彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目建設(shè)可行性報告

彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目建設(shè)可行性研究報告目錄第一章總論1第一節(jié)項目名稱1第二節(jié)項目性質(zhì)1第三節(jié)項目開發(fā)單位概況1第四節(jié)編制依據(jù)2第五節(jié)編制范圍2第六節(jié)編制原則2第七節(jié)項目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模3第八節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標4第九節(jié)項目總投資5第二章項目背景和必要性分析6第一節(jié)項目由來6第二節(jié)彝良縣概況7第三節(jié)彝良縣城市發(fā)展現(xiàn)狀與問題9第四節(jié)項目建設(shè)的必要性11第五節(jié)項目建設(shè)的意義13第三章市場分析和建設(shè)規(guī)模14第一節(jié)房地產(chǎn)市場概況14第二節(jié)市場分析15第三節(jié)市場定位16第四節(jié)建設(shè)規(guī)模17第五節(jié)主要經(jīng)濟技術(shù)指標18第四章環(huán)境保護19第一節(jié)環(huán)境標準19第二節(jié)項目主要污染源19第三節(jié)項目建設(shè)與營運對環(huán)境的影響20第四節(jié)環(huán)境保護措施24第五節(jié)環(huán)境影響評價結(jié)論27第五章節(jié)能節(jié)水28第一節(jié)節(jié)能節(jié)水原則28第二節(jié)節(jié)能節(jié)水措施28第六章勞動安全及消防31第一節(jié)主要危害因素及危害程度分析31第二節(jié)安全衛(wèi)生防范措施31第三節(jié)消防33第七章項目實施管理34第一節(jié)項目實施34第二節(jié)招投標34第三節(jié)資金管理35第八章投資估算與資金籌措36第一節(jié)投資估算36第二節(jié)資金來源及籌措36第九章項目效益評價37第一節(jié)效益分析37第二節(jié)互適性分析37第三節(jié)項目效益評價結(jié)論37第十章風險分析38第一節(jié)風險因素識別38第二節(jié)風險程度分析及防范措施38第十一章結(jié)論與建議40第一章總論第一節(jié)項目名稱彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目建設(shè)可行性研究報告告第二節(jié)項目性質(zhì)本項目屬新建項目第三節(jié)項目開發(fā)單位概況開發(fā)單位云南通陽房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司法人代表楊思更注冊資本2300萬元企業(yè)性質(zhì)自然人出資有限責任公司股東構(gòu)成楊思更出資金額10695萬元，持股465馬國成出資金額690萬元，持股30邱淑平出資金額345萬元，持股15邊誠出股金額1955萬元，持股85。云南通陽房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司于2008年3月28日成立，注冊地址為彝良縣西順城街8號。屬彝良縣政府招商引資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該公司從事房地產(chǎn)開發(fā)多年，有比較豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，曾先后在云南楚雄、昭通等地進行過房地產(chǎn)開發(fā)。第四節(jié)編制依據(jù)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；項目決策分析與評價；中國工程咨詢業(yè)質(zhì)量管理導(dǎo)則；投資項目可行性研究指南（計辦投資20011153號）；建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）（發(fā)改投資20061325號）；房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法建設(shè)部建標2000205號承辦單位提供的有關(guān)資料；有關(guān)市場信息、指標等資料第五節(jié)編制范圍本可研報告的編制范圍為彝良縣“江韻豪庭”商住小區(qū)項目建設(shè)內(nèi)容第六節(jié)編制原則一、實事求是原則由于彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目建設(shè)是新建項目。因此，應(yīng)根據(jù)項目所在地的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展實際情況，嚴格按照建設(shè)的需要和可能性進行。以認真負責的態(tài)度，嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的相關(guān)法規(guī)、規(guī)范及標準，對項目的規(guī)模、投入資金等進行科學(xué)合理的分析。按照基本建設(shè)程序，實事求是地進行前期工作，保證項目的各項數(shù)據(jù)具有科學(xué)性和嚴密的邏輯性，并根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和設(shè)計標準進行方案設(shè)計。二、節(jié)約性原則彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目建設(shè)必須遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，以滿足社會需求為前提，遵照樸實、實用和節(jié)約資源的原則。在城市建設(shè)活動中要起表率作用，更應(yīng)倡導(dǎo)實用、經(jīng)濟、安全、美觀、節(jié)約的設(shè)計理念，提倡集中化的布局。在建設(shè)中不搞追求大氣、大規(guī)模、豪華性等。三、遵循社會主義市場經(jīng)濟原則遵循社會主義市場經(jīng)濟的原則和規(guī)律，堅持多渠道籌資，多元化建設(shè)，充分調(diào)動社會各界的積極性，本著公開、公平、公正的原則，選擇技術(shù)先進、優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計、施工、投資和咨詢單位，確保項目建設(shè)的順利完成。第七節(jié)項目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模一、項目建設(shè)地點擬新建建設(shè)項目位于彝良縣城東南部堰壩塘，與環(huán)城東路隔河相望，通過兩座新建成的鋼筋混凝土橋梁與環(huán)城東路相連接，距離縣城中心約1公里，所處地塊三面臨水，背靠山坡，地勢平整，形狀規(guī)則，地理位置較好。二、項目建設(shè)內(nèi)容根據(jù)目前的項目規(guī)劃，該項目建設(shè)內(nèi)容為住宅、車庫、步行街和商鋪，同時配建會所、幼兒園以及其他附屬用房。三、項目建設(shè)條件1已取得土地證2場地五通一平工作已完成3市政配套設(shè)施已到位4施工期間用水、電均能滿足。5建設(shè)場地周邊無污染源，交通便捷。四、項目建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃總建筑面積為121538平方米，其中住宅總面積為98334平方米，計650套，12幢房屋為六層半，余4幢為小高層13層；臨街商鋪（12層）總建筑面積為20374平方米，會所及幼兒園建筑面積2830平方米。第八節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表指標名稱單位數(shù)值總用地84658總建筑面積121538建筑占地面積46478容積率144建筑密度32綠化率35總停車位個860第九節(jié)項目總投資彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目建設(shè)總投資為23000萬元。第二章項目背景和必要性分析第一節(jié)項目由來生態(tài)宜居城市是現(xiàn)代城市發(fā)展的必然趨勢，是新的城市理念。在新的歷史機遇期，站在新的發(fā)展起點，彝良縣委、縣政府在彝良縣第十四屆政府工作報告上明確提出要通過三到五年時間把縣城建成集休閑、娛樂、旅游為一體的昭陽“后花園”和力爭實現(xiàn)再造一個新縣城、打造精品旅游小城鎮(zhèn)，將彝良建設(shè)成為“生態(tài)宜居城市”的戰(zhàn)略目標，使彝良縣城市綜合配套功能日趨完善，經(jīng)濟承載能力明顯增強，人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境進一步改善。根據(jù)彝良縣的發(fā)展目標全縣生產(chǎn)總值年均增長8以上；農(nóng)民人均純收入年均增長5以上；地方財政收入年均10以上；固定資產(chǎn)投資年均增幅20以上，農(nóng)村經(jīng)濟總收入年均增長5以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)人口控制在5以下，人口自然增長率控制在12以內(nèi)。到2010年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，達到1328億元，全縣基本消除貧困，有四分之一左右的人口達到小康；到2015年，實現(xiàn)二分之一左右的人口達到小康；到2020年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年再翻一番，達到2788億元，有80以上的人口進入小康，全縣整體經(jīng)濟實力達到全市中等以上縣區(qū)水平，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更趨合理，工業(yè)化初具規(guī)模，城鎮(zhèn)化水平大幅度提高，人民群眾的思想道德素質(zhì)、科學(xué)文化素質(zhì)和健康素質(zhì)明顯提高，人口得到有效控制，生態(tài)環(huán)境明顯改善，社會秩序持續(xù)穩(wěn)定，人民生活更加殷實。彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)建設(shè)項目正是在這樣的背景下，在彝良縣委、縣政府的關(guān)心和支持下，作為招商引資的項目落戶彝良縣，本項目的建成將為彝良縣地方商業(yè)經(jīng)濟整體升級、人文居住環(huán)境的改善提供堅實基礎(chǔ)，項目是可行的。第二節(jié)彝良縣概況一、區(qū)位概況彝良縣位于云南省東北部、昭通市中部，地處云貴川三省結(jié)合部的烏蒙山區(qū)，位于東經(jīng)10351一10445、北緯2716一2757之間。東靠鎮(zhèn)雄、威信，西鄰昭陽、大關(guān)，北與鹽津、四川筠連縣締連接壤，南與貴州威寧、赫章相連?？h境東西寬40千米，南北長70千米?？偯娣e2884平方千米，其中矮山河谷區(qū)占288；二半山區(qū)占27，高二半山區(qū)占331；高寒山區(qū)占105。縣人民政府駐地角奎鎮(zhèn)，海撥800米，距昭通市71公里，距昆明443公里，距貴陽537公里，距重慶586公里，距成都603公里。二、歷史沿革漢、晉屬朱提郡縣地。唐置西安縣，屬協(xié)州。宋稱易娘部，屬敘州羈縻地。元置益良州，隸芒部路。明洪武年間改隸四川布政司，后廢益良州，入鎮(zhèn)雄府；正德年間置白水江簸酬長官司；嘉靖初置歸化長官司，隸鎮(zhèn)雄府。清雍正初改隸云南，置彝良州同，治今奎陽，隸鎮(zhèn)雄州；乾隆年間另設(shè)昭通府知事分防牛街；光緒三十四年（1908年）廢州同置縣，仍隸鎮(zhèn)雄州。民國2年（1913年）廢州，從鎮(zhèn)雄劃出17甲343村置彝良縣，治所遷至角奎鎮(zhèn)。民國十一年（1922年）起，隸屬昭通。1950年4月彝良解放，建縣人民政府。三、自然條件1地形地貌彝良縣地處云貴高原北部邊緣斜坡地帶，地形切割深，切割密度大。有構(gòu)造侵蝕地貌、剝蝕地貌、構(gòu)造侵蝕與溶蝕相間地貌和溶蝕地貌4類地貌特征。境內(nèi)山峰林立，峽谷遍布，地勢險峻，自西南向東北傾斜。最高海拔2780米，最低海拔520米。境內(nèi)山脈為烏蒙山、五蓮峰支系。全縣有272座山（峰），海拔2000米以上126座。2氣候條件全縣氣候差異大，垂直差異明顯，總的屬亞熱帶季風氣候，但從河谷到高山區(qū)可細分為中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶、中溫帶4個氣候類型，西南部高溫少雨，日照較多；東北部多雨潮濕，日照較少。年平均氣溫134（縣城17），降雨量7746毫米；相對濕度72；日照13203小時。3資源條件境內(nèi)礦產(chǎn)資源種類多，品位高。已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)30種，已探明儲量14種。煤、鉛、鋅、鐵、硫鐵礦、大理石、石英等礦產(chǎn)儲量較豐富，另有少量銅、鍺、鎘、銀、水晶、磷、玄武巖分布，其中石英礦儲量23億噸，居云南首位；煤儲藏總量159億噸，其中被譽為煤炭“王中王”的小發(fā)路優(yōu)質(zhì)無煙煤初探儲量7000多萬噸；鉛、鋅儲量10432萬金屬噸；鐵儲量4700萬噸。境內(nèi)水力資源豐富，總?cè)刖乘窟_288億立方米，徑流總量達174億立方米，理論蘊藏量達796萬千瓦，現(xiàn)已開發(fā)562萬千瓦。生物資源種類繁多。有國家珍稀瀕危保護植物29種，珍貴樹種10余種；有野生脊椎動物96種，國家重點保護野生動物16種。有中藥材數(shù)百種，其中小草壩天麻馳名中外，含天麻素為一般天麻的2倍以上，全縣年產(chǎn)鮮天麻130萬余斤。四、社會經(jīng)濟概況全縣總?cè)丝?324萬人（2006年），有漢、苗、彝、口、水、壯、白、拉枯、伉、納西、瑤等民族。全縣轄3個鎮(zhèn)、12個鄉(xiāng)（其中5個民族鄉(xiāng)）角奎鎮(zhèn)、洛澤河鎮(zhèn)、牛街鎮(zhèn)、龍街苗族彝族鄉(xiāng)、奎香苗族彝族鄉(xiāng)、樹林彝族苗族鄉(xiāng)、海子鄉(xiāng)、蕎山鄉(xiāng)、龍安鄉(xiāng)、鐘鳴鄉(xiāng)、兩河鄉(xiāng)、小草壩鄉(xiāng)、龍海鄉(xiāng)、柳溪苗族鄉(xiāng)、洛旺苗族鄉(xiāng)。共有4個居委會、133個行政村2008年完成財政總收入294億元，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1556億元，其中城鎮(zhèn)建設(shè)投資為15億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9989元，農(nóng)民人均純收入2001元。第三節(jié)彝良縣城市發(fā)展現(xiàn)狀與問題一、城市發(fā)展現(xiàn)狀近年來，彝良縣城市建設(shè)水平不斷提高，城市功能日趨完善，規(guī)模逐漸擴大。但是城市規(guī)劃和建設(shè)水平仍然落后于經(jīng)濟發(fā)展，各項配套設(shè)施建設(shè)仍不完善，中心城市功能不突出。2008年完成財政總收入294億元，全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1556億元，其中城鎮(zhèn)建設(shè)投資僅為15億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9989元，農(nóng)民人均純收入2001元，人民生活水平顯著提高，生活條件得到極大改善。雖然已對人民街、振興路、環(huán)城路、育人路、車站路、將軍路、凱豐路、大壩子等城市道路設(shè)施的改造，但市政公用設(shè)施建設(shè)仍然比較落后，生活垃圾處理場和生活污水處理廠目前尚未啟動，城市道路功能不夠完備，交通壓力大；給排水管網(wǎng)不完善，供水能力較差，電網(wǎng)布局不合理，供電質(zhì)量不高；臨街建筑物參差不齊，立面未加處理，更沒有夜景亮化裝飾，可供市民悠閑娛樂的場所較少，黨政機關(guān)企事業(yè)單位與居民居住用地混雜，新區(qū)開發(fā)滯后，舊城改造緩慢。房產(chǎn)供求矛盾突出，建筑秩序混亂，目前尚未建設(shè)成上規(guī)模上檔次的居住區(qū)，已建成的國土小區(qū)、工商小區(qū)功能不配套，物業(yè)管理滯后，環(huán)境質(zhì)量差。二、城市發(fā)展存在的問題近年來，雖然縣委、縣政府對城市建設(shè)已投入大量的人力、物力、財力，取得了一定成效，功能日趨完善，規(guī)模逐漸擴大，但是縣城的發(fā)展需要巨額的資金，單靠本級財政投入遠遠不足，離生態(tài)宜居城市所應(yīng)具有的要素還有很大差距，主要存在以下問題1、集聚和帶動力不強，建設(shè)規(guī)模小，設(shè)施較差，功能較弱。區(qū)內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明顯，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，因此對鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展輻射帶動功能不強，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、私營企業(yè)屈指可數(shù)，工業(yè)化程度不高，經(jīng)濟十分落后，城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)較差，建設(shè)質(zhì)量不高。2、市民的素質(zhì)總體不高，尤其是環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序意識還比較淡薄。3、縣城建設(shè)資金匱乏，市政公共設(shè)施投入不足，因此縣城工業(yè)、商住、貿(mào)易、市政等設(shè)施建設(shè)比較落后，基礎(chǔ)脆弱。4、現(xiàn)行規(guī)劃與社會發(fā)展不相適應(yīng)。根據(jù)新修編的彝良縣城市總體規(guī)劃要求必須抓好重點區(qū)域、重點項目的控制性詳規(guī)，做好綠地景觀帶的規(guī)劃和道路、水、電等市政專項規(guī)劃，重點抓好開發(fā)小區(qū)修建性詳細規(guī)劃，強化規(guī)劃的權(quán)威、嚴肅性，加快縣城規(guī)劃發(fā)展。5、城市空間無序、景觀缺乏，舊城區(qū)改造緩慢，新區(qū)開發(fā)滯后。彝良城市濱水依山而建，但城市“臨水不見水”現(xiàn)象突出。城市用地布局過于集中在舊城區(qū)，建筑密度高，為城市居民生活配套的公園、廣場、停車場、社區(qū)服務(wù)設(shè)施等不足。城市缺乏涉水空間、步行商業(yè)街、市民廣場等提高生活品質(zhì)的公共開敞空間。城市用地選擇難度較大，可建設(shè)用地分散?？傮w上看各類市政設(shè)施不齊全，人居環(huán)境亟待改善。第四節(jié)項目建設(shè)的必要性一、項目必要性分析根據(jù)社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和結(jié)合彝良縣城的實際情況，建設(shè)生態(tài)宜居城市應(yīng)充分考慮一是方便群眾的生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習和出行等；二是要有宜人居住的良好生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)；三是居民需要擁有相對寬松的住房，而且住得安全、安靜，有適宜創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的環(huán)境。彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)位于彝良堰壩塘區(qū)域，三面臨江，依山而建，背靠規(guī)劃中的縣政府新行政中心。地理環(huán)境面南背北依山傍水，發(fā)達河環(huán)繞而過，鄰近規(guī)劃有運動公園、體育館、圖書館等設(shè)施。具有絕佳的優(yōu)勢區(qū)位。1在日新月異的城市建設(shè)中，對新城區(qū)的開發(fā)成為重中之重。作為彝良縣的新城區(qū)，人口不多，隨著城市經(jīng)濟發(fā)展，為適應(yīng)已批準的城市詳細規(guī)劃的需求而實施的新區(qū)拓展，企業(yè)、商貿(mào)、房宅的新建，綠地與公共文教娛樂場所的擴增建設(shè)等，是新一輪城市發(fā)展詳細規(guī)劃的重要內(nèi)容，又是集約利用城市土地，不斷提高土地利用效益的重要途徑，也是使城市結(jié)構(gòu)布局不斷合理，并完善城市不同功能所必須采取的態(tài)度。2彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目的開發(fā)思路，是通過打造集公務(wù)、會務(wù)、商務(wù)、健身、居住五位一體的商住小區(qū)，以及參照浙江義烏精品市場的運作模式興建“江韻豪庭步行街”，由此構(gòu)建彝良縣環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善、風格鮮明的高檔次住宅小區(qū)以及新的商貿(mào)核心，強化區(qū)域商業(yè)、市場、辦公及居住功能，形成一個具有較強商業(yè)輻射力的商貿(mào)及休閑中心。同時，通過居住及商業(yè)的規(guī)?；贾煤土己玫纳虡I(yè)環(huán)境的營造，形成一個完備的居住、商貿(mào)中心，以此提升城市形象和景觀品質(zhì)，促進彝良縣城市品位提升。3隨著彝良縣城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，原有的城市功能結(jié)構(gòu)布局已不能滿足社會需求。4老城由于受土地的制約，項目規(guī)模大多較小，市場供應(yīng)量較小，市場需求從一定程度上還未得到滿足，新區(qū)項目市場潛力較大。二、結(jié)論從以上分析可以看出，彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目的建設(shè)無論從政策上、時機上都符合和具備了良好的條件和基礎(chǔ)，項目的建設(shè)是十分必要的。第五節(jié)項目建設(shè)的意義彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目建設(shè)的實施，不僅符合彝良縣委、縣政府提出的建設(shè)生態(tài)宜居城市的戰(zhàn)略目標，同時也達到了集約利用城市土地，提高土地利用效益，促進城市結(jié)構(gòu)布局逐漸合理，完善城市不同功能的目的，為彝良縣的城市形象提升、居住環(huán)境的改善、生活品質(zhì)的提高，就業(yè)環(huán)境的擴大、地方財政收入的增加取到了推動的作用，意義是非常重大的。第三章市場分析和建設(shè)規(guī)模第一節(jié)房地產(chǎn)市場概況一、彝良縣經(jīng)濟住宅狀況1、彝良縣隸屬古夜郎國滇東北的昭通市，全縣人口60萬，縣城所在地角奎鎮(zhèn)常住人口6萬。彝岔公路通車后，即將進入大昭通的一小時經(jīng)濟圈。但因山地占據(jù)97，居住資源稀缺。目前，縣委縣政府加大了招商引資力度，彝良呈現(xiàn)了經(jīng)濟大發(fā)展的態(tài)勢，今后三至五年內(nèi)中心城區(qū)經(jīng)濟將會有較大的發(fā)展，這為彝良縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇。2、彝良縣商品房住宅建設(shè)始于1990年。因山多地少，交通不便，20年來，盡管商品房市場一直呈上升趨勢，但進度不大。目前彝良房地產(chǎn)市場處于一種供不應(yīng)求的非飽和狀態(tài)。彝良縣有相當數(shù)量的中高收入者有二次置業(yè)的愿望，他們需求高檔次、高品位的商品房。因此，市場需要環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善、風格鮮明的高檔次住宅小區(qū)。二、彝良縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀目前，彝良縣房地產(chǎn)市場屬于逐步升溫時期。隨著市場經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，居民收人不斷增長，人們已不滿足居住于經(jīng)濟適用型房子中，而追求向往擁有較高品位、生態(tài)型的第五代住宅。然而，彝良作為國家第二輪重點扶持的貧困縣，城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的歷史欠帳和制約因素較多，特別是建設(shè)可用地受制約。這一切，決定了彝良縣中心城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平總體滯后，開發(fā)商資金實力差，開發(fā)面積小，起點低，建筑功能不全。隨著彝良縣委、縣政府建設(shè)生態(tài)宜居城市戰(zhàn)略目標的提出，政府加大了對城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入，同時建立以財政投入為主建設(shè)為輔的多元化投融資機制的市政公用設(shè)施建設(shè)投資保障體系。自2008年以來，彝良縣房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較好的發(fā)展勢頭1、土地開發(fā)量逐年增長。2、政府招商引資成效卓著，房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量、規(guī)模逐步上升。3、房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了上升趨勢。4、政策與經(jīng)濟環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展營造了良好的空間。第二節(jié)市場分析隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，城市化進程加快，城市人口的快速增長，近幾年城鎮(zhèn)住房的供求總量仍將保持不斷增長的趨勢。一、城鎮(zhèn)化進程加快帶動住房需求增長云南省委、省政府把城鎮(zhèn)化和工業(yè)化作為今后一段時期云南經(jīng)濟社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。按照全面實現(xiàn)小康社會的標準，到2020年，云南省將形成100萬人口規(guī)模以上的特大城市1個（昆明市）；50至100萬人口規(guī)模的大城市4個（曲靖市、個舊市、大理市、玉溪市）；20萬至50萬人口規(guī)模的中等城市12個；20萬人口規(guī)模以下的小城市37個；5萬人口規(guī)模的縣城、鎮(zhèn)73個；我省的城鎮(zhèn)化水平達47左右，并使云南由封閉內(nèi)陸省轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)前沿省。要實現(xiàn)這個目標，云南省要在2004年281城鎮(zhèn)化率的基礎(chǔ)上，每年保持約15個百分點城鎮(zhèn)化率的增速。這意味著每年將增加4466萬城鎮(zhèn)人口，由此將帶來較大的住房需求。二、居民收入增加，居民消費結(jié)構(gòu)升級，帶來了加快解決和改善住房條件的現(xiàn)實需求截止至2009年10月份，據(jù)國家統(tǒng)計局云南調(diào)查總隊開展的城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，19月云南省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為10576元，同比增長87，人均消費性支出75580元，同比增長119。隨著國民經(jīng)濟的快速增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入仍將保持穩(wěn)定增長，消費結(jié)構(gòu)升級速度將加快，解決和改善住房條件的要求日益迫切。住房消費改善性需求將進一步放大。同時，受住房自然折舊和功能折舊的影響，通過房改購房的城市居民將因此進入換購期而產(chǎn)生新的需求。三、城鎮(zhèn)居民住房不平衡問題的緩解，將帶動住房需求增長由于城鎮(zhèn)居民住房不平衡問題較為突出，還有相當部分中低收入家庭住房條件低于平均水平，這部分人的住房需求，也將會隨收入狀況的改變逐漸釋放出來，因此，在相當長的一段時間里，住宅建設(shè)仍將處于總量增長型發(fā)展時期。第三節(jié)市場定位依據(jù)彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)所處地理位置，該地塊具有如下優(yōu)勢1、地塊地勢平整，形狀規(guī)則，便于項目規(guī)劃、基礎(chǔ)施工。2、地塊三面臨街，充滿商機。地塊兩條通達道路可安排商業(yè)，尤其是小區(qū)中央商業(yè)精品街，商業(yè)氛圍較好。3、地塊位于彝良縣的發(fā)展方向上，縣政府等機關(guān)的遷地會促進地塊周邊的成熟。4、地塊相對較為安靜，自然環(huán)境較好，空氣清新，適合開發(fā)高檔社區(qū)。5、地塊基礎(chǔ)配套較為齊全，周邊生活配套和社會配套也較好。在具有以上所述的優(yōu)勢條件下，彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)從以下兩個方面進行了市場定位1、住宅部分將充分利用項目地塊所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，力求在總體空間布局、室內(nèi)外環(huán)境、住宅類型、小區(qū)配套上有一定的超前性與創(chuàng)新性，以人為本，與自然充分融合，提供居住與休閑兩種不同的生活模式，將彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、具有極大吸引力與品牌效應(yīng)的現(xiàn)代化居住小區(qū)。2、商業(yè)部分參照浙江義烏精品市場的運作模式，通過江韻豪庭步行街的建設(shè)，將彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)打造成彝良商貿(mào)與服務(wù)的龍頭，以此吸引眾多經(jīng)營者入駐市場從事商品的批發(fā)和經(jīng)營，使江韻豪庭成為彝良縣商貿(mào)與流通服務(wù)業(yè)的中心。第四節(jié)建設(shè)規(guī)模本項目規(guī)劃總建筑面積為121538平方米，其中住宅總面積為98334平方米，計650套，建蓋房屋16幢，12幢房屋為六層半，余4幢為小高層13層；臨街商鋪（12層）總建筑面積為20374平方米，會所及幼兒園建筑面積2830平方米。同時配建停車位860個。第五節(jié)主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標表指標名稱單位數(shù)值總用地84658總建筑面積121538建筑占地面積46478容積率144建筑密度32綠化率35總停車位個860第四章環(huán)境保護第一節(jié)環(huán)境標準本項目執(zhí)行環(huán)境保護有關(guān)法律、法規(guī)、標準（1）中華人民共和國環(huán)境保護法；（2）環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB30951996）；（3）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB309693）；（4）污水綜合排放標準（GB89871996）；（5）中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法；（6）國務(wù)院1998253號文建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例；（7）建筑施工界噪聲值（125231990）；（8）國環(huán)1993015號文關(guān)于進一步做好建設(shè)項目環(huán)境保護管理的幾點意見。第二節(jié)項目主要污染源一、廢氣項目廢氣主要有施工期揚塵及運行期食堂、廚房炒菜油煙及停車場汽車尾氣。二、廢水廢水為項目的主要污染物，主要是由辦公、清潔和生活用水產(chǎn)生，屬生活廢水，廢水中主要污染物為CODCR、BOD5、SS、動植物油、氨氮和磷酸鹽。三、固體廢物項目固體廢物主要為生活垃圾和化糞池產(chǎn)生的污泥。四、噪聲噪聲為水泵、抽排風設(shè)施、汽車噪聲、人員活動噪聲及項目內(nèi)其他使用電氣設(shè)備的噪聲等。第三節(jié)項目建設(shè)與營運對環(huán)境的影響一、建設(shè)期對環(huán)境的影響1建設(shè)期污染物的排放項目建設(shè)期是整個項目的高污染期，各建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)過程中所進行的場地平整、掘土、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設(shè)備裝配等施工行為，將會產(chǎn)生粉塵、廢氣及噪聲等污染物，在一定時段內(nèi)會對周圍環(huán)境造成不良影響。但這種影響一般是屬于可逆的，待施工期結(jié)束后將一并消失。施工期間存在的主要環(huán)境問題有施工行為產(chǎn)生的揚塵；施工機械及車輛排放的廢氣；施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水；施工產(chǎn)生的廢土及生活垃圾等固體廢棄物；施工機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪聲；施工造成的生態(tài)系統(tǒng)的原貌改變。（1）廢水施工期產(chǎn)生的廢水主要為施工人員的少量生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水。施工廢水主要包括土石方階段降井水排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，石料、磚塊的沖洗浸濕、混凝土拌和、建筑物的修筑等過程中產(chǎn)生的廢水、各種車輛沖洗水和少量施工及車輛在維修過程中產(chǎn)生的含油廢水。施工時產(chǎn)生的廢水污染物主要為SS，施工廢水的產(chǎn)生量與施工方式有關(guān)，產(chǎn)生量難以估算，并且施工雖然需水量較大，但廢水的排放量并不多在基礎(chǔ)施工階段不排除有地下排水。施工人員的生活廢水主要污染物為CODCR、氨氮、磷酸鹽、動植物油及懸浮物等。（2）揚塵施工期揚塵主要來源于土方開挖、場地平整、土石方填埋形成的裸露土面產(chǎn)生的揚塵及施工作業(yè)、混泥土攪拌等產(chǎn)生的粉塵。另外，施工運輸車輛在馬路上運送材料也會引起較大的揚塵。揚塵中的TSP和PM10對環(huán)境影響較大，但其中不含有毒有害的特殊污染物。施工期的揚塵為無組織排放，其中大部分揚塵顆粒粒徑較大的形成降塵，少部分粒徑較小的形成飄塵。施工揚塵排放量較大，對環(huán)境的影響除與排放量有關(guān)外，還與空氣濕度、風速、風向等氣象條件有關(guān)。施工期揚塵影響面主要集中在施工場地100150M范圍內(nèi)。根據(jù)同類工程類比濃度較高的地點是場地平整過程中的土料裝卸過程（約20MG/M350MG/M3）；當風速為24M/S時，建筑施工揚塵嚴重。水泥儲料站揚塵影響范圍在距其150M處，TSP濃度可降至為100MG/M3以下。施工及運輸車輛引起的揚塵對路邊30M范圍以內(nèi)影響較大，路邊的TSP濃度可達10MG/M3以上。（3）廢氣施工期廢氣主要來源于運輸車輛及其它燃油機械施工時產(chǎn)生的尾氣，其中的污染物主要有煙塵、CO及THC等。施工機械的燃油煙氣中含有少量的煙塵、SO2、NO2、CO及CH等，類比同類工程，每耗一噸油，約排放烯烴類有機物30KG、CO6667KG、SO2333KG、NOX1333KG。由于施工作業(yè)范圍相對較大，施工機械和運輸車輛外排尾氣量均不是很大，尾氣排放隨運輸車輛移動呈不固定方式排放，且使用汽油或柴油作能源，外排尾氣中主要為CO、碳氫化合物等。（4）噪聲施工期噪聲主要來源于施工過程中推土機、挖掘機、攪拌機、打樁機、運輸車輛等各類機械設(shè)備的運行。另外，在粉刷、貼壁磚和地磚等裝修階段，所產(chǎn)生的噪聲主要為切割壁磚和地磚的機械噪聲。在不同施工階段作業(yè)噪聲限值由于施工機械的數(shù)量、構(gòu)成動作等的隨機性，導(dǎo)致了噪聲產(chǎn)生的隨機性和無規(guī)律性，為無組織、不連續(xù)排放；車輛運輸中產(chǎn)生的噪聲則只與物料過程有關(guān)，更具有不規(guī)律性，為無組織、不連續(xù)排放。施工期間的噪聲對施工地點周圍及運輸途中所經(jīng)的居民點都有不同程度影響。（5）固廢施工期的固體廢棄物主要是施工產(chǎn)生的固體廢物和施工人員生活垃圾。施工固體廢棄物主要為土方開挖廢棄的土方，建筑施工廢棄的磚石、水泥凝結(jié)廢渣、裝修廢料等，為無組織間斷排放。2水土流失及生態(tài)影響項目建設(shè)過程中的取土、棄土會局部破壞取土場和棄土場的地表植被和結(jié)構(gòu)，引發(fā)一定程度的水土流失，隨著時間的推移、項目的完成及地表的硬化及綠化，水土流失量將逐步減小。本項目施工將盡量在原有地形的基礎(chǔ)上進行，項目施工期將盡量保留原有的綠化系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上進行改造，但項目施工仍將破壞原有的生態(tài)格局和局域微生態(tài)系統(tǒng)，并可能因為施工人員和交通活動的干擾而影響到周邊生態(tài)系統(tǒng)。故項目建成后應(yīng)盡快實施綠化補償，使整個項目的綠化率不小于25，以減小項目對生態(tài)環(huán)境的損害。3對社會環(huán)境的影響本項目建設(shè)需要一定量的作業(yè)工人，可增加當?shù)鼐蜆I(yè)機會。施工車輛的進出加劇現(xiàn)有道路的交通擁擠，可能造成臨時性阻車，增加運輸時間，影響運輸效率，給當?shù)鼐用竦纳a(chǎn)生活和出行帶來不便。但隨施工的結(jié)束，這種影響將不存在。二、營運期對環(huán)境的影響項目投產(chǎn)運營后，一般情況下不存在大的環(huán)境影響。當項目部分地方出現(xiàn)問題需要進行搶修時，在搶修過程中會產(chǎn)生揚塵、噪聲，但其對環(huán)境影響較小。1正常運行對環(huán)境影響項目營運期內(nèi)的主要污染源為汽車尾氣、廢水、固體垃圾以及其它設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染等。汽車尾氣，是大氣污染源之一，尾氣中含有碳氫化合物（HC）、一氧化碳（CO）、氮氧化合物（NOX）、二氧化硫等，對人和其它動植物有危害作用。由于本項目周邊路況較好、地域開闊、車速快，單位時間廢氣的排放量相對減少。項目建成后產(chǎn)生的廢水屬生活廢水，有較成熟的處理工藝，只要確保所排污水達到排污標準，就可使項目廢水排放得到有效控制，對地表水影響比較小。項目營運期的固體垃圾也會對環(huán)境產(chǎn)生影響，通過嚴格的管理和分類處理后對環(huán)境影響不大。2非正常情況下環(huán)境影響（1）自然因素造成的災(zāi)害，如地震等。（2）人類活動造成的災(zāi)害，如誤操作等。（3）人為破壞、偷盜設(shè)備材料，設(shè)備老化、管道腐蝕穿孔等。故本項目建成后要加強管理人員的培訓(xùn)，加強對項目的監(jiān)督管理。第四節(jié)環(huán)境保護措施一、設(shè)計階段采取的環(huán)保措施1設(shè)計時考慮隔聲、降噪、減震等處理；合理組織各種車流、人流關(guān)系，使通行順暢。2在工程材料的選擇上，選擇那些無毒、無害、易處理、易回收的材料，而不選擇那些對人體和環(huán)境有害的材料。特別是裝飾材料，選擇對人體健康無害或影響較小的材料。3對于交通噪聲，采取種植綠化帶減少噪音影響，利用合理的功能分區(qū)減少辦公樓內(nèi)音響的噪聲干擾。4設(shè)計應(yīng)將用雨水、污水分流排放體系，以減少污水的總排放量，糞便污水經(jīng)化糞池處理后與生活污水由污水管排入市政排水管道，統(tǒng)一由市政生活污水處理站處理，經(jīng)處理達標后排放。二、施工期環(huán)保措施1建設(shè)單位應(yīng)將本項目的環(huán)境保護作為工程的一個組成部分，納入工程的管理與監(jiān)督中。2對環(huán)評報告提出的環(huán)境保護措施，以及各級環(huán)保部門提出的其他環(huán)保要求，在施工中應(yīng)堅決實施。3建設(shè)指揮部的環(huán)保人員應(yīng)經(jīng)常進行現(xiàn)場監(jiān)督，對材料堆放的選址、棄土地點是否符合要求、影響環(huán)境、強占農(nóng)田等進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)不符合環(huán)保要求的施工行為立即制止、糾正。4合理計劃安排，縮短施工工期，建立施工用沉淀池、隔油池，施工廢水經(jīng)沉淀后盡量回收利用。5材料運輸車輛行駛的路線盡量避開居民區(qū)等環(huán)境敏感點。6建筑垃圾的處理采用全密閉式的垃圾收集運送小車和運輸車，在施工期間運送砂石、泥土、水泥等車輛，車廂嚴密清潔，防止泄漏造成沿途地面污染。7合理安排施工時間、合理布局施工場地、選用優(yōu)質(zhì)低噪施工設(shè)備、降低人為噪聲等。此外在夜間（晚2200至次日800）禁止打樁機、電鋸等噪聲較大設(shè)備的使用，防止擾民。8土方、砂石料盡量避免過高堆放；粉狀顆粒材料堆放應(yīng)進行遮蓋。挖方時避開暴雨時段。9料場、棄土場的選址必須充分考慮環(huán)境因素，并征得當?shù)毓芾聿块T的同意。項目在選取砂、石料供貨方時，應(yīng)選擇通過環(huán)保審批的企業(yè)，以保證開采項目所需砂石料時不對料場周圍環(huán)境產(chǎn)生大的影響。棄土場地也是施工建設(shè)中易形成水土流失的地方，應(yīng)妥善處理好棄土場地，在完工前進行清理、覆土、覆被。施工產(chǎn)生不可回用建筑垃圾應(yīng)送建筑垃圾處理場處理。10生活垃圾設(shè)固定堆放點，根據(jù)垃圾的不同種類，設(shè)置不同的垃圾收集路線和垃圾收集方式，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一集中處理。三、營運期環(huán)保措施1廢氣治理措施廣種花草樹木，區(qū)域內(nèi)可因地制宜種植花草和樹木，保證沒有土地裸露。2廢水治理措施（1）項目應(yīng)實施清污、雨污分流?？偽鬯欧趴谠O(shè)明顯標志。（2）項目內(nèi)沖廁廢水經(jīng)化糞池預(yù)處理?；S池出水后匯合其余廢水進入集水池，再經(jīng)二級生化處理。確保廢水在不能進入污水處理廠的情況下達GB89781996污水綜合排放標準一級標準后排放。將來可排入城市污水處理廠的情況下廢水必須達GB89781996污水綜合排放標準三級標準及CJ30821999污水排入城市下水道水質(zhì)標準。回收中水達GB/T189202002城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)標準要求后回用。項目應(yīng)主動辦理排污許可證。（3）為保護水資源，減少排污，建議項目盡量提高中水回用率。中水盡量回用于綠化、沖廁等可回用中水的用水點。3固體廢物治理措施（1）項目應(yīng)對垃圾分類集中收集。辦公樓各樓層內(nèi)應(yīng)等距離分別設(shè)立收集容器，工作人員將垃圾分別投入相應(yīng)容器內(nèi)，然后由保潔員將各部分垃圾集中收集于轉(zhuǎn)運站待運。項目應(yīng)與環(huán)保部門簽訂合同，分類收集后的垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門定期進行清運。（2）化糞池便、污泥應(yīng)與環(huán)衛(wèi)部門簽訂合同，由環(huán)衛(wèi)部門定期進行清運處理。（3）項目內(nèi)應(yīng)設(shè)置專門的管理部門對項目內(nèi)固體廢物的分類、收集、儲運實施嚴格的管理，做到固體廢物妥善處理。4噪聲治理措施抽排風設(shè)施吸風口、廚房抽油煙機與工作區(qū)留有足夠的衰減距離，選用噪聲低的設(shè)備，確保噪聲達標排放。第五節(jié)環(huán)境影響評價結(jié)論項目主要功能為居住、辦公、商貿(mào)，符合彝良縣城市規(guī)劃要求。項目不屬于禁止開發(fā)項目，符合國家及彝良縣相關(guān)政策要求。項目主要污染物為生活垃圾和污水。本項目環(huán)境保護設(shè)施齊全，生活垃圾和污水將利用現(xiàn)有的較為完善的收排設(shè)施，基本上不會造成人為的環(huán)境影響。項目投入使用后，繼續(xù)加強對生活垃圾和污水的收集、運送工作，防止人為地造成環(huán)境污染。其他污染物可通過采取污染防治措施做到達標排放或得到有效控制。本項目在建設(shè)期及正式使用后，雖然產(chǎn)生一定量的污染物，但采取了相應(yīng)的環(huán)境保護措施和綠化工程，不會給當?shù)氐沫h(huán)境帶來污染。故項目建設(shè)環(huán)境可行。第五章節(jié)能節(jié)水第一節(jié)節(jié)能節(jié)水原則建筑節(jié)能、節(jié)水是項目建設(shè)的一項重要內(nèi)容，是城市建設(shè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標的基本要求。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，目前國外建筑耗能占整個能源消耗的37，我國占25，因此建筑節(jié)能是一項長期的任務(wù)，是環(huán)境保護、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容之一；水資源方面，我國是水資源貧乏區(qū)，供水矛盾日益突出。因此建筑節(jié)水也是一項長期而艱巨的任務(wù)；提倡節(jié)約用水，可起到節(jié)約用水作用。同時，相應(yīng)地，也起到了節(jié)約能源的作用。目前建筑節(jié)能的主要依據(jù)為民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令76號），公共建筑節(jié)能標準和公共建筑節(jié)能設(shè)計標準，以及建設(shè)部發(fā)布建筑節(jié)能設(shè)計行業(yè)標準等；建筑節(jié)水的主要依據(jù)為中華人民共和國水法、城市供水條例城市節(jié)約用水管理規(guī)定等相關(guān)法律、條例、規(guī)范及規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定節(jié)約能源，合理用水、節(jié)約用水。第二節(jié)節(jié)能節(jié)水措施一、項目能耗、水耗分析項目能耗主要來自于設(shè)備能耗（水泵房）、照明設(shè)施能耗、建筑保暖能耗。擬采用相應(yīng)的建筑技術(shù)措施進行降耗，在設(shè)備的選型過程中應(yīng)注意考慮設(shè)備的能耗。設(shè)計過程中應(yīng)嚴格招待國家相關(guān)節(jié)能規(guī)范，符合國家建設(shè)節(jié)約型社會的要求。本項目應(yīng)采取合理有效的節(jié)水措施。項目的用水主要是生活用水及水景、綠地用水，設(shè)計中應(yīng)注意合理用水及衛(wèi)生潔具的節(jié)水。二、節(jié)能節(jié)水措施1保溫隔熱措施（1）建筑體型、圍護結(jié)構(gòu)選擇建筑體型基本呈長方形，設(shè)計中盡量減少外表面圍護結(jié)構(gòu)的面積，根據(jù)設(shè)計計算，采用合理可行的建筑體形系數(shù)，降低能耗。（2）構(gòu)造措施充分考慮建筑的朝向，在不利朝向考慮選擇雙層窗或中空玻璃，并結(jié)合采用遮陽設(shè)施，嚴格控制窗墻面積比。（3）室內(nèi)空間組織通過采用有組織的自然通風，改善建筑物內(nèi)空氣的品質(zhì)。2節(jié)電措施（1）本項目能耗主要是電能。耗電主要是照明用電、設(shè)備等，其余為樓內(nèi)其他用電設(shè)備、器具及部分家用電器、照明燈具等。（2）節(jié)電措施A、所有電器設(shè)備均選用節(jié)能、低損耗的新型產(chǎn)品。B、所有電器設(shè)備在設(shè)備采購時避免淘汰產(chǎn)品，優(yōu)先購置建筑節(jié)能技術(shù)先進的產(chǎn)品或新型節(jié)能產(chǎn)品。C、合理選擇配電線路和線型，優(yōu)化線路布設(shè)方案。三、節(jié)水措施項目用水量較小，但室外綠地面積大、水景、綠地用水量較大。為節(jié)約用水，擬采用以下節(jié)水措施1建筑節(jié)水（1）建筑擬使用目前推廣的最新節(jié)水型衛(wèi)生潔具，選用自動開停和限時沖廁裝置和洗手龍頭。（2）選用密封性能好、質(zhì)量可靠的給水器具、閘閥和龍頭。室內(nèi)衛(wèi)生設(shè)備大便器選用節(jié)水型產(chǎn)品及節(jié)水配件。2室外綠地節(jié)水采用雨污分流，地表雨水可作為二次用水，用作花園、綠地用水?；▓@、綠地安裝節(jié)水噴灌噴頭；因景觀水池中的水需要定期排放、補充，以保證水質(zhì)，因此，景觀水池的水可作為周邊綠化用水。采取上述節(jié)水、節(jié)能措施后，本項目符合國家有關(guān)節(jié)水、節(jié)能要求。第六章勞動安全及消防第一節(jié)主要危害因素及危害程度分析在建設(shè)期間，施工安全、粉塵、噪音污染、用電安全、高空作業(yè)安全管理等是主要的勞動安全因素。場地清理、平整時的施工中，大型施工機械、各種施工機械、機具的安全生產(chǎn)問題、用電安全、安全生產(chǎn)管理等因素，直接關(guān)系到施工人員的人身安全；粉塵、噪音等涉及到施工人員的身體健康問題。施工期間，無有毒、有害物品產(chǎn)生。工程竣工并投入使用后的主要安全因素包括用電安全、消防安全、疏散安全等問題。第二節(jié)安全衛(wèi)生防范措施安全生產(chǎn)是維持刑事科學(xué)技術(shù)及業(yè)務(wù)綜合樓正?；顒拥闹匾疤幔瑫r也是項目建設(shè)期間施工工作能夠順利進行的重要保證。為此，刑事科學(xué)技術(shù)及業(yè)務(wù)綜合樓要堅持安全生產(chǎn)思想教育，提高安全生產(chǎn)意識。采取的安全衛(wèi)生防范措施如下措施1配備必要的安全人員、保衛(wèi)人員及設(shè)備，制定嚴格的安全、保衛(wèi)規(guī)章制度，預(yù)防和杜絕一切事故隱患。2場地平整階段，科學(xué)、合理地組織各工序的計劃安排，嚴格按照生產(chǎn)操作安全規(guī)程，盡量減少揚塵、噪音等造成的影響。合理地將施工人員進行組織、安排，杜絕出現(xiàn)人員傷亡事故的發(fā)生。3建設(shè)施工期間，各相關(guān)單位、部門認真做好工程施工的安全管理工作，嚴格執(zhí)照中華人民共和國建筑法中華人民共和國勞動法、中華人民共和國安全生產(chǎn)法等國家頒布的法律、法規(guī)中有關(guān)安全生產(chǎn)的條例執(zhí)行，做到制度明確、責任明確，將安全生產(chǎn)責任具體到每一個人員身上。4業(yè)主（或項目管理單位）、監(jiān)理單位、質(zhì)檢部門、施工單位做到責任到人、專人負責、層層落實，建立嚴密、完整的安全生產(chǎn)管理制度，以期將安全生產(chǎn)存在的隱患消滅在萌芽中，做到安全生產(chǎn)事故率為零，設(shè)立安全生產(chǎn)合同分級制度。5在項目設(shè)計過程中，嚴格遵循民用建筑設(shè)計通則、建設(shè)設(shè)計防火規(guī)范、建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范、中華人民共和國消防條例等規(guī)范、條例所確定的技術(shù)措施，認真設(shè)計，嚴格把關(guān)，滿足相關(guān)規(guī)范、條例要求。6項目中的各種供配電設(shè)施、裝置、電氣裝置的保護接地以及建筑物的防雷接地、項目設(shè)施的消防系統(tǒng)等設(shè)計，嚴格按有關(guān)標準規(guī)范執(zhí)行。7對通道、樓梯、各出入口及有關(guān)防護設(shè)施在設(shè)計過程中要嚴格把關(guān)，對人流集中區(qū)域的疏散要科學(xué)、合理、嚴格按規(guī)范要求進行。8對易燃、易爆、有毒的物品實行專人管理，按制度發(fā)放。9工程投入使用后，建立完善的用電安全管理、消防管理制度、衛(wèi)生檢查和保障制度，專人專責，并嚴格遵守有關(guān)的設(shè)備設(shè)施操作、使用規(guī)定。施工單位需對建筑物及場地進行沉降觀測。10經(jīng)常檢查和保持消防系統(tǒng)和器材的完好性，確保消防設(shè)施的起動可靠有效。11使用中，安全疏散標識、標志設(shè)置要嚴格按設(shè)計安放設(shè)置，并有專人負責，保證其運行，使用的可靠性。第三節(jié)消防一、采用的主要消防規(guī)范1中華人民共和國消防條例2建筑設(shè)計防火規(guī)范GB5001620063高層建筑設(shè)計防火規(guī)范GB50045954建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范GB5014020055火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范GB5011698二、消防措施1預(yù)防為主、防消結(jié)合，完善和保障各項消防措施。2各建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防車道。3室外按照規(guī)范要求設(shè)置消火栓，供水干管即為消防水管。4室內(nèi)按相關(guān)規(guī)范的規(guī)定，設(shè)置消火栓系統(tǒng)、消防自動噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防、排煙系統(tǒng)等。5嚴格設(shè)置疏散指示照明。6項目投入使用后，要建立相應(yīng)的消防安全管理責任制度，責任明確到人，常抓共管，隨時保持高度的警惕性。具體消防設(shè)計方案詳見各專業(yè)技術(shù)方案。第七章項目實施管理第一節(jié)項目實施本項目作為占地1176畝的中型項目，短、平、快的銷售模式使得我們必須重視項目的前期工作，包括策劃、設(shè)計、推廣、建造、銷售等環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌運作。為更好地保障項目的順利完美實施，我們把項目分割為兩期來進行有序開發(fā)。第一期67畝，第二期60畝。第一期自二一年五月到二一一年六月，13個月的現(xiàn)場施工；第二期自二一一年五月到二一二年六月，13個月的現(xiàn)場施工；總工期26個月。本項目建設(shè)期預(yù)計為2年。第二節(jié)招投標一、招標依據(jù)1中華人民共和國招投標法；2工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定（中華人民共和國國家計劃發(fā)展委員會第3號令）；3招標公告發(fā)布暫行辦法（中華人民共和國國家計劃發(fā)展委員會第4號令）；4工程建設(shè)項目自行招標試行（中華人民共和國國家計劃發(fā)展委員會第5號令）；5工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定（中華人民共和國國家計劃發(fā)展委員會第9號令）；6評標委員會和評標方法暫行規(guī)定（中華人民共和國國家計劃發(fā)展委員會第11號令）；二、招標組織原則嚴格執(zhí)行國家及云南省招標制度。遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，保證潛在招標人平等，邊界地獲取招標信息，保證招標活動的公正性。三、招標范圍建筑規(guī)劃設(shè)計、土建工程施工、建筑設(shè)備采購及安裝。四、招標方式采用公開招標方式第三節(jié)資金管理為了提高資金使用率，更好的發(fā)揮投資效益，建立資金的動態(tài)管理制度。根據(jù)工程建設(shè)進度，編制年度資金使用計劃、季度資金使用計劃和月資金使用計劃，按照計劃撥付款項或貸款。本項目實施規(guī)范管理，建設(shè)資金實行統(tǒng)一管理，由財務(wù)單獨立帳、核算，并加強財務(wù)審計。資金使用嚴格按計劃進行，并接受上級有關(guān)部門的監(jiān)督和檢查。嚴格財務(wù)規(guī)章制度，嚴防違規(guī)違紀行為發(fā)生。作好事先預(yù)防、事中監(jiān)督和事后審核。第八章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目建設(shè)投資23000萬元，其項目投資及構(gòu)成如下1、土地出讓及拆遷補償費4200萬元2、前期費用及勘察設(shè)計費200萬元3、建筑安裝工程費15000萬元基礎(chǔ)工程1200萬元建安費13800萬元4、公共配套設(shè)施費1000萬元5、其他費用600萬元6、銷售費用及管理費用1600萬元7、財務(wù)費用400萬元合計項目總投資23000萬元第二節(jié)資金來源及籌措本項目投資資金來源為自有資金、自籌資金及本項目銷（預(yù)）售資金。第九章項目效益評價第一節(jié)效益分析本項目的實施，將對國民經(jīng)濟和社會產(chǎn)生如下影響一、理順城鎮(zhèn)功能，提升城市品質(zhì)項目規(guī)劃位置優(yōu)越，同時通過規(guī)劃，可以改變項目地區(qū)的環(huán)境，使之變?yōu)榄h(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現(xiàn)代化綜合社區(qū)，加快現(xiàn)代化城市建設(shè)的建設(shè)。二、搞活地方經(jīng)濟，增加財政稅收，拉動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展三、解決就業(yè)問題有利于社會的穩(wěn)定，為創(chuàng)造和諧社會作貢獻四、優(yōu)化土地作為不可再生資源的利用。改變土地簡單開發(fā)模式，重新整合區(qū)域豐富的人文資源和自然資源，讓土地開發(fā)與當?shù)貎?yōu)勢資源有機結(jié)合，建設(shè)適宜人居的綜合住宅、商業(yè)的房地產(chǎn)項目。第二節(jié)互適性分析本項目的建設(shè)對彝良縣當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展、促進彝良縣城市的建設(shè)都具有積極的重大意義，因此，項目的建設(shè)會得到各級政府和人民的支持。第三節(jié)項目效益評價結(jié)論本項目的建設(shè)，具有較好的社會效益和環(huán)境效益，同時也具有一定的經(jīng)濟效益，因此，總體效益較好。第十章風險分析第一節(jié)風險因素識別根據(jù)本項目的實際情況，從對同類項目建設(shè)實施和運行情況的調(diào)查，并結(jié)合該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，預(yù)測本項目風險因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面1工程風險因工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件出乎預(yù)料的變化，工程設(shè)計發(fā)生重大變化，會導(dǎo)致工程量增加、投資增加以及工期延長，由于前期準備工作不足，會導(dǎo)致項目實施階段建設(shè)方案的變化；工程設(shè)計方案不合理，可能給項目的生產(chǎn)經(jīng)營帶來影響，造成經(jīng)濟損失。2組織管理風險由于項目組織結(jié)構(gòu)不當、管理機構(gòu)不完善或主要管理者能力不足等，導(dǎo)致項目不能按計劃建成投產(chǎn)，投資超出估算。3資金風險本項目實施過程中如出現(xiàn)特殊情況，中斷或延誤資金供應(yīng)，將影響項目建設(shè)。4技術(shù)風險本項目中建筑物設(shè)計所采用不同結(jié)構(gòu)形式等在施工中帶來的風險。第二節(jié)風險程度分析及防范措施1工程風險工程風險對本項目屬于一般風險。通過加強地質(zhì)、水文勘測測量工作，并在設(shè)計階段全面考慮工程風險因素，采取針對性的措施，可避免或降低工程風險危害。2組織管理風險組織管理風險對本項目屬于一般風險。通過完善組織機構(gòu)和管理機制，加強項目建設(shè)期間的管理，可避免或降低組織管理風險危害。3資金風險資金風險對本項目屬于一般風險。只要根據(jù)項目的特點和需要，合理安排建設(shè)項目，做好項目建設(shè)的資金安排計劃，量力而行，是可以避免出現(xiàn)資金不到位的情況的。4技術(shù)風險技術(shù)風險對本項目屬一般風險。通過重視設(shè)計施工階段，嚴格遵守國家相關(guān)規(guī)范，精心設(shè)計，可將技術(shù)風險降到最低?？梢姡槍σ陨细鞣N風險因素，本項目提出了相應(yīng)的防范措施，可有效的解決或降低本項目實施過程中的各種風險，保障項目的順利實施。第十一章結(jié)論與建議一、結(jié)論通過以上分析、論證、研究，我們認為本項目為商業(yè)開發(fā)項目，項目建成后對城市形象提升、經(jīng)濟發(fā)展、居住環(huán)境的改善、生活品質(zhì)的提高將起到巨大的作用。因此項目是必要和可行的。本項目采用的有關(guān)技術(shù)適度，與當?shù)亟ㄔO(shè)條件與資源條件相適應(yīng)，有較為成熟的建設(shè)及運營經(jīng)濟，技術(shù)上可行。綜上所述，本項目彝良縣江韻豪庭商住小區(qū)項目的建設(shè)是必要的、緊迫的，也是可行的。為此提供有關(guān)部門作決策參考。二、建議由于本項目涉及的工程牽涉面廣，工作量大，因此，在建設(shè)期內(nèi)應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排建設(shè)工期和資金，作好工程的招投標工作，保證工程的建設(shè)質(zhì)量，按期建成投入運營。本可行性研究報告審批后，應(yīng)抓緊進行準備工程初步設(shè)計所需的基礎(chǔ)材料，如項目建設(shè)地形圖、管網(wǎng)布置圖、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)的勘察資料等等。選擇技術(shù)過硬的施工隊伍，確保設(shè)計、施工、監(jiān)理的各自職責。內(nèi)部資料僅供參考內(nèi)部資料僅供參考內(nèi)部資料僅供參考9JWKFFWVGTYMJG6ACZ7HDQ8KQQFHVZFEDSWSYXTYQA9WKXFYEQDJSXUYUP2KNXPRWXMAUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCV