qū)的動(dòng)靜分區(qū)更加合理。、 在小區(qū)廣場中心建一會館和托兒所，后面為兒童活動(dòng)區(qū)。、 小區(qū)中心為六層住宅，在小區(qū)東側(cè)建雙拼別墅。、 小區(qū)內(nèi)建四個(gè)自行車棚，均勻分布在四個(gè)組團(tuán)內(nèi)部，靠近組團(tuán)出入口。、 烏蘭大街與臨江南路交叉路口處建十層辦公大廈，后院內(nèi)為停車場，與小區(qū)保持相對獨(dú)立。大廈地下室內(nèi)設(shè)有小區(qū)換熱站、柴油發(fā)電機(jī)房、消防控制室、生活水箱、消防水池。（二） 交通路線分析1、 在烏蘭大街中間設(shè)小區(qū)主要入口，為步行街，是小區(qū)道路得主題。臨江南路和小區(qū)的南側(cè)、東側(cè)各設(shè)出入口，可供車輛通行，中央廣場環(huán)路與其他小區(qū)干路形成小區(qū)路架構(gòu)。2、 商業(yè)辦公入口對小區(qū)外開放，與小區(qū)內(nèi)住宅入口各自獨(dú)立、互不干擾、流線清晰，保證小區(qū)內(nèi)居住安靜和安全。3、 中心的步行林蔭道連接著會所和中心廣場。以主入口的會所為導(dǎo)向，以圓形廣場為中心，引入以優(yōu)美曲線形成的道路系統(tǒng)，盡顯悠閑、浪漫之主體。（三） 環(huán)境綠化分析1、 小區(qū)內(nèi)中心廣場是區(qū)內(nèi)環(huán)境的亮點(diǎn)，現(xiàn)代派的柱廊將人們引入繁花圍繞的步行街內(nèi)。迎面是圍繞廣場的綠色長廊，周圍種植觀賞性樹木及綠草，色彩豐富，帶來視覺享受。小樓流水，環(huán)境幽雅。托兒所、社區(qū)會館置身其中，是人們休息、娛樂、散步、乘涼的好地方。2、 每個(gè)組團(tuán)內(nèi)都有一個(gè)室外小廣場，尺度親切宜人，這使得小區(qū)內(nèi)既有完整的綠化，又有精致的趣味空間，有張有弛。3、 綠化布置大小相宜，穿插設(shè)置小品避免過大面積綠化的空間乏味，不同喬木、灌木、草坪的搭配，營造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的休閑環(huán)境。4、 在商貿(mào)樓的屋頂平臺上也設(shè)計(jì)了綠化小品，充分利用一切室外空間創(chuàng)造良好環(huán)境。（四） 戶型分析：（略）（五） 立面設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)建筑立面以黃褐色涂料為主，白色涂料為附配以局部瓷磚石材、藍(lán)灰色系列彩屋面，使整個(gè)小區(qū)更顯穩(wěn)重。橫豎線條統(tǒng)一中的變化表達(dá)出秩序美感。在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)時(shí)還要對立面的局部做法進(jìn)行深入刻畫，使各要素之間的尺度更加合理，更加人性化。（六） 結(jié)構(gòu)分析六層商住樓為底框架結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)尺尺寸大小布置力爭合理。在滿足樓上住宅隔墻的分割下又照顧到底商大開間的使用；底車庫住宅設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)可以節(jié)省大量資金；辦公建筑為全框架結(jié)構(gòu)，空間可靈活分割；十一層商住樓可根據(jù)住宅戶型確定為框架剪力墻結(jié)構(gòu)或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。二、現(xiàn)有規(guī)劃情況分析（一）規(guī)劃占地面積16.736公頃中，有以下一些特殊因素需要考慮：1、別墅在松原市現(xiàn)需求量還很不確定，待市場成熟時(shí)可以考慮。2、在小區(qū)北側(cè)，沿臨江南路方向，規(guī)劃小高層是否更有利。（二）延烏蘭大街高層住宅點(diǎn)式設(shè)計(jì)是否影響整體的效果，結(jié)合板式相比較哪個(gè)趨于合理。（三）該區(qū)域目前商業(yè)用房的商業(yè)氛圍明顯不足，為商業(yè)用房的后期銷售帶來巨大壓力。第四部分：項(xiàng)目市場情況一、松原市房地產(chǎn)市場情況松原市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年特別是近三、四年的發(fā)展，開發(fā)理念在提升，小區(qū)的品質(zhì)和檔次在提升，市場化程度在提升，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，城市的總體面貌和居民的居住環(huán)境得到很大提高，這得益于政府及各相關(guān)部門對開發(fā)產(chǎn)業(yè)有效的調(diào)控和指導(dǎo)。從今年的住宅供給看，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。經(jīng)過對松原市住房消費(fèi)者購買行為的調(diào)查分析，能夠得出以下一些市場趨勢，可以為本項(xiàng)目定位提供依據(jù)。1、傳統(tǒng)的以多層為主的住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)在改變，小高層住宅得到越來越多人的認(rèn)可。2、1300元單價(jià)是消費(fèi)者購房的主流價(jià)格。能夠接受1500-2000元價(jià)位的消費(fèi)者比重上升，在一定程度上說明消費(fèi)者對住宅品質(zhì)、品位、檔次的要求在提升。3、50-100的住房仍是消費(fèi)者買房最大的面積區(qū)間，占了總需求的70%。以上數(shù)據(jù)來源于松原專業(yè)人士的調(diào)研，可以為本項(xiàng)目定位提供參考。二、項(xiàng)目土地評價(jià)1、該地塊地理位置相對較好，但配套設(shè)施不是很完善。該項(xiàng)目南距松原大路500米，西臨烏蘭大街，是松原的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在新城區(qū)地理位置相對較好，是很多商家必爭之地。項(xiàng)目周邊有6號公交線通過，交通比較便利。政府職能部門近在咫尺。區(qū)域內(nèi)有新建的金倫小區(qū)、松原市檢察院、文聯(lián)等。但該項(xiàng)目區(qū)域?yàn)榕飸魠^(qū)，住戶多數(shù)是農(nóng)民，配套設(shè)施相對不是很完善。2、該地屬松原市新城區(qū)，規(guī)劃較為完好。第二座松花江大橋臨該項(xiàng)目的建設(shè)，也必將會給此地段的房地產(chǎn)帶來很大的升值空間。 三、項(xiàng)目市場定位綜合以上關(guān)于土地和市場的分析，本項(xiàng)目應(yīng)該做如下定位：（一）價(jià)格定位該項(xiàng)目應(yīng)該整體定位在中高檔樓盤，其住宅價(jià)位區(qū)間應(yīng)處于1500-1800元/之間，即最高價(jià)在1800元/，低價(jià)在1500元/、均價(jià)在1600元/。公建價(jià)位區(qū)間應(yīng)處于3500-4500元/之間，均價(jià)在3800元/。（二）小區(qū)品質(zhì)定位為實(shí)現(xiàn)上述價(jià)格，項(xiàng)目應(yīng)具備如下基本品質(zhì)：1、小區(qū)相對封閉，要有一流的物業(yè)管理；2、每戶有可視對講門，園區(qū)設(shè)有安全監(jiān)視系統(tǒng)；3、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，分布合理；（包括幼兒園、停車位、業(yè)主會館、老年人服務(wù)中心、戶外活動(dòng)空間和設(shè)施等）；4、較好的園區(qū)景觀和較強(qiáng)的人文關(guān)懷。（三）面積和戶型定位本項(xiàng)目回遷用房面積和戶型將嚴(yán)格按棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策文件執(zhí)行。對可售商品房做如下定位：1、以50-60二房一廳、70-100二房二廳、為主力戶型，分別占總數(shù)的30-40%。2、以30-50以下迷你小戶型和100-120三房一廳為輔助戶型，分別占總數(shù)的各占10-20%。第五部分 項(xiàng)目的工程技術(shù)可行性分析一、項(xiàng)目工程技術(shù)可行性1、建筑結(jié)構(gòu)從第三部分規(guī)劃分析可見，該項(xiàng)目以多層為主、小高層為輔，建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)，均為常規(guī)建筑結(jié)構(gòu)，易于實(shí)施，如國家在2005年底取締紅磚，則可考慮采用技術(shù)較成熟的承重及非承重砌塊替代。2、基本工程配套由于本項(xiàng)目為棚戶區(qū)工程，并處于城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域，小區(qū)基本配套包括水、電、供熱、水、煤氣等能夠通過正規(guī)途徑予以解決。二、項(xiàng)目分階段施工計(jì)劃鑒于該項(xiàng)目開發(fā)面積大、投資大等特點(diǎn)，并結(jié)合諸多客觀條件綜合考慮，擬分三期實(shí)施該項(xiàng)目：第一階段，主要是農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)，同時(shí)包含多層住宅7棟，高層住宅6個(gè)單元，臨街商鋪，車庫75個(gè)，公寓，蔬菜倉庫。共計(jì)建筑面積71220，開發(fā)時(shí)間為2007年。第二階段，主要是解決中間及小區(qū)中心廣場兩側(cè)項(xiàng)目，開發(fā)面積73060，開發(fā)時(shí)間為2008年。第三階段，。開發(fā)面積85720，開發(fā)時(shí)間為2009年。三、項(xiàng)目施工建設(shè)保障措施成立工程項(xiàng)目建設(shè)指揮部，制定從工程施工前期準(zhǔn)備到工程竣工驗(yàn)收全過程的施工計(jì)劃。從技術(shù)、組織方面制定全面的質(zhì)量、進(jìn)度保證措施和措施的落實(shí)體系，包括：全程質(zhì)量控制制度、棟號監(jiān)督責(zé)任制、定期和不定期例會制、質(zhì)量通報(bào)制和質(zhì)量問題越級匯報(bào)制等。確保工程保質(zhì)保量按期完成。第六部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算【一】項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算的基本前提1、本測算依據(jù)動(dòng)遷摸底所提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、按現(xiàn)有規(guī)劃進(jìn)行。2、房屋建筑結(jié)構(gòu)：按現(xiàn)有規(guī)劃，多層住宅按磚混結(jié)構(gòu)、小高層住宅按框架結(jié)構(gòu)進(jìn)行測算； 3、前期費(fèi)用：住宅按棚戶區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，公建按商品房正常標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。4、回遷安置比例：根據(jù)調(diào)查摸底結(jié)果，貨幣安置按50%計(jì)算，即：152戶，面積：29224.37（約算）。5、按以上描述和假設(shè)，可售房屋面積為196711.63。其中：住宅163461.63，公建33250（商業(yè)、辦公）。6、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格的確定：以小區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)狀況為價(jià)格預(yù)測的主要依據(jù)，同時(shí)考慮所處區(qū)位和市場情況。【二】項(xiàng)目獲利能力預(yù)測一、項(xiàng)目總投入（以規(guī)劃面積225936全口徑計(jì)算）（一）拆遷安置補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用：包括以下六項(xiàng)：合計(jì)：5706萬元1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi):585萬元2、搬家費(fèi)： 9.2萬元3、拆遷委托費(fèi)：58.5萬元4、評估委托費(fèi)：29萬元5、產(chǎn)權(quán)滅籍費(fèi)：120萬元6、出讓金和拆遷補(bǔ)償：4326萬元（二）行政事業(yè)性收費(fèi)，共20項(xiàng)，合計(jì)：萬元（詳見附表）費(fèi)用名稱原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)享受棚戶區(qū)改造政策后費(fèi)用金額(萬元)行政事業(yè)收費(fèi)一覽表土地登記費(fèi)土地收益金土地管理費(fèi)城市消防設(shè)施配套費(fèi)污水處理費(fèi)環(huán)保評定費(fèi)防雷檢測費(fèi)占道費(fèi)水資源管理費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建設(shè)用地管理費(fèi)新型墻體改革費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)定位放線費(fèi)土地變更登記費(fèi)拆遷管理費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)城市綠化費(fèi)契稅合 計(jì)（三）工程相關(guān)費(fèi)用，包含三部分：合計(jì)0萬元（）前期工程費(fèi)，包含以下五項(xiàng)，合計(jì)：1096萬元1、設(shè)計(jì)費(fèi)：磚混建筑面積1926868元/+框架建筑面積3325015元/=204萬元2、地質(zhì)勘察費(fèi)：規(guī)劃建筑面積2259361元/=23萬元3、監(jiān)理費(fèi)：5元/規(guī)劃建筑面積225936=113萬元4、三通一平費(fèi):10元/規(guī)劃建筑面積225936=226萬元5、占道費(fèi)：5元/規(guī)劃建筑面積225936=113萬元（）建安工程費(fèi)：18827萬元（）工程竣工驗(yàn)收費(fèi)用：合計(jì)136萬元1、灌柱樁檢測費(fèi)：規(guī)劃建筑面積2259362元/=45萬元2、三表檢測費(fèi)：規(guī)劃建筑面積2259360.5元/=11.3萬元3、防雷及跟蹤檢測費(fèi)1000元/棟38棟+1.1元/規(guī)劃建筑面積225936=29萬元4、環(huán)境檢測費(fèi)住宅面積2259362.5元/=56.5萬元5、面積測繪費(fèi)住宅面積1926861.36元/+公建面積332502.72元/=35.3萬元（四）配套工程費(fèi)：包含以下六項(xiàng)，合計(jì)：7372萬元1、供電工程：20元/規(guī)劃建筑面積225936=452萬元2、給水外網(wǎng)：6元/規(guī)劃建筑面積225936=136萬元3、排水外網(wǎng)：6元/規(guī)劃建筑面積225936=136萬元4、熱力外網(wǎng)：10元/規(guī)劃建筑面積225936=226萬元5、熱力入網(wǎng)費(fèi)：40元/規(guī)劃建筑面積225936=904萬元6、環(huán)境工程費(fèi)（含道路、路燈等）：80元/規(guī)劃建筑面積225936=1808萬元以上四部分合計(jì)總投入為58263萬元，按總規(guī)劃建筑面積計(jì)算的單位平均成本為1984元/。（五）管理費(fèi)（含銷售費(fèi)）：按（一）（四）項(xiàng)總投入的3.2%計(jì)取為1871萬元。（六）利息：以（一）（四）項(xiàng)總投入的40%為基數(shù)，按一年期貸款利率6.029%計(jì)取財(cái)務(wù)費(fèi)為1410萬元。（七）不可預(yù)見費(fèi)：按（一）（四）項(xiàng)總投入的3%計(jì)取，為1754萬元?？傆?jì)（一）（八）項(xiàng)目總投入為67204萬元。二、項(xiàng)目總收入：49090萬元，見下表：收入測算表：序號項(xiàng)目面積數(shù)量單價(jià)銷售收入營業(yè)稅及附加銷售凈收入1住宅10038410038420002007680011042240 1897257602車位1070826870000187600001031800 177282003車庫1455145540005820000320100 54999004臨向陽街16448164486000986880005427840 932601605臨東九條18202182024000728080004004440 688035606小區(qū)內(nèi)38883888400015552000855360 146966407臨長通路542054205000271000001490500 256095008辦公樓11532115324000461280002537040 435909609擴(kuò)大面積款52076650338494001861717 31987683合計(jì)51947340028571037 490902363其中：住宅100384189725760公建67653269188920擴(kuò)大面積款5207631987683三、項(xiàng)目總利潤：4909067204=-18114萬元【三】項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)一、項(xiàng)目動(dòng)遷費(fèi)用比例過大以規(guī)劃建筑面積293723計(jì)算的總投入情況如下表：序號成本項(xiàng)目金額百分比1拆遷費(fèi)146000000 21.72%2行政事業(yè)性費(fèi)68527554 10.20%3建安工程費(fèi)296434279 44.11%4配套工程費(fèi)73724473 10.97%5管理費(fèi)18709962 2.78%6利息14100295 2.10%7不可預(yù)見費(fèi)17540589 2.61%8征用監(jiān)獄用地費(fèi)用37000000 5.51%合計(jì)672037152 100.00%由表可見，動(dòng)遷費(fèi)只有14600萬元，占總投入的22%。但這不能反映動(dòng)遷費(fèi)用的全貌。14600萬元未含用于實(shí)物安置的動(dòng)遷費(fèi)用。用于實(shí)物安置的動(dòng)遷費(fèi)用綜合體現(xiàn)在以上八項(xiàng)之中。 若將用于實(shí)物安置的116700的住宅成本包含在其中，則總的動(dòng)遷費(fèi)用達(dá)到30000萬元。占總投入的44.64%。若包含支付給監(jiān)獄方面的土地費(fèi)用（間接動(dòng)遷費(fèi)用）3700萬元，則總的動(dòng)遷費(fèi)用將達(dá)33700萬元，占總投入的50.14%?？梢?，動(dòng)遷費(fèi)用已達(dá)到項(xiàng)目總投入的一半以上，已經(jīng)大大超過開發(fā)商公認(rèn)的30%的警戒線。動(dòng)遷費(fèi)用過高是本項(xiàng)目虧損的主要因素。也是本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)二、個(gè)別動(dòng)遷費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)際支出超出政策規(guī)定，現(xiàn)有預(yù)算不足在動(dòng)遷費(fèi)用14600萬元中，浮房補(bǔ)償費(fèi)用是按照現(xiàn)行政策標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)立浮房以400元/、非獨(dú)立浮房以60元/進(jìn)行測算的。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過該標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)動(dòng)遷經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)將超支1100萬元。這部分沒有包含在總投入中。將成為潛在的成本費(fèi)用增加因素。風(fēng)險(xiǎn)三：項(xiàng)目建筑成本預(yù)測不足現(xiàn)有磚混建筑成本780元/是按采用紅磚進(jìn)行測算的。在2005年取締紅磚后，該預(yù)算可能不足；風(fēng)險(xiǎn)四：本項(xiàng)目公建的市場風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目總收入中，公建收入占了54%。而按現(xiàn)有規(guī)劃情況，公建的銷售存在兩個(gè)瓶頸因素：瓶頸一：公建體量過大，體量小的公建規(guī)劃較少。在可售面積67563中，有10708的集中地下車位兩處、5520整體一層商場一處、11532的整體辦公樓一處、13448的整體商場一處。這些大體量公建市場可接受程度極差，其總計(jì)17268萬元的銷售能否按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)不確定性非常大。瓶頸二：現(xiàn)有公建商業(yè)氛圍明顯不足。唯一商業(yè)氛圍較好、較成熟的臨長通路位置，還為兩個(gè)大體量公建所占據(jù)。按現(xiàn)有規(guī)劃，這兩個(gè)瓶頸因素將嚴(yán)重制約本項(xiàng)目銷售進(jìn)度的完成，成為項(xiàng)目的又一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。第七部分 項(xiàng)目需政府支持的相關(guān)政策鑒于該項(xiàng)目以上所述所分析的實(shí)際情況和存在的實(shí)際困難，為迅速實(shí)施該項(xiàng)目，滿足數(shù)千戶居民改善居住條件的強(qiáng)烈愿望，懇請市政府給予下列政策支持：一、免交有關(guān)費(fèi)用（一）免交行政事業(yè)性收費(fèi)和契稅，包括以下12項(xiàng)：額度為3673萬元。市政公用設(shè)施配套費(fèi)、城市綠化費(fèi)、城市消防設(shè)施費(fèi)、城市結(jié)建人防工程費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)、污水處理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、用地管理費(fèi)、土地變更登記費(fèi)、土地收益金、契稅。（二）免交占道費(fèi)和公益設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)468萬元。（三）免交原監(jiān)獄用地3700萬元拆遷費(fèi)用。（四）免交動(dòng)遷保證金。二、支持做規(guī)劃調(diào)整。1、增加容積率，增加高層住宅的數(shù)量。2、取消中學(xué)。3、減少大體量公建數(shù)量，增加市場可接受性強(qiáng)的小體量公建的數(shù)量。4、拆遷區(qū)域現(xiàn)有建筑濱河家私，面積5037，為六層商用房，90年代建造，成新度較高。在現(xiàn)有規(guī)劃中作為拆除建筑，其拆除后不能改善長通路的交通狀況。建議其作為保留建筑。三、土地出讓金采取即征即退方式鑒于本項(xiàng)目過高的動(dòng)遷成本已經(jīng)大大超過熟地的市場價(jià)值，作為政府重點(diǎn)工程，懇請市政府對本項(xiàng)目商業(yè)用房土地出讓金采取即征即退形式返還企業(yè)?；蛘哂烧疅o償劃撥一塊土地作為我公司的開發(fā)用地，以補(bǔ)貼該項(xiàng)目的虧損。 四、懇請市政府協(xié)助我公司解決資金問題1、由市政