房屋過(guò)戶案例.doc

深圳龍崗房律師陳東文：賣(mài)方悔約不賣(mài)房，買(mǎi)方先訴繼續(xù)履行合同再訴違約金 2010-5-30 原告郭X訴稱， 2007年3月23日，郭X（買(mǎi)方）與邱XX（賣(mài)方）通過(guò)招X公司（中介方）簽訂了一份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同，標(biāo)的為位于深圳市南山區(qū)X房產(chǎn)，合同價(jià)款為人民幣810,000元。合同簽訂后，郭X依約支付了定金人民幣3萬(wàn)元。2007年4月25日，郭X與招X公司的工作人員依約到X銀行辦理首期款監(jiān)管手續(xù)，但邱XX經(jīng)多次聯(lián)系拒不前往。后郭X和招X公司向邱XX發(fā)函要求其履行合同，邱XX回函明確表示不再履行該合同。郭X依法提起訴訟，經(jīng)深圳市中級(jí)人民法院終審判決，郭X勝訴并申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，郭X按合同約定嚴(yán)格履行了自己應(yīng)盡的全部義務(wù)，但邱XX卻違背誠(chéng)信，拒不履行合同義務(wù)。根據(jù)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同第十條第一款第2項(xiàng)的約定，邱XX應(yīng)承擔(dān)以合同成交價(jià)即人民幣810,000元為標(biāo)準(zhǔn)，每日0.05的違約責(zé)任（自2007年5月10日起至2008年4月21日止）。為維護(hù)郭X的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院依法判令：1、邱XX向郭X支付違約金人民幣140,940元(自2007年5月10日至2008年4月21日)；2、邱XX承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。被告邱XX辯稱，1、郭X與邱XX的合同糾紛郭X已在2007年5月8日起訴過(guò)，上一個(gè)案件經(jīng)深圳市中級(jí)人民法院終審判決，最后判決郭X、邱XX雙方繼續(xù)履行合同。在此過(guò)程中，郭X并未主張要求邱XX承擔(dān)違約金，現(xiàn)郭X針對(duì)該案又提出了違約金的訴訟請(qǐng)求，屬于一案兩訴，無(wú)法律依據(jù)；2、郭X在（2008）深南法執(zhí)字第1100號(hào)案的執(zhí)行過(guò)程中，向執(zhí)行法官和邱XX明確表示，只要邱XX繼續(xù)履行合同、過(guò)戶房產(chǎn)，其他權(quán)利不再追究，且雙方簽名確認(rèn)房產(chǎn)過(guò)戶完畢，案件已經(jīng)執(zhí)行完畢。因郭X之前明確放棄其他權(quán)利，現(xiàn)再次起訴并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)；3、根據(jù)合同第五條第二項(xiàng)第1小條的約定，郭X應(yīng)在2007年4月25日前將首期款人民幣172,500元存放于X銀行監(jiān)管，該款項(xiàng)根據(jù)銀行協(xié)議支付給邱XX。根據(jù)該條款規(guī)定，郭X并未按時(shí)支付首期款，郭X違約在先，邱XX有后履行抗辯權(quán)，提請(qǐng)法庭依法駁回郭X的訴訟請(qǐng)求；4、根據(jù)合同第十條第二款第（二）項(xiàng)第1小條的約定，邱XX未按本合同約定期限辦理申請(qǐng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，每超過(guò)1日按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格0.05的標(biāo)準(zhǔn)向郭X支付違約金。該條款并未約定具體辦理的時(shí)間，也未約定具體的違約時(shí)間，不等于邱XX已違約，也可以說(shuō)邱XX并未違約；5、根據(jù)合同第八條第一款的約定，邱XX在收到全部房款后的當(dāng)日將房產(chǎn)交付給郭X。該條款可以說(shuō)明邱XX收到全部房款之日將房產(chǎn)交付給郭X，從郭X全部交齊房款后，邱XX未交付房產(chǎn)來(lái)計(jì)算違約金。由于合同第十二條補(bǔ)充條款已約定，郭X與邱XX簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)帶租合同，郭X即使有損失也只是每月兩、三百元而已。合同約定的違約金明顯高于實(shí)際損失，假設(shè)邱XX違約，提請(qǐng)法庭根據(jù)郭X的實(shí)際損失進(jìn)行賠償。第三人招X公司陳述稱，從（2008）深中法民五終字第459號(hào)民事判決書(shū)可以明確看出邱XX構(gòu)成違約，雖然后面經(jīng)法院強(qiáng)制執(zhí)行完成了合同目的，但之前邱XX遲延履行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，本案不屬于一事不再理。根據(jù)本案的相關(guān)事實(shí)，招X公司支持郭X的訴訟請(qǐng)求。一審法院查明，位于深圳市南山區(qū)X房產(chǎn)，建筑面積90.95平方米。2007年3月23日，郭X、邱XX及招X公司共同簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同，三方約定，郭X通過(guò)招X公司向邱XX購(gòu)買(mǎi)南山區(qū)X房屋，建筑面積90.95平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣810,000元。郭X應(yīng)向邱XX支付定金人民幣30,000元，在郭X、邱XX雙方簽署合同并到國(guó)土局書(shū)面查檔后，由郭X直接向邱XX支付定金人幣5000元；定金之余款人民幣25000元應(yīng)由郭X在簽署合同之日起五日內(nèi)補(bǔ)足，其中的定金人民幣5000元，由招X公司直接支付給邱XX，定金人民幣20000元由邱XX憑涉訴房產(chǎn)的房地產(chǎn)證原件到招X公司處領(lǐng)?。皇灼诜靠钊嗣駧?72,500元，郭X應(yīng)在2007年4月25日前將人民幣100,000元存放于X銀行監(jiān)管，并在2007年5月17日前將剩余首期款人民幣72,500元存放于X銀行監(jiān)管；剩余房款人民幣607,500元為按揭付款，郭X應(yīng)在支付首期房款后的3個(gè)工作日內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭貸款并提供申請(qǐng)按揭貸款所需的全部資料。邱XX應(yīng)在2007年5月17日前自行籌資將該物業(yè)房地產(chǎn)證贖出交至招X公司處。郭X、邱XX須于2007年5月17日前共同到國(guó)土部門(mén)辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并簽署深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）等相關(guān)資料；違約方承擔(dān)違約責(zé)任的形式至少包括繼續(xù)履行合同、支付違約金、賠償守約方損失；如邱XX未按本合同約定期限辦理交付房地產(chǎn)證原件等手續(xù)的，每延遲1日辦理，須按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格每日0.05的標(biāo)準(zhǔn)向郭X支付違約金；該物業(yè)帶租轉(zhuǎn)讓?zhuān)饨馂槊吭氯嗣駧?,300元，押金為人民幣4,600元，邱XX須在交房2日內(nèi)配合郭X與承租人辦理租賃手續(xù)，及其它條款。 2007年3月23日，郭X向邱XX支付定金人民幣5,000元。2007年3月27日，郭X向招X公司支付定金余款人民幣25,000元。2007年3月28日，招X公司將該定金余款中的人民幣5,000元支付給邱XX，剩余人民幣20,000元由邱XX托管于招X公司處。2007年4月25日，郭X前往X銀行X支行辦理首期款的資金監(jiān)管手續(xù)，簽署了二手樓交易資金托管申請(qǐng)/審批書(shū)、二手樓托管資金劃轉(zhuǎn)申請(qǐng)/審批書(shū)，但上述文件未見(jiàn)邱XX的簽名。2007年4月26日，邱XX向郭X及招X公司發(fā)出書(shū)面通知，稱由于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同存在爭(zhēng)議與合同糾紛，其決定不再履行該合同。2007年4月27日，招X公司向邱XX發(fā)出履約通知，催促邱XX履行合同義務(wù)并告知其違約可能導(dǎo)致的法律后果。但邱XX并未在2007年5月17日前將涉案房屋的房產(chǎn)證交至招X公司處，亦未與郭X簽署深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）并共同到國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。2008年3月6日，深圳市中級(jí)人民法院（2008）深中法民五終字第459號(hào)民事判決書(shū)終審判決郭X、邱XX雙方繼續(xù)履行合同。 2008年3月17日，邱XX將涉訴房產(chǎn)的房地產(chǎn)證原件交給招X公司。2008年3月18日，郭X、邱XX達(dá)成關(guān)于X物業(yè)的補(bǔ)充協(xié)議，將涉訴房屋的首期房款和按揭款更改為：郭X應(yīng)在2008年3月18日前將首期房款人民幣330,000元存放于X銀行監(jiān)管，該款項(xiàng)由銀行根據(jù)協(xié)議支付給邱XX；人民幣450,000元為按揭付款，由郭X向銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式支付給邱XX，及其它條款。2008年4月3日，深圳市南山區(qū)人民法院作出（2008）深南法執(zhí)字第1100號(hào)民事裁定書(shū)，裁定將涉訴房產(chǎn)強(qiáng)制過(guò)戶至郭X名下。2008年4月21日，郭X作為涉訴房產(chǎn)的業(yè)主，簽訂業(yè)主公約。2008年4月25日，深圳市南山區(qū)人民法院作出（2008）深南法執(zhí)字第1100號(hào)結(jié)案通知書(shū)。 庭審中，郭X將違約金的起算時(shí)間從2007年5月10日更正為2007年5月17日。 以上事實(shí)，有房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同、收據(jù)、通知、民事判決書(shū)、民事裁定書(shū)、結(jié)案通知書(shū)、業(yè)主公約、補(bǔ)充協(xié)議、房地產(chǎn)證復(fù)印件、當(dāng)事人陳述及庭審筆錄等證據(jù)材料在卷為證，足以認(rèn)定。 一審法院認(rèn)為，郭X、邱XX及招X公司簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同系混合合同，既包括郭X、邱XX之間的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，又包括郭X、邱XX與招X公司之間的居間合同關(guān)系。該合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，各方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。 本案中，郭X要求邱XX承擔(dān)遲延履行合同的違約責(zé)任。邱XX答辯稱郭X已在（2007）深南法民三初字第449號(hào)案中起訴邱XX要求繼續(xù)履行合同，并經(jīng)深圳市中級(jí)人民法院作出終審判決，最終確定郭X、邱XX雙方繼續(xù)履行合同，而郭X在此過(guò)程中并未主張要求邱XX承擔(dān)違約金，現(xiàn)郭X針對(duì)該案又提出了違約金的訴訟請(qǐng)求，屬于一案兩訴。但是，郭X在本案中的訴訟請(qǐng)求與前一個(gè)案件的訴訟請(qǐng)求并不相同，因此不屬于民事訴訟中一事不再理原則的約束范圍，而且邱XX也沒(méi)有提交相關(guān)證據(jù)證明郭X在執(zhí)行中明確表示放棄違約金賠償問(wèn)題。因此，邱XX的該項(xiàng)抗辯，沒(méi)有法律依據(jù)，原審法院不予支持。 合同簽訂后，郭X依約先后向邱XX支付定金共計(jì)人民幣30,000元，并于2007年4月25日辦理了首期款的資金監(jiān)管手續(xù)，但邱XX于2007年4月26日以書(shū)面通知的形式告知郭X和招X公司，其決定不再履行合同，且其在收到原審招X公司的履約通知后亦沒(méi)有繼續(xù)履行合同，邱XX的行為已違反了合同約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此，深圳市中級(jí)人民法院（2008）深中法民五終字第459號(hào)民事判決書(shū)對(duì)該事實(shí)也予以了認(rèn)定。本案郭X、邱XX及招X公司共同簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同約定了違約方承擔(dān)違約責(zé)任的形式至少包括繼續(xù)履行合同、支付違約金、賠償守約方損失。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。因此，郭X要求繼續(xù)履行合同并經(jīng)法院強(qiáng)制執(zhí)行取得涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)后，仍可要求邱XX支付違約金。邱XX答辯稱郭X違約在先，其有先履行抗辯權(quán)。因本案遲延履行合同的違約責(zé)任在邱XX，且邱XX也沒(méi)有提交證據(jù)證明其不履行合同有其它正當(dāng)理由。因此，邱XX的該項(xiàng)抗辯沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，原審法院不予支持。 關(guān)于違約責(zé)任的起止時(shí)間問(wèn)題。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同約定，邱XX應(yīng)在2007年5月17日前自行籌資將該物業(yè)房地產(chǎn)證贖出交至招X公司處。郭X、邱XX須于2007年5月17日前共同到國(guó)土部門(mén)辦理申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并簽署深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（現(xiàn)售）等相關(guān)資料。但邱XX之前已書(shū)面通知郭X和招X公司，決定不再履行合同。邱XX后來(lái)也沒(méi)有將該物業(yè)房地產(chǎn)證贖出交至招X公司處并辦理相關(guān)的涉訴房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，郭X要求邱XX應(yīng)當(dāng)從該約定時(shí)間之日起承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。邱XX答辯稱，根據(jù)合同第八條的約定，賣(mài)方在收到全部房款后的當(dāng)日將房產(chǎn)交付給買(mǎi)方。該約定屬于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，邱XX不可能在未收到房款的情況下將房產(chǎn)交付郭X。但是，郭X之前已依約交付了涉訴房產(chǎn)之定金，其未交付房款是由于邱XX的違約行為造成的，因此，邱XX的該項(xiàng)抗辯沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，原審法院不予支持。另，郭X主張邱XX違約的時(shí)間截止至郭X簽訂業(yè)主公約，正式取得涉訴房屋的使用權(quán)之日止（即2008年4月21日）。由于邱XX于2008年3月17日，將涉訴房產(chǎn)的房地產(chǎn)證原件交給招X公司。應(yīng)認(rèn)定邱XX在2008年3月17日開(kāi)始繼續(xù)履行合同，邱XX違約的時(shí)間應(yīng)計(jì)算到該日。因此對(duì)郭X的該項(xiàng)主張，原審法院不予支持。綜上，邱XX承擔(dān)違約責(zé)任的時(shí)間應(yīng)當(dāng)從2007年5月17日起至2008年3月17日止。 關(guān)于違約金賠償數(shù)額問(wèn)題。郭X稱根據(jù)合同第十條第二款第（二）項(xiàng)第1小條的約定，邱XX未按本合同約定期限辦理交付房地產(chǎn)證原件等手續(xù)的，每延遲1日辦理，須按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格每日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向郭X支付違約金。邱XX答辯稱，郭X、邱XX所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為帶租合同，雙方約定的違約金明顯高于實(shí)際損失，請(qǐng)求原審法院依法予以降低。由于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同約定涉訟房屋帶租轉(zhuǎn)讓?zhuān)饨馂槊吭氯嗣駧?,300元，且郭X未能提供證據(jù)證明其有其它損失，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同約定的違約金明顯高于郭X的實(shí)際損失。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百一十四條的規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。因此，對(duì)邱XX的該項(xiàng)抗辯，原審法院予以支持，邱XX應(yīng)支付違約金以房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間合同約定的涉訟房屋月租金人民幣2,300元為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算較為適宜。據(jù)此，依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條第一款，中華人民共和國(guó)合同法第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：一、邱XX應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向郭X支付違約金人民幣23，000元。二、駁回郭X的其它訴訟請(qǐng)求。如果邱XX未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)人民幣1,559元，由郭X負(fù)擔(dān)人民幣1，338元，邱XX負(fù)擔(dān)人民幣261元。因郭X已向原審法院預(yù)交案件受理費(fèi)，邱XX應(yīng)將所負(fù)擔(dān)之?dāng)?shù)于本判決生效之日起十日內(nèi)逕付郭X。（二審）原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，但實(shí)體處理不當(dāng)，本院予以糾正。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）、（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 一、維持深圳市南山區(qū)人民法院（2008）深南法民三初字第457號(hào)民事判決書(shū)第二項(xiàng)。 二、變更深圳市南山區(qū)人民法院（2008）深南法民三初字第457號(hào)民事判決書(shū)第一項(xiàng)為：被上訴人邱XX在本判決生效后10日內(nèi)向上訴人郭X支付違約金人民幣123930元。 一、二審案件受理費(fèi)合計(jì)人民幣2897元，由上訴人郭X負(fù)擔(dān)350元，被上訴人邱XX負(fù)擔(dān)2547元。 本判決為終審判決。上訴人郭X上訴： 事實(shí)與理由：一、一審法院適用法律不正確，導(dǎo)致認(rèn)定違約金賠償數(shù)額錯(cuò)誤。1、本案中雙方違約金條款是雙方預(yù)先約定，對(duì)于被上訴人而言應(yīng)當(dāng)按合同約定履行義務(wù)，未能依約履行義務(wù)，理應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而且約定的買(mǎi)賣(mài)各方違約金計(jì)算的比例相同，完全體現(xiàn)了雙方約定違約金的對(duì)等性和公平性。該違約金約定是雙方訂約時(shí)的真實(shí)意思表示，根據(jù)合同法尊重當(dāng)事人意思自治的原則，違約金的約定應(yīng)優(yōu)先于損害賠償。而一審法院違反中華人民共和國(guó)合同法當(dāng)事人合同自由原則直接適用損害賠償是錯(cuò)誤的。2、根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百一十四條第一款：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。上述規(guī)定表明雙方可根據(jù)違約情況約定一定數(shù)額的違約金，也可約定因違約產(chǎn)生損失賠償額的計(jì)算方法。本案上訴人、被上訴人雙方在合同中已明確約定了違約金，應(yīng)按雙方約定的違約金認(rèn)定違約責(zé)任，而不適用因違約產(chǎn)生損害賠償額的計(jì)算方法，這是本案確定違約金賠償數(shù)額的前提。3、另參考X學(xué)者的觀點(diǎn)：一方未給對(duì)方造成損失或損失沒(méi)有超過(guò)違約金的，只適用違約金，不適用賠償金。因此一審法院認(rèn)定僅以實(shí)際租金損失代替違約金，并要求上訴人方承擔(dān)實(shí)際損失的舉證責(zé)任是錯(cuò)誤的。4、而事實(shí)上因?yàn)楸簧显V人違約行為導(dǎo)致上訴人租金損失只是上訴人實(shí)際損失的一部分，上訴人因被上訴人違約而受到的損失除租金外，還有：上訴人按約支付了價(jià)款卻未能依約取得房產(chǎn)，導(dǎo)致上訴人己付房款資金占用而受到的利益損失；上訴人因被上訴人違約而發(fā)生的交通、通訊、訴訟、律師服務(wù)等費(fèi)用。因此上訴人的實(shí)際損失也不應(yīng)僅以租金來(lái)衡量，這樣認(rèn)定上訴人所受的損失對(duì)于上訴人是極不公平的。二、一審法院認(rèn)定違約金過(guò)高并予以減少到租金損失是錯(cuò)誤的。1、根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百一十四條第二款：約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。該法律明確規(guī)定過(guò)分高于因違約給對(duì)方造成的損失，才可以適當(dāng)減少。如前所述本案上訴人所受損失并不僅限于租金損失，而且約定違約金也并非過(guò)分高于造成的損失，上訴人的請(qǐng)求符合雙方約定也符合法律規(guī)定。2、上訴人、被上訴人雙方合同中明確約定：被上訴人未按本合同約定期限辦理交付房地產(chǎn)證原件等手續(xù)，每延遲一日辦理，須按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格每日005的標(biāo)準(zhǔn)向上訴人支付違約金。本案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為81萬(wàn)元，如按一審法院認(rèn)定的違約期限自2007年5月17日至2008年3月17日止，依照以上方法計(jì)算是121500元，只為房款金額的15。因此本案雙方約定違約金并不為過(guò)高。3、依據(jù)上述法律規(guī)定，假使上訴人依約要求的違約金過(guò)分高于受到的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。首先，只有約定違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以予以適當(dāng)減少，強(qiáng)調(diào)是可以而不是應(yīng)當(dāng)予以減少，即法律是允許約定違約金可以適當(dāng)高于實(shí)際損失額的，此時(shí)人民法院無(wú)需再進(jìn)行調(diào)整，高出部分體現(xiàn)出約定違約金具有懲罰性。其次，這里強(qiáng)調(diào)減少的程度是適當(dāng)，而并非直接減少到僅限于租金的實(shí)際損失。因此上訴人認(rèn)為一審法院的適當(dāng)減少錯(cuò)誤，有失公平。4、本案上訴人依約完全履行了自己的義務(wù)，是被上訴人違反了誠(chéng)信原則故意違約導(dǎo)致本案違約金的發(fā)生。對(duì)于合同守約方理應(yīng)得到法律的保護(hù)，違約方應(yīng)受到法律的懲處。合同違約金條款的適用正是體現(xiàn)了法律的公平，以及違反誠(chéng)信原則應(yīng)受的懲罰性，否則違約方受到庇護(hù)，守約方的合法權(quán)利得不到保護(hù)，那么違約金條款的規(guī)定也就失去了它應(yīng)有的作用。綜上所述，請(qǐng)貴院支持上訴人的請(qǐng)求，維護(hù)上訴人合法權(quán)益。被上訴人邱XX答辯稱，一、原審法院不支持答辯人關(guān)于一案兩訴，一事不再理的原則是錯(cuò)誤的，請(qǐng)二審法院參照法理和法律的相關(guān)規(guī)定，給予公正裁決。根據(jù)法理和法律的相關(guān)規(guī)定，一案不得兩訴。上訴人已經(jīng)就同一案件提出過(guò)訴訟。2007年5月8日，上訴人向深圳市南山區(qū)人民法院提起訴訟，其訴訟請(qǐng)求是要求被上訴人繼續(xù)履行合同，經(jīng)一、二審，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。該案與本案本質(zhì)上是同一訴訟：1、兩次訴訟的上訴人和被上訴人相同。2、兩次訴訟是基于同一房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系，以及被上訴人違約的事實(shí)與理由。3、前一次的訴訟請(qǐng)求中，事實(shí)上包含了承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金的內(nèi)容，與本案訴求重合。一審法院認(rèn)為訴求不同而認(rèn)為不是一事，被上訴人請(qǐng)二審法院就此議點(diǎn)再次給以考量。首先，上訴人上一次的訴訟請(qǐng)求是要求被上訴人繼續(xù)履行合同，本次訴訟請(qǐng)求是要求被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金。所謂繼續(xù)履行合同，是要繼續(xù)履行合同的全部義務(wù)而非部分義務(wù)，既包括合同的主要義務(wù)(主債務(wù))，也包括合同其他義務(wù)。合同的違約金條款是合同的組成部分，繼續(xù)履行合同意味著合同的義務(wù)人不但要按合同的約定承擔(dān)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的責(zé)任，還要按照合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任以及其他責(zé)任，只有這樣才能視為完整、全面地履行了合同。如果把繼續(xù)履行合同僅僅看作義務(wù)人向權(quán)利人交付合同約定的房產(chǎn)，那么是否可以認(rèn)為買(mǎi)方可以不用再支付剩余的房款了嗎?要求繼續(xù)履行合同和要求按合同約定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不是同一概念，上訴人把上一次訴訟已經(jīng)提出過(guò)的、并且經(jīng)過(guò)人民法院判決的訴求分拆開(kāi)來(lái)再次起訴，并不能改變本案屬于一案兩訴的基本事實(shí)。其次，上訴人第一次起訴時(shí)，是以被上訴人違約為理由，請(qǐng)求判令被上訴人繼續(xù)履行合同的，因此他當(dāng)時(shí)知道至少應(yīng)當(dāng)知道合同的違約必然會(huì)產(chǎn)生違約金的問(wèn)題。既然合同規(guī)定了違約條款和違約金支付標(biāo)準(zhǔn)，上訴人起訴也沒(méi)有明確表明繼續(xù)履行合同不含違約金，那他的訴求就當(dāng)然包含了違約金的內(nèi)容。再次，上訴人要求被上訴人繼續(xù)履行合同的訴求，已經(jīng)人民法院判予支持，并發(fā)生法律效力。根據(jù)上訴人前一次的起訴，人民法院判被上訴人繼續(xù)履行合同，上訴人申請(qǐng)一審法院強(qiáng)制執(zhí)行，并于今年4月份已將房產(chǎn)強(qiáng)制過(guò)戶。在執(zhí)行過(guò)程中，執(zhí)行法官并沒(méi)有忘記違約金和合同規(guī)定的租金等問(wèn)題，就此和上訴人、被上訴人數(shù)次協(xié)商解決方法，在上訴人向執(zhí)行法官書(shū)面承諾(2008深南法執(zhí)字第1100號(hào)檔案中，表述為：只要房產(chǎn)過(guò)戶，其它權(quán)力不予要求)自愿放棄后才予結(jié)案。以上事實(shí)說(shuō)明，關(guān)于繼續(xù)履行合同是否包含合同約定的違約責(zé)任的承擔(dān)，人民法院的眼睛是雪亮的。所以，根據(jù)民事訴訟法第111條第5項(xiàng)，本案上訴人所提的請(qǐng)求已經(jīng)經(jīng)法院判決和生效，并執(zhí)行完畢，上訴人對(duì)同一案件再行起訴，違反法律規(guī)定。二、如果此案的確不屬于一案兩訴，那么答辯人認(rèn)為原審法院判決之處理結(jié)果是較為適當(dāng)?shù)?，基本公平合理?、原審符合法律規(guī)定。我國(guó)合同法第107條規(guī)定；當(dāng)事一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中即使答辯人有違約，也已經(jīng)承擔(dān)了繼續(xù)履行的違約責(zé)任，并且房屋買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)履行完畢。如果因繼續(xù)履行合同仍給另一方帶來(lái)?yè)p失。人民法院可以判決賠償損失，這都是違約方承擔(dān)違約責(zé)任的方式。因此，一審判決賠償予上訴人可預(yù)期的損失，已經(jīng)充分考慮和照顧了上訴人的利益。2、我國(guó)合同法規(guī)定的違約金主要是補(bǔ)償性的。我國(guó)合同法違約金的性質(zhì)是補(bǔ)償性的，當(dāng)事人約定的違約金視為違約的損失賠償。違約金的賠償性質(zhì)決定了違約金的支付應(yīng)當(dāng)與違約損失額相適應(yīng)，因此合同法規(guī)定了約定的違約金與違約損失相比較不應(yīng)過(guò)高或過(guò)低，否則可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)增加或減少。本案在合同繼續(xù)履行的情況下，上訴人并沒(méi)有明顯的實(shí)際損失，交付房款也是在2008年3月份之后。即便是房租部分，因房屋無(wú)實(shí)際交付，上訴人也無(wú)實(shí)際損失。因此一審判決減少了違約金數(shù)額是適當(dāng)和合理的。上訴人一審要求按140940元的數(shù)額支付違約金不合理，顯失公平。本案合同在履行中因被上訴人預(yù)期違約，雙方均無(wú)進(jìn)一步履行，上訴人也未按照原約定交納房款，在2008年3月份前被上訴人(賣(mài)方)所收到的實(shí)際款項(xiàng)也僅為定金3萬(wàn)元。特別是上訴人與被上訴人于2008年3月18日訂立的補(bǔ)充協(xié)議，約定買(mǎi)方(上訴人)向賣(mài)方(被上訴人)交納首期房款(33萬(wàn)元)的時(shí)間由2007年4月25日，變更為2008年3月18日，余款由上訴人向銀行貸款后支付(無(wú)約定期限)。在此情況下，上訴人要求被上訴人從2007年5月份起按全部房款81萬(wàn)元之每日萬(wàn)分之五支付違約金至2008年5月份，在計(jì)算時(shí)間、計(jì)算金額上，都不合理，顯失公允。一審法院對(duì)此不合