灌云縣某項目前期調(diào)研報告

房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力灌云縣某項目前期調(diào)研報告目調(diào)研報告目錄第一部分灌云縣概況第二部分灌云縣總體規(guī)劃以及投資環(huán)境描述第三部分灌云縣房地產(chǎn)市場以及個案情況描述第四部分項目地塊基本情況分析第五部分總結(jié)第一部分灌云縣概況一、地理位置及行政劃分灌云縣位于江蘇省東北部。東部瀕臨黃海；西部與宿遷市沭陽縣及連云港市東海縣為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的對外開放縣之一。下轄8個鎮(zhèn)、12個鄉(xiāng)，省屬3個農(nóng)鹽場、縣屬6個農(nóng)林場圃。全縣共有318個行政村，總?cè)丝?05萬。二、區(qū)位交通以及人口分析一）、區(qū)位交通1、灌云縣交通運(yùn)輸具有臨港、沿線、多路、近場的特點，交通便利且組合條件好，形成了較為完備的水運(yùn)、鐵路、公路、航空“四通匯流”的主體交通體系。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力臨港，縣城距離江蘇省唯一的大型海港連云港港口只有70公里，乘車只需40分鐘。沿線，縣城距隴海鐵路只有30公里，從縣城驅(qū)車至連云港火車站只需30分鐘，通過隴海鐵路可連接亞歐，南北與津浦、京廣、焦枝、寶成、京九等鐵路相連。多路，灌云縣境內(nèi)有寧連、汾灌、沿海三條高速公路。近場，白塔埠機(jī)場屬全國54座4D級機(jī)場之一，離縣城50公里，每個星期有24個航班飛往北京、廣州、上海、溫州、廈門等城市。2、但是就目前而言，灌云至連云港、灌云至燕尾港還是不是非常的方便的，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢，還是給灌云的未來發(fā)展帶來有利的一面。二）、人口分析灌云縣歷年人口變化情況年份2003年2004年2005年2006年2007年全縣年末總?cè)丝冢ㄈf人）房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力107231072510505107510910縣城年末總?cè)丝冢ㄈf人）43454427405344774571農(nóng)業(yè)人口（萬人）63796298645262726339房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力從以上數(shù)據(jù)來看，我們不難發(fā)現(xiàn)灌云目前的人口結(jié)構(gòu)特點非農(nóng)業(yè)人口比例還較高，城區(qū)的中心輻射能力尚可，縣城人口增長潛力較大。第二部分灌云縣總體規(guī)劃以及投資環(huán)境描述一、灌云總體規(guī)劃（06年10年）2006年以來，縣委、縣政府進(jìn)一步明確山水城市的縣城定位、西城東港發(fā)展格局、“一城一港三區(qū)”的生產(chǎn)力布局。一城即縣城，一港即燕尾港，三區(qū)就是灌云經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)。目前，城市規(guī)劃、縣城建設(shè)、環(huán)境整治三項工程全面推進(jìn)，城市品位得到不斷提升。大力提升老城區(qū)。一）、實施凈化工程，深入開展衛(wèi)生環(huán)境治理，規(guī)范機(jī)動三輪車營運(yùn)，二）、實施綠化工程，推進(jìn)大樹進(jìn)城。三）、實施亮化工程，勝利路、伊山路等主干道兩側(cè)的樓體全部安裝了輪廓燈，所房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力有的店牌正在安裝亮化設(shè)施，亮化面積達(dá)26萬平方米。四）、實施美化工程，以大整治為抓手，重點對沿街、沿路、沿河的違章建筑進(jìn)行集中拆除；以城區(qū)河道打造為重點，投入150萬元對山前河進(jìn)行清淤，并進(jìn)行景觀設(shè)計和打造。傾力打造新城區(qū)。以大規(guī)劃為龍頭，以大建設(shè)為重點，突出抓好新區(qū)建設(shè)。新城背靠大伊山,面向產(chǎn)業(yè)園,左手牽著老城區(qū),右手握著快車道,區(qū)位優(yōu)越。邀請深圳市城市規(guī)劃院對縣域進(jìn)行重新的設(shè)計規(guī)劃，形成了新城、老城、大伊山、居住配套區(qū)、工業(yè)區(qū)等五大功能區(qū)的新城規(guī)劃，引領(lǐng)并加快了新城區(qū)開發(fā)步伐。與此同時，按照“彰顯個性、展示形象”的要求，打通了人民西路、西苑路，拓寬324省道，修建西環(huán)路等8條道路，進(jìn)一步拉開新城框架，同時著力打造縣城三大出入口，形成西苑南路、樹云中溝兩大城市景觀軸，居住、辦公、商業(yè)三大功能區(qū)，山前河、小鴨河、三里溝、樹云中溝四條綠廊，方徐、鄭莊、陸莊、山前四大居住片區(qū)。通過大手筆的規(guī)劃和建設(shè)，努力把新城建設(shè)成為山在城中、城在水中、人在綠中、綠在水中的山水城相擁相伴的，具有現(xiàn)代品位、人文內(nèi)涵、山水特色、蘇北知名的旅游生態(tài)城市。二、投資環(huán)境描述分析1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，灌云的2006年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例32738293；灌云的房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力2007年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例接近289429285，說明灌云的第二產(chǎn)業(yè)比重有了長足的發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所倒退。從灌云縣政府制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，未來灌云將大力引進(jìn)外資發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)，在保持第二產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長、實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。2、引進(jìn)外資成果為了進(jìn)一步完善招商引資優(yōu)惠政策，落實招商引資及新上工業(yè)項目責(zé)任制，灌云縣鄉(xiāng)機(jī)關(guān)繼續(xù)推行“三三制”招商，組團(tuán)參加農(nóng)洽會等重大招商節(jié)會，組織日本、荷蘭、美國、香港、北京、上海、浙江等國家和地區(qū)的大企業(yè)、大集團(tuán)來灌云縣考察投資，招商引資工作取得明顯成效。全年引進(jìn)內(nèi)聯(lián)資金3967億元，增長327；實際利用外資達(dá)到10635萬美元，增長3086。3、灌云投資環(huán)境分析1）、優(yōu)勢分析區(qū)位優(yōu)勢港口是灌云縣招商引資的寶貴資源，是灌云縣最具特色的優(yōu)勢所在。圍繞省委省政府提出的加快規(guī)劃建設(shè)沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海海洋經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略部署，房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力連云港市提出了按照突出主港、群港聯(lián)動的“一體兩翼”布局，加快昂起連云港港口龍頭，充分釋放燕尾港等港口潛能。經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)勢隨著灌云縣政府招商引資力度的不斷加大，隨著灌云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)的不斷到位，預(yù)計灌云的經(jīng)濟(jì)水平會在幾年內(nèi)有較快的發(fā)展。城市化進(jìn)程加快、城區(qū)規(guī)模擴(kuò)大、規(guī)劃蘊(yùn)藏投資商機(jī)隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加速，隨著灌云規(guī)劃的進(jìn)一步明朗，灌云新一輪的城市化進(jìn)程蘊(yùn)藏了較大的投資機(jī)會。2）、投資劣勢工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱，商業(yè)欠發(fā)展由于灌云的底子比較薄弱，因此盡管近幾年的輕工業(yè)有所發(fā)展，但是總體水平仍然落后。另外，由于經(jīng)濟(jì)總體環(huán)境的落后，商業(yè)一直沒有大的發(fā)展。城市的配套設(shè)施分配不均衡因城鎮(zhèn)中心發(fā)展較早，因此配套設(shè)施尚有發(fā)展。新區(qū)已經(jīng)有配套設(shè)施的在建（縣中學(xué)、醫(yī)院、體育館、歌劇院）。但是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沒有配套設(shè)施，并且，就目前而言，沒有完整的規(guī)劃和實施方案。人力資源競爭能力較弱灌云目前人力資源比較薄弱，高技術(shù)人才和高級管理人員比較缺乏。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力第三部分灌云縣房地產(chǎn)市場以及個案情況分析一、灌云縣房地產(chǎn)特征以及成交分析1）、消費特征描述消費客群特征因為舊城改造、臨港化工區(qū)的建設(shè)，拆遷人數(shù)較多，他們擁有較多的拆遷賠償費他們也是一個潛在的購買群體。根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果來看，目前的在灌云縣城主要的購買人群為公務(wù)員、事業(yè)單位（包含農(nóng)村）、教師（包括鄉(xiāng)村教師）、工人、外出打工者、拆遷居民等等。消費區(qū)域特征靠近老城區(qū)的項目，居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強(qiáng)，主要集中配套較成熟地段（近老城區(qū)）。消費動機(jī)特征居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大。消費面積、價格特征以多層住宅為主，價格在2000左右，以80100平方米為主，一套房子在2030萬之間。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力土地供應(yīng)特征灌云縣年土地供應(yīng)量較大，土地價格相對比較低，特別是07年，土地供應(yīng)量為2300多公頃，出讓地塊35塊。2）、住宅市場成交與周邊市場的比較數(shù)據(jù)顯示灌云縣住宅成交量在連云港所轄區(qū)縣中排名靠前，具體數(shù)據(jù)如下9月19日住宅成交情況區(qū)屬新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū)開發(fā)區(qū)東海縣贛榆縣灌南縣灌云縣成交（套）2房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力44231535成交面積（M2）23233137822829817733475399月截至19日住宅成交情況房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力區(qū)屬新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū)開發(fā)區(qū)東?？h贛榆縣灌南縣灌云縣成交（套）1311135128911274385成交面積（M2）15553房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力13865527830831025114810484010092本年度住宅成交情況區(qū)屬新浦區(qū)連云區(qū)海州區(qū)開發(fā)區(qū)東海縣贛榆縣灌南縣灌云縣房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力成交（套）395414267287051852277411271631成交面積（M2）4825461691447637772640220500307028127410189782房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力數(shù)據(jù)顯示，灌云縣相比較而言具有一定的消費能力。二、個案描述分析通過調(diào)研，我們對5個正在開發(fā)或者待開發(fā)項目資料統(tǒng)計梳理如下1、清華緣2008年5月1日開盤，住宅價格均價1900元/，主力面積92130，一期3幢，共計150戶，目前銷售80戶不到，銷售率53，主要是以高層小高層為主。沿街商鋪主要12層銷售，價格未定，現(xiàn)場銷售員估計定價在4000元/5000元/，準(zhǔn)備二期銷售。該案位于沿324省道新民路與伊山路之間，開發(fā)商為潤達(dá)房地產(chǎn)有限公司。2、伊山華亭位于清華源對面，324省道路北。主要是高層小高層。于3月29日開盤，均價在2200元/平方米，開盤時最高價2300元/。就目前的銷售情況而言，表現(xiàn)尚可，銷售情況就現(xiàn)場售樓情況大概為90左右。沿街商鋪價格大約在5000元/左右，12層銷售。該案靠近縣城老中心，距縣政府以西大概2公里左右。地段較好，老百姓比較認(rèn)可。3、怡景花城該盤總面積大約135畝，主要是多層與小高層，并有少量的聯(lián)體別墅。目前別墅開盤約11套，據(jù)售樓處的介紹，目前已成交5套左右，目前成交率為455。該盤地域也不錯，位于規(guī)劃中長途汽車站南邊。房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力4、君悅?cè)A庭開盤時期未定，土地上的拆遷尚未完成，從2006年至今。該案總面積約為170畝，多層為主。該案設(shè)計風(fēng)格比較獨特，為歐式、英式風(fēng)格。銷售情況無法評定。5、溢彩馨都該盤位于政府大樓、體育館、戲劇院后面處于大伊山風(fēng)景區(qū)南邊。馨福家緣正東面。目前在售部分房號，該盤為多層與小別墅。據(jù)售樓處負(fù)責(zé)人了解，均價為2400元/平方米。上述銷售率為現(xiàn)場銷售人員所述，可能含有一定水分，但總體來講，灌云房產(chǎn)交易市場與其它縣還是比較為平穩(wěn)的。第四部分項目地塊基本情況分析一、項目位置山前河?xùn)|側(cè)、同興巷北側(cè)、金海灣西側(cè)；金海灣是灌云縣老城區(qū)的中心，周邊商業(yè)氛圍比較濃郁。示意圖如下房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力二、項目性質(zhì)、技術(shù)指標(biāo)1）、商住混合用地。2）、建筑用地總面積67268（約1009畝），其中出讓建設(shè)基地面積62741（約941畝），代征公共用地面積4527（道路用地面積198，綠化廣場用地面積4329）。3）、容積率32建筑密度商業(yè)50商住混合45三、項目現(xiàn)狀目前為舊城區(qū)，已通知拆遷，尚未啟動拆遷。項目南側(cè)圖片如下項目西側(cè)圖片如下房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫HTTP/WWWFDCEWCOM資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn)E網(wǎng)HTTP/WWWFDCEWCOM只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力項目西側(cè)河流圖片如下四、項目優(yōu)劣勢分析1、項目優(yōu)勢本案處于灌云縣絕對中心，位置絕佳項目所在地附近沒有土地存量較少，幾乎沒有可競爭個案項目周邊配套齊