新開鋪書院路汽配城項目地塊發(fā)展思路案1

新開鋪書院路項目 地塊發(fā)展思路報告 項目屬性界定 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機會分析 項目定位 價格預判及經濟測算 我們的資源和問題 我們的背景 我們的戰(zhàn)場 我們如何發(fā)掘機會 我們應該怎么做 價格及經濟測算 目 錄 項目 我們自身審視 地塊解析 本項目主要問題 我們的資源和問題 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機會分析 項目定位 項目屬性界定 價格預判與經濟測算 項目 項目交通通達度好。位于新開鋪老城郊結合部，省政府板塊，屬于長沙市副中心。 省政府 南二環(huán) 繞城高速 湘江 本項目位于天心區(qū)書院南路與友誼西路交匯處，新開鋪老城郊結合部，屬于城市副中心； 地塊與市中心主要由書院路連接，距省政府不到 2公里；至湘江風光帶約 1公里； 書院路現(xiàn)正在修建，規(guī)劃為未來連接市區(qū)與新開鋪的主要交通大道，規(guī)格為雙向 8車道，全長 本案 書院路 項目呈長方形梯狀，地塊較為周正。東向為安置小區(qū)，南向為萬科江景項目，西鄰京廣線，北臨機床廠。 東 安置房 西 湘江 京廣線 三一重工 長 沙 機 床 廠 污水廠 萬科江景房 北 南 地塊資源 西鄰湘江，二線江景項目，但自身無特殊資源。 地塊周邊居住人氣較旺，但以本地務農和務工人民為主，居住環(huán)境較差。但隨著萬科等品牌項目的駐入，形象將得以提升。 本案 萬科 地塊指標 占地面積 242畝，四面臨路，綜合用地性質，使用年限 20年。 新 開 路友 誼 西 路新開鋪路麗 江 路新開鋪路地塊解析結論 項目地塊周正，四面臨路，交通通達度好 地塊位于長沙市新南城省府板塊區(qū)域，人氣較旺，發(fā)展前景較好 地塊緊鄰湘江，為二線江景項目，具有一定的景觀資源 租用地價相對現(xiàn)有市場較為便宜 地塊優(yōu)勢 地塊劣勢 目前周邊環(huán)境較差，商業(yè)分布凌亂不成規(guī)模，形象檔次不高 地塊面臨三大隱患：高壓線、鐵路和污水廠 地塊為租用，十年后隨時有被拆威脅，對后期營銷有不利影響 地塊解析 本項目主要問題 我們的資源和問題 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機會分析 項目定位 項目屬性界定 價格預判與經濟測算 項目 本項目面臨的主要問題 如何打造項目的商業(yè)核心競爭力，即項目如何定位？ 項目 占地 241畝， 如何進行規(guī)劃和經營管理？ 問題 1 問題 2 項目 使用權 20年， 如何短、平、快發(fā)揮出最大商業(yè)價值？ 問題 3 如何提升項目形象，使之成為區(qū)域的城市名片？ 問題 4 首看大勢 本案處于何種發(fā)展大勢之中 國家政策及長沙商圈環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 我們的背景 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機會分析 項目定位 項目屬性界定 價格預判與經濟測算 項目 政策大勢 2010年地產新政連續(xù)出臺，房地產住宅市場面臨嚴格調控。 1、 3月 10日 “ 國 19條 ” 出臺：中小房企拿地難度加大，新政關鍵看地方執(zhí)行力度 2、 地產交易流通門檻提高，投資投機受限，剛性需求凸現(xiàn)， 90平米以下住宅將受寵。 3、 5月 10日上調存款準備金率 對投融資進行限制。 4、 6月 4日落實關于 第二套房 ” 的認定標準 。 可預測，為實現(xiàn)經濟健康發(fā)展， 2010年國家將繼續(xù)出臺有關政策以抑制市場投機與通貨膨脹，防止房價過快增長，促進地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 “空前嚴厲”的調控新政成了商業(yè)地產“利好”的一面。商業(yè)地產呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。 時間 住宅 商鋪 車庫 3月 241 18 月 346 34 月 142 30 海 3位：億元） 時間 住宅 商鋪 工業(yè) 成交面積 成交金額 136505萬元 136505萬元 16365萬元 長沙 1樓市調控重拳出擊，打壓的重點是住宅，卻給商業(yè)地產打出一片新天地。自 4月開始，全國商業(yè)地產一路上漲，長沙也不例外，今年 6月的二手房掛牌租金顯示，本月內五區(qū)商業(yè)用房租金環(huán)比上揚，住宅租金環(huán)比下跌，跌幅為 城市格局： 城市快速發(fā)展，經濟增長、人口增加，為項目帶來發(fā)展機遇 。 長沙：中部核心城市：內陸的前沿、前沿的內陸。近年來， “ 9+2”經濟圈、長株潭融城、 “ 兩型社會 ”發(fā)展與 “ 3+5”城市群組建， “ 一組、兩次、四組團 ” 城市結構，無不在有力促進長沙城市格局的發(fā)展擴大，為長沙城市引進越來越多的發(fā)展資源，大大促進了長沙經濟與城市人口增長 嘉地觀點： 1、 樓市新政在某種程度上對商業(yè)地產的增長起到了催化作用。 主要是因為樓市新政沒有將商用房納入其中，投資者仍可異地購買或一次購買多套商用房。 商鋪將迎來新一輪的上漲行情。 2、項目將在 2011年年初入市，如何借市而為，最大化發(fā)揮地塊價值，策略定位面臨挑戰(zhàn)。 再看項目區(qū)域格局 本案處于何種環(huán)境之中 市場環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 市場機會分析 項目定位 項目屬性界定 價格預判與經濟測算 國家政策環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 我們的背景 項目 長沙 發(fā)展 1小時經濟圈，形成“ 3中心 +10組團”商業(yè)格局。 本案則處于新南城省府經濟中心之中。 溁灣鎮(zhèn)商圈 撈霞商圈 五一商圈 火車站商圈 袁家?guī)X商圈 東塘商圈 侯家塘商圈 本案 黎托商圈 觀沙嶺商圈 長沙市城市商業(yè)發(fā)展總體目標 著力打造長沙市 1小時經濟圈，以長沙市為核心，進而帶動輻射株洲、湘潭、岳陽、益陽、常德、婁底、衡陽等周邊城市，使之成為中南地區(qū)現(xiàn)代化商貿中心。 形成 3中心 +10組團的商業(yè)格局。 1個市級商業(yè)中心即：五一廣場商業(yè)中心； 2個市級商業(yè)副中心即星沙商業(yè)副中心和榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心； 10個區(qū)域性商業(yè)中心即火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心等，對已形成的商業(yè)中心重點進行改造和提升，對新規(guī)劃的商業(yè)中心重點進行業(yè)態(tài)設置的引導，基本形成區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結構優(yōu)化、服務功能齊全的市區(qū)網點三級體系布局。