【商業(yè)地產(chǎn)-PPT】南京湯泉東方項目投資可行性研究報告-134PPT-2008年

項目投資可行性研究報告 南 京 湯 泉 東 方 目錄 第一篇 項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 第一章 總論 第二章 市場分析 第一節(jié) 宏觀環(huán)境分析 第二節(jié) 項目開發(fā)形式研判 第三節(jié) 項目所在區(qū)域背景研究 第四節(jié) 國外類似案例研究 第三章 項目核心價值研判、整體 定位及開發(fā)策略 第一節(jié) 項目核心價值與研判 第二節(jié) 項目定位 第三節(jié) 項目開發(fā)策略制定 第二篇 概念性規(guī)劃設(shè)計建 議及運(yùn)營模式 第一章 項目概念規(guī)劃設(shè)計方案 第二章 項目進(jìn)一步深化規(guī) 劃設(shè)計的建議 第三章 項目企劃策略制定 第四章 項目推廣策略 第三篇 項目投資可行性 研究經(jīng)濟(jì)測算 第一章 項目整體投資可行性研究經(jīng)濟(jì)測算 第二章 啟動期經(jīng)濟(jì)測算 項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 總 論 總 論 項目概況 項目區(qū)位 項目所在湯泉鎮(zhèn)地處浦口區(qū)西北部，南依老山，與老山林場搭界， 北臨滁河，與安徽省滁州市毗鄰 ，西連湯泉農(nóng)場，西南與星甸鎮(zhèn)、 東北與永寧鎮(zhèn)接壤 ;312國道、江星橋線穿境而過 項目位置 湯泉東方項目位于湯泉大吉度假村正東，距南京祿口國際機(jī)場僅需 30分鐘車程，距南京市中心 40分鐘車程，離寧合高速入口僅五公里。 土地用途 2550綜合用地； 1000畝住宅用地。 項目區(qū)域劃分 四期工程，利潤創(chuàng)造區(qū) 占地 300畝，為溫泉花 園旅游商務(wù)公寓區(qū)和森 林別墅。 首期工程，核心區(qū)。占地 450畝 其中 250畝用地為：溫泉國際俱 樂部 /溫泉企業(yè)會館 /酒店式公寓 /水岸商業(yè)體（售樓處），另外 200畝為別墅用地。 二期工程。占地 700畝，其中旅游綜合用地為 450畝，包括：五星級花園酒店、東方溫泉湯宮、東方溫泉御園，余下250畝為溪谷別墅用地。 三期工程。占地 800畝，包括 550畝的溫泉度假合院群、東方溫泉風(fēng)情街區(qū)、中國江南村落會館及 250畝的坡地別墅。 可行性研究的依據(jù)和主要工作 1、 2006年南京市政府出臺調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格實施意見 2、公司現(xiàn)有大吉集團(tuán)所提供的經(jīng)營資料及平面圖 3、財務(wù)指標(biāo)采用目前平均財務(wù)指標(biāo)作為基準(zhǔn)值作評估； 4、國家出臺的金融、物價及財稅政策 1、對南京宏觀市場的充分分析 2、對南京房地產(chǎn)及旅游市場的充分調(diào)研 3、對本項目競爭對手的充分分析 4、國內(nèi)外優(yōu)秀案例分析并總結(jié)其成功經(jīng)驗 決策依據(jù)： 主要工作： 市場分析 宏觀環(huán)境分析 市場分析 2007年，長三角地區(qū) 16城市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長的良好態(tài)勢 。長三角地區(qū) 16城市以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，積極貫徹落實中央宏觀調(diào)控各項措施，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，按照中央對長三角地區(qū)發(fā)展的要求，不斷加深區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)合作，謀求共同發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持又好又快的發(fā)展勢頭。 南京第三產(chǎn)業(yè)的增幅僅次于上海，位居長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)第二。 長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與戰(zhàn)略地位 指標(biāo) 增幅 (億元 ) 增加值比重 (%) 生產(chǎn)總值 一產(chǎn)業(yè) 86 二產(chǎn)業(yè) 1605 二產(chǎn)業(yè) (工業(yè) ) 1405 三產(chǎn)業(yè) 1584 京經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的份額繼續(xù)縮小，第三產(chǎn)業(yè)所占份額比上年有所擴(kuò)大，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化， 2007年達(dá)到 06年度 南京市 (億元 ) 長江三角洲 (億元 ) 2006年 007年 3275 長值（ %） 界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明 ， 當(dāng)人均 000美元時， 旅游經(jīng)濟(jì)市場逐漸向度假經(jīng)濟(jì) 轉(zhuǎn)變，并進(jìn)入成熟期。 而南京 2007年的人均 000 美元，整體旅游度假市場已開 始進(jìn)入高速發(fā)展階段。 南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與戰(zhàn)略地位 南京的城市格局 中心區(qū)一城三區(qū)新格局，城市范圍迅速擴(kuò)張城市地位的提升必然導(dǎo)致原有城市格局的迅速外延，而城市化進(jìn)程步伐加快會對住房需求產(chǎn)生較大的刺激作用，是房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速發(fā)展的重要促進(jìn)力量，因此從城市發(fā)展的空間與格局看，南京房地產(chǎn)的發(fā)展具備強(qiáng)有力的支撐。 南京市總體規(guī)劃： 總體規(guī)劃確定了“以長江為主軸，以主 城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局”的規(guī)劃設(shè)想。 南京在長三角區(qū)域的空間 結(jié)構(gòu) 南京地處長三角西緣，處長三角和長江中下游經(jīng)濟(jì)帶的兩個扇面，一方面可融入長三角，另一方面可為區(qū)域發(fā)展發(fā)揮傳導(dǎo)輻射作用。南京的面積在長三角中占 生產(chǎn)總值占長三角地區(qū)的 南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與戰(zhàn)略地位 南京在長三角城市群中擁有四大優(yōu)勢： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實 區(qū)位優(yōu)勢明顯 文化底蘊(yùn)深厚 發(fā)展?jié)摿薮?長江三角洲地區(qū)國內(nèi)外商務(wù)往來、經(jīng)濟(jì)交流頻繁，決定了商務(wù)會展旅游成為長江三角洲地區(qū)主要的旅游活動和旅游產(chǎn)品 ，必然帶動南京旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項目開發(fā)形式研判 項目開發(fā)形式研判 南京地產(chǎn)發(fā)展階段 第一階段：獲得住房的途徑的轉(zhuǎn)變，商品房逐步登上舞臺 第二階段：系統(tǒng)的開發(fā)模式、理念的進(jìn)入帶動南京房地產(chǎn)的發(fā)展 第三階段：宏觀調(diào)整政策初顯威力 第四階段：宏觀調(diào)控政策效力不明顯，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)熱 第五階段：新一輪調(diào)控的到來使觀望氛圍變濃 南京地產(chǎn)運(yùn)行情況 可售套數(shù)5% 4% 1%13%6%2%7%2%14%4%29%7% 6%玄武 白下 秦淮 建鄴 鼓樓 下關(guān) 棲霞雨花臺 江寧 六合 浦口 溧水 高淳2008年南京住宅 1、 2月市場供銷情況 : 目前 浦口 、江寧、建鄴區(qū)是南京住宅供應(yīng)的前三大區(qū)域。其他區(qū)域供應(yīng)量都相對較小。 南京市場住宅市場價格情況分析 2007年以來，南京商品住宅的成交價格處于不斷提檔狀態(tài)， 高房價不斷刷新紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，江北、江寧成交量占全市 的比例逐漸上升，尤其是房價處于低谷的江北板塊，逐漸成 為商品住宅的絕對主力。 南京地產(chǎn)運(yùn)行情況 樓盤名稱 項目地址 類別 容積率 綠化率 售價（元 / ） 香山湖一號 浦口區(qū)橋北 聯(lián)排 獨(dú)立 10000元 / 山河水 浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)假日路 8號 獨(dú)棟 3 10000元 / 綠城玫瑰園 浦口區(qū)珍珠泉省級旅游渡假區(qū) 獨(dú)棟 0 12000 浦口區(qū)主要商品住宅的銷售價格（別墅 /公寓） 別墅項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研 南京地產(chǎn)運(yùn)行情況 商品住宅 /公寓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀、板塊構(gòu)成及未來走勢 南京別墅板塊構(gòu)成： 南京別墅市場可分為城中環(huán)紫金山板塊、江寧板塊、仙林板塊、江北 板塊。隨著近兩年的發(fā)展江北等板塊別墅也逐步啟動，發(fā)展力度不可 小視。 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀 聯(lián)排及疊加類型產(chǎn)品的供應(yīng)占比占到 8成多，供應(yīng)量分別為 1756及 1664套， 獨(dú)立別墅的套均面積從 317平米上升到 424平米，雙拼別墅的套均面積從 266平米上升到 304平米。 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀 疊加別墅產(chǎn)品成交的主力面積段位 160250平米， 160200平米段的 產(chǎn)品略大于 200250平米 。獨(dú)立和雙拼別墅類型由于單價的上升及套均 面積的增加，因此這兩類購房套均總額上漲幅度較大，上漲幅度分別 為 南京別墅發(fā)展現(xiàn)狀 受供應(yīng)情況的影響，聯(lián)排及疊加產(chǎn)品成交量較大，分別成交 1690及 1380套， 相對于 1756及 1664套供應(yīng)量，市場的去化率分別為 相對 而言聯(lián)排別墅的 市場去化速度較快。獨(dú)立別墅的市場去化率為 雙拼 別墅的去化率為 2007年南京別墅市場仍然以聯(lián)排別墅為主要供應(yīng)， 雙拼和疊加別墅供應(yīng)體量相當(dāng)。 2 0 0 7 年南京別墅市場分類供應(yīng)比34%24%18%24%獨(dú)立 雙拼 聯(lián)排 疊加南京別墅的未來走勢 未來別墅市場供應(yīng)量巨大，從以上的供應(yīng)預(yù)測可以看出，未來南京的別墅 上市面積達(dá)到 650萬平米以上，按照目前的銷售速度至少需要 8 10年。 別墅客群特點分析 別墅客群的自身特征 學(xué)歷偏高 年齡主要集中在 50歲以下， 26 企業(yè)中高層管理人員或私企業(yè)主 家庭結(jié)構(gòu)為 2 年收入至少在 25萬元以上， 追求生活品質(zhì) 別墅需求的幾大特點 別墅需求的幾大特點 獨(dú)棟別墅受到市場追捧 客戶需求上升，購房者呈現(xiàn) 年輕化趨勢 別墅用作度假休閑和第二居所 是目前需求的主流 自然山水景觀成為選購別墅的 最關(guān)鍵因素 別墅用作度假休閑和第二居所是目前 需求的主流 對歐風(fēng)仍然盛行別墅現(xiàn)狀，體現(xiàn)出東方 特色的別墅的需求 浦口主要別墅狀況分析 綠城玫瑰園 項目實景 浦口主要別墅狀況分析 山河水 效果圖 浦口主要別墅狀況分析 香山湖一號公館 效果圖 南京旅游市場研判 南京市入境旅游市場增勢平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)趨于多元化，旅游產(chǎn)業(yè)功能 開始向經(jīng)濟(jì)、社會和文化等多元化方向發(fā)展。隨著南京市國民經(jīng) 濟(jì)的快速發(fā)展，旅游業(yè)已成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 南京2007一季 度部分地區(qū)游客比例0102030405060香港 臺灣外國人亞洲 歐洲 美洲 非洲增長值(%)萬人次南京2007年部 分國家地區(qū)旅游者比例情況01020304050607080港澳臺亞洲 美洲 歐洲 日本 美國俄羅斯 加拿大瑞典 印度大洋洲蒙古萬人次 增長值(%)南京旅游市場研判 行業(yè)結(jié)構(gòu)： 包括吃、住、行、游、購、娛六大 要素，而眼下南京的整個旅游度假 市場 “購物”和“娛樂”兩個環(huán)節(jié)相對薄弱 市場結(jié)構(gòu) ： 目前南京旅游度假市場仍以區(qū)域內(nèi)的 旅游、商務(wù)等為主，而入境旅游相對較少 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) ： 主要包括觀光旅游、度假旅游和特種旅游 南京旅游度假市場的結(jié)構(gòu) 南京旅游市場研判 2007年，南京市旅游業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢 入境游、國內(nèi)游、出境游三大市場全面增長，全年接待國內(nèi)外游客 上年同期增長 其中接待入境旅游者 待國內(nèi)旅游者 4489萬人次，分別增長 全年旅行社組團(tuán)出境旅游人數(shù)達(dá) 2007年實現(xiàn)旅游總收入 比增長 增幅比上年提高 現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 長 南京旅游市場研判 旅游市場整體運(yùn)營情況 南京整體旅游市場進(jìn)入高速發(fā)展?fàn)顩r，假日旅游再掀高潮，接待游客數(shù)目增長最快是南京浦口區(qū)，游客花費(fèi)逐步上升。 南京旅游市場研判 南京浦口區(qū)的交通改善，為溫泉帶來更多客源。隨著長三角經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 家庭擁有私家車數(shù)量增多，長三角二小時交通圈的形成，增加了追求生活 品質(zhì)的社會中層客源 南京私家車擁有量( 萬輛)005年 2006年 2007年南京私家車擁有量( 萬輛)南京旅游市場研判 目標(biāo)客群 省內(nèi)外企業(yè)高層經(jīng)理、 董事及成功的民營企 業(yè)家；南京市區(qū)中、高 端人群，浦口區(qū)當(dāng)?shù)?中產(chǎn)階層、富裕階層 （高新區(qū)、旅游經(jīng)濟(jì)） ；其他有儲蓄閑置的人 群注重生活品位的國內(nèi) 外人員 目標(biāo)客群 政府、國內(nèi)外企業(yè)集團(tuán) 消費(fèi)；本地經(jīng)商的民營 企業(yè)家；旅游觀光、自 駕游人士其它高收入一 族 南京旅游市場研判 客戶分類百分比自用客戶, 4 0 %投資客戶, 6 0 %自用客戶投資客戶投資客戶來源百分比南京, 4 0 %南京以外長三角以內(nèi), 2 0 %長三角以外地區(qū),30%外籍人士, 1 0 %南京南京以外長三角以內(nèi)長三角以外地區(qū)外籍人士投資客戶年齡百分比3 0 4 0 歲,25%4 0 4 5 歲,60%4 5 5 0 歲,10%其他, 5 %3 0 4 0 歲4 0 4 5 歲4 5 5 0 歲其他目標(biāo)客戶以投資客為主，占 6成；投資客戶來源主要是南京本地人，其次是長三角及以外的投資人群；年齡集中在4045歲之間的中層人群。 客戶群體市場調(diào)研 南京居民收入狀況及消費(fèi)水平 2007年上半年，隨著收入水平的提高，居民消費(fèi)支出繼續(xù)增加，生活質(zhì)量 進(jìn)一步提高。調(diào)查資料顯示，上半年南京城市居民人均消費(fèi)支出為 上年同期增長 2007年南京城市居民收入增長速度繼續(xù)呈現(xiàn)高位運(yùn)行態(tài)勢，居民生活水平 也同時得以穩(wěn)步提升。在城鎮(zhèn)居民收入中，居民的工薪收入、經(jīng)營凈收入、 財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入分別占家庭總收入的比重分別為： 、 客戶群體市場調(diào)研 長三角居民收入狀況及消費(fèi)水平 2007年，長三角地區(qū) 16城市居民收入均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。 從城市居民家庭人均消費(fèi)性支出看， 2007年，長三角地區(qū) 多數(shù)城市居民消費(fèi)支出水平呈現(xiàn)加快增長態(tài)勢。 長三角居民消費(fèi)水平( 元)17255139591566614896132781378905000100001500020000上海 蘇州 常州 南京 臺州 杭州長三角居民消費(fèi)水平(元 )長三角地區(qū)人均居民收入情況(元)上海, 2 362 3寧波, 2 230 7臺州, 2 224 5紹興, 2 171 7杭州, 2 168 9湖州, 2 004 6舟山, 1 985 6嘉興, 1 923 8蘇州, 2 126 0無錫, 2 089 8揚(yáng)州, 1 505 7泰州, 1 494 0南京 , 20317上海寧波臺州紹興杭州湖州舟山嘉興蘇州無錫南京揚(yáng)州泰州客戶群體市場調(diào)研 國外消費(fèi)水平 在國外第一居所被稱為“ 第二居所叫“ 是一種帶有詩意的住宅，它代表著人類的某種理想。在國內(nèi)的商品別墅發(fā)展到一定的階段的時候，“ 宅維系在一起，才稱得上真正意義上的城市新生代貴族。現(xiàn)在，只要有人談到“ 一樣能讓人聯(lián)想到百萬富翁，聯(lián)想到那些追求居住地的都市新貴，對“ 墅所處的區(qū)域、設(shè)計風(fēng)格、文化背景，天生就百般挑剔和依賴。 旅游市場發(fā)展梯次 按照游客來源分 2007年南京旅游業(yè)接待入境游客 國內(nèi) 游客 4489萬，分別比 06年增長 目前 仍然以國內(nèi)游客為南京旅游市場的主力軍，而入境游 客的隊伍也在不斷壯大，隨著旅游環(huán)境的改善、旅游 硬件設(shè)施和服務(wù)的完善，入境將得到進(jìn)一步的發(fā)展。 按照產(chǎn)品類型分 早期的旅游項目發(fā)展均已取得很好的收益，近幾年來 諸如 “溫泉旅游”、“生態(tài)旅游”、“休閑旅游” 等得到大力 發(fā)展，總體來說以新興產(chǎn)品作為目前南京旅游業(yè)發(fā)展 的新重點，通過各種包裝和宣傳；以原有產(chǎn)品為發(fā)展的 基礎(chǔ)，加強(qiáng)原由產(chǎn)品的軟硬件服務(wù)，分層分級發(fā)展，目 前已經(jīng)取得了一定的成效，但仍需持續(xù)發(fā)展。 旅游市場發(fā)展的未來空間 南京的旅游市場仍然存在很大的發(fā)展空間，主要表現(xiàn)在以下幾方面： 城市旅游品牌的打造： 南京把“博愛之都”作為城市旅游形象 加快旅游國際化進(jìn)程： 加大境外市場的拓展力度，聯(lián)合各方力量， 醞釀增開國際航線將給南京旅游市場注入新 的活力。 城鄉(xiāng)旅游統(tǒng)籌發(fā)展： 把郊縣旅游作為南京旅游未來發(fā)展的潛力點， 重點提升一批溫泉、生態(tài)和休閑旅游的現(xiàn)代產(chǎn) 品，建設(shè)一批特色旅游示范鎮(zhèn)、村、戶，引導(dǎo) 城市客源流向郊縣，實現(xiàn)城鄉(xiāng)旅游聯(lián)動發(fā)展。 建立旅游發(fā)展協(xié)作機(jī)制： 依托旅指會、南京國際旅游推廣聯(lián)盟， 探索建立專題性旅游協(xié)調(diào)機(jī)制，解決 旅游發(fā)展中遇到的現(xiàn)實問題。 南京酒店業(yè)發(fā)展以及客源狀況 五年內(nèi)南京星級酒店將達(dá) 250家。截至目前，座落在南京的省、市屬星級 酒店共有 123家，規(guī)模位居全省首位。其中，掛牌五星級飯店 8家、四星級 飯店 14家、三星級飯店 54家，二星級及以下飯店 47家。高、中、低檔星級 飯店比例為 18%、 44%、 38%，總體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)腰鼓型。 475414801020304050601近年南京星級酒店發(fā)展情況二星級酒店 三星級酒店 四星級酒店 五星級酒店384418010203040501近年南京酒店級別比例低檔次酒店 中檔次酒店 高檔次酒店南京缺乏高檔次的品牌酒店，且南京星級賓館價格則顯得較低廉， 位列倒數(shù)第五位，僅略高于烏魯木齊。按這個趨勢，南京酒店業(yè) 利潤總額的提升空間相當(dāng)大。 2006、 2007年南京酒店市場前十名經(jīng)營狀況 06年與 07年同行數(shù)據(jù)對比 酒店名稱 07年客房出租率 07年房價(07年 客房營業(yè)收入 (06年客房出租率 06年房價(06年 客房營業(yè)收入(客房數(shù)量 南京狀元樓酒店 427 金陵飯店 591 南京喜來登酒店 350 中心大酒店 328 僑虹皇冠假日酒店 282 維景 536 丁山花園酒店 259 玄武飯店 270 古南都飯店 282 索菲特銀河大酒店 278 1、金陵、維景無 06年 1月的數(shù)據(jù)，索菲特?zé)o 06年 12、古南都無 07年 5月、 9月的數(shù)據(jù) 2006年、 2007年南京酒店市場經(jīng)營狀況排名前十位酒店數(shù)據(jù)對比 南京酒店業(yè)客源狀況 2007年接待總數(shù) 同比 2006年（ %） 一、總?cè)藬?shù)（人） 6520450 1國內(nèi)旅游者 4198138 2入境旅游者 1161156 臺灣同胞 222802 澳門同胞 7673 香港同胞 167348 外 國 人 763333 二、人天數(shù)合計（人天） 8367699 1國內(nèi)旅游者 4788107 2入境旅游者 5006408 臺灣同胞 1035142 澳門同胞 39175 香港同胞 662660 外 國 人 3269430 2007年南京市星級飯店接待國內(nèi)外旅游人數(shù)，同 06年相比 分別增長了 入境旅游者的人數(shù)增加較為明 顯。 南京酒店業(yè)客源狀況 南京五星級酒店入住情況： 市旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯 示， 2007年，南京高 星級酒店平均開房率超 過了 70%，居歷年之 首。 市旅游局有關(guān)人士稱， 2007年 8月份后的兩個 月，南京酒店平均入住 率已超過 85%，一些品 牌經(jīng)濟(jì)型酒店入住率甚 至多日達(dá)到 100%，新 街口和東郊地區(qū)的五星 級酒店入住率更是超過 90，這種情況過去在 南京十分少見。 南京酒店業(yè)客源狀況 原因 商旅會展活動頻繁 境外游客避開 奧運(yùn)年提前來華 周邊自駕游客人趁秋 高氣爽時紛紛來寧 南京溫泉旅游發(fā)展及溫泉旅游市場研判 大環(huán)境 隨著國內(nèi)旅游的發(fā)展、養(yǎng)生健康旅游時代的到來而逐漸成為休閑旅游市場的一大熱點。 2000年，國際溫泉療養(yǎng)協(xié)（ 業(yè)調(diào)查研究顯示，溫泉旅游業(yè)將以每四年翻一番的速度向前發(fā)展。 南京溫泉已經(jīng)從單一觀光型過度到復(fù)合度假型階段，溫泉文化逐漸 走向成熟階段，同質(zhì)單一產(chǎn)品溫泉將被淘汰，湯泉度假產(chǎn)品如果能 夠?qū)⒆陨碣Y源結(jié)合文化，融入國際理念，將溫泉資源極致化，那么 將處于優(yōu)勢狀態(tài)。 南京溫泉旅游將會成為休閑旅游市場的“黑馬”，有待發(fā)展 南京溫泉旅游發(fā)展及溫泉旅游市場研判 溫泉產(chǎn)品特征與方向 和設(shè)施相和諧 和人際相和諧 和國際接軌 和文化相和諧 和自然相和諧 溫泉產(chǎn)品 特征與方向 溫泉旅游具有悠久歷史，是文化內(nèi)涵十分豐厚的休閑形式。建議該溫泉項目與自然、設(shè)施、人際、文化相和諧，滿足旅客多方面的需求。 世界上對溫泉資源的養(yǎng)生功效的研究日漸深入，如果項目能夠融入國際化理念，項目的優(yōu)勢將得到有效的拔高。 洗浴需要私秘空間，特別是獨(dú)浴或情浴，尊重私秘是人際和諧的前題。 溫泉旅游是需要設(shè)施的，設(shè)施的好壞，常常反映出溫泉旅游的品質(zhì)。 設(shè)計和策劃溫泉產(chǎn)品的第一原則是和自然相和諧。只有在這種氛圍下，人們才能夠充分實現(xiàn)休閑的目的 開發(fā)形勢研判結(jié)論 提供獨(dú)特的、有效地項目價值，制造市場空白點。 無論是在項目整體規(guī)劃上，還是具體產(chǎn)品的設(shè)計方面， 與南京房地產(chǎn)市場目前所有項目、所有產(chǎn)品形成明顯 的、較大的價值差距。 融合項目的區(qū)域發(fā)展背景與優(yōu)勢的資源背景，提供獨(dú) 特的、具備價值感與認(rèn)同感的生活方式與生活品味。 特別是在高端物業(yè)的開發(fā)上，必須強(qiáng)調(diào)與突出項目的 核心價值感與認(rèn)同感。 實現(xiàn)可持續(xù)地、滾動產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)。 江北區(qū)域（含本項目）未來供應(yīng)量大，單就普通住宅供應(yīng) 量在 2008年將超過 200萬平方米；高端項目 別墅在未來幾年的供應(yīng)量也將大大超過 200萬平方米。 內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈，滾動產(chǎn)業(yè)營運(yùn)成為項目的制勝法寶。 項目所在區(qū)域背景研究 勢政背景 一、 整體勢政背景 中共十七大胡錦濤 ： 大力發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，實施產(chǎn)業(yè)項目帶動戰(zhàn)略，加快文化產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性特色文化產(chǎn)業(yè)群建設(shè)。運(yùn)用高新技術(shù)創(chuàng)新文化生產(chǎn)方式，培育新的文化業(yè)態(tài)，加快構(gòu)建傳輸快捷、覆蓋廣泛的文化傳播體系。 2008中國北京奧運(yùn)會 2010中國上海世博會 中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧： 奧運(yùn)會后中國經(jīng)濟(jì)不會滑坡 。 二、區(qū)域勢政背景 南京市政府： 把南京建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展更具活力、文化特色更加鮮明、人居環(huán)境更為優(yōu)美、社會更加和諧安定的現(xiàn)代化國際性人文綠都。 浦口區(qū)政府： 南京之肺，江北浦東，要想過高量的生活，請來浦口。 湯泉鎮(zhèn)政府： 創(chuàng)建國家級環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)，將湯泉鎮(zhèn)建設(shè)成為旅游度假小鎮(zhèn)。 南京市浦口區(qū) “一山三泉”旅游發(fā)展總體規(guī)劃 ， “一山三泉”規(guī)劃 由老山山脈和珍珠泉、琥珀泉以及湯泉鎮(zhèn)等所組成的風(fēng)景娛樂區(qū)劃。 項目整體背景 一、項目區(qū)位背景 項目地處六朝古都南京浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn) ,緊鄰大吉溫泉度假村 ,距南京主城區(qū)約 40公里 ,南依老山國家森林公園 ,東鄰珍珠泉旅游風(fēng)景區(qū) ,西靠安徽滁河，距南京祿口國際機(jī)場僅需 30分鐘車程，距南京市中心 40分鐘車程，離寧合高速入口僅需 2分鐘，風(fēng)景優(yōu)美，地理位置優(yōu)越 ,交通十分便利。 二、項目規(guī)劃背景 項目共占地 2700畝，其中 1700畝為旅游綜合用地， 1000畝為住宅用地。 項目南依大吉溫泉度假村，西北緊鄰湯泉鎮(zhèn)，距千年古寺 分鐘，項目總占地 2700畝，低密度頂級綜合性物業(yè)項目，也是南京市江浦區(qū)重點旅游綜合開發(fā)項目。 三、項目地塊實景 地塊平整，基本無高差，質(zhì)素良好，天然植被，自然條件良好。 專案背景 南京浦口湯泉鎮(zhèn)， 是中國唯一一個有溫泉叫湯泉的地方。 長江南北南京域， 是中國人文地理血脈最東方化的地方。 中國太多的溫泉，不勝枚舉。 而大凡蘇浙皖地，有溫泉者更是都為南朝“太子泉”了，不論是湯山溫泉還是香泉溫泉還是其它。 湯泉鎮(zhèn)，不是一個溫泉，而應(yīng)是一個集成 關(guān)于江南溫泉的 一千零一夜 。 而大江界域，金陵融秦漢儒家意識與六朝士族思辨人文價值，匯南北天人氣韻自然之道。 一代草圣、十里溫泉、百里老山、千年古銀杏、 萬只白鷺、十萬畝國家級森林公園。 歷史背景 佛光禪影：人生理想與現(xiàn)實的避世伊甸園 江南調(diào)韻：絲綢與小調(diào)滋潤出色的東方感 南京，六朝古都。 風(fēng)骨華艷，體大思精 中國人文歷史，正是在魏晉南北朝時期，達(dá)至高邁超逸的風(fēng)神卓然，形成了中國完整意義上的美學(xué)價值體系。 東方，夢回江南。 那曲被張藝謀演繹足令西方人醉生夢死的 茉莉花 ，已然和絲綢成為東方中國的名片。茉莉花，正是孕育于南京地區(qū)所流傳的調(diào)韻，誕生在緊鄰江浦的六合。而與之渾然天成的“絲竹音樂”和“金陵吹打”等，更是在浦口地區(qū)世代傳承。 湯泉，得歷史庇護(hù)于歲月深處，誰與爭鋒？ 文化背景 古希臘與古羅馬：一部洗浴的城市風(fēng)化圖冊 秦漢六朝唐宋明：香湯美色裝點的帝國畫卷 資源背景 一、溫泉之鄉(xiāng) 浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)是一處新興的溫泉療養(yǎng)度假勝地，它被人們譽(yù)為“森林中的綠洲”。目前每天被開采利用的溫泉達(dá) 2000噸，可以供應(yīng) 2萬人“泡湯”。 湯泉溫泉水形成時間約 5000年，溫泉品質(zhì)比“十里溫泉帶”更養(yǎng)人 。 二、花木之鄉(xiāng) 雪松之鄉(xiāng) 湯泉鎮(zhèn)素以“萬畝苗木，千年古銀杏，百畝湯泉湖，十里溫泉帶”著稱，是中國最著名的苗圃之鄉(xiāng)。 旅游度假休閑資源 距項目地約 10分車車程 ,地處長江北岸，東臨南京長江大橋，西靠安徽滁河公園占地 8000公傾，森林覆蓋率 80%。老山山脈由安徽和縣延伸至江浦、浦口境內(nèi)，山體不高，山體不高。 4南京市以自然景觀為主體，融旅游觀光 、休閑娛樂、度假療養(yǎng)為一體的好去處。 珍珠泉風(fēng)景區(qū) 周圍山環(huán)水復(fù)，風(fēng)光旖旎，頗有幽深邃遠(yuǎn)的文化意境。 千年惠濟(jì)寺 美麗人文地 除文物遺存外，最令人矚目的還屬寺內(nèi)三棵堪稱稀世之寶的古銀杏樹。 千年銀杏樹 ,絕版“活文物” 草圣之鄉(xiāng) 湯泉又是已故著名書法家、當(dāng)代草圣林散之先生的故鄉(xiāng)。 交通背景 一、南京經(jīng)八緯九建設(shè)加快 南京未來城市軌道交通已從原“經(jīng)七緯八”調(diào)整至“經(jīng)八緯九”，其中有三條軌道直到浦口區(qū)，與項目緊鄰，加快了南京原主城與與江北區(qū)（特別是浦口區(qū)），出入十分通達(dá)。其中過江隧道與地鐵的建設(shè)更加快了區(qū)域交通的發(fā)展。 二、浦口及湯泉交通便捷 本項目緊鄰三條高速寧淮高速、寧合高速、京滬高速，距寧合高速級 2分鐘； 312國道、珠浦路形成線狀輻射； 長江三橋與長江大橋連接南京主城區(qū)與江北。 一、南京在長三角區(qū)域的空間結(jié)構(gòu) 南京在長三角城市群中，和上海、杭州共同構(gòu)成了“一心兩極”的發(fā)展格局，一方面可融入長三角，另一方面可為區(qū)域發(fā)展發(fā)揮傳導(dǎo)輻射作用。南京在長三角城市群中擁有四大優(yōu)勢：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實、區(qū)位優(yōu)勢明顯、文化底蘊(yùn)深厚、發(fā)展?jié)摿薮蟆?長江三角洲地區(qū)國內(nèi)外商務(wù)往來、經(jīng)濟(jì)交流頻繁，決定了商務(wù)會展旅游成為長江三角洲地區(qū)主要的旅游活動和旅游產(chǎn)品 ，必然帶動南京旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 旅游市場背景 二、 南京旅游市場蓬勃發(fā)展 市場結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 旅游業(yè)態(tài)勢 目前南京旅游度假市場仍以區(qū)域內(nèi)的旅游、商務(wù)等為主，而入境旅游相對較少；區(qū)域發(fā)展的目標(biāo)是積極發(fā)展國內(nèi)旅游，適度發(fā)展出境旅游，培育全方位、多層次的綜合市場，提高適應(yīng)性和應(yīng)變能力，不斷擴(kuò)大市場覆蓋率。 主要包括觀光旅游、度假旅游和特種旅游，南京旅游度假市場已經(jīng)形成以“六朝文化”、“明清文化”、“民國文化”和“民俗文化”等為主題的文化性觀光旅游為主體，度假旅游和特色旅游共同發(fā)展并互補(bǔ)的旅游產(chǎn)品多元化的結(jié)構(gòu)。 2007年，南京市旅游業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢。入境游、國內(nèi)游、出境游三大市場全面增長，全年接待國內(nèi)外游客 上年同期增長 隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游業(yè)已成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 三、消費(fèi)特點多元化 節(jié)慶活動層出不窮，旅游市場和諧歡樂 新老資源有機(jī)融合，區(qū)域旅游形成互動 ,其中湯山溫泉游將頤尚溫泉、明文化村、鎖石村有機(jī)整合 鄉(xiāng)村旅游異常火暴，旅游接待容量有效放大 散客市場持續(xù)升溫，自駕車旅游迅猛發(fā)展 客源區(qū)域結(jié)構(gòu)呈多元化趨勢，游客花費(fèi)逐步上升 假日旅游再掀高潮，旅游市場收獲黃金效益 溫泉旅游發(fā)展背景 發(fā)展速度驚人，每四年翻一番 2000年，國際溫泉療養(yǎng)協(xié)會（ 業(yè)調(diào)查研究顯示，溫泉旅游業(yè)將以每四年翻一番的速度向前發(fā)展。溫泉旅游將會成為休閑旅游市場的 “ 黑馬 ” 。 長三角溫泉旅游發(fā)展的區(qū)域現(xiàn)狀 長三角地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，去年人均 300美元。 溫泉旅游發(fā)展的四個階段 第一代 溫泉 是洗浴的文化，就是人們常說的 “ 泡湯 ” ； 第二代 溫泉 文化是洗浴加游戲，強(qiáng)調(diào) 溫泉 的動感、豐富； 第三代 溫泉 則是洗浴加休閑的文化，突出 溫泉 是一種休閑旅游； 第四代 溫泉 文化是引入保健概念的全新 溫泉 南京溫泉旅游發(fā)展的區(qū)域現(xiàn)狀 分布特點：兩湯隔江相望 南京有兩“湯”，一是湯山。二是湯泉，“姐妹泉”隔江相望 。 南京湯山溫泉旅游區(qū)天然溫泉度假中心 (湯山路 5號號 )，工人湯山療養(yǎng)院；浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)是一處新興的溫泉療養(yǎng)度假勝地，它被人們譽(yù)為“森林中的綠洲”。 南京溫泉旅游發(fā)展趨勢 旅游地產(chǎn)發(fā)展背景 2007年在土地政策調(diào)控落實后日趨緊張的資源供應(yīng)，開發(fā)商對旅游地產(chǎn)的青睞將推動國內(nèi)旅游地產(chǎn)市場加速發(fā)展，走向成熟。 中國旅游地產(chǎn)市場加速發(fā)展 “大旅游、小地產(chǎn)”成為旅游地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)理念 目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會相應(yīng)的升級換代，對旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。 三種成型的旅游地產(chǎn)模式 以提供第一居所為主要目的景區(qū)住宅開發(fā)，以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)如早幾年的海南博鰲藍(lán)色海岸；及以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。 復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)與旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的緊密結(jié)合 從 2006年別墅市場的總體情況來看，復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)的形式主要是和旅游度假產(chǎn)品相結(jié)合，另一種方式是和商務(wù)需要相結(jié)合包括酒店、會議中心、企業(yè)會所、社區(qū)商業(yè)等。 南京旅游地產(chǎn)兩種模式 世界度假經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明 ：當(dāng)人均 000美元時，旅游經(jīng)濟(jì)逐漸向度假經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，并進(jìn)入成熟期。南京 2007年的人均 000美元，已進(jìn)入高速發(fā)展階段。 南京市場缺少以大盤形式進(jìn)行綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目 區(qū)域發(fā)展背景結(jié)論： 在本項目開發(fā)及運(yùn)營時，必須把握以下兩點： （一）、最大化地運(yùn)用項目區(qū)域的發(fā)展資源 1、抓住項目最核心資源 溫泉資源進(jìn)行優(yōu)勢釋放，并作為項目開發(fā)與運(yùn)營的出發(fā)點； 2、項目的交通優(yōu)勢，帶來極大的客群輻射與吸引基礎(chǔ)，有效地與周邊資源進(jìn)行融合，形成本項目的特質(zhì)與突出點。 （二）、發(fā)現(xiàn)與制造市場空白點 1、南京缺少以大盤形式進(jìn)行綜合性開發(fā)的旅游房地產(chǎn)項目。本項目必須把握 此空白點，形成項目自身內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)鏈，具備高復(fù)合性與綜合性。 2、南京缺少高端旅游度假項目。 無論是旅游度假、還是日常休閑，或者是溫泉旅游項目，南京目前均以大眾消費(fèi)模式為主導(dǎo)，局限于南京本身區(qū)域客群的消化，無對輻射力與吸納能力。 國外案例研究 特點：休閑度假方式、主題公園式、康體娛樂式 一、休閑度假方式 法國藍(lán)色海岸地區(qū) 度假區(qū)是一種短期性的旅游地，在內(nèi)容上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿餐飲之外，最主要是提供娛樂設(shè)施供度假使用，其目的不外乎提供消費(fèi)者享受各種休閑娛樂的經(jīng)歷以及提供度假商洽會議的場所。休閑度假方式整個藍(lán)色海岸地區(qū)每年接待游客 1000萬，其中尼斯就接待達(dá) 300萬 。 二、主題公園式 主題公園是通過各種活動和吸引物來刻意營造某種氛圍的娛樂場所，大的主題公園都配備餐飲、紀(jì)念品商店等輔助設(shè)施，屬于旅游區(qū)畔地產(chǎn)，其完全是人造的娛樂場所，雖然它在各種旅游吸引物中屬于比較新的項目，但是它的歷史淵源卻刻意追溯很久。 韓國溫泉主題公園： 可同時容納 3,000人的牙山 是室內(nèi)和室外等各種溫泉浴融於一 體的溫泉型水上樂園。 這裡包括可以四季享受的露天溫泉，可以同時游泳和戲水的室外溫泉池，可以調(diào)節(jié)疲憊的身心。 三、康體娛樂式 康體娛樂式屬于旅游區(qū)內(nèi)地產(chǎn)，是休閑運(yùn)動區(qū)與各種類型的不動產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的方式，如高爾夫與度假區(qū)整體的開發(fā)的方式已被市場所認(rèn)同。度假高爾夫球場大多是規(guī)模教大，而且能夠讓人印象深刻、留連忘返的地方。一流的高爾夫度假村能夠增加附近土地的價值。 悅榕莊的誕生有兩個原因，根本原因是不滿于靠低成本競爭的商業(yè)模式（ 希望自己創(chuàng)建的公司能靠品牌競爭，而選擇做度假村以及 榕莊是技術(shù)和品牌的結(jié)合體。 全球化拓展戰(zhàn)略 通過交換服務(wù)系統(tǒng)會員把自己的客房使用權(quán)與其他會員異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換 ,以此實現(xiàn)低成本的到各地旅游度假的目的。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風(fēng)險的重要措施。 分時度假 品牌是有效的推銷手段。品牌在產(chǎn)品宣傳中；能夠使企業(yè)有重點地進(jìn)行宣傳，簡單而集中，效果迅速，印象深刻，有利于在產(chǎn)品銷售中，使消費(fèi)者熟悉產(chǎn)品，激發(fā)購買愿望。 品牌可以幫助消費(fèi)者識別和選擇商品，品牌效應(yīng)是企業(yè)形象樹立的有效途徑 ，能給商品的生產(chǎn)者帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效 益。 創(chuàng)立品牌效應(yīng) 引領(lǐng)一種健康的生活方式 在國外，現(xiàn)代的旅游并不僅僅限于觀光方面的表面層次，而是趨向于度假休閑、注重健康提升方面的追求。就如溫泉，對于國外消費(fèi)者而言，就不局限于單純的泡澡洗浴，而是更加注重健康理療方面發(fā)展。 成功因素：運(yùn)營模式、品牌效應(yīng)、全球化拓展戰(zhàn)略 國外案例研究小結(jié)： 國外的旅游地產(chǎn)發(fā)展有近 50年的歷程，其發(fā)展程度已日漸成熟。今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等使歐洲旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定規(guī)模。 美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功。隨后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。幾年市場上又崛起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡(luò)公司，如： 但經(jīng)營交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時權(quán)酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了 89個度假村，擁有5600個單位。 在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運(yùn)動健康休閑等方興未艾。隨即，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并取得了可觀的收益。 對于我國剛起步的旅游地產(chǎn)而言，更應(yīng)借鑒國外旅游地產(chǎn)的運(yùn)營模式，如何創(chuàng)立品牌，擴(kuò)大本身的經(jīng)營范圍將是對我國旅游地產(chǎn)的重大課題。 項目核心價值研判 整體定位及開發(fā)策略 項目核心價值與研判 本項目核心價值分析與研判 一、項目價值梳理與分析 區(qū)域價值 項目人居價值不可忽視。 我們的項目正是五大冷島之一 ，最適宜人居的區(qū)域， 位居五大冷島之一的老山西北余脈，老山仿若天然屏障，提供良好的生態(tài)、自然人居環(huán)境，平均氣溫低于南京市主城5 度，空氣負(fù)氧離子含量高 項目發(fā)展價值正是區(qū)域交通要塞，城市輻射的連接帶 ，交通環(huán)境良好，十分便捷，項目位于湯泉鎮(zhèn)西南方向，寧淮高速、寧合高速、 312國道等交通要道均經(jīng)過于此；長江三橋、長江大橋連接南京江南主城區(qū)，即將施工建設(shè)的過江隧道更加快長江兩岸的便捷性，對安徽的輻射能力極強(qiáng)，成為未來南京對外輻射的重要連接帶 。 資源價值 十里溫泉帶，提升旅游度假休閑價值 浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn) 是一處新興的溫泉療養(yǎng)度假勝地，它被人們譽(yù)為“森林中的綠洲”。溫泉儲量有 345萬立方米，為南京地區(qū)之最。目前每天被開采利用的溫泉達(dá) 2000噸，可以供應(yīng) 2萬人“泡湯”，并可實現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。而目前湯山的溫泉已開采過度，湯泉將成為溫泉旅游度假的最重要的砝碼 。 萬畝苗木，成就花木之鄉(xiāng) 湯泉鎮(zhèn)素以“萬畝苗木，千年古銀杏，百畝湯泉湖，十里溫泉帶”著稱，是中國最著名的苗圃之鄉(xiāng)。而且湯泉鎮(zhèn)發(fā)展苗木生產(chǎn)已有近 20多年的歷史，我國著名的“雪松之鄉(xiāng)”。 兩大旅游度假勝地，推動旅游度假經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 項目緊鄰老山國家森林公園與珍珠泉旅游度假區(qū)。 成片的原始森林，融旅游觀光、休閑娛樂、度假療養(yǎng)為一體的好去處。 珍珠泉源頭，鏡山湖游船、竹筏，觀魚、垂釣，等成為近年來南京市郊游與旅游度假的好去處。 2004年浦口區(qū)全年接待旅游度假群體 200萬人次，旅游直接收入 這也為我們項目旅游度假的經(jīng)營開拓起到良好的鋪墊。 人文價值 項目距午年惠濟(jì)寺僅 1公里周圍山環(huán)水復(fù)，風(fēng)光旖旎，頗有幽深邃遠(yuǎn)的文化意境?；轁?jì)寺舊存碑刻極多，惠濟(jì)寺遺址現(xiàn)為南京市級文物保護(hù)單位，并建成對游人開放的遺址公園。公園內(nèi)供人觀賞的主要文物有礎(chǔ)石、碑刻和古木。最令人矚目的還屬寺內(nèi)三棵堪稱稀世之寶的古銀杏樹。它們迄今皆有 1300多年的樹齡，是南京地區(qū)現(xiàn)存最早的古銀杏樹，相傳均為南朝蕭梁時期昭明太子蕭統(tǒng)在此讀書時手植 。 古銀杏樹 惠濟(jì)寺公園 湯泉又是已故著名書法家、當(dāng)代草圣林散之先生的故鄉(xiāng)。 草圣之鄉(xiāng) 產(chǎn)品價值 產(chǎn)業(yè)復(fù)合，規(guī)模效應(yīng) 項目復(fù)合旅游度假休閑產(chǎn)業(yè)與大盤房地產(chǎn)開發(fā)，占地 2700畝，總面積達(dá) 70萬平方米。產(chǎn)品涉及五星級國際酒店、國際俱樂部、企業(yè)溫泉會館、溪谷別墅、森林別墅、東方溫泉商業(yè)集鎮(zhèn)、中國江南村落會館、溫泉旅游商務(wù)公寓等，產(chǎn)品覆蓋面廣 。形成旅游度假產(chǎn)品與商務(wù)功能、人居功能的良好結(jié)合，并以此提升高檔居住區(qū) 別墅的配套品質(zhì)；而人居產(chǎn)品又提升旅游度假的經(jīng)營能力。 項目由具備多年綜合旅游開發(fā)設(shè)計經(jīng)驗的國際知名設(shè)計公司 上海史密斯設(shè)計公司擔(dān)綱，產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃理念將得到最好的融合與演繹 。 國際設(shè)計，品質(zhì)超凡 項目核心價值選擇 在綜合分析項目區(qū)域價值、資源價值、人文價值及產(chǎn)品價值后，我們進(jìn)行綜合比對，確定項目的復(fù)合及核心價值的選擇 。 項目價值比對分析 價值 優(yōu)勢 劣勢 外部因素對比 區(qū)域價值 五大冷島之一 聚集能力不足 其他區(qū)域更有優(yōu)勢 城市綠洲 市政配套不足 需投入建設(shè) 交通要塞 尚未建成 與主城區(qū)仍有心理差距 資源價值 溫泉資源豐富 消費(fèi)受季節(jié)影響 溫泉分布較多，競爭激烈 自然資源良好 未形成影響力 城市化進(jìn)程需要時間 旅游資源豐富 項目距離較遠(yuǎn) 南京仍以王牌景點為主 人文資源 惠濟(jì)寺底蘊(yùn)濃厚 已大部分損毀 與南京其他景點有差距 草圣之鄉(xiāng) 影響力較弱 書法與藝術(shù)受冷遇 產(chǎn)品價值 產(chǎn)業(yè)復(fù)合，規(guī)模效應(yīng) 需長期經(jīng)營支持 南京在長三角區(qū)地位不高 國際品牌 區(qū)域接受程度 國內(nèi)地產(chǎn)商在南京的影響 結(jié)論 單一價值，均受到外部因素的較大影響，不能成為項目的核心價值 項目核心價值選擇與制定 一、湯泉東方核心價值圈 通過以上比對分析，我們發(fā)現(xiàn)只有將項目的四大價值進(jìn)行復(fù)合，才能夠形成有競爭力、并能快速建立市場壁壘的核心價值，如下圖所示： 二、湯泉東方核心價值圈的內(nèi)涵 并因為這樣一個“田園城市”的生活圈， 滿足千百年來，人類不斷追求的居住理想： 擁有水邊的詩意 擁有樹林的空氣 擁有陽光的休閑 擁有運(yùn)動的健康 擁有文化的品味 這也是被人文學(xué)者稱之為人類居住的五大主題 三、人類居住的五大主題具體所指： 環(huán)境主題 水岸河流 陽光綠地 樹林空氣 休閑主題 在地在山水間詩意地生活 文化主題 人文故事 /歷史文化 /格調(diào)生活 空間主題 有天有地有花園，有陽光空氣 運(yùn)動主題 人人享有運(yùn)動，人人輕松健康 而本項目所具備的區(qū)域價值、資源價值、人文價值、產(chǎn)品價值所構(gòu)成的田園城市生活圈，正是滿足于人類居住的五大主題與本質(zhì)所在。 四、湯泉東方核心價值圈的標(biāo)準(zhǔn) 5由田園城市生活圈，延伸出我們不可復(fù)制的世界級別墅住宅標(biāo)準(zhǔn)： 5s國際標(biāo)準(zhǔn)的誕生： 國際 5國際 5國際 5流水岸） 然景觀） 人文故事 光空氣） 閑運(yùn)動 ） 國際 5s準(zhǔn)： 湯泉東方與 5產(chǎn)品規(guī)劃中風(fēng)情水岸、江南村落水景 惠濟(jì)寺、千年銀杏樹、草圣之鄉(xiāng)、文化古跡遺址 五大冷島之一、花園式酒店、溪谷、坡地、森林 大吉溫泉度假村、東方風(fēng)情湯泉街、企業(yè)會所、高爾夫 鳳凰村、千畝苗圃、大吉溫泉度假村、東方御花園 溪谷 坡地 森林 人類最理想的棲息地 地產(chǎn)價值定律公認(rèn)的 三大 風(fēng)水寶地 溪谷豪宅 坡地豪宅 森林豪宅 稀缺景觀住宅價值永恒 地