建筑高度控制綜述

建筑高度控制三、建筑高度控制 場(chǎng)地內(nèi)建筑物的高度影響著場(chǎng)地空間形態(tài)，反映著土地利用情況，是考核場(chǎng)地設(shè)計(jì)方案的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在城市規(guī)劃中，常常因航空或通訊設(shè)施的凈高要求、城市空間形態(tài)的整體控制、以及土地利用整體經(jīng)濟(jì)性等原因，對(duì)場(chǎng)地的建筑高度進(jìn)行控制。另一方面，建筑高度也是確定建筑等級(jí)、防火與消防標(biāo)準(zhǔn)、建筑設(shè)備配置要求的重要參數(shù)。 用以控制場(chǎng)地建筑高度的指標(biāo)主要有建筑限高、建筑層數(shù)(或平均層數(shù))，二者之間的 關(guān)系取決于建筑物的層高。建筑限高適用于一般建筑物的控制，建筑層數(shù)則主要用以對(duì)居住建筑的考核。 (一)建筑層數(shù) 這里是指建筑物地面以上主體部分的層數(shù)。建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等，不計(jì)人建筑層數(shù)；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂板高出室外地坪不超過(guò)15m者，不計(jì)人層數(shù)內(nèi)。建筑層數(shù)的控制與建筑限高的控制基本類似。 根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則(GB 50352-2005)第312條的規(guī)定，民用建筑按地上層數(shù)或高度分類劃分為： (1)住宅建筑按層數(shù)分類；一層至三層為低層住宅；四層至六層為多層住宅；七層至九層為中高層住宅；十層及十層以上為高層住宅； (2)除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)；(3)建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。 （二）平均層數(shù)指基地內(nèi)，總建筑面積與總建筑基底面積的比值，單位：層平均層數(shù)（層）總建筑面積(m2)/建筑基地面積之和(m2)一般常用于居住區(qū)規(guī)劃，此時(shí)又稱為住宅平均層數(shù)。住宅平均層數(shù)（層）住宅建筑面積總和(m2)/住宅基地面積總和(m2) (三)極限高度 建筑物的最大高度，單位：m。以控制建筑物對(duì)空間高度的占用，以保護(hù)空中航線的安全及城市天際線控制等，應(yīng)遵照城市規(guī)劃部門的具體規(guī)定為準(zhǔn)。有時(shí)，也采用最高層數(shù)來(lái)控制，但二者含義略有不同。 (四)建筑高度的限制 建筑限高是指場(chǎng)地內(nèi)建筑物的最高高度不得超過(guò)一定的高度限制，這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下，也有以絕對(duì)海拔高度作為建筑限高的控制值。 民用建筑設(shè)計(jì)通則(GB 50352-2005)第43條對(duì)建筑高度控制有以下規(guī)定： (1)建筑高度不應(yīng)危害公共空間安全、衛(wèi)生和景觀，下列地區(qū)應(yīng)實(shí)行建筑高度控制： a對(duì)建筑高度有特別要求的地區(qū)，應(yīng)按城市規(guī)劃要求控制建筑高度； b沿城市道路的建筑物，應(yīng)根據(jù)道路的寬度控制建筑裙樓和主體塔樓的高度； c機(jī)場(chǎng)、電臺(tái)、電信、微波通信、氣象臺(tái)、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當(dāng)其處在各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時(shí)，應(yīng)按凈空要求控制建筑高度； d當(dāng)建筑處在國(guó)家或地方公布的各級(jí)歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)時(shí)，也應(yīng)控制建筑高度。 此外，建筑高度控制尚應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門和有關(guān)專業(yè)部門的規(guī)定。 (2)建筑高度控制的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定： a在機(jī)場(chǎng)、電臺(tái)、電信、微波通信、氣象臺(tái)、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，當(dāng)其處在各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時(shí)，以及當(dāng)建筑處在國(guó)家或地方公布的各級(jí)歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)時(shí)，建筑控制高度應(yīng)按建筑物室外地面至女兒墻作為建筑物和構(gòu)筑物最高點(diǎn)的高度計(jì)算； b在對(duì)建筑高度有特別要求的地區(qū)的建筑以及沿城市道路的建筑物，其建筑控制高度是：平屋頂應(yīng)按建筑物室外地面至其屋面面層或女兒墻頂點(diǎn)的高度計(jì)算；坡屋頂應(yīng)按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算；下列突出物不計(jì)入建筑高度內(nèi)： a)局部突出屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等輔助用房且占屋頂平面面積不超過(guò)14者； b)突出屋面的通風(fēng)道、煙囪、裝飾構(gòu)件、花架、通信設(shè)施等； c)空調(diào)冷卻塔等設(shè)備。 四、密度及容量控制 (一)用地面積 是指可供場(chǎng)地建設(shè)開發(fā)使用的土地面積，即由場(chǎng)地四周道路紅線(地產(chǎn)線)所框定的用地總面積-其常用單位為公頃(hm2)。有時(shí)也用畝(1hm215畝10000m2)表示。 用地面積是計(jì)算場(chǎng)地其他控制指標(biāo)的基礎(chǔ)，應(yīng)予準(zhǔn)確把握。 用地面積與用地形狀對(duì)場(chǎng)地使用和建設(shè)項(xiàng)目的功能布置有很大影響。不同性質(zhì)、規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目對(duì)場(chǎng)地的用地面積有不同的要求，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行分析。 (二)建筑密度 建筑密度亦稱建筑覆蓋率或建蔽率。 建筑密度是指建筑基地面積之和與總用地面積之比。單位：。 建筑密度表達(dá)了基地內(nèi)建筑直接占用土地面積的比例。 建筑密度各類建筑基地面積的總和/場(chǎng)地用地面積*100 式中，建筑基地面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計(jì)算。 建筑密度表明了場(chǎng)地內(nèi)土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。從而反映了土地的使用效率。建筑密度越高，場(chǎng)地的室外空間越少，可用于室外活動(dòng)和綠化的土地越少；可見，建筑密度也間接反映了場(chǎng)地內(nèi)開放空間的比例，并與場(chǎng)地環(huán)境質(zhì)量相關(guān)。 建筑密度過(guò)低，則場(chǎng)地內(nèi)土地的使用很不經(jīng)濟(jì)，甚至造成土地浪費(fèi)，影響場(chǎng)地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，過(guò)高的建筑密度又會(huì)引起場(chǎng)地環(huán)境質(zhì)量的下降，嚴(yán)重的還會(huì)影響建設(shè)項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮?？梢?，場(chǎng)地的建筑密度應(yīng)有一個(gè)合理的取值，它受到建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、建筑層數(shù)與形式、場(chǎng)地的位置與地價(jià)等諸多因素的制約，應(yīng)視具體情況進(jìn)行認(rèn)真分析。 在控制性詳細(xì)規(guī)劃中，一般對(duì)場(chǎng)地的最高建筑密度作出明確限定，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。 (三)建筑系數(shù) 建筑系數(shù)是指場(chǎng)地內(nèi)所有建筑物、構(gòu)筑物、露天設(shè)備、露天堆場(chǎng)及露天操作場(chǎng)等占用的土地占場(chǎng)地總用地面積的百分比（） 與建筑密度這一概念相類似，建筑系數(shù)指標(biāo)也適用于描述場(chǎng)地內(nèi)土地的直接使用狀況：但主要應(yīng)用王工業(yè)企業(yè)場(chǎng)地設(shè)計(jì)中，并側(cè)重于場(chǎng)地使用經(jīng)濟(jì)性的考核。 根據(jù)工業(yè)企業(yè)總平面設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50187-93)的規(guī)定，上式中各項(xiàng)參數(shù)應(yīng)按下列規(guī)定計(jì)算：(1)場(chǎng)地(廠區(qū))用地面積指廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地面積，按圍墻中心線計(jì)算。 (2)建筑物、構(gòu)筑物用地面積：新設(shè)計(jì)的按建筑物、構(gòu)筑物外墻建筑軸線計(jì)算；現(xiàn)有的按外墻皮尺寸計(jì)算；圓形構(gòu)筑物及擋土墻，按實(shí)際投影面積計(jì)算；貯罐區(qū)按成組設(shè)備的最外邊緣計(jì)算，當(dāng)設(shè)有防火堤時(shí)按防火堤軸線計(jì)算；球罐周圍有鋪砌場(chǎng)地時(shí)，按鋪砌面積計(jì)算；棧橋按其投影長(zhǎng)寬乘積來(lái)計(jì)算。 (3)露天設(shè)備用地：獨(dú)立設(shè)備應(yīng)按其實(shí)際用地面積計(jì)算；成組設(shè)備應(yīng)按設(shè)備場(chǎng)地鋪砌范圍計(jì)算，但最多只計(jì)算至設(shè)備基礎(chǔ)外緣12m處。 (4) 露天堆場(chǎng)用地面積按堆場(chǎng)場(chǎng)地邊緣線計(jì)算。 (5)露天操作場(chǎng)用地面積按操作場(chǎng)場(chǎng)地邊緣計(jì)算。 (四)場(chǎng)地利用系數(shù) 場(chǎng)地利用系數(shù)僅用于考核工業(yè)企業(yè)場(chǎng)地的土地利用情況，是場(chǎng)地內(nèi)直接使用的土地(指場(chǎng)地內(nèi)所有建筑物和構(gòu)筑物用地、露天設(shè)備用地、霹天堆場(chǎng)及露天操作場(chǎng)用地、鐵路用地、道路和廣場(chǎng)用地、工程管線用地等)占場(chǎng)地總用地面積的百分比，由于屬于工業(yè)企業(yè)的用地概念，在此不再贅述。 (五)容積率建筑容積率是指建筑基地內(nèi)總建筑面積與總占地面積之比建筑容積率總建筑面積/總用地面積容積率為一無(wú)量綱常數(shù)，沒(méi)有單位。一般容積率為12時(shí)為多層，410時(shí)為高層。 (六)通則規(guī)定 民用建筑設(shè)計(jì)通則(GB 503522005)第44條對(duì)建筑密度、容積率和綠地率等有以下規(guī)定： （1）建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合法定規(guī)劃控制的建筑密度、容積率和綠地率的要求。 (2)當(dāng)建設(shè)單位在建筑設(shè)計(jì)中為城市提供永久性的建筑開放空間并無(wú)條件地為公眾使用時(shí)，該用地既定建筑密度和容積率可給予適當(dāng)提高，且應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管主管部門有關(guān)規(guī)定。五、建筑規(guī)?？刂?(一)統(tǒng)一計(jì)算方法 為規(guī)范工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算，統(tǒng)一計(jì)算方法，國(guó)家頒布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范(GBT 503532005)。以下是該規(guī)范對(duì)計(jì)算建筑面積的規(guī)定： (1)單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定： a單層建筑物高度在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；高度不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。b利用坡屋頂內(nèi)空間時(shí)，凈高超過(guò)210m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在120m至210m的部位應(yīng)計(jì)算12面積；凈高不足120m的部位不計(jì)算面積。 (2)單層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。 (3)多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算；二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2。20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。 (4)多層建筑坡屋頂內(nèi)和場(chǎng)館看臺(tái)下，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)凈高超過(guò)210rn的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在120m至210m的部位應(yīng)計(jì)算12面積；當(dāng)設(shè)計(jì)不利用或室內(nèi)凈高不足1.20m時(shí)不計(jì)算面積。 (5)地下室、半地下室(車間、商店、車站、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻)外邊線所圍水平面積計(jì)算。層高在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。 (6)坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)架空層，設(shè)計(jì)加以利用并有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，層高在220m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m的部位應(yīng)計(jì)算12面積。設(shè)計(jì)加以利用、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑吊腳架空層，應(yīng)按其利用部位水平面積的12計(jì)算；設(shè)計(jì)不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內(nèi)，場(chǎng)館看臺(tái)下的空間不應(yīng)計(jì)算面積。 (7)建筑物的門廳、大廳按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算?；乩葘痈咴?20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。 (8)建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的12計(jì)算。 (9)立體書庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。 (10)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。 (11)建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的12計(jì)算。 (12)有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的12計(jì)算。 （13)建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，層高在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。 (14)設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。層高在220m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足220m者應(yīng)計(jì)算12面積。 (15)建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯并、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算。 06)雨篷結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過(guò)210m者，應(yīng)按雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的12計(jì)算。 (17)有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的12計(jì)算。 (18)建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的12計(jì)算。 (19)有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的12計(jì)算。 (20)高低聯(lián)跨的建筑物，應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨面積內(nèi)。 (21)以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。 (22)建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積。 (23)建筑物內(nèi)的變形縫，應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算。 (24)下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算面積： a建筑物通道(騎樓、過(guò)街樓的底層)。 b建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。 c建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)等。 d屋頂水箱、花架、涼棚、露臺(tái)、露天游泳池。 e建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱和罐體的平臺(tái)。 f. 勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在210m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)、挑廊。 J無(wú)永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。 h自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道。 i獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油(水)罐、氣柜、水塔、貯油(水)池、貯倉(cāng)、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。 (二)特殊規(guī)定 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(BCJ 96-98)規(guī)定，在住宅中套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和。 (2)躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)人使用面積。 (3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)人使用面積。 (4)內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 六、綠化控制 (一)綠化