物管定標(biāo)后工作_物管服務(wù)合同

1 3 物業(yè)管理定標(biāo)后的工作 1 3 1 中標(biāo)后的合同簽訂與實(shí)施 1 3 2 未中標(biāo)的總結(jié) ：失利的原因分析 1 3 3 招標(biāo)投標(biāo)資料的整理與歸檔 1 3 4 物業(yè)管理服務(wù)合同 1 3 1 中標(biāo)后的合同簽訂與實(shí)施 1合同的簽訂步驟：簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書。 2合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應(yīng)依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。 1 3 2 未中標(biāo)的總結(jié) 失利的原因分析 : 1 3 3 招標(biāo)投標(biāo)資料的整理與歸檔 1 招標(biāo)文件； 2 附件及圖紙； 3 對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書面文件； 4 投標(biāo)文件及標(biāo)書； 5 來往信件； 6 其他重要資料 。 1 3 4 物業(yè)管理服務(wù)合同 1物業(yè)管理服務(wù)總包合同 2物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分包合同 1物業(yè)管理服務(wù)總包合同 （ 1）總包合同及主要內(nèi)容 （ 2）總包合同的管理項(xiàng)目及內(nèi)容 （ 3）物業(yè)管理服務(wù)總包合同中雙方的權(quán)利和義務(wù) （ 4）物業(yè)管理服務(wù)總合同的期限 （ 5）物業(yè)管理費(fèi)用 （ 6）違約責(zé)任 （ 1）物業(yè)管理服務(wù)總包合同及主要內(nèi)容 1)物業(yè)管理服務(wù)合同：物業(yè)所有人或物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理與經(jīng)營方面且明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 。 2）物業(yè)管理服務(wù)合同包括以下內(nèi)容： 管理項(xiàng)目；管理內(nèi)容； 管理費(fèi)用；雙方權(quán)利和義務(wù)； 合同期限；違約責(zé)任； 其他。 （ 2）物業(yè)管理服務(wù)總包合同的管理項(xiàng)目及內(nèi)容 管理項(xiàng)目主要是用來闡述管理項(xiàng)目的性質(zhì)、管理項(xiàng)目的組成 。不同的物業(yè)，其管理項(xiàng)目的性質(zhì)不同，管理項(xiàng)目的組成也就不同。因此，在物業(yè)管理合同中，應(yīng)詳細(xì)闡述管理項(xiàng)目的性質(zhì)、管理項(xiàng)目的組成以及業(yè)主對(duì)管理項(xiàng)目的管理及經(jīng)營的要求。 1） 居住性物業(yè)管理的主要內(nèi)容 2） 收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容 1）居住性物業(yè)管理的主要內(nèi)容 負(fù)責(zé)物業(yè)的公用部位 、 共用設(shè)施的養(yǎng)護(hù) ， 修繕 ，保證物業(yè)的正常使用 。 為物業(yè)使用人提供治安保衛(wèi) 、 清潔清掃 、 代業(yè)主傳呼 、 代業(yè)主收發(fā)報(bào)紙郵件信函等公共服務(wù) ，應(yīng)業(yè)主委員會(huì)要求進(jìn)行庭院綠化等 。 代業(yè)主進(jìn)行家庭裝修 、 裝飾 、 搬家等專項(xiàng)服務(wù) 。 代理 、 代辦業(yè)主要求的有關(guān)事項(xiàng) ， 替業(yè)主進(jìn)行房屋自用部位 、 自用設(shè)施維修 ， 應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行日常生活方面服務(wù)等便民的特約服務(wù) 。 維護(hù)物業(yè)所有人 、 使用人的合法權(quán)益 。 2）收益性物業(yè)管理的主要內(nèi)容 收益性物業(yè)管理是指以經(jīng)營性房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理 。 包括酒店 、 寫字樓 、 零售商業(yè)中心及商住樓宇中經(jīng)營性物業(yè)等的管理 。 一般收益性物業(yè)管理主要內(nèi)容有： 制定物業(yè)的經(jīng)營管理計(jì)劃 ， 報(bào)業(yè)主批準(zhǔn) 。 定期向業(yè)主匯報(bào)經(jīng)營管理動(dòng)態(tài) 。 日常的管理及服務(wù) ， 具體包括： A 物業(yè)的維修； B、安全保衛(wèi) ， 能實(shí)行封閉式管理的盡量實(shí)行封閉式管理；C 清掃保潔工作； D 設(shè)備的維修 、 保養(yǎng) 。 業(yè)主、物管人員和租用人之間的信息溝通。 （ 3） 物業(yè)管理服務(wù)總包合同中雙方的權(quán)利和義務(wù) 1） 居住性物業(yè)所有人 （ 使用人 ） 的權(quán)利和義務(wù) 2）居住性物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 3） 收益性物業(yè)所有人 （ 使用人 ） 與物業(yè)公司雙方的權(quán)利和義務(wù) 1）居住性物業(yè)所有人（使用人）的權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)所有人 (使用人 )的權(quán)利 物業(yè)所有人 (使用人 )的義務(wù) 提出物業(yè)管理合理化建議和對(duì)物業(yè)管理工作投訴 。 2）居住性物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)管理公司的權(quán)利包括： A 從事合同規(guī)定范圍的房屋 、 設(shè)備和公共環(huán)境的管理和服務(wù) 。 B 按法定標(biāo)準(zhǔn)及合同規(guī)定的數(shù)額收取公共服務(wù)費(fèi)和公共維修基金 。 C 涉及物管中的一些重大問題時(shí) ， 有權(quán)要求業(yè)委員會(huì)或行政主管部門召開業(yè)主大會(huì)表決 。 D 要求業(yè)主管理委員會(huì)或有關(guān)方面提供物業(yè)竣工資料 ，以往物業(yè)維修資料及其他資料 。 物業(yè)管理公司的義務(wù)包括： A 按合同規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行物業(yè)管理和服務(wù) 。 B 接受并處理業(yè)主的投訴 。 C 定期向業(yè)委會(huì)或行政主管部門公布物業(yè)管理費(fèi)用 ，特別是公共維修基金的支出情況 。 3）收益性物業(yè)所有人（使用人）與物業(yè)公司雙方的權(quán)利和義務(wù) 收益性物業(yè)管理是融經(jīng)營、管理、服務(wù)于一體的。在物業(yè)管理中既有與居住物業(yè)共性服務(wù)的內(nèi)容，如房屋、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、清掃保潔、治安保衛(wèi)等內(nèi)容，但也有與居住物業(yè)不一致的部分，主要是收益性物業(yè)的經(jīng)營問題，對(duì)于經(jīng)營計(jì)劃及經(jīng)營操作方面與業(yè)主溝通要達(dá)到什么程度，物業(yè)收益與業(yè)主分配如何，公共服務(wù)費(fèi)及公共維修基金如何處理等問題，都應(yīng)在雙方的權(quán)利與義務(wù)中加以明確規(guī)定。另外，對(duì)于不同類型的收益性物業(yè)，在雙方權(quán)利與義務(wù)的規(guī)定中要注意到該物業(yè)的特點(diǎn)來闡述。 （ 4）物業(yè)管理服務(wù)總合同的期限 關(guān)于合同的期限要注意以下幾個(gè)問題： 1）物業(yè)管理公司如果是前期介入的，應(yīng)明確具體的介入時(shí)間，是在物業(yè)建設(shè)立項(xiàng)報(bào)批時(shí)介入，還是在可行性研究階段介入，還是在物業(yè)建設(shè)達(dá)到某個(gè)形象部位時(shí)介入，還是在物業(yè)已經(jīng)竣工，但住戶還沒住入時(shí)介入的，具體時(shí)間都應(yīng)明確。 2）物業(yè)管理合同終止時(shí)間應(yīng)明確。同時(shí)，物業(yè)及物業(yè)資料如何交接也要有明確規(guī)定。 （ 5）物業(yè)管理費(fèi)用 物業(yè)管理公司涉及到的費(fèi)用主要有： 1） 公共部位 、 公用設(shè)備維修基金； 2） 公共服務(wù)費(fèi)用； 3） 專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用； 4） 特約服務(wù)費(fèi)用； 5）其他 “ 一業(yè)為主、各種經(jīng)營 ” 的收入。 （ 6）違約責(zé)任 對(duì)于合同雙方因合同發(fā)生爭議 ， 要求調(diào)解 、 仲裁 、 起訴的 ， 可按合同條款的約定 ， 采用以下一種或幾種方式解決： 1） 向合同條款約定的單位或人員要求調(diào)解； 2） 向有關(guān)轄權(quán)的經(jīng)濟(jì)合同仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁； 3） 向人民法院起訴 。 2物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)分包合同 （ 1） 物業(yè)總包合同與物業(yè)分包合同 （ 2） 物業(yè)專項(xiàng)分包企業(yè)的類型 （ 3） 專項(xiàng)分包合同的基本內(nèi)容 （ 1）物業(yè)總包合同與物業(yè)分包合同 1）物業(yè)總包合同 由業(yè)主委員會(huì)把物業(yè)管理的任務(wù)發(fā)包給某一物業(yè)管理公司 ， 由業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)的合同 。 2） 物業(yè)專項(xiàng)分包合同 由物業(yè)管理總包企業(yè)把從業(yè)主委員會(huì)承接到的任務(wù)中的一些專業(yè)性較強(qiáng)的物業(yè)管理任務(wù)分包給專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理總包企業(yè)與物業(yè)管理分包企業(yè)之間簽訂的合同。 3）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)總包單位、物業(yè)分包單位之間的關(guān)系 物業(yè)專業(yè)分包單位僅完成物業(yè)管理總包企業(yè)管理任務(wù)中的部分分項(xiàng)，物業(yè)管理專業(yè)分包單位只向物業(yè)管理總包單位負(fù)責(zé)，與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)無合同關(guān)系。 物業(yè)管理總包單位向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)全部管理責(zé)任，負(fù)責(zé)物業(yè)管理中的管理工作和所有與各分包單位之間的協(xié)調(diào)以及各專業(yè)分包合同責(zé)任界限的劃分，同時(shí)承擔(dān)協(xié)調(diào)失誤造成損失的責(zé)任，向業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）物業(yè)專項(xiàng)分包企業(yè)的類型 1）房屋修繕專業(yè)企業(yè)； 2） 園林綠化專業(yè)企業(yè)； 3） 清掃保潔專業(yè)企業(yè)； 4） 家政服務(wù)專業(yè)企業(yè)； 5） 保安護(hù)衛(wèi)專業(yè)企業(yè)； 6） 市政管養(yǎng)