家居建材廣場建設(shè)項目可行性研究報告

華美立家家居建材廣場廣安項目可研報告華美立家二一三年三月目錄廣安印象及要點(diǎn)提煉【第一部分廣安市整體環(huán)境分析】一、城市概況二、廣安城市規(guī)劃【第二部分廣安市場調(diào)查與分析】一、調(diào)查目的二、調(diào)查方式三、廣安市家居建材市場調(diào)查與分析四、廣安市重要商業(yè)市場調(diào)查與分析五、廣安市房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析六、廣安市周邊縣市房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析【第三部分項目資源分析】一、項目概況二、項目環(huán)境分析三、項目研判（SWOT分析）四、綜合評估【第四部分項目定位分析】一、定位依據(jù)二、定位原則三、主題定位分析四、項目功能定位五、業(yè)態(tài)定位六、檔次定位分析七、輻射定位分析【第五部分價格定位分析】一、結(jié)合周邊住宅與商鋪價格比例定價分析二、結(jié)合項目性質(zhì)定價分析【第六部分客群定位分析】一、當(dāng)?shù)赝顿Y客二、異地投資客【第七部分媒體投放】一、媒體選擇二、售樓處選擇三、口碑傳播四、渠道銷售【結(jié)語】廣安印象及要點(diǎn)提煉衣廣安市民穿著較為樸素，品牌選擇以中低端為主。食實(shí)物以麻辣為主，但是辣度可以接受，普通飯館一餐按4菜1湯計算70元左右。住廣安政府出臺政策限制房價不得超過5000元/，建筑形式多以33層塔樓，2梯6戶，80100二至三居，不很注重朝向問題，政府限高，樓高不得超過100米，所以廣安最高住宅33層。廣安市內(nèi)住宅供不應(yīng)求，開發(fā)項目不多，體量不大，多以當(dāng)?shù)鼐用褓徺I為主，城北老城區(qū)住宅比城南新城區(qū)住宅普遍低500元/左右。由于開發(fā)項目較少，所以廣安市二手房交易紅火，遍地二手房中介。商場較少，現(xiàn)有的有重百和美好家園兩個?？赏顿Y底商項目少，開發(fā)商多自持，二手房市場流通的商鋪不多見。目前大型商業(yè)項目有恒大中天國際和廣安國際商業(yè)中心兩個，其中廣安國際商業(yè)中心項目商鋪未對外銷售，7月份開始銷售。而恒大中天國際項目作為目前唯一的在售商業(yè)項目，也已基本售罄，目前只余部分面積較大、總價較高商鋪。廣安下轄各區(qū)縣房價平均比廣安市房價低500800元/。售樓處裝修下大力度，面積較大，裝修奢華。行作為一個常駐人口30萬左右的城市，出租車只有400余量，街面能見到的不超過100輛，很難打到車，打到也是拼車，一條線路拉幾批乘客，電動三輪車較多。廣安地區(qū)建設(shè)排行榜無論是從城市建設(shè)還是開發(fā)體量、房價，以及品牌認(rèn)可度和可持續(xù)發(fā)展情況看，個人認(rèn)為應(yīng)是下列排行順序廣安市鄰水縣岳池縣武勝縣廣安區(qū)華鎣市競爭對手廣安市內(nèi)已知競爭對手為“廣安國際商業(yè)中心”，今年7月份左右對外銷售，30左右，700030000元/的價格，13萬的商業(yè)體量，勢必會對投資客戶進(jìn)行分流。廣安市內(nèi)未知競爭對手為我項目所在地塊對面一塊150畝左右的土地被川渝集團(tuán)拍得，準(zhǔn)備開發(fā)做建材市場，應(yīng)引起高度重視。廣安市外同類型競爭對手岳池“億聯(lián)建材家居五金城”，同質(zhì)化的產(chǎn)品，項目將于6月份投放市場，勢必對招商和銷售帶來影響，對經(jīng)營和投資客戶都會進(jìn)行分流，應(yīng)引起高度重視。廣安市外不同類型競爭對手岳池“天羿榮耀城”的產(chǎn)權(quán)式酒店項目，5萬平米的體量，1518的回報率，會對投資客戶進(jìn)行分流，應(yīng)引起關(guān)注?！镜谝徊糠謴V安市整體環(huán)境分析】一、城市概況（1）城市簡介廣安市位于四川東部，面積6344平方公里，轄廣安區(qū)、岳池縣、武勝縣、鄰水縣及華鎣市?？?cè)丝?2647萬，市區(qū)人口47萬。人口密度較大在全省21個州市里排名第6位，約534人/平方公里。廣安市位于四川東部，面積6344平方公里。1998年7月國務(wù)院撤銷廣安地區(qū)設(shè)立的地級市，轄廣安區(qū)、前鋒區(qū)、岳池縣、武勝縣、鄰水縣及華鎣市。市人民政府駐廣安區(qū)廣福鎮(zhèn)?？?cè)丝?70萬。北宋開寶二年（969）取“廣土安輯”之意設(shè)廣安軍，為歷代建制之始。廣安人文薈萃，英才輩出，養(yǎng)育了世紀(jì)偉人鄧小平同志。自然風(fēng)景和人文勝跡獨(dú)具特色。農(nóng)業(yè)物產(chǎn)豐富，盛產(chǎn)糧、油、豬、繭、果，素有“金廣安（玉米），銀岳池（大米），紅武勝（高粱）“的美譽(yù)，是全國商品糧生產(chǎn)基地，瘦肉型生豬基地和絲綢之鄉(xiāng)。礦產(chǎn)資源較多，有煤、鐵、鹽、石灰石、石英砂、天然氣、石油、石膏礦、鋁礬土、礦泉水等二十多種礦藏，貯量大，品位高。交通便捷暢達(dá)，襄渝鐵路縱貫全市，210、212、318國道，203、304省道縱橫全境，縣、鄉(xiāng)村公路縱橫交錯，四通八達(dá)，廣安火車站是川東北重要的物資集散地，嘉陵江、渠江連接長江黃金水道，廣渝高速公路正在加緊建設(shè)。（2）自然條件廣安市地處中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫暖，熱量充足，雨量豐沛，空氣濕度大，日照少，霜期短，風(fēng)力大。年平均氣溫16,最冷月（1月）平均氣溫3，最熱月（7月）平均氣溫27。多年大于或等于10以上的年積溫5600，無霜期306328天。年平均降水量1200毫米，43的降水量集中于作物生長旺盛的夏季。多年平均徑流系數(shù)048，即降水量的48匯入河川，52為土壤吸收和植物蒸騰所消耗。終年植物繁茂，且無季節(jié)性河流。已探明或已發(fā)現(xiàn)的礦藏有煤、天然氣、巖鹽、石灰石、耐火粘土、菱鐵礦、釩鈦礦、鋁土礦、鋰、鈹、鍺、鉻、硼、油頁巖、白云石、硅石、冰洲石、磷礦、含鉀巖石、石膏、石英砂、玄武巖、輝綠巖、礦泉水、硫鐵礦、沙金等三十余種。其中原煤蘊(yùn)藏量7億噸，是華鎣山煤田的富集區(qū)；巖鹽層厚160200米，蘊(yùn)藏量約1000億噸；石灰?guī)r分布800余平方公里，層厚20200米；天然氣蘊(yùn)藏量頗豐，年開采量7億立方米。（3）交通區(qū)位廣安是西部第一個縣縣通高速公路的地級市,國家高速G42滬蓉高速南充）廣（安）、廣安鄰水、鄰（水）墊（江）段、G65包茂高速（渝鄰（水）達(dá)（州）段）、G75蘭海高速（渝武（勝）南（充）段）竣工通車，經(jīng)滬蓉高速公路至成都250公里，經(jīng)包茂高速到重慶110公里，以廣安為中心的公路骨架正在形成。襄渝鐵路縱貫全境，嘉陵江、渠江水流連接長江，均可通航重慶。（4）經(jīng)濟(jì)建設(shè)一、2012年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值766億元，比上年增長14；地方公共財政收入328億元，增長181；全社會固定資產(chǎn)投資完成5241億元，增長233；社會消費(fèi)品零售總額2544億元，增長16。二、2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19939元、農(nóng)民人均純收入7590元，分別增長159、165。三、2012年新開工建設(shè)保障性住房3996套205萬平方米，實(shí)施棚戶區(qū)改造4323套341萬平方米，改造農(nóng)村D級危房12632戶、竣工10444戶，避險搬遷地質(zhì)災(zāi)害農(nóng)戶342戶；渠江流域2798戶因災(zāi)倒房戶全部妥善安置。二、廣安城市規(guī)劃（1）城市功能定位廣安市區(qū)整體向東南片區(qū)延伸，目前各政府機(jī)關(guān)公務(wù)員集資房已經(jīng)在東南片區(qū)開始建設(shè)，未來市政府及各機(jī)關(guān)也會搬遷到東南片區(qū)。但栆山物流園是廣安規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，是功能性區(qū)域，打造專業(yè)市場非常合適。老城區(qū)廣安區(qū)所在地，傳統(tǒng)居住與商業(yè)中心，以北街區(qū)域為商業(yè)中心，主要經(jīng)營服裝百貨；萬豐街至北辰大道區(qū)域主要經(jīng)營汽車配件及二手車交易。在無法滿足廣安發(fā)展前提下，其重要性已被新城區(qū)取代。老城區(qū)建設(shè)破舊，發(fā)展緩慢，且地勢較低，經(jīng)常遭遇洪水，原住民大都選擇新城區(qū)居住。新城區(qū)廣安主城區(qū)，依托交通區(qū)位優(yōu)勢，目前已成為廣安經(jīng)濟(jì)中心，其中金安大道、平安大道、廣寧路、思源大道、建安路為主要商業(yè)街區(qū)。工業(yè)區(qū)主要包括前鋒工業(yè)園區(qū)和奎閣工業(yè)園區(qū)，廣安市的輔城，城市的東大門，發(fā)展以能源化工為主的工業(yè)區(qū)。東南片區(qū)東南片區(qū)作為廣安市的一個開發(fā)重點(diǎn)，集醫(yī)療、教育、行政、科研、商業(yè)、辦公于一體的多功能區(qū)域。而此地又毗鄰渠江之水、西溪河大峽谷公園不久將建設(shè)。正是這樣一個獨(dú)天得厚的眾多的自然條件造就了東南片區(qū)，也鑄就了商業(yè)奇葩。在這樣一個優(yōu)越環(huán)境中，將廣安東南片區(qū)打造成為廣安的春熙路、解放碑。棗山物流園區(qū)廣安市棗山物流園區(qū)位于廣安市城區(qū)棗山鎮(zhèn)，緊靠蘭渝鐵路廣安站客、貨站、緊鄰滬蓉高速公路、巴渝高速公路和廣遂高速公路，水運(yùn)航道經(jīng)過渠江通江達(dá)海。園區(qū)總規(guī)劃面積約12000畝，于2011年7月正式啟動建設(shè)，主要建設(shè)物流、倉儲、商貿(mào)、市場、加工貿(mào)易、電子信息、生活服務(wù)等項目集群。到2020年，將建成覆蓋廣安、輻射川東北、面向重慶、背靠成都、貫穿渝川陜、連接大西北的川東北重要物流基地，成為集物流、人流、資金流、信息流為一體的物流商貿(mào)城?！镜诙糠謴V安市場調(diào)查與分析】一、調(diào)查目的（1）通過客觀深入的市場調(diào)查，充分了解廣安市商業(yè)分布，經(jīng)營狀況，確定廣安市場投資客、經(jīng)營客群體的主體特征。（2）針對廣安市商業(yè)市場現(xiàn)狀，合理規(guī)劃項目地塊，明確項目定位，充分發(fā)揮地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出適合廣安市場的產(chǎn)品。（3）根據(jù)對項目的定位、規(guī)劃、市場前景、開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險等因素的調(diào)查研究分析，為項目的后續(xù)推廣運(yùn)作提供決策依據(jù)。二、調(diào)查方式本次調(diào)查主要針對地塊項目，運(yùn)用資料查閱、樓盤暗訪、臨街商業(yè)掃街相結(jié)合的方法，獲取相應(yīng)的信息，主要調(diào)查目標(biāo)與途徑如下（1）依據(jù)政府部門的統(tǒng)計資料，獲取當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口和專業(yè)市場發(fā)展數(shù)據(jù)；（2）考察走訪廣安市區(qū)目前經(jīng)營中的大型市場，包括正在經(jīng)營的五金機(jī)電市場，家居建材市場，大型小商品市場，大型百貨，重要沿街商業(yè)，通過訪談和資料收集，了解有關(guān)各類市場的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、價格、規(guī)模、租金、售價、經(jīng)營等方面的情況；（3）考察走訪廣安周邊縣市，通過樓盤暗訪，對周邊縣市住宅價格，商鋪價格進(jìn)行搜集和總結(jié)，特別是對大型商業(yè)地產(chǎn)項目的重點(diǎn)調(diào)查。三、廣安市家居建材市場調(diào)查與分析廣安主城區(qū)內(nèi)成規(guī)模建材市場主要有家園建材市場、中橋建材市場、盛兆建材市場、龍馬建材市場。下圖為廣安家居建材市場分布圖（廣安建材市場分布圖）家園建材廣場中橋建材市場家園建材市場龍馬建材市場盛兆建材市場物業(yè)名稱家園建材市場經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址金安大道與西溪路交口經(jīng)營范圍家具，陶瓷，衛(wèi)浴，地板，吊頂，廚衛(wèi)電器，燈具經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃與散戶自營相結(jié)合市場規(guī)模建筑面積2萬平方米，商戶數(shù)量80家左右商鋪結(jié)構(gòu)商場式內(nèi)鋪，共二層，沿街商鋪經(jīng)營檔次中高檔次，含國內(nèi)一線陶瓷品牌和家具品牌輻射范圍廣安城區(qū)、下屬縣商鋪?zhàn)饨饍?nèi)主街商鋪35元/左右，場內(nèi)鋪面F130元/左右。F220左右。廳內(nèi)商鋪F125元/，F(xiàn)220元/。租金年漲幅10項目點(diǎn)評是廣安市檔次最高的建材市場，有馬可波羅、箭牌等一線品牌，具有一站式購齊能力，現(xiàn)有品牌80多個是廣安家居消費(fèi)首選市場。中橋建材市場物業(yè)名稱中橋建材市場經(jīng)營類別批零兼售（零售為主）物業(yè)地址建安中路與金安大道一段交叉路口經(jīng)營范圍板材、五金、陶瓷衛(wèi)浴、油漆、地板、木門、鋁材經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模建筑面積15萬平方米左右，商戶數(shù)量150家左右商鋪結(jié)構(gòu)市場內(nèi)鋪與沿街商鋪經(jīng)營檔次中低檔次建材消費(fèi)市場輻射范圍廣安城區(qū)、下屬縣商鋪?zhàn)饨鹜庵鹘?540元/。內(nèi)主街3035元/。場內(nèi)鋪面2530元/。租金年漲幅10項目點(diǎn)評外主街有歐神諾，東鵬等品牌，市場內(nèi)主要以大眾化消費(fèi)的雜牌產(chǎn)品為主，均為個體商戶經(jīng)營，是工薪階層主要的建材采購市場。龍馬建材市場物業(yè)名稱龍馬建材市場經(jīng)營類別綜合性市場，批零兼售（零售為主）物業(yè)地址洪州大道與建華路交口經(jīng)營范圍百貨，服裝，餐飲，建材、銀行、超市經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模建筑面積4萬平方米左右，商戶數(shù)量150家左右商鋪結(jié)構(gòu)沿街、內(nèi)街商鋪經(jīng)營檔次低檔次輻射范圍廣安城區(qū)、下屬縣商鋪?zhàn)饨鹜庵鹘稚啼?045元/。場內(nèi)商鋪30左右元/。租金年漲幅1015項目點(diǎn)評綜合性市場，定位不明確，經(jīng)營種類繁雜且區(qū)域劃分混亂。是城北有名的綜合性商業(yè)中心，溫州企業(yè)開發(fā)。人流量大，以個體商戶為主，主力店年營業(yè)額200300萬。商場運(yùn)營管理混亂。盛兆家居物業(yè)名稱盛兆家居經(jīng)營類別零售為主物業(yè)地址金安大道與萬盛東路交叉口，國土局斜對面經(jīng)營范圍家具經(jīng)營方式散戶自營市場規(guī)模建筑面積3000平方米左右，商戶數(shù)量20家左右商鋪結(jié)構(gòu)商場內(nèi)鋪經(jīng)營檔次中低端家具輻射范圍廣安城區(qū)、下屬縣商鋪?zhàn)饨餏155元/，F(xiàn)250元/，F(xiàn)345元/，年漲幅10項目點(diǎn)評主營家具，經(jīng)營種類單一其他沿街建材商圈1號橋建材一條街、西溪花園底商、萬盛一街建材街鋪、建安北路街鋪等，均為經(jīng)營中低端品牌為主。廣安家居建材市場分析廣安沿街商鋪?zhàn)钪饕慕M成分為服裝百貨、餐飲、二手房中介、家居建材四大類，除了主商業(yè)街區(qū)外都能找到建材門市，尤其以新建成小區(qū)周邊底商居多，品牌低端，鋪面多為3040，租金從幾千到1萬多不等，短期經(jīng)營為主，乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一運(yùn)營的一站式家居建材購物市場。同時房價由原來的1000多猛漲到現(xiàn)在的4000多，多數(shù)市民買房后承受不了高額的裝修費(fèi)用，造成廣安市民樹立不起品牌意識，其中以市政府大樓翻新裝修，替換箭牌衛(wèi)浴的竟然是不知名低端品牌可見一斑。通過以上兩方面分析，廣安家居建材消費(fèi)者和經(jīng)營戶兩者都很累，說明建設(shè)大型一站式家居建材市場非常有必要，消費(fèi)者不用東奔西跑，經(jīng)營戶更不用追著目標(biāo)客戶而滿城開店。四、廣安市重要商業(yè)市場調(diào)查與分析廣安市主城區(qū)商業(yè)分析金安大道一段是廣安市最繁華的一條路，雙向六車道。是連接老城區(qū)、新城區(qū)、東南片區(qū)的交通主干道。此路商業(yè)地位無可取代，大型商業(yè)林立，且有商業(yè)綜合體項目建設(shè)當(dāng)中。廣寧北路路兩側(cè)商鋪林立，集餐飲娛樂、休閑購物于一體的繁華街區(qū)，以美好家園商場為中心形成商業(yè)覆蓋，眼鏡店、手機(jī)店、婚紗影樓，同時與金安大道交叉口還有廣安最大購物中心“重百”，使此路商業(yè)價值尤為突出。思源大道連接思源廣場，路中心有綠化廣場隔離帶，路兩側(cè)銀行、國家電網(wǎng)、書店、手機(jī)店等。平安大道餐飲、工程制圖、裝修、建材等較專業(yè)街區(qū)，雙向六車道。洪州大道是廣安連接金安大道老城區(qū)路段，老城區(qū)主干道，兩側(cè)銀行、市場、汽車專賣店、建材門市較多。廣安市主城區(qū)商業(yè)特征總結(jié)缺乏規(guī)劃、市場定位不清晰廣安市中心商業(yè)主要依托金安大道、廣寧路、平安大道、思源大道、洪州大道的沿街商鋪形成，由于經(jīng)營戶非投資戶，造成沿街商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂，缺乏規(guī)劃，市場定位不清晰。商業(yè)發(fā)展緩慢廣安市投資類商業(yè)項目較少，目前已建成的地產(chǎn)項目商業(yè)或自持或暫時不售，原有商業(yè)街租金從5000元/年到120000元/年不等，但只要靠近商業(yè)街區(qū)，無論租金多少，均未有出售商鋪或者主動租賃商鋪，要想租間商鋪就要接收原經(jīng)營戶貨物及繳納高額的裝讓費(fèi)，這種現(xiàn)象為普遍現(xiàn)象。五、廣安市房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析廣安市目前在售房地產(chǎn)項目主要集中在城南新城區(qū)，本次調(diào)研走訪了城北和城南的部分樓盤，具體調(diào)研樓盤分布如下圖（1）城北老城區(qū)新樓盤概況廣安新天地廣安新天地廣安國際商業(yè)中心恒大中天國際中正天下豪庭案名廣安新天地項目用途住宅、底商銷售電話08262635111項目地址洪州大道與環(huán)城北路交會處交通狀況1、3、4路開發(fā)商廣安市萬佳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑情況9棟33層廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型80二居開盤時間2011年12月建筑面積17萬平方米入住時間2013年4月銷售率一期100二期30總棟/戶數(shù)3棟/1500戶停車費(fèi)及收費(fèi)起價均價最高價價格4500賣點(diǎn)城北唯一在售樓盤，價格低戶型二居三居躍層戶型配比面積區(qū)域8099140170外立面石材，面磚及墻漆交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯備注一期已罄，二期排號中現(xiàn)有活動交三萬抵五萬商業(yè)一層10000元/，二層6000元/中正天下豪庭案名中正天下豪庭項目用途住宅，商業(yè)銷售電話08262551888項目地址東南片區(qū)交通狀況開發(fā)商廣安中正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑情況8棟33層廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型793611313開盤時間2011年6月交房時間2014年12月入住時間2014年12月占地面積70畝建筑面積19萬綠化面積314銷售率100總棟/戶數(shù)8棟/1500戶停車費(fèi)及收費(fèi)均價價格起價4300最高價賣點(diǎn)價格較低，東南片區(qū)恒大中天國際案名恒大中天國際項目用途住宅，商業(yè)銷售電話08262326888項目地址廣寧路與金安大道交口交通狀況開發(fā)商廣安恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑情況7棟33層廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型80開盤時間2011年1月交房時間2014年12月入住時間2014年12月占地面積建筑面積21萬綠化面積銷售率100總棟/戶數(shù)7棟/1200戶停車費(fèi)及收費(fèi)均價價格起價4900最高價賣點(diǎn)核心區(qū)域綜合體備注住宅已售罄，首次為廣安引入國際先進(jìn)的HOPSCA（豪布斯卡）開發(fā)模式，聚合酒店、辦公高尚住宅、超市、精品商場、商業(yè)步行街等六大業(yè)態(tài)增值鏈，由七棟高層塔樓，兩棟多層建筑和一條商業(yè)步行街區(qū)組成，目前是廣安唯一且最大的城市綜合體。商業(yè)7萬平米，F(xiàn)1255萬。F2152萬。廣安國際商業(yè)中心案名廣安國際商業(yè)中心項目用途住宅，商業(yè)銷售電話08268888816項目地址廣安市城南濱河路一段108號交通狀況開發(fā)商廣安瑞澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑情況11棟33層廣告方式路牌墻體銷售方式自銷主力戶型82185開盤時間202年3月交房時間2015年3月入住時間占地面積80畝建筑面積348285綠化面積25銷售率100總棟/戶數(shù)11棟/1800戶停車費(fèi)及收費(fèi)均價價格起價4900最高價賣點(diǎn)戶型、位置、配套備注住宅已基本售罄，只剩頂層大面積躍層商業(yè)13萬平米，自持4萬平米，F(xiàn)13萬，F(xiàn)216萬，F(xiàn)31萬，F(xiàn)48000，F(xiàn)37000商業(yè)未開售，目前只接受400以上或總價500萬以上大客戶選擇位置。（4）廣安市房地產(chǎn)市場分析城南新城區(qū)板塊，完善的交通、金融、商業(yè)、教育、醫(yī)療配套，且是目前市政府所在地，房地產(chǎn)開發(fā)首選地段。城北老城區(qū)板塊，發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)滯后，房價比城南新城區(qū)均價低500元/左右，發(fā)展余地不大，僅滿足周邊居住需求。東南新城區(qū)板塊，處于城市主導(dǎo)方向上，目前片區(qū)交通、配套正在積極建設(shè)提升中，僅具有區(qū)域影響力，未來具有一定的增長空間，但是時間有些漫長。（5）廣安市房地產(chǎn)市場總結(jié)住宅市場供不應(yīng)求受政府出臺房價不得高于5000元/影響，廣安房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，老百姓一方面擔(dān)心政府不再抑制房價，致使房價攀高；另一方面廣安老百姓大多外出務(wù)工，掙錢回家置業(yè)，又沒有更好的投資項目，所以住宅成為最佳投資項目。商業(yè)投資類項目嚴(yán)重匱乏廣安市現(xiàn)有商業(yè)項目一部分開發(fā)商或捂盤惜售，或干脆自持；而對外出售的商業(yè)項目或面積較大，或單價較高，一間商鋪動輒百萬起，老百姓承受不了，最主要是百萬商鋪的年租金只有23萬左右，投入產(chǎn)出比嚴(yán)重失衡。以上兩方面充分說明廣安房地產(chǎn)市場真的缺乏一個適合老百姓投資的商業(yè)項目，而這就是我們項目的一個機(jī)會點(diǎn)。六、廣安市周邊縣市房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析依據(jù)廣安的地理區(qū)位，本次周邊縣市調(diào)查主要走訪了武勝縣、岳池縣、華鎣市、鄰水縣（如下圖），重點(diǎn)搜集大型商業(yè)地產(chǎn)投資項目（1）廣安市周邊縣市房地產(chǎn)概況武勝縣武勝縣，隸屬于廣安市，位于廣安市西南部距離40公里處，縣城人口10萬人。4大支柱產(chǎn)業(yè)，即農(nóng)副產(chǎn)品精深加工、能源化工、機(jī)電制造、電子生物產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，開發(fā)項目眾多，房價均價4500元/左右，底商價格10000元/左右。建材市場是自發(fā)形成的沿街底商，50租金20000元/年30000元/年左右。主商業(yè)街區(qū)50租金80000元/年120000元/年左右。東方明珠案名東方明珠項目用途住宅，商業(yè)銷售電話629866廣安市武勝縣岳池縣廣安市華鎣市鄰水縣6項目地址武勝縣東街延伸段左側(cè)交通狀況良好開發(fā)商四川泰鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑情況7棟高層，14棟小高層廣告方式單頁墻體圍擋銷售方式四川迅房房地產(chǎn)顧問有限公司代理主力戶型793611313占地面積120多畝建筑面積164643綠化面積368銷售率總棟/戶數(shù)21棟/1150戶停車費(fèi)及收費(fèi)均價價格起價4600最高價賣點(diǎn)縣城中心核心地段，靠近縣政府配套設(shè)施完備備注靠近縣政府及主商業(yè)街區(qū)，成為當(dāng)?shù)厝俗罡信d趣的投資地段，商業(yè)未售。瑞鼎嘉誠案名瑞鼎嘉誠項目用途住宅，商業(yè)銷售電話66638886689666項目地址武勝縣廣武路雞公山麓交通狀況開發(fā)商四川瑞鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑情況11棟高層，8棟花園洋房廣告方式單頁墻體圍擋銷售方式自理主力戶型53150高層120160花園洋房占地面積9327畝建筑面積186541綠化面積368起價均價最高價價格420045004800賣點(diǎn)定位高端靠近車站靠近新建的試驗學(xué)校備注商業(yè)未售住宅在優(yōu)惠98折基礎(chǔ)之上，如果一次性再打95折，如果貸款再打97折嶺秀郡案名嶺秀郡項目用途住宅，商業(yè)銷售電話6235111項目地址迎賓大道（一力職中斜對面）交通狀況開發(fā)商金冠地產(chǎn)建筑情況高層住宅，花園別墅廣告方式單頁墻體圍擋銷售方式自理主力戶型78130占地面積建筑面積180000綠化面積均價價格起價5000最高價賣點(diǎn)打造高端社區(qū)備注花園洋房、別墅的價格70009000元/一江山水案名一江山水項目用途住宅，商業(yè)銷售電話6665666項目地址武勝濱江路交通狀況開發(fā)商昌平實(shí)業(yè)建筑情況11棟高層廣告方式墻體圍擋街頭廣告銷售方式重慶美翔地產(chǎn)顧問代理主力戶型商業(yè)80120占地面積774172建筑面積25751146綠化率32均價價格起價4500最高價賣點(diǎn)商住結(jié)合風(fēng)景優(yōu)美備注配套商業(yè)價格6000元/平米11000元/，岳池縣隸屬于廣安市，位于廣安市西部距離30公里處，縣城人口10萬人。農(nóng)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)發(fā)達(dá)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、生物醫(yī)藥、機(jī)械加工、輕紡工業(yè)、建筑建材、能源化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。水路交通嘉陵江、渠江在縣境內(nèi)通航50公里，可直航重慶。正在建設(shè)中的廣安港岳池港區(qū)，更是四川省通江達(dá)海戰(zhàn)略的重要組成部分?？罩薪煌ㄔ莱乜h城區(qū)距離重慶江北國際機(jī)場912公里，距南充高坪區(qū)南充機(jī)場僅393公里?？h城均有高速公路通往兩個機(jī)場。房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，開發(fā)項目眾多，房價均價4500元/左右，底商價格10000元/左右。建材市場是自發(fā)形成的沿街底商，50租金20000元/年30000元/年左右。主商業(yè)街區(qū)50租金80000元/年120000元/年左右。榮耀城案名榮耀城項目用途住宅，商業(yè)銷售電話88888885227555項目地址岳池東湖新區(qū)交通狀況暢通開發(fā)商成都市南極房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑情況廣告方式單頁墻體圍擋戶外廣告銷售方式聯(lián)衡合眾主力戶型68118占地面積200畝左右建筑面積70余萬綠化面積均價價格商鋪起價一層10000二層8000三層5000最高價2000090006000賣點(diǎn)高端舒適配套設(shè)施完備備注本項推出產(chǎn)權(quán)式酒店，共5萬平米左右，10000元/，最小投資20000元，最大投資20萬，一次性購買5年產(chǎn)權(quán)，第二年可回購，付款當(dāng)日即返75，第1、2年返15，第3、4年返16，第5年返18。億聯(lián)建材家居五金城案名億聯(lián)建材家居五金城項目用途商業(yè)，服務(wù)銷售電話082656666665666777項目地址岳池縣東湖公園翔鳳大道、安拱路交叉口交通狀況一般開發(fā)商岳池億聯(lián)置業(yè)有限集團(tuán)建筑情況大型商貿(mào)城廣告方式銷售方式自銷主力戶型80120開盤時間2013年六月份左右交房時間2015年入住時間占地面積1365畝建筑面積15萬綠化面積備注正面競爭對手，且對手先于我項目亮相規(guī)模15萬超大規(guī)模，“一站式”采購基地區(qū)位岳池城市東擴(kuò)的核心位置政策岳池重點(diǎn)項目，享受政府優(yōu)惠政策品牌億聯(lián)控股，中國商業(yè)地產(chǎn)20強(qiáng)，中國商業(yè)地產(chǎn)價值運(yùn)營商市場填補(bǔ)廣安建材專業(yè)市場賣場空白，百億商機(jī)前景無限產(chǎn)業(yè)坐享川東三大建材產(chǎn)業(yè)基地功能集十大功能為一體，提升無限商業(yè)潛能配套商務(wù)辦公、酒店公寓、休閑餐飲、免費(fèi)巴士、專業(yè)物流等完善的配套規(guī)劃多種業(yè)態(tài)合理分布，創(chuàng)新雙首層設(shè)計，48米層高，完美人車動線運(yùn)營強(qiáng)大運(yùn)營團(tuán)隊，創(chuàng)新運(yùn)營理念，傾力打造百年旺市華鎣市隸屬于廣安市，位于廣安市東南部距離25公里處，因華鎣山而得名,轄10鎮(zhèn)1鄉(xiāng)3個街道辦事處，總?cè)丝?6萬，其中非農(nóng)業(yè)人口10萬。是四川以東進(jìn)出重慶的門戶，襄渝鐵路由北向南縱貫全境，市內(nèi)設(shè)有4個火車站。距重慶、成都分別為80和300公里，僅1小時和3小時車程。建材、能源、機(jī)加、食品加工等支柱產(chǎn)業(yè)初步形成，建設(shè)全省工業(yè)強(qiáng)市取得重大進(jìn)展。果業(yè)、竹業(yè)、畜牧業(yè)、勞務(wù)開發(fā)四大特色農(nóng)業(yè)初步形成。旅游產(chǎn)業(yè)異軍突起，華鎣山成功創(chuàng)建為四川省風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園、國家地質(zhì)公園、全國紅色旅游經(jīng)典景區(qū)、中國優(yōu)秀旅游城市。礦產(chǎn)資源市內(nèi)探明具有一定儲量的礦產(chǎn)有煤、硫、石灰石、石膏礦、石英砂等，主要礦產(chǎn)資源可概括為“一黑一白”，黑為煤，白為石灰石，具有很大的開采價值。煤的遠(yuǎn)景儲量達(dá)292億噸，占華鎣山煤總儲量的50以上，可供開采200多年。華鎣山的煤具有含硫高、焦油重、埋藏地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜、多溶洞水、瓦斯等特點(diǎn)。石灰石是生產(chǎn)水泥的重要原料。我市石灰石分布廣，儲量大，達(dá)1065億噸，品位高，裸露多，剝離量小，露天開采極為方便，為全國著名優(yōu)質(zhì)礦。目前華鎣市礦產(chǎn)資源僅煤、石灰石利用較多，礦產(chǎn)資源還有很大開發(fā)潛力。今后還可繼續(xù)開發(fā)建材新品種，形成系列發(fā)展碳酸化工、煤化工等化工企業(yè)，提高礦產(chǎn)利用率。豪邁國際案名豪邁國際項目用途住宅，商業(yè)銷售電話08264888梧桐灣花園餐飲休閑街建材街建材街華鎣山建材市場豪邁國際888項目地址華鎣市迎賓路交通狀況好開發(fā)商四川新鎣公司建筑情況廣告方式車內(nèi)墻體圍擋戶外廣告銷售方式自理主力戶型79123均價價格住宅起價41004200最高價4300賣點(diǎn)備注已近尾盤，一次付清96折，分期97折，貸款98折商業(yè)20000元/梧桐灣花園案名梧桐灣花園項目用途住宅，商業(yè)銷售電話48558884855999項目地址華鎣市老汽車站交通狀況好開發(fā)商四川省盛世原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑情況2棟33層高層廣告方式墻體圍擋銷售方式自銷主力戶型80均價價格住宅起價3500最高價3900賣點(diǎn)備注商鋪未售建材市場以油漆、板材等裝飾材料為主，門面30，年租金20000元，主要建材銷售還是以沿街底商為主，沿街商鋪以經(jīng)營中低檔品牌為主，門面30，年租金30000元，裝修最好的品牌門店為東鵬瓷磚、薩米特；品牌認(rèn)知度較低，箭牌衛(wèi)浴門店已有部分低端產(chǎn)品混搭銷售。鄰水縣隸屬于廣安市，位于廣安市東部距離50公里處，東、南分別與重慶市墊江縣、長壽區(qū)、渝北區(qū)接壤，西、北分別與華鎣市、廣安區(qū)、大竹縣相連。全縣轄18個鎮(zhèn)，27個鄉(xiāng)，人口97萬，幅員面積191922平方公里。縣城建成區(qū)面積1428平方公里，常住人口15萬。交通運(yùn)輸鄰水是川陜渝鄂重要公路交通樞紐，境內(nèi)國道、省道、縣道縱橫交錯，四通八達(dá)，基本實(shí)現(xiàn)柏油化。國家五縱七橫的兩條重要的高速公路達(dá)渝高速公路與滬蓉高速公路交匯于縣城南郊，210國道和達(dá)渝高速公路縱貫?zāi)媳?，鄰墊高速公路和304省道橫穿東西，形成川東交通樞紐?？h城到重慶主城區(qū)90公里，到重慶江北機(jī)場75公里、重慶寸灘保稅港80公里。另有5條邊際公路已被四川省納入與重慶的連接通道規(guī)劃，正在抓緊建設(shè)。便捷的交通大大降低了渝鄰兩地物流運(yùn)輸成本，有效推動了兩地經(jīng)濟(jì)的融合。工業(yè)經(jīng)濟(jì)2010年，全部工業(yè)增加值347億元，增長276，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為542全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1001億元，增長488，其他工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值205億元，增長298。鄰水縣工業(yè)生產(chǎn)門類齊全。全縣工業(yè)已初步形成以冶金、煤炭、機(jī)械、化工、建材、電力為支柱的工業(yè)體系。建成工業(yè)企業(yè)1520家，其中中型企業(yè)4家。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)突飛猛進(jìn)，私營企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁。已形成150萬噸原煤、30萬噸焦炭、3萬噸生鐵、1萬噸鋼材、1萬噸造紙、10萬噸碳銨、1200萬平方米彩釉墻地磚、30萬噸水泥、35萬千瓦交流電機(jī)、25萬千瓦發(fā)電、2000噸PVC藥品包裝生產(chǎn)能力。99年全縣實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值21億元，產(chǎn)品銷售收入達(dá)1800萬元。鄰水工業(yè)正逐步形成著眼大市場、著力高起點(diǎn)、建立骨干企業(yè)，發(fā)展名、優(yōu)、特、新、高（科技）產(chǎn)品，建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度新的經(jīng)濟(jì)格局。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2012年GDP為14817億元，在廣安各區(qū)縣排名第二。GDP增速為139，地方財政為489億元，完成固定投資10159億元，居民人均年收入19247元，農(nóng)民人均年收入7404元。宏帆廣場案名宏帆廣場項目用途住宅，商業(yè)銷售電話33733333377777項目地址鄰水西門交通狀況好開發(fā)商鄰水縣宏帆廣場開發(fā)有限公司建筑情況27棟高層廣告方式車內(nèi)墻體圍擋戶外廣告銷售方式自理主力戶型62142占地面積左右建筑面積75余萬綠化面積33銷售率1期70總棟/戶數(shù)停車費(fèi)及收費(fèi)均價價格住宅起價4300最高價4400賣點(diǎn)商貿(mào)綜合體備注商鋪未開賣，六月份左右開始上甲御城案名上甲御城項目用途住宅，商業(yè)銷售電話項目地址鼎屏鎮(zhèn)曹家灘大橋側(cè)B地塊交通狀況好開發(fā)商四川上甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑情況廣告方式墻體圍擋戶外廣告銷售方式自理主力戶型住83116商4050占地面積70多畝建筑面積5余萬綠化面積均價價格起價4800元最高價賣點(diǎn)周邊發(fā)展快備注商鋪面積100左右，價格13萬/，項目基本售罄榮新世紀(jì)錦城案名榮新世紀(jì)錦城項目用途住宅，商業(yè)銷售電話項目地址交通狀況好開發(fā)商建筑情況廣告方式燈柱廣告銷售方式主力戶型開盤時間交房時間入住時間占地面積95畝左右建筑面積30萬綠化面積銷售率總棟/戶數(shù)停車費(fèi)及收費(fèi)均價價格商鋪起價元最高價賣點(diǎn)周邊發(fā)展快備注未開售，未定價，六月份開盤上甲31克拉案名上甲31克拉項目用途住宅，商業(yè)銷售電話3666888項目地址上甲御城旁交通狀況好廣告方式圍欄廣告銷售方式自銷主力戶型6890均價價格住商起價44002萬元最高價46003萬賣點(diǎn)備注推出交3000抵3萬活動恒源建材市場商住一體，底商上面是住宅，相當(dāng)于內(nèi)街，總規(guī)模10000左右，店面50，租金3750元/月，無統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營品牌雜亂，高、中、低檔建材均有。特可信家居建材市場建筑面積30000左右，地下1層，地上5層，占地6000，以經(jīng)營中高端家具建材為主，該建材城招商較為成功，目前已基本招滿，預(yù)計7月1日試營業(yè)，目前正在裝修中，已有部分品牌入駐，其中馬可波羅瓷磚已進(jìn)駐，并且投資百萬裝修600店面，且該品牌在當(dāng)?shù)啬隊I業(yè)額在400萬左右。成功的招商一方面得益于鄰水是目前廣安地區(qū)品牌認(rèn)可度最高的地區(qū)，中高檔品牌不滿足目前經(jīng)營場所，紛紛選擇目前鄰水最好的該建材市場；另一方面商場承諾10年不漲租金等優(yōu)惠的招商條件，所以該商場在短時間內(nèi)完成招商。（2）廣安市周邊縣市房地產(chǎn)概況總結(jié)廣安市周邊縣區(qū)與市內(nèi)房地產(chǎn)價格基本持平，從開發(fā)體量上甚至超過廣安市的開發(fā)量，廣安市不能形成很好的覆蓋甚至起到領(lǐng)頭羊的作用，不能很好的吸引外來投資者在廣安市內(nèi)購房。從開發(fā)模式上看，基本屬于復(fù)制式開發(fā)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，雖然個別項目體量較大，宣傳上講到能夠覆蓋廣安地區(qū)，吸引外來投資購房，但是項目自身還是以當(dāng)?shù)匕傩兆鳛橹髁徺I群體。廣安市內(nèi)尤其是下屬各縣市都在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，最直接的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)項目的大量開發(fā)，市政建設(shè)的投入很大，都在打造新區(qū)、新城，但是項目上馬的很盲目、很跟風(fēng)，沒有哪個項目能夠起到廣安的地標(biāo)性項目，這也給我們項目留足了開發(fā)空間。岳池出現(xiàn)兩個投資類項目，一個是產(chǎn)權(quán)式酒店，另一個是與我司項目類似的建材市場，雖無法撼動我項目龍頭地位，但是由于開盤時間早于我項目，會對客戶形成分流，其中尤以“億聯(lián)建材城”為重，所以應(yīng)及早讓我項目亮相，穩(wěn)住客戶。周邊縣市競爭品牌的成功對我項目的啟示鄰水縣“特可信建材廣場”的招商成功，取決于當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群對品牌的認(rèn)可度，而其余縣市包括廣安市對價格的關(guān)注度高于品牌關(guān)注度。而我項目將來也會面臨招商難的問題，如何讓廣安市目前自發(fā)形成的很多建材市場及建材街區(qū)順利進(jìn)駐我項目，建議與政府部門協(xié)商，由政府出面關(guān)?；驙烤€達(dá)成招商意向，而招商的成功與否直接影響銷售的進(jìn)度?！镜谌糠猪椖抠Y源分析】一、項目概況（1）地理位置項目位于廣安市城南304省道南側(cè)，滬蓉高速北側(cè)，棗山鎮(zhèn)南側(cè)，距離廣安市政府4公里，廣安火車站25公里，滬蓉高速公路（廣安）出口處。項目地（2）規(guī)模地形該地塊總面積262畝，土地較為平整。沿線道路北側(cè)及西側(cè)為棗山物流園區(qū)，園區(qū)總規(guī)劃面積約12000畝，于2011年7月正式啟動建設(shè)，主要建設(shè)物流、倉儲、商貿(mào)、市場、加工貿(mào)易、電子信息、生活服務(wù)等項目集群。到2020年，將建成覆蓋廣安、輻射川東北、面向重慶、背靠成都、貫穿渝川陜、連接大西北的川東北重要物流基地，成為集物流、人流、資金流、信息流為一體的物流商貿(mào)城。（地塊平整現(xiàn)狀）（地塊路對面現(xiàn)狀）（土地西側(cè)）（土地東側(cè)）緊挨高速收費(fèi)口二、項目環(huán)境分析從小環(huán)境看，雖然目前地塊周邊處于開發(fā)狀態(tài)，但隨著前期的幾個項目的投入建設(shè)，給本區(qū)域的專業(yè)市場的定位帶來了很好的發(fā)展?jié)摿?。從大環(huán)境看，本地塊所在區(qū)域緊挨高速收費(fèi)站，交通便捷，區(qū)域輻射能力強(qiáng)。然而，盡管存在諸多優(yōu)勢，但是我們不得不面對一個問題，那就是超大體量、純商業(yè)地產(chǎn)項目在廣安商業(yè)發(fā)展史上還從未沒出現(xiàn)過。廣安城區(qū)常住人口不足40萬，是否有足夠的消費(fèi)能力來消化掉本項目，以及未知的風(fēng)險和廣安投資者對于超大商業(yè)項目投資的空白經(jīng)驗，是本項目在廣安市場成功與否必須面對的問題。三、項目研判（SWOT分析）（1）項目優(yōu)勢（STRENGTH）毗鄰城市發(fā)展方向項目位置毗鄰城市發(fā)展方向的城南新城區(qū)組團(tuán)，棗山物流園區(qū)又是廣安重點(diǎn)發(fā)展項目。落成后本項目將成為該組團(tuán)發(fā)展建設(shè)的商業(yè)配套組成部分。交通通達(dá)性好緊挨滬蓉高速收費(fèi)站，到達(dá)市中心5分鐘車程。使得本項目地塊與城市中心以及周邊縣市有了更好的銜接。（2）項目劣勢（WEAKNESS）配套不完善由于本項目所在區(qū)域正處于開發(fā)建設(shè)階段，周邊配套尚不完善，短時間內(nèi)難以形成規(guī)模，雖政府大力開發(fā)，但是當(dāng)?shù)乩习傩者€處于觀望階段。城區(qū)市場需整合廣安目前的家居建材經(jīng)營戶遍布各專業(yè)市場及新開樓盤的大街小巷，由于沒有接觸過類似產(chǎn)品，多采取觀望態(tài)度，需徹底改變廣安家居建材市場格局。（3）項目機(jī)會點(diǎn)（OPPORTUNITY）中心城區(qū)處于商貿(mào)業(yè)轉(zhuǎn)型期雖有建材市場，但大都規(guī)模較小，沒有一站式建材專業(yè)市場，更沒有類似于本項目的大型商業(yè)項目進(jìn)駐廣安市區(qū)，現(xiàn)在是搶占市場先機(jī)的關(guān)鍵點(diǎn)。豐富廣安市民商業(yè)地產(chǎn)投資渠道目前廣安市民商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境、產(chǎn)品均比較單一，沒有返租類項目，可購買的地產(chǎn)項目除住宅外，商鋪或面積較大，或單價較高，超出大多數(shù)市民購買能力，市場游資無處投放，為本項目的進(jìn)入提供了一個良好的契機(jī)。政府新政對住宅市場的打壓國家出臺“新國五條”對二套房交易征收高額稅費(fèi)，在市場引起一定影響，同時廣安政府抑制房價不得高于5000元/，致使住宅投資縮水，在沒有更好投資產(chǎn)品出現(xiàn)前市場充斥閑散資金。（4）項目威脅點(diǎn)（THREATEN）本地購買力相對較低據(jù)調(diào)查，廣安市絕大部分房產(chǎn)都是本地人購買的，外來投資者少，對于本項目的超大型商業(yè)體量，廣安實(shí)際購買力略顯單薄。同時廣安主要收入人群為在外投資或務(wù)工的人群，逢年過節(jié)才會返鄉(xiāng)，如何抓住這部分人群，將成為項目銷售的一大重點(diǎn)。資源整合力尚待驗證本項目如業(yè)態(tài)定位以建材為主，應(yīng)充分考慮廣安市目前正在經(jīng)營的幾大建材市場，以及沿街底商和新開樓盤底商部分的建材經(jīng)營戶的經(jīng)營狀況，資源整合能力尚待驗證。競爭對手據(jù)非官方消息，在我項目所在地對面，一塊150余畝地已被川渝集團(tuán)購買，同樣開發(fā)家居建材市場，應(yīng)密切關(guān)注。岳池“億聯(lián)建材市場”6月份開始對外銷售，目前正在前期招商試水階段，目前廣安地區(qū)家具建材經(jīng)營戶都已得到消息，且大都接洽過，會對我項目形成客源分流，建議我項目盡早推向市場。四、綜合評估從以上的分析資料來看，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、風(fēng)險都比較明顯。結(jié)合廣安當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境以及城區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃，項目的開發(fā)建設(shè)具有市場先機(jī)。商業(yè)體量在15萬平方米以上的項目還未出現(xiàn)，同等體量的專業(yè)一站式家居建材市場更是絕無僅有，這為本項目在廣安的立足提供了一個良好的契機(jī)。因此，本項目必須以強(qiáng)勢的品牌形象，塑造良好的口碑來贏得本地投資經(jīng)營戶的信心，為廣安商貿(mào)業(yè)發(fā)展開個好頭?！镜谒牟糠猪椖慷ㄎ环治觥恳?、定位依據(jù)1、廣安市社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及趨勢區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)程度直接影響商貿(mào)業(yè)的發(fā)展程度，以及消費(fèi)者的收入預(yù)期和消費(fèi)走向。2、廣安市城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)遵循政府對廣安市城市規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)出科學(xué)前瞻的城市經(jīng)營思路，因為商業(yè)項目的定位必須與城市發(fā)展的目標(biāo)有機(jī)結(jié)合。3、廣安市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查及分析通過廣安市整體的商業(yè)結(jié)構(gòu)分析，對本項目的開發(fā)做出合理的、前瞻定位，以尋求可持續(xù)發(fā)展的定位方向。4、項目資源分析通過對項目資源的科學(xué)分析，使本項目的定位方向符合市場需求和資源特點(diǎn)。二、定位原則1、創(chuàng)新原則廣安市中心城區(qū)現(xiàn)在正處于商業(yè)轉(zhuǎn)型的初期，超大型的純商業(yè)地產(chǎn)項目從未出現(xiàn)，如何解決投資者對未知投資產(chǎn)品的理解以及投資抗性，是我們項目成功與否的關(guān)鍵，所以項目創(chuàng)新勢在必行，也是廣安市未來商業(yè)的發(fā)展趨勢。2、引領(lǐng)市場原則依托我們項目以往的成功建設(shè)經(jīng)驗，打造超大型商貿(mào)綜合體，吸引廣安地區(qū)和重慶、達(dá)州、南充投資者，引領(lǐng)市場投資熱點(diǎn)，打造強(qiáng)勢商業(yè)平臺。3、城市經(jīng)營原則規(guī)模型的城市商業(yè)承擔(dān)著一座城市發(fā)展的任務(wù)。本項目以規(guī)模領(lǐng)先、潛力巨大的特點(diǎn)，建成后必將成為廣安市城市新的商貿(mào)業(yè)標(biāo)桿。因此，項目必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形象高度。4、滿足周邊原則如下圖，黃色部分為宗地周邊10分鐘車程范圍，那么就以住宅為主，對我們項目地周邊車程在10分鐘以內(nèi)的成形住宅，形成有效覆蓋。三、主題定位分析在對廣安市商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項目必須具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義，以此來適應(yīng)廣安市城市商貿(mào)業(yè)未來發(fā)展需求?；舅悸啡缦?、綜合型本項目將以“綜合性市場”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋家居建材、五金機(jī)電、百貨商場、電子商務(wù)、物流配送、大型超市、服飾和小商品、餐飲、休閑娛樂等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)零售兼顧為主導(dǎo)形態(tài)，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項目，樹立市場品牌形象，提升城市商貿(mào)競爭力；2、多功能從廣安市現(xiàn)有市場的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營功能方向的轉(zhuǎn)化，形成以交易為中心功能，開發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。通過復(fù)合型功能，強(qiáng)化交易功能，提升市場經(jīng)營功能的附加值。通過信息功能的平臺，成為區(qū)域商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。3、一站式齊全的商業(yè)品類，為經(jīng)營提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務(wù)。項目將配設(shè)家居賣場、辦公大樓、電子商務(wù)中心、物流配送中心、倉儲中心、百貨商場、影城及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時配設(shè)銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。綜合上述分析本項目已經(jīng)具備集打造“現(xiàn)代化大型商品集散中心”的有力因素。經(jīng)營品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標(biāo)、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營管理專業(yè)，傾力打造國內(nèi)一流的商貿(mào)交易場所，開創(chuàng)廣安市城市商業(yè)的新高度，實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)未來消費(fèi)，提升城市品位的目標(biāo)。主題定位廣安市現(xiàn)代化大型商品物流交易展示中心四、項目功能定位按照主題定位思路，項目經(jīng)營功能包括家居建材批發(fā)、零售、電子商務(wù)、展示、倉儲物流、百貨商場、大型超市、酒店、休閑娛樂、餐飲等商業(yè)活動。以批發(fā)、零售為主體功能，為消費(fèi)者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù)消費(fèi)場所。消費(fèi)者在這里可以享受購物之外的休閑娛樂一條龍服務(wù)。功能定位的基本思路以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點(diǎn)；以會展、倉儲物流、電子商務(wù)、休閑娛樂、餐飲等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。（1）批發(fā)功能展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)，建設(shè)最專業(yè)的家居建材市場，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代化商貿(mào)業(yè)升級的遠(yuǎn)大目標(biāo)；（2）休閑娛樂引入各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)元素，為消費(fèi)者提供悠閑、舒適的服務(wù)；（3）餐飲功能引入中外各類餐飲業(yè)，為消費(fèi)者提供豐富多彩的享受；（4）會展功能定期舉辦專業(yè)商品博覽會，為商家提供展示交流平臺，為消費(fèi)者提供豐富的商品盛宴；建立電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)，拓展市場空間。（5）物流功能充分利用地塊現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮304省道以及滬蓉高速公路的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。（6）居住功能作為大型商貿(mào)市場，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體，因此項目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。五、業(yè)態(tài)定位家居裝飾建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等；五金機(jī)電五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等；百貨商場大型超市、精品服飾、家電賣場、電腦城、影院等；義烏商品小商品、服飾、皮草、小家電等；商務(wù)休閑餐飲、咖啡吧、茶樓、KT