成都青羊區(qū)總部經(jīng)濟學習考察報告.doc

成都青羊區(qū)學習總部經(jīng)濟考察報告 一、考察情況 考察期間，考察團實地考察了成都青羊區(qū)的金沙萬瑞微型CBD項目和青羊工業(yè)總部基地，并與青羊區(qū)政府、青羊區(qū)商務(wù)局、成都萬瑞置業(yè)有限公司、青羊工業(yè)總部基地管委會等單位和企業(yè)進行了座談?？傮w來看，青羊、盤龍兩地起步階段不同，但在區(qū)位、城市發(fā)展背景和GDP產(chǎn)業(yè)構(gòu)成等方面卻如出一轍，可學可取之處不勝枚舉，本文主要闡述青羊區(qū)總部經(jīng)濟發(fā)展的優(yōu)勢及經(jīng)驗。（一）青羊區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟基本情況青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，于1990年經(jīng)區(qū)劃調(diào)整后成立，現(xiàn)共轄14個街道辦事處，全區(qū)面積68平方公里，總?cè)丝诮?6萬。該區(qū)教育業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)較為發(fā)達，人文環(huán)境和藝術(shù)氛圍較高，是成都市政治、經(jīng)濟、教育和文化中心。青羊區(qū)現(xiàn)有第一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為0.05：28.05：71.90。2009年一季度年實現(xiàn)GDP73億元，其中服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值57.8億元，占全區(qū)GDP的比重達79.2%。2009年1-4月份全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額89.89億元。 近年來青羊區(qū)經(jīng)濟突飛猛進主要基于規(guī)模企業(yè)的有力拉動。目前全區(qū)限額以上商業(yè)企業(yè)226家，1-4月份實現(xiàn)銷售收入254.45億元。隨著舊城區(qū)發(fā)展空間的逐漸飽和，加之受武侯、錦江兩區(qū)的夾擊，青羊區(qū)作為區(qū)域經(jīng)濟重要支撐的商貿(mào)服務(wù)業(yè)的進一步提升面臨較大挑戰(zhàn)。2006年青羊區(qū)以“加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展年”為動力，積極推進三大主導產(chǎn)業(yè)（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)、文化旅游業(yè)）建設(shè)步伐?？偛拷?jīng)濟正是基于這樣的背景下，為吸引更多國內(nèi)外大型企業(yè)集團總部或分部落戶，帶動人流、物流、資金流和信息流，提升青羊區(qū)現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，走上了快速發(fā)展的直通道。青羊區(qū)下一步將著力打造三大總部經(jīng)濟集群：依托騾馬市區(qū)域密集的金融機構(gòu)、行業(yè)龍頭企業(yè)，大力引進銀行、保險、證券等，打造中央商務(wù)區(qū)金融商務(wù)總部集群。依托金沙文化遺址特色街區(qū)、金沙“如意鳳舞”等文化產(chǎn)業(yè)項目，大力引進數(shù)字娛樂、演藝等文化創(chuàng)意總部，打造金沙片區(qū)文化創(chuàng)意總部集群。依托工業(yè)總部基地、綠舟創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等高端載體，大力引進研發(fā)設(shè)計總部及企業(yè)管理、營銷總部，打造青羊新區(qū)研發(fā)設(shè)計總部集群。（二）青羊工業(yè)總部基地項目簡介青羊工業(yè)總部基地位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積933畝，是目前成都市區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)的規(guī)模最大的總部基地。項目以“領(lǐng)跑西南總部經(jīng)濟”為目標，傾力為企業(yè)打造彰顯和提升企業(yè)形象的新型企業(yè)總部。2006年5月28日，占地面積195畝的A、B區(qū)全面建成并交付使用；2007年年底，占地面積142畝的C、D區(qū)開工，目前已成功實現(xiàn)100%招商；在不到三年時間內(nèi)，青羊工業(yè)總部基地已成功引進了世界500強企業(yè)新加坡凱德置地與成都置信集團聯(lián)合成立的四川置信凱德實業(yè)、國家水電部直屬重點企業(yè)葛洲壩集團旗下子公司，中國臺灣明泰科技投資公司研發(fā)子公司明瑞電子（成都）公司、成都飛機設(shè)計研究所、四方瑞邦測控等99家實力名企入駐，其中包括世界500強企業(yè)1家，全國500強企業(yè)2家，工業(yè)行業(yè)100強企業(yè)34家；中外合資和獨資企業(yè)2家。已到位外資9000萬美元。截至目前為止，青羊工業(yè)總部基地企業(yè)總投資已超過64億元，投資強度高達480萬元/畝，預計可新增稅收10億元，入駐企業(yè)可提供就業(yè)崗位8000余個，稅收強度達100萬元/畝。青羊工業(yè)總部基地以獨棟建筑為主，花園式園區(qū)內(nèi)一樓一企一標志，已經(jīng)成為精英企業(yè)總部辦公的首選之地，并被譽為西部首屈一指的國際型企業(yè)總部集群。（三）金沙萬瑞中心項目簡介 金沙萬瑞中心由成都萬瑞置業(yè)有限公司開發(fā)，位于成都市西部金沙片區(qū)（成都三大商務(wù)發(fā)展區(qū)域之一），占據(jù)成都東西干道的先要位置，靠近三環(huán)。項目總建筑面積近15平方米，由3棟商務(wù)寫字樓組成，將寫字樓、商業(yè)、商務(wù)等有機融合，是未來青羊新區(qū)與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的樞紐。項目于2008年9月份開工，將于2010年年底竣工交付使用，客戶主要是成都本地的發(fā)展型企業(yè)，這些企業(yè)購買寫字樓均為自用。開發(fā)商擬通過該項目產(chǎn)生強大的聚合效應，從而吸引周邊企業(yè)的模仿和追隨，最終形成一個區(qū)域性的人流、物流、信息流、資金流、技術(shù)流集中的微型CBD。二、總部基地運行模式（一）青羊工業(yè)總部基地運行模式青羊工業(yè)總部基地發(fā)展的運作模式是一種值得肯定和借鑒的工業(yè)園區(qū)發(fā)展創(chuàng)新模式。首先，青羊區(qū)政府打破了以往由政府主導工業(yè)園區(qū)開發(fā)的傳統(tǒng)格局，創(chuàng)造性的提出了“政企合作”，市場化運作的嶄新模式，以政府為支撐，以企業(yè)為主體，以創(chuàng)新為理念，以市場為導向。2004年，區(qū)政府首開全國之先河，確定與成都置信、四川合信兩家企業(yè)共同投資（其中，政府以土地入股40，成都置信和四川合信兩家民營知名企業(yè)持股共計60），成立青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司對園區(qū)進行全面開發(fā)。其次，在具體運作中，政府方代表園區(qū)管委會負責辦事流程的協(xié)調(diào)以及政策的扶持、引導，企業(yè)方代表青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司負責園區(qū)的投資、建設(shè)、招商、經(jīng)營、和管理，整個模式在更高層面實現(xiàn)了對有關(guān)部門和企業(yè)優(yōu)勢資源的全面整合和合理分工。再次，園區(qū)的開發(fā)遵循“六個統(tǒng)一”原則，即統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)；統(tǒng)一投資，統(tǒng)一招商；統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使整個園區(qū)從圖紙-建設(shè)-經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都處于有序、有度、可控的發(fā)展之中。（二）金沙萬瑞中心運行模式 金沙萬瑞中心以微型CBD項目的概念吸引了我們的目光。項目開發(fā)商成都萬瑞置業(yè)有限公司成立于2004年，專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。萬瑞置業(yè)基于對行業(yè)、市場、客戶、產(chǎn)品的研究分析，在成都首創(chuàng)了“微型CBD”概念?！拔⑿虲BD”是通過將傳統(tǒng)的大型中央商務(wù)區(qū)（CBD）微型化，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和交通樞紐的分布，在城市的各個經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)建設(shè)包含寫字樓、商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓等建筑在內(nèi)的建筑綜合體。主要出現(xiàn)在城市非中心區(qū)域的重要交通節(jié)點位置，且周邊區(qū)域發(fā)展較為成熟，具備便利的交通條件和生活配套。微型CBD與傳統(tǒng)大型CBD一樣，具有高度聚合商務(wù)的功能，在其區(qū)域內(nèi)扮演經(jīng)濟領(lǐng)頭羊的角色，帶動周邊服務(wù)行業(yè)和商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。萬瑞置業(yè)公司在成功運作位于成都城南的豐德國際廣場之后，相繼在成都開發(fā)了豐德萬瑞中心和金沙萬瑞中心，力求以微型CBD系列產(chǎn)品填補中央商務(wù)區(qū)在城市非中心區(qū)的空白，推動城市商務(wù)多中心的發(fā)展格局。三、配套政策（一）青羊工業(yè)總部基地配套政策為吸引企業(yè)入駐園區(qū)，根據(jù)關(guān)于促進青羊區(qū)經(jīng)濟又好又快持續(xù)發(fā)展的意見（試行）（成青委字200710號），青羊工業(yè)總部基地管委會對達到門檻，入駐園區(qū)的企業(yè)、企業(yè)經(jīng)營班子等給予一定的扶持政策。以下是意見的部分節(jié)選；對進入工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的新辦工業(yè)企業(yè)從納稅之日起，前三年按地方實得部分的60%支持企業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展；落戶工業(yè)集中區(qū)的工業(yè)企業(yè)進行1000萬元以上的技改項目，在項目竣工后，給予一次性貼息；工業(yè)集中發(fā)展區(qū)入駐企業(yè)年繳納稅收地方實得部分在300萬元以上的，獎勵建設(shè)投資方20萬元；入駐企業(yè)年繳納稅收地方實得部分在500萬元以上的，獎勵建設(shè)投資方30萬元；入駐企業(yè)年繳納稅收地方實得部分在1000萬元以上的，獎勵建設(shè)投資方50萬元；企業(yè)年繳納稅收地方實得部分在50萬元以上的，按地方實得部分的2%給予企業(yè)經(jīng)營班子獎勵。 （二）金沙萬瑞中心配套政策根據(jù)關(guān)于促進青羊區(qū)經(jīng)濟又好又快持續(xù)發(fā)展的意見（試行）（成青委字200710號），青羊區(qū)政府對總部經(jīng)濟發(fā)展給予優(yōu)惠政策：整棟建筑入駐企業(yè)年繳納稅收地方實得部分在300萬元以上的，對該建筑的業(yè)主或物管公司獎勵10萬元；入駐企業(yè)年繳納稅收地方實得部分在500萬元以上的，對該建筑的業(yè)主或物管公司獎勵20萬元；入駐企業(yè)年繳納稅收地方實得部分在1000萬元以上的，對該建筑的業(yè)主或物管公司獎勵30萬元。針對寫字樓對高品質(zhì)企業(yè)吸引力不足的情況，青羊區(qū)政府正在研究具有一定針對性的租金補貼和其他方面的扶持政策。四、感受與啟示為期2天的緊張有序的考察活動中，通過座談、實地參觀等形式，我們體會到，青羊、盤龍兩地區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等非常接近，但盤龍在經(jīng)濟實力、商貿(mào)體量、發(fā)展階段等方面明顯不如青羊。如果在發(fā)展總部經(jīng)濟中認真汲取青羊的經(jīng)驗和理念，則可以使我們在發(fā)展總部經(jīng)濟的工作中少走一些彎路。（一）科學規(guī)劃、超前設(shè)計。按照成都市產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)屬于成都市20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，也是青羊區(qū)“五區(qū)一帶”戰(zhàn)略規(guī)劃中十分重要的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，其中的工業(yè)總部基地則定位為以科技研發(fā)、高薪技術(shù)為主的成長型企業(yè)集群區(qū)。金沙萬瑞中心所在的位置則屬于最具開發(fā)價值和開發(fā)條件的新興商圈，該商圈將以服務(wù)高檔居住區(qū)的消費人群和金沙遺址區(qū)的游客為主，是成都城西一個規(guī)模大、功能全、設(shè)施優(yōu)的綜合性繁華商業(yè)區(qū)。（二）政府重視、爭取支持。青羊區(qū)把發(fā)展總部經(jīng)濟作為促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提升區(qū)域競爭力的重要工作來抓。區(qū)委、區(qū)政府提出“優(yōu)二強三”的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以打造中國西部中心城區(qū)商務(wù)高地為目標，全力推進服務(wù)業(yè)重大項目加快建設(shè)。按照規(guī)劃打造三大總部集群的要求，青羊區(qū)全力推動青羊新區(qū)商業(yè)中心、綠舟創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等項目優(yōu)先享受成都市促進服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策。2008年以來，全區(qū)已經(jīng)為轄區(qū)商貿(mào)企業(yè)爭取國家、省市各類扶持資金上千萬元。 （三）科學運作，提升效益。在經(jīng)營青羊工業(yè)總部基地的過程中，開發(fā)商將招商選商范圍定位為“5+2”企業(yè)，即世界500強企業(yè)和國內(nèi)行業(yè)100強企業(yè)，以及有潛力、快速成長的優(yōu)秀中小企業(yè)。此外，入駐企業(yè)在簽訂購房協(xié)議書之前，還須經(jīng)過園區(qū)管委會評審，只有發(fā)展前景看好和經(jīng)營上規(guī)模，且年稅收預計達到1000元/以上的企業(yè)才有資格購買園區(qū)房屋。開發(fā)商和政府在充分賦予入駐企業(yè)優(yōu)惠條件的同時，嚴格規(guī)定入駐企業(yè)的入駐時間、工商、稅務(wù)關(guān)系遷入時間，且約定所購房屋不得轉(zhuǎn)讓等。這為保證園區(qū)的持續(xù)發(fā)展和高效運轉(zhuǎn)打下了堅實的基礎(chǔ)。五、相關(guān)建議（一）合理規(guī)劃總部商務(wù)區(qū)。我區(qū)在發(fā)展總部經(jīng)濟方面，一直缺乏一個系統(tǒng)、科學的規(guī)劃，因而一直處于無序、自發(fā)的狀態(tài)。從青羊經(jīng)驗看來，我區(qū)要大力發(fā)展總部經(jīng)濟，就必須從源頭入手，發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，在充分培育現(xiàn)有樓宇集群的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來盤龍區(qū)城市發(fā)展的需要，超前、合理地規(guī)劃一批上規(guī)模、上檔次的總部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域。針對土地空間有限而交通區(qū)位便利的非主城區(qū)，可以考慮布局微型CBD；結(jié)合我區(qū)正在規(guī)劃中的龍江片區(qū)，則可以吸取青羊工業(yè)總部基地的模式，將龍江整片用于開發(fā)產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟園區(qū)。（二）加大扶持總部經(jīng)濟發(fā)展的力度。青羊工業(yè)總部經(jīng)濟基地的成功運作，很大程度上依賴于政府出臺的強有力的扶持政策。我區(qū)目前的財力有限，但可以借鑒青羊的思路，在總部經(jīng)濟發(fā)展“軟環(huán)境”上做文章，如成立企業(yè)總部商務(wù)區(qū)常設(shè)管理機構(gòu)，負責總部商務(wù)區(qū)籌建過程的協(xié)調(diào)服務(wù)和建設(shè)后的物業(yè)化管理；在區(qū)級