工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)成果書.doc

工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)成果班 級(jí) 0534111 專 業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 課程名稱 工程經(jīng)濟(jì)學(xué) 時(shí) 間 2012-2013（2）第15周指導(dǎo)教師 劉紹濤、李利納 姓 名 學(xué) 號(hào) 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱： 擬建項(xiàng)目為 市 建設(shè)小區(qū)，由 房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，該建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 m2，可開發(fā)用地 m2，建筑面積為 m2，總?cè)莘e率為 ；新建建筑為多層和小高層商品住宅，戶型設(shè)計(jì)為： ，面積為： m2。二、 建筑方式及進(jìn)度安排1.建筑方式集中規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理、公開招標(biāo)、優(yōu)良工程。2.建設(shè)進(jìn)度工期： 年 月 年 月；銷售： 年 月 年 月；三、 投資估算與資金籌措1據(jù)估算項(xiàng)目總投資為 萬元，可銷售面積的單方造價(jià)為 /m2；2估算依據(jù)：假定項(xiàng)目建成后全部售完；估算中有關(guān)稅金和費(fèi)用按 市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測算（可查閱相關(guān)資料）；假定該項(xiàng)目在 年內(nèi)分 期全部建設(shè)完成；假定該項(xiàng)目在第 年開始預(yù)售，至項(xiàng)目建成后 年內(nèi)全部銷售完畢；項(xiàng)目總投資中自有資金比率按 %計(jì)算；貸款利率按6%計(jì)??； 整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專業(yè)投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用；3房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金，總投資估算見項(xiàng)目總投資估算表 1項(xiàng)目總投資估算表 1 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地費(fèi)用1.2前期工程費(fèi)1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.4建筑安裝工程費(fèi)1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.6開發(fā)間接費(fèi)1.7管理費(fèi)用 1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1.9銷售費(fèi)用1.10開發(fā)期稅費(fèi)1.11其他費(fèi)用1.12不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)投資3.3經(jīng)營資金5投資分年度使用計(jì)劃 本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三部分，其中自有資金 萬元，銷售收入 萬元，貸款 萬元。按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃見投資計(jì)劃與資金籌措表3。投資計(jì)劃與資金籌措表2 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)1項(xiàng)目總投資1.1開發(fā)建設(shè)投資1.2經(jīng)營資金2資金籌措2.1自有資金2.2貸款2.3預(yù)售收入2.4預(yù)租收入2.5其他收入四、 投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定1.銷售收入的測算綜合測定可銷售面積的平均價(jià)格為 元/ m2，可銷售面積為 m2，分年度的銷售收入見表3。銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 3 單位： 萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入 1.1可售面積（m2）1.2單位售價(jià)1.3銷售比例2經(jīng)營稅金及附加2.1營業(yè)稅2.2城市維護(hù)建設(shè)稅2.3教育費(fèi)附加2.成本及稅金本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本為 萬元，固定資產(chǎn)投資為0，經(jīng)營資金為0（預(yù)售收入利用），融資費(fèi)為 萬元，總投資成本為 萬元。稅金主要是經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅，經(jīng)營稅費(fèi)為6.50%（其中營業(yè)稅及附加為5.5%，交易管理及印花稅為1.0%）；所得稅率為25%； 土地增值稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收。3.利潤分配利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅稅后利潤=利潤總額-所得稅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目繳納所得稅的利潤，一般按照下列順序分配：（1） 彌補(bǔ)企業(yè)前年度的虧損；（2） 提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項(xiàng)后的10%提取，法定盈余公積金以達(dá)到注冊(cè)資本的50%時(shí)可不再提??；（3） 提取公益金；（4） 向投資者分配利潤。詳見項(xiàng)目損益表4項(xiàng)目損益表4 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1經(jīng)營收入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入2經(jīng)營成本2.1商品房經(jīng)營成本2.2出租房經(jīng)營成本2.3土地轉(zhuǎn)讓成本2.4商品房銷售成本3運(yùn)營費(fèi)用4經(jīng)營稅金及附加5土地增值稅6利潤總額7所得稅8稅后利潤9.1盈余公積9.2應(yīng)付利潤9.3未分配利潤五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目現(xiàn)金流量1.項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（ic=10%）5全部資金現(xiàn)金流量表5 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4經(jīng)營稅金及附加2.5土地增值稅2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)值6累計(jì)折現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)IRR= %NPV（10%）= 萬元靜態(tài)投資回收期= 年動(dòng)態(tài)投資回收期= 年注：（1）開發(fā)建設(shè)投資中不含財(cái)務(wù)費(fèi)用；（2）在運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)2.資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表6 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4凈轉(zhuǎn)租收入1.5其他收入1.6長期借款1.7短期借款1.8回收固定資產(chǎn)余值1.9回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4經(jīng)營稅金及附加2.5土地增值稅2.6所得稅2.7貸款本金償還2.8貸款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)系數(shù)6凈現(xiàn)值7累計(jì)凈現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)IRR= %NPV（10%）= 萬元靜態(tài)投資回收期= 年動(dòng)態(tài)投資回收期= 年(二) 財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析1. 資金來源與運(yùn)用表（即財(cái)務(wù)平衡表）集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要數(shù)據(jù)。分析表明，本項(xiàng)目 （是 / 否）具有基本的資金平衡能力。詳見資金來源與運(yùn)用表7。2. 從本項(xiàng)目的“借款還本付息表”中可以看出，本項(xiàng)目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成時(shí)， （能 / 否）從銷售收入中還清貸款本息，其借款償還期為 年。資金來源與運(yùn)用表7 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期 1資金來源1.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4自有資金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收流動(dòng)資金1.9經(jīng)轉(zhuǎn)租收入2資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運(yùn)營費(fèi)用2.4經(jīng)營稅金及附加2.5土地增值稅2.6應(yīng)付利潤2.7借款本金償還2.8借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金2.借款還本付息表借款還本付息表 8 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營開發(fā)期1貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)1.1.1本金1.1.2利息1.2本期貸款1.3本期應(yīng)計(jì)利息1.4本期本金歸還1.5本期利息支付1.6期末貸款本息累計(jì)本年年利率2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收2.2未分配利潤2.3其他六、不確定性分析1 盈虧平衡分析（列出計(jì)算式、畫出線性盈虧平衡圖） 2 敏感性分析（列式、確定敏感度） NPV(IRR)=(CI-CO)t(1+ IRR)-t敏感度計(jì)算采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤率對(duì)銷售價(jià)格和項(xiàng)目總投資進(jìn)行敏感性分析。銷售價(jià)格平均敏感度= 建設(shè)投資平均敏感度= 可知 內(nèi)部收益率對(duì) 的變化最為敏感。變化因素對(duì)內(nèi)部收益率的影響表9。 因素變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響 表9 變化率項(xiàng)目指標(biāo)15%10%5%基本方案+5%+10%+15%銷售價(jià)格變化凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率投資利潤率投資變化凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率投資利潤率七評(píng)價(jià)結(jié)論與建議（列表）評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表 10財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)結(jié)果是否