資產(chǎn)評估平時作業(yè)2及答案

平時作業(yè)二第四章 房地產(chǎn)價格評估1、術語解釋（1）地產(chǎn)答：即土地資產(chǎn)，指具有權益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。（2）房地產(chǎn)答：是指房屋及其附屬物（與房屋相關的建筑物如小區(qū)設施、建筑附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應的各種財產(chǎn)權利。（3）不動產(chǎn)答：是指不能移動或移動后會引起性質、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關的財產(chǎn)權利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關的物。（4）基準地價答：是對城鎮(zhèn)各級土地或均質地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價格。（5）標定地價答：是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。（6）樓面地價答：是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。2、單項選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評估前提。a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn)（2）基準地價系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉讓條件c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關系和特殊動機（3）假設開發(fā)法屬于一種( )。a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10，其評估價值最有可能為( ) 元。a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應按( )計算。a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7、17、30.5、6.9、4.8，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。a. b. c. d. （7）待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7.建筑物還原利率為8，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權價格每平方米1 000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。a. 61667 b. c. d. 58041（8）殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元平方米，則樓面地價為( )元平方米。a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( D )指標更具說服力。（11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于( )萬元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待評估建筑物為一磚混結構兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為( ) 元。a.1000 b.120* c.4000 d.20*（14）某評估機構采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個評估結果，它們的權重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近( )萬元。a140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為20*萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10，那么土地的資本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5（16）被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物20*年的重置成本。調查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格為1000萬元，建筑物的資本化率為10，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預計前3年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10，該房地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評估土地的剩余使用權年限為30年，參照物剩余使用權年限為25年，假定折現(xiàn)率為8，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于( )a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054（20）運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是( )。a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性（21）某宗地取得費用為每平方米100元，開發(fā)費用為每平方米300元，當?shù)劂y行一年期貸款利率為9，二年期貸款利率為10，三年期貸款利率為11，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各占總投資的l/4，問該土地每平方米應負擔利息為( )元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25（22）某磚混結構單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格為1200 元平方米，建筑物的年純收益為( )元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 120*（23）某一宗20*平方米空地的預計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積4000平方米的商業(yè)建筑。預期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000元平方米，估計該建筑物的建筑費用為1400元平方米，專業(yè)費用為建筑費用的6，利息利潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15，銷售費用及有關稅費為售價的10，該土地的價值接近于( ) 元平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元（24）在用收益法評估土地使用權價格時，總費用不包括 ( )。a.房地產(chǎn)稅金 b.管理費 c.利息 d.保險費（25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應評估為300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的( )a供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻原則(26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15，室內格局因素修正系數(shù)為( )a100115 b85100 c115/100 d10085(27)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結構一等，耐用年限為50年，殘值率為2。該建筑物20*年1月的重置成本為500 萬元，20*年1月的評估值接近( ) 萬元a400 b392 c402 d390(28)某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為l000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。該土地投資利息為( )萬元a120 b80 c60 d100(29)某宗土地為1 000平方米，國家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設方案中最可行的為（ ）a. 建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米b. 建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米c. 建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米d. 建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米(30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，預計以后各年的純收益按l的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權年限為10年，折現(xiàn)率為8。該地產(chǎn)的評估值最接近于（ ）萬元。a. 77 b. 146 c. 116 d. 1933、多項選擇題(1) 影響地價的一般因素有( a、c、d、e )。a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素d. 經(jīng)濟因素 e. 人口因素(2)影響地價的社會因素主要包括( a、b、d )等幾個方面。a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 c.稅收政策d. 房地產(chǎn)投機 e. 交通管制(3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有( a、b、c、e )。a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)劃限制d.公有設施完善度 e. 交通便捷度(4)影響地價的個別因素主要有( a、b、c、d、e )。a. 位置因素 b. 地形地質因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素(5)市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( a、b、c、d )。a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎設施狀況d. 環(huán)境質量 e. 土地使用年限(6)評估建筑物需考慮的因素包括( a、b、c、d、e )。a. 產(chǎn)權 b. 用途 c. 建筑結構 d.建成時間 e.裝修質量和水平(7)建筑物應在( b、c、d )方面符合政府規(guī)定。a. 建筑結構 b. 建筑用途 c.容積率d. 覆蓋率 e. 外形設計(8) 我國房地產(chǎn)評估的標的物一般包括( a、c、d )。a.土地使用權 b.土地所有權 c.建筑物及其權益d.建筑物中的水暖設施 e.建筑物中的辦公設備(9)假設開發(fā)法中的投資利潤是以( a、c、d、e )為計算基礎的。a.專業(yè)費用 b.投資利息 c.賣樓價d.地價 e.建筑費用(10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇參照物時應注意在( a、b、d )方面與評估對象保持一致。a.交易類型 b.用地性質 c.交易價格d.供需圈 e.交易時間（11）房地產(chǎn)評估遵循的原則有( a、b、c、d、e )a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則d.供求原則 e.貢獻原則4、計算分析題（1）待估宗地為待開發(fā)建設的七通一平空地，面積20*平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為6，覆蓋率為50，土地使用權年限為70年，要求按假設開發(fā)法估測該宗地公平市場價值。有關數(shù)據(jù)如下：預計建設期為2年，第一年投人60的總建設費，第二年投入40的總建設費，總建設費預計為1000萬元。專業(yè)費用為總建設費用的6，利息率為10，利潤率為20，售樓費用及稅金等綜合費率為售樓價的5，假設住宅樓建成后即可全部售出，樓價預計為3000元平方米,折現(xiàn)率10。答：根據(jù)所給條件計算如下：1)預計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為：300020*6/(1+10%)2= （元）2)總建筑費用現(xiàn)值為：100060%10000/(1+10%)0.5+100040%10000/(1+10%)1.5= (元)3)專業(yè)費用 = 6= (元)4)租售費用及稅金 = 5 = (元)5)投資利潤 = (地價+總建筑費用+專業(yè)費用)20= (地價20)+(+)20= (地價20)+6)總地價 = (-l-)(1+20)= 1.2= (元)（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為5，單價為1000元/平方米，乙地容積率為3，單價為800元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟?答：根據(jù)題中所給條件計算如下：1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米)2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米)所以，從投資的經(jīng)濟性角度出發(fā)，投資者應投資購買甲地。 （3）某房屋建筑面積為1200平方米，同類型房屋標準新建單價為970元平方米，但該房屋裝修好，調整增加1；設備配置齊全，增加2；地段、層次、朝向增加1.5，其他情況同于標準房屋。經(jīng)現(xiàn)場評定，該房屋為7成新。根據(jù)上述情況，評估房屋價格。答：根據(jù)題意可得：房屋價格=970(1+l+2+1.5)12000.7=9701.04512000.7=(元)（4）某商業(yè)用房地產(chǎn)，按照國家的規(guī)定其土地使用權最高使用年限為40年，現(xiàn)該房屋擬出租，出租期l0年，按租賃雙方合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年比上年遞增2，后5年按每年15萬元固定不變。假定資本化率為l0，該房地產(chǎn)l0年租期內的收益現(xiàn)值為多少?答：（5）有一待估宗地，現(xiàn)收集到4個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元平方米）交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個別因素待估地20*/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%47801998/0101.045-1%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積率在l-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3。該城市地價指數(shù)見下表：年份1995199619971998199920*指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地20*年1月20日的價格。答：（本題不作考試要求）即待估宗地20*年1月20日的價格為每平方米830.41元（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設的空地，土地面積為3200平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設為公寓。土地使用權年期為50年。據(jù)市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發(fā)周期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90，每建筑平方米的年租金預計為300元，年出租費用為年租金的25。建筑費預計每建筑平方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投人。假設當?shù)劂y行貸款利率為7，不動產(chǎn)綜合還原利率為8，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15。試評估該宗土地的地價。計算結果以元為單位（取整）。答：（本題不作考試要求，該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。）1）測算不動產(chǎn)總價不動產(chǎn)建筑總面積：32002.5=8000(平方米)不動產(chǎn)純收益=300800090(1-25)=1620*0(元)不動產(chǎn)收益年期=50-3=47(年)2）測算建筑費及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費=1000（1+10%）8000=（元）3）計算利息利息=地價7%3+7%1.5=0.21地價+（元）4）計算利潤利潤=15%=（元）5）測算地價地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤=-0.21地價-地價=/1.21=（元）單價=/3200=1806.36（元/m2）樓面地價=1806.36/2.5=722.54（元/m2）（7）房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，月租金為7元平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的12，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元年。預計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12。計算該房地產(chǎn)的評估值。答：1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為：1712=84(萬元)2)該房地產(chǎn)的年出租費用為：84(5+12+6)+0.3= 19.62(萬元)3)該房地產(chǎn)的年純收益為：84-19.62 = 64.38(萬元)4)該房地產(chǎn)的價格為：64.381-1(1+12)1012=64.385.6502=363.76(萬元)（8）假定某市政府將于20*年2月1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000平方米，容積率限定為4，土地使用權70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標利潤為成本的15%，有關稅費為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。答:1)完工后的預期樓價現(xiàn)值為：500045500/(1+10%)2.5=8667.8(萬元)2)建筑成本及專業(yè)費：1500（1+6%）2/（1+10%）2/2=2891(萬元)3)有關稅費：8667.85%=433.4(萬元)4)目標利潤為:(地價+2891)15%=15%地價+433.7萬元5)估算地價:地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價地價=4269.3(萬元)（9）某房地產(chǎn)20*年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，20*年10月轉售時的價格預計比20*年10月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該房地產(chǎn)20*年10月的價格。答：解法1：3001-1/(1+9%)3/9% + p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3 = pp = 3759.4(萬元)解法2：設20*年10月價格為P P = 300(P/A,9%,3) +由上式得 P = 3759.4（萬元）（10）某建筑物為鋼筋混凝土結構，經(jīng)濟壽命為50年，實際已經(jīng)使用8年。經(jīng)過調查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經(jīng)使用2年；設備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經(jīng)使用 8年。假設殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。答：1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18=182.6(萬元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元)4)設備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)（11）某房地產(chǎn)的土地面積1000平方米，建筑面積20*平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結構，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權年限為50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產(chǎn)1999年10月1日的總價格。答：（本題不作考試要求）1)建筑物的價格:90020*(49-4)/49=(元)2)土地價格:110010001-1/(1+6%)45/1-1/(1+6%)50=(元)3)房地產(chǎn)總價格:+=(元)（12）某在建工程開工于20*年3月1日，用地面積為20*平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權年限從20*年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到20*年9月1日已經(jīng)投入預計建設費用的45%。估計該公寓開發(fā)項目可以按期完成，建成后出租的租金預計為80元/建筑平方米月，可出租面積為總建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租經(jīng)營費用為收入的30%。購買該在建工程應交納稅費為購買價格的4%。試估算該在建工程20*年9月1日的價格。折現(xiàn)率為10%。答：（本題不作考試要求）1)預期完工后的樓價現(xiàn)值:= 801220*5.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5= 2087.7(萬元)2)在建工程的完工費用現(xiàn)值:2500(1-45%)20*5.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)3)稅費:購買價格4%4)正常購買價格:購買價格=2087.7-1271.5-購買價格4%購買價格=784.8(萬元)（13）某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為20*平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經(jīng)于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類