對暫無房產(chǎn)證房屋買賣合同效力的探析.doc

對暫無房產(chǎn)證房屋買賣合同效力的探析1996年11月，趙先生購買城建共建辦位于海淀區(qū)的房屋一套。2002年5月，趙先生將上述房屋以22萬元的價格出售給婁女士和婁先生。后趙先生以因客觀原因至今未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由，起訴要求確認(rèn)其與婁女士、婁先生簽訂的購房協(xié)議書無效。法院經(jīng)審理認(rèn)為，趙先生與城建共建辦簽訂康居住宅買賣契約、交付房款并實(shí)際占有房屋后，對房屋即有了事實(shí)上的處分權(quán)。此后趙先生與婁女士、婁先生簽訂房屋買賣協(xié)議。此協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示的結(jié)果，尊重社會公德，未擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，未損害社會公共利益，所以合法有效。因此，駁回了趙先生的訴訟請求。就上述案例來說，筆者對海淀區(qū)法院的判決，有不同看法。筆者認(rèn)為趙先生和婁女士的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效,依據(jù)如下:一、趙先生“對房屋即有了事實(shí)上的處分權(quán)”沒有任何法律依據(jù)。城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。物權(quán)法第十七條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。物權(quán)法第二條本法所稱物權(quán),是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)、和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)法第三十九條所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條的規(guī)定，趙先生沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證這個“對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”，就無權(quán)對房屋行使處分的權(quán)利。按照物權(quán)法第十七條的規(guī)定，沒有“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”，也無從證明趙先生擁有該房產(chǎn)。而按照物權(quán)法第二條和第三十九條的規(guī)定，物權(quán)作為排他的權(quán)利，只有所有權(quán)人才“依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。所以趙先生是不可能“對房屋即有了事實(shí)上的處分權(quán)”。他的這種“事實(shí)上的處分權(quán)”沒有任何法律依據(jù)。二、趙先生的轉(zhuǎn)讓行為屬無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)。物權(quán)法第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。按照這條規(guī)定，城建共建辦賣給趙先生的房子，未經(jīng)依法登記過戶到趙先生名下，房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力，也就是產(chǎn)權(quán)還是城建共建辦的。從法律上來說，趙先生把房子賣給婁女士，是將產(chǎn)權(quán)人為城建共建辦的房子賣給她，屬于無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，也是一種無效的民事行為。三、趙先生轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的不合法。有人認(rèn)為房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。合同法七十九條 債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：(三)依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)管理法第三十七條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。趙先生沒有取得房產(chǎn)證，他的房子屬于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，是法律明確規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。他與婁女士的協(xié)議又怎么可能是“所以合法有效”?四、承認(rèn)無證二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，將沖擊國家的房產(chǎn)登記制度。在上述案例中，按照海淀區(qū)法院的判決，趙先生有事實(shí)上的處分權(quán)，那么婁女士通過和趙先生簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不要過戶，她也“對房屋有了事實(shí)上的處分權(quán)”，又可以把房子賣給錢先生，然后錢先生又是“對房屋有了事實(shí)上的處分權(quán)”，又可以把房子賣給孫先生了。一直轉(zhuǎn)賣下去的協(xié)議都是有效的。只要在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中加大違約責(zé)任，訂立賠償損失條款，違約方得不償失，買賣雙方就不會主動違約，那么這種轉(zhuǎn)讓行為就能保持穩(wěn)定，最后的買主就可以不要登記而一直住下去。即使房子要拆遷，拆遷款也是給最后的買主，而不會給有房產(chǎn)證的原房主。(注：2007年7月23日的法制文萃報第13版轉(zhuǎn)載的沈陽日報一篇文章就是這樣一種觀點(diǎn)，它說一位擁有多年辦案經(jīng)驗(yàn)的法官認(rèn)為拆遷款應(yīng)屬于實(shí)際占有人。)按照上述情況，就會得出這樣一個結(jié)論：憑房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，即使沒有過戶,法院可以進(jìn)行“事實(shí)上的確權(quán)”，而不過戶又能省過戶稅費(fèi)，那就不要登記過戶。這顯然不是國家的法律法規(guī)所允許的。五、物權(quán)法第十五條的適用對象應(yīng)是合法的民事關(guān)系。物權(quán)法第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。就“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”這條規(guī)定來說,它保護(hù)的也應(yīng)是合法的民事關(guān)系，它的適用前提必須是主體合法(包括出讓方和受讓方都必須合法，這里只討論出讓方的主體地位)，即出賣人有法律上的處分權(quán)。以上述案例為例，城建共建辦和趙先生的房產(chǎn)買賣協(xié)議，就是屬于“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的調(diào)整范疇。城建共建辦有權(quán)處分房產(chǎn)，可以和趙先生簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,合同訂立在先，過戶登記在后，他們雖未辦理物權(quán)登記，但不影響合同效力，城建共建辦和趙先生都無權(quán)主張合同無效。如果他們一方或雙方反悔，那就只能按違約來處理。而趙先生和婁女士的房產(chǎn)買賣協(xié)議，就不屬于“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的范疇，趙先生和婁女士的房產(chǎn)買賣協(xié)議有效的前提，是城建共建辦的房子已經(jīng)過戶登記到趙先生名下，趙先生取得法律上的處分權(quán)。如果認(rèn)為趙先生和婁女士的房產(chǎn)買賣協(xié)議屬于“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”這個范疇，那就是承認(rèn)合同有效，也就是承認(rèn)趙先生有處分權(quán)。而我們前面已經(jīng)論述過趙先生的處分權(quán)沒有任何法律依據(jù)，且如果承認(rèn)趙先生有處分權(quán)，就會產(chǎn)生上面第四點(diǎn)所說的結(jié)果：沖擊國家的房產(chǎn)登記制度。六、允許無證二手房轉(zhuǎn)讓，推動了炒房。以前報道過開發(fā)商的樓盤上市后，被公司員工或老板親屬多套認(rèn)購，然后以二手房的方式在市場交易的現(xiàn)象，就是因?yàn)閷o證二手房的轉(zhuǎn)讓打擊不力產(chǎn)生的。試想，如果落實(shí)房地產(chǎn)管理法第三十七條關(guān)于無證二手房不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，開發(fā)商要想轉(zhuǎn)讓這些被公司員工或其親屬虛假認(rèn)購的房子，就必須先過戶到這些員工或親屬戶頭，那么首先要交過戶稅費(fèi)，其次是房子都過戶給別人，他又怎么能夠再轉(zhuǎn)讓?禁止無證二手房轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上就打擊了開發(fā)商的炒房行為。同樣，對開發(fā)商以外的炒房者來說，如果落實(shí)無證二手房不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，這些炒房者要把自己認(rèn)購的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的話，就必須先過戶到自己名下，這不僅要交清房款，還要繳納過戶稅費(fèi)，炒房成本高了，炒房投機(jī)的現(xiàn)象自然就少了。七、合同法第五十一條適用的標(biāo)的只能是動產(chǎn)。合同法第五十一條 無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。這條規(guī)定的適用標(biāo)的應(yīng)該是不要登記的動產(chǎn)，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)有權(quán)屬證明書，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，買方只要查看賣方有否權(quán)屬證書，就可知道賣方有否處分權(quán)，這種合同根本不存在他人追認(rèn)問題。如果這條規(guī)定適用于要登記的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，那么上述案例中的趙先生通過和城建共建辦簽訂房屋購買合同，他就獲得處分權(quán)。按照合同法第五十一條的規(guī)定，趙先生獲得處分權(quán)，但按城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條和物權(quán)法第二條、第九條、第十七條、第三十九條的規(guī)定，趙先生又不可能有處分權(quán)。這就產(chǎn)生了一個適用法律的矛盾。但如果這條規(guī)定只適用于不要登記的動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，就不會產(chǎn)生這種矛盾了。另外，即使合同法第五十一條規(guī)定一定要適用于要登記的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)后法優(yōu)于先法、特別法優(yōu)于普通法的原則，也要按照物權(quán)法的規(guī)定來確定處分權(quán)。綜上所述，筆者認(rèn)為無證房屋買賣合同應(yīng)屬無效。對無證房屋的買賣糾紛應(yīng)按不告不理的原則處理，雖然合同無效，但只要買賣一方或雙方不反悔，法院和房管部門沒必要也沒辦法主動介入。如果買賣一方或雙方反悔，就應(yīng)當(dāng)解除合同，恢復(fù)原狀，賠償損失。在上述案例中，法院應(yīng)根據(jù)趙先生的請求，解除他和婁