海岸商業(yè)中心項(xiàng)目市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位課件(PPT 191頁(yè)).ppt

格力海岸項(xiàng)目市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位,研究專題,1,2,3,4,5,6,項(xiàng)目分析,對(duì)項(xiàng)目問(wèn)題、項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行深度分析，探究項(xiàng)目發(fā)展方向,市場(chǎng)分析,對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行深入分析，尋找項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)，為項(xiàng)目定位提供依據(jù),項(xiàng)目定位,商業(yè)規(guī)劃建議,招商及收益測(cè)算,根據(jù)項(xiàng)目情況及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，為項(xiàng)目提出合理的定位方向及整體運(yùn)作思路,依據(jù)項(xiàng)目自身情況及借鑒案例提出合理有效的商業(yè)規(guī)劃建議,根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件制定適合的租售策略，并對(duì)各策略進(jìn)行評(píng)價(jià)，提出最終的租售策略建議,專題研究,研究目的,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,依據(jù)項(xiàng)目自身情況及借鑒案例提出合理有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,專題一,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目印象核心問(wèn)題解析項(xiàng)目核心價(jià)值,專題一,區(qū)域分析,片區(qū)商業(yè)分析,項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),結(jié)論,新城模式價(jià)值界定借鑒案例,商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)協(xié)同度,臨海展示面情侶路交通,1.項(xiàng)目印象,本項(xiàng)目總體建筑面積為893905平米，屬于規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中商業(yè)服務(wù)部分建筑面積57628平米為我司研究對(duì)象。,項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo),本項(xiàng)目所在片區(qū)靠山臨海，濱海資源豐富，嫁接濱海資源優(yōu)勢(shì)，可以形成項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)。,商業(yè)部分臨海長(zhǎng)度約為500米，利用濱海資源將增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,項(xiàng)目周邊狀況,1.項(xiàng)目印象,珠海中心區(qū),30分鐘車程,中山、廣州等,西臨,本項(xiàng)目,唐家古鎮(zhèn)、中山大學(xué)、清華科技園,本項(xiàng)目所在片區(qū)交通條件較為便利，通過(guò)情侶北路、京珠高速等可與珠海中心區(qū)、中山、廣州等聯(lián)系。,項(xiàng)目周邊情況,項(xiàng)目交通狀況,京珠高速、粵西沿海高速,1.項(xiàng)目印象,2.區(qū)域分析,項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值界定,根據(jù)新城市形成的核心驅(qū)動(dòng)力和城市功能的不同，將新城形成模式共分為六種。,項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值界定,以高新產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以泛旅游業(yè)為主導(dǎo)，把唐家灣建設(shè)成為具有鮮明功能特色和國(guó)際吸引力的生態(tài)休閑海濱新城。,唐家灣整體定位,邊緣新城,在大都市邊緣逐步形成的功能比較完善，且相對(duì)于大都市的新城鎮(zhèn)。,唐家灣位置,唐家灣距離珠海主城區(qū)約為30公里,唐家灣新城區(qū)屬于邊緣新城,2.區(qū)域分析,項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值界定,根據(jù)邊緣新城的形成機(jī)制及過(guò)程，可以判斷新區(qū)大型購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)等將逐漸興旺，與市區(qū)商業(yè)形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。,2.區(qū)域分析,郊區(qū)化,辦公,住宅,娛樂(lè),信息的發(fā)展使得金融、貿(mào)易等服務(wù)業(yè)相繼郊區(qū)化。,郊區(qū)居住功能優(yōu)化，使大批資源占有性的高檔客戶群郊區(qū)置業(yè)，強(qiáng)化郊區(qū)消費(fèi)能力。,由于住宅和商業(yè)的發(fā)展及郊區(qū)環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，特色娛樂(lè)項(xiàng)目逐步興起。,商業(yè),人口郊區(qū)化及制造業(yè)郊區(qū)化，使大型購(gòu)物中心等商業(yè)形式逐漸興旺，與市中心形成競(jìng)爭(zhēng)。,邊緣新城,住宅功能郊區(qū)化，居住環(huán)境改善，吸引大批資源占有型高端客戶群前來(lái)置業(yè)，使郊區(qū)消費(fèi)能力迅速提升，為郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。,項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值界定,2.區(qū)域分析,項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值界定,本項(xiàng)目不在未來(lái)區(qū)域規(guī)劃商圈位置，發(fā)展大型零售商業(yè)的機(jī)會(huì)較小，根據(jù)自身濱海特點(diǎn)，發(fā)展特色商業(yè)及休閑娛樂(lè)將成為本項(xiàng)目的未來(lái)方向。,本項(xiàng)目偏離唐家灣未來(lái)規(guī)劃核心區(qū)域。,2.區(qū)域分析,項(xiàng)目現(xiàn)狀分析：本項(xiàng)目為政府規(guī)劃新區(qū)前期工程，先期開(kāi)發(fā)S1S2地塊，其余進(jìn)度將隨市場(chǎng)定，未來(lái)發(fā)展不確定性大。,本項(xiàng)目,片區(qū)未來(lái)規(guī)劃,2.區(qū)域分析,2.區(qū)域分析,唐家灣商業(yè)現(xiàn)狀：本項(xiàng)目所在唐家灣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)主要分布在唐淇路西側(cè)，唐樂(lè)路至山房路之間。,思考一：本項(xiàng)目與唐家灣商業(yè)區(qū)關(guān)系如何，能夠借勢(shì)其商業(yè)影響增加本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值？,3.片區(qū)商業(yè)分析,商業(yè)特點(diǎn)：總商業(yè)體量約為4.5萬(wàn)（不含酒店面積），租金水平約為40-60元/月；此片區(qū)聚集了較多的酒店、學(xué)校、商場(chǎng)，商業(yè)氛圍較濃；此片區(qū)的商業(yè)主要以滿足周邊住宅人口的日常生活需要為主，消費(fèi)群主要為唐家鎮(zhèn)人、工廠人群、高校學(xué)生消費(fèi)群；片區(qū)內(nèi)多為傳統(tǒng)型商業(yè)，大型超市、商場(chǎng)等形式商業(yè)較少。,唐家灣商業(yè)現(xiàn)狀：唐家灣總體體量較少，檔次偏低，主要滿足本鎮(zhèn)區(qū)日常生活需要，但區(qū)域自然人流較大，商業(yè)氣氛濃。,思考二：本項(xiàng)目是否可以規(guī)劃相關(guān)零售業(yè)態(tài)，輻射唐家灣片區(qū)，增加項(xiàng)目商業(yè)氣氛？,3.片區(qū)商業(yè)分析,項(xiàng)目現(xiàn)狀分析：本項(xiàng)目所在片區(qū)離唐家灣商業(yè)核心區(qū)較遠(yuǎn)，本項(xiàng)目輻射唐家灣能力降低，無(wú)法與其商業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，規(guī)劃大型零售商業(yè)輻射周邊區(qū)域的機(jī)會(huì)較小。,受石坑山影響，本項(xiàng)目輻射唐家灣能力降低；本項(xiàng)目至唐家灣商業(yè)中心約5公里，規(guī)劃零售業(yè)吸引其人流的能力將極大的弱化。,3.片區(qū)商業(yè)分析,3.片區(qū)商業(yè)分析,4.項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),優(yōu)勢(shì)一,珠海市海岸線北部，海景資源豐富,臨海商業(yè),優(yōu)勢(shì)二,與情侶路零距離接觸，可充分利用情侶路價(jià)值,情侶路,優(yōu)勢(shì)三,項(xiàng)目周邊有快速型城市干道支撐其發(fā)展,交通,項(xiàng)目三個(gè)主要優(yōu)勢(shì)：,珠海海岸線長(zhǎng)達(dá)691公里，是全國(guó)人均海岸線最長(zhǎng)的城市；珠海沙灘眾多、生態(tài)景觀資源豐富，如東澳島、九州島、三灶島金海灘和荷包島大南灣等；珠海市作為一旅游城市，吸引眾多游客，同時(shí)為項(xiàng)目提供旅游人群進(jìn)入項(xiàng)目地的機(jī)會(huì)。,珠海海岸線、生態(tài)景觀等自然資源豐富，吸引眾多游人前來(lái)觀光旅游，這給本項(xiàng)目奠定旅游人群基礎(chǔ)。,飛沙灘,銀沙灘,海洋公園,東澳島,九州島,野貍島,淇澳島,4.項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),臨海商業(yè),情侶路,交通,格力海岸,本項(xiàng)目周邊主要景觀資源,南中國(guó)海,本項(xiàng)目,體育公園,郊野公園,社區(qū)中心公園,生態(tài)休閑公園,600m,800m,60m,300m,商業(yè)展示面長(zhǎng)，且距離周邊公園較近，本項(xiàng)目可充分利用這些景觀資源，提升整體價(jià)值。,4.項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),臨海商業(yè),情侶路,交通,珠海情侶路,情侶路依海而建，從拱北粵華花園開(kāi)始向北延伸至玫瑰山，綿延長(zhǎng)達(dá)26公里，珠海將規(guī)劃把情侶路擴(kuò)建成55公里，向北銜唐家灣科技創(chuàng)意灣區(qū)；向西，通過(guò)珠海大道直抵珠海大橋，情侶路將貫通珠海市。情侶路是珠海的一大看點(diǎn)，到珠海必到情侶路，情侶路已成為珠海的城市符號(hào)、形象大道、景觀大道。,情侶路依海延伸，貫穿珠海南北動(dòng)脈，是城市重要的形象大道，同時(shí)為本項(xiàng)目連接珠海市區(qū)及其他地區(qū)最主要的交通要道。,4.項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),臨海商業(yè),情侶路,交通,情侶路上海景開(kāi)闊，景觀資源豐富，如海濱公園、石景山公、珠海漁女、野貍島等，珠海最美的景色在此盡收眼底；情侶路上平日吸引較多市民到此散步、休閑，節(jié)假日聚集了較多的旅游人群來(lái)此欣賞珠海風(fēng)景。,情侶路景觀資源豐富，為珠海市民及旅游人群的休閑勝地，本項(xiàng)目可以通過(guò)特色情景營(yíng)造，吸引其他路段休閑人流，增加項(xiàng)目氛圍。,珠海漁女,海濱公園,野貍島,4.項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),臨海商業(yè),情侶路,交通,情侶路,經(jīng)政府規(guī)劃情侶路未來(lái)將從拱北粵華花園向北銜接至唐家灣科技創(chuàng)意灣區(qū)；向西，通過(guò)珠海大道直抵珠海大橋，長(zhǎng)達(dá)55公里，情侶路將貫通珠海市；,最北端,最西段,情侶路貫通全市，通過(guò)情侶路珠海市其他片區(qū)的消費(fèi)群將更為順利地到達(dá)本項(xiàng)目。,拱北口岸,珠海漁女,九州港口岸,項(xiàng)目地,26公里,19公里,21公里,4.項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),臨海商業(yè),情侶路,交通,廣珠城軌：廣州南站南珠海市拱北口岸的珠海站；珠海市暫無(wú)濱海旅游型商業(yè)，中山市離唐家灣鎮(zhèn)較近，城軌開(kāi)通后未來(lái)本案可輻射到珠海市及中山市。,項(xiàng)目地離珠海北站及唐家灣站約8公里，離珠海北站約9公里，外部人流通過(guò)輕軌站將更順利地達(dá)到本項(xiàng)目。,廣珠城軌快速地連接了廣州、珠海、中山等城市，未來(lái)珠三角片區(qū)的消費(fèi)群將更為容易地達(dá)到項(xiàng)目地。,本案,輻射范圍,4.項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),臨海商業(yè),情侶路,交通,4.項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì),臨海商業(yè),情侶路,交通,核心優(yōu)勢(shì)啟示：,核心優(yōu)勢(shì)三：隨著情侶路的擴(kuò)建及輕軌的開(kāi)通使用，外部消費(fèi)群將更為容易地到達(dá)項(xiàng)目地,核心優(yōu)勢(shì)二：本項(xiàng)目通過(guò)一定特色商業(yè)可以將情侶路相關(guān)價(jià)值導(dǎo)入項(xiàng)目，構(gòu)成本項(xiàng)目核心價(jià)值,核心優(yōu)勢(shì)一：本項(xiàng)目依托珠海市外部客群基礎(chǔ)，嫁接片區(qū)臨海景觀資源優(yōu)勢(shì)，形成自身核心價(jià)值,依托臨海景觀資源優(yōu)勢(shì)，打造特色濱海型商業(yè)，吸引外部人群，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,專題二,市場(chǎng)分析,專題二,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式商業(yè),珠海商圈分析唐家灣商業(yè)分析項(xiàng)目商業(yè)結(jié)合分析,珠海專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀專業(yè)市場(chǎng)類型專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)條件,主題式商業(yè)開(kāi)發(fā)條件案例借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),結(jié)論,商業(yè)類型,一般商品/服務(wù)零售市場(chǎng),專業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng),服裝批發(fā)市場(chǎng),電子數(shù)碼市場(chǎng),家居建材市場(chǎng),農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng),市場(chǎng)商業(yè)形態(tài)主要包括一般零售市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、主題式街區(qū)，根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目條件，本案可能規(guī)劃的商業(yè)形態(tài)為主題式街區(qū)。,市場(chǎng)分析,主題式街區(qū),目前珠海商業(yè)發(fā)展程度一般，主要集中在吉大、拱北、香洲的核心商圈內(nèi)，且以零售業(yè)為主；其他鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)仍處于起步階段，商業(yè)多為自然形成的傳統(tǒng)型商業(yè)；,吉大商圈：以免稅商場(chǎng)、珠海百貨為核心，其集中式商業(yè)較好，零售檔次是整個(gè)珠海市最高的；拱北商圈：以珠?？诎顿?gòu)物廣場(chǎng)、迎賓廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)佳、蓮花路商業(yè)街為核心，消費(fèi)群主要為片區(qū)內(nèi)人、游客及澳門人；香洲商圈：以吉之島、茂業(yè)百貨為代表，以家庭性消費(fèi)為主，主要滿足日常生活消費(fèi)需求；,珠海市商業(yè)主要集中在吉大、拱北、香洲商圈，以傳統(tǒng)零售業(yè)為主，特色商業(yè)較少。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),因素一：商圈分析,市場(chǎng)分析,拱北商圈,商圈狀況拱北商圈緊鄰唯一通往澳門的口岸拱北口岸，商圈以緊臨拱北口岸的口岸廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家、蓮花路商業(yè)街為龍頭，形成了以迎賓南路和蓮花路商業(yè)街為主體的商業(yè)格局；,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,拱北商圈商圈特點(diǎn)：,商業(yè)體量,消費(fèi)群,商業(yè)業(yè)態(tài),拱北商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約23萬(wàn)平方米。,以服裝鞋帽、百貨、超市、社區(qū)配套為主。,商圈以澳門人、游客、本地人為消費(fèi)群，其中澳門人消費(fèi)占很大比例。,租金水平,商圈氛圍是珠海市最濃厚的，租金水平相對(duì)較高，商業(yè)步行街租金平均為400元/月。,商業(yè)特色,商業(yè)氛圍較濃，人流量大，商業(yè)發(fā)展較為成熟，以口岸經(jīng)濟(jì)為主，娛樂(lè)業(yè)較為發(fā)達(dá)。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,商圈概況：吉大商業(yè)主要集中在景山路，代表性商業(yè)項(xiàng)目有：珠海免稅商場(chǎng)、珠海百貨廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)、gi時(shí)代廣場(chǎng)。該商業(yè)區(qū)體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購(gòu)物的理念，營(yíng)造了現(xiàn)代都市休閑購(gòu)物新環(huán)境。,吉大商圈,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,商業(yè)體量,消費(fèi)群,商業(yè)業(yè)態(tài),發(fā)展?fàn)顩r,商業(yè)特色,吉大商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約18萬(wàn)平方米。,以超市、百貨、餐飲、社區(qū)配套為主。,本地居民及珠海中高收入家庭。,珠海歷史最長(zhǎng)的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一，在一定程度上代表了珠海的商業(yè)發(fā)展。,以大型購(gòu)物商場(chǎng)為主，是珠海最高檔商圈，商圈內(nèi)以免稅商場(chǎng)檔次最高。,吉大商圈商圈特點(diǎn)：,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,商圈概況：片區(qū)內(nèi)目前已形成鳳凰路、紫荊路兩個(gè)商圈；紫荊路商圈是以茂業(yè)百貨、新一佳為中心，形成以百貨為主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)的社區(qū)型商業(yè)中心；鳳凰路商圈以香洲百貨、吉之島為核心、香埠路為輔助的，形成以商場(chǎng)為主、商業(yè)街為輔的社區(qū)商業(yè)中心。,香洲商圈,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,商業(yè)體量,消費(fèi)群,商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)特色,吉大商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約15萬(wàn)平方米。,以超市、百貨、社區(qū)配套為主。,本區(qū)域居民為主，以滿足家庭型消費(fèi)為主。,商業(yè)自成一體，業(yè)態(tài)分布較散，商圈伴隨住宅的聚集自然形成，主要依靠百貨及超市主力店的帶動(dòng)，輻射范圍有限。,香洲商圈商圈特點(diǎn)：,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,各商圈集中商業(yè)多以百貨為主，缺乏特色主題的商業(yè)中心。,商圈分析,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,唐家灣商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,唐淇路,唐樂(lè)路,百和超市,富利家商場(chǎng),唐家市場(chǎng),唐家商業(yè)廣場(chǎng),唐人街,唐家綜合市場(chǎng),聚龍城KTV,港灣酒店,金達(dá)商務(wù)酒店,盛龍酒店,聚龍酒店,龍門酒店,目前唐家灣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)主要分布在唐淇路西側(cè)，唐樂(lè)路至山房路之間；主要商業(yè)項(xiàng)目有：唐人街、唐家商業(yè)廣場(chǎng)、唐家綜合市場(chǎng)、唐家市場(chǎng)。,山房路,唐家灣鎮(zhèn)核心商圈,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,商業(yè)特點(diǎn)：總商業(yè)體量約為4.5萬(wàn)（不含酒店面積），租金水平約為40-60元/月；此片區(qū)聚集了較多的酒店、學(xué)校、商場(chǎng)，自然人流大，商業(yè)氛圍較濃；此片區(qū)商業(yè)多數(shù)是自然形成、未經(jīng)規(guī)劃，整體商業(yè)檔次中檔偏低；此片區(qū)的商業(yè)主要以滿足周邊住宅人口的日常生活需要為主，消費(fèi)群以唐家鎮(zhèn)人為主；片區(qū)內(nèi)多為傳統(tǒng)型商業(yè)，缺少大型超市、商場(chǎng)等業(yè)態(tài)，無(wú)法滿足中高端消費(fèi)群的消費(fèi)需求。,唐家灣鎮(zhèn)核心商圈,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,珠海市三大商圈：,目前已形成商業(yè)格局及規(guī)模，零售業(yè)代表了珠海市的最高發(fā)展水平,唐家灣鎮(zhèn)商圈：,目前唐家鎮(zhèn)商業(yè)主要為自然形成的傳統(tǒng)型商業(yè)，商業(yè)發(fā)展程度較低,未來(lái)唐家灣鎮(zhèn)有機(jī)會(huì)規(guī)劃大型購(gòu)物中心，但無(wú)法與三大商圈現(xiàn)有實(shí)力抗衡,無(wú)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng),無(wú)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng),珠海市商業(yè)主要集中在三大商圈內(nèi)，唐家灣鎮(zhèn)未來(lái)有機(jī)會(huì)形成區(qū)域型的核心商圈。,因素一：商圈分析,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,因素二：位置分析,區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)一般分布在片區(qū)的中心位置，本案位于唐家灣填海片區(qū)，離中心位置較遠(yuǎn)，不具備形成核心商圈的位置條件。,格力海岸,本案位于靠近海邊的位置，離邊緣新城的中心位置約10公里。,中心位置,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,因素三：輻射范圍分析,1.5公里,3公里,輕軌唐家灣站shoppingmall,3公里,1.5公里,格力海岸,本案周邊多數(shù)為石坑山、海域及少量住宅項(xiàng)目；輕軌唐家灣站shoppingmall周邊多數(shù)是高檔住宅、高校，自然人流較多；,本案周邊雖輻射到唐家灣現(xiàn)核心商圈，但范圍內(nèi)多數(shù)仍是石坑山及海域；輕軌唐家灣站shoppingmall更具號(hào)召性，且由于石坑山的阻擋，唐家灣鎮(zhèn)人到本案消費(fèi)的心里距離較遠(yuǎn)，因此更傾向于到shoppingmall消費(fèi)；,1.5公里范圍,3公里范圍,本案3公里范圍內(nèi)多數(shù)是山及海域，僅有部分住宅項(xiàng)目，雖能輻射到唐家灣鎮(zhèn)，但由于石坑山的阻擋，到本案消費(fèi)的心里距離較遠(yuǎn)，更傾向到shoppingmall購(gòu)物。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,啟示一：本項(xiàng)目不宜做大型核心零售商業(yè)，但會(huì)兼顧到周邊住宅人群的生活便利性，滿足其日常消費(fèi)需求，重點(diǎn)規(guī)劃目的性消費(fèi)強(qiáng)、檔次較高的餐飲休閑類業(yè)態(tài)。,一般零售市場(chǎng)分析,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,珠海市專業(yè)市場(chǎng)分布狀況圖,家居建材專業(yè)市場(chǎng),電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng),香洲商圈,吉大商圈,拱北商圈,電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng),主要分布在鳳凰南路及東風(fēng)路附近,家居建材專業(yè)市場(chǎng),主要分布在三臺(tái)石路附近,服裝批發(fā)市場(chǎng),暫無(wú)集中度較高的專業(yè)市場(chǎng),分散在三大商圈內(nèi),專業(yè)市場(chǎng)分析,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,珠海市服裝批發(fā)主要分布在三大商圈人流量較大的地方，尚未形成集中度較高的專業(yè)市場(chǎng)，且市場(chǎng)細(xì)分、發(fā)展?fàn)顩r等較為一般,服裝批發(fā)市場(chǎng)一般分布在人流量較大的核心商圈內(nèi)，珠海市暫未形成集中程度較高的服裝批發(fā)市場(chǎng)，主要分散在各個(gè)商圈內(nèi)，如拱北口岸、蓮花路商業(yè)街、通大百貨購(gòu)物廣場(chǎng)等。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,珠海市家居建材專業(yè)市場(chǎng)主要分布在三臺(tái)石路周邊，整個(gè)市場(chǎng)體量較大、產(chǎn)品品類齊全，基本能滿足消費(fèi)者對(duì)建材裝飾產(chǎn)品的需求，但商品市場(chǎng)細(xì)分程度一般，無(wú)法全面滿足各層次消費(fèi)者的個(gè)性需求。,家居建材專業(yè)市場(chǎng)分布圖,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,珠海市電子數(shù)碼類市場(chǎng)主要集中在鳳凰南路與東風(fēng)路片區(qū)，但整體市場(chǎng)管理、規(guī)劃較亂，商品檔次較低，未能形成較大規(guī)模、有市場(chǎng)影響力的專業(yè)市場(chǎng)。,灣仔沙電腦城,香灣電腦城,瀚高電腦城,電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)分布圖,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,備注：外部人群比較容易進(jìn)入本項(xiàng)目，但交通條件不具備良好性，周邊住宅樓盤具體規(guī)劃如何存在不確定性，因此本項(xiàng)目不符合家居建材專業(yè)市場(chǎng)所應(yīng)具備的條件1、條件3。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,啟示二：珠海市目前專業(yè)市場(chǎng)已基本形成商業(yè)格局，可滿足消費(fèi)者對(duì)各類業(yè)態(tài)的需求，且本項(xiàng)目的物業(yè)條件及社區(qū)檔次不適宜規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,主題式街區(qū)主要表現(xiàn)為以餐飲、休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)街區(qū)。,對(duì)主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究主要從以下三個(gè)方面：,特色資源，項(xiàng)目本身或周邊是否具有特色明顯的資源優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，城市內(nèi)是否有此類型商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況如何；成功案例，是否存在此類型的成功案例。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,南中國(guó)海,情侶北路,本項(xiàng)目位于珠海海岸線北部，東南臨南中國(guó)海，北靠石坑山森林公園；,項(xiàng)目中心位置距海約200m，海景資源豐富，觀海視野開(kāi)闊；,項(xiàng)目周邊規(guī)劃公園較多，景觀資源豐富。,本項(xiàng)目海景資源豐富，可充分利用這一自然優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃主題鮮明的商業(yè)項(xiàng)目。,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究特色資源,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,從當(dāng)前及未來(lái)一兩年內(nèi)判斷，珠海均無(wú)集中度較高的以餐飲、休閑娛樂(lè)為主的主題式街區(qū)，本項(xiàng)目若規(guī)劃主題式街區(qū)將面臨較小的競(jìng)爭(zhēng)壓力。,餐飲商家主要分散在情侶路兩側(cè)，暫無(wú)集中度較高的餐飲街區(qū)；酒吧商家以水灣酒吧街、旺角酒吧街為主，其他較為分散，但整體經(jīng)營(yíng)檔次一般，缺乏特色。,現(xiàn)狀,華發(fā)商都將是影響力較大的商業(yè)項(xiàng)目，但其規(guī)劃為以零售為主的大型購(gòu)物中心；珠海市近期尚無(wú)規(guī)劃的大型餐飲、休閑娛樂(lè)為主的主題式街區(qū)。,未來(lái)規(guī)劃,情侶路海景資源豐富，但現(xiàn)沿其分布的商業(yè)的多是餐飲商家，對(duì)海景資源的利用較少，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯、集中度較低。,得月坊,品海軒,情侶路上現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)較少，主要是沿路布置少量餐飲商家，商業(yè)體量較小，對(duì)海景資源的利用程度較低；鳳凰北沿情侶北路的海濱住宅項(xiàng)目較多，但目前周邊多是社區(qū)商業(yè)，以社區(qū)配套及餐飲為主。,金悅軒,太子漁村酒家,五月花皇朝大酒樓,得月坊,沁園香,中江名菜,品海軒,情侶路餐飲商家,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,珠海的酒吧主要集中分布在拱北、吉大等消費(fèi)人流密集的區(qū)域；其中以水灣酒吧街最為集中且最具代表性，新香洲的旺角酒吧街也稍具規(guī)模，其他酒吧則以零散狀分布于區(qū)域內(nèi)。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,珠海目前酒吧主要集中在拱北、吉大片區(qū)，但整體經(jīng)營(yíng)檔次一般、缺乏特色、且商家較為分散，主要集中酒吧街的商業(yè)規(guī)模約為800-2000。,水灣酒吧街因地處拱北水灣路，靠近拱北口岸，主要依靠口岸人流和區(qū)域消費(fèi)人群，是珠海市內(nèi)最具規(guī)模和代表性的酒吧街，酒吧較為集中，經(jīng)營(yíng)狀況較好，人氣較旺，消費(fèi)檔次較高。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,旺角酒吧街規(guī)模較小，較為零散，人氣不旺，檔次中低，經(jīng)營(yíng)情況參差不齊，缺少統(tǒng)一形象推廣，個(gè)別如”123自由酒吧”經(jīng)營(yíng)較有特色，主題活動(dòng)較多，經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究成功案例,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,目前國(guó)內(nèi)城市存在較多以餐飲、休閑娛樂(lè)為主的主題式街區(qū)的成功案例。,上海新天地,深圳海上世界,南京1912,順德大良桂畔海休閑商業(yè)街,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,上海新天地,業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,上海新天地業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例,上海新天地業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)中以餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物及文化為主。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,商家圖示：,主力商家餐飲,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,星際餐廳一茶一坐翡翠酒家鼎泰豐哈根達(dá)斯凱博西餐廳六會(huì)館上海新吉士酒樓星巴克采蝶軒18餐廳茶語(yǔ)軒,海上世界位于深圳市南山蛇口片區(qū)，總經(jīng)營(yíng)面積約2萬(wàn)；主要包括鴻隆公寓裙樓、海濱商業(yè)中心、太子廣場(chǎng)、船前廣場(chǎng)、明華輪5個(gè)部分，是結(jié)合明華輪改造與旅游相結(jié)合的特色商業(yè)項(xiàng)目。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,深圳海上世界,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,深圳海上世界,海上世界主要經(jīng)營(yíng)大型主題酒吧、世界各國(guó)主題風(fēng)味餐廳、酒店、特色零售等業(yè)態(tài)，是深圳特色的餐飲、休閑娛樂(lè)為主的主題式街區(qū)。,南京1912,“南京1912”位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處，建筑基礎(chǔ)是南京民國(guó)時(shí)期總統(tǒng)府，產(chǎn)權(quán)屬當(dāng)?shù)卣?，南京東方三采投資顧問(wèn)有限公司負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，并享有十年的收益權(quán)；1912年1月1日，中華民國(guó)在南京建立，孫中山先生就任中華民國(guó)臨時(shí)大總統(tǒng)，民國(guó)曾是南京歷史上最繁華最鼎盛的時(shí)期之一，商業(yè)街取名為“南京1912”是將文化的魅力突出。,以民國(guó)文化為建筑特點(diǎn)的商業(yè)建筑群,南京1912,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,項(xiàng)目概況,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,南京1912根據(jù)其“L”型地塊、臨街面較長(zhǎng)的特征，將其規(guī)劃街區(qū)式商業(yè)項(xiàng)目；整體規(guī)劃南京唯一的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身的時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的最佳展示地。,地塊特征：呈“L”型環(huán)繞南京著名旅游景點(diǎn)總統(tǒng)府，由17棟民國(guó)府衙式建筑及太平、博愛(ài)、共和、新世紀(jì)四大廣場(chǎng)組成。,項(xiàng)目特色,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,業(yè)態(tài)規(guī)劃上分娛樂(lè)區(qū)、餐飲區(qū)、休閑區(qū)三大塊，定位于酒吧及各類美食，包括異國(guó)風(fēng)情美食、休閑娛樂(lè)，少量其它商家作為點(diǎn)綴。一、二期總計(jì)商家約80家，酒吧街（約15家）整體經(jīng)營(yíng)狀況最佳，餐飲區(qū)大部分商家經(jīng)營(yíng)亦較好。,業(yè)態(tài)特征,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,代表商家：,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,順德大良桂畔海休閑商業(yè)街,桂畔海休閑商業(yè)街是以休閑娛樂(lè)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的特色商業(yè)街，匯集酒吧、KTV、餐飲、足浴、茶藝館、美容SPA等其他業(yè)態(tài)的特色商業(yè)街。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,桂畔海休閑商業(yè)街以休閑娛樂(lè)類商家為主，其面積占總面積的百分比約為67.8%。,業(yè)態(tài)面積比例,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究成功案例,上海新天地深圳海上世界南京1912順德大良桂畔海休閑商業(yè)街國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的城市規(guī)劃餐飲、休閑娛樂(lè)為主的主題式街區(qū)，此類型的成功案例也相應(yīng)增多。,啟示三：城市自身對(duì)具有集中性、規(guī)模效應(yīng)的餐飲休閑類主題的商業(yè)項(xiàng)目有基本的需求。,2009年珠海市、深圳市旅游業(yè)相關(guān)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)圖,旅游產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率較高，高于深圳，且人均消費(fèi)額度高于深圳，表明與旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，例如餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。,旅游業(yè),一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,單位：億元,珠海市住宿餐飲業(yè)零售額今年來(lái)增長(zhǎng)較快，表明餐飲休閑娛樂(lè)類消費(fèi)市場(chǎng)有較大的機(jī)會(huì)及市場(chǎng)空間。,啟示四：珠海市旅游資源豐富，吸引眾多旅游人群，帶動(dòng)了旅游業(yè)的發(fā)展，同時(shí)與旅游相關(guān)的餐飲休閑娛樂(lè)類商業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,啟示一：本項(xiàng)目不能做大型核心零售商業(yè)，但會(huì)兼顧到周邊住宅人群的生活便利性，滿足其日常消費(fèi)需求，重點(diǎn)規(guī)劃目的性消費(fèi)強(qiáng)、檔次較高的餐飲休閑類業(yè)態(tài)。,項(xiàng)目不具備規(guī)劃零售業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)的條件，而具有規(guī)劃餐飲、休閑娛樂(lè)為主的主題式商業(yè)的市場(chǎng)空間及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從而提供規(guī)劃此類型商業(yè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。,啟示二：珠海市目前專業(yè)市場(chǎng)已基本形成商業(yè)格局，可滿足消費(fèi)者對(duì)各類業(yè)態(tài)的需求，且本項(xiàng)目的物業(yè)條件及社區(qū)檔次不適宜規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)。,啟示三：從主題式街區(qū)的可執(zhí)行性研究判斷，本項(xiàng)目發(fā)展餐飲、休閑娛樂(lè)為主的主題式街區(qū)的可行性較大。,啟示四：珠海市旅游資源豐富，吸引眾多旅游人群，帶動(dòng)了旅游業(yè)的發(fā)展，同時(shí)與旅游相關(guān)的餐飲休閑娛樂(lè)類商業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。,一般零售市場(chǎng),專業(yè)市場(chǎng),主題式街區(qū),市場(chǎng)分析,專題三,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目在形象、業(yè)態(tài)組合、商家等方面應(yīng)力求給人營(yíng)造體驗(yàn)感十足的印象，并力求使其體驗(yàn)后銘記于心；打造特色鮮明的情景主題，開(kāi)展持續(xù)有效的公共活動(dòng)，營(yíng)造出浪漫、舒適、別具情調(diào)的海濱度假式消費(fèi)環(huán)境，創(chuàng)造最具生態(tài)感、體驗(yàn)感的氛圍。,項(xiàng)目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費(fèi)群定位,珠海市最具影響力、凝集力的濱海型餐飲休閑娛樂(lè)中心,商業(yè)服務(wù)住宅人群，滿足本社區(qū)及周邊社區(qū)住宅人群的日常生活消費(fèi)需求，提升格力海岸的知名度、形象檔次；,滿足周邊住宅人群日常消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，提供消費(fèi)者對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)等的需求，引領(lǐng)鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)發(fā)展；,豐富珠海市的商業(yè)形態(tài)，為市區(qū)居民提供一個(gè)“休閑度假、健康生活”的商業(yè)場(chǎng)所。,對(duì)項(xiàng)目,對(duì)片區(qū),對(duì)珠海,項(xiàng)目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費(fèi)群定位,項(xiàng)目周邊海景資源豐富，可通過(guò)對(duì)海景資源的利用打造生態(tài)、浪漫、親海的消費(fèi)氛圍，吸引目標(biāo)消費(fèi)群；現(xiàn)代人對(duì)健康生活、綠色生活、體驗(yàn)式生活等的需求越來(lái)越高，在追求時(shí)尚潮流的同時(shí)希望回歸大自然。,“親?！?、“生態(tài)”、“健康生活”、“體驗(yàn)式生活”、“回歸大自然”,“海生活”,項(xiàng)目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費(fèi)群定位,“海生活”主題主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：項(xiàng)目形象上處處可以看到海的元素，感受最生動(dòng)的“海生活”通過(guò)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、特色商家、事件營(yíng)銷活動(dòng)等為消費(fèi)者創(chuàng)造最豐富的“high生活”體驗(yàn)項(xiàng)目的特色商業(yè)，為旅游人群提供最親近的“hi生活”,項(xiàng)目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費(fèi)群定位,本項(xiàng)目作為濱海旅游型商業(yè)，主要消費(fèi)群為外部目的性消費(fèi)人群。,項(xiàng)目定位,形象定位,功能定位,主題定位,消費(fèi)群定位,總部經(jīng)濟(jì)用地“藍(lán)灣智島”,總部基地“藍(lán)灣智島”項(xiàng)目依托珠海高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持，以交通優(yōu)勢(shì)和山海資源為基礎(chǔ)，發(fā)展生態(tài)型創(chuàng)新總部；據(jù)了解，“藍(lán)灣智島”項(xiàng)目總占地面積22萬(wàn)平方米，共18棟樓，總投資約20億元，建成后將同兩側(cè)的金山軟件和巨人網(wǎng)絡(luò)南方總部共同形成珠海國(guó)家級(jí)高新區(qū)的“藍(lán)灣智島產(chǎn)業(yè)新城”。,根據(jù)項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目西南側(cè)將發(fā)展生態(tài)型創(chuàng)新總部基地“藍(lán)灣智島”。,項(xiàng)目定位,“藍(lán)灣智島”商務(wù)人群,形象定位,功能定位,主題定位,消費(fèi)群定位,“藍(lán)灣智島”離本項(xiàng)目較近，且其消費(fèi)群多是中高端收入者，消費(fèi)力較強(qiáng)；“藍(lán)灣智島”的發(fā)展將提升項(xiàng)目所在片區(qū)知名度，并通過(guò)總部高級(jí)白領(lǐng)極大的提升項(xiàng)目片區(qū)的消費(fèi)力；這類高檔商務(wù)人士對(duì)商務(wù)配套、餐飲、休閑等類商家需求較大，本項(xiàng)目若做出特色、檔次吸引此類消費(fèi)群，將有效地支撐項(xiàng)目發(fā)展。,項(xiàng)目定位,“藍(lán)灣智島”商務(wù)人群,“藍(lán)灣智島”商務(wù)區(qū)可為項(xiàng)目帶來(lái)較多的中高端消費(fèi)群，提上項(xiàng)目周邊的消費(fèi)水平。,形象定位,功能定位,主題定位,消費(fèi)群定位,專題四,商業(yè)規(guī)劃建議,4.1商業(yè)規(guī)劃核心思路4.2商業(yè)布局建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,商業(yè)規(guī)劃建議,4.1商業(yè)規(guī)劃核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,4.1核心思路,但是由于項(xiàng)目所處位置偏遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛差，根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn)，三層以上商業(yè)在招商、運(yùn)營(yíng)、銷售等方面都相對(duì)困難，為減少未來(lái)項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)難度，本項(xiàng)目建議商業(yè)設(shè)計(jì)地上主要為三層。,35%,本項(xiàng)目單層面積最多13446平米,57628,/,13446,本項(xiàng)目整體層數(shù)應(yīng)至少規(guī)劃4.2層,商業(yè)建筑形態(tài),目前商業(yè)建筑布局主要有兩種：,集中式商業(yè)布局特征：通過(guò)內(nèi)部空間營(yíng)造，各商業(yè)業(yè)態(tài)之間形成群聚效應(yīng)，增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值，和外部空間打造聯(lián)系度不高；街區(qū)式商業(yè)布局特征：充分利用外部公共空間打造，是街區(qū)商業(yè)與外部空間整合，增加項(xiàng)目整體價(jià)值。,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)建筑形態(tài),4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)建筑形態(tài),因此，建議本項(xiàng)目規(guī)劃為情景街區(qū)式的商業(yè)建筑形態(tài)，其中地下一層，地上三層。,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)功能,本項(xiàng)目主要體現(xiàn)為兩大功能：,餐飲、休閑娛樂(lè),日常生活消費(fèi),本項(xiàng)目主要通過(guò)餐飲、休閑娛樂(lè)及日常生活消費(fèi)兩大功能提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，吸引目標(biāo)消費(fèi)群；餐飲、休閑娛樂(lè)功能主要通過(guò)餐飲、酒吧、KTV、影院、SPA等商家實(shí)現(xiàn)；日常生活消費(fèi)功能主要通過(guò)大型超市、服務(wù)配套等商家實(shí)現(xiàn)。,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)功能,華發(fā)蔚藍(lán)堡,遠(yuǎn)大美域,格力海岸,周邊其他住宅項(xiàng)目,未來(lái)片區(qū)內(nèi)人口將達(dá)到8萬(wàn)以上，大型超市有足夠的消費(fèi)人群支撐，因此本項(xiàng)目規(guī)劃大型超市存在市場(chǎng)潛力，同時(shí)可提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,商業(yè)功能,餐飲、休閑娛樂(lè)功能與日常生活消費(fèi)功能是相互獨(dú)立的兩大功能，消費(fèi)人群有較明顯的不同，因此在業(yè)態(tài)布局上要做出清晰劃分。,地面商業(yè)展示性較好，適合規(guī)劃形象較好、商業(yè)氛圍較佳的商家，提升項(xiàng)目整體形象，因此將餐飲、休閑娛樂(lè)類商家布局于地面層；地下商業(yè)展示性相對(duì)較弱，適合規(guī)劃日常生活消費(fèi)類商家，如大型超市，同時(shí)形成日常生活消費(fèi)功能與餐飲、休閑娛樂(lè)功能的獨(dú)立，利用商業(yè)街的形象展示。,大型超市,餐飲、休閑娛樂(lè)類商家為主,-1F,1F,2F,3F,4F,地下一層：大型超市（14200）地上面積：餐飲、休閑娛樂(lè)（約43000）,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,停車位規(guī)劃,本項(xiàng)目規(guī)劃為餐飲、休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)街區(qū)，對(duì)停車位的要求較高，充足的停車位將是本項(xiàng)目重要的資源優(yōu)勢(shì)、硬件條件。,-1F規(guī)劃大型超市后剩余面積布置停車位；此種規(guī)劃可避免商業(yè)街下挖地下二層。,地下停車位：,地下規(guī)劃停車位總數(shù)約500個(gè),-1F,大型超市,地下停車場(chǎng),4.1核心思路,地面停車位可提升項(xiàng)目停車的便利性，增強(qiáng)配套的人性化功能；規(guī)劃停車位將有利于臨街商鋪的價(jià)值提升，增強(qiáng)商業(yè)氛圍。,商業(yè)規(guī)劃建議,停車位規(guī)劃,地面停車位,本項(xiàng)目需要規(guī)劃一定數(shù)量的地面停車位：,商業(yè)街盡量向地塊沿街面擺放，提升商業(yè)形象及展示效果；靠近住宅部分的地塊布置停車位，停車位數(shù)量約300個(gè)。,4.1核心思路,地面停車位規(guī)劃區(qū)域,商業(yè)規(guī)劃建議,停車位規(guī)劃,停車位數(shù)量,-1F,1F,2F,3F,4F,地下停車位規(guī)劃總數(shù)約500個(gè)；地面停車位規(guī)劃總數(shù)約300個(gè)；商業(yè)街總停車位數(shù)量約為800個(gè)。,地下停車位,地面停車位,大型超市面積約14200，按100:1配備停車位，停車位數(shù)量約142個(gè)；餐飲、休閑娛樂(lè)類商家停車位數(shù)量約658個(gè)，停車位配備比例約為65:1，與一般商業(yè)停車位100:1的配比相比，本項(xiàng)目的停車位配比較高。,餐飲、休閑娛樂(lè)類商家停車位基本較為充足，可滿足餐飲、休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)對(duì)停車位的高要求。,4.1核心思路,商業(yè)規(guī)劃建議,4.2商業(yè)布局建議,國(guó)內(nèi)成功的街區(qū)式商業(yè)項(xiàng)目？本項(xiàng)目可借鑒的商業(yè)街案例？,南京1912深圳海上世界,“南京1912”自開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況一直較好，且與本項(xiàng)目有較多相似之處，因此選取南京1912作為參考案例，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供借鑒點(diǎn)；海上世界是深圳重要的休閑、娛樂(lè)、旅游勝地，聚集大量消費(fèi)群，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上與本項(xiàng)目相似，將對(duì)其商戶組合及商戶面積進(jìn)行詳細(xì)研究，為本案的業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位劃分提供借鑒點(diǎn)。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.2商業(yè)布局建議,案例參考,南京1912,本項(xiàng)目與南京1912的相似之處：,兩者地塊都呈狹長(zhǎng)型，本項(xiàng)目展示面約500米，南京1912臨街長(zhǎng)度約700米；兩者商業(yè)體量相近，本項(xiàng)目占地面積約3.8萬(wàn)、商業(yè)面積約5.7萬(wàn)，南京1912占地面積約3萬(wàn)、商業(yè)面積約4萬(wàn)；兩者都需目的性消費(fèi)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)帶動(dòng)，特色商家是吸引目標(biāo)消費(fèi)群、支撐兩者商業(yè)發(fā)展的重要因素。,商業(yè)規(guī)劃建議,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,南京1912街區(qū)的建筑設(shè)計(jì)呈現(xiàn)為獨(dú)棟型、主題建筑層數(shù)約2層、少量商家有地下一層的街區(qū)式風(fēng)格。,商業(yè)規(guī)劃建議,建筑形態(tài),案例參考,4.2商業(yè)布局建議,南京1912街區(qū)每棟商業(yè)面積4684432；每棟商業(yè)面積不等、開(kāi)間進(jìn)深不完全相同，商業(yè)街整體呈現(xiàn)錯(cuò)落有致的效果。,商業(yè)規(guī)劃建議,建筑形態(tài),案例參考,4.2商業(yè)布局建議,借鑒點(diǎn)：,本項(xiàng)目地塊呈狹長(zhǎng)型，可借鑒南京1912獨(dú)棟型、主題建筑層數(shù)約為3層的街區(qū)式建筑規(guī)劃；本項(xiàng)目可借鑒“南京1912”集餐飲、休閑、娛樂(lè)為主的特色商業(yè)街定位，通過(guò)三大主題的帶動(dòng)吸引目的性消費(fèi)，增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)外輻射力。,商業(yè)規(guī)劃建議,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,本項(xiàng)目與深圳海上世界的相似之處：,兩者都定位為餐飲、休閑、娛樂(lè)帶動(dòng)的都市娛樂(lè)勝地；兩者都近海，觀海效果較佳，打造為濱海風(fēng)情的主題式街區(qū)。,商業(yè)規(guī)劃建議,深圳海上世界,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,商業(yè)規(guī)劃建議,建筑形態(tài),海上世界除明華輪外，其他部分均規(guī)劃為街區(qū)式商業(yè)形態(tài)；海上世界商業(yè)街經(jīng)營(yíng)樓層主要分布在地下一層、地面二層；商業(yè)街呈現(xiàn)獨(dú)棟型的建筑結(jié)構(gòu)，通過(guò)公共空間的打造將建筑外部與商業(yè)有效結(jié)合，提升商業(yè)氛圍。,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,借鑒點(diǎn)：,商業(yè)規(guī)劃建議,本項(xiàng)目可借鑒海上世界街區(qū)式的建筑形態(tài)，通過(guò)公共空間、商家外擺等的打造，營(yíng)造項(xiàng)目的整體商業(yè)氛圍。,案例參考,4.2商業(yè)布局建議,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,商業(yè)街整體規(guī)劃,啞鈴型布局單一主動(dòng)線中心廣場(chǎng)單棟面積規(guī)劃,商業(yè)規(guī)劃建議,4.2商業(yè)布局建議,商業(yè)街分為地下一層，地上三層半,-1F,1F,2F,3F,4F,負(fù)一層商業(yè)建筑面積：14200一層商業(yè)建筑面積：13350二層商業(yè)建筑面積：13350三層商業(yè)建筑面積：13350四層商業(yè)建筑面積：2600,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,15m,13m,30m,30m,商業(yè)街整體規(guī)劃,下沉式廣場(chǎng),商業(yè)街片面圖,商業(yè)街每棟單層面積、退紅線情況如下圖：,中心廣場(chǎng),商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,中心廣場(chǎng),商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置主要原則：為項(xiàng)目匯集主要商業(yè)人流；為商業(yè)道具設(shè)置（LED、舞臺(tái)）提供開(kāi)放場(chǎng)合。,商業(yè)廣場(chǎng)主要設(shè)置寬敞、開(kāi)放的空間，并預(yù)先設(shè)置LED、露天舞臺(tái)、音響位置。,地塊中心位置設(shè)置約550廣場(chǎng)，串聯(lián)各部分商業(yè)價(jià)值。,中心廣場(chǎng),商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,下沉式廣場(chǎng),下沉式廣場(chǎng),下沉式廣場(chǎng)方便地面人流進(jìn)入地下商業(yè)；同時(shí)可達(dá)到聚集人流的作用，提升周邊鋪位的商業(yè)氛圍及價(jià)值。,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,層高建議,街鋪的層高：本項(xiàng)目主要規(guī)劃為餐飲、休閑娛樂(lè)街區(qū)，商家對(duì)層高要求較高；在相關(guān)部門的規(guī)劃限制下盡量規(guī)劃最高的層高，建議街鋪層高規(guī)劃5-6m；,電影院的層高：電影院對(duì)層高要求較高，建議本棟四層層高設(shè)置為9m，如果規(guī)劃IMAX，則層高為21m。,在5-6m的層高前提下，商家可根據(jù)自身需要做成隔層或夾層，提升商鋪使用價(jià)值，同時(shí)也有利于商鋪銷售。,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,帶狀廣場(chǎng),利用建筑退紅線，打造兼具景觀性與功能性的帶狀廣場(chǎng)。,商業(yè)建筑樓體,帶狀廣場(chǎng)植被及景觀小品,情侶路,最佳視角,帶狀廣場(chǎng)剖面示意,18米,帶狀廣場(chǎng)通過(guò)布置灌木植被以及特色景觀小品等，能夠吸引更多人氣，且保證人流能夠順流在廣場(chǎng)行走，即不遮擋商業(yè)視線，營(yíng)造特色氛圍，又保留功能拓展的空間。,昭示性強(qiáng)的帶狀廣場(chǎng)通常兼具的角色：,項(xiàng)目形象及檔次發(fā)言人項(xiàng)目主要人流動(dòng)向的策動(dòng)者項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)的連接器,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,廣場(chǎng)景觀營(yíng)造,本項(xiàng)目廣場(chǎng)較大，且本項(xiàng)目定位為生態(tài)感、體驗(yàn)感較強(qiáng)的濱海旅游型，因此可通過(guò)公共空間、景觀小品的打造規(guī)劃海洋主題的廣場(chǎng)，吸引消費(fèi)群。,1.海洋主題廣場(chǎng)：,于商業(yè)步行街內(nèi)及中心廣場(chǎng)打造海洋主題廣場(chǎng)，形成較強(qiáng)的生態(tài)感、體驗(yàn)感，增強(qiáng)項(xiàng)目的特色。,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,廣場(chǎng)景觀營(yíng)造,海洋主題廣場(chǎng),效果示意,沿路擺布盆景、草坪與花壇，地面設(shè)計(jì)燈光以及1.8米園林樹景周邊均可安裝。,2.綠色主題廣場(chǎng)：,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,廣場(chǎng)景觀營(yíng)造,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,通道建議,通過(guò)商業(yè)步行街區(qū)的合理布局將各廣場(chǎng)、各業(yè)態(tài)連貫起來(lái)，真正做到人群共享、商機(jī)共享，使項(xiàng)目成為交互式商業(yè)體。,商業(yè)氛圍的快速形成；商圈品質(zhì)感的增強(qiáng)；增強(qiáng)品牌商戶進(jìn)駐的可能；承租能力較強(qiáng)的商戶進(jìn)駐；項(xiàng)目整體檔次感的提升；營(yíng)造營(yíng)銷賣點(diǎn)。,步行街區(qū)的設(shè)置有利于：,商業(yè)步行街區(qū)在人流匯集、功能區(qū)連接、業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)等方面起著決定性作用。,東城風(fēng)情步行街,南城富民步行街,石龍匯聯(lián)步行街,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,通道建議,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,通道建議,建議項(xiàng)目步行街寬度為10m，輔助通道寬6-8m左右。,10m,6-8m,街道過(guò)于寬闊，人流回游性較差，既不經(jīng)濟(jì)又缺乏街道生活的互動(dòng)性，也會(huì)使人的密度降低而顯得人氣不足，如南城富民步行街24米的寬度；街道過(guò)于狹窄，人流擁塞，既不舒適也難以帶動(dòng)街道的商業(yè)活動(dòng)，如石龍匯聯(lián)步行街的6米寬度。,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,進(jìn)深建議,一般商鋪進(jìn)深為10-20m；項(xiàng)目地塊進(jìn)深為79m，退紅線后進(jìn)深為51m，若通道寬度為10m，商鋪總進(jìn)深為41m；臨情侶路一側(cè)展示面較好，商業(yè)部分宜規(guī)劃較大進(jìn)深，拓展核心商業(yè)價(jià)值，建議臨情侶路一側(cè)商鋪平均進(jìn)深為20m，后側(cè)商鋪進(jìn)深以18m為主。,18m,20m,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,平面人流動(dòng)線建議,主入口,次入口,商業(yè)規(guī)劃建議,具體布局建議,4.2商業(yè)布局建議,垂直人流動(dòng)線建議,垂直電梯,較高樓層的單體建筑處設(shè)垂直電梯，實(shí)現(xiàn)上下垂直貫通；根據(jù)商家需要于建筑物內(nèi)部設(shè)置樓梯。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,建筑外觀建議,通過(guò)格調(diào)鮮明、極具異國(guó)風(fēng)情的建筑風(fēng)格、融入海元素的特色建筑設(shè)計(jì)或造型獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)，打造商業(yè)街特色、別具情調(diào)的建筑外觀，吸引消費(fèi)者眼球。,羅德岱堡LASOLAS西班牙特色的商業(yè)街,舊金山漁人碼頭濱海特色的商業(yè)街,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,商業(yè)街案名建議,海味城藍(lán)色領(lǐng)域,案名直觀地體現(xiàn)項(xiàng)目臨海、海景資源豐富的優(yōu)勢(shì)；案名通過(guò)“城”或“領(lǐng)域”給人以遐想的空間，突出餐飲、休閑娛樂(lè)類商家?guī)Ыo消費(fèi)者的歡樂(lè)體驗(yàn)。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,商業(yè)街案名位置建議,商業(yè)街案名布置于中心廣場(chǎng)及下沉式廣場(chǎng)附近，提升項(xiàng)目昭示性；通過(guò)對(duì)商業(yè)街案名外形的獨(dú)特設(shè)計(jì)，營(yíng)造出商業(yè)街特色的情景主題。,商業(yè)街案名放置位置,南京19112案名放置位置,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,分布原則,沿情侶路段的商業(yè)部分，適宜規(guī)劃昭示性廣告設(shè)施；外街與內(nèi)街主要以導(dǎo)示性、標(biāo)識(shí)性廣告設(shè)置引導(dǎo)消費(fèi)群體順利到達(dá)。,尺寸原則,在現(xiàn)有立面基礎(chǔ)上進(jìn)行廣告位尺寸設(shè)計(jì)，且原則上廣告位面積不超過(guò)建筑外立面的50，以免破壞建筑外立面效果；昭示性廣告位應(yīng)化散為整，不應(yīng)規(guī)劃較小廣告位。,布置原則,與商業(yè)的特色結(jié)合，位置與外立面協(xié)調(diào)統(tǒng)一；與區(qū)域環(huán)境結(jié)合，便于使用安裝更換。,功能原則,能夠充分展示商家特征及信息；達(dá)到廣告收益的效果。,注：本次廣告位、導(dǎo)視牌只做功能建議，不做具體形象建議，僅做部分形象演示，具體風(fēng)格、樣式將由廣告公司、設(shè)計(jì)院另行設(shè)計(jì)。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,建議在此位置規(guī)劃小型LED屏幕。,LED屏幕布置于獨(dú)棟四層建筑物的臨情侶路部分，對(duì)外昭示性較好，達(dá)到聚集人流、提升街區(qū)檔次的作用；本項(xiàng)目定位于餐飲休閑娛樂(lè)中心，可利用LED屏幕播放賽事、廣告、宣傳片等吸引人流，烘托商業(yè)街氛圍，延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間。,LED屏幕,LED屏幕,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,圖2：金光華廣場(chǎng),圖1：中信城市廣場(chǎng),圖3：cocopark,本案不同于購(gòu)物中心，立面垂直高度有限，因此LED顯示屏不宜過(guò)大;市面上LED尺寸無(wú)顯著規(guī)律，但原則上均以9：16長(zhǎng)寬比例為主，因此建議規(guī)劃LED屏幕尺寸為5.8X10.4米。,LED屏幕,于項(xiàng)目外圍關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)處設(shè)置燈箱廣告有利于凸顯品牌商戶形象同時(shí)又為商業(yè)街區(qū)起到良好導(dǎo)示作用。,最佳視角原則：需考慮情侶路人流的最佳視角。人流引導(dǎo)原則：應(yīng)將外部人流以此為節(jié)點(diǎn)，形成商業(yè)街外部與內(nèi)部的串聯(lián)。,轉(zhuǎn)角處廣告設(shè)置應(yīng)為內(nèi)街預(yù)留人流導(dǎo)入口徑,建議于圖示位置設(shè)置大型燈箱廣告,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,大型燈箱廣告,邊框?yàn)殇摷芙Y(jié)構(gòu)，配合使用EEFL光源燈，外部為有機(jī)玻璃板配合噴繪拉布廣告頁(yè)。,中央鋼柱起支撐加固作用，內(nèi)走電源線路，為大型燈箱廣告預(yù)留普通照明供電線路。,通過(guò)鋁合金鋼架將燈箱劃分為多個(gè)小方塊，拓展展示內(nèi)容。,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,大型燈箱廣告,金光華廣場(chǎng)燈箱廣告案例示意,保利水城燈箱廣告案例示意,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,廣告位建議,大型燈箱廣告,商業(yè)規(guī)劃建議,4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議,招牌位建議,商家招牌位放置位置、設(shè)計(jì)風(fēng)格根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)特色具體考慮，同時(shí)考慮商業(yè)街整體展示效果。,主要布置在商鋪入口較醒目位置，如建筑物樓體中部、商鋪橫梁突出位置等，提高昭示性；本項(xiàng)目招牌位布置可具體借鑒南京1912案例。,專題五,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路5.3業(yè)態(tài)布局建議,南京1912分為娛樂(lè)、餐飲、休閑三個(gè)區(qū)域，商戶組合包括餐飲、酒吧、KTV、SPA館、服務(wù)配套，我司對(duì)其商戶組合及商戶面積進(jìn)行了詳細(xì)研究。,注：因所有面積均為實(shí)地勘察，面積估算有一定誤差，所列面積均為使用面積,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,南京1912,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,南京1912,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,南京1912,南京1912以餐飲、休閑娛樂(lè)類商家為主，兩者面積總和約占總面積的98%。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,南京1912,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,海上世界業(yè)態(tài)以酒吧、餐飲、休閑娛樂(lè)為主，我司對(duì)其商戶組合及商業(yè)面積進(jìn)行詳細(xì)研究。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,各品類商家業(yè)態(tài)面積比例中，餐飲、休閑娛樂(lè)之和占比總商業(yè)面積的90%以上；餐飲商家面積占到總體商業(yè)面積的65%，餐飲中異域美食商家較多，所占比例較大。,業(yè)態(tài)面積比例分析,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,海上世界以餐飲為主，餐飲商家數(shù)量占到總商家的50%；服飾精品、社區(qū)配套等零售業(yè)態(tài)較少，以外貿(mào)商品為主，主要集分布在展示性較好的臨街路段。,業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例分析,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,通過(guò)對(duì)海上世界商戶面積的調(diào)研，得出各類商家經(jīng)營(yíng)面積需求區(qū)間：,本案在業(yè)態(tài)布局及鋪位劃分時(shí)可借鑒其商戶面積需求情況。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,5.1案例借鑒,深圳海上世界,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,核心業(yè)態(tài)判斷,根據(jù)參考案例及項(xiàng)目情況，判斷本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)為：以酒吧為主的融入廣東式茶樓的集IMAX影院、KTV、中式餐飲、異域美食、特色餐飲等的主題式商業(yè)街。,144,通過(guò)引進(jìn)特色品牌酒吧，將都市娛樂(lè)概念從白天到黑夜發(fā)揮到極致。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,核心業(yè)態(tài)判斷酒吧,主題濱海餐廳圍繞客戶群對(duì)自然環(huán)境、文化氛圍的訴求，依托濱海生態(tài)環(huán)境，全方位營(yíng)造一種幽然靜溢、歸然于心