舊城改造可行性研究報(bào)告

舊城改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總 論 . 3 目概況 . 3 目業(yè)主簡介 . 3 估的依據(jù)、原則、主要范圍 . 4 價(jià)結(jié)果 . 5 估結(jié)論及建議 . 5 第二章 承貸企業(yè)評(píng)價(jià) . 6 款人基本情況 . 6 司資信情況 . 7 司組織管理 . 7 力資源配置 . 8 第三章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 . 8 目建設(shè)背景 . 8 目建設(shè)的必要性 . 12 第四章 地產(chǎn)及土地市場前景分析 . 17 國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)分析 . 17 濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展 . 22 地產(chǎn)市場概況分析 . 29 . 37 . 42 . 46 第五章 項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià) . 48 第六章 拆遷內(nèi)容、規(guī)模及進(jìn)度計(jì)劃 . 49 遷內(nèi)容和規(guī)模 . 49 目進(jìn)度計(jì)劃 . 49 第七章 投資估算及資金籌措 . 49 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 資估算 . 49 金籌措 . 52 金使用管理計(jì)劃 . 52 第八章 還款能力評(píng)價(jià) . 52 款來源 . 52 目評(píng)價(jià) . 53 款償還能力分析 . 54 確定性分析 . 55 價(jià)結(jié)果 . 56 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) . 57 險(xiǎn)因素分析 . 57 確定性分析 . 58 險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 59 第十章 社會(huì)效益分析 . 59 第十一章 結(jié) 論 . 60 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 第一章 總 論 目概況 項(xiàng)目名稱 ： 目 （下稱 本項(xiàng)目） 項(xiàng) 目業(yè)主 ： 業(yè)主地址： 法人代表 ： 建設(shè)地址： 鄰宏聲路，南靠 盤（ 貨），西臨原西南大飯店，北臨瑪瑙花園 整治 規(guī)模及內(nèi)容 ： 項(xiàng)目總用地面積： 11729平方米） ； 總 拆遷 面積： 其中 ：住宅 非住宅 項(xiàng)目整治 期限 本項(xiàng)目建設(shè)期拆遷整治工作計(jì)劃 1年完成，銷售及回款期 3年 。 項(xiàng)目總投資及資金來源 本 項(xiàng)目總投資 元 ，其中業(yè)主自籌 元，申請(qǐng)銀 行貸 17000萬元，占總投資的 目業(yè)主簡介 建發(fā)展有限公司 成 立 于 2008 年 5 月 27 日 ,該公司成立的背景是在大危舊房改造，提出按照“一個(gè)主體、三個(gè)捎帶”的方式 ,對(duì)主城危舊房全面舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 改造。即除 786 萬平方米的“主體”危舊房外 ,還將“捎帶”改造違章建筑、內(nèi)環(huán)范圍的“城中村”、按規(guī)劃紅線需要與“主體”部分一并拆遷的 1969年底以后建成的房屋的方針政策下 建立的，同時(shí) 主要是房屋安全隱患突出地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要節(jié)點(diǎn) ，該公司正是為了實(shí)施 快南岸城市整體規(guī)劃和發(fā)展的步伐而成立的 。 建發(fā)展有限公司注冊(cè)資本 50000 萬元人民幣， 實(shí)收資本 21000 萬元均為現(xiàn)金出資 ，剩余 29000萬元 在 2010年 5月 21日之前繳足 ，注冊(cè)資本金已經(jīng) 建發(fā)展有限公司為有限責(zé)任公司，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)（取得相關(guān)行政許可后） 。 估 的依據(jù)、原則、主要范圍 1、 2007 2020 年） 2、 投資項(xiàng)目可行性研究指南 3、 國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知和關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的通知 4、 5、 民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實(shí)施意見的通知（渝府200836號(hào)） 6、 府 200837號(hào)） 7、 府 200838 號(hào)） 8、 民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實(shí)施意見（南岸府發(fā)2008106號(hào)） 9、 國務(wù)院關(guān)于推進(jìn) 國發(fā)【 2009】 3號(hào)文） 10、 委托方提供的其他資料 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 1、獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)原則； 2、謹(jǐn)慎性原則； 3、合理預(yù)期原則； 4、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益并重原則。 根據(jù)項(xiàng)目本身特性，本可行性報(bào)告通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的必要性進(jìn)行論證，通過項(xiàng)目未來 市場需求分析、對(duì)區(qū)域資源狀況進(jìn)行分析、項(xiàng)目 實(shí)施 的依據(jù)及合法性分析、 實(shí)施條件分析后，確定項(xiàng)目規(guī)模 、 實(shí)施 進(jìn)度及投資估算等。研究本項(xiàng)目方案的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、社會(huì)可行性，并對(duì)該項(xiàng)目的社會(huì)效益進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 價(jià)結(jié)果 相關(guān)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 1、利息保障倍數(shù) 于 2； 2、償債備付率 于 3、貸款償還期為 ， 小于貸款期； 4、銀行利息收益為 5、項(xiàng)目產(chǎn)生利潤 6、項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 計(jì)算結(jié)果表明， 該項(xiàng)目可獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，貸款償還期略小于貸款期，同時(shí)利息保障倍數(shù)和償債備付率均較好，同時(shí)可獲得利潤 此可以保證銀行本金在順利按時(shí)回收的同時(shí)，銀行也可以獲得較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的利息收益。 估 結(jié)論及建議 1、項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施是全面深入落實(shí)胡錦濤總書記關(guān)于 有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量 ”的相關(guān)指示精神的重要舉措。 2、該項(xiàng)目符合當(dāng)前市場需要，該項(xiàng)目的實(shí)施將有利于提高 地供應(yīng)量，促舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 3、項(xiàng)目還款來源穩(wěn)定，可以保證銀行貸款資金的安全和本息的順利償還。 4、 該項(xiàng)目建成后， 完善了所在地段的規(guī)劃功能，提升了區(qū)域中心城市形 象、推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程；改善了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)體系，提升了人居質(zhì)量；增加了社會(huì)有效需求，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。由此該項(xiàng)目 會(huì)對(duì)板塊的房地產(chǎn)市場開發(fā)檔次有一個(gè)較大的提升，對(duì)改變 地產(chǎn)市場大格局中的地位將產(chǎn)生積極有利的影響。 5、 通過項(xiàng)目的實(shí)施解決困難人口就業(yè)、教育、生活等困難，對(duì)切實(shí)解決民生問題，提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全等有著十分深遠(yuǎn)的意義。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，也是必要的，因此建議銀行可發(fā)放貸款。 建議企業(yè)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，提高管理能力和效率；企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)加大宣傳 和推廣工作，在征地補(bǔ)償中作好居民的安置補(bǔ)償，以促進(jìn)項(xiàng)目能夠按照規(guī)劃進(jìn)度進(jìn)行或加快征地進(jìn)度；企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理工作，降低管理費(fèi)用等開支，做好成本管理控制，以節(jié)約投資成本，提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，縮短項(xiàng)目 貸款 償還期。 為保證貸款銀行的利益，建議委托方在貸款發(fā)放后，密切監(jiān)控其貸款資金的使用，幫助企業(yè)加強(qiáng)資金的運(yùn)用效率，同時(shí)對(duì)資金使用的安全性及效率加強(qiáng)監(jiān)督管理，以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款本息如期收回。 第二章 承貸企業(yè)評(píng)價(jià) 款人基本情況 建發(fā)展有限公司成立于 2008 年 5 月 27 日 , 注冊(cè) 資本 50000 萬元人民幣， 實(shí)收資本 21000萬元 均為現(xiàn)金出資 ，剩余 29000萬元 在 2010 年 5月 21日之前繳足 ，注冊(cè)資本金已經(jīng) 建發(fā)展有限公司 直接隸屬區(qū)政府管理，為區(qū)政府事業(yè)單位 。公司為籌各種資源，負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)危舊房拆遷和組織實(shí)施全區(qū)城鄉(xiāng)安置房建設(shè)和管理。 建發(fā)展有限公司為有限責(zé)任公司，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)（取得相關(guān)行政許可后）。 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 公司營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào) 碼： 500108000018443， 證照合法、有效，具備合規(guī)合法的貸款主體資格。 公司由 岸資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司和 地辦公室等共同出資成立，根據(jù)公司章程具體的出資情況如下： 股東姓名或名稱 出資額 出資方式 出資比例 15000萬元 貨幣和實(shí)物 30% 1000萬元 貨幣 2% 33000萬元 貨幣 66% 1000萬元 貨幣 2% 司資信情況 公司 自注冊(cè)成立以來， 未發(fā)生信貸 違規(guī)違約情況 ，因此無 不良 信用記錄。 司組織管理 公司設(shè)立股東會(huì)，為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)，設(shè)立董事會(huì)經(jīng)理和監(jiān)事會(huì)管理公司時(shí)常經(jīng)營活動(dòng)，公司依照國家法律規(guī)定制定了公司財(cái)務(wù)制度，主要負(fù)責(zé)人由各股東分別派出，無不良經(jīng)營事件發(fā)生。 同時(shí)該項(xiàng)目由 舊改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施，領(lǐng)導(dǎo)小組由區(qū)長劉寶亞同志擔(dān)任組長，區(qū)委常委、區(qū)政府副區(qū)長朱維同志和區(qū)常委王平昆同志擔(dān)任副組長，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)為成 員。 公司實(shí)施總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線職能組織機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一指揮，分級(jí)管理，下設(shè) 5 個(gè)職能部門，分別為： 辦公室：合理、有效地配置公司人力資源，為員工提供各項(xiàng)服務(wù)和保障，并通過日常的行政管理達(dá)到公司運(yùn)行的有序和高效行政辦公室：負(fù)責(zé)內(nèi)部管理和對(duì)外接待，協(xié)調(diào)有關(guān)工作； 工程管理部：工程管理部的主要職責(zé)包含三個(gè)方面：現(xiàn)場管理、技術(shù)管理和項(xiàng)目報(bào)建，保證在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制的前提下高質(zhì)量完成項(xiàng)目的實(shí)施； 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 征地拆遷部：負(fù)責(zé)征地拆遷事項(xiàng)； 成本管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體的成本預(yù)算和控制，達(dá)到成本的優(yōu)化，使公司決策更加高效和精確 。 財(cái)務(wù) 部 ：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。 力資源配置 公司各部門主要人員配備如下： 部門名稱 配備人數(shù) 備注 公司領(lǐng)導(dǎo) 1 總經(jīng)理 3 副總經(jīng)理 辦公室 3 工程管理部 6 征地拆遷部 6 成本管理部 4 財(cái)務(wù)部 3 合計(jì) 26 第 三 章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 目建設(shè)背景 體規(guī)劃 為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，各行業(yè)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 度，整頓市場經(jīng)濟(jì)秩 序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下， 地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)總體良好。根據(jù) 2007 市總體規(guī)劃，將通過努力建設(shè)，將 座年輕的直轄市打造成國家級(jí)歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。 2007 年月 14 日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會(huì)議 表團(tuán)審議時(shí)指出“經(jīng)過十年的發(fā)展， 站在一個(gè)新的發(fā)展起點(diǎn)上。希望 持以鄧小平理論和 “三個(gè)代表 ”重要思想 為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機(jī)遇，進(jìn)一步完善思路，真抓實(shí)干，把 江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)?！边@就為 大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使 發(fā)展迎來不可多得的機(jī)會(huì)。 胡錦濤同時(shí)強(qiáng)調(diào)， 中西部地區(qū)惟一的直轄市，一定要規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，真正使 區(qū)的綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)作用得到充分的發(fā)揮。要努力實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的科學(xué)化， 把保持城市原有的特色和展示城市發(fā)展前景有機(jī)地結(jié)合起來，真正使城市規(guī)劃經(jīng)得起實(shí)踐和歷史的檢驗(yàn)；要努力實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的集約化，充分考慮本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和資源環(huán)境的承載能力，有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量。胡總書記高屋建瓴地對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。同時(shí)也為 變城市居住生活條件提供了一個(gè)最好契機(jī)。 根據(jù) 鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 2007 2020 年）。 發(fā)展戰(zhàn)略上，計(jì)劃通過重點(diǎn)發(fā)展以 城區(qū)為核心的一小時(shí)車程的 “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”，并對(duì)渝東南及渝東北片區(qū)這兩塊覆蓋三峽庫區(qū)的區(qū)域采取有限度發(fā)展的策略。此規(guī)劃思路將使未來在渝東南及渝東北片區(qū)內(nèi)大致 400 多萬人轉(zhuǎn)移到 “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”。這一人口轉(zhuǎn)移數(shù)量是該市承擔(dān)的三峽移民數(shù)量的 4 倍。至 2020 年，當(dāng)?shù)貙榇宿D(zhuǎn)移約 230 萬人口。 按照建設(shè)全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的要求，在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理。加快以都市區(qū)為核心的 “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”發(fā)展，引導(dǎo)渝東北和渝東南地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步縮小城鄉(xiāng)差距和地區(qū)差距。 濟(jì)發(fā)展及 規(guī) 劃 舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼?shí){背斜、納溪溝 江北向斜、 斜。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。低山主要分布在南山、黃桷埡、廣陽三個(gè)鎮(zhèn)，一般海拔在 500 米以上，最高峰為春天嶺，海拔 。丘陵主要分布在山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽 7 個(gè)鎮(zhèn)及沿江 7 個(gè)街道，一般海拔在 200之間。平壩面積小，零星分布，其中以廣陽壩園藝場和銅元局等地面積為較大河流以長江為主，過境段長 45 公里，流 經(jīng) 7 個(gè)鎮(zhèn)；另有流域面積大于 80 平方公里的河流 2 條，流域面積 10 平方公里及其以下的河流 9 條。 處亞熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長江河谷，熱量豐富，雨量充沛，無霜期長，冰雪少，風(fēng)小日照少，濕度大，云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫 無霜期 347 天，降雨量 米，霧日 。 一直以來， 長倚重的是發(fā)展迅猛的工業(yè)， 2010 年，南岸的工業(yè)已經(jīng)占到了全區(qū) 半壁江山，預(yù)計(jì) 全年工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到 610 億元，增長 22%，已 連續(xù) 五 年被評(píng)為 全市工業(yè)十強(qiáng)區(qū)縣 。 圈通常是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店對(duì)顧客吸引力的所及范圍或地域，它以商店為中心向四周擴(kuò)散，并形成一定的輻射范圍。作為現(xiàn)代商業(yè)重要標(biāo)志和特征的商圈，已成為現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展的“引擎”。 20 世紀(jì) 90 年代以來，我國開始重視商圈的作用。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，其消費(fèi)需求越來越趨于多樣化，客觀上需要對(duì)消費(fèi)環(huán)境有一個(gè)大的變革；隨著加入 ，對(duì)外開放進(jìn)程的加快，將會(huì)有更多的商業(yè)資本投入到商貿(mào)流通領(lǐng)域中來，市場競爭將更加激烈；隨著零售商業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中作用的日益增強(qiáng) ，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率的擴(kuò)大，零售商業(yè)已開始成為引導(dǎo)生產(chǎn)和消費(fèi)的先導(dǎo)型行業(yè)。商貿(mào)流通的這些變革，必將加速傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的重組改造，而商圈的發(fā)展與建設(shè)則是其戰(zhàn)略重點(diǎn)。 務(wù)圈發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)闡述以下問題： 務(wù)圈的現(xiàn)狀，發(fā)展基礎(chǔ)及市場潛力，發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略，總體規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)調(diào)整，實(shí)施步驟及政策措施。 務(wù)圈現(xiàn)狀 務(wù)圈系 展示南岸乃至 轄市新貌的窗口和大都市商貿(mào)形象的標(biāo)志。 轄以來，按照 、區(qū)政府提出的發(fā)展“大市場、大商貿(mào)、大流通”的戰(zhàn) 略目標(biāo)， 務(wù)圈得到迅速發(fā)展。 定的會(huì)展中心，會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了一定成效，但總體來說還處于起步階段，還滿足不了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。為此，如何舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 加快發(fā)展，特別是加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng) 濟(jì)邁上新臺(tái)階，就成了區(qū)委區(qū)政府考慮的重要戰(zhàn)略議題。在經(jīng)過全區(qū)范圍內(nèi)的解放思想大討論后，最終形成了共識(shí)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展，除繼續(xù)抓好茶園新區(qū)建設(shè)、培育新型工業(yè)這一經(jīng)濟(jì)增長極外，還要抓住亞太城市市長峰會(huì)、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)這兩大機(jī)遇，大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使其成為 全區(qū)的第二經(jīng)濟(jì)增長極。通過發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)上檔次上規(guī)模，進(jìn)而推動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階。新的 際會(huì)展中心的建成和投入使用、亞太城市市長峰會(huì)的成功舉辦，標(biāo)志著 會(huì)展經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的歷史時(shí)期， “會(huì)展在南岸 ”的品牌效應(yīng)開始凸現(xiàn)。 2008 年， 式開始經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 “四規(guī)合一 ”的試點(diǎn)工作，原本并沒被列為試點(diǎn)區(qū)縣的 主動(dòng)請(qǐng)纓。實(shí)行 “四規(guī)合一 ”有利于形成規(guī)劃一張圖、規(guī)劃一體化，生產(chǎn)、生活 、生態(tài) “三生共進(jìn) ”，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展目標(biāo)。 2008 年， 北京市海淀區(qū)有望簽署點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接機(jī)制協(xié)議，在未來的產(chǎn)業(yè)承接中采用 “工業(yè)飛地 ”模式，在共建園區(qū)內(nèi)由 供土地等要素，與沿海省市進(jìn)行稅收分成。在政府大力支持下茶園新區(qū)動(dòng)畫基地預(yù)計(jì)用年時(shí)間整合本地動(dòng)漫資源，著力培育并完善動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品的發(fā)展。 在未來 形成 園新區(qū)、 幾大中心，以及工業(yè)園區(qū)等，從而形成多員化發(fā)展，成為居住、商業(yè)、物流、休閑等集中的區(qū)域，成為 濟(jì)增長的主要貢獻(xiàn)力量。在這一 背景下，地處 間的本項(xiàng)目未來發(fā)展具有十分良好的前景，同時(shí)該項(xiàng)目地形地貌較好，具有較好的江景資源，對(duì)項(xiàng)目后期發(fā)展具有較好的帶動(dòng)作用。 年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，商貿(mào)增長尤其令人矚目，是 濟(jì)發(fā)展最快地區(qū)之一。 地質(zhì)學(xué)上稱為臺(tái)地，即邊坡呈陡崖或階梯狀，頂面起伏和緩的高地。 1980年長江大橋通車后，使 到飛速發(fā)展。如今，人們所稱的 已不局限 務(wù)圈以 盤為中心，北至長江大橋南橋頭 ,南連四公里轉(zhuǎn)盤 ,東接海棠溪立交橋 ,西鄰 濟(jì) 技術(shù)開放區(qū) ,商貿(mào)區(qū)域方圓 4 平方公里。經(jīng)過近年來城市建設(shè)的大規(guī)模開發(fā)， 建成占地面積 在擴(kuò)建占地面積 3 萬平方米的新的商業(yè)步行街 ,年內(nèi)還將開工建設(shè)占地舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 面積 平方米的 盤中心廣場。 圈擁有以商社電器、江南商都、浪高百盛、 豐商場、 業(yè)大樓、諾瑪特超市等為代表的 20 個(gè)大中型商場、超市、連鎖店和專業(yè)市場，吸聚了 20 萬以上的消費(fèi)人口，已成為 城區(qū)五大購物中心之一。今后發(fā)展的總體思路將以 盤為軸心，東 西南北路為軸線，商業(yè)旅游步行街為核心，商貿(mào)布局向東、南方向拓展。東接南濱風(fēng)情路，南連學(xué)府大道，著力打造商貿(mào)購物、煙草配送、醫(yī)藥物流、汽摩展銷、建材銷售 “五大中心 ”，加快建設(shè)會(huì)展中心，使之盡快成為帶動(dòng)全區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的龍頭，新崛起的 部中央商務(wù)區(qū)。 購物中心已基本形成，大中型商場多達(dá) 20 多家，其中不乏本地零售巨頭和國內(nèi)外著名品牌，其經(jīng)營面積近 26 萬平方米。該商圈去年社零總額達(dá) 元，占全區(qū)比重的 70%。同時(shí)商務(wù)辦公、金融、會(huì)展等也已初露崢嶸。 目建設(shè)的必要性 書記 快 2007 年 3 月 14 日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會(huì)議 表團(tuán)審議時(shí)指出“把 快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。” “有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量?！焙倳浉呶萁驳貙?duì)一個(gè)城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。同時(shí)也為 快更好地實(shí)施城市建設(shè)，改變城市居住生活條 件提供了一個(gè)最好契機(jī)，改變城市形象指明了發(fā)展的方向。這就為 大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機(jī)會(huì)。 為西部大開發(fā)的龍頭城市，目前 處于跨越式發(fā)展階段，居民消費(fèi)能力不斷提高，政府不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，已先后完成“八小時(shí) “半小時(shí)主城”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 2007 市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展目標(biāo)是：力爭在 2020 年把 設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色 的現(xiàn)代化城市。按照總體規(guī)劃 建舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 設(shè)國家級(jí)歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。這一切必然有力地推動(dòng)城市房地產(chǎn)的高速發(fā)展。 目地理位置優(yōu)越， 處于 帶， 是 提升城市形象 具有積極意義 該項(xiàng)目從地理位置上看， 處于 圈東側(cè) ， 緊鄰 商銀行 行，交通便利， 地段優(yōu)越 ，升值 潛力 巨大 。 圈作為 城區(qū)五大核心商圈， 府 目前正在 大力 改造提升 以現(xiàn)在 的 盤（改造后的 心商業(yè)廣場）為中心，以五條特色步行街的建設(shè)為核心，并以沿東、南、西、北四條軸線的不同業(yè)態(tài)發(fā)展為重點(diǎn)，真正使 至西部地區(qū)最具活力和影響力的中央商務(wù)區(qū)之一，成為 南商務(wù)中心的核心組成部分。 1、商貿(mào)流通： 務(wù)圈地處 濟(jì)核心區(qū)，擁有新世紀(jì)江南商 都 、麥德龍、和平藥房、渝能汽配城等多座大型零售商場、大型超級(jí)市場和專業(yè)市場；文體娛樂休閑設(shè)施齊全。商圈注重以載體建設(shè)增強(qiáng)商業(yè)拉動(dòng)力和輻射力。 一號(hào)步行街望旺街、二號(hào)步行街帝景 號(hào)步 行街金陽 像，三號(hào)步行街協(xié)信 城市廣場計(jì)劃，四號(hào)步行街萬達(dá)廣場，進(jìn)展順利。五條特色步行街是未來 圈發(fā)展的核心商業(yè)區(qū)，隨著項(xiàng)目的逐步實(shí)施，增加了商貿(mào)流通設(shè)施，吸引了更多商業(yè)要素的聚集、提升了商業(yè)街的人氣。 五條特色步行街、酒店業(yè) “60 顆星 ”、 100 萬平方米商業(yè)面積， 150 萬平方米商務(wù)寫字樓等規(guī)劃的逐步落實(shí)， 務(wù)圈商貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。 2、支柱產(chǎn)業(yè)：根據(jù)商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合商務(wù)圈自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)，確定打造汽車、醫(yī)藥、家居平臺(tái)，作為 務(wù)圈商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重 點(diǎn)，逐步將汽車、醫(yī)藥、家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。 3、特色經(jīng)濟(jì)： 展資源豐富，主要集中在 務(wù)圈。以占地 543 畝，面積達(dá) 28 萬平方米的 “際會(huì)展中心 ”的為基礎(chǔ)， 務(wù)圈先后舉辦了亞太市長峰會(huì)、全國藥博會(huì)、 2007 年全國春季糖酒交易會(huì)、全國圖書展等國際國內(nèi)知名展會(huì)，舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 “會(huì)展經(jīng)濟(jì) ”初見成效，帶動(dòng)了我區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使 “會(huì)展在南岸 ”成為我、區(qū)又一強(qiáng)勢(shì)品牌。目前正加緊建設(shè)會(huì)展中心二期項(xiàng)目。 4、交通狀況：作為 大門， 務(wù)圈近年來交通狀況得到了極大的改善和發(fā)展，內(nèi) 有長江大橋，鵝公巖大橋與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)相連，渝黔高速橫穿境內(nèi)，并且長江大橋復(fù)線橋、菜園壩大橋已建成通車，輕軌 3 號(hào)線、四公里交通換乘樞紐正在實(shí)施建設(shè)， 盤中心樞紐改造已列入實(shí)施計(jì)劃，正在完善周邊配套路網(wǎng)。隨著務(wù)圈內(nèi)交通系統(tǒng)的改造和完善未來的區(qū)域交通將達(dá)到國際城市 標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目地處 圈門戶位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套成熟，隨著周邊商圈改造接近尾聲，商圈周邊可供出讓地塊日益稀缺， 這將 更加凸顯 本項(xiàng)目的 巨大升值空間 。 目實(shí)施有利于改善百姓居住條件和居住環(huán)境等民生問題 城各區(qū)的危舊房，往往集中在各個(gè)組團(tuán)區(qū)域的核心地段，其建筑的散亂無序、缺乏規(guī)劃會(huì)直接影響對(duì)城市交通、水電氣、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的通盤考慮和總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，為 建的現(xiàn)代化帶來障礙；其次，這些危舊房所處的地塊一般都具有較高的附加值，卻沒有得到很好的開發(fā)利用，造成資源的閑置浪費(fèi)。而最直觀的一點(diǎn)則在于，危舊房周邊常常亂搭亂建，建筑間距小，采光通風(fēng)不足，缺乏綠地與公共空間。從城市肌理上看，在日漸亮麗的 城景觀中，危舊房的存在已影響到對(duì)外形象和投資環(huán)境。 危舊房改造的首要任務(wù)是解決住房的安 全隱患。兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要結(jié)點(diǎn)區(qū)域的危舊房改造 是現(xiàn)在拆遷的 重點(diǎn)。目前， 城區(qū)各區(qū)政府正結(jié)合區(qū)內(nèi)的城市建設(shè)規(guī)劃目標(biāo)，劃定危舊房改造片區(qū)的拆遷紅線范圍，以求使整個(gè)城市發(fā)展和人居改善能夠得到同步、健康的發(fā)展。 項(xiàng)目區(qū)域 危舊房比較集中，城市建設(shè)和功能配套沒有跟上，包括路燈、監(jiān)控設(shè)備等設(shè)施都只能陸續(xù)完善，也增加了治理的難度。 教育、居住條件、居住環(huán)境等民生問題一直影響著人民的生活，尤其是項(xiàng)目區(qū)域危舊房呈現(xiàn)老、多、散的特點(diǎn)，房屋結(jié)構(gòu)十分簡易，受損較為嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的火災(zāi)、洪災(zāi)、地震等安全隱患 ，危及人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。尤其是遭受 2007 年 “ 大暴雨襲擊該區(qū)域地處重災(zāi)區(qū)邊沿，給人民群眾造成了損失，同時(shí)加劇了危舊房對(duì)人民生命安全的威脅，該區(qū)域在暴雨等舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 災(zāi)害中道路、山體等出現(xiàn)了較大的滑坡現(xiàn)象，居住條件、安全隱患都進(jìn)一步惡化。 在2008 年 川的大地震發(fā)生后，房屋安全問題更被全社會(huì)所普遍關(guān)注，項(xiàng)目區(qū)域房屋結(jié)構(gòu)簡易，抗震能力極差，同時(shí)洪水、火災(zāi)等災(zāi)害也時(shí)刻威脅著人民群眾的生命安全， 這些因素使得該項(xiàng)目必須加快進(jìn)行。 市政府提出了三年實(shí)際完成主城區(qū)危舊房改造的總目標(biāo)，體現(xiàn)了市政府關(guān)心人民群眾、 切實(shí)為人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)任的態(tài)度，該項(xiàng)目的實(shí)施正是積極落實(shí)市政府的號(hào)召，在項(xiàng)目實(shí)施過程中本著以人為本，堅(jiān)持將“讓群眾受益、使群眾滿意、為群眾排憂”為工作基本出發(fā)點(diǎn)，通過項(xiàng)目的實(shí)施解決困難人口就業(yè)、教育、生活等困難，因此該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)切實(shí)解決民生問題，提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全等有著十分深遠(yuǎn)的意義。 目實(shí)施是順應(yīng) 需要 于歷史形成的關(guān)系，城市的人口密度已經(jīng)達(dá)到香港的港島、九龍這樣的水平，但是目前 市政環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件不足以支撐這樣高人口密 度的高品質(zhì)生活。從生活的角度來講， 人們 永遠(yuǎn)是向往更加休閑、更加寧靜，充滿人和人之間交流的生活環(huán)境，不管是 人還是 城市都需要一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)現(xiàn)了將南岸 中心商圈 的 改造升級(jí) ，將對(duì)南岸和 市的形象有積極意義，同時(shí)由于該項(xiàng)目地形呈現(xiàn)臺(tái)地趨勢(shì)，可形成較好的景觀，具有較佳 景 資源，將形成 麗夜景的一部分，因此項(xiàng)目的時(shí)候司是順應(yīng)了 展的需要。 項(xiàng)目實(shí)施有利于推動(dòng) 進(jìn)城市發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，提高人民經(jīng)濟(jì)生活水平 主城大量建設(shè)新型住宅 的同時(shí) ,危舊房也將全面改造。主城還有 786 萬平方米危舊房 ,將在 3 年內(nèi)拆遷、 5 年完成改造 ,以改善居民的居住條件。尤其值得關(guān)注的是 ,危舊房改造后 ,原址“綠地率”指標(biāo)將達(dá)到 50%。 主城區(qū)危舊房改造范圍包括渝中區(qū)、江北區(qū)、 坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)和北部新區(qū)。 786 萬平方米要改造的房屋 ,分“危房”和“舊房”兩部分 ,均指具有房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍證明的房屋 ,住宅為 473 萬平方米 ,非住宅 313萬平方米。按照“一個(gè)主體、三個(gè)捎帶”的方式 ,對(duì)主城危舊房全面改造。即除 786萬平方米的“主體”危舊 房外 ,還將“捎帶”改造違章建筑、內(nèi)環(huán)范圍的“城中村”、舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 按規(guī)劃紅線需要與“主體”部分一并拆遷的 1969 年底以后建成的房屋。 根據(jù)計(jì)劃， 2008 年 首先對(duì)房屋安全隱患突出的地區(qū) 、 主城兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要節(jié)點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┫绕诟脑臁?2009 年拆遷改造的 “重頭戲 ”， 2010年則是危舊房改造的 “收尾 ”工作。危舊房改造不僅解決困難群眾住房問題，而且是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高土地利用效率的現(xiàn)實(shí)需要，更是構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。 同時(shí)在改造過程中，政策方面給予更多的惠民政策，這些政策事實(shí)將提高城市人民的生活水平，政 府政策規(guī)定， 在規(guī)定搬遷期限內(nèi)選擇貨幣安置的，除按規(guī)定享受貨幣安置補(bǔ)償費(fèi)和提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)外，還可獲得特別獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。對(duì)于低收入住房困難家庭，人口在 2 人及以下的，現(xiàn)住房建筑面積不足 30 平方米，按建筑面積 30 平方米給予等值或?qū)嵨镅a(bǔ)償安置；家庭人口在 3 人及以上，現(xiàn)住房建筑面積不足 45 平方米，按建筑面積 45 平方米給予等值或?qū)嵨镅a(bǔ)償安置。 根據(jù)市規(guī)劃局的統(tǒng)計(jì)，直轄以來， 市化從 1997 年的 28%提高到 2009 年的 年均提高 百分點(diǎn)，增幅高于全國平均水平。 城市空間每年以拓展 10 公里左右的半 徑向外推進(jìn)，不少農(nóng)村人口因?yàn)槌鞘谢ㄔO(shè)轉(zhuǎn)為城市人口。危舊房對(duì)于城市建設(shè)及服務(wù)功能的影響絕非只體現(xiàn)在居住條件惡劣、安全隱患嚴(yán)重等方面。主城各區(qū)的危舊房，往往集中在各個(gè)組團(tuán)區(qū)域的核心地段，其建筑的散亂無序、缺乏規(guī)劃會(huì)直接影響對(duì)城市交通、水電氣、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的通盤考慮和總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，為 建的現(xiàn)代化帶來障礙；其次，這些