王志綱金地上海市2100畝項目總體策劃

管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2100畝項目總體策劃報告 (綱要 ) 王志綱工作室 2003年 6月 更多資料，歡迎光臨 ：“策劃師精英會”。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 態(tài)勢分析 第一部分 項目態(tài)勢分析 更多資料，歡迎光臨 ：“策劃師精英會”。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、群“山”環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。 項目態(tài)勢分析 項目態(tài)勢分析 5公里 10公里 15公里 以本案為中心， 5公里半徑內(nèi)，就云集了近 800家外資企業(yè)、3000家私營企業(yè)，在 15公里半徑內(nèi)，更囊括了嘉定工業(yè)區(qū)、上海國際汽車城等嘉定眾多的工業(yè)園區(qū)，隨著市政府“ 173計劃”的實施，這些工業(yè)園區(qū)將進入更快速的集聚發(fā)展期。 本案處在不斷長高的“群山”之中，其“洼地效應(yīng)”將更加凸顯。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 工業(yè)區(qū)規(guī)模 : 一期總面積 年 3月份，又開辟了二期（包括臺商工業(yè)園）共 8平方公里。 入駐企業(yè)情況： 共有外商企業(yè) 700多家，排序：日本人（占到 1/3多），臺灣人以及歐美。 2002年 8、 9月份，臺商工業(yè)園內(nèi)已經(jīng)有 229家。 民營企業(yè)共有 6700家，有實業(yè)的大概有 2000多家。 企業(yè)居住情況： 部分酒店長包房、嘉定區(qū)、市區(qū)，還有在自己的廠區(qū)內(nèi)建的別墅。 項目態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 馬陸工業(yè)區(qū) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目態(tài)勢分析 工業(yè)區(qū)規(guī)模： 南區(qū) 區(qū) 區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢，成立于 1992年，在 1998年開始進入快速發(fā)展期。 入住企業(yè)情況： 以大企業(yè)、外資為主，目前已經(jīng)有 200多家 ,排序是日資（約占到 1/3）、臺資和歐美 00大的企業(yè)是富士通將軍公司 . 企業(yè)人員居住情況： 普通職工以本地人為主，中高層人員，一部分住在該區(qū)域酒店（以日本人為主）、一部分在上海市區(qū)，另有一部分居住在附近的居住區(qū)南苑小區(qū) (2800元左右 )內(nèi) ,一般的企業(yè)都有開往市區(qū)的班車。 態(tài)勢分析 嘉定工業(yè)區(qū) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 工業(yè)區(qū)規(guī)模 : 共 5平方公里，目前還有 1800畝土地，到明年 6月份前，全部招商完畢。 入駐企業(yè)情況： 共有 90多家企業(yè)入住，目前 1/3建成， 1/3投產(chǎn)，1/3規(guī)劃。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。 項目態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 寶山城市工業(yè)園 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、城市化進程步步推近，“嘉定板塊”突起指日可待。 項目態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 真新 南翔 上海的城市化進程不斷加快，隨著“一城九鎮(zhèn)”郊區(qū)重點戰(zhàn)略的實施，嘉定成為新崛起的區(qū)域板塊指日可待。 而與中心城區(qū)近在咫尺的南翔（距離人民廣場僅 20公里）將成為城市化推進中的“先頭兵”。南翔目前還是城市的近郊區(qū)， 2008年時，南翔將不再是郊區(qū)，而已經(jīng)是城市的一部分，是城區(qū)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、汽車城不斷長大，南翔的“香味”越來越濃 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 上海國際汽車城 上海國際賽車場 本案 地鐵 汽車城作為上海的重點投資項目，在 2005年要達到 1500億的規(guī)模，汽車城將不斷壯大，對區(qū)域的引擎帶動作用將越來越明顯。 而作為“大汽車城”一部分的南翔，隨著地鐵 承接更多的優(yōu)勢資源，汽車城飄向南翔的香味也會更加濃郁。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四、上海房地產(chǎn)大盤從“景觀地產(chǎn)”走向“生活方式”地產(chǎn)。 賣房子 賣家居 賣環(huán)境（景觀） 賣生活方式（文化） 目前上海房地產(chǎn)市場的大盤多處于比規(guī)劃，比景觀的“景觀地產(chǎn)”階段，能夠引領(lǐng)新生活方式的第三階段大盤（“生活方式”地產(chǎn)）還很少見，大盤正處于洗牌的前夜能夠引導(dǎo)新的生活方式的樓盤將會脫穎而出，創(chuàng)造一個新時代。 中遠兩灣城 綠地世紀花園 康橋半島 綠洲長島花園 萬科城市花園 演繹 160萬平米浪漫水都生活 市中心生態(tài)之城 新獨院住宅理念 大型原生態(tài)數(shù)碼屋村 都市生活樣板 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 五、競爭項目分析 項目名稱 規(guī)劃情況 優(yōu)勢 對項目的影響 安亭新鎮(zhèn) 一城九鎮(zhèn)之一， 5平方公里，純正德國版小鎮(zhèn) 依托國際汽車城，定位比較高，上海市級政績工程 攔截了安亭的客戶、昆山客戶，吸引市區(qū)客戶 馬陸萬畝住宅配套區(qū) 尚處規(guī)劃階段，有1500畝的高爾夫 規(guī)模大，和馬陸工業(yè)區(qū)距離近。 分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶 嘉定城市森林（片林） 嘉定片林一期 6000畝，其中有 600畝高檔別墅（容積率 環(huán)境良好，位置不遠（毗鄰菊園新區(qū)） 對高端市場形成沖擊。 嘉定區(qū)（菊園新區(qū)） 規(guī)模比較大，以中檔住宅為主。 依托嘉定成熟的生活環(huán)境。 攔截了嘉定工業(yè)園北區(qū)的客戶，并可能分流其他工業(yè)園區(qū)的客戶 市區(qū)大盤（略） 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、項目評估 優(yōu)勢 近郊優(yōu)勢： 項目在開發(fā)期內(nèi)，將從“近郊盤”變成“城區(qū)盤”。 群“山”環(huán)抱： 項目處于眾多快速發(fā)展的工業(yè)園區(qū)的包圍之中，基礎(chǔ)客戶規(guī)模較大且成長性強。 洼地效應(yīng)： 地價較低；“離城不離塵”，距離中心城區(qū)很近，而且環(huán)境良好。 問題 : 板塊認知度低，心理距離遠，交通有一定抗性（高速收費， 目前 “ 孤軍深入 ” 。周邊區(qū)域基本上還是 “ 生地 ” ，配套差。 態(tài)勢分析 態(tài)勢分析 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 項目總體理念 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目總體思路 項目總體思路 一 、 2100畝項目的偉大使命 （ 戰(zhàn)略目標 ） ： 對企業(yè)： 開創(chuàng)金地第三條產(chǎn)品線 ， 率先介入新市鎮(zhèn)主題城區(qū)開發(fā) ， 占據(jù)中國房地產(chǎn)開發(fā)的一個新時代 。 對行業(yè)： 領(lǐng)跑上海大盤開發(fā)新模式 ， 以大手筆的復(fù)合地產(chǎn)理念和經(jīng)營城市理念進行國際化新城區(qū)開發(fā) 。 對城市： 是上海降低商務(wù)成本優(yōu)化投資環(huán)境的示范型項目 （ “ 173工程 ” ） ；啟動和拉動 “ 上海第十鎮(zhèn) ” 南翔新鎮(zhèn)的迅速發(fā)展 。 對市場 /社會： 引導(dǎo)上海近郊健康休閑時尚生活方式的新潮流 ， 提供最優(yōu)性價比的創(chuàng)新型住宅產(chǎn)品 。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、 2100畝項目的開發(fā)理念 大盤開發(fā)理念 大盤開發(fā) ， 切忌利好出盡 、 后繼乏力 ， 要做到好戲連臺 ， 可持續(xù)發(fā)展 。 為此： 要控制好開發(fā)節(jié)奏； 要對客戶群進行動態(tài)細分； 在大主題下有各期要有富有吸引力的分主題 。 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5000畝項目主題概念 5000畝項目案名： 南翔新鎮(zhèn) 5000畝主題概念： 新生活示范鎮(zhèn) 運動休閑主題國際生活城 5000畝市場訴求： 鶴舞南翔，生活天堂 大上海，新南翔 上海 “ 第十鎮(zhèn) ” 新生活示范鎮(zhèn) 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三 、 2100畝項目總體定位 1、 2100畝項目案名： 金地彩虹城 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名釋義： 金地彩虹城 從金地品牌策略角度考慮 ， 不宜采用 “ 格林 *” 來命名 。 因為 ， 本案是金地的一條全新是產(chǎn)品線 ， 與格林小鎮(zhèn) 、 格林春曉 、 格林春岸等項目相比 ， 不論在規(guī)模上還是開發(fā)模式上 ，都有質(zhì)的區(qū)別 。 用 “ 金地 *” 來命名 ， 能直接突出金地集團的品牌 ， 使案名鎖定在金地概念上 ， 別人難以克隆 ， 品牌個性 （ 唯一性 、 權(quán)威性 、 排他性 ） 強 。 本案的成功 ， 必將直接拉動金地品牌在大上海乃至全國的知名度和美譽度 。 金地彩虹城 ， 將象萬科四科花城 、 奧林匹克花園等品牌一樣 ，可跨區(qū)域擴張 ， 進而形成 “ 金地彩虹城 ” 產(chǎn)品系列 。 彩虹 清新 、 浪漫 、 休閑 、 夢想 、 時尚 、 多彩的生活方式 ，吻合本案的產(chǎn)品特點 。 建筑設(shè)計 、 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、 2100畝的主題概念： 上海首家 商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主題概念釋義： 上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) 現(xiàn)代高爾夫不僅是一項高尚文明、健康有益的體育運動，更成為現(xiàn)代人一種健康向上的生活方式， 而商務(wù)高爾夫代表著與國際接軌的時尚休閑生活方式。 高爾夫被稱為“運動之王”，是精英生活的標簽和代表，是中產(chǎn)階級躋身精英階層的“臺階”。商務(wù)高爾夫既沒有標準高爾夫很高的門檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對中產(chǎn)階層具有強大的號召力。 商務(wù)高爾夫是整個項目的核心和靈魂，更是上海首家社區(qū)高爾夫，具有唯一性、排他性和權(quán)威性。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、 2100畝市場訴求： 優(yōu)雅生活如彩虹 亮麗多彩，優(yōu)雅如虹 新生活升起的地方 上海首家商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4、 2100項目風(fēng)格定位 國際的多元風(fēng)格 （ 即世界風(fēng)情小鎮(zhèn) 。 上海的 “ 一城九鎮(zhèn) ” 分別是英國 、 德國 、 江南水鄉(xiāng) 、 荷蘭 、 意大利 、 西班牙 、北美 、 瑞典 、 澳大利亞等風(fēng)格 ， 我們建議 ， 本案原則上不做德國風(fēng)格 ， 因為安亭做得太足了 ， 其他風(fēng)格都可以適當(dāng)考慮 ， 建議強化澳大利亞 、 地中海 、 江南等休閑風(fēng)格和親水風(fēng)格的演繹 。 南部的商務(wù)高爾夫板塊可以以澳洲休閑風(fēng)格為主 ， 中部的水岸新天地以地中海濱水休閑風(fēng)格為主 ， 北部的板塊則以返璞歸真的江南風(fēng)格為主 。 ） 時尚的浪漫風(fēng)格 （ 年輕的 、 動感的 、 興奮的 、浪漫的 ， 尤其在商業(yè)街區(qū) 、 學(xué)村等公建的營造上 ） 休閑的自然風(fēng)格 （自然的、運動的、健康的，尤其在景觀環(huán)境、商務(wù)高爾夫及酒店的營造上） 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5、目標市場定位 本案客戶主要有兩部分客戶： 市區(qū)客戶 周邊工業(yè)園區(qū)客戶 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目總體目標市場構(gòu)成 65%15%10%5%5%市區(qū)中產(chǎn)馬陸工業(yè)園安亭南翔寶山其它總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目首期目標客戶構(gòu)成 45%35%5%5%5%5%市區(qū)馬陸南翔寶山安亭其它總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市區(qū)客戶分析 市區(qū)客戶，主要是針對項目首期客戶分析，到項目的后期，將會打破區(qū)域觀念 ，打整個上海市。 區(qū)域分布： 長寧區(qū) 普陀區(qū)寶山區(qū)閘北區(qū)其它總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶性質(zhì)分析 第一類：高級白領(lǐng)（外企居多） 年齡 2735歲； 家庭月收入 首次置業(yè)，對價格最為敏感； 比較追求新生活方式，屬于 “ 先知先覺 ” 者； 產(chǎn)品偏好于面積在 90130的多層； 對公交、地鐵等公共交通的依賴性較大，尤其注重幼兒園。 主要分布在長寧區(qū)。 第二類：部門經(jīng)理以上的中產(chǎn)階級 年齡 3045歲； 家庭月收入 2萬以上； 一般是第二次置業(yè)，對區(qū)域和環(huán)境最為敏感； 有車一族； 產(chǎn)品偏好：面積在 180 對教育的需求很強； 主要以長寧區(qū)為主； 屬于主力客戶群。 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三類：商貿(mào)人士和企業(yè)主 年齡 30 產(chǎn)品偏好： 量別墅； 投資意識比較強； 屬于跟進型客戶。 第四類：自由職業(yè)者 年齡 27 比較追求時尚生活，是新生活方式的先行者和倡導(dǎo)者； 產(chǎn)品偏好：別墅感洋房，經(jīng)濟型 屬于先導(dǎo)客戶。 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 馬陸工業(yè)園區(qū)客戶分析 馬陸工業(yè)園區(qū)是以臺商和中小企業(yè)為主的私營工業(yè)園區(qū)，其客戶的特點是：數(shù)量多，實力強。 第一類：企業(yè)主 年齡： 30 收入很高； 屬于二次以上置業(yè)，注重商務(wù)環(huán)境； 產(chǎn)品偏好： 200平米以上的 量別墅； 是商務(wù)高爾夫的主力消費群。 第二類：高級管理者或核心技術(shù)人員 年齡： 27 中資人員月收入在 6000元以上，外籍人員的月收入上萬或更高； 產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟型 地緣優(yōu)勢相當(dāng)明顯，注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）。 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 嘉定工業(yè)區(qū)客戶分析 嘉定工業(yè)區(qū)是以大企業(yè)、外資企業(yè)為主導(dǎo)的，其客戶特點是：集團性強，比較集中。受嘉定主城區(qū)的項目拉動比較大； 客戶以中高層管理者為主： 年齡： 27 中資人員月收入在 6000元以上，外籍人員的月收入上萬或更高。 產(chǎn)品偏好：多層；經(jīng)濟型 注重社區(qū)檔次和身份感（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民別墅）； 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 安亭汽車城客戶分析 安亭汽車城的客戶眾多，消費能力很強，而且人人有車，是高素質(zhì)客戶，雖然我們項目不是第一選擇，但不應(yīng)忽視這部分客戶，應(yīng)著力爭取 （安亭新鎮(zhèn)的影響主要體現(xiàn)在前期，隨著 案的優(yōu)勢將凸顯）。 客戶特征： 普通職工的月工資也在 5000元左右；有效客戶的基數(shù)龐大； 人人有車，活動范圍大，一般在市區(qū)有房產(chǎn)； 偏好于 150 比較注重社區(qū)檔次，社區(qū)環(huán)境； 是輔助性客戶。 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 南翔客戶分析 南翔的客戶屬于地緣性客戶，是南翔當(dāng)?shù)馗呤杖腚A層。 其主要特征： 地緣選擇性很強； 比較注重身份感和尊貴感； 屬于“騰籠換鳥”類型； 對不同于老鎮(zhèn)的新生活比較追捧。 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案吸引上海市區(qū)買家靠什么： 性價比 （ 商業(yè)教育等大配套 、 2000元左右的價格差 ） ； 差異性 （ 市區(qū)內(nèi)不可能有的聯(lián)體別墅 、 運動休閑環(huán)境 ） ； 升值潛力與投資價值。 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本案吸引周邊買家靠什么： 國際化高尚社區(qū)的品位與風(fēng)情 ， 與周邊農(nóng)民房與普通住宅小區(qū)形成強烈反差 ， 尊貴感 ， “ 我不是農(nóng)民 ”的感覺 ， 嘉定終于也有這么好社區(qū)了 ！ 距離很近 ， 交通方便 ， 商業(yè)教育運動等新型服務(wù)業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全 ， 安居樂業(yè)一次搞掂 ， 不是市區(qū)勝似市區(qū) ， 不用來回跑了 。 本案營造了周邊 5公里半徑 3000家企業(yè) （ 其中 800家左右外資企業(yè) ） 的休閑運動 、 休閑娛樂 、 休閑會議 、休閑辦公等的 “ 休閑商務(wù)中心 ” 。 2100畝超大規(guī)模以及金地著名品牌 ， 是實力與信心的保障 。 總體理念 總體理念 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三部分 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建議將項目分為四大板塊： 南部商務(wù)高爾夫板塊 中部水岸新天地板塊 北部新上海人家板塊 新鎮(zhèn)中心板塊 （商業(yè)中心為主體） 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 南翔鎮(zhèn)新中心 輕軌站 822車站 輕軌站 商務(wù)高爾夫板塊 水岸新天地板塊 耕讀人家板塊 新鎮(zhèn)中心板塊 四大板塊 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （一）商務(wù)高爾夫板塊 1、為誰做： 高爾夫別墅客戶： 項目周邊高收入者（企業(yè)主等） 市區(qū)高收入者（高收入中產(chǎn)階級） 高爾夫多層（或高層）客戶： 項目周邊中高收入者（企業(yè)中高層管理者和企業(yè)主） 市區(qū)中高收入中產(chǎn)（高級白領(lǐng)） 打高爾夫球的客戶： 項目周邊企業(yè)主（尤其是臺灣、香港和日本等外資企業(yè)主） 市區(qū)及周邊高收入中產(chǎn)階層 政府機關(guān)高級公務(wù)員 以上客戶中，項目周邊的企業(yè)主，尤其是外資企業(yè)主，是先導(dǎo)型客戶和主體型客戶；市區(qū)中產(chǎn)階層是跟進型客戶和潛力型客戶；政府機關(guān)高級公務(wù)員是補充型客戶。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 社區(qū)高爾夫?qū)σ陨先巳旱奈Γ?對外企老板： 找到了他們習(xí)慣的休閑生活方式，能體現(xiàn)其尊貴、品位，且成本很低。 對周邊其他老板： 有了一種新的國際化的高尚休閑生活方式，且進入門檻很低。 對市內(nèi)中產(chǎn)： 追求時尚，躋身尊貴階層，與國際精英生活方式接軌的重要手段 ;新的公關(guān)勾兌與交際方式；緊張生活的減壓器。 對高級公務(wù)員： 大眾化的消費和必要的商務(wù)交往。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、為什么要做： 項目周邊大量的基礎(chǔ)客戶的此種潛在需求未被發(fā)現(xiàn)和重視； 上海迄今為止還沒有社區(qū)高爾夫，誰吃此頭啖湯，誰就能凸顯唯一性、權(quán)威性和排他性，本案不做，更待何時； 社區(qū)高爾夫也是吸引市區(qū)中產(chǎn)的有力賣點，有助于拉動市區(qū)市場； 高爾夫不僅是一種景觀，也是一種生活方式， “ 商務(wù)高爾夫休閑社區(qū) ” 作為本案的主題，使本案個性十足，引起市場的關(guān)注； 高爾夫是尊貴和品位的象征，使本案品牌形象為之提升。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、做什么： 商務(wù)高爾夫板塊總體構(gòu)想 規(guī)模： 500畝 風(fēng)格：澳洲風(fēng)格 構(gòu)成 : 商務(wù)高爾夫球會 商務(wù)高爾夫酒店 商務(wù)高爾夫景觀住宅 高爾夫別墅 商務(wù)高爾夫 高爾夫公寓 高爾夫組團 2 高爾夫組團 1 高爾夫酒店 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商務(wù)高爾夫球會 占地 100畝，內(nèi)容： 雙層高爾夫球練習(xí)場建筑面積約 1000平方米（二層為 環(huán)繞練習(xí)場形成迷你高爾夫（ 3個洞） 小型推桿練習(xí)場（ 1片） 操作要點： 參照南國奧園社區(qū)高爾夫的做法； 要比南國奧園社區(qū)高爾夫品位更高、商務(wù)色彩更濃。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商務(wù)高爾夫酒店 占地 10畝 筑面積 9000平方米，內(nèi)容： 高檔娛樂中心：夜總會 洗浴桑拿 臺球等 (2000平方米 ) 高檔餐飲：中餐 (1000平方米 )西餐 (1000平方米 )茶樓 (500平方米 ) 客房 :50套 (2500平方米 ) 其他 :大堂 設(shè)備用房等 (2000平方米 ) 操作要點： 風(fēng)格是休閑酒店，在大堂格調(diào)、客房設(shè)置上，都要有休閑氣氛。 是主題酒店（類似于深圳威尼斯酒店），以一個明確的主題來貫穿酒店設(shè)計的方方面面。 強調(diào)功能的復(fù)合性，把高爾夫會所、酒店接待以及社區(qū)高檔服務(wù)結(jié)合在一起。在大堂等空間的處理上，盡量做到 “ 一個空間，多種用途 ” 。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商務(wù)高爾夫景觀住宅 : 占地 400畝左右 ,分 2商務(wù)高爾夫別墅 獨立別墅 :占 10% 圍繞商務(wù)高爾夫 ,面積 300平方米以上 , 獨體別墅 ,極少量 . 高爾夫別墅 :圍繞商務(wù)高爾夫 ,面積 200300平方米 ,雙拼別墅 ,少量 . 聯(lián)體別墅（ 50% 舒適性 占 20%)離高爾夫比較近 ,或視覺景觀較好的地方 ,建筑面積 200 經(jīng)濟性 占 40%)視覺景觀稍差 ,建筑面積 180商務(wù)高爾夫多層 :(別墅式洋房 )占 30% 復(fù)式多層 :(理性產(chǎn)品 )占 10% 一般多層 :(理性產(chǎn)品 )占 20% 商務(wù)高爾夫景觀高層 :(高爾夫公寓 )占 10% 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4、怎么做 多剝“幾張皮”。以高爾夫為中心，布局獨立別墅、層、高層景觀住宅、酒店等，用好用足高爾夫景觀功能。 高爾夫不僅僅是景觀，更是可以經(jīng)營的資產(chǎn)，要用經(jīng)營的眼光看待高爾夫。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二）水岸新天地板塊 1、為誰做： 高爾夫別墅客戶： 大量的市區(qū)高收入者（企業(yè)主、高收入中產(chǎn)） 不斷跟進的項目周邊高收入者（以工業(yè)園為主） 高爾夫多層（或高層）客戶： 主要是工業(yè)園的企業(yè)中高層管理者和和少量的企業(yè)主 市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級白領(lǐng)為主） “ 水岸新天地 ” 吸引的消費者： 項目周邊追求品位的中高收入人群 來南翔的旅游觀光者 上海市區(qū)人群（后期成熟后，如同 “ 祈福美食街 ” ）。 以上客戶中，市區(qū)中產(chǎn)階層將是主體型客戶，周邊工業(yè)園區(qū)的客戶是基礎(chǔ)性客戶。其他郊區(qū)如寶山、太滄是補充性客戶。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、為什么要做： 項目阡陌交通，水資源豐富（尤其是五尚塘），具備良好的水資源天然條件。 社區(qū)尺度較大，南北跨度較大，一個社區(qū)中心難以輻射整個社區(qū)，而“水岸新天地”正可以打造社區(qū)的另一個中心，輻射北部。 水岸新天地不等于景觀帶，它是融合濱水商業(yè)、濱水休閑、濱水美食街的水邊國際街區(qū)，這樣將腹地廣闊的中部變得生動起來。 南部的商務(wù)高爾夫主要是外向型的社區(qū)中心，居于中部的“水岸新天地”主要是內(nèi)向 型的社區(qū)中心，兩者可以互補。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、做什么： 以“水岸新天地”為核心，結(jié)合濱水美食公園、濱水商業(yè)、濱水住宅等為一體的綜合性休閑居住板塊。 風(fēng)格：地中海風(fēng)格 規(guī)模： 700畝 主要構(gòu)成： 水岸新天地 鎮(zhèn)長官邸 濱水住宅區(qū) 操作要點： 鎮(zhèn)長官邸是整個板塊的中心， 也是整個板塊的標志。 鎮(zhèn)長官邸 水岸新天地 濱水住宅區(qū) 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 水岸新天地 沿河長度在 100主要內(nèi)容： 濱水休閑木棧道 濱水商業(yè)街： 騎樓形式 ,便利店 書吧 美容美發(fā)等。 沿河形成美食街（公園） 漁人碼頭 操作要點： “ 水岸新天地 ” 是社區(qū)的泛會所。是社區(qū)生活服務(wù)中心，在傳統(tǒng)會所的功能上有所提升。 “ 水岸新天地 ” 是主題性街區(qū)，是水岸邊的國際街區(qū)，其主題是國際化和水。 “ 水岸新天地 ” 公共交流和時尚交往中心，要注重品位和時尚氛圍的營造。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鎮(zhèn)長官邸 以社區(qū)服務(wù)、物業(yè)中心和小型的跳蚤市場為主，是水岸新天地板塊的標志性建筑，也是項目北部中心會所（生活會所），可以和漁人碼頭結(jié)合考慮。 規(guī)模： 占地 5畝 ,建筑面積 2000平方米 . 構(gòu)成： 社會服務(wù)機構(gòu)：派出所 居委會等 社區(qū)服務(wù)機構(gòu)（生活會所）：棋牌室 閱覽室 郵局等 跳蚤市場： 小型廣場，占地 2畝即可。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 水岸新天地板塊住宅產(chǎn)品 水岸別墅 :15% 臨水 ,面積 300平方米以上 , 獨體別墅 ,少量 . 水岸別墅 :靠近水面 ,環(huán)境較好 ,面積 200300平方米 ,雙拼別墅 ,適量 . 水岸別墅 )35% 舒適性 占 20%)建筑面積 180200平方米 . 經(jīng)濟性 占 20%)建筑面積 200250平方米 . 水岸多層 :30% 水岸景觀高層 :20% 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （三）新上海人家板塊 1、為誰做： 聯(lián)體別墅客戶： 市區(qū)高收入者（企業(yè)主、高收入中產(chǎn)） 不斷跟進的項目周邊高收入者（以工業(yè)園為主） 高層（多層）客戶： 主要是工業(yè)園的企業(yè)中高層管理者和和少量的企業(yè)主 市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級白領(lǐng)為主） 當(dāng)開發(fā)進展到本板塊的時候， 項目已經(jīng)是比較成熟的社區(qū)，客戶更加多元，主要以市區(qū)的客戶（中產(chǎn)）為主，其次是汽車城的客戶，周邊的工業(yè)園隨著企業(yè)的增量也會繼續(xù)跟進。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、為什么要做： 新上海人家體現(xiàn)的是海上舊夢和耕讀人家的理念。 海上舊夢代表的是新江南風(fēng)格，是地域文脈，更是一種文化。上海房地產(chǎn)在經(jīng)過“大魚大肉”（對歐陸文化的追捧）后，將回歸本原。尤其是上海“一城九鎮(zhèn)”對歐陸風(fēng)格的過分演繹，將使市場對“歐風(fēng)美雨”感到厭倦，此時，“新上海風(fēng)格”正當(dāng)其時。 耕讀人家代表的是一種社區(qū)文化，在大盤開發(fā)的后期，核心將從社區(qū)品質(zhì)轉(zhuǎn)換到社區(qū)文化上，獨特、鮮明的社區(qū)文化是后期制勝的關(guān)鍵。耕讀人家是形成社區(qū)文化的重要手段。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、做什么 規(guī)模： 700畝 風(fēng)格：新江南風(fēng)格，新上海風(fēng)格 主要構(gòu)成： 北部商業(yè)中心 醫(yī)院： 不同于普通醫(yī)院，該醫(yī)院是更關(guān)注人心理感受 的保健醫(yī)院，如：私人護士等 幼兒園 住宅 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 配套設(shè)施： 北區(qū)幼兒園 醫(yī)院 北部商業(yè) 住宅產(chǎn)品 : 雙拼別墅： 10% 20% 多層： 30% 高層： 40% 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4、怎么做： 主打教育牌： 推出“學(xué)村”概念，雙語國際學(xué)校、幼兒教育、素質(zhì)教育等。 打文化牌： 主打“新江南風(fēng)格” 。 打服務(wù)牌：推出社區(qū)特色服務(wù)，如創(chuàng)新的保健醫(yī)院。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （四）南部新鎮(zhèn)中心板塊 1、為誰做： 高層客戶： 市區(qū)中高收入中產(chǎn)（以高級白領(lǐng)為主） 商業(yè)中心消費人群： 社區(qū)已經(jīng)入住的業(yè)主 周邊的消費人群（南翔、 5000畝以及寶山） 上海西北部的消費人群 市區(qū)地鐵購物的消費人群 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2、為什么要做： 在社區(qū)開發(fā)的后期，地塊周邊的消費人群將越來越大（預(yù)計到 2008年，項目所輻射的西北部將有 20萬的消費人口），開發(fā)商業(yè)的價值也會越來越大。 地鐵的開通，是對本案形成區(qū)域級商業(yè)中心的重要支持。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3、做什么： 由區(qū)域商業(yè)中心和學(xué)村為主體構(gòu)成的最大的開放空間板塊，要求有都市化的形象，有城區(qū)的尺度，形成城市或者區(qū)域級別的中心。 規(guī)模： 200畝左右 構(gòu)成： 彩虹廣場 商業(yè)中心 學(xué)村 住宅 彩虹廣場 商業(yè)中心 學(xué)村