武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法.doc

武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法 第一章 總則第二章 抵押的設(shè)定第三章 抵押合同的訂立和登記第四章 抵押合同的變更和解除第五章 抵押物的占管第六章 抵押物的處分第七章 法律責(zé)任第八章 附則 第一章 總則第一條 為保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用本市市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)抵押。本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)向抵押權(quán)人提供擔(dān)保，籍以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務(wù)。第三條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受法律保護(hù)。第四條 市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）為房地產(chǎn)抵押的主管機(jī)關(guān)。區(qū)房地局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)抵押登記、合同審核、權(quán)證核發(fā)、查詢等具體管理工作。 第二章 抵押的設(shè)定第五條 依法取得房屋所有權(quán)和有效使用期內(nèi)的土地使用權(quán)的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織均可依照本辦法規(guī)定，以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押，成為抵押人。依照本辦法接受房地產(chǎn)抵押的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織，均可成為抵押權(quán)人。第六條 下列房地產(chǎn)或權(quán)益可以設(shè)定抵押：（一）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)；（二）依法取得所有權(quán)的房屋及其座落地的土地使用權(quán)；（三）依法生效的房屋預(yù)售（購(gòu)）合同。以土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。第七條 下列房地產(chǎn)或權(quán)益不得設(shè)定抵押：（一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（二）用于教育、醫(yī)療等公共福利性質(zhì)和文物古建筑的房地產(chǎn)；（三）被依法查封、扣押或施以其他司法保全措施的房地產(chǎn)；（四）已書(shū)面承諾不作抵押或其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。第八條 以房屋設(shè)定抵押，應(yīng)連同該房屋座落地土地使用權(quán)同時(shí)抵押。第九條 以土地使用權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)連同地上房屋及其他附著物同時(shí)抵押；抵押合同簽訂后，地上新增的房屋或其他附著物，均為抵押物的一部分。第十條 以按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)書(shū)面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)事先征得其他共有人書(shū)面同意，所有共有人均為抵押人。第十一條 以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況如實(shí)告知抵押權(quán)人，并書(shū)面通知承租人。抵押合同簽訂后，原租賃合同繼續(xù)有效。第十二條 以房地產(chǎn)中未設(shè)置抵押的部分設(shè)定抵押時(shí)，抵押人應(yīng)事先將已作抵押的狀況告知擬接收抵押的當(dāng)事人。以已作抵押的房地產(chǎn)再作抵押的，須征得原抵押權(quán)人書(shū)面同意。第十三條 外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，須經(jīng)企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)書(shū)面批準(zhǔn)，所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過(guò)企業(yè)的營(yíng)業(yè)期限和土地使用的年限。 第三章 抵押合同的訂立和登記第十四條 房地產(chǎn)抵押必須訂立書(shū)面合同，抵押合同須載明以下注意事項(xiàng)：（一）抵押當(dāng)事人姓名或名稱、國(guó)籍、住所或單位所在地；（二）抵押貸款或擔(dān)保債務(wù)的價(jià)款、幣別、期限、利率、支付方式和地點(diǎn)，本息歸還方式；（三）抵押物的名稱、數(shù)量、面積、估價(jià)、處所、產(chǎn)權(quán)歸屬和使用期限。如有特別編號(hào)、標(biāo)記或說(shuō)明、圖紙的，應(yīng)分別予以記載；（四）抵押物的權(quán)證保管；（五）房地產(chǎn)的占管人、占管方式、占管責(zé)任，歸還方式及意外毀損、滅失責(zé)任；（六）抵押物保險(xiǎn)的受益人；（七）抵押物被處分時(shí)受償人的順序；（八）違約責(zé)任及補(bǔ)救措施；（九）爭(zhēng)議的解決方式；（十）其他事項(xiàng)；（十一）合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)。第十五條 抵押合同以中文書(shū)寫(xiě)，若須以兩種以上文字書(shū)寫(xiě)的，應(yīng)以中文本為準(zhǔn)。第十六條 抵押房地產(chǎn)的估價(jià)須經(jīng)市房地局資質(zhì)認(rèn)可的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。第十七條 抵押物需進(jìn)行保險(xiǎn)的，應(yīng)由抵押人向本市的中國(guó)人民保險(xiǎn)公司投保，并將抵押權(quán)人列為抵押物保險(xiǎn)的第一受益人。第十八條 抵押合同簽訂后，抵押當(dāng)事人可根據(jù)需要在合同簽訂所在地或抵押物所在地的公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。第十九條 抵押當(dāng)事人必須于抵押合同簽訂之日起三十日內(nèi)持抵押合同、有關(guān)批準(zhǔn)文件及以下證件向區(qū)、縣房地局申請(qǐng)抵押登記：（一）抵押當(dāng)事人雙方身份證明或法人資格證明；（二）以土地使用權(quán)作抵押的，持建設(shè)規(guī)劃用地許可證和國(guó)有土地使用權(quán)證；（三）以房屋抵押的，持房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證；（四）以房屋預(yù)售（購(gòu)）合同作抵押的，持生效的房屋預(yù)售（購(gòu)）合同申報(bào)。第二十條 房屋預(yù)售（購(gòu)）合同的抵押期間，該房屋已竣工的，抵押人在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之日起三十日內(nèi)，持房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證再補(bǔ)辦手續(xù)。第二十一條 區(qū)、縣房地局在收到抵押登記申請(qǐng)后，應(yīng)于十五日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證等證書(shū)的注記手續(xù)，同時(shí)核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證，交由抵押權(quán)人持留，經(jīng)注記的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證等證書(shū)資料交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒(méi)有約定的發(fā)給抵押人保管。第二十二條 抵押合同自批準(zhǔn)抵押登記之日生效，未經(jīng)抵押登記，抵押行為無(wú)效。 第四章 抵押合同的變更和解除第二十三條 抵押合同的變更或解除，須經(jīng)雙方當(dāng)事人達(dá)成書(shū)面協(xié)議；經(jīng)有關(guān)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的抵押，還須征得原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的書(shū)面同意，原上級(jí)機(jī)關(guān)的隸屬關(guān)系發(fā)生改變的，由新的上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。第二十四條 抵押人或抵押權(quán)人發(fā)生合并、分立等變更的，變更的一方當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人。變更后的當(dāng)事人享有相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。抵押人或抵押權(quán)人死亡或被宣告死亡或宣告失蹤時(shí)，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人或代管人繼續(xù)履行抵押權(quán)人簽訂的抵押合同。合法繼承人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以其因繼承而獲得的實(shí)際價(jià)值為限，代管人依國(guó)家的有關(guān)規(guī)定享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。第二十五條 抵押合同發(fā)生變更，當(dāng)事人應(yīng)在變更之日起三十日內(nèi)向區(qū)、縣房地局申請(qǐng)辦理變更登記。 第二十六條 抵押關(guān)系終止，當(dāng)事人應(yīng)在終止之日起三十日內(nèi)，向區(qū)、縣房地局辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)。第二十七條 當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，當(dāng)事人可按規(guī)定向市、區(qū)、縣房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可向抵押物所在地的人民法院起訴。 第五章 抵押物的占管第二十八條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占管。抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)抵押物的完好。抵押權(quán)人有權(quán)按抵押合同的約定檢查由抵押人占管的抵押物。第二十九條 抵押人未征得抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得擅自將抵押物出租、變賣(mài)、贈(zèng)與、拆除、改建，不得改變其使用性質(zhì)。抵押物發(fā)生遺贈(zèng)的，受遺贈(zèng)人應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人。第三十條 因國(guó)家建設(shè)需要拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋或征收其座落地的土地時(shí)，抵押雙方應(yīng)就抵押物實(shí)際價(jià)值進(jìn)行協(xié)商。對(duì)拆除房屋實(shí)行調(diào)換的，由抵押雙方重新簽訂抵押合同。對(duì)拆除房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押雙方重新設(shè)定抵押權(quán)或者在抵押人清償債務(wù)后方可享受補(bǔ)償。第三十一條 抵押物發(fā)生損毀（自然耗損除外），抵押人應(yīng)迅速將情況通知抵押權(quán)人，并盡可能采取一切措施防止損失的擴(kuò)大。抵押物因抵押人過(guò)失而貶值以致明顯地不能或不足以作為其履行債務(wù)的擔(dān)保，抵押人有責(zé)任重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。 第六章 抵押物的處分第三十二條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)向區(qū)、縣房地局申請(qǐng)?zhí)幏值盅何铮海ㄒ唬┑盅喝宋匆兰s履行債務(wù)的；（二）抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而無(wú)人代其履行債務(wù)的；（三）抵押人的繼承人或受遺贈(zèng)人或代管人拒不履行債務(wù)的；（四）抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。第三十三條 區(qū)、縣房地局應(yīng)在接到處分抵押物申請(qǐng)書(shū)后的三十日內(nèi)做出準(zhǔn)予處分或不準(zhǔn)予處分的決定。（當(dāng)事人不服區(qū)、縣房地局的決定，可在十五日內(nèi)向市房地局申請(qǐng)復(fù)議，也可向人民法院提起訴訟，當(dāng)事人申請(qǐng)復(fù)議的，在接到復(fù)議決定后仍然不服的，可向人民法院提起訴訟。第三十四條 抵押權(quán)人可申請(qǐng)下列方式之一處分抵押物；（一）申請(qǐng)市房產(chǎn)交易市場(chǎng)公開(kāi)拍賣(mài)；（二）委托房產(chǎn)交易市場(chǎng)出賣(mài)；（三）經(jīng)市房地局同意的其他方式。第三十五條 抵押權(quán)人申請(qǐng)?zhí)幏值盅何飼r(shí)，應(yīng)書(shū)面通知抵押人或繼承人、受遺贈(zèng)人、代管人；抵押物為共有或出租的，還應(yīng)同時(shí)通知共有人或承租人。第三十六條 抵押權(quán)人選擇第三十四條第（一）項(xiàng)的方式處分抵押物的，按房地產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)定的程序辦理。武漢市房地產(chǎn)拍賣(mài)管理規(guī)定另行制定。抵押權(quán)人選擇第三十四條第（二）、（三）的方式處分抵押物的，按市房地產(chǎn)交易管理的有關(guān)規(guī)定辦理。第三十七條 抵押物應(yīng)從準(zhǔn)予處分之日起六個(gè)月內(nèi)處分完畢。如未能如期處分的，抵押權(quán)人可在處分期限屆滿前十五日內(nèi)申請(qǐng)延期，但延期最長(zhǎng)時(shí)間為三個(gè)月。區(qū)、縣房地局應(yīng)在接到申請(qǐng)的十五日內(nèi)做出準(zhǔn)予延長(zhǎng)及延長(zhǎng)期限或不準(zhǔn)延長(zhǎng)的決定。第三十八條 抵押物拍賣(mài)或變賣(mài)成交后，拍受人或買(mǎi)受人應(yīng)從成交之日起三十日內(nèi)辦理抵押物過(guò)戶登記手續(xù)。第三十九條 有下列情形之一，可中止處分抵押物：（一）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；（二）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能即時(shí)履行債務(wù)的；（三）訴訟中的抵押物；（四）出現(xiàn)其他應(yīng)中止的情況的。第四十條 按本辦法將已出租的抵押物處分時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。租賃期內(nèi)的民用住宅，處分后原租賃合同應(yīng)繼續(xù)有效，租賃期滿，出租人有權(quán)不續(xù)約。如出租人租賃期滿將抵押物繼續(xù)出租，原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。已出租但未定租期的抵押物處分后，原租賃關(guān)系終止，但民用住宅租賃可延續(xù)六個(gè)月。因原租賃關(guān)系終止使承租人受到經(jīng)濟(jì)損失的，抵押人應(yīng)給予補(bǔ)償。第四十一條 處分抵押物所得款項(xiàng)，依下列順序和原則分配：（一）支付處分抵押物的費(fèi)用；（二）扣除抵押物應(yīng)繳稅費(fèi)；（三）償還抵押權(quán)的人債權(quán)本息及違約金；（四）剩余金額交還抵押人。同一房地產(chǎn)設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)的，按照抵押登記的先后順序清償?？铐?xiàng)不足償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及違約金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向抵押人追索不足部分。第四十二條 抵押物依法處分時(shí)，抵押人應(yīng)承擔(dān)有關(guān)人員的安置責(zé)任，抵押合同另有約定的除外。 第七章 法律責(zé)任第四十三條 抵押合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人應(yīng)履行合同約定的義務(wù)，一方不履行或不完全履行合同給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，責(zé)任方應(yīng)當(dāng)賠償。第四十四條 抵押人隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封、被扣押或已作抵押等情況，抵押人應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。第四十五條 抵押人擅自將抵押物出租、出售、贈(zèng)與或以其他方式處分的，其行為無(wú)效。第四十六條 由于不可抗力致使抵押物全部或部分滅失、價(jià)值毀損，抵押人應(yīng)及時(shí)告知有關(guān)當(dāng)事人，在取