假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用【PPT課件】

第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用44 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提33 動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法22 假設(shè)開發(fā)法的基本公式11 假設(shè)開發(fā)法概述55 最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選取66 假設(shè)開發(fā)法測算中各項(xiàng)的求取77 假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例一、假設(shè)開發(fā)法的含義（ 熟悉 ） 假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、 剩余法 ，是將預(yù)測的估價(jià)對象 開發(fā)完成后的價(jià)值 和 后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤 ，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象的價(jià)值的方法。 假設(shè)開發(fā)法的 本質(zhì)與收益法相同 ，是以房地產(chǎn)的未來收益 (具體為開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤后的余額 )為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法概述 二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（ 熟悉 ） 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是 預(yù)期原理。 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的 倒算法 。 兩者的主要 區(qū)別 ： 成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的 房地產(chǎn)價(jià)值 假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是 土地價(jià)值 。 三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象（掌握） 假設(shè)開發(fā)法適用于 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) 的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。 對于 城市規(guī)劃尚未正式明確 的待開發(fā)房地產(chǎn)， 難以采用 假設(shè)開發(fā)法，因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，價(jià)值就無法確定。 四、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件（ 掌握 ） 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于一下兩個(gè)預(yù)測： 是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了 房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 （包括：用途、規(guī)模、檔次）。 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確判斷了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。 當(dāng)估價(jià)對象具 有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí) ，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。 五、假設(shè)開發(fā)估價(jià)的操作步驟（ 熟悉 ） 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列 8個(gè)步驟進(jìn)行： 選擇具體估價(jià)方法 ; 選擇估價(jià)前提 ; 選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式 ; 估計(jì)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值 ; 預(yù) 測后續(xù)開發(fā)的必要支出 確定折現(xiàn)率或計(jì)算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤 ; 計(jì)算開發(fā)價(jià)值。 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的 狀況 選擇最佳的開發(fā)利用 方式 預(yù)測 開發(fā)完成后 的房地產(chǎn)價(jià)值 估算后續(xù) 開發(fā)經(jīng)營期 測算后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出 和應(yīng)得利潤 計(jì)算 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 包括用途、規(guī)模、檔次等確定 土地的位置 土地的面積大小、形狀、 平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、 地質(zhì)和水文狀況等 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 土地權(quán)利 第二節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本公式（ 掌握 ） 一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) 開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 注意：投資利息、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)的計(jì)算是難點(diǎn)。 開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售（包括預(yù)售、建成后出售）、出租、預(yù)租，和有營業(yè)等。 7種開發(fā)方式有 ： 生地開發(fā)為熟地 生地開發(fā)為房地產(chǎn) 毛地開發(fā)為熟地 毛地開發(fā)為房地產(chǎn) 熟地開發(fā)為房地產(chǎn) 在建工程續(xù)建成房屋 將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修改造或改變用途成新的房地產(chǎn)。 二、按估價(jià)對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)細(xì)化的公式 （一）求土 地價(jià)值的公式 （ 1）適用于 生地開發(fā)成熟地再進(jìn)行房屋建設(shè) 的公式 生地價(jià)值開發(fā)完成后的價(jià)值生地取得 稅費(fèi) 由生地建成房屋的成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 （ 2）適用于將 生地開發(fā)成熟地 的公式： 生地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值生地取得 稅費(fèi) 由生地 開發(fā)成熟地的成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)土地開發(fā)利潤 （ 1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 毛地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值取得毛地應(yīng)的稅費(fèi)由毛地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 （ 2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價(jià)值開發(fā)完成后的熟地價(jià)值取得毛地應(yīng)的稅費(fèi)由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 熟地價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值取得熟地的稅費(fèi)由熟地建成房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤 （二） 求在建工程價(jià)值的公式 （適用于將在建工程續(xù)建成房屋） 在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值取得在建工程的稅費(fèi)續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)續(xù)建利潤 （三）求舊房價(jià)值的公式 舊房價(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值取得舊房的稅費(fèi)裝飾裝修改造或改變用途的成本管理費(fèi)用投資利息 銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)裝飾裝修改造利潤 第三節(jié) 動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法 一、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義（ 熟悉 ） 假設(shè)開發(fā)法的具體估價(jià)方法有，動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。 房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點(diǎn)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。其方式有如下兩種： 采用折現(xiàn)的方式，這種方式的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ; 采用計(jì)算利息的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。 二、動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別（ 掌握 ） (1)對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額 ;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。 (2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，不考慮預(yù)售及延遲銷售 ;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，要將它們折算到折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，然后再相加減。 (3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。 三、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)（ 熟悉 ） 從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但測算過程比較復(fù)雜；這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列 3點(diǎn)： 開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估算準(zhǔn)確； 各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估算準(zhǔn)確； 各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估算準(zhǔn)確。 由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。 第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提（ 掌握 ） 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有 3種： 將這種估價(jià)前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”。 將這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。 將這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。 第五節(jié) 最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選取（ 熟悉 ） 選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式之前，應(yīng)調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，然后選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式并確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。 1）土地所在城市的性質(zhì) 2）土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì) 3）具體的坐落位置 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求?。?掌握 ） 一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)經(jīng)營期 的起點(diǎn)是 (假設(shè) )取得估價(jià)對象 (待開發(fā)房地產(chǎn) )的日期，即 估價(jià)時(shí)點(diǎn) ，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的 房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期 。 開發(fā)經(jīng)營期包括 開發(fā)期 、 經(jīng)營期 。 開發(fā)期又分為 前期 、 建造期 。 開發(fā)期的始點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期相同，終點(diǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)竣工的日期。 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期（針對銷售情況）和運(yùn)營期（針對出租、營業(yè)、自用這些情況）。 二、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)完成時(shí) 的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的 市場價(jià)值 。該市場價(jià)值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期。 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過 預(yù)測 來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢，或 采用市場法與長期趨勢法相結(jié) 合。 對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用 收益法 將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。 三、后續(xù)開發(fā)的必要支出和應(yīng)得利潤 測算的方法與成本法相同 后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤主要有 ：后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。 不相同何在？ 本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的 未來發(fā)生時(shí)的值 ，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值； 它們是在 取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后 到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出和應(yīng)得利潤，而不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。 投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要預(yù)測 （ 1）計(jì)息的項(xiàng)目應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括： 未知、需要求取的 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 ; 取得 待 開發(fā)房地產(chǎn)的 稅費(fèi) ; 后續(xù) 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。 銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤 不計(jì)息 。 （ 2）計(jì)息期的長短 。 一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)。 一般不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。 未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值一般是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)一次性付清。 其他項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，通常認(rèn)為是均勻發(fā)生的。 （ 3）計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和 復(fù)利計(jì)息 兩種。 （ 4）利率的高低。選用不同的利率，應(yīng)選用相對應(yīng)的計(jì)息方式，反過來，選用下同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對應(yīng)的利率，不能混淆。 （ 5）計(jì)息周期。 計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是、半年、季、月、周或天等，但通常為年。 （ 6）應(yīng)考慮不同情況下采用名義利率、周期利率和實(shí)際利利率。 開發(fā)利潤 開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。 測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。 在測算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。 利潤率名稱 利潤計(jì)算基數(shù)構(gòu)成 直接成本利潤率 土地取得成本 + 開發(fā)成本 投資利潤率 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用十銷售費(fèi)用 成本利潤率 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 銷售利潤率 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用 + 投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤率對比表 四、折現(xiàn)率 折現(xiàn)率與報(bào)酬資本化中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同 五、測算中的其他有關(guān)問題 注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價(jià)前提 應(yīng)考慮開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外（額外）的收益 第七 節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的總結(jié)和運(yùn)用舉例 見 344 歷年真題 1、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯(cuò)誤的是 ( D )。 A運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取 B投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算 C假設(shè)開發(fā)中測算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)值 D在預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)市場價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值 2、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積 3850設(shè)期 2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出 50%，半年和一年后分別售出 30%和 20%，出售時(shí)平均單價(jià)為 2850元 /現(xiàn)率為 15%，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價(jià)值為 ( D )萬元。 A B C D 7在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般是（ B ）。 A取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間 B開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 C開發(fā)完成后的時(shí)間 D開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間 28現(xiàn)評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為 1500元 / ，其中主體工程 900元 / ，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為 600元 / 。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在 1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為 15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（ B ）元 / 。 A 486 52 B 521 74 C 559 50 D 1398 76 12在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之