房地產評估案例市場法+收益法+成本法

房地產估價案例分析一、市場比較法-大廈辦公用房1房地產位置狀況本次評估的對象為*銀行總行位于*市*新區(qū)*路*號的辦公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處新區(qū)中心區(qū)域。2房地產的權利狀況委估房地產“房地產權證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權類型為出讓，“土地轉讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬銀行所有，鋼混結構；估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,720.566平方米。3房地產概況委估房地產座落于*市*新區(qū)路號；地處金融區(qū)內，估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物為銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61,276.486平方米，地下為車庫，建筑面積8444.08平方米（車位116個）。該樓為鋼混結構，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內有進口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進口中央空調和消防報警、自動噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內設寬帶網絡，電話光纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進口花崗石(辦公室及會議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚)，大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況較好。照明為日光燈燈艙；進口衛(wèi)生潔具設施齊。該大廈緊鄰廣場，有一定的商業(yè)氛圍，周圍路網發(fā)達、交通便利。4.評定估算（1）地上建筑物部分用市場比較法評估。A.比較實例選擇：通過市場調查，根據替代原則，按用途相同、土地級別相同地區(qū)、價格類型相同等特點篩選案例。 交易實例調查情況表實例項目名稱地址標價A新*國際大廈*南路360號$2,800B*聯合大廈*東路139號$2,800C*證券大廈*南路528號$3,000B.比較因素條件表比較因素條件表物業(yè)名稱待估對象可比實例A可比實例B可比實例C因素情況 名 稱銀行大廈新*國際大廈*聯合大廈*證券大廈坐落位置路號*南路360號*東路139號*南路528號所處地區(qū)*新區(qū)金融區(qū)*新區(qū)金融區(qū)*新區(qū)金融區(qū)*新區(qū)金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價待估22,48022,48024,090交易日期2004年6月30日2004年8月2004年7月2004年7月區(qū)域因素商業(yè)繁華度繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)繁華,金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務設施金融區(qū)內，公共服務設施齊全。金融區(qū)內，公共服務設施齊全。金融區(qū)內，公共服務設施齊全。金融區(qū)內，公共服務設施齊全。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動產銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設施七通一平七通一平七通一平七通一平個別因素建筑結構鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質隔斷。外墻花崗巖，玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為毛坯外墻花崗巖，玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為毛坯。外墻全玻璃幕墻，內裝修到公共部位。辦公房內為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質隔斷設施狀況進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口電梯，中央空調，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好C.交易情況修正 評估比較對象表實例項目名稱地址標價價格修正后A新*國際大廈*南路360號$2,800￥22,480B*聯合大廈*東路139號$2,800￥22,480C*證券大廈*南路528號$3,000￥24,090因可比實例都是美元標價，按1美元8.03元人民幣換算。因可比實例都是中介開價，根據*市現行房地產市場情況，修正系數取1.03。D.交易時間修正因可比實例成交日期距評估基準日很近，當地房地產市場價格比較穩(wěn)定，因此修正系數1.00。E.因素修正(詳見下表)比較因素修正表物 業(yè) 名 稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比 較 因 素*銀行大廈新*國際大廈*聯合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交易單價（元/平米）待估224802248024090座 落 位 置 *中路188號*南路360號*東路139號*南路528號交 易 日 期2004.6.301002004.81002004.71002004.7100區(qū)域因素區(qū)域繁華程度繁華100繁華100繁華100繁華100距城市主要商服中心距離近100近100近100近100道路狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通便捷度優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通受制情況無100無100無100無100距車站港口的距離近100近100近100近100城市基礎設施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社會公共服務設施齊全100齊全100齊全100齊全100社會人文環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100環(huán)境質量優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100自然環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100景觀優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100城市規(guī)劃限制相似100相似100相似100相似100不動產銷售狀況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100區(qū)域因素小計 1111個別因素臨街狀況優(yōu)100優(yōu) 100優(yōu) 100優(yōu)100建筑面積大100大100大100大100層高3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100內部結構的合理性一般100一般100一般100一般100物業(yè)朝向、層數較好100好102較好100較好100建筑結構鋼混100鋼混100鋼混100鋼101日照、通風程度相似100相似100相似100相似100裝修狀況高檔裝修100外裝修高檔，內裝修毛坯96外裝修高檔，內裝修毛坯96高檔裝修100設備標準及狀況高100高100高 100高 100新舊程度新100新100新100新100物業(yè)管理好100好100好100好100綠化環(huán)保程度一般100一般 100一般 100一般100特別因素一般100一般 100一般 100一般100個別因素小計 11.02041.04170.9901比準價格(單價)23400(取整)229392341723852評估價格(總價)1,444,286,755.00可比實例價格修正和調整表可比實例1可比實例2可比實例3成交價格（元/平方米） 22480 22480 24090成交日期2004.82004.72004.7交易情況 1 1 1區(qū)位因素 1 1 1個別因素1.0204 1.0417 0.9901經過上述各種修正后，評估比準價格如下：估價對象比準價格=可比實例價格交易情況修正系數交易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數 A22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米)B22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)C24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)取三者的算術平均值作為評估單價（比準價格），即：地上建筑物評估單價（22939+23417+23852）/323400(元/平方米)(取整)二、成本法案例辦公樓辦公樓產權屬武漢*有限公司，建于1984年，共2層，磚混結構，建筑面積551.88平方米。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內墻及頂棚噴涂，木門窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。 1綜合造價辦公樓樓預決算資料難以搜集，根據武漢市建設工程造價管理站于2001年10月發(fā)布的文件（武建造預字200128號）中公布的第四期工程造價信息，選取與評估對象技術特征類似的典型工程綜合造價為602.32元/平方米，評估對象基準日為2001年12月31日，距典型工程造價發(fā)布僅兩月時間，該期間人工、材料價格基本無變化，故評估人員對典型工程造價直接采用。以下為典型工程與評估對象的建筑技術特征一覽表：依據武漢市建設工程造價管理站文件（武建造預字200128號）并參考“ 資產評估常用數據與參數手冊”第二版（呂發(fā)欽主編）中的有關參數，將典型工程與評估對象進行比較確定修正系數，下表為修正系數一覽表： 經過以上修正系數修正，確定評估對象單方綜合造價為： 602.32100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=557.8(元/平方米) 綜合造價=557.8551.88= 307,838.66（元） 2前期及其他費用（5.16）（1）按工程比例收?。嚎辈煸O計費（依據原國家物價局、建設部1992價費字375號文，按建安工程造價的2.55%計算）；城市建設工程招（議）標服務費（依據鄂價費地字1992232號文，按建安工程造價的0.04%計算）；標底審查費（依據鄂價費字1992232號文，按建安工程造價的0.1%計算）；工程質量監(jiān)督費（依據武政199720號文，按建安工程造價的0.18%計算）；工程建設監(jiān)理費（依據原國家物價局、建設部1992價費字479號文，按建安工程造價的2.6%計算）。安全監(jiān)督費（鄂財綜發(fā)【1997】269號文，按建安工程造價的0.08計算）。工程預算定額測定費（依據武政辦【1998】65號文，按建安工程造價的0.06）。小計：557.85.6131.29元/平方米 （2）按建筑面積計?。?0.25元/平方米）人防易地建設費（依據武政199720號文，14元/平方米）城市公共消防設施配套費（依據武漢市政府199720號文，5元/平方米）白蟻防治費（依據鄂價費字1992232號文，1.2元/平方米）抗震審查費（依據鄂價房地字19939號文，0.05元/平方米）。前期及其它費用小計：51.54元/平方米 3資金成本按工程建設正常投資情況，建設期為1年，利息率取評估基準日的一年期固定資產貸款利率5.85%。故資金成本為：（557.8+51.54）5.85%11/2 =17.82（元/平方米）4重置成本合計 單方造價為557.8+51.54+17.82627元/平方米投資利潤及銷售稅費合計按成本價的18%計取， 重置成本為627元/平方米（118）551.88平方米408,313.94元 5成新率確定 (1)使用年限法理論成新率1（1殘值率）（已使用年限耐用年限）式中:殘值率依據房地產估價規(guī)范提供的參考值,磚混結構為2。已使用年限為17年，耐用年限為50年。理論成新率1（12）（1750）66.68 （2）打分法評估人員實地勘察，辦公樓基礎無不均勻沉降，結構構件尚好，內裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。按原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部制訂的房屋完損等級評定標準，現場勘察后打分為：項 目標準分評定評分合 計完損等級結構部分基礎16-20有承載力、稍有不均勻沉降、但穩(wěn)定1870基本尚好承重構件16-20有輕微變形、細小裂縫18非承重構件10-20稍有裂縫、破損10屋面13-16稍有滲漏14樓地面10-12稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗16-20基本靈活、少量變形1868 外粉13-16稍有裂縫、風化14內粉13-16稍有裂縫、風化13頂棚13-16無明顯變形、稍有裂縫13細木裝修10-12稍有破損10設備部分水衛(wèi)25-32基本尚可2565電照16-20線路、照明裝置基本尚好、無漏電18其他22-28基本正常使用22 完好分值率結構部分合計得分結構部分權重裝修部分合計得分裝修部分權重設備部分合計得分設備部分權重700.60680.20650.2069.2（3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權算術平均值，為客觀的評定房屋的成新率，理論成新率權重取30%，完好分值率取70%。成新率66.680.369.20.768（取整）6評估值計算評估值重置成本成新率 408,313.9468277,653.48（元）三、收益法評估案例大廈 建筑面積26800平方米。 1、年租金收入 根據委托方提供的租賃合同及估價人員對周邊類似物業(yè)租金水平的調查、了解，確定估價對象月租金為80元/平方米（估價對象營業(yè)用房及辦公用房租金水平相當），空置率取5%。則估價對象年租金收入為： 802680012（15%）10-4=2444.16（萬元） 2、年費用（1）維修費估價對象房屋為高層鋼混結構大型物業(yè)，房屋重置價取1000元/平方米，耐用年限為60年，殘值率為0，維修費用取折舊費的80%。 1000（10）26800/6080%10-4=35.73（萬元）（2）年管理費用 按年租金收入的3%計算2444.163%=73.32（萬元）（3）房產稅按年租金收入的12%計算 2444.1612%=293.30（萬元）（4）保險費取房屋重置價格的2100022680010-4=5.36（萬元）年費用合計：407.71萬元 3、資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風