購(gòu)物中心可行性報(bào)告

深 第 1 頁(yè) 共 52 頁(yè) 購(gòu)物中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 X 市 X 購(gòu)物中心 有限公司 二 O 一 二 年 三 月二十日 深 第 2 頁(yè) 共 52 頁(yè) 目 錄 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 1 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 3 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè) 7 一、項(xiàng)目選址 7 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 8 三 、 商鋪整合 8 第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造 10 一、 開設(shè)購(gòu)物中心大門 10 二、 設(shè)立大門內(nèi)扶梯 11 三 、 設(shè)立第三層滾動(dòng)扶梯 11 四 、 建立第一棟與第二棟連接 11 五、拆除第一層商鋪商隔 12 六 、 增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備 12 七 、 增設(shè)停車場(chǎng) 12 八 、 拆除路邊直坡 13 九 、 美化周邊環(huán)境 13 第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功區(qū)劃分 15 一、 升級(jí)改造后的營(yíng)業(yè)大樓 15 二、 商場(chǎng)各功能區(qū)劃分 16 第六節(jié) 市場(chǎng)啟動(dòng)的前期工作 19 一、 組建項(xiàng)目公司 19 二、 定購(gòu)設(shè)備 19 三、 商場(chǎng)升及改造 22 第七節(jié) 購(gòu)物中心啟動(dòng)策劃 25 一、 市場(chǎng)定位 25 二、 經(jīng)營(yíng)管理模式 26 三、 啟動(dòng)開業(yè) 26 第八節(jié) 購(gòu)物中心投 資測(cè)算 28 一、 土地使用權(quán)投資 28 深 第 3 頁(yè) 共 52 頁(yè) 二、 房屋建筑物投資 28 三、 設(shè)備投資 30 四 、 土建及設(shè)備安裝投資 32 五 、 商品投資 33 第九節(jié) 購(gòu)物中心財(cái)務(wù)分析 35 一 、 營(yíng)業(yè)收入 35 二 、 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 36 三、 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 37 四 、 應(yīng)繳稅金 38 五 、 凈利潤(rùn) 39 六 、 凈銷售利潤(rùn)率 39 七 、 投資回收期 40 第十節(jié) 購(gòu)物中心資金籌措 42 一 、 自籌資金 42 二 、 收入資金 42 三 、 借款抵押擔(dān)保 43 四 、 還款計(jì)劃 43 第十一節(jié) 購(gòu)物中心不確定性分析 45 一 、 盈虧平衡分析 45 二 、 敏感性分析 46 第十二 節(jié) 結(jié)論 48 深 第 4 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 X 市是國(guó)家最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一 ,是國(guó)家改革開放的前沿陣地，是國(guó)家提出的建設(shè)大珠江三角區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，是立足大陸，面向香港，輻射世界的開放窗口。 X 改革開放 30 年來，建成了完善地產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)和優(yōu)良的物流環(huán)境，促進(jìn)了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈迅猛發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)了商貿(mào)、金融、物流、電信和專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從 元增長(zhǎng)到 元，年均增長(zhǎng) 人均生產(chǎn)總值從 606 元增長(zhǎng)到 79221 元，折合 10628 美元，居全國(guó)第一位，年均增長(zhǎng) 貿(mào)易進(jìn)出口總額從 美元增長(zhǎng)到 美元，居全國(guó)第一位，年均增長(zhǎng) 隨著國(guó)家推行的大珠江三角區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化和深港經(jīng)濟(jì)一體化， X 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來了一個(gè)新的高潮。 由于 X 市特區(qū)只限定為福田、羅湖、鹽田和南山四區(qū)， X 市長(zhǎng)期以來存在一市兩制的現(xiàn)像，嚴(yán)重影響了特區(qū)外龍崗和寶安兩區(qū)以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)的發(fā)展，使特區(qū)外地區(qū)存在市政投入少、經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢、人民生活水平低的現(xiàn)狀。為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，X 市特區(qū)于 2010 年 7 月 1 日擴(kuò)大至全市，將龍 崗區(qū)和寶安區(qū)，以及光明新區(qū)和坪山新區(qū)納入到特區(qū)中， X 市政府決定加大在特區(qū)外地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套以及公共服務(wù)水平的投入，全面改善 特區(qū)外地區(qū) 的城市環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和生活環(huán)境，在特區(qū)優(yōu)惠政策的激勵(lì)下，促進(jìn) 特區(qū)外地區(qū) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。 深 第 5 頁(yè) 共 52 頁(yè) 處于 X 市龍崗區(qū)葵涌街道的 X 市 X 購(gòu)物中心項(xiàng)目，位于 X 市東部沿海的大鵬半島，是 X 市政府重要的菜藍(lán)子工程之一，也是 X 市政府東部生態(tài)組團(tuán)建設(shè)的重要組成部分，是解決和提高葵涌、大鵬、南澳、大梅沙及坪山近 120 萬居民生活問題的關(guān)鍵所在，也是促進(jìn) X 東部 沿海 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要配套設(shè)施之一。 X 市 X 購(gòu)物 中心有限公司響應(yīng)國(guó)家和市政府的號(hào)召，全力推進(jìn)龍崗區(qū)葵涌街道的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平的建設(shè)，調(diào)動(dòng)自身資源和能力，按照世界先進(jìn)理念服務(wù)和管理 X 市 X 購(gòu)物中心，通過管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)一體化的模式，統(tǒng)一規(guī)劃，集約經(jīng)營(yíng)，使 X 市 X 購(gòu)物中心成為一個(gè)功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的模范 商 場(chǎng)。 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司依靠自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，引進(jìn)具有豐富商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)和高效運(yùn)作的管理團(tuán)隊(duì)、科學(xué)的管理理念和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)方式，建設(shè)一流的商業(yè)流通企業(yè)，不僅可以完善當(dāng)?shù)厥姓涮自O(shè)施建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足當(dāng)?shù)厝嗣裆钏枰娜獠?、干鮮、五金、百貨等生活必需品，解決當(dāng)?shù)厝藗兊木蜆I(yè)問題，同時(shí)也能為公司帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益。 可見， X 市 X 購(gòu)物中心項(xiàng)目，是一個(gè)社會(huì)效益明顯、公司效益顯著的好項(xiàng)目。 深 第 6 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第二節(jié) 項(xiàng)目必要性 葵涌街道位于龍崗區(qū)東南部，東臨大亞灣，南瀕大鵬灣與香港新界隔海相望，東南與大鵬街道接壤，西連鹽田區(qū)，北接坪山新區(qū)和惠州市淡水鎮(zhèn)。轄區(qū)總面積 方公里，海岸線長(zhǎng) 里。 葵涌街道處于 X 東南部的中心位置，地理位置和交通位置優(yōu)越，在葵涌方圓五公里范圍內(nèi)，有 X 市的大梅沙街道、大鵬街道、南澳街道、坪山新區(qū)，還有惠州市的淡水鎮(zhèn)、大 亞灣區(qū)。葵涌以鹽壩高速公路與 X 市連接，以坪葵公路與坪山新區(qū)連接，以海濱公路與大鵬、南澳連接，交通便利，是大鵬半島的經(jīng)濟(jì)中心、政治和文化中心。 葵涌位置圖 按照 X 市城市總體規(guī)劃 (1996 2010)、 X 市東部生態(tài)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃 (2005、 X 市東部 X 地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 (2002 年 2010年 )和 X 市大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定， X 市政府對(duì)本片區(qū)進(jìn)行了美好的近期建設(shè)規(guī)劃和宏偉的遠(yuǎn)景規(guī)劃： 1、本片區(qū)發(fā)展目標(biāo)是：加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)和環(huán)境整治，建設(shè)完善的配套設(shè)施，為周邊重大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)和大鵬半島旅游 的開發(fā)奠定基深 第 7 頁(yè) 共 52 頁(yè) 礎(chǔ)。 2、本片區(qū)的功能定位是：具有為東部生態(tài)組團(tuán)提供綜合功能的城市服務(wù)中心，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和旅游服務(wù)配套的現(xiàn)代新城。 3、本片區(qū)在 X 市大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定中屬于三級(jí)建設(shè)控制區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要為旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、與海洋資源開發(fā)有關(guān)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及市政府確定的其它產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀不符合規(guī)劃或者污染型工業(yè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格限制或縮減用地規(guī)模，并限期關(guān)閉或搬遷，鼓勵(lì)現(xiàn)狀不符合規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造。 4、按照 X 市政府城市建設(shè)和發(fā)展整體規(guī)劃， 葵涌 大鵬規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè) 研發(fā)片區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高科技研發(fā)、生態(tài)環(huán)保和智力密集型新興科技產(chǎn)業(yè)。 5、經(jīng) X 市政府近期規(guī)劃，距離葵涌街道僅五分鐘車程的壩光村，方圓 20 平方公里的可建設(shè)用地，是 X 市 9 個(gè)重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一，其名稱為“壩光高科技生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，重點(diǎn)發(fā)展高科技生物產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃引進(jìn) 4 萬高科技人才，大力發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)和創(chuàng)新，使其成為功能齊全的國(guó)家級(jí)研發(fā)基地，可容納就業(yè)人員 10 萬元人。現(xiàn)壩光的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已開面展開，葵涌直通壩光的隧洞在年末開通投入使用?？繉⒆鳛閴喂夂笄谂涮谆?，規(guī)劃有醫(yī)院、學(xué)校、大型商業(yè)、休閑娛樂、高檔辦公場(chǎng)和高檔住 宅等設(shè)施，為壩光提供全方位的服務(wù)。 深 第 8 頁(yè) 共 52 頁(yè) 葵涌城市規(guī)劃圖 X 市政府對(duì)葵涌街道的定位，決定了葵涌是 X 市東南部沿海的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心城市，城市建設(shè)以辦公和綜合服務(wù)為主。 X 市政府已決定在葵涌加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)的投資力度，鼓勵(lì)舊城區(qū)和落后設(shè)施的升級(jí)改造，推出各類優(yōu)惠措施吸引社會(huì)資金的投入，使葵涌成為城市功能健全、城市環(huán)境優(yōu)美、各項(xiàng)服務(wù)一流的現(xiàn)代化城市。 由于歷史原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約， 葵涌舊市場(chǎng)設(shè)施落后，急待改造?？颗f市場(chǎng)處于葵涌城市中心位置，是歷史原因自然形成的購(gòu)物環(huán)境，嚴(yán)重影響城市的整體規(guī)劃和發(fā)展 ；舊市場(chǎng)與居民區(qū)交錯(cuò)混雜，市場(chǎng)布局是按照原來建筑自然分布的，百貨、干鮮、活禽、肉菜、服裝、家電等毫無秩序地散亂分布，相互影響、相互污染；舊市場(chǎng)的房屋都是民房臨時(shí)改建而成，使用年限都在 50 年以上，房屋結(jié)構(gòu)不合理，房屋破損嚴(yán)重，存在極大的安全隱患；舊市場(chǎng)道路狹窄，貨物堵放雜亂，沒有統(tǒng)一的消防設(shè)施，存在極大的消防隱患。 深 第 9 頁(yè) 共 52 頁(yè) 葵涌鎮(zhèn)政府早在 2003 年就將舊市場(chǎng)的改造提到了議事日程之中，并規(guī)劃在現(xiàn)在的葵新北路建設(shè)新的綜合批發(fā)市場(chǎng)；在龍崗區(qū) 2003年第 5 次建設(shè)用地預(yù)審會(huì)議項(xiàng)目中，龍崗區(qū)政府決定批準(zhǔn)商業(yè)用地面積 12,方米，建設(shè) 14,000 平方米的農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，正式將建設(shè) X 市綜合市場(chǎng)以文件的形式確定下來，這就是 X 購(gòu)物中心的最早雛形。 葵涌街道于 2005 年 3 月 4 日下發(fā)了“葵街紀(jì) 20053 號(hào)” 葵涌公共設(shè)施、市政規(guī)劃征求意見會(huì)議紀(jì)要， X 市規(guī)劃局 X 分局、 X 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、葵涌街道辦主任以及街道各職能部門領(lǐng)導(dǎo)參加，會(huì)議一致同意為促進(jìn)葵涌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，決定打通葵政北路和延安路之間的一段路，拆除葵涌舊市場(chǎng)，葵涌的商業(yè)要求上檔次、上品位，按照現(xiàn)代化管理模式經(jīng)營(yíng)和管理。 X 市政府 2005 年 4 月 7 日統(tǒng)一思想、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、真抓實(shí)干 、加快推進(jìn)我市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造工作指示精神，要求在全市范圍內(nèi)對(duì)各農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造。 現(xiàn)在葵涌沒有一家綜合購(gòu)物商場(chǎng)，在葵涌 5 公里范圍內(nèi)的大鵬、南澳、大梅沙和坪山，均沒有一家綜合購(gòu)物商場(chǎng)，葵涌街道領(lǐng)導(dǎo)的支持下，結(jié)合葵涌城市整體規(guī)劃建設(shè)， X 市 X 購(gòu)物中心有限公司響應(yīng) 入巨額資金，啟動(dòng) X 市 X 購(gòu)物中心項(xiàng)目，把 X 購(gòu)物中心建成集休閑、購(gòu)物為一體的大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，一方面滿足葵涌人們?nèi)找嫣岣叩馁?gòu)物需要，另一方面大大改善城市環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)城市全面發(fā)展。 深 第 10 頁(yè) 共 52 頁(yè) 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè) 一、項(xiàng)目選址 根據(jù) X 市規(guī)劃委員會(huì)和龍崗區(qū)政府、葵涌街道政府的批復(fù)文件，X 市 X 購(gòu)物中心位于葵涌街道葵新北路 70 號(hào)，處于葵新北路一側(cè)，是葵涌的城市中心、商業(yè)中心和行政中心位置，周邊與葵坪公路、葵興路、葵政路、福興路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相連；周邊其他配套設(shè)施有葵涌鎮(zhèn)人民政府、葵涌郵政支局、葵涌人民醫(yī)院、葵涌戲院、葵涌小學(xué)、葵涌中學(xué)、葵涌成人文化技術(shù)學(xué)校、葵涌大酒店、葵涌派出所、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、亞洲大藥房葵涌支店、華康平價(jià)藥房、葵華商場(chǎng)等?？梢?，購(gòu)物中心所在地是人們的居住、生活、娛樂的中心地區(qū)，且交通 便利，極大方便人們的購(gòu)物和休閑。 X 購(gòu)物中心位置圖 深 第 11 頁(yè) 共 52 頁(yè) 二、項(xiàng)目建筑規(guī)模 X 市 X 購(gòu)物中心占地面積 12,方米，是一類國(guó)有商業(yè)用地，基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米 807 元，規(guī)劃容積率為 項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積是 14,000 平方米，實(shí)際建筑面積 13,及配電室、泵房、公廁等配套設(shè)施建筑面積 方米。 項(xiàng)目主體建筑分為二棟，靠近葵新路為第二棟，里面為第一棟，其中：第一棟主體建筑兩層，層高 至 筑面積 5,二棟主體建筑三層，層高 至 5 米，建筑 面積 具體建筑情況如下： 總建筑面積 13,方米 一棟 一棟（共二層）建筑面積 方米 其中 一層建筑面積 方米 二層建筑面積 方米 二棟 二棟（共三層）建筑面積 方米 其中 一層建筑面積 方米 二層建筑面積 方米 三層建筑面積 方米 配套建筑 配電、水泵、廁所建筑面積 方米 三、商鋪收購(gòu)和商場(chǎng)整合 X 購(gòu)物中心建 筑總面積 13613 平方米，其中：方米，二層建筑面積 方米，方米。 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司現(xiàn)擁有商場(chǎng)建筑面積 方米，現(xiàn)已過戶到了 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司的兩個(gè)股東名下，其中： X 市深 第 12 頁(yè) 共 52 頁(yè) 圣凱隆投資有限公司 方米， X 方米。過戶面積占到商場(chǎng)總面積的 70%，其中：一層是部分商鋪，建筑面積 層是全部商鋪，建筑面積 層是全部商鋪，建筑面積 方米。 X 市 X 購(gòu)物中心沒有 擁有所有權(quán)的商鋪，全部在一層，方米，權(quán)利人是 47 個(gè)自然人。 按照 X 市工商行政管理局于 2004 年 6 月 23 日下發(fā)的“深工商200439 號(hào)”印發(fā)關(guān)于開展商品市場(chǎng)開辦單位企業(yè)法人登記工作的實(shí)施方案的通知，要求商品市場(chǎng)一律由一個(gè)有限責(zé)任公司開辦，未取得法人登記和營(yíng)業(yè)登記的單位，不得從事商品市場(chǎng)的開辦工作；通知同時(shí)要求促進(jìn)市場(chǎng)“農(nóng)改超”和升級(jí)換代，鼓勵(lì)按照“統(tǒng)一進(jìn)銷存”的模式進(jìn)行管理，以“提高市場(chǎng)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)力”為宗旨積極進(jìn)行升級(jí)換代。所以，一個(gè)綜合商場(chǎng)的經(jīng) 營(yíng)與管理，必須以一個(gè)整體經(jīng)營(yíng)，而不能分散經(jīng)營(yíng)。 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司按照 X 市工商行政管理局的文件精神，經(jīng)慎重調(diào)查，反復(fù)論證，在葵涌街道政府的支持下， X 市圣凱隆投資有限公司投資有限公司和 X 市金聯(lián)盛世投資有限公司為主體，成立 購(gòu)物中心有限公司，并帶動(dòng)其他 47 個(gè)自然人一起統(tǒng)籌策劃經(jīng)營(yíng)。由于其他 47 個(gè)自然人購(gòu)買商鋪后閑置時(shí)間較長(zhǎng)，都希望盡快啟動(dòng)市場(chǎng)，均贊成 X 購(gòu)物中心的啟動(dòng)方案，并愿意全力配合。 第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造 深 第 13 頁(yè) 共 52 頁(yè) 針對(duì)葵涌城市規(guī)劃和人們?nèi)找嫣岣叩馁?gòu)物需要，按照大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，經(jīng)專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)精心 策劃，報(bào)請(qǐng)葵涌政府批準(zhǔn)，在保留原有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施的基礎(chǔ)上， X 市 X 購(gòu)中心有限公司對(duì)原建筑間隔、內(nèi)部設(shè)施、外圍環(huán)境等進(jìn)行升級(jí)改造，具體如下： 一、開設(shè)購(gòu)物中心大門 X 市 X 購(gòu)物中心的大門，設(shè)在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門總寬度為 12 米，其中：設(shè)有人行通道為寬 6 米，可以直接通向第一層各精品屋；設(shè)有寬 3 米的滾動(dòng)扶梯二部，可通過二部滾動(dòng)扶梯直接通向第二層購(gòu)物大廳。 X 購(gòu)物中心正面圖 在大門上方的第二層和第三層，設(shè)有“ X 購(gòu)物中心”標(biāo)示牌。在第二棟最頂層，設(shè)有“ X 購(gòu)物中心”六個(gè)字宣傳牌，為三米高的銅字，并設(shè)有 燈、照明燈等，保證晚間的宣傳和使用。 二、設(shè)立大門內(nèi)扶梯 深 第 14 頁(yè) 共 52 頁(yè) 在大門內(nèi)人行通道的兩側(cè)，設(shè)有直通第二層銷售大廳的二部滾動(dòng)扶梯，寬度各為三米，共計(jì)六米，一部上行，一部下行，方便人們直通二層購(gòu)物。 三、設(shè)立第三層滾動(dòng)扶梯 為便于人們?cè)诘诙澋谌龑淤?gòu)物，在第二層與第三層之間，在原有扶梯的基礎(chǔ)上，增設(shè)新的大型滾動(dòng)扶梯，由第二棟第二層直通第二棟第三層，將第二層與第三層連接成為一個(gè)整體，使人們?cè)谫?gòu)物時(shí)，不自覺地由第二層上到第三層，提升第三層的營(yíng)業(yè)價(jià)值。 四、建立第一棟與第二棟連接 第一棟與第二棟之間，有長(zhǎng) 100 米，寬 10 米 的間隔。在第一棟與第二棟之間，在第二層架設(shè)樓板，在第三層架設(shè)防雨棚，將第一棟與第二棟連接起來，同時(shí)拆除兩棟間的玻璃幕墻。這樣，就可以將第一棟第二層與第二棟第二層連接成為一個(gè)整體，在第二層可擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積 1000 平方米。 將第一棟與第二棟連接成為一個(gè)整體后，第二層就成為一個(gè)大型營(yíng)業(yè)大廳，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 6665 平方米。既可擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積，又能方便商品的布局，同時(shí)能方便人們購(gòu)物。 五、增設(shè)空調(diào)及通風(fēng)設(shè)備 X 市 X 購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)大樓，實(shí)行封閉管理，營(yíng)業(yè)大廳內(nèi)部用空調(diào)和通用設(shè)備調(diào)節(jié)溫度。大樓每層高最高 ，最低 5 米，便于裝 飾和鋪設(shè)通風(fēng)管道和安裝空調(diào)管道。 根據(jù)通風(fēng)和空調(diào)功率，需要在第一棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備深 第 15 頁(yè) 共 52 頁(yè) 各一臺(tái)，并鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，負(fù)責(zé)第一棟第一層與第二層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)；在第二棟安裝通風(fēng)設(shè)備和空調(diào)設(shè)備各二臺(tái)，在第一層、第二層和第三層鋪設(shè)通風(fēng)管道和空調(diào)管道，其中一臺(tái)負(fù)責(zé)第一層和第一、二棟連接處的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)，另一臺(tái)負(fù)責(zé)第二、三層的通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)。 六、增設(shè)停車場(chǎng) 原設(shè)計(jì)停車場(chǎng)在購(gòu)物中心的四周，共計(jì) 80 個(gè)車位，其中：購(gòu)物中心前面為 20 個(gè)車位，左側(cè)為 26 個(gè)車位，后側(cè)為 34 個(gè)車位。由于車位過于分散，不利于統(tǒng)一管理，同時(shí) 容易造成人車混行狀況，增加購(gòu)物人員的不安全因素，也不符合休閑購(gòu)物的要求。 按照現(xiàn)代商場(chǎng)的要求， X 市 X 購(gòu)物中心有限公司決定取銷前面20 個(gè)車位，保留左側(cè) 26 個(gè)車位和后側(cè) 34 個(gè)車位。同時(shí)，在 X 購(gòu)物中心后側(cè)，購(gòu)買農(nóng)民樓一棟，面積約 800 平方米，拆除后，將土地平整改為停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積可達(dá)到 1000 平方米左右，可增加 50 個(gè)車位，從而將車位增加到 110 個(gè)，既美化了購(gòu)物環(huán)境，又可保證購(gòu)物車輛和貨車停放，同時(shí)滿足了人們休閑購(gòu)物的需要。 七、拆除路邊直坡 在現(xiàn)在的購(gòu)物中心與葵新路之間保留一個(gè)直坡，最高處達(dá)到 低處也 有 ，人們只能通過購(gòu)物中心的設(shè)在道邊的門進(jìn)入，而不能從葵新路邊任何一個(gè)地方進(jìn)入，不利于人們休閑購(gòu)物，也影響了購(gòu)物中心的美觀，大大影響了購(gòu)物中心的人氣。 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司經(jīng)過慎重考慮，報(bào)請(qǐng)葵涌政府同意，決深 第 16 頁(yè) 共 52 頁(yè) 定拆除這一直坡，建設(shè)利于人們通行的坡度較緩的臺(tái)階，讓臺(tái)階環(huán)繞在購(gòu)物中心周圍，人們從葵新路任何一個(gè)地方均可以進(jìn)入購(gòu)物中心。而車輛通行的路口設(shè)在購(gòu)物中心左側(cè)，即現(xiàn)在車輛通行的地方，并直通左側(cè)和后側(cè)停車場(chǎng)，只允許購(gòu)物車輛和送貨車輛通過并停放。 八、美化周邊環(huán)境 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司將購(gòu)物中心建成人們休 閑購(gòu)物的場(chǎng)所，需要對(duì)其周邊環(huán)境進(jìn)行美化，配備有利于人們休閑的設(shè)施，具體如下： 1、開發(fā)門前休閑廣場(chǎng) 在 X 購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓到葵新路人行臺(tái)階的位置， 以及營(yíng)業(yè)樓的右側(cè)位置，總面積約 5000 平方米，開發(fā)成為休閑廣場(chǎng)，不允許車輛通行和停放，只允許行人通過。在廣場(chǎng)內(nèi)種植觀賞性花草樹木，增加排椅、遮陽(yáng)棚、兒童娛樂設(shè)施等休閑設(shè)施，便于人們散步、休息等。 2、植物綠化 沿著土地規(guī)劃紅線位置，在停車場(chǎng)和人行道兩側(cè)，栽種有利于美化環(huán)境的各類植物； 在購(gòu)物中心門前和右側(cè)休閑廣場(chǎng)，除栽種用于觀賞的植物外，還要擺放各類盆景花草； 3、 地面設(shè)置 在購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓外地面，鋪設(shè)觀賞性和實(shí)用性強(qiáng)的瓷磚地面，達(dá)到放松身心，娛樂休閑的目的。 4、殘疾人專用設(shè)施 在購(gòu)物中心內(nèi)外，都設(shè)置專供殘疾人用的設(shè)施、通道等，各營(yíng)深 第 17 頁(yè) 共 52 頁(yè) 業(yè)人員和服務(wù)人員都要明白殘疾人的需求，隨時(shí)為殘疾人提供各項(xiàng)服務(wù)。 第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功能規(guī)劃 深 第 18 頁(yè) 共 52 頁(yè) 一、升級(jí)改造后的營(yíng)業(yè)大樓 1、營(yíng)業(yè)面積： X 市 X 購(gòu)物中心有限公司對(duì)項(xiàng)目升級(jí)改造后，第一棟和第二棟的第一層分為 87 個(gè)精品屋，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 5097 平方米。 升級(jí)改造后的第一棟第二層和第二棟第二層，以及第二棟第三 層成為一整個(gè)營(yíng)業(yè)廳，總面積為 9516 平方米，其中：第二層營(yíng)業(yè)廳面積為 6,665 平方米，第三層營(yíng)業(yè)廳面積為 2,851 平方米。 2、配套公用設(shè)備 經(jīng)過升級(jí)改造后，第一棟營(yíng)業(yè)樓與第二棟營(yíng)業(yè)樓成為一個(gè)整體，各配套設(shè)備均可以共用，主要如下： （ 1）人行通道 大門一座，位于購(gòu)物中心的正前方，面向葵新路； 側(cè)門兩座，位于購(gòu)物中心兩側(cè)中間位置； 后門三座，位于購(gòu)物中心后側(cè)左、中、右三個(gè)方向； （ 2）電梯、樓梯 直通二樓的大型滾動(dòng)扶梯二部，分別位于購(gòu)物中心大門兩側(cè)； 直通二樓的小型扶梯四部，分別位于購(gòu)物中心中間位置； 直通三 樓的大型滾動(dòng)扶梯一部，位于購(gòu)物中心二樓的中間位置 直通三樓的小型扶梯二部，分別位于購(gòu)物中心二樓的前側(cè)中間位置； 直通二樓、三樓的貨梯三部，其中：位于購(gòu)物中心左側(cè)一部，位于購(gòu)物中心右側(cè)二部； 深 第 19 頁(yè) 共 52 頁(yè) 直通二樓、三樓的人行樓梯五部，其中：位于后側(cè)二部，位于購(gòu)物中心中間位置三部。 后門 后門 后門 衛(wèi)生間 樓梯 樓梯 貨梯 扶梯 扶梯 側(cè) 樓梯 側(cè) 門 樓梯 樓梯 門 貨梯 貨梯 扶梯 扶梯 衛(wèi)生間 扶梯 正門 扶梯 X 購(gòu)物中心一層、二層通道示意圖 （ 3）公共衛(wèi)生間 購(gòu)物中心內(nèi)部公共衛(wèi)生間五個(gè)，其中：位于一樓左側(cè)前后位置各二個(gè)，位于二樓左側(cè)前后位置二個(gè)，位于三樓左 側(cè)一個(gè)。 二、商場(chǎng)各功能區(qū)劃分 X 市 X 購(gòu)物中心經(jīng)過多方調(diào)查，并經(jīng)過天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，根據(jù)葵涌人員現(xiàn)在和未來狀況和購(gòu)買力分析，將購(gòu)物中心各層功能區(qū)劃分為：一層精品類購(gòu)物區(qū)，主要為銀行、肯德基、美食街等專業(yè)性的購(gòu)物區(qū)；二層食品服裝百貨類購(gòu)物區(qū)，主要為食品、肉菜蛋類，服裝、床上用品類，百貨類和珠寶化妝品類；三層家具電器類購(gòu)物區(qū)，主要為家具類，家用電器類，文具類和音像制品類。商場(chǎng)布局時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要適度調(diào)整，具體劃分如下： 深 第 20 頁(yè) 共 52 頁(yè) 1、一層購(gòu)物區(qū)功能劃分 購(gòu)物中心一層 營(yíng)業(yè)面積 5097 平方米，定位為 大型精品屋超市，化分為六個(gè)功能區(qū)，分別為： （ 1）銀行專區(qū)，面積約為 200 平方米； （ 2 藥店專區(qū)，面積約為 400 平方米； （ 3）肯德基專區(qū)，面積約為 400 平方米； （ 4）精品專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 5）美食專區(qū)，面積約 1300 平方米； （ 6）雜貨專區(qū)，面積約 1300 平方米 后門 后門 后門 雜貨區(qū) 雜貨區(qū) 通 美食街 美食街 側(cè) 通 道 側(cè) 門 門 精品區(qū) 精品區(qū) 道 肯德基 藥 店 藥店 銀行 扶梯 正門 扶梯 一層功能劃分圖 2、二層購(gòu)物區(qū)功能劃分 購(gòu)物中心二層營(yíng)業(yè)面積 6600 平方米，定位為大型食品、服裝、家電、百貨超市，化分為六個(gè)功能區(qū)，分別為： 深 第 21 頁(yè) 共 52 頁(yè) （ 1）食品專區(qū)，面積約為 1500 平方米； （ 2）肉菜蛋專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 3）服裝專區(qū)，面積約為 2000 平方米； （ 4）床上用品專區(qū)，面積約為 500 平方米； （ 5）日用百貨專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 6）珠寶首飾化妝品專區(qū)，面積約為 600 平方米。 肉菜蛋專區(qū) 日 用 百 貨 專 區(qū) 床上用品專區(qū) 食品專區(qū) 服裝專區(qū) 珠寶 化妝品 二層功能劃分圖 3、三層購(gòu)物區(qū)功能劃分 購(gòu)物中心三層營(yíng)業(yè)面積 2800 平方米，定位為大型家俱、家用電器、文具、書藉超市，化分為四個(gè)功能區(qū)，分別為： （ 1）家俱專區(qū)，面積約為 1000 平方米； （ 2）家用電器專區(qū)，面積約 1000 平方米 （ 3）文具、會(huì)計(jì)用品專區(qū)，面積約為 400 平方米； （ 4）書藉、音像制品專區(qū)，面積約為 400 平方米。 深 第 22 頁(yè) 共 52 頁(yè) 書藉音像制品專區(qū) 文具 會(huì)計(jì)用品專區(qū) 家 具 專 區(qū) 家用電器專區(qū) 第六節(jié) 市場(chǎng)啟動(dòng)的前期工作 深 第 23 頁(yè) 共 52 頁(yè) X 購(gòu)物中心啟動(dòng)開業(yè)前的準(zhǔn)備工作，包括組建項(xiàng)目公司、商場(chǎng)升級(jí)改造，定購(gòu)安裝各類設(shè)備，定購(gòu)各專區(qū)商品、招聘管理人員和員工等。 一、組建項(xiàng)目公司 1、項(xiàng) 目公司名稱： X 市 X 購(gòu)物中心有限公司； 2、項(xiàng)目公司地址： X 市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路 70 號(hào)； 3、項(xiàng)目公司注冊(cè)資本： 1000 萬元； 4、項(xiàng)目公司法定代表人：羅永標(biāo) 清華大學(xué)研究生 5、項(xiàng)目公司出資人： X 市金聯(lián)盛世投資有限公司實(shí)物出資 500萬元，占股權(quán)的 50%； X 市圣凱隆投資有限公司實(shí)物出資 500 萬元，占股權(quán)的 50%。 6、項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)范圍：經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)、國(guó)內(nèi)外貿(mào)易、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等； 二、定購(gòu)設(shè)備 X 購(gòu)物中心定購(gòu)的設(shè)備，分為升級(jí)改造設(shè)備和經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備，是購(gòu)物中心升級(jí)改造和經(jīng)營(yíng)管理所必須的設(shè)備，全部屬于購(gòu)物中心所有，并投入到購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中使用。 1、升級(jí)改造設(shè)備 （ 1）滾動(dòng)扶梯三部 ， 如下圖： X 市宏達(dá)電梯有限公司提供的滾動(dòng)式自動(dòng)扶梯，梯級(jí)寬度 600大 傾斜角度 30至 35，最大提升高度 7 米，完全可以滿足購(gòu)物中心需要。 深 第 24 頁(yè) 共 52 頁(yè) （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三部 廣州藝寧制冷設(shè)備有限公司提供的集制冷、通風(fēng)一體的空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備，一臺(tái)設(shè)備可 為 6000 平方米的商場(chǎng)提供制冷和通風(fēng)， X 購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積 15000 多平方米，需要空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備三臺(tái)。 （ 3）給排水設(shè)備 購(gòu)物中心的供水系統(tǒng)設(shè)備，包括上水設(shè)備、下水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備，以及各類水泵等。 （ 4）消防設(shè)備 按照消防部門要求設(shè)立的消防泵、消防栓、滅火器等。 （ 5）電器設(shè)備 根據(jù)商場(chǎng)需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動(dòng)力柜等 （ 6）弱電設(shè)備 購(gòu)物中心的弱電設(shè)備包括消防報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。 （ 7）休閑設(shè)備 購(gòu)物中心用于免費(fèi)提供給人們使用的排椅 20 個(gè)、遮陽(yáng) 傘 15 把 、兒童娛樂設(shè)備等。 （ 8）綠化植物 購(gòu)物中心占地面積長(zhǎng)約 125 米，寬約 100 米，四周種植綠化植物總長(zhǎng)度約為 450 延長(zhǎng)米，需要種植綠化植物 200 棵。 購(gòu)物中心提供給人們的休閑廣場(chǎng)約 5000 平方米，需要擺放大型深 第 25 頁(yè) 共 52 頁(yè) 盆景 100 盆，中小型盆景 300 盆。 2、經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備 經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備是購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)管理過程中需要的各類設(shè)備，包括陳列設(shè)備、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等。 （ 1） 陳列展示設(shè)備 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要的各類展示用設(shè)備，包括 超市貨架 、 多媒體廣告 設(shè)備 、 展示架 、手推車、 展示柜 、 展示臺(tái)、 冷藏柜 、 冷凍柜 、 熟食柜 、 點(diǎn)菜柜 、 恒溫箱 、 生鮮設(shè)備、 置物架 、 貨架配件 、 散裝柜 等； （ 2） 加工設(shè)備 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)需要的加工設(shè)備，包括 絞肉機(jī) 、 鋸骨機(jī) 、 攪拌機(jī) 、切割機(jī) 、 制冰機(jī) 、 蒸煮設(shè)備、 油炸設(shè)備 、 清洗設(shè)備 等； （ 3） 包裝設(shè)備 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的包裝設(shè)備，包括 條碼槍 、 條碼打印機(jī) 、 開鎖器 、 保鮮膜包裝機(jī) 、 扎口機(jī)、 灌裝機(jī) 、 封口機(jī) 、 捆扎機(jī) 等； （ 4） 計(jì)量設(shè)備 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的計(jì)量設(shè)備，包括 電子秤 、 條碼電子稱 、電子計(jì)價(jià)秤 、 條碼收銀秤 、 電子磅秤 、 數(shù)據(jù)采集器 等； （ 5） 照明設(shè)備 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的照明設(shè)備，包括 無影燈 、 裝飾燈 、 壁燈 、 展柜射燈 、 吊頂燈 、 泛光燈 等； 深 第 26 頁(yè) 共 52 頁(yè) （ 6） 收銀設(shè)備 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中需要的收銀設(shè)備， 包括 保險(xiǎn)箱 、 收款機(jī) 、 收銀臺(tái) 、 驗(yàn)鈔機(jī) 、 點(diǎn)鈔機(jī)、 小票打印機(jī) 、 條碼掃描器 、 磁卡讀卡器 、 磁卡寫卡器、 磁卡查詢機(jī) 、 條碼刷卡器 等。 （ 7） 安防設(shè)備 購(gòu)物中心安防設(shè)備，包括 解碼器 、 監(jiān)控錄像設(shè)備 、 對(duì)講機(jī) 、 報(bào)警器 、 滅火器 等。 8、辦公清潔設(shè)備 購(gòu)物中心辦公設(shè)備：辦公桌椅 10 套、電腦 8 臺(tái)，復(fù)印機(jī) 1 臺(tái)，打印機(jī) 1 臺(tái)，傳真機(jī) 1 臺(tái)，檔案柜 6 套等。 購(gòu)物中心清潔設(shè)備：打蠟機(jī) 3 臺(tái)，吸塵器 5 臺(tái)等 三、商場(chǎng)升級(jí)改造 X 購(gòu)物中心的升級(jí)改造，包括土建改造和設(shè)備安裝兩部分，是商場(chǎng)硬件設(shè)施改造的主要部分。 1、土建改造 （ 1）開立購(gòu)物中心大門 購(gòu)物中心大門設(shè)立在葵新路一側(cè)、購(gòu)物中心二棟中間位置，大門總寬 12 米，其中：人行通道寬 6 米，兩部滾動(dòng)扶梯各寬 3 米，共計(jì)6 米。購(gòu)物中心大門配備大型卷簾門，便于晚上封閉。 （ 2）開設(shè)一樓直通二樓的扶梯通道 直通二樓的新的通道，在購(gòu)物中心大門內(nèi)，開設(shè)兩個(gè)由一層直通二層的扶梯通道，并安裝兩部 3 米寬的滾動(dòng)扶梯。 深 第 27 頁(yè) 共 52 頁(yè) （ 3）一棟與二棟 連接工程 第一棟與第二棟的連接，是在第一棟與第二棟之間的二層架設(shè)樓板，將第一棟的二層與第二棟的二層連接起來，再在第一棟的第三層和第二棟的第三層架設(shè)防雨棚，拆除第一棟第二層的玻璃墻和第二棟第二層的玻璃墻，使整個(gè)第二層連接成為一個(gè)整體，成為一個(gè)大型營(yíng)業(yè)廳。 （ 4）新擴(kuò)停車場(chǎng)平整 為擴(kuò)大購(gòu)物中心停車場(chǎng)，拆除在商場(chǎng)后側(cè)新購(gòu)置的農(nóng)民樓，將場(chǎng)地平整完畢，并設(shè)置隔離防護(hù)設(shè)施，作為停車場(chǎng)使用。 2、設(shè)備安裝 （ 1）電梯安裝工程 購(gòu)物中心大門口直通第二樓的兩部滾動(dòng)扶梯安裝工程，第二層直通第三樓的滾動(dòng)扶梯一部安裝工程。 （ 2） 空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備安裝工作 購(gòu)物中心空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)、 循環(huán)水系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)備安裝工程；購(gòu)物中心第一層空調(diào)、通風(fēng)管道系統(tǒng)安裝。 （ 3）消防系統(tǒng)安裝工程 購(gòu)物中心消防系統(tǒng)，在政府消防部門的指導(dǎo)下，配備消防器、消防栓、消防管道安裝等。 （ 4）弱電系統(tǒng)安置工程 購(gòu)物中心消防報(bào)警系統(tǒng)安裝、樓宇自控系統(tǒng)安裝、程控系統(tǒng)安裝、監(jiān)控系統(tǒng)安裝。 深 第 28 頁(yè) 共 52 頁(yè) （ 5）給排水設(shè)備安裝 購(gòu)物中心給排水系統(tǒng)，包括水泵、給排水管道、衛(wèi)生設(shè)備、消防供水等。 （ 6）休閑綠化工程 購(gòu)物中心四周綠化植物的種植、大小盆景的擺放、休閑排椅的安裝、遮陽(yáng)傘的組裝、兒童娛樂設(shè) 施的安裝等。 （ 7）經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備安裝 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理設(shè)備安裝，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程中的全部設(shè)備，主要有： 陳列展示設(shè)備 、加工設(shè)備、包裝設(shè)備、計(jì)量設(shè)備、照明設(shè)備、收銀設(shè)備等，在購(gòu)物中心啟動(dòng)開業(yè)前，必須全部安裝完畢。 第七節(jié) 購(gòu)物中心啟動(dòng)策劃 按照 X 市、龍崗區(qū)和葵涌街道辦事處工作布署，加大對(duì)葵 涌城市深 第 29 頁(yè) 共 52 頁(yè) 基礎(chǔ)設(shè)施的改造力度，滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)文化生活需要。 X 購(gòu)物中心不僅可以美化城市環(huán)境，提高城市形像，同時(shí)也可以解決葵涌、南澳、大鵬、大梅沙，甚至坪山新區(qū)的人們購(gòu)物需要，同時(shí)可解決當(dāng)?shù)夭簧儆?150 人的就業(yè)問題。所以， X 購(gòu)物中心的啟動(dòng)工作，不僅是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作，更是一項(xiàng)政治任務(wù)， X 市 X 購(gòu)物中心有限公司安排在8 月份 X 大運(yùn)會(huì)開幕前開業(yè)。 一、市場(chǎng)定位 按照葵涌街道辦事處的要求， X 購(gòu)物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購(gòu)物為一體的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。 購(gòu)物中心有限公司以公園式理念布置商場(chǎng)環(huán)境，觀賞植物、盆景 花草遍及商場(chǎng)四周，并配備 排椅、遮陽(yáng)傘、兒童娛樂等休閑設(shè)施，為人們提供一個(gè)放松身心的休閑廣場(chǎng)，既使人們?cè)诓毁?gòu)物時(shí)，也喜歡在商場(chǎng)四周休閑。 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司聘請(qǐng)?zhí)旌缟虉?chǎng)的策劃部經(jīng)理，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了全面的調(diào)查和深入的分析，引進(jìn)先進(jìn)的商場(chǎng)管理模式，實(shí)行集中購(gòu)貨、集中管理、集中銷售、集中結(jié)算，以價(jià)格求生存，以質(zhì)量求效益，建成一個(gè)大型綜合性購(gòu)物超市，以滿足人們需要為唯一經(jīng)營(yíng)宗旨。 二、經(jīng)營(yíng)管理模式 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司是 X 購(gòu)物中心的唯一合法管理主體，具有獨(dú)立法人主體資格，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)的核算制度。 購(gòu)物中 心的管理，采用 X 天虹商場(chǎng)的管理模式和考核方式，采取“統(tǒng)一購(gòu)貨、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一結(jié)算”的管理方法，在“統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)深 第 30 頁(yè) 共 52 頁(yè) 一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”的基礎(chǔ)上，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，對(duì)員工實(shí)行 金蝶 K/3用平衡記分卡、 360 度評(píng)估、能力素質(zhì)模型等方式進(jìn)行管理 。 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司在商場(chǎng)的采購(gòu)組織、貼牌加工、商品結(jié)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)等方面，采取構(gòu)建差異化特色的經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)商品在統(tǒng)一集中采購(gòu)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己對(duì)商品質(zhì)量與品牌要求的經(jīng)營(yíng)定位，建立獨(dú)立而穩(wěn)定的商品采購(gòu)渠道；商場(chǎng)在日常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)中，根據(jù)顧客對(duì)某種或某類特定商品的消 費(fèi)偏好經(jīng)驗(yàn)，通過制定適宜的商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選定符合條件的生產(chǎn)廠商貼牌加工具有自己品牌的特質(zhì)化商品；通過對(duì)商場(chǎng)商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整和合理優(yōu)化，加強(qiáng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的品類管理，立足商品品類與商場(chǎng)服務(wù)的精深開發(fā)，增強(qiáng)顧客關(guān)聯(lián)消費(fèi)的有效性。除了向消費(fèi)者提供商品質(zhì)量保障之外，圍繞顧客在商品交易與消費(fèi)過程中的需要，提供各種規(guī)范化、個(gè)性化和人性化的商業(yè)延伸服務(wù)，再造商場(chǎng)自身商業(yè)價(jià)值和提升消費(fèi)價(jià)值增值。 三、啟動(dòng)開業(yè) X 市 X 購(gòu)物中心有限公司，響應(yīng)市、區(qū)兩級(jí)政府的號(hào)召，安排在2011 年 12 月份大運(yùn)會(huì)開幕前，將 X 購(gòu)物中心啟動(dòng)開業(yè)。 原因如下： 為了迎接 X 大運(yùn)會(huì)， X 市和龍崗區(qū)政府做了大量工作，全面提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，美化城市環(huán)境。 X 購(gòu)物中心作為大鵬半島的重要工程，擔(dān)負(fù)著改善城市機(jī)能，提高城市形像的重任，葵涌街道辦事處對(duì)此項(xiàng)工作很重視，街道政府已對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行了多次過問，要求購(gòu)物中心建設(shè)必須上規(guī)模、上品位、上檔次?？梢?， X 購(gòu)物中心項(xiàng)目是一深 第 31 頁(yè) 共 52 頁(yè) 項(xiàng)重要的政治任務(wù)，所以，在 X 大運(yùn)會(huì)開幕前， X 購(gòu)物中心必須啟動(dòng)開業(yè)，具有深遠(yuǎn)的政治意義。 按照 X 市舊城（村）改造相關(guān)規(guī)定和市政建設(shè)規(guī)劃，葵涌中心城區(qū)需要全面拆除重建，原舊市場(chǎng)拆除后不再批準(zhǔn)作為市場(chǎng)使用，而是按照新的規(guī)劃作為居住用地和賓館用地使用， X 購(gòu)物中心便成為了本地區(qū)唯一一個(gè)大型購(gòu)物場(chǎng)所，擔(dān)負(fù)著滿足本地區(qū)人們購(gòu)物需要的重任； 延安路和葵政東路需要拓寬和延伸，是龍崗區(qū)和葵涌街道近期的重要工程，而兩路的延伸和拓寬必須拆除原有的舊市場(chǎng)?，F(xiàn)龍崗區(qū)政府已落實(shí)了 8000 萬元的拆遷補(bǔ)償資金，葵涌街道辦事處已與相關(guān)業(yè)主達(dá)成了拆除意向，并已下達(dá)了拆除舊市場(chǎng)的通知，要求在 2014 年初全部拆除舊市場(chǎng)。為了解決和滿足人們購(gòu)物需要，龍崗區(qū)政府和街道政府要求盡快啟動(dòng)購(gòu)物中心，所以， X 購(gòu)物中心必須在 2013 年下半年舊市場(chǎng)拆除前全部投入使 用。 所以， X 市 X 購(gòu)物中心有限公司決定投入籌集資金，加快改造速度和購(gòu)進(jìn)商品，爭(zhēng)取在 2013 年 8 月份啟動(dòng)開業(yè)。 第八節(jié) 購(gòu)物中心投資測(cè)算 響應(yīng)葵涌街道上檔次、上品位建立商場(chǎng)的指示精神， X 市 X 購(gòu)物中心有限公司全面包裝啟動(dòng)購(gòu)物中心，需要在商場(chǎng)改造、設(shè)備及其安裝、購(gòu)進(jìn)商品等進(jìn)行投資，累計(jì)投入資金 23,745 萬元。 深 第 32 頁(yè) 共 52 頁(yè) 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 土地使用權(quán) 12,1,2 房產(chǎn) 9,13,3 設(shè)備 2,4 土建及設(shè)備安裝工程 5 商場(chǎng)裝修投資 1,6 商品 4,合計(jì) 23,X 購(gòu)物中心總投資明細(xì) 一、土地使用權(quán)投資 1004 萬元 X 購(gòu)物中心占用土地總面積 12,方米，位于葵涌街道葵新北路 70 號(hào)，處于葵涌城市商業(yè)中心位置，是國(guó)有一類商業(yè)土地，土地出讓期限為 40 年，從 2003 年 12 月 31 日至 2043 年 12 月 31 日。 按照 X 市政府國(guó)有土地出讓公示基準(zhǔn)地價(jià)， X 購(gòu)物中心所占用土地基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米 807 元，在不考慮 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的情況下，土地使用權(quán)價(jià)值為 1004 萬元。 二、房屋建筑物投資 13241 萬元 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司采用收購(gòu)和承租等方式，將購(gòu)物中心全部商鋪收歸公司經(jīng)營(yíng)，其中：經(jīng)營(yíng)性商鋪 方米，方米，總投資 13241 萬元。具體如下： X 市 X 購(gòu)物中心有限公司商鋪面積 方米，其中：第一層建筑面積 方米，第二層建筑面積 方米，第三層建筑建筑面積 方米。 X 購(gòu)物中心整體改造以后，第二層和第三層成為一個(gè)獨(dú)立的購(gòu)物深 第 33 頁(yè) 共 52 頁(yè) 環(huán)境，市場(chǎng)價(jià)值會(huì)得到很 大提高，按照當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算： 第一層建筑面積 方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值 2 萬元，總價(jià)值為 1829 萬元； 第二層建筑面積 方米，每平方米市場(chǎng)價(jià)值 元，總價(jià)值為 8497 萬元； 第三層建筑建筑面積 平方米市場(chǎng)價(jià)值 1萬元，總價(jià)值為 2851 萬元； X 市 X 購(gòu)物中心有限公司附屬建筑物為 配電室、水泵房，建筑面積 方米，按每平方米 3000 元測(cè)算，其價(jià)值為 64 萬元。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 第一層面積 1,2 第二層 面積 5,8,3 第三層面積 2,2,4 附屬房產(chǎn) 合計(jì) 13,以上第一層、第二層、第三層總面積 方米，總價(jià)值為13241 萬元。 三、設(shè)備投資 2600 萬元 X 市 X 購(gòu)物中心有限公司擁有的設(shè)備，主要是電梯設(shè)備、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備、消防設(shè)備、供電設(shè)備、供水設(shè)備、弱電設(shè)備、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備等，總投資 2600 萬元。 具體如下： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬元） 1 電梯設(shè)備 12 部 2 空調(diào)通風(fēng)設(shè)備 3 部 3 消防設(shè)備 4 供電設(shè)備 5 供水設(shè)備 深 第 34 頁(yè) 共 52 頁(yè) 6 弱電設(shè)備 7 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備 8 其他辦公設(shè)備 合計(jì) 2,X 購(gòu)物中心設(shè)備投資明細(xì) 1、電梯設(shè)備價(jià)值 650 萬元 （ 1）大型滾動(dòng)扶梯 3 部，每部?jī)r(jià)值在 100 萬元左右，共計(jì)價(jià)值300 萬元。 （ 2）小型扶梯 6 部，每部?jī)r(jià)值在 40 左右左右，共計(jì)價(jià)值 240 萬元左右。 （ 3）貨梯 3 部，每部?jī)r(jià)值在 36 萬元左右，共計(jì)價(jià)值 110 萬元左右。 2、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備 400 萬元 空調(diào)主機(jī)、輔機(jī)共三部，循環(huán)水系統(tǒng)和空調(diào)管道等，共計(jì)價(jià)值280 萬元 通風(fēng)設(shè)備主機(jī)，各樓層管道，共計(jì)價(jià)值 120 萬元 . 3、消防設(shè)備 200 萬元 消防設(shè)備是遍及整體商場(chǎng)的消防水設(shè)備及管道、消防器材等，共計(jì)價(jià)值 200 萬元。 4、供