旅游景區(qū)投資可行性分析

1、請?zhí)岢龇治瞿繕?biāo)景區(qū)所在行業(yè)的研究報(bào)告框架，并對研究思路進(jìn)行闡述。報(bào)告框架一、行業(yè)概況行業(yè)簡介、市場規(guī)模、行業(yè)特點(diǎn)等二、行業(yè)發(fā)展背景1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力2 行業(yè)發(fā)展歷史及現(xiàn)狀三、行業(yè)供求狀況1 行業(yè)供給狀況2 行業(yè)需求狀況四、行業(yè)龍頭企業(yè)分析1 龍頭企業(yè)基本情況2 目標(biāo)景區(qū)分析3 投資機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)研究思路如下：首先，整體介紹行業(yè)概況，包括行業(yè)的特點(diǎn)、定位及市場規(guī)模等。第二，主要考慮外部因素對于行業(yè)發(fā)展的影響。使用PEST模型從政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)四個(gè)方面分析企業(yè)外部環(huán)境。通過分析宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)生命周期，明確行業(yè)未來發(fā)展前景。第三，通過供給、需求兩方面的分析，有助于更加全面的了解旅游景區(qū)行業(yè)的內(nèi)部拉動(dòng)因素。供給方面分析行業(yè)盈利模式、主要產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格、行業(yè)集中度分析等。需求方面分析需求結(jié)構(gòu)，影響需求的要素以及未來需求預(yù)測。最后，研究行業(yè)有代表性的龍頭企業(yè)（包括高管情況、公司戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)表現(xiàn)、商業(yè)模式等），總結(jié)歸納行業(yè)成功因素。通過SWOT模型分析目標(biāo)景區(qū)現(xiàn)狀，追蹤投資熱點(diǎn)并分析未來投資機(jī)會(huì)。2、請選取與目標(biāo)景區(qū)可比的1-2家上市公司，對比評價(jià)目標(biāo)景區(qū)商業(yè)模式的優(yōu)劣。目標(biāo)景區(qū)是國家5A級景區(qū)，同時(shí)兼?zhèn)渖?、水自然資源，因此從5A級上市公司中分別挑選峨眉山（山脈資源）以及天目湖（水資源）作為可比公司。2.1.峨眉山峨眉山公司主要從事峨眉山風(fēng)景區(qū)游山門票、客運(yùn)索道、賓館酒店服務(wù)、茶葉生產(chǎn)、含茶制品生產(chǎn)以及其他相關(guān)旅游服務(wù)的經(jīng)營。2018年初到年中，公司主要業(yè)務(wù)、主要產(chǎn)品及用途、經(jīng)營模式等未發(fā)生變化，游山門票收入23,363.53萬元，占營業(yè)總收入的 44.54%；客運(yùn)索道收入14,296.63萬元，占營業(yè)總收入的 27.26%；賓館酒店收入9,166.9萬元，占營業(yè)收入17.48 %。峨眉山的商業(yè)模式可以稱為旅游綜合收益商業(yè)模式。除了收入占比較大的門票+索道收入外，峨眉山在酒店經(jīng)營發(fā)展及茶葉生產(chǎn)、文化演藝等領(lǐng)域深耕細(xì)作，豐富業(yè)態(tài)發(fā)展。目標(biāo)景區(qū)的商業(yè)模式為傳統(tǒng)的單一門票商業(yè)模式。這種模式的優(yōu)勢是投資相對較小，劣勢是過于依賴資源，難以形成有效的資金的循環(huán)，單一的門票經(jīng)濟(jì)難以適應(yīng)現(xiàn)階段發(fā)現(xiàn)的需求，收益也非常有限，同時(shí)受政策影響較大。2.2.天目湖公司主要從事旅游景區(qū)的開發(fā)、經(jīng)營和管理，經(jīng)營項(xiàng)目主要包括景區(qū)經(jīng)營、水世界主題公園、溫泉、酒店、旅行社及旅游商業(yè)等。同時(shí)，公司擁有綜合性旅游配套設(shè)施，著力開發(fā)了療休養(yǎng)、夏令營等其他特色旅游業(yè)務(wù)。天目湖的商業(yè)模式為“一站式旅游休閑目的地”模式，業(yè)務(wù)涵蓋了觀光型景區(qū)、休閑度假游產(chǎn)品、主題公園、旅游配套等。景區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，一方面可以延長游客停留時(shí)間并刺激二次消費(fèi)，另一方面集眾多功能于一體（旅游、休閑、商務(wù)）可以實(shí)現(xiàn)對不同人群、不同季節(jié)的覆蓋。目標(biāo)景區(qū)瀑布及親水活動(dòng)深受游客喜愛?？梢猿浞掷盟Y源，打造水世界主題樂園、觀景酒店、溫泉設(shè)施等，豐富游客游玩體驗(yàn)。3、請結(jié)合對財(cái)務(wù)報(bào)表的分析判斷目標(biāo)景區(qū)是否具備投資價(jià)值？主要從目標(biāo)公司的收益性、安全性、成長性三個(gè)方面分析判斷投資價(jià)值。3.1 收益性收益性指標(biāo)期初期末毛利率76.12%71.88%營業(yè)利潤率3.80%18.40%凈利率14.40%20.39%凈資產(chǎn)收益率10.45%14.90%目標(biāo)景區(qū)營業(yè)收入從2016年的8800萬上漲到11350萬，凈利潤從期初的1270萬增加到2315萬（如果扣除期初凈利潤受稅收優(yōu)惠政策影響，則凈利率上升更加明顯），近三年扭虧為贏，而且增幅顯著。從收益性指標(biāo)分析，除了毛利率有小幅下降外，營業(yè)利潤率、凈利率以及凈資產(chǎn)收益率均有顯著提升。說明目標(biāo)景區(qū)在快速發(fā)展的同時(shí)比較好的控制了成本。按照目標(biāo)景區(qū)的規(guī)劃，未來修建觀光索道及電梯。假設(shè)后續(xù)每年仍有200萬左右游客數(shù)量，按照50%的游客乘坐索道及電梯，則每年將有大約1億元（100萬*（70+30）左右的穩(wěn)定收入，如果能夠比較好的控制成本，目標(biāo)景區(qū)的盈利能力將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。3.2 安全性安全性指標(biāo)期初期末流動(dòng)比率4.410.87資產(chǎn)負(fù)債率60.48%55.45%由于題目所提供數(shù)據(jù)有限，因此流動(dòng)資產(chǎn)用貨幣資金預(yù)估，流動(dòng)負(fù)債用一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債預(yù)估。流動(dòng)比率從期初到期末大幅下降，到期末已經(jīng)下降到1以下，說明公司短期償債能力很差，存在風(fēng)險(xiǎn)。此外，公司計(jì)劃投入1.4億元修建索道和電梯，因此短期內(nèi)面臨巨大的資金壓力。資產(chǎn)負(fù)債率從期初小幅度下降，長期償債能力略微有所改善。3.3 成長性增長性指標(biāo)期初期末營業(yè)收入增長率125%13.89%凈利潤增長率138%45.15%目標(biāo)景區(qū)于2015年正式營業(yè)，處于發(fā)展的初期階段，無論是游客量還是收入和利潤都有較大幅度的增長。但是景區(qū)附近有一個(gè)相類似的競爭對手，后續(xù)能否繼續(xù)保持增長需要從多方面角度分析。綜上所述，公司在短期內(nèi)存在很大的資金問題，但是盈利狀況以及成長性相對良好，并且景區(qū)具有現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點(diǎn)，具備一定的投資價(jià)值。4、請分析目標(biāo)景區(qū)未來是否具備上市的可能性？不同板塊的上市條件有所不同。海外上市旅游公司主要以O(shè)TA類民營企業(yè)為主，景區(qū)類公司尚未查到海外上市先例。因此目標(biāo)景區(qū)公司主要考慮境內(nèi)上市。境內(nèi)主板、中小板、創(chuàng)業(yè)板中以創(chuàng)業(yè)板上市要求相對寬松，因此以創(chuàng)業(yè)板上市為目標(biāo)。如果目標(biāo)景區(qū)準(zhǔn)備上市，最主要面臨主體資格、主營業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營資質(zhì)合法性和獨(dú)立性的四個(gè)問題。4.1 公司主體以創(chuàng)業(yè)板為例，上市條件之一發(fā)行人是依法設(shè)立且持續(xù)經(jīng)營三年以上的股份有限公司。目標(biāo)景區(qū)2015年正式營業(yè)，已滿足持續(xù)經(jīng)營三年條件。但如果目標(biāo)景區(qū)公司前期是有限責(zé)任公司，則必須進(jìn)行股份改制，且具有完善的公司治理結(jié)構(gòu)，方可滿足上市條件。4.2 財(cái)務(wù)要求以創(chuàng)業(yè)板為例，要求擬上市企業(yè)最近兩年連續(xù)盈利，最近兩年凈利潤累計(jì)不少于一千萬元；或者最近一年盈利，最近一年?duì)I業(yè)收入不少于五千萬元。根據(jù)2006年12月1日施行的風(fēng)景名勝區(qū)條例的規(guī)定，風(fēng)景名勝區(qū)的門票不能作為上市主體的收入。目標(biāo)景區(qū)已經(jīng)是國家級風(fēng)景名勝區(qū)，且主要收入來源于門票收入，若將門票收入剝離，則無法滿足上市財(cái)務(wù)要求。4.3 經(jīng)營合法風(fēng)景名勝區(qū)條例規(guī)定，風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的交通、服務(wù)等項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)由風(fēng)景名勝區(qū)管理機(jī)構(gòu)依照有關(guān)法律、法規(guī)和風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃，采用招標(biāo)等公平競爭的方式確定經(jīng)營者。需要進(jìn)一步明確核實(shí)目標(biāo)景區(qū)公司提供的觀光車服務(wù)是否取得了特許經(jīng)營權(quán)。4.4 獨(dú)立性景區(qū)上市公司獨(dú)立性存疑。一般情況下旅游景區(qū)受當(dāng)?shù)卣哂绊懢薮?、公司治理?dú)立性較缺乏、可能存在部分職能和政府部門職能混淆等問題。此外，近幾年成功上市的景區(qū)公司鳳毛麟角，可以考慮掛牌新三板作為備選方案。5、如目標(biāo)景區(qū)有上市預(yù)期，目標(biāo)景區(qū)應(yīng)該在哪些方面重點(diǎn)改善或者規(guī)范？5.1 推進(jìn)股份改制并加強(qiáng)公司治理如果目標(biāo)景區(qū)公司為有限公司，則應(yīng)著重推進(jìn)股份制改造。同時(shí)，完善公司治理結(jié)構(gòu)，建立健全股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及獨(dú)立董事、董事會(huì)秘書、審計(jì)委員會(huì)制度。5.2 擺脫門票依賴注重業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，由單一景區(qū)參觀轉(zhuǎn)型為綜合型旅游公司。一方面可以避免因?yàn)殚T票收入剝離無法滿足上市的財(cái)務(wù)要求，另一方面可以促進(jìn)景區(qū)內(nèi)的二次消費(fèi)，增加收入來源。5.3 經(jīng)營合法性依照有關(guān)法律、法規(guī)和景區(qū)簽訂特許經(jīng)營合同。6、對標(biāo)旅游行業(yè)優(yōu)秀公司，您認(rèn)為目標(biāo)景區(qū)應(yīng)該從哪些方面開展業(yè)務(wù)或管理提升工作？6.1業(yè)務(wù)方面資料來源：公司公告，申萬宏源研究通過上表分析，可以看出多數(shù)上市景區(qū)公司旅游產(chǎn)品豐富，收入來源多樣，目標(biāo)景區(qū)目前產(chǎn)品單一，應(yīng)考慮豐富產(chǎn)品線，提升游客游玩體驗(yàn)。參考天目湖模式，結(jié)合目標(biāo)景區(qū)特色考慮投資建造酒店、餐廳、購物中心、主題樂園、溫泉度假村等，以此豐富收入來源。借鑒宋城演藝模式，打造有當(dāng)?shù)匚幕厣难菟嚻放?。目?biāo)景區(qū)周邊一小時(shí)車程內(nèi)有另一景區(qū)，且旅游資源接近，構(gòu)成直接競爭。一方面可開發(fā)新的旅游資源，采取差異化競爭策略。另一方面，也可嘗試在一些領(lǐng)域合作，互利互惠。6.2管理方面目標(biāo)景區(qū)短期內(nèi)資金壓力巨大，且后續(xù)計(jì)劃投資修建索道及觀光電梯，因此急需做好現(xiàn)金流管理，否則可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。隨著游客量快速上漲，對于景區(qū)的接待要求及服務(wù)能力有了更高的要求。基礎(chǔ)設(shè)