紅星美凱龍可行性研究報(bào)告(完整版)

X 紅 星 美 凱 龍 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告 2009 年 4 月 2 目 錄 第一章 重點(diǎn)摘要 二章 城市概況 一節(jié) 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 二節(jié) 城市規(guī)劃簡介 三章 區(qū)域房地產(chǎn) 、家居 市場分析 一節(jié) 區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場概況 二節(jié) 區(qū)域市場特點(diǎn)（區(qū)域輻 射預(yù)計(jì)） 三節(jié) 土地供應(yīng)情況 四節(jié) 同類競爭性項(xiàng)目 3 第四章 項(xiàng)目 概況 8 第一節(jié) 地理位置 8 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 0 第三節(jié) 項(xiàng)目總投資及資金來源 四節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 五節(jié) 項(xiàng)目背景與進(jìn)度 五章 析 六章 項(xiàng)目投資分析 4 第一章 重點(diǎn)摘要 X 市立足未來，在市委 、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，圍繞建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，整體推進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)、招商引資三大工作重點(diǎn)，加快改革開放和結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，國民經(jīng)濟(jì) 迅 速健康發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善。適應(yīng) 全 方位、多層經(jīng)濟(jì)全球化的歷史潮流，積極參與國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)分工、合作和競爭，進(jìn)一步拓寬對(duì)外開放的深度和廣度，堅(jiān)持外經(jīng)、外貿(mào)、外資三外并舉，全社會(huì)參與，形成全 層 次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放新格局。在全面完成“十五”計(jì)劃的基礎(chǔ)上，到 2010 年，把 濟(jì)競爭力和綜合實(shí)力提升到全國大中城市的上游水平，實(shí)現(xiàn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的目標(biāo)。 岱岳區(qū)地處 山東省 中部，座落在巍巍泰山腳下、滔滔汶水河畔，北依省會(huì)泉城濟(jì)南，南臨孔子故里曲阜，處于 “ 一山一水一圣人 ” 旅游熱線的中點(diǎn)。區(qū)內(nèi)京福、京滬高速公路， 104 國道，津浦鐵路和即將建設(shè)的京滬高速鐵路貫穿南北，泰肥（辛）鐵路和泰肥、泰萊高速公路橫跨東西，四通八達(dá)，交通區(qū)位極為優(yōu)越。岱岳區(qū)高度重視環(huán)境建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn) “ 誠信岱岳 ” 、 “ 平安岱岳 ” 創(chuàng)建活動(dòng)，社會(huì)環(huán)境和諧安定 ；按照 “ 生態(tài)式、園林式、城市化、數(shù)字化 ” 要求定位，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高速度發(fā)展，以岱岳新城區(qū)、泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)、大汶口石膏工業(yè)園為主體的招商引資和項(xiàng)目建設(shè)平臺(tái)基本形成， “ 投資 X，穩(wěn)如泰山；投資興業(yè)，首選岱岳 ” ，已成為眾多投資者的共識(shí)。岱岳區(qū)發(fā)展思路清晰，投資軟硬環(huán)境優(yōu)越，三大文明協(xié)調(diào)發(fā) 5 展，新城區(qū)和陸續(xù)開工的一大批大項(xiàng)目成為展現(xiàn)生機(jī)的亮點(diǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心競爭力與日俱增。 X 市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，市場消費(fèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲趨勢。 一、房地產(chǎn)市場變動(dòng)特點(diǎn) 分期看： 1份， 房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)為 109%，其中：一季度房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲 二季度受國家調(diào)控政策影響 ,成交價(jià)格漲幅有所減小 ,平均上漲 下半年以來， 民持幣 觀望心態(tài)者減少，銷售價(jià)格漲幅開始回升， 7份分別上漲 8%、 1份，全市商品房價(jià)格同比上漲 其中：普通住宅類和經(jīng)濟(jì)適用房上漲幅度較大，同比分別上漲 9%、 豪華住宅價(jià)格上漲空間縮小，同比上漲 二手房價(jià)格成交活躍持續(xù)上漲， 1份同比上漲 其中：住宅交 易價(jià)格上漲 非住宅價(jià)格上漲 13%。受 X 市區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，今年以來 躍 。 X 紅星美凱龍世博家居生活廣場建設(shè)項(xiàng)目是集地產(chǎn)、購物、餐飲、休閑、觀光為一體的大型、綜合性家居生活廣場，符合 于加快 X 市建材家居市場的建設(shè)、提高其經(jīng)營檔次和規(guī)模具有重要意義。 該項(xiàng)目 優(yōu)勢分析 ： 滬高鐵 車站 廣場 ，交通便利； ，“西進(jìn)”已是政府經(jīng)過了長時(shí)間的摸索后確定下來的城市發(fā)展規(guī)劃思路之一 ； 6 城市重心西移，城市商業(yè)，城市人文，城市交通在這里將形成交集 輻射市政府、區(qū)政府；京福高速，泰山廣場，易初蓮花超市等城市先進(jìn)要素 ； 邊又有其它商業(yè)項(xiàng)目正在運(yùn)作。項(xiàng)目位置好、規(guī)模適中，資金相對(duì)回籠比較快。 站定址本地塊西側(cè)一公里處，年內(nèi)動(dòng)工，其對(duì)周邊尤其本地塊的利好是巨大的； 是旅游區(qū)域，將會(huì)帶來大量流動(dòng)人口，進(jìn)一步提高公司的知名度； 抬升整個(gè)區(qū)域的交通優(yōu)勢；地塊面臨的靈山大街是貫穿市區(qū)東西的中軸線，靈山 大街西起 京滬高速鐵路 邊地區(qū) 形象將逐步得到改善。 后市里、區(qū)里的發(fā)展中心； 行到主要干道只需幾分鐘。 、亮、凈、美”四大工程； 密度、純居住的人文生態(tài)住區(qū) ； 7 綜述，綜合項(xiàng)目 析，我們?cè)诒卷?xiàng)目開發(fā)中取長補(bǔ)短，著力塑造，最終體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目雙利。 2、商業(yè)部分 ： 居生活廣場建設(shè)項(xiàng)目符合 利于實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展總目標(biāo)；同時(shí)，適應(yīng) X 市和岱岳區(qū)商品交易市場的發(fā)展規(guī)劃和要求， 有利于促進(jìn) 升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)的檔次水平，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快更好地發(fā)展。 X 紅星美凱龍全球 家居生活廣場將主要以銷售各類高檔品牌建材、品牌家具、辦公家具、廚房用具、整體臥房、沙發(fā)、布藝、家庭飾品、燈具等日常家具和裝飾用品為主，以銷售百貨、食品、小家電、兒童用品等日用雜品為輔，是集建材、家具、家居、銀行、超市、餐飲、娛樂一體化的綜合性商業(yè)設(shè)施，將建成 種最全、人氣最旺的現(xiàn)代化商場。本項(xiàng)目將為完善區(qū)域商業(yè)布局，繁榮地區(qū)商業(yè)氛圍，增加地方財(cái)力，擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快 速協(xié)調(diào)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 8 第二章 城市概況 第一節(jié) 城市宏觀經(jīng)濟(jì) X 是中國華東地區(qū)重要的對(duì)外旅游城市。 X 位于山東省東部，北依山東省會(huì)濟(jì)南（距離濟(jì)南不到 40 公里），南 接另一個(gè)著名的旅游城市 曲阜，東連中國磁都淄博，西瀕黃河。 總面積 7762 平方公里，人口 600 余 萬人 ，轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣個(gè)縣市區(qū)。 市 區(qū)市縣 面積 (人口 (萬人 ) 街辦 鄉(xiāng) 鎮(zhèn) X 市 泰山 區(qū) 337 1 2 岱岳區(qū) 1750 2 14 新泰市 1933 1 17 肥城市 1277 1 12 寧陽縣 1124 3 9 東平縣 1340 7 7 2 區(qū) 2 市 2 縣 7761 0 15 61 X 市 2006 年 上年增長 達(dá) 元，。其中，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 元，占 11%；第二產(chǎn)業(yè) 57%；第三產(chǎn)業(yè) 元，占 32%。經(jīng)濟(jì)主要由工業(yè)和第 三產(chǎn)業(yè)（其中又以旅游業(yè)為主導(dǎo)）帶動(dòng)。按 9 人口 人 計(jì)算，人均 其中，一二三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長 完成地方財(cái)政收入 元，增長 其中，各項(xiàng)稅收 元，增長 占財(cái)政收入的 提高 市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 元，增長 實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 潤 元，分別增長 全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 1136家，增加 94家。 其中，主營業(yè)務(wù)收入過億元的 267 家，增加 92 家；過 10億元的 15家，增加 4家；利稅過千萬元的 303家，增加 78家；利稅過億元的 18 家，增加 3 家。國家名牌達(dá)到 5個(gè)，中國馳名商標(biāo)實(shí)現(xiàn)了零的突破。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。全市規(guī)模以上高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到 257家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 元，比上年增長 產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 長 旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展加快 ， 實(shí)現(xiàn)旅游總收入 元，增長 旅游客流達(dá) 500 萬人次 /年。 客、貨 運(yùn)周轉(zhuǎn)量增長 郵電業(yè)務(wù)總量增長 全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存、貸款余額實(shí)現(xiàn) 年初分別增長 民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍。實(shí)現(xiàn)增加值、實(shí)繳稅金分別增長 X 市交通便利， 京滬（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公縱貫境內(nèi)，并在 X 至青島、煙臺(tái)、威海、日照等沿海城市由高速公路網(wǎng)連接；境內(nèi)鐵路有京滬（北京至上海）線通過，并西接 “ 京九 ” 10 大動(dòng)脈；未來京滬高速鐵路中間設(shè)泰山站。 第二節(jié) 城市規(guī)劃簡介 一、 X 城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 行政中心、時(shí)代發(fā)展線 及長城路沿線的快速發(fā)展 核心居住板塊格局形成，僅少數(shù)單位拆遷或改建 新區(qū)催生大盤，以奧林匹克花園為典型，值得關(guān)注 11 1、城市發(fā)展方向 城市建設(shè)以向南發(fā)展為主、重點(diǎn)建設(shè)南部新城；東、西依托泰山、岱岳兩區(qū)適度發(fā)展；嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展。 2、改善中心市區(qū)生活環(huán)境 老城區(qū)以優(yōu)化功能布局，改善居住環(huán)境和名城保護(hù)為重點(diǎn)。 3、重點(diǎn)建設(shè)南部新城區(qū) 南部新城區(qū)近期發(fā)展是 4 萬人口，將來計(jì)劃發(fā)展 10 萬人口，從人口的規(guī)模來講，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有非常大的促進(jìn)和帶動(dòng)作用。 二、 X 市居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 1、全市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增 加 城鄉(xiāng)居民生活水平提高。 2005 年，市區(qū)居民人均可支配收入 10337 元，比上年增長 人均消費(fèi)性支出 7211 元，增長 市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重）為 下降 百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入 4124 元，增長 人均生活消費(fèi)支出 2352元，增長 下降 百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為 方米，農(nóng)村居民人均住房面積為 混磚木結(jié)構(gòu)住房所占比例進(jìn) 一步提高，達(dá)到 2、城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí) 12 居民消費(fèi)狀況是直接影響國民經(jīng)濟(jì)增長的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，消費(fèi)傾向這一指標(biāo)又在其中占有重要作用 ，它 反映了人們的消費(fèi)意愿。居民消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ?， 也直接反映了人們的生活質(zhì)量。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， X 居民的收入水平大幅提高，居民的消費(fèi)水平也在不斷提高，人民生活質(zhì)量不斷改善。 2005年，市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出 7211 元，增長 每戶居民擁有電腦 50 臺(tái)、移動(dòng)電話 160 部。伴隨著收入水平提高，消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，城市居民由追求基本物質(zhì)需求向精神、 文化需求轉(zhuǎn)變，更加注重消費(fèi)質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費(fèi)發(fā)展迅速。市區(qū)居民恩格爾系數(shù)（食品支出占人均消費(fèi)性支出的比重）為 下降 百分點(diǎn)；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 下降 百分點(diǎn)。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)對(duì)消費(fèi)品市場增長的拉動(dòng)作用將得到持續(xù)增強(qiáng)。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn) 、家居 市場分析 第一節(jié) 區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場概況 1、供應(yīng)量保持平穩(wěn)，市場結(jié)構(gòu)未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2008 年 X 市 城 區(qū)未出售及規(guī)劃 商品房 面積達(dá) 235 萬 ，預(yù)計(jì)將在未來 1左右推出市場，未來市場競爭 較為激烈。 表 1： 截至 2008年 5月 13 樓盤名稱 物業(yè)類型 銷售面積 去化情況 剩余總量 銀座廣場 高層 0% 龍廣場 多層、別墅 0% 園洲一期 多層 8% 奧園 多層 /小高層 0% 普鳳棲灣 花園洋房 /別墅 0% 地公寓 高層 5% 龍花苑 多層 0% 泉花苑 別墅 0% 山家園 多層 /高層 0% 龍家園 多層 5% 天庭院 多層 0 繡一方 多層 0% 景龍城 多層 0% 繡華庭 一期 多層 0% 計(jì) 14 樓盤名稱 物業(yè)類型 總建面積 占地面積 容積率 國華時(shí)代 小高層、高層 園洲二期 小高層、拼疊 源美郡 多層、聯(lián)排 景花園 多層、小高層、高層 體育局 小高層 州家園二期 多層、小高層 繡華庭 多層 華新家園 多層 園四期 多層、小高層 升地塊 多層 承廠 多層 桉花園 多層 興元地塊 多層 水利局 田地質(zhì)局 湖集團(tuán) 多層 范小區(qū) 多層 15 皇冠小區(qū) 多層 計(jì) 第二節(jié) 區(qū)域市場特點(diǎn)（區(qū)域輻射預(yù)計(jì)） 目前 老城 中心區(qū)的發(fā)展已經(jīng)接近飽和 ， 可供應(yīng)產(chǎn)品的體量較小 ， 產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)“ 集中板塊 且遍地開花 ”，產(chǎn)品類型“缺高 多 低”。隨著 市政府 /長城路北段沿線 部分樓盤的開發(fā)，如 圣地國際公寓 、 泰創(chuàng)國際廣場 、 泰山家園（天龍國際公寓） 、 國華時(shí)代（未售）及未來近 40萬平的商品房住宅 的 規(guī)劃 ， 該板塊 需求可得到有效釋放。 從調(diào)研的市場資料分析來看， 2008年市場結(jié)構(gòu) 仍保持賣方市場與買方市場對(duì)持的“尷尬”局面 。 而 消費(fèi)者將面臨更大的選擇空間，較大的樓盤投放量必定會(huì)分流客戶量，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃也會(huì)分流大批 普通 客源。 2007年 存量項(xiàng)目 將持續(xù)供應(yīng)市場 ， 同時(shí) 2008 2009 年 大量新增項(xiàng)目也將面市 ，特別是 2009 年 市場供應(yīng) 量將達(dá)到最高點(diǎn)，總量上，整體競爭情況 比較 嚴(yán)峻。 2、多層產(chǎn)品仍為市場主流，高層產(chǎn)品漸出風(fēng)頭 在 08年， 層產(chǎn)品仍是主流，所占比例將達(dá)到 右， 08年 始 小高層 /高層 投放量集中并呈升高趨勢， 主要項(xiàng)目有： 未售項(xiàng)目 在售 項(xiàng)目 銀座城市廣場、圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場、天龍國際公寓 、圣世華庭、奧園二期 書香名邸 、 國華時(shí)代 、 麗景花園原體育局 、九州家園、（財(cái)富一號(hào)） 存量約 16 而 花園洋房、別墅、酒店式公寓等產(chǎn)品市場接受度良好，主要以地段、價(jià)格等關(guān)鍵參考因素為鑒。 小結(jié)： 受城市發(fā)展政策影響（北部老城區(qū)限高）、新區(qū)發(fā)展受自身局限等影響，普通多層仍為市場主流。 現(xiàn)階段主力購房人群對(duì)高層電梯房仍具有 稍微 的 心理抗性 ， 但隨著 日后 (小 )高層社區(qū)的入住，其本身較高的舒適度會(huì)逐步被接受和認(rèn)可。 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上， X 市消費(fèi)者比較喜好大開間、大戶型，隨著房價(jià)水平的提升，消費(fèi)者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產(chǎn)品將會(huì)逐步朝合理空間、 帶露臺(tái)、花園式社區(qū) 等方向發(fā)展。 X 市區(qū)樓盤一覽表 一（截至 08 年 10 月） 序號(hào) 樓盤 位置 均價(jià) 元 /業(yè) 類型 地塊面積 銷售面積 萬 地成本 萬元 /畝 樓板地價(jià) 元 /積率 開盤 時(shí)間 去化 情況 剩余量 圣 源美郡 南關(guān)大街西、萬官路以 北 5200 復(fù)式 青山家園 溫泉路北首嘉德現(xiàn)代城南 門西 3850 普通 0 98 2007 12 90% 0 5 寶龍城市廣場 岱道庵路溫泉路交匯 3300 高檔復(fù)式 380 畝 17400 1 239 2008 2 65% 0 55 利得摩爾國際城 泰山大街東段 5300 商住 2007 5 2 100% 賣完 岱下明珠小區(qū) 光彩大市場北 3100 普通 1 4 賣完 17 銀座廣場 東岳大街與龍?zhí)堵方徊婵?東南 高層 26680 4 65 2007 6 95 澤花苑 X 市御碑樓路 66 號(hào) 4800 高檔復(fù)式 146 畝 2004 6 東岳世家 X 市岱宗大街 249 號(hào) 4100 商住 49000 1 78 2006 10 1 龍澤花園 X 市政府大樓廣場西 4000 普通 146 母 2004 6 賣完 大展財(cái)智中心 泰山醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院斜 對(duì)面 3800 商住 24800 1 45 賣完 溫泉小區(qū) 富卓金寓 3380 高檔 賣完 東盛佳苑 泰城東部 泰山區(qū)交通局西 臨 3650 普通 50 余 畝 泰創(chuàng)國際廣場 長城路北段東側(cè) 3500 普通 14770 圣地國際公寓 長城路 2 號(hào) 3318 高檔 5 5 萬 賣完 嘉德現(xiàn)代城 溫泉路北向陽大街 3300 普通 1 04 2006 10 19 綠苑淏庭 東湖路南東湖公園北 120米 3200 高層 華天庭苑 溫州商業(yè)步行街西頭南 臨 3200 普通 1 17 泰創(chuàng)國際廣場 長城路北段東市二院斜 對(duì) 3198 高層 14770 泰山家園 長城路 96 號(hào) 4100 高層 90% 0 12 花園洲 泰山大街北方車輛對(duì)面 3500 高檔 124878 1 5 時(shí)代明珠商務(wù)公寓 長城路北段路東月季花園 對(duì)面 2900 商住 九州家園一期工程 靈山大街南南湖大街東 2860 普通 101 畝 2006 8 18 奧林匹克花園 南部新城區(qū) 2700 普通 91241 1 28 海普鳳棲灣二期 南部新城核心區(qū)鄰京福 高速 2600 普通 200 畝 0 8 2007 6 16 圣地國際公寓 長城路 62 號(hào) 2580 普通 5 5 萬 2006 12 18 錦繡一方 泮河大街南關(guān)大街立交 橋西 2520 普通 6 萬 1 3 月季花園 新城區(qū)長城路北段路西 4100 普通 52 畝 1 43 2005 8 95% 0 1 溫泉花園 虎山東路二中以北 八十八醫(yī)院 3380 普 通 賣完 玉龍花苑一期 泰山大街西首青春創(chuàng)業(yè)開 發(fā)區(qū) 2568 普通 68 畝 1 2 天街花園 南關(guān)大街 2620 普通 鑫源小區(qū)二期 青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū) 2400 普通 17 5 萬 1 25 2007 6 靈芝花園二期 龍?zhí)赌下放c泰玻大街交界 處西 2130 普通 17 05 普照嘉苑 X 市普照寺路 22 號(hào) 4500 普通 賣完 賣完 國華經(jīng)典 X 市御碑樓路 67 號(hào) 5000 普通 1 05 2006 9 30 天元花園 奈河西路 高檔 匯源智能小區(qū) 虹橋賓館西 100米路北 普通 30 萬 紫薇馨苑 溫泉路南段路西 3070 普通 12538 1 19 2006 12 圣地國際公寓 號(hào)市政廣場西 3318 高層 5 5 萬 2006 12 X 市區(qū)樓盤一覽表二（別墅和商業(yè)地 產(chǎn)，截至 08 年 10 月） 序號(hào) 樓盤 位置 均價(jià) 元 /業(yè) 類型 地塊面積 銷售面積 萬 地成本 萬元 /畝 樓板地價(jià) 元 /積率 開盤 時(shí)間 去化量 剩余量 萬 泉花苑 泰山大街西首泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū) 6000 別墅 5 萬平米 天地家園 龍?zhí)堵?49 號(hào) 8000 別墅 23376 1 1 澳泰山莊 萬吉路 88 號(hào)市政府東側(cè) 6000 別墅 新天地服飾廣場 青年路中段路西泰藝金店北 8000 商鋪 溫州商業(yè)步行街 泰山大街東首汽車站成熟商圈 鋪 6 8萬 賣完 19 電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū) 古建筑文物岱廟南 商業(yè) 39200 光彩大市場一期 西南岱岳區(qū) 2288 商業(yè) 780 畝 賣完 泰山科技城 南部新區(qū)龍?zhí)赌下?2230 寫字樓 145 畝 0 28 第三節(jié) 土地供應(yīng)情況 2008年 8宗，共計(jì)土地面積 中居住用地（包括商?。?31宗，面積 總面積 商業(yè)（旅游、金融、服務(wù)業(yè)）用地 13宗，面積 總面積 倉儲(chǔ)用地 1宗，面積 申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃用途 1宗，面積 164畝，占總面積 未明確用途 2宗，面積 占總面積 其中： 1、市本級(jí)擬出讓土地 10 宗，面積 中：居住用地 6宗，面積 業(yè)用地 2宗，面積 儲(chǔ)用地 1宗，面積 在申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃 1宗，面積 164畝。 2、泰山區(qū)擬出讓土地 7宗，面積 中：居住用地 7宗，面積 3、岱岳區(qū)擬出讓土地 14 宗，面積 中：居住用地 7宗，面積 業(yè)用地 5宗，面積 確定用途 2宗，面積 開發(fā)區(qū)擬出讓土地 10宗，面積 中：居住用地 7宗，面積 業(yè)用地 3宗，面積 5、旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擬出讓土地 7宗，面積 中：居住用地 4宗，面積 業(yè)用地 3宗，面積 第四節(jié) 同類競爭性項(xiàng)目 20 一、 X 市主要家具建材市場 編號(hào) 市場名稱 主營范圍 地址 營業(yè) 面積 ( ) 樓層 裝修 檔次 租金 產(chǎn)品檔次 經(jīng)營狀況 輻射半徑 電話 1 五馬家具城 家具 虎山路南 8000 三層 中下 24/36/48 中低檔 占了 全市 0538 五馬建材城 建材 迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處 約3000 一層 差 9 低檔 生意很好，屬于大棚經(jīng)營模式 全市 3 光彩市場 家具、建材 泰山大街南 40萬 三層 中 18/21/24 中高檔 開業(yè)不到一年時(shí)間，顧客不算多，檔次較高 全市 0538 裝飾材料精品城 建材 迎勝南路 2 5萬 三層 中檔 12 中檔 裝修檔次比五馬高，但是租金和經(jīng)營的品種都不高 全市 0538 東亞商場 家具 財(cái)源大街西首 1萬 六層（已租用面中高20/25/30 /35/40/45 中高檔 目前是 其毗鄰的銀座商城是 全市 0 21 積五層） 檔 6 心中樂家具城 家居 財(cái)源大街中段 9000 4層 中檔 20、 25、 25、35 中檔 沒有什么中高檔品牌，裝修也不是很好，但是位置不錯(cuò) 0538 具城 家居 4萬 5層 中高檔 不租（自營） 中高檔 裝修不錯(cuò)，面積 也很大，兼并了倒閉的三和百貨，還有服飾、超市等別的業(yè)態(tài)， 全市 0538、五馬家具城 五馬家具城位于 1993年年 9月開業(yè)，主營家具、沙發(fā)、各類辦公桌椅。五馬家具大廈由上海同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)上下共分三層，建筑面積 業(yè)面積 8000 多平方米，設(shè)置攤位 130多個(gè)。頂部采用中心透空玻璃結(jié)構(gòu)，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、噴泉、圖書室、茶水房，貨物出入口五個(gè)，大型停車場一處，配有專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)，各項(xiàng)公共設(shè)施配套成龍，一應(yīng)俱全。整個(gè)大廈雄偉，布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利是經(jīng)營家具 的良好場所。五馬家具城檔次偏低，但是在 X 消費(fèi)者心中卻是一個(gè)老品牌，客流量很大，是 22 2、五馬建材城 山東五馬裝飾材料精品城始建于 2001年，是 政府批準(zhǔn)建設(shè)的的重點(diǎn)項(xiàng)目，是全省一流， 東五馬裝飾材料精品處于泰山腳下，位于迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處，堪稱商業(yè)黃金地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活躍， 200 家經(jīng)營業(yè)主，年交易額 東五馬裝飾材料精品城為全框架式結(jié)構(gòu)。 五馬裝飾材料精品城主要經(jīng)營一下品類：木地板、瓷磚、衛(wèi)浴 、櫥具櫥柜、涂料、板材、玻璃、裝飾品等。 3、 市西南岱岳區(qū)，北靠城市主干道 泰山大街，南臨靈山大街，依附在泮河西側(cè)，與泰山遙對(duì)相望，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，地理位置十分顯赫。大市場以泰山大街和靈山大街為主要出入口，并將整個(gè)市場分為八個(gè)區(qū)，中心五個(gè)區(qū)為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)和中心區(qū)，沿北側(cè)泰山大街為泰山區(qū)，沿南側(cè)靈山大街為靈山區(qū)， 14 層辦公大廈聳立于群體建筑中，東部為七區(qū)。在功能布局上，中心區(qū)為家私和商務(wù)辦公區(qū)；一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)以標(biāo)準(zhǔn)商鋪為主；泰山區(qū)和靈山區(qū)為沿街商鋪 ，共同構(gòu)成市場的南北大門；七區(qū)為建材商鋪。 光彩大市場極具交通優(yōu)勢。該 項(xiàng)目駐地有新拓寬的泰山大街與市區(qū)相連，泰山大街為京福高速公路入城的主干道。本項(xiàng)目距離已建成的京福高速公路、京滬高速公路下道口只有 2 公里的路程，距離 104 國道只有 1 公里的路程，距離南北鐵路主干線只有600米，擬建的京滬高速鐵路也在區(qū)域內(nèi)，并且各條道路均是一級(jí)道路，通向全省各縣市區(qū)，交通條件極為便利，是成為建設(shè)大型倉儲(chǔ)性綜合市場的首要條件。 光彩市場 分三期建設(shè)，總建筑面積 150 萬平方米。經(jīng)營范圍涉及建材、裝飾裝修材料、服裝鞋帽、家用電器、家具 、日用百貨、五金等商品的批發(fā)零售、配送，并配套建設(shè)車站、倉儲(chǔ)、商務(wù)辦公中心和會(huì)展中心。 23 24 4、裝飾材料精品城 泰山裝飾材料精品城，是財(cái)源街道辦事處中七里社區(qū)投資興建的大型專業(yè)批發(fā)市場，總占地 125 畝，總投資 元，建筑 25 面積 14萬平方米。工程分兩期進(jìn)行，其中一期工程投資 5600萬元，建筑面積 6萬平方米（其中營業(yè)面積 市場于2004年 5月 1日開業(yè)。市場按商品類別分為 5個(gè)商品交易區(qū)，主要經(jīng)營各種高檔裝飾材料、燈具、廚具、潔具等。市場有營業(yè)房300多間，有 230多家客戶入場經(jīng)營，安置就業(yè) 人員 1000多人，可實(shí)現(xiàn)交易額 2億元 /年，利稅 2300 萬元。 2005年被省工商局、省文明辦、省市場協(xié)會(huì)命名為“山東省規(guī)范化文明市場”。 泰山裝飾材料精品城主體采取“上宅下店”模式、全框架結(jié)構(gòu)。市場采取物業(yè)管理方式，實(shí)行一個(gè)統(tǒng)一收費(fèi)，統(tǒng)一水電管理，為經(jīng)營業(yè)戶提供信息咨詢、居住餐飲、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等服務(wù)，著力營造良好的生活、生產(chǎn)、經(jīng)營環(huán)境。 裝飾材料精品城的裝修和品牌比五馬家具建材城略好些，但是租金還是比較的低。 5、東亞商場 東亞商場位于 X 市繁華商業(yè)中心，北臨 X 市東西向的主干道 東岳大街，西靠龍?zhí)堵妨⒔?，毗鄰 X 最高檔的商業(yè) 銀座商廈，位置非常優(yōu)越。 東亞商場主要經(jīng)營家具，目前共 5 層，第六層正在裝修，一樓主要是經(jīng)營紅木家具，但是未來將要把紅木移到 5 樓、六樓，四層主要是經(jīng)營板式家具，二層、三層主要是沙發(fā)、床墊，該商場沒有辦公家具。 東亞商場雖然位置優(yōu)越，但是由于租金在本市屬于高檔水平，一些一線品牌都陸續(xù)的離開了東亞商場，比如皇朝、富之島等，轉(zhuǎn)而進(jìn)入了租金相對(duì)低廉，但是更具有區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢的光彩大市場。 6、心中樂家具城 位于 X 市財(cái)源大街 175 號(hào)，緊鄰銀座商城。該商城于 2001 年 10 月開業(yè)，在 X 消費(fèi)者心中具有一 定的影響力和知名度。從現(xiàn)在的經(jīng)營狀況來看，檔次比東亞偏低，但是客流量還是相當(dāng)可觀，得益于位置的優(yōu)越。 7、 愛家家居原址是三和百貨，三和百貨倒閉后（在 X，很多的國營的百貨商店都已經(jīng)或者瀕臨倒閉的局面，其中，很大一部分原 26 因就是銀座商城的進(jìn)駐），愛家家居承租了一部分的商業(yè)面積，此外，還有部分是服飾百貨和超市業(yè)態(tài)。 愛家家居的經(jīng)營模式在 用自營的模式。所有的品牌全部由老板一人代理，統(tǒng)一進(jìn)貨，統(tǒng)一收銀，不對(duì)外出租。雖然如此，該商場內(nèi)的品牌確是相對(duì)其他商城要高檔些，裝修也更加高檔。 27 二 、 關(guān)于 9萬平方米左右，這說明 1、該市家具建材市場容量很大； 2、專業(yè)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)已具備質(zhì)的飛躍的條件。紅星進(jìn)入正是時(shí)機(jī)。 檔品牌的家居賣場，紅星的優(yōu)勢是明顯的。紅星的進(jìn)入 1、將引起市場的洗牌； 2、改變和提升市民裝修消費(fèi)的模式； 3、 是去濟(jì)南的居多，屆時(shí)將會(huì)回來。 元，理論上認(rèn)為，已進(jìn)入購房高峰期。事實(shí)上， 006年住宅開發(fā)總量為 236萬 按照 100 ，裝修投資 5萬元 /戶測算，年裝修市場總量為 量的在 35們將進(jìn)一步調(diào)查我們紅星的主流合作伙伴目前 28 在 X 的銷售價(jià)格水平，將來進(jìn)入紅星能否保持這個(gè)水平，能否提升這個(gè)水平。如果答案是肯定的，那么紅星的整體租金水平可以放在 45元 / 如果沒把握，整體租金水平可以放在 40元 / 相當(dāng)于常州、揚(yáng)州、徐州水平。 我們的選置在 滬高鐵在項(xiàng)目旁邊設(shè)立了站點(diǎn)，山東發(fā)達(dá)的高速公路網(wǎng)使得我們具有很強(qiáng)的對(duì)外輻射能力。對(duì)我們 來說，能否充分利用周邊縣市的消費(fèi)能力也是非常重要的擴(kuò)展市場。 地產(chǎn)商會(huì)向顧客推薦家裝公司，基本上都是濟(jì)南的家裝公司。濟(jì)南對(duì) X 的輻射作用相當(dāng)大，那些可以替代，那些必須避免，是紅星在進(jìn)入之前必須考慮的問題。 我們建議： X 紅星美凱龍全球家居生活廣場擬建 5 萬 容積率 1： 算，總用地 (64 畝 )5 萬元 /畝計(jì)算 ,土地款為 2240萬元 25元 / 平均建筑面積地價(jià)為 688元 / 合造價(jià) 1800元 / 造價(jià)為 2500元 / 目 前租金平均 40 6 第四章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 地理位置 “ 住一體城市商圈項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)住宅綜合開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目用 地 議批租土地 道路中線計(jì)算；現(xiàn)按建設(shè)用地凈地計(jì)算；已經(jīng) 。規(guī)劃 建筑面積 2，其中 商業(yè) 2， 住宅 2，容積率 制性詳規(guī)已經(jīng) 08年 9月 27 日 協(xié)議 地價(jià) 35萬元 /畝，板地價(jià) 總投資約人民幣壹拾貳億元。在本項(xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)上，岱岳區(qū)政府愿意與我們合作新客站組團(tuán)的一級(jí)開發(fā)。 29 項(xiàng)目用地位于 院路以西，靈山大街以南。緊鄰開建京滬高鐵泰山站組團(tuán)，距新客站 800M；距市政府3 30 31 該地塊交通便利，西北側(cè)為城市東西向中軸線靈山大街（起點(diǎn)新客站）；西南側(cè)為環(huán)城大道大河路。該地塊環(huán)境優(yōu)美，西南側(cè)為新客站組團(tuán)濕地公園，西北側(cè)為泮河風(fēng)景帶。 計(jì)劃 08年 11月 3日土地掛牌出讓， 12月上旬頒發(fā) 土地成交確認(rèn)書。 項(xiàng)目一期建設(shè)商業(yè)部分的 紅星美凱龍全球家居生活廣場（ 8 10萬 預(yù)計(jì)在 09年 9月開業(yè)；按 協(xié)議約定該部分 不得對(duì)外出售，按紅星集團(tuán)經(jīng)營模式自營。根據(jù)紅星美凱龍?jiān)?/它商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)市場逐步開發(fā)：影城（含演藝廳、歌廳、電玩），五星級(jí)酒店，酒店式公寓，寫字樓。 住宅開發(fā)一期開發(fā) 4 萬 X 的銀行和開發(fā)商一致認(rèn)為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展健康，沒有受當(dāng)前金融海嘯影響。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2008年 35萬，預(yù)計(jì)將在未來 1推出。 住宅開發(fā)控制有序。本項(xiàng)目樓盤預(yù)計(jì)在明年下半年推出，根據(jù)地塊周邊樓價(jià)，本項(xiàng)目樓價(jià)估計(jì)為 3500 4000元 / 32 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、建設(shè)地址 項(xiàng)目建設(shè)地址擬定位于 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 項(xiàng)目占地 285畝，容積率為 1、商業(yè)項(xiàng)目占地 40%共 114畝，容積率為 劃建筑面積擬定為 110000平方米。紅星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積5萬 務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積 6萬 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目占地 60%共 171 畝， 113886平方米，容積率為 劃建筑面積擬定為 150000平方米。建筑類型多層。 3、項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā) 開發(fā)周期： 銷售及招商周期： 三 節(jié) 項(xiàng)目總投資及資金來源 項(xiàng)目總投資額為： 68250萬元 星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積 5萬 地上五層） 初步估算項(xiàng)目總投資 13125萬元，其中建設(shè)投資約為 12925萬元，鋪底流動(dòng)資金投資為 200萬元。建設(shè)投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費(fèi)用為 10000萬元；其他費(fèi)用 2425萬元；預(yù)備 費(fèi)用 700萬元。 務(wù)樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積 6 萬 初步估算項(xiàng)目總投資 15750 萬元。建設(shè)投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費(fèi)用為 12000萬元；其他費(fèi)用 3000萬元；預(yù)備費(fèi)用 750萬元。 33 地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)。初步估算項(xiàng)目總投資 15750 萬元，其中建設(shè)投資約為 39375 萬元建設(shè)投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費(fèi)用為 35000萬元；其他費(fèi)用 3000 萬元；預(yù)備費(fèi)用 1375萬元。 項(xiàng)目建設(shè)所需資金擬全部由建設(shè)單位及投資方自酬解決。 第 四 節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地產(chǎn)部分 ） 1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表 表 1號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 可規(guī)劃用地 112000 平方米 2 規(guī)劃總建筑面積 150000 平方米 3 容積率 建筑密度 19% 5 綠化率 40% 6 項(xiàng)目總投資 39375 萬元 7 毛 利潤 9188 萬元 8 投資利潤率 23% 商業(yè)部分） 34 1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明（紅星美凱龍全球家居生活廣場） 表 1號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 可規(guī)劃用地 75924 平方米 2 規(guī)劃總建筑面積 50000 平方米 3 容積率 建筑密度 13% 5 綠化率 30% 6 項(xiàng)目總投資 13125 萬元 1） 建設(shè)投資 12925 萬元 2） 鋪底流動(dòng)資金 200 萬元 7 正常年經(jīng)營收入 2268 萬元 8 正常年利潤 1439 萬元 9 投資利潤率 10 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 11 稅后投資回收期 14 年 12 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 35 13 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 14 稅前投資回收期 9 年 15 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 16 盈虧平衡點(diǎn) 50% 2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明（商務(wù)樓： 超市、 銀行、酒店、寫字樓） 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表 表 2號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 可規(guī)劃用地 75924 平方米 2 規(guī)劃總建筑面積 60000 平方米 3 容積率 建筑密度 5 綠化率 30% 6 項(xiàng)目總投資 15750 萬元 7 毛 利潤 9675 萬元 8 投資利潤率 62% 3、項(xiàng)目結(jié)論 36 本商業(yè)項(xiàng)目 (紅星美凱龍全球家居生活廣場 )建成后，可實(shí)現(xiàn)年利潤 1439 萬元，年所得稅 475萬元，直接及間接（廠商營業(yè)員、物流配送人員等）解決當(dāng)?shù)?1500勞動(dòng)力就業(yè) ，并極大地提升本地建材家具市場業(yè)態(tài)的經(jīng)營形象和服務(wù)層次，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮作用。 第五章 析 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 根據(jù) X 市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)，塑造具有鮮明特色的集地產(chǎn)、商場、超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。 二、設(shè)計(jì)原則 方案設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)行有關(guān)部門規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足何種使用功能的要求。 設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀 大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。 運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷，土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。 處理好綠化、道路、活動(dòng)場地等與人的活動(dòng)關(guān)系，營造和諧舒適的建筑空間。 堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)抱節(jié)能要求。 37 三、總平面布置 根據(jù)項(xiàng)目周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要求， X 紅星美凱龍家居生活廣場整棟建筑面向主干道布置入口廣場，規(guī)劃綠地景觀及廣場停車，場地四周建設(shè)集中綠化帶。 四、道路交通布局 項(xiàng)目采用環(huán)行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周設(shè)環(huán)行 道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右兩邊，背面次出入口同時(shí)布置商業(yè)卸貨平臺(tái)