土地管理基本知識

土地管理基本知識課前準(zhǔn)備：一主要思考：1土地管理的概念；土地管理的概念可以這樣描述，國家綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動。其本質(zhì)是對土地的行政管理。這一概念包括6個(gè)方面的含義：土地管理的主體是國家。土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。土地管理的目的是維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用。目標(biāo)是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段管理土地。管理的職能是計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制。土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點(diǎn)受社會環(huán)境的制約，特別受社會制度、土地制度的制約。2征地和轉(zhuǎn)地含義，土地征用費(fèi)的構(gòu)成；土地征用，是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。國家行政機(jī)關(guān)有權(quán)依法征用公民、法人或者其他組織的財(cái)物、土地等。土地轉(zhuǎn)讓有兩種情況： 1、土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴浥c或遺贈。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。2、在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包方與第三者應(yīng)訂立書面協(xié)議。3批地的含義和供地的方式；土地供應(yīng)的含義及土地供應(yīng)的三種基本方式土地供應(yīng)關(guān)系到政府的房地產(chǎn)調(diào)控、關(guān)系到國有土地的有效利用，對國計(jì)民生至關(guān)重要。那么，土地供應(yīng)究竟指的是什么呢？供應(yīng)方式又有哪些？土地供應(yīng)土地供應(yīng)指地方政府第二年準(zhǔn)備投放到土地市場上以及用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地?cái)?shù)量，以及土地的位置、用途、土地規(guī)劃利用條件等內(nèi)容的總稱。供地方式：一、協(xié)議出讓方式（特殊）：就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。1、范圍：21號令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標(biāo)拍賣掛牌的情況，實(shí)踐中主要是工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項(xiàng)目等。但同一地塊有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，協(xié)議出讓隨時(shí)可以向招標(biāo)拍賣掛牌出讓“轉(zhuǎn)換”。（出讓范圍?。?、出讓金：協(xié)商形成并編制并公布出讓計(jì)劃。3、 價(jià)：21號令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的 價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。4、程序：主要包括7個(gè)環(huán)節(jié)：編制并公布出讓計(jì)劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價(jià)、協(xié)議出讓價(jià)格并簽定出讓合同、公布出讓結(jié)果。二、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式（一般）1、范圍：招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第11號）第4條明確了招標(biāo)拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。（出讓范圍大）2、出讓金：競價(jià)方式形成并編制并公布出讓計(jì)劃。3、 價(jià)：根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。三、國有土地租賃方式：從理論上講同樣適用協(xié)議方式和招標(biāo)拍賣掛牌方式。1、拆遷、2、報(bào)批、3、征收、4、出讓（）、5、租賃、6、流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)：指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。土地流轉(zhuǎn)具有以下五大模式：土地互換、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作。一、國有建設(shè)用地一級流轉(zhuǎn)：出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、使用權(quán)租賃、使用權(quán)作價(jià)出資（入股）二級流轉(zhuǎn)：轉(zhuǎn)讓（出租、交換、贈與、繼承）、出租、抵押等二、國有農(nóng)用地一級流轉(zhuǎn)：主要是發(fā)包方式讓渡二級流轉(zhuǎn)：轉(zhuǎn)讓、出租和抵押農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式主要有：轉(zhuǎn)包、出租、借用、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等。轉(zhuǎn)包是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部農(nóng)戶之間的土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃。轉(zhuǎn)包人對土地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)不變。受轉(zhuǎn)包人享有土地承包經(jīng)營權(quán)的使用權(quán)，獲取承包土地的 ，并向轉(zhuǎn)包人支付轉(zhuǎn)包費(fèi)，轉(zhuǎn)包無需發(fā)包方許可，但轉(zhuǎn)包合同需向發(fā)包方備案。出租是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。出租是一種外部的民事合同，出租人對土地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)不變。承租人通過租賃合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)的承租權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營權(quán)無需發(fā)包方許可，但出租合同需向發(fā)包方備案。借用是出借人將土地承包經(jīng)營權(quán)借給他人使用。借用是一種無償合同，借用人無需向出借人支付土地承包經(jīng)營權(quán)的使用費(fèi)。農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)借給本村人或借給外村人均無需發(fā)包方許可，但出借合同需向發(fā)包方備案?；Q是農(nóng)民為了耕作方便或出于其它考慮，將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)交換給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他人行使，自己行使從本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他人處換來的土地承包經(jīng)營權(quán)，承包方不能與其他集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶互換土地承包經(jīng)營權(quán)。雙方農(nóng)戶達(dá)成互換合同后，須報(bào)發(fā)包方備案，且應(yīng)與發(fā)包方變更原土地承包合同。同時(shí)，互換后的土地承包經(jīng)營權(quán)人仍要按發(fā)包時(shí)確定的該土地的用途使用土地，履行該地塊原來負(fù)擔(dān)的義務(wù)。轉(zhuǎn)讓是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)發(fā)包方許可后，以一定的方式和條件轉(zhuǎn)移給他人的一種行為，并與發(fā)包方變更原土地承包合同。土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。 4用地與城市規(guī)劃的關(guān)系；5土地轉(zhuǎn)讓問題；6什么是地租，什么是地稅；7地價(jià)和地租的關(guān)系；地租是土地者憑借土地權(quán)而獲得的一種。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點(diǎn),地租是一種恒久的流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,這種流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而,土地本身就是價(jià)格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價(jià)格存在的客觀性。然而,地價(jià)不是對土地實(shí)體的購買價(jià)格,而是對土地預(yù)期的購買價(jià)格,其實(shí)質(zhì)是土地未來地租的資本化,即:土地價(jià)格:地租/利率。 由此可見,地租與地價(jià)是密不可分的,是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn);地價(jià)是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果,是地租的資本化,即地產(chǎn)有租賃市場存在。土地價(jià)格與租金的關(guān)系,猶如資本與利息的關(guān)系,只要確定了還原利率,兩者就能相互推出。 8房地產(chǎn)登記有何作用；由于房屋權(quán)屬證書是經(jīng)過政府房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后發(fā)給權(quán)利人的法律性憑證，政府用其聲譽(yù)和行政行為來為其證明和保證它的真實(shí)性和合法性，其他任何材料和證明都不具有這樣的權(quán)威性，所以說它是“合法憑證”。9二次開發(fā)是什么意思，土地整備和城市更新的含義；土地由生地變成熟地 也就是說包括從政府進(jìn)行到“三通一平”或“七通一平”之后，進(jìn)入土地一級市場，進(jìn)行土地出讓的過程叫一次開發(fā)出讓之后，由開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)，包括建設(shè)廠房、住宅、商業(yè)樓、寫字樓等等叫二次開發(fā)三通一平：指通水、通電、通路、平整土地五通一平：指通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土?0土地監(jiān)察的對象內(nèi)容：、國土資源執(zhí)法監(jiān)察機(jī)構(gòu)的職權(quán)是指國土資源行政主管部門依法具有的執(zhí)法監(jiān)察職責(zé)和權(quán)力。各級國土資源行政主管部門下設(shè)的執(zhí)法監(jiān)察職能機(jī)構(gòu)，在依法行使國土資源執(zhí)法監(jiān)察行政職權(quán)時(shí)，特別是實(shí)施行政處罰時(shí)，是以相應(yīng)的國土資源行政主管部門的名義進(jìn)行的，本身并不具有獨(dú)立的執(zhí)法主體資格。、執(zhí)法監(jiān)察職責(zé)：監(jiān)督檢查國土資源法律、法規(guī)的執(zhí)行和遵守情況；受理對國土資源違法行為的檢舉、控告；監(jiān)督檢查下級人民政府違反國土資源法律、法規(guī)的行為；調(diào)查處理國土資源違法案件；其他依法應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。、執(zhí)法監(jiān)察職權(quán)：檢查權(quán)，即依法對本行政區(qū)域內(nèi)的單位、組織和個(gè)人執(zhí)行和遵守國土資源法律、法規(guī)的情況行使檢查的權(quán)力；調(diào)查權(quán)，即依法對監(jiān)察對象就特定的事項(xiàng)所具有的開展調(diào)查活動的權(quán)力；制止權(quán)，即依法對正在實(shí)施中的違反國土資源法律、法規(guī)的行為進(jìn)行制止的權(quán)力。