2007年濟(jì)南市未來城定位報(bào)告(doc 27)

FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料項(xiàng)目合作建議書第一章公司介紹一、公司規(guī)模及發(fā)展情況山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年10月，屬房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模企業(yè)。2007年企業(yè)利稅排名濟(jì)南市30強(qiáng)之列,為濟(jì)南城市建設(shè)和社會(huì)發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秉承“中蘊(yùn)誠信，齊志利萬家”的企業(yè)理念，從2000年至今，經(jīng)過八年的潛心發(fā)展，先后在濟(jì)南成功開發(fā)建設(shè)了“齊魯世紀(jì)園”、“泉印蘭亭”、“錦繡泉城”、“他山花園”、“錦繡泉城未來城”等項(xiàng)目。在各項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，公司為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，從項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、資本運(yùn)作等方面都未雨綢繆，夯實(shí)了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。在“守望城市人文精神，塑造城市個(gè)性生活”的開發(fā)理念指導(dǎo)下，中齊地產(chǎn)始終堅(jiān)持本土情節(jié)和產(chǎn)品創(chuàng)新追求，立足本土，萃取濟(jì)南本土人文精華，傳承濟(jì)南地脈、文脈、人脈，精心打造濟(jì)南本土人文建筑經(jīng)典二、團(tuán)隊(duì)及資質(zhì)介紹公司現(xiàn)有員工200余人，既有經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員也有技藝高超的專業(yè)技術(shù)人員；既有經(jīng)過市場(chǎng)洗禮的老員工也有風(fēng)華正茂的大學(xué)畢業(yè)生。這是一支搭配合理的年輕團(tuán)隊(duì)，是一支具備誠信、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、負(fù)責(zé)精神的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，是一支經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)?zāi)軌蚋掖虼笳逃舱痰倪^硬團(tuán)隊(duì)，這支團(tuán)隊(duì)是濟(jì)南同行中的佼佼者。為適應(yīng)公司多項(xiàng)目持續(xù)快速的發(fā)展，公司成立未來城項(xiàng)目事業(yè)部，未來城事業(yè)部目前擁有員工19人，管理人員18人，司機(jī)1人。本科以上學(xué)歷者10人，中高級(jí)職稱人員8人，事業(yè)部共有設(shè)計(jì)、成本、施工、行政四個(gè)小組，人員總體素質(zhì)較高，年齡結(jié)構(gòu)合理，而且專業(yè)能力強(qiáng)，具有高度的凝聚力和向心力。未來城事業(yè)部總經(jīng)理王同生，湖南大學(xué)土木建筑本科學(xué)歷畢業(yè)，中級(jí)職稱，F(xiàn)DC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料具備注冊(cè)策劃師、國際注冊(cè)職業(yè)經(jīng)理人資格。曾經(jīng)就職于上海珠江地產(chǎn)投資公司項(xiàng)目總經(jīng)理、北京珠江監(jiān)理公司副總經(jīng)理，北京加拿大LVC國際投資集團(tuán)董事長助理，北京凱亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總，香港路勁地產(chǎn)集團(tuán)北京公司副總。負(fù)責(zé)的工程有上海珠江香樟園、山水文園、北京藍(lán)調(diào)國際等項(xiàng)目的工程、技術(shù)、成本、銷售等管理工作。中齊地產(chǎn)成立八年來，穩(wěn)健經(jīng)營，精細(xì)運(yùn)作，贏得了客戶、合作伙伴、業(yè)內(nèi)同行、政府的信任、尊重和贊譽(yù)。2003年，山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司榮獲“濟(jì)南市民最信賴的房產(chǎn)品牌公司”。2004年，公司被評(píng)為“2004齊魯房地產(chǎn)品牌企業(yè)五十強(qiáng)”；2006年，山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被評(píng)為“2005年最受百姓歡迎的品牌地產(chǎn)企業(yè)”。2007年，中齊地產(chǎn)被評(píng)為“房改十年山東最具價(jià)值地產(chǎn)品牌”。三、已開發(fā)項(xiàng)目介紹（請(qǐng)附項(xiàng)目圖片）齊魯世紀(jì)園項(xiàng)目占地23300平米，總建筑面積達(dá)40000平米，由1棟小高層和5棟多層住宅組成，定位于園林式生態(tài)住宅，配備綠化廣場(chǎng)。項(xiàng)目總投資1134893萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入1791493萬元，是當(dāng)時(shí)濟(jì)南東部首批高檔社區(qū)之一，在2001年先后被評(píng)為“2000省城優(yōu)秀樓盤”、“濟(jì)南市2001年放心房”。泉印蘭亭FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料項(xiàng)目項(xiàng)目占地27000平米，總建筑面積50000平米，由7棟多層住宅組成，總戶數(shù)為399套?？偼顿Y129805萬元，實(shí)現(xiàn)總銷售額207485萬元。本項(xiàng)目定位為精致的、文化的、都市水景生活，旨在回歸“家家清泉、戶戶垂柳”的老濟(jì)南人文特色，重現(xiàn)昔日王羲之筆下“一山一水一亭”的蘭亭美景，成功打造為濟(jì)南東部的高尚水景社區(qū)。該項(xiàng)目先后榮獲“2002濟(jì)南典范住宅獎(jiǎng)”2002年濟(jì)南景觀樓盤”等獎(jiǎng)項(xiàng)，其優(yōu)秀的品質(zhì)和銷售速度被譽(yù)為濟(jì)南樓市的神話錦繡泉城錦繡泉城是中齊地產(chǎn)傾情推出的泉態(tài)人文鉅筑，位于東部新城主軸線二環(huán)東路附近，隸屬洪樓片區(qū)。項(xiàng)目占地160余畝，總建筑面積近30萬平米，由6棟高層和20棟小高層組成，居住戶數(shù)達(dá)2200戶。項(xiàng)目深入挖掘濟(jì)南人文傳統(tǒng)，繼承和發(fā)揚(yáng)泉城城市精神，把中齊公司“守望城市人文精神，塑造城市個(gè)性生活”的理念發(fā)揮到極致。以泉為名，尋泉城之神韻，發(fā)城市之特色，揚(yáng)泉城之聲名，旨在重拾昔日泉城風(fēng)采，為濟(jì)南人貢獻(xiàn)現(xiàn)代“依守泉邊的生活”，給濟(jì)南人一個(gè)“住在濟(jì)南的理由”。項(xiàng)目一經(jīng)亮相便引起市場(chǎng)轟動(dòng)項(xiàng)目總投資78億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入16億元。共分三期開發(fā)，目前一、二期已經(jīng)交房入住，第三期正在緊張建設(shè)中，2008年底實(shí)現(xiàn)全部完工，“依守FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料泉邊的生活”即將成為現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目銷售狀況持續(xù)火爆，2007年上半年即實(shí)現(xiàn)銷售超過3億元，全年銷售額達(dá)到73億元。先后被評(píng)為“2005齊魯名盤30強(qiáng)”、“2007年度濟(jì)南八大品牌住宅項(xiàng)目”、“中國十佳園林景觀小區(qū)”等優(yōu)秀獎(jiǎng)項(xiàng)。他山花園項(xiàng)目位于市中區(qū)南部珍稀地段，西臨交通干線英雄山路，南依興濟(jì)河堤岸景觀，東靠玉函南區(qū)。雄踞英雄山路居住板塊核心位置，眾多成熟居住社區(qū)分布左右，配套齊全，交通方便。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料項(xiàng)目占地約42萬平方米，總建筑面積約10萬平方米，總投資額42525萬元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入59859萬元。項(xiàng)目容括10棟建筑，其中4棟高層公寓，1棟小高層住宅，2棟情景洋房，以及TOWNHOUSE、LOFT公寓和部分沿街商業(yè)。項(xiàng)目首次在產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)中引進(jìn)新中式風(fēng)格，將中式傳統(tǒng)建筑精髓與現(xiàn)代設(shè)計(jì)完美結(jié)合，并由公司出巨資改造興濟(jì)河，三段式跌落水景設(shè)計(jì)，潔污分流，兩側(cè)設(shè)人行木棧道，綠植披地，河水清澈，內(nèi)設(shè)音樂噴泉，打造他山業(yè)主特有的私家休閑水域。營造出濟(jì)南市區(qū)稀缺的中式水景人文大宅。目前，項(xiàng)目開盤在即，是公司今明兩年快速發(fā)展的又一個(gè)利潤增長點(diǎn)。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料第二章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目占地154600平方米，總建筑面積4918萬，共分兩期開發(fā)。其中一期地塊占地面積60501平米，由住宅和公建兩部分組成，公建地塊面積為18530平方米，規(guī)劃地上容積率30，地下容積率10，建筑密度35，綠化率30，土地使用權(quán)年限為40年；住宅地塊面積為41971平方米，土地用途為居住，規(guī)劃地上容積率24，地下容積率07，建筑密度20，綠化率35，土地使用權(quán)年限為70年。規(guī)劃要求,地塊一中須配建中水、公廁等設(shè)施，一并實(shí)施用地內(nèi)規(guī)劃道路；地塊二日照須滿足規(guī)劃要求，該地塊內(nèi)須配建商業(yè)、社區(qū)服務(wù)、一處建筑面積不小于1000平方米的室內(nèi)副食品市場(chǎng)、文化站、居民健身、垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)、中水、書報(bào)亭、公廁及一處用地面積不小于1800平方米的6班幼托等設(shè)施，同時(shí)住宅套型建筑面積需滿足國家和省市有關(guān)規(guī)定要求，須一并實(shí)施用地內(nèi)規(guī)劃道路。二期地塊占地面積為9410047平米，也分為居住和公建兩部分，居住部分占地7240036，地上容積率24，建筑密度185，綠地率35以上，居住停車率80；公建部分占地2170011，地上容積率30，建筑密度356，綠地率30以上，停車率08個(gè)/百平米。二、項(xiàng)目取得方式及現(xiàn)狀FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料一期地塊于2007年4月以招拍掛方式方式獲得，目前已經(jīng)四證齊全，形象進(jìn)度已到地上，完全具備預(yù)售條件。二期土地將于2008年年底前進(jìn)行招拍掛，目前已和土地方簽訂合作協(xié)議，可按照濟(jì)南市土地出讓程序無風(fēng)險(xiǎn)獲得。三、項(xiàng)目位置（請(qǐng)附位置圖片）未來城地處濟(jì)南市東部新城核心地段，南邊緊鄰工業(yè)南路，北至康虹路，東接開拓北路，西依穎秀路。所處地段位于東部新城與中心城區(qū)的連接帶，是目前省市重點(diǎn)投資建設(shè)的區(qū)域，是未來的城市主城區(qū)發(fā)展的方向，區(qū)域認(rèn)可度極高。城市東拓，政務(wù)中心、奧體中心建設(shè)即將完工，經(jīng)十東路、旅游路穿區(qū)而過，二環(huán)東路、燕山立交交通便捷，項(xiàng)目扼守城市發(fā)展核心地段?？拷鼭?jì)南市新政務(wù)中心和奧體中心，必將帶動(dòng)?xùn)|部新城新一輪的建設(shè)，社區(qū)配套將會(huì)逐步完善，有利于增進(jìn)該區(qū)域的居住氛圍。與之對(duì)應(yīng)的是濟(jì)南高新區(qū)三、四年來房價(jià)持續(xù)走高，商品住宅價(jià)格從2004年的平均3600元平方米，2005年均價(jià)上漲到4260元平方米，2006年達(dá)到5000元平方米，2007年更是上漲到55006000元平方米。商業(yè)辦公房產(chǎn)價(jià)格也是水漲船高。專家預(yù)言，濟(jì)南高新區(qū)恰逢濟(jì)南城區(qū)東移的好時(shí)機(jī)，必將引來眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料四、項(xiàng)目交通分析（請(qǐng)附圖片）項(xiàng)目四面臨路，南臨輕騎路，東臨開拓路，北臨規(guī)劃路（康虹路東延長線），西臨穎秀路。交通便利，到濟(jì)南國際機(jī)場(chǎng)、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐僅有十分鐘路程，距經(jīng)十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘左右車程；并且有10，47，87，99，122，116,119，123路等多條公交線路在此經(jīng)過，可方便到達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料片區(qū)內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，均為近幾年來新建路段，行車極為通暢。五、項(xiàng)目周邊配套分析（請(qǐng)附位置圖片）市政配套政務(wù)中心、奧體中心、高新區(qū)政務(wù)審批中心、高新區(qū)管委會(huì)、齊魯國際會(huì)展中心等。教育配套山東大學(xué)齊魯軟件學(xué)院、高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校、山師附小、伊頓國際等學(xué)校。生活配套國際會(huì)展中心超大購物超市、萬隆超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等商網(wǎng)薈萃；東部新城區(qū)的中心休閑廣場(chǎng)、中國聯(lián)通、中國移動(dòng)等。金融機(jī)構(gòu)建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行在這里風(fēng)云際會(huì)。商務(wù)服務(wù)山東最大的國際會(huì)展中心就在項(xiàng)目西側(cè)300米；附近還有科技文化廣場(chǎng)、世紀(jì)財(cái)富中心、齊魯軟件園綜合大樓等。商業(yè)、餐飲配套濟(jì)南會(huì)展中心酒店、鴻騰三館商務(wù)酒店、明月商務(wù)大酒店、上島咖啡、魯能燒鵝仔、有一定檔次的餐飲場(chǎng)所、銀座商城及周邊特色餐飲等。醫(yī)療配套武警警官醫(yī)院、濟(jì)煉醫(yī)院、省立醫(yī)院東院等。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料第三章項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析一、區(qū)域（住宅）土地供應(yīng)情況分析2006年至2007年底，濟(jì)南市高新區(qū)的招拍掛土地分析情況如下FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料濟(jì)南高新區(qū)自2006年底至今供應(yīng)的土地見上圖，這13宗土地位于濟(jì)南工業(yè)南路和經(jīng)十路兩側(cè)，均是濟(jì)南高新區(qū)的黃金地段。土地總面積達(dá)1431畝，其中5宗土地設(shè)計(jì)為商業(yè)辦公用地，4宗土地設(shè)計(jì)為住宅用地，3宗、9宗土地設(shè)計(jì)為商住用地，1宗土地設(shè)計(jì)為加油站用地。其中，1號(hào)地土地面積為86530平方米，容積率35，用地性質(zhì)為公建，成交價(jià)格242億元；3號(hào)地土地面積為93928平方米，其中地塊一面積為20584平方米；地塊二面積為73344平方米；地塊一為公建，容積率35，地塊二為居住，容積率24；成交價(jià)格為394億元；4號(hào)地土地面積為43094平方米，其中地塊A面積為17411平方米；地塊B面積為25683平方米；地塊A為商服，容積率35，地塊B為居住，容積率24；成交價(jià)格約為17億元；5號(hào)地和4號(hào)地為同一公司獲取。9號(hào)地土地面積60501平方米，其中地塊一為公建，容積率30，地塊B為居住，容積率24；成交價(jià)格為27億元；此地塊為我公司獲得，即為未FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料來城一期地塊。9號(hào)地左邊緊鄰地塊為未來城二期地塊。10號(hào)地土地面積為91916平方米，地塊用地性質(zhì)為居住，容積率225；成交價(jià)格約為24億元；11號(hào)地土地面積為88065平方米，地塊用地性質(zhì)為居住，容積率28，成交價(jià)格為277億元；12號(hào)地土地面積為58623平方米，分為住宅和公建兩部分；地塊一為公建，容積率30，地塊二為居住，容積率23；成交價(jià)格約為193億元；其中2號(hào)、6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)和13號(hào)地塊還為出讓。如上圖所示，藍(lán)色方框圈定的用地范圍為未來城一二期總和面積，且一二期土地均臨城市主干道工業(yè)南路。標(biāo)為9的紅色地塊為我公司招拍掛取得的未來城一期土地，標(biāo)為“二期”的兩個(gè)紅色地塊即為未來城二期土地，占地面積140余畝，根據(jù)我公司與土地FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料方簽訂的合作協(xié)議，屆時(shí)我方能以遠(yuǎn)低于招拍掛土地市場(chǎng)價(jià)的方式獲得二期土地，可以看出，未來城一二期總和的規(guī)模目前在高新區(qū)屈指可數(shù)，一個(gè)嶄新的東部大盤呼之欲出。二、區(qū)域市場(chǎng)分析（在開發(fā)樓盤區(qū)域分布、總面積、戶型及面積、價(jià)格等）對(duì)比項(xiàng)假日麗景丁豪藍(lán)調(diào)國際大地銳城盛世花城鑫苑國際城市花園海信慧園地址花園路與化纖廠路交匯處化纖廠路與華能路交叉口歷城區(qū)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園南鄰南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)工業(yè)南路與開拓路交匯處國際會(huì)展中心北側(cè)500米開發(fā)商山東力高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司丁豪集團(tuán)濟(jì)南信榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東三威置業(yè)有限公司山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東鑫苑置業(yè)有限公司海信地產(chǎn)用地面積369畝100余畝173畝140余畝10萬平米左右總建筑面積一期8萬平米7棟11層，1棟9層12萬平米6棟高層住宅、購物廣場(chǎng)、寫字樓、酒店、藝術(shù)館35萬平方米30萬平米30余萬平方米銷售均價(jià)未定未定7500元/平米（精裝修）均價(jià)5600元/平方米均價(jià)5700元/平方米均價(jià)5500元/平方米配套公建沿街商業(yè)沿街商業(yè)配套購物廣場(chǎng)、寫字樓、酒店等商業(yè)街、會(huì)所大型商業(yè)場(chǎng)所、會(huì)所工程進(jìn)度未正式開工未正式開工08年3月份左右開始施工完工二期施工中施工中開盤時(shí)預(yù)計(jì)08年9月份預(yù)計(jì)08年9月份200705202007年12月22日預(yù)計(jì)08年8月底FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料間主力戶型70130平米的二房、三房60120地中海風(fēng)格35160有1室、2室合并的二代房401703011580130三、本項(xiàng)目定位（戶型、面積、比例、價(jià)格、目標(biāo)客戶、樓盤風(fēng)格、景觀等）未來城一期產(chǎn)品類型戶型建面（M2）套內(nèi)（M2）建面比例套數(shù)套數(shù)比例758063682025525兩房809068783035034100110849410959110120941022017317小高層高層三房120130102111108081201301071164503635三房13014011612525018175洋房復(fù)式180200160178318175合計(jì)1001025100二期產(chǎn)品類型戶型建面套內(nèi)建筑面積套數(shù)套數(shù)比758063686842488046兩房8090687851318600321001108494855380411012094102171061508高層三房1201301021118553704三房1201301071167698603地面復(fù)式1301401161264277302洋房頂層復(fù)式1802001601785132302合計(jì)1710611900100目標(biāo)客戶70年代中期80年代初期出生的人群，他們年齡在2535歲，普遍接受過高等教育，購房目的主要為婚房和改善類的自用型物業(yè)。他們的家庭年收入FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料在612萬元之間，對(duì)房屋總價(jià)的承受能力集中在4560萬之間，對(duì)首付款的承受能力集中在1520萬之間，對(duì)月供的承受能力集中在15003000元之間，按照市場(chǎng)目前的房屋價(jià)格進(jìn)行推算，該部分需求的房屋面積主要集中在80120平米。1、目標(biāo)客群特征國際化的思維意識(shí)濃厚，愿意追隨和接受國際化潮流；對(duì)創(chuàng)新類產(chǎn)品的接受程度很高；重視對(duì)人性的尊重，懂得保護(hù)自己的利益；重視自我空間，不喜歡三代同堂的居住方式；相信品牌的力量和價(jià)值并愿意為其付出更高的價(jià)錢；對(duì)信息化非常注重，注重交流空間；承受較大的工作壓力；注重休閑，同時(shí)也注重都市化色彩；崇尚與自然的接觸，喜歡親近自然；重視科學(xué)的健康養(yǎng)生，喜歡健身和游泳；對(duì)現(xiàn)代化家電設(shè)備的依賴度高；對(duì)社區(qū)服務(wù)性配套，如幼兒園、便利店等設(shè)施依賴性高。樓盤風(fēng)格形體、線條。建筑強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化的都市氣息和藝術(shù)化的設(shè)計(jì)感，讓客戶雖然身處郊區(qū)但是仍能感覺到強(qiáng)烈的都市氣息；外立面力求簡約、硬朗、流暢、棱角分明，杜絕獻(xiàn)媚似的圓滑，個(gè)性要張揚(yáng)。外立面避免過多繁瑣的凹凸和構(gòu)件，可利用涂料和金屬材質(zhì)可以強(qiáng)化現(xiàn)代氣息。建筑色彩要求體現(xiàn)出陽光、靚麗的色彩，使視覺效果更清爽，心理感受更加溫暖；讓居住真實(shí)詮釋有陽光、有色彩、有意味的生活態(tài)度。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料景觀設(shè)計(jì)1、功能規(guī)劃及布局規(guī)劃設(shè)計(jì)把客觀存在的“境”和主觀構(gòu)思的“意”相結(jié)合，結(jié)合地形高差，合理布局，對(duì)構(gòu)成小區(qū)景觀的各種重要因素進(jìn)行綜合安排形成能夠滿足功能和景觀要求的統(tǒng)一主體。分布了綠影大道、晨曦節(jié)拍、浪漫港灣、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)園、科幻寫真園、MINI浪漫園、清幽靜謐園等八大景觀節(jié)點(diǎn)其中還分布玲瓏灣、藍(lán)天碧野、花香四溢等次要的景觀節(jié)點(diǎn)。景觀結(jié)合地形設(shè)計(jì)了多處緩坡、微地形，集散廣場(chǎng)、陽光草坪，讓U客們感受大空間的開闊。相應(yīng)的布置了林蔭道、開放草坪、觀景平臺(tái)、休閑臺(tái)階道、瀑布跌水、噴水景墻、跌級(jí)花池等景觀設(shè)施。2、景觀節(jié)點(diǎn)21商業(yè)街利用內(nèi)外街形成不同的商業(yè)空間，設(shè)計(jì)不同的購物場(chǎng)景。外街開闊寬敞，統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)元素具有導(dǎo)向性，尤其在重要節(jié)點(diǎn)通過地標(biāo)性的景觀給人領(lǐng)屬感。沿內(nèi)街增添了休閑林蔭帶，布置露天休息設(shè)施，購物的人們可以在樹蔭下喝茶、聊天，享受濃濃的綠陰、清新的空氣、享受愜意的景觀購物生活。22綠影大道入口中間是高大的銀杏樹排列的林蔭道，兩側(cè)是對(duì)稱的景觀跌水，現(xiàn)代簡潔的造型和適當(dāng)?shù)捏w量給業(yè)主歸家創(chuàng)造一個(gè)宜人的空間。23晨曦節(jié)拍這里一、二期景觀軸線上的重要節(jié)點(diǎn)，是小區(qū)的中庭，伴隨著陽光，一寸一寸地深入青年的部落。24浪漫港灣大面積的水景，動(dòng)靜結(jié)合，獨(dú)具特色的造型帶來視覺沖擊，構(gòu)成擴(kuò)張的體驗(yàn)空間，是年輕人喜愛的聚會(huì)的場(chǎng)所。人們?cè)诖硕冗^悠閑的浪漫時(shí)光，發(fā)展和諧的鄰里關(guān)系。FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料25時(shí)尚運(yùn)動(dòng)園在開放的綠地中形成野外運(yùn)動(dòng)的空間氛圍，實(shí)現(xiàn)景觀和自然場(chǎng)地結(jié)合。豐富的運(yùn)動(dòng)類型滿足年輕U客們多樣化的愛好。擁有活力的年輕一族可以自由組織新活動(dòng)，在運(yùn)動(dòng)中釋放著自我，充分發(fā)揮著年輕的熱情。26科幻寫真園通過層的疊加，形成坡地奇景，使高地勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)殚熞曇埃尫懦鑫磥砼傻臅r(shí)尚格調(diào)。用跌級(jí)花池代替擋土墻處理大的高差，豐富的層次形成氣勢(shì)磅礴的臺(tái)地景觀。緊鄰時(shí)尚運(yùn)動(dòng)園，在此也設(shè)置了互動(dòng)游戲區(qū)，景觀結(jié)合地勢(shì)設(shè)計(jì)，可賞、可游、可玩，成為玩家們的有趣場(chǎng)所。27MINI浪漫園MINI浪漫園是專為情侶設(shè)計(jì)的愛意濃濃的小空間，調(diào)皮而有格調(diào)，隨意得令人清新。處于運(yùn)動(dòng)場(chǎng)邊的一塊靜地，小區(qū)的邊緣，在這樣遠(yuǎn)離干擾的優(yōu)越地，新型的LED系列燈具營造的靜謐溫和夜景，為年輕U客提供一處的意境獨(dú)特的外環(huán)境。28清幽靜謐園陽光在墻上一點(diǎn)點(diǎn)走過平和與安詳?shù)臍庀㈦S清風(fēng)飄來。精心設(shè)計(jì)的鋪貼方式、富有趣味的汀步給院落注入一絲活力花園。在此回歸生活，享受時(shí)光流轉(zhuǎn)。29花香四溢園綠色的樹影、白色的云朵和藍(lán)色的天空一起構(gòu)成了一幅寧靜和諧的畫面，因?yàn)檫@里的休閑意境而成為小區(qū)人們散步后花園。210藍(lán)天碧野在綠樹掩映中，沿著花崗巖打造的石階拾級(jí)而上，迎面而來的是綠樹掩映下錯(cuò)落有致的建筑，藍(lán)色的天空成為良好的背景。211夢(mèng)幻廣場(chǎng)FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料在一條滿鋪綠蔭的主要景觀步道中，是另一個(gè)中心廣場(chǎng)，與晨曦節(jié)拍同為聯(lián)系一二期的景觀節(jié)點(diǎn)。規(guī)整的廣場(chǎng)尺度適宜，凝聚了周圍景觀的向心力，中心設(shè)置了涌泉水景，簡潔且跳躍。第四章項(xiàng)目盈利分析一、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表（包括銷售計(jì)劃）開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容完成時(shí)間1簽訂土地出讓合同2007年9月28日2辦理土地證11月20日3項(xiàng)目立項(xiàng)（可行性研究）9月28日10月15日4環(huán)境評(píng)估、地質(zhì)評(píng)估10月15日10月25日5提交項(xiàng)目策劃報(bào)告8月1日8月30日6確定項(xiàng)目規(guī)劃方案11月20日2008年1月30日7日照分析2月25日3月15日8詳規(guī)及單體設(shè)計(jì)方案報(bào)批3月15日5月18日9完成確定施工圖4月10日6月15日10辦理建設(shè)工程施工許可證6月16日7月15日11選擇確定施工隊(duì)伍6月10日6月30日12地址勘查2007年9月28日10月20日13工程施工2008年3月30日2010年9月30日14工程竣工驗(yàn)收2010年9月30日2010年11月30日一期15房屋預(yù)售2008年10月1日2010年12月30日1簽訂土地出讓合同2008年10月31日2辦理土地證10月31日12月31日3項(xiàng)目立項(xiàng)（可行性研究）10月31日11月18日4環(huán)境評(píng)估、地質(zhì)評(píng)估11月18日11月30日5提交項(xiàng)目策劃報(bào)告2007年8月1日8月30日6確定項(xiàng)目規(guī)劃方案2008年10月31日12月30日7日照分析2009年1月1日2月10日8詳規(guī)及單體設(shè)計(jì)方案報(bào)批2月10日3月10日9完成確定施工圖3月10日4月15日二期10辦理建設(shè)工程施工許可證5月16日6月15日FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料二、銷售計(jì)劃銷售收入估算表單位萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121建成建筑面積491849587377744172147351229624098369922459248其中高層2322382034835738128337580595546447641161191小高層72500010875025375018125014500036250底層商鋪5976118964220916414940311952229881洋房2825420423813988897706355565084141271公寓6081714912257212860015204291216343304086寫字樓152542322881353389838135630508576271酒店36667025500051283346916676733340183335商業(yè)街35772353658125203894317154517886會(huì)所、物業(yè)用房2500003750087500625005000012500地下室414794062219114517791036985829588207397地下車庫57836058675412024262144590111567212891802銷預(yù)）售建筑面積4893495839484651410212712812100106545327417734其中高層2322382023223826967146580595546447643483573小高層72500072500217500181250145000108750底層商鋪5976115976117928314940311952289642洋房2825420282542847626706355565084423813公寓60,81714608171182451415204291216343912257寫字樓15,25423152542457627381356305085228813酒店36,667020001100011916676733340916676商業(yè)街3,5772335772107317894317154553658會(huì)所、物業(yè)用房000000000000000000地下室41,479404147941244382103698582958862219111選擇確定施工隊(duì)伍6月10日6月30日12地址勘查2009年10月7日10月25日13工程施工2009年4月30日2011年10月30日14工程竣工驗(yàn)收2011年10月30日2010年11月30日15房屋預(yù)售2009年10月1日2011年12月30日FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料地下車庫57,836051156721202426220242625783613銷售單價(jià)其中高層061061061061061061小高層056056056056056056底層商鋪120120120120120120洋房073073073073073073公寓060060060060060060寫字樓072072072072072072酒店065065065065065065商業(yè)街120120120120120120會(huì)所、物業(yè)用房052052052052052052地下室025025025025025025地下車庫0270270270270270274銷售收入2751073523565818097063703384157363834286867其中高層1416653014166534249959354163328333062124980小高層406000406001218001015008120060900底層商鋪71713371713215140179283143427107570洋房2062557206256618767515639412511309383公寓36490283649031094709912257729806547354寫字樓1098305109830329491274576219661164746酒店2383356000715007595839476671595839商業(yè)街429268429271287801073178585464390會(huì)所、物業(yè)用房000000000000000000地下室1036985103699311096259246207397155548地下車庫1561573000312315546551546551156157二、成本盈利分析預(yù)測(cè)表未來城項(xiàng)目投資測(cè)算表單單位萬元項(xiàng)目高層小高層洋房底層商鋪公寓寫字樓酒店商業(yè)街合計(jì)一、可銷售建筑面294316965110356210879624276544051922685418722641555948934958FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料積米23其中樓體面積23223820725000282542059761160817141525423366670235772339003413地下室面積2737640124438331835829597051501659184147940地下車庫面積3470163115672404853115672867541231344520524578365783605二、總成本費(fèi)用1、土地41931711375125074071132211090676273957596725592606971929、前期工程費(fèi)52445317199634631416113641434265746347412872001、建設(shè)成本4538788853485295251512931200642302586680818756467564646、管理費(fèi)用1390094559168213753361579083197821965231129、財(cái)務(wù)費(fèi)用19246063122328951975006012574273882720320000、銷售費(fèi)用154799507718732418040264101142202921882573837、不可預(yù)見費(fèi)926733039112142502241056055131881310154086總成本費(fèi)用合計(jì)983535325904611704512943072578318648634143456415050116371174三、單位成本元/平米）334176268411328584369620336841337358342605362165334550四、單位售價(jià)樓體單位售價(jià)061056073120060072065120地下室單位售價(jià)025025025025025025025025地下車庫單位售價(jià)027027027027027027027027五、總收入15787884468341225482676910440595521202247252389844488327510735減總成本983535325904611704512943072578318648634143456415050116371174銷售稅費(fèi)1034106306761476915037626590178747165315291401801953六、利潤總額491842517861993668442442112153334748669240182652429337608減企業(yè)所得稅122960644655234171106105303833118716231005663112334402七、總凈利36888191339647025133183169115003561496930141989327003206FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料八、銷售凈利率233628603116413922452962274644722546說明1、此表將配套公建和地下室、地下車庫的成本分?jǐn)偟缴媳硭形镆差愋椭小?、銷售稅費(fèi)按銷售收入的655計(jì)算,其中營業(yè)稅5,土地增值稅13、企業(yè)所得稅按利潤總額的25計(jì)算三、現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率IRR測(cè)算現(xiàn)金流量表（全部投資）單位萬元合計(jì)200720082009201020112012現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入小計(jì)2751073500023565818097063703384157363834286867現(xiàn)金流出一、土地費(fèi)用697192828295393519154623235000000000二、前期工程費(fèi)872000000405221466779000000000三、建設(shè)成本7564647000151292930258592269394756465000四、管理費(fèi)用2311290003466980895577824622611556五、財(cái)務(wù)費(fèi)用32000000080000800008000080000000六、銷售費(fèi)用2573830003860790084643465147712869七、開發(fā)期稅費(fèi)1801953000154356530358460717375733280790八、不可預(yù)見費(fèi)15408600057782462263081719261000現(xiàn)金流出小計(jì)1817312528295395802720494343529630561329161305215所得稅前所得稅前凈現(xiàn)金流量282953934461393153628407078644072223981652所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量28295396275678312205094873653559589337610所得稅2334403466881466881466881466881933761所得稅后凈現(xiàn)金流量282953939130202686748360390539403423047891所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量28295396742558405581145190634884366536327評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤率4278投資利稅率8230財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2840998投資回收期411內(nèi)部收益率27四、銷售價(jià)格變動(dòng)（5、10）對(duì)利潤及IRR敏感性分析敏感性分析銷售價(jià)格上升5單位萬FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料元合計(jì)200720082009201020112012現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入小計(jì)2888627200024744108501916738553360232024501211現(xiàn)金流出一、土地費(fèi)用697192828295393519154623235000000000二、前期工程費(fèi)872000000405221466779000000000三、建設(shè)成本7564647000151292930258592269394756465000四、管理費(fèi)用2311290003466980895577824622611556五、財(cái)務(wù)費(fèi)用32000000080000800008000080000000六、銷售費(fèi)用28886270004332941011020722157577725144431七、開發(fā)期稅費(fèi)1892051000162074556876483752394520294829八、不可預(yù)見費(fèi)1540860004622646226308171540961634現(xiàn)金流出小計(jì)2089446728295396193568589088836439021870344512451所得稅前所得稅前凈現(xiàn)金流量282953937191582611028374163141528583988759所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量28295396548697393766919603839568207945579所得稅1997951399590399590399590399590399590所得稅后凈現(xiàn)金流量282953941187482211438334204037532683589169所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量282953969482874736849139480923584595947628評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤率3154投資利稅率6253財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2324389投資回收期437內(nèi)部收益率23敏感性分析銷售價(jià)格上升10單位萬元合計(jì)200720082009201020112012現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入小計(jì)3026180900025922398906770773722563100214715554現(xiàn)金流出一、土地費(fèi)用697192828295393519154623235000000000二、前期工程費(fèi)872000000405221466779000000000三、建設(shè)成本7564647000151292930258592269394756465000四、管理費(fèi)用2311290003466980895577824622611556五、財(cái)務(wù)費(fèi)用32000000080000800008000080000000六、銷售費(fèi)用30261810004539271059163756545605236151309FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料FDC21ASKCOM中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料七、開發(fā)期稅費(fèi)1982148000169792583393506788413306308869八、不可預(yù)見費(fèi)1540860004622646226308171540961634現(xiàn)金流出小計(jì)2112211828295396221919596555037013271916642533369所得稅前所得稅前凈現(xiàn)金流量282953936296802941219403589943933804182185所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量28295396459218351799951789949112799093465所得稅2284923456985456985456985456985456985所得稅后凈現(xiàn)金流量282953940866642484235357891439363953725201所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量28295396916203443196885305430833416808542評(píng)價(jià)指標(biāo)投資利潤率3581投資利稅率7005財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2908143投資回收期422內(nèi)部收益率26敏感性分析銷售價(jià)格下降5單位萬元合計(jì)200720082009201020112012現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入小計(jì)2613519800022387527692210668214954495644072524現(xiàn)金流出一、土地費(fèi)用697192828