房地產(chǎn)中介公司五種運(yùn)營(yíng)模式的探討

.房地產(chǎn)中介公司五種運(yùn)營(yíng)模式的探討伴隨 2007 年北京二手房市場(chǎng)交易的放量，2007 年二手市場(chǎng)又迎來(lái)了更大的利好消息。 3 月 1 日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成， 粗略估計(jì)僅此一項(xiàng)就能為買(mǎi)房人節(jié)省萬(wàn)元以上，平均單價(jià)下降 200 元/平方米。例如在東、北、西三環(huán)附近的房改房地交易價(jià) 格都超過(guò) 5000 元/平方米，一套 60 平米的房改房以5000 元/平方米成交，收益分成達(dá)到120000 元。伴隨著市區(qū)房改房費(fèi)用的降低，也勢(shì)必壓低外圍的房?jī)r(jià)。該政策實(shí)施后，北京市二手房交易明顯放量，據(jù) 各大中介公司反映，房改房過(guò)戶量較去年同期上漲了50到一倍。伴隨著房改制度的推行而逐步建立起來(lái)的北京二手房市場(chǎng)，盡管現(xiàn)在仍無(wú)法和一手市場(chǎng)年1500 萬(wàn)平方米的交易量相抗衡，但是已經(jīng)逐步的確立了自己在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位。眾多的投資者也看中這個(gè)市場(chǎng)，紛紛將目光投入到北京的二手房市場(chǎng)。地產(chǎn)商有萬(wàn)通集團(tuán)的萬(wàn)通東方策略公司；首創(chuàng)投資的金豐易居等。一手代理行中，05年年中金網(wǎng)絡(luò)二手業(yè)務(wù)正式成立；2007年年初中原進(jìn)軍二手市場(chǎng)。在大家紛紛投入兵力爭(zhēng)奪二手市場(chǎng)的同時(shí)，有必要對(duì)比分析一下二手公司的運(yùn)作模式?，F(xiàn)在北京市二手公司運(yùn)作模式大致有5 種模式，分別是單店業(yè)務(wù)模式；連鎖店模式；中心店模式；區(qū)域中心店模式；區(qū)域中心點(diǎn)加信;.息店模式，和連鎖加盟擴(kuò)張模式。單店業(yè)務(wù)模式是小中介公司的運(yùn)作模式。因?yàn)樾≈薪楣镜馁Y金實(shí)力有限，人員較少，低成本運(yùn)行，所以一般采用單店模式。小公司 的店面一般較小， 選址一般接近自身業(yè)務(wù)比較熟悉的區(qū)域，因?yàn)橐?guī)模小，所以人員的分工并不明顯。一般是老板和員工齊上陣，公司一切 工作都圍繞業(yè)務(wù)展開(kāi)， 公司的業(yè)務(wù)范圍非常靈活， 要求從業(yè)人員是多面手，買(mǎi)賣(mài)、租賃等樣樣行。現(xiàn)在北京市很多的小中介的業(yè)務(wù)并不規(guī) 范，存在著大量的非法交易現(xiàn)象，也存在很多欺瞞消費(fèi)者的行為，例 如公房買(mǎi)賣(mài)等業(yè)務(wù)。中心店模式是北京市比較傳統(tǒng)的二手經(jīng)營(yíng)模式，例如成立較早的鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園都是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式。中心店模式一般是在市區(qū)選擇 23 家中心店，一般會(huì)選擇在寫(xiě)字樓中辦公，公司所有得業(yè)務(wù)都是中心店來(lái)控制， 員工也集中在中心店。 這種經(jīng)營(yíng)模式因?yàn)榫嚯x廣大的消費(fèi)者較遠(yuǎn)， 所以必須配備相應(yīng)的業(yè)務(wù)廣告，不論房源還是客戶都依賴(lài)于廣告，尤其是客戶信息。這種經(jīng)營(yíng)模式連鎖店模式， 北京連鎖店模式運(yùn)用的比較成功也比較徹底的是我愛(ài)我家公司。這種模式是利用遍布全城的連鎖店將整個(gè)業(yè)務(wù)連接成一體， 業(yè)務(wù)直接在連鎖店中展開(kāi)，房源和客戶信息都依靠連鎖店的到店來(lái) 訪。區(qū)域中心店的模式， 這種模式應(yīng)該說(shuō)是連鎖店模式的變形。由于北京市現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)規(guī)模小，業(yè)務(wù)量少，如果布店過(guò)多，就會(huì)造成資源浪費(fèi)， 于是產(chǎn)生了區(qū)域中心店模式，這種模式將業(yè)務(wù)劃分為大的區(qū)域， 由區(qū)域中心店負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的拓展。這種模式因?yàn)榈昝鏀?shù)量仍有不足，所以不能夠完全依賴(lài)到店來(lái)訪，一般需要配備一定量的廣告。 現(xiàn)在一些新上的公司采用這種模式，例如新開(kāi)的中原公司， 金豐易居等。區(qū)域中心店加信息店模式， 這種模式是為克服區(qū)域中心店信息量不足和連鎖店費(fèi)用過(guò)高的另一種權(quán)衡之計(jì)，這種方式將買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)集中管 理，而將租賃業(yè)務(wù)直接在信息店開(kāi)展。利用這種模式的例如鏈家寶業(yè)公司等。特許加盟模式，這種模式主要是21 世紀(jì)帶來(lái)的一種業(yè)務(wù)模式， 應(yīng)該說(shuō)也算是一種連鎖店模式。只是投資方不同，產(chǎn)權(quán)方不同而已。 但是從業(yè)務(wù)操作的角度看， 這種模式更像是單店模式。 一般的運(yùn)作模式是授權(quán)公司擁有成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費(fèi)和保證金后， 可以用授權(quán)公司的品牌開(kāi)展業(yè)務(wù)。這種模式可以克服單店模式的品牌劣勢(shì)， 能夠增加客戶的信任度， 授權(quán)公司僅對(duì)加盟公司進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理支持，一般不提供信息資源支持。幾種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣分析首先從成本分析：中介公司運(yùn)營(yíng)的主要成本來(lái)自于人員成本和信息采集成本。其中人員成本給公司的規(guī)模直接相關(guān)，在此我們主要考慮信息采集成本。 信息采集成本主要分為三種形式，一是店面信息采集， 一是廣告信息采集，還有一種是集合了上述兩種方式的結(jié)合方式。首先說(shuō)店面采集方式，店面采集方式是指僅利用店面采集信息的方 式，典型的例子是我愛(ài)我家公司，這種模式相對(duì)應(yīng)的是上述連鎖店經(jīng)營(yíng)模式。這種信息采集模式，需要大量的店面維持公司的信息點(diǎn)數(shù)， 北京最多的我愛(ài)我家公司擁有將近50 家連鎖店；而上海最大的金豐易居在整個(gè)上海市有200 家連鎖店。連鎖店模式的成本較高。 一般情況下，在北京維持一家連鎖店保守估計(jì)平均費(fèi)用為3 5 萬(wàn)元。包括房租、水電費(fèi)等。這樣維持一個(gè)擁有50 家店面的公司的成本高達(dá)150 250 萬(wàn)元。廣告采集模式是北京最傳統(tǒng)的中介公司信息采集模式， 早年成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大多采用這種模式，例如鑫尊地產(chǎn)和置業(yè)家園等， 這種模