湖南xxx旅游假日大酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

湖南XXX旅游假日大酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告湖南XXX科技發(fā)展有限公司2011年8月目錄第一章總論3一、項(xiàng)目背景3二、項(xiàng)目概況5第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模8一、市場需求分析8二、建設(shè)規(guī)模10第三章建筑方案選擇10一、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案10二、結(jié)構(gòu)方案12三、給排水設(shè)計(jì)方案13四、電氣設(shè)計(jì)14五、空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)14第四章環(huán)境影響評價(jià)16一、項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀16二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響16三、環(huán)境保護(hù)措施17四、環(huán)境綠化18五、環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資18六、環(huán)境影響評價(jià)18第五章勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防18一、勞動(dòng)安全18二、衛(wèi)生防護(hù)19第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度20一、建設(shè)工期20二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排20一、投資估算20二、投資構(gòu)成21第七章財(cái)務(wù)及社會(huì)評價(jià)21一、財(cái)務(wù)評價(jià)21二、社會(huì)評價(jià)21附件第一章總論一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱湖南XXX旅游假日大酒店（四星級標(biāo)準(zhǔn)）2、建設(shè)地址3、承辦企業(yè)湖南XXX科技發(fā)展有限公司4、企業(yè)性質(zhì)民營企業(yè)5、企業(yè)地址6、企業(yè)法定代表人7、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)本項(xiàng)目總建筑面積擬定為12000平方米，設(shè)客房（標(biāo)間）160間，日接待游客能力300400人次。酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等高檔客房，還配備商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為3008、項(xiàng)目單位概況湖南XXX科技發(fā)展有限公司（以下簡稱XXX公司）成立于2008年，是一家集生物樹種，泥蒿及山銀花藥用經(jīng)濟(jì)植物的良種選育、豐產(chǎn)栽培、推廣示范、提煉深加工、銷售為一體的農(nóng)業(yè)高新技術(shù)公司。公司注冊資本3000萬元，擁有良好的政府信譽(yù)、銀行信譽(yù)和綜合實(shí)力。8、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)長沙市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，“積極發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。堅(jiān)持資源開發(fā)利用與保護(hù)并重，加快旅游景區(qū)的新型升級和開發(fā)，把旅游業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)加以培育。推進(jìn)文化與旅游的結(jié)合，全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和文化內(nèi)涵，抓好精品開發(fā)與促銷。”、長沙市XX區(qū)旅游發(fā)展總規(guī)劃、長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃、長沙市XX區(qū)東北片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃、長沙市XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究、中共XX區(qū)委XX區(qū)人民政府貫徹中共湖南省委、湖南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快湖南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見的實(shí)施意見9、項(xiàng)目提出的理由與過程XXXX是典型的農(nóng)業(yè)重鎮(zhèn)，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。XXX作為國家AAA級旅游景區(qū)，景區(qū)的配套功能還不完善。進(jìn)入“十二五”后，XX區(qū)區(qū)委、政府和XX鎮(zhèn)黨委、政府確定開發(fā)XX城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，一方面滿足城市擴(kuò)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的需求，另一方面隨著XXX文化產(chǎn)業(yè)和旅游支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須強(qiáng)化服務(wù)配套設(shè)施，旅游住宿、餐飲、購物、文化休閑度假是旅游業(yè)不可或缺的重要服務(wù)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的建成，將能有效地改善XXX旅游景區(qū)在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進(jìn)一步提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)的旅游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升XX鎮(zhèn)形象。項(xiàng)目的成功開發(fā)，尤其是四星級酒店的建設(shè)，將填補(bǔ)XXX國家AAA級旅游景區(qū)作為一個(gè)知名旅游目的地而沒有高檔次酒店的空白，有利于XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從低質(zhì)量的“農(nóng)家樂型”向高質(zhì)量的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。并且大大提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待能力。本項(xiàng)目的建成，將為XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待水平發(fā)展起到一個(gè)里程碑作用，結(jié)束了XXX國家AAA級旅游景區(qū)以及整個(gè)XX鎮(zhèn)沒有四星級酒店的歷史，開創(chuàng)了XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待的新起點(diǎn)，它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)以至建筑品質(zhì)、建成后所引進(jìn)的先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法等，都將對現(xiàn)在以至今后一段時(shí)間內(nèi)的同類型項(xiàng)目產(chǎn)生超強(qiáng)的影響力，發(fā)揮積極促進(jìn)作用，從而推動(dòng)XXX旅游景區(qū)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)旅游配套設(shè)施的日益成熟，項(xiàng)目在建成營業(yè)后，將引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達(dá)到的接待水準(zhǔn)必將大大提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平，提升XXX國家AAA級旅游景區(qū)旅游接待能力。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目擬建地點(diǎn)湖南XXX旅游假日大酒店建設(shè)項(xiàng)目選址于長沙市XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)XX，XX位于長沙北城區(qū)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)。（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模經(jīng)長期市場調(diào)查，為緩解XXX文化旅游景區(qū)旅游接待房源嚴(yán)重不足的問題，本項(xiàng)目總建筑面積擬定為12000平方米，設(shè)客房（標(biāo)間）160間，日接待游客能力300人。2、建設(shè)內(nèi)容（1）酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）160，每標(biāo)間235平方米，合計(jì)3800平方米。（2）會(huì)議450平方米（3）文化娛樂1600平方米（4）餐飲2200平方米（5）商務(wù)（含商場）300平方米（6）停車場1500平方米，35個(gè)車位。3、項(xiàng)目建筑功能規(guī)劃湖南XXX旅游假日大酒店為四星級旅游大酒店，是整個(gè)XXX旅游區(qū)的總接待中心，營運(yùn)功能定位于商務(wù)、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待。含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等百余間高檔客房，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300400人次。商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。四星級旅游度假酒店，是XX鎮(zhèn)和XX旅游景區(qū)第一家四星級酒店，將成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東北片區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補(bǔ)XX區(qū)XX鎮(zhèn)多年來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升XXX知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，滿足對高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的需求。（三）項(xiàng)目主要建設(shè)的有利條件1、豐富的旅游資源是四星級酒店建設(shè)最可靠的依托XXX文化旅游景區(qū)始建于2008年，經(jīng)過近3年的開發(fā)利用與保護(hù)，已經(jīng)成為國家3A級景區(qū)，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長和人民生活水平的提高，加上國家推行長假休息制，景區(qū)的人氣逐年上升，整個(gè)旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模一年一個(gè)樣，從而推動(dòng)相應(yīng)的服務(wù)業(yè)的巨大需求，特別是以食宿為主的接待條件是旅游地不可缺少的硬件建設(shè)。因此，在XXX文化旅游景區(qū)建設(shè)一個(gè)旅游接待中心，深厚的旅游資源是旅游酒店的最可靠客源保證。2、優(yōu)越的地理位置擬建的湖南XXX旅游假日大酒店選址于XX區(qū)XX鎮(zhèn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)XXX文化旅游景區(qū)，距城區(qū)中心15公里，毗鄰15平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞開發(fā)區(qū)，界于景區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。符合區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務(wù)的景區(qū)總體規(guī)劃設(shè)想。3、基本完善的XX景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施XX精品旅游小鎮(zhèn)規(guī)劃起點(diǎn)高，主干道和次道縱橫交錯(cuò)，并大部已建成，景區(qū)的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項(xiàng)目，如商業(yè)街、產(chǎn)業(yè)園、度假村等正在建設(shè)中?；A(chǔ)設(shè)施水、電、路等場地條件十分良好，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造了較好條件。（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注一建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e16000地上部分16000商場300餐飲2200客房3800二工作制度全年工作天數(shù)天360日工作時(shí)數(shù)小時(shí)8中午輪流進(jìn)餐三主要?jiǎng)恿δ暧昧克甅332000煤T200電KWH150四項(xiàng)目定員人70其中營業(yè)服務(wù)人員人40輔助營業(yè)人員人12管理人員人18五建設(shè)指標(biāo)占地面積10453建筑密度2698容積率196六總投資萬元3000其中建設(shè)資金萬元3000流動(dòng)資金萬元七萬元營業(yè)收入占用建設(shè)投資萬元3018八平均總產(chǎn)值（營業(yè)收入）萬元16000正常達(dá)產(chǎn)年九全員勞動(dòng)生產(chǎn)率萬元134十年均營業(yè)成本萬元900十一年均毛利潤（利潤總額）萬元350十二年均營業(yè)稅金及附加萬元120十三年均所得稅萬元130十四全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率655（稅后）十五全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元15244（IC12）十六全部投資靜態(tài)投資回收期年857（稅后）十七盈虧平衡點(diǎn)（BEP）536十八投資利潤率754（稅前）十九投資利稅率701（稅后）二十建設(shè)年限年2（五）結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合國家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“的要求，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。本項(xiàng)目屬于酒店投資項(xiàng)目，受旅游市場和當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對XX鎮(zhèn)和XX汗回景區(qū)旅游市場和酒店市場的調(diào)研、分析和預(yù)測，項(xiàng)目有較好的市場前景，財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)效益上可行。本項(xiàng)目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營型物業(yè)，本項(xiàng)目的開發(fā)可以有效解決XX鎮(zhèn)和XXX文化旅游景區(qū)接待能力不足、缺乏高星級酒店接待設(shè)施等突出矛盾，促進(jìn)XXX文化旅游景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)是XXX文化旅游景區(qū)旅游支柱產(chǎn)業(yè)的組成部分，而旅游業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)開放、繁榮經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大就業(yè)、增加群眾收入和帶動(dòng)精神文明建設(shè)的大事，項(xiàng)目開發(fā)有明顯的社會(huì)效益，具有深遠(yuǎn)意義。成功的組織、實(shí)施、開發(fā)好本項(xiàng)目，將能為XX區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，為XX新農(nóng)村建設(shè)和XXX文化旅游景區(qū)的總體建設(shè)，對XX區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模一、市場需求分析1、XX旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢XX位于XX區(qū)東北部，旅游資源得天獨(dú)厚，是著名的中國湘繡之鄉(xiāng)，被國家旅游局確定國家AAA級文化旅游景區(qū)，素以傳承2000多年的湘繡文化而著稱。自2008年以來，XX依托豐富的旅游資源，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。截至目前，XXX國家AAA級旅游景區(qū)已形成了別具特色、功能互補(bǔ)的國際國內(nèi)精品旅游線路。同時(shí)與區(qū)域內(nèi)唯一的回族集聚區(qū)汗回民族文化旅游景區(qū)相結(jié)合，形成“兩區(qū)兩文化一融合”格局。2、XXX文化旅游已是XX鎮(zhèn)以及XX區(qū)旅游業(yè)毫無爭議的領(lǐng)跑者。2009年，XX地區(qū)規(guī)劃確定建設(shè)XXX產(chǎn)業(yè)園，同時(shí)XX被列入XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)示范點(diǎn)，同年10月，XXX景區(qū)被國家旅游局評為國家AAA級旅游景區(qū)，XXX文化旅游景區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖得以完美實(shí)現(xiàn)。XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)跨越式的發(fā)展機(jī)遇，前景無可估量。近年，隨著XXX文化旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升，XXX文化旅游景區(qū)的旅游事業(yè)獲得了長足的進(jìn)步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，僅三個(gè)月，XX小鎮(zhèn)已接待游客76萬余人，其中散客6萬余人，旅行團(tuán)隊(duì)16237人，省內(nèi)游客2677人，省外游客13092人，港澳臺(tái)游客468人。目前游客接待量穩(wěn)步上升，當(dāng)日團(tuán)隊(duì)最高871人，從一個(gè)星期三個(gè)團(tuán)，已上升到一天三個(gè)團(tuán)以上，現(xiàn)在XX小鎮(zhèn)景區(qū)已進(jìn)入湖南旅行社的主力游線。2、XX地區(qū)酒店市場分析調(diào)查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來的游客使XX各大小“農(nóng)家樂”生意紅火，然而在景區(qū)因?yàn)闆]有“像樣”的酒店和賓館而顯得市場匱乏。XX區(qū)域內(nèi)沒有真正意義上的酒店，三星級以上的酒店還屬空白。針對日接待能力2000多人的景區(qū)來講，對XX景區(qū)以至XX鎮(zhèn)的現(xiàn)有接待設(shè)施和接待能力提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。XX區(qū)域酒店業(yè)的另一個(gè)突出問題是普遍建成時(shí)間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。由于住宿條件的不盡人意，近年來XX旅游出現(xiàn)了對游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競爭力受到影響。從整體上看，XX鎮(zhèn)現(xiàn)有的旅游接待設(shè)施和接待能力、接待水平已是不堪重負(fù)，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足XX景區(qū)申報(bào)稱為4A級風(fēng)景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未來需求。而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c(diǎn)，XX以至整個(gè)撈刀河至今尚沒有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無論是硬件設(shè)施還是軟件級旅游接待設(shè)施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級休閑度假酒店，提升XX現(xiàn)有的旅游、商務(wù)接待水平已經(jīng)是勢在必行。3、本項(xiàng)目綜合分析、優(yōu)勢分析地理位置優(yōu)越，是未來XX國家級新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的核心位置交通條件好項(xiàng)目位處未來主干道青竹湖大道南側(cè)，地處XXX景區(qū)中心，道路開闊，交通順暢。周邊配套毗鄰15平方公里的青竹湖工業(yè)園和金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及XXX產(chǎn)業(yè)園，是未來XX區(qū)東北片區(qū)各種大型政府活動(dòng)、旅游活動(dòng)、民俗活動(dòng)的主要場所；項(xiàng)目周邊聚集了XXX新街、湖南旅游商品購物中心、工藝美術(shù)村和湘繡產(chǎn)業(yè)配套基地，和本項(xiàng)目一同構(gòu)成了一個(gè)集住宿、休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的，功能完善的具有濃郁文化風(fēng)情的旅游接待中心。作為XX的第一家四星級酒店，本項(xiàng)目是XX鎮(zhèn)的地標(biāo)建筑，是政府的面子工程，是XX景區(qū)、XX鎮(zhèn)政府乃至XX區(qū)的一張名片。、劣勢分析受制于XX新農(nóng)村建設(shè)XX目前正在全面的建設(shè)中，預(yù)計(jì)其建成初具規(guī)模需要35年的時(shí)間，在此期間，XX的市政基礎(chǔ)設(shè)施、居住氛圍還不成熟。本項(xiàng)目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時(shí)間的培育。、機(jī)會(huì)分析旅游業(yè)升溫XX旅游近年來發(fā)展迅猛，旅游人數(shù)逐年大幅增加，對本項(xiàng)目形成根本性支持。旅游開發(fā)建設(shè)加速XX區(qū)政府進(jìn)一步貫徹中央關(guān)于解放思想的指示，將加快XX旅游戰(zhàn)略的實(shí)施，建好XXX產(chǎn)業(yè)園和XX城鄉(xiāng)一體化使其成為旅游業(yè)的新亮點(diǎn)，將極大改善XX旅游淡旺季明顯的狀況。XX的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)飛速發(fā)展的黃金時(shí)期。XX景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理為改善XX景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂在規(guī)劃、管理上的混亂，本項(xiàng)目作為政府規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢將全面體現(xiàn)，承擔(dān)起XX旅游接待的重任。政策支持政府有改善XX現(xiàn)有接待設(shè)施和接待水平不足的愿望，有建設(shè)高星級酒店、提升城市形象的迫切要求。項(xiàng)目為XX區(qū)政府和XX鎮(zhèn)政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為XX鎮(zhèn)的政府接待、商務(wù)接待、旅游接待的中心。填補(bǔ)市場空白XX鎮(zhèn)酒店業(yè)普遍建成時(shí)間長，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。本項(xiàng)目的建成將極大改善這一狀況，占據(jù)XX旅游接待的中高端市場，搶占市場空白，并且在XX鎮(zhèn)的政府接待、商務(wù)接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。其次，作為XX鎮(zhèn)唯一一家4星級酒店，又坐落于XX區(qū)最具代表性的景區(qū)XX，本項(xiàng)目的建成，完全可以成為XX區(qū)對外接待的窗口，也可以吸引XX區(qū)及其相鄰地區(qū)大量的會(huì)務(wù)旅游人群。、面臨挑戰(zhàn)旅游業(yè)發(fā)展水平現(xiàn)階XX旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、接待設(shè)施落后、客源不廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過渡的階段。4、前景分析針對旅游市場出現(xiàn)的新情況、新特點(diǎn)，在XX新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)XXX一條街、購物、休閑和住宅設(shè)施；這一構(gòu)想的提出，表明了政府改善景區(qū)旅游接待設(shè)施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。結(jié)合XX區(qū)建設(shè)XX國家級新農(nóng)村建設(shè)示范區(qū)的目標(biāo)，充分地利用了XX地區(qū)的樞紐位置，在XX景區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級休閑度假酒店，同時(shí)建設(shè)旅游商品步行街等休閑、度假、住宿、娛樂、購物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合長沙市XX區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實(shí)際構(gòu)建上能夠豐富景區(qū)作為一級接待中心的接待、旅游、娛樂功能，能有效改善景區(qū)的旅游配套設(shè)施，提升景區(qū)的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長的游客的需求。在XX景區(qū)興建四星級的高級別休閑度假酒店，在XX景區(qū)，乃至XX鎮(zhèn)都是第一家，能有效地提升XX景區(qū)以及XX鎮(zhèn)的知名度和影響力，增強(qiáng)XX在長沙旅游市場的整體競爭力，是相當(dāng)必要的。2、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總建筑面積擬定為12000平方米，設(shè)客房（標(biāo)間）160間，日接待游客能力300人。酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）160間，含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間等高檔客房，還配備商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、KTV、桑拿、足浴、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等超四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300400人次。第三章建筑方案選擇一、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案項(xiàng)目地處XXX文化旅游景區(qū)，規(guī)劃用地性質(zhì)為旅游接待區(qū)，項(xiàng)目用地位于景區(qū)中心位置，與XXX文化廣場近在咫尺，具備發(fā)展住宿、商務(wù)、休閑、度假、娛樂、購物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。項(xiàng)目在具體開發(fā)內(nèi)容上，主要建設(shè)四星級旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目建成后，將具備旅游展示、旅游接待、旅游消費(fèi)、旅游指導(dǎo)四大功能，將以XXX旅游文化綜合服務(wù)基地的戰(zhàn)略姿態(tài)，對XX旅游景區(qū)、XX鎮(zhèn)形成有效補(bǔ)充，以旅游服務(wù)基地的戰(zhàn)略構(gòu)想從整體上提升XX國家AAA級旅游度假區(qū)的旅游價(jià)值和綜合實(shí)力。一、功能要求和總平面布置規(guī)劃建設(shè)分3棟，每棟高3層，附設(shè)裙樓建設(shè)為四星級旅游度假酒店，定位于整個(gè)旅游接待區(qū)的總接待中心和旗艦店，營運(yùn)功能定位涉外、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待。含總統(tǒng)套房、高檔設(shè)備間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間、殘疾人房間等兩百余間高檔客房，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂、停車、旅游接待等四星級酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為300余人次。含商務(wù)中心、康樂中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。四星級旅游度假酒店，是XX景區(qū)和XX鎮(zhèn)第一家四星級酒店，將成為XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)東北地區(qū)規(guī)模最大的四星級度假酒店，將有效彌補(bǔ)XX鎮(zhèn)多年以來在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升XXX文化旅游景區(qū)知名旅游景區(qū)的品牌魅力和形象，增強(qiáng)對高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的吸引力。四星級酒店設(shè)計(jì)引進(jìn)一流水準(zhǔn)的酒店管理公司進(jìn)行管理，以超值的服務(wù)回報(bào)社會(huì)和客戶。項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鎮(zhèn)XXX文化旅游景區(qū)，緊鄰XXX文化廣場，正面對大明工業(yè)園。項(xiàng)目建設(shè)用地8000M2，總建筑面積12000M2。項(xiàng)目規(guī)劃為湖湘建筑風(fēng)格，集餐飲、建設(shè)娛樂、住宿、商務(wù)會(huì)議功能為一體。二、建筑功能分區(qū)1、主樓為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內(nèi)景觀部分直接落地，并在其南側(cè)設(shè)置裙房。二棟主樓均為客房，一棟為會(huì)議室、娛樂、飯店等配套。2、裙房功能劃分裙房一至三層，內(nèi)設(shè)大堂及中庭空間。一層為大堂、總臺(tái)、商場、餐廳、茶館、中庭、廚房等。二層為宴會(huì)廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。三層為KTV夜總會(huì)、桑拿等休閑娛樂空間。3、空間特色酒店的大堂二層高、氣派輝煌，形成酒店內(nèi)部的核心休閑空間，外面部分用做酒店的停車空間。4、配套設(shè)計(jì)酒店設(shè)室外網(wǎng)球場、停車場及相應(yīng)商業(yè)娛樂設(shè)施。5、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要參數(shù)參數(shù)名稱參數(shù)建設(shè)用地面積8000M2建筑基底面積282062M2總建筑面積10453M2其中四星級酒店建筑面積容積率建筑密度2698綠地率332客房總數(shù)160間停車場停車位35輛二、結(jié)構(gòu)方案（一）建筑結(jié)構(gòu)的安全等級及設(shè)計(jì)使用年限1、結(jié)構(gòu)安全等級為二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級為丙級。2、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級。3、抗震設(shè)防類別為丙級，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為005G，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。5、地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二A類，其余為一類。三、給排水設(shè)計(jì)方案（一）給水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為127M3/D，最大時(shí)用水量12M3/H2、水源由市政自來水供水。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為DN160的引入管供酒店用水。3、本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為2隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)（二）熱水系統(tǒng)1、最高日生活用水量為64M3/D，最大時(shí)用水量27M3/H，使用水溫602、采用全日供應(yīng)熱水系統(tǒng)。（三）排水系統(tǒng)1、最高日排水量為114M3/D2、污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。3、建筑物雨水采用外排雨水收集系統(tǒng)，屋面雨水斗收集排至小區(qū)雨水管道，地面道路雨水口收集至上區(qū)雨水管道進(jìn)入雨水收集池，經(jīng)過濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網(wǎng)。設(shè)計(jì)雨水重現(xiàn)期采用2年。（四）消防給水系統(tǒng)1、室外消防給水水源為城市自來水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為18立方米。2、室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于120米，室外消防水量30升/秒。3、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量40升/秒。火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)。4、室內(nèi)設(shè)有自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)消防水量30升/秒?；馂?zāi)延續(xù)時(shí)間為1小時(shí)。5、公共場所等處設(shè)手提式滅火器。第四章環(huán)境影響評價(jià)、項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目場址用地原為農(nóng)用耕地，主要農(nóng)作物為水稻等，周邊無工礦企業(yè)，民居很少。因此，場址環(huán)境現(xiàn)狀良好。二、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響1、大氣污染主要來自小部分居民生活用煤（附近居住小區(qū)），單位自備鍋爐房的燃煤排風(fēng)的煙氣，隨著生活水平的提高和燃料逐步推出生活用途，此種污染源已逐步淡化和消失。另一類污染是汽車尾氣，隨地段內(nèi)車輛的頻繁通行，車速低、時(shí)間長、汽車尾氣污染將成為主要的大氣污染源。2、噪聲污染該地區(qū)成為新城區(qū)后，車多、人多的場面不可避免，噪聲污染必然出現(xiàn)，主要是交通噪聲、人群噪聲和相關(guān)設(shè)備的噪聲。3、水污染項(xiàng)目投入運(yùn)營后由于生活污水及餐飲西段廢水的排放，可能造成對環(huán)境的影響。4、環(huán)境保護(hù)措施（1）大氣污染治理地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按6次/H換氣量計(jì)算，送風(fēng)量按5次/H換氣量計(jì)算；晚上送、排風(fēng)量均減半；排煙口設(shè)在屋頂。自備柴油發(fā)電機(jī)煙氣通過井道由屋頂排出。各餐廳廚房均設(shè)機(jī)械排風(fēng)，煙氣排入豎井，然后由物的出口排出。（2）噪聲污染治理本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè)計(jì)中在設(shè)備選型上盡量選用低噪音型。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉的單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許范圍內(nèi)。為了降低空調(diào)、通風(fēng)及不易積CHENG柴油發(fā)電機(jī)的煙管等氣流噪聲，根據(jù)具體情況在管道上采取了不同消聲措施。對制冷機(jī)組、柴油發(fā)電機(jī)、大型水泵及風(fēng)機(jī)，為了減少振動(dòng)對操作人員及環(huán)境的影響，對這些設(shè)備采取了隔振及減振措施。冷卻塔設(shè)在北端屋頂靠中間位置，周圍有較高的女兒墻隔擋，并選用聲級較低的產(chǎn)品，從而使噪聲影響控制到最小程度。5、空調(diào)設(shè)備的環(huán)保措施（1）冷水機(jī)組采用符合環(huán)保規(guī)定的制冷劑R407C。（2）水系統(tǒng)中均采用了電子除垢儀，起到殺菌、滅藻、防銹、除垢及使水質(zhì)活化變清的作用。（3）空調(diào)系統(tǒng)無廢氣、廢水排出。（4）產(chǎn)生振動(dòng)、噪音的設(shè)備均采取必要的減振降噪措施。（5）將冷卻塔、風(fēng)冷熱泵式冷（熱）水機(jī)組及其水泵安裝在屋頂上，以減少其對周圍環(huán)境的噪聲影響。（6）風(fēng)管、水管及其保溫材料，消聲材料均采用不易積塵、不產(chǎn)生浮游物的材料。6、污水處理本項(xiàng)目各衛(wèi)生間污水經(jīng)化糞池處理后排入污水管網(wǎng)。具體規(guī)模、位置將統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置。本工程中設(shè)有設(shè)施規(guī)模為200T/D左右。湖南省規(guī)定的中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)主要指標(biāo)為BOD10MG/L，COD50MG/L；SS10MG/L。污水經(jīng)處理后能滿足湖南省規(guī)定要求。中水主要用于廁所沖洗、園林灌溉、道路保潔等。各餐廳廚房的污水經(jīng)隔油器處理，最終至城市污水管網(wǎng)。7、固體廢棄物治理本項(xiàng)目固體廢棄物主要來自生活垃圾及商場廢棄的包裝材料，顧客丟棄物等，總量估計(jì)08T/D左右。固定廢棄物均集中到一個(gè)密閉式垃圾間內(nèi)，然后由環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)至公共垃圾場處理。8、環(huán)境綠化本項(xiàng)目后部設(shè)置了公共綠地、綠化面積達(dá)到了占地面積的30以上，此外，還有部分屋頂綠化。9、環(huán)境保護(hù)設(shè)施與投資、1、中水處理設(shè)備項(xiàng)目所在地區(qū)水資源相對緊缺，而酒店用水量較大，特別是洗滌廢水大于污水，采用專用設(shè)備對收集起來的廢水進(jìn)行處理。即中水，中水可用于沖洗廁所，園林灌溉和道路保潔，但對廢水進(jìn)行處理的設(shè)備和專用管道需另行投資。、2、空調(diào)設(shè)備電子除垢儀的采用。、3、化糞池及排污設(shè)備。、4、項(xiàng)目用于環(huán)境保護(hù)和綠化方面的投資總額約為80萬元。10、環(huán)境影響評價(jià)本項(xiàng)目為公用設(shè)施工程，項(xiàng)目在投入使用后主要污染源為生活污水和垃圾，雖有一定排放量，但污水能排入城市污水總管，垃圾經(jīng)收集后送垃圾場處理，有輕微噪聲的設(shè)備看控制在允許范圍內(nèi)，故項(xiàng)目總體環(huán)境評價(jià)應(yīng)為不影響周邊環(huán)境。第四章勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防一、勞動(dòng)安全（一）土建安全本項(xiàng)目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上中間部位為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上南北兩部分為板塊剪力墻結(jié)構(gòu)。該工程按抗地震7度設(shè)防。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。（二）防火防爆本項(xiàng)目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)防火措施見“建筑防火設(shè)計(jì)”。（三）電氣安全本工程采用TNS接地系統(tǒng)。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設(shè)備具有以下保等級建筑一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)開關(guān)。對餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，但消防泵不用漏電保護(hù)。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。變壓器、高低配電屏、電容器柜、發(fā)電機(jī)控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級不低于10KV。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的0區(qū)、1區(qū)、2區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標(biāo)準(zhǔn)電壓不超過12V的安全超低電壓供電。酒店客房內(nèi)220/110V刮須插座內(nèi)220V電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。對走廊等處的安裝高度低于78米的照明燈具加裝防護(hù)設(shè)施或采用安全電壓供電。（四）防雷措施按建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005797）第203條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。根據(jù)第三節(jié)規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被侵入的措施。二、衛(wèi)生防護(hù)本項(xiàng)目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。飯店每層設(shè)有開水房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。會(huì)議及商場部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。餐廳廚房需做二次裝修設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)符合加工流程，避免往返交錯(cuò)，符合衛(wèi)生防疫要求，防止生食與熟食混雜等，另外，還滿足飲食建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范中一級餐館的要求。（一）生活給水采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進(jìn)入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。對生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。水池上部無排水管道通過。（二）排水生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。生活污水經(jīng)中水處理后進(jìn)行排放，地下車庫不設(shè)洗車裝置。（三）通風(fēng)、空調(diào)及采暖地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機(jī)房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，去換氣次數(shù)為地下停車庫排風(fēng)為6次/H，送風(fēng)為5次/H，晚上送、排風(fēng)量各減半，洗衣房20次/H，廚房35次/H，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為10次/H，制冷機(jī)房、熱交換站、庫房等為5次/H。對餐廳廚房的機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，為了避免串味，廚房保持負(fù)壓，煤氣灶單設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。本工程的飯店、商場、娛樂場所、會(huì)議室、宴會(huì)廳、餐廳等場所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi)溫度根據(jù)不同場所而異，一般在2428之間，冬季一般在1620之間。在所以空調(diào)場所均設(shè)有新風(fēng)補(bǔ)給設(shè)施。其最小新風(fēng)量為飯店客房為120M3/（H室），餐廳內(nèi)25M3/（H人），宴會(huì)廳、會(huì)議室、酒吧、卡拉OK廳等為40M3/（H人），健身房為80M3/（H人），美容院為30M3/（H人），走道、大廳為7M3/（H人）。上述設(shè)空調(diào)場所，換氣次數(shù)為815次/H。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場所和房間設(shè)有采暖裝置，采暖溫度不低于16。（四）振動(dòng)法治及噪聲控制振動(dòng)防止本工程振動(dòng)源主要是制冷機(jī)組、風(fēng)機(jī)、水泵及電梯等，設(shè)計(jì)中將以上設(shè)備布置在單獨(dú)房間內(nèi)，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。噪聲控制本工程采用大板、大模等整體性較好的機(jī)構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動(dòng)的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧ｏL(fēng)機(jī)、水泵、制冷機(jī)組及空調(diào)設(shè)備等均設(shè)置在單獨(dú)的房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪措施。飯店客房設(shè)在58層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠(yuǎn)離。對客房、商場、餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室等處的空調(diào)及送拍風(fēng)光道采取了消聲處理措施。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、建設(shè)工期本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2011年9月底完成“三通一平”等現(xiàn)場準(zhǔn)備工作，建設(shè)條件較好，因此，可加快總體工程實(shí)施進(jìn)度，但鑒于工程難度較大，裝修復(fù)雜，故預(yù)計(jì)總工期為2年完成，自2011年9月起至2012年10月全部竣工，投入營運(yùn)。、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1、2011年1011月完成項(xiàng)目立項(xiàng)完成可行性研究報(bào)告編寫及審批完成設(shè)計(jì)招標(biāo)、初步設(shè)計(jì)及審批2、2012年1月完成施工圖設(shè)計(jì)、進(jìn)行施工招標(biāo)3、2012年23月完成樁基礎(chǔ)工程4、2012年5月2012年12月完成結(jié)構(gòu)工程5、2013年34月完成設(shè)備安裝、調(diào)試6、2013年5月竣工驗(yàn)收7、2013年58月完成裝飾工程第六章投資估算與投資構(gòu)成一、投資估算（一）建設(shè)投資估算1、建設(shè)工程費(fèi)參照湖南省概算定額，根據(jù)類似工程造價(jià)水平估算，室外工程按建筑工程費(fèi)的8估算。2、其它費(fèi)用按一下標(biāo)準(zhǔn)（1）土地使用費(fèi)按開發(fā)商提供的實(shí)際費(fèi)用，每畝50萬元；（2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按開發(fā)設(shè)計(jì)雙方協(xié)議取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5元/M2；（3）施工監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)的1計(jì)；（4）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按國家有關(guān)規(guī)定為工程費(fèi)的021計(jì)；（5）前期工作費(fèi)；包括總規(guī)費(fèi)、市政配套費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、廣告策劃宣傳費(fèi)、環(huán)境評審費(fèi)、施工許可辦證費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等按相關(guān)規(guī)定計(jì)?。?、基本預(yù)備費(fèi)按建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置、安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)之和的3計(jì)。項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)為1000萬元。項(xiàng)目經(jīng)估算，建設(shè)投資為3000萬元。二、投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資3000萬元，土地500萬元建筑工程費(fèi)1000萬元裝修600萬元設(shè)備900萬元第七章財(cái)務(wù)及社會(huì)評價(jià)一、財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目完成后，年?duì)I業(yè)總額可達(dá)1600萬元，年上交營業(yè)稅90萬元，上交所得稅100萬元，稅后利潤226萬元，項(xiàng)目投資利潤率754，投資利稅率701，本項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率為655，投資回收期為916年，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益是可以接受的。二、定性分析（1）建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)分析近期，由于通貨膨脹，導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上揚(yáng)，特別是鋼材、水泥、木材等三大材料及人工費(fèi)的價(jià)格漲幅較大，因此，項(xiàng)目在實(shí)施中要重視未來建材、建筑市場走向，將投資控制在合理范圍內(nèi)。（2）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析雖然XX景區(qū)同一檔次酒店為空缺，但近期農(nóng)家樂還不少，對一般客戶仍具有較強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目為高檔酒店，應(yīng)堅(jiān)持經(jīng)營特色，引進(jìn)國外先進(jìn)理念，避免新開業(yè)客源少，聲譽(yù)低等風(fēng)險(xiǎn)，盡快達(dá)到較滿意的住宿率，從敏感性分析也可看出提高租住率對增加營業(yè)收入的重要性。從項(xiàng)目的總體條件來分析，雖然面臨著一定的市場挑戰(zhàn)，但本項(xiàng)目的市場背景基本成熟，市場前景廣闊，只要項(xiàng)目運(yùn)作思路及方法符合市場的需求，那么本項(xiàng)目就能成功，就能真正成為XX新農(nóng)村建設(shè)的標(biāo)志項(xiàng)目、XXX文化旅游景區(qū)旅游接待區(qū)的核心項(xiàng)目、提升XXX景點(diǎn)整體接待能力的重點(diǎn)項(xiàng)目。一、社會(huì)評價(jià)（一）項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提升XX區(qū)城市形象項(xiàng)目的建成，將能有效地改善XXX文化旅游景區(qū)在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進(jìn)一步提升XXX景區(qū)的旅游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升XX區(qū)的城市形象。項(xiàng)目的成功開發(fā)，尤其是四星級酒店的建成，將填補(bǔ)XXX文化旅游景區(qū)作為一個(gè)知名旅游目的地而沒有四星級酒店的空白，這在整個(gè)XX鎮(zhèn)乃至XX區(qū)都具有一定的前瞻性，有利于提升XX區(qū)的城市形象，有利于豐富XX區(qū)的城市內(nèi)涵，有利于XXX文化旅游景區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從質(zhì)量較低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。（二）有利于提升XXX文化旅游景區(qū)旅游接待能力項(xiàng)目的建成，是XXX文化旅游景區(qū)旅游接待水平發(fā)展的一個(gè)里程碑，結(jié)束了XX景區(qū)以及整個(gè)XX鎮(zhèn)沒有四星級酒店的歷史，開創(chuàng)了XX景區(qū)旅游接待的新起點(diǎn)，它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)以至其建筑品質(zhì)、建成后做引進(jìn)的酒店管理模式和管理方法等，都將對現(xiàn)在以至今后一段時(shí)間內(nèi)的同類型項(xiàng)目產(chǎn)生超強(qiáng)的影響力，發(fā)揮積極促進(jìn)作用，從而推動(dòng)XX當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)旅游配套設(shè)施的日益成熟，項(xiàng)目在建成后，將引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達(dá)到的接待水準(zhǔn)必將大大提升XX旅游景區(qū)旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平，提升XX景區(qū)旅游接待能力。（三）項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)的招商引資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。項(xiàng)目在開發(fā)過程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和開發(fā)模式，項(xiàng)目宏大的固定資產(chǎn)投資規(guī)模，可為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生巨大大拉動(dòng)作用，也必將成為XX區(qū)的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；項(xiàng)目在開發(fā)過程中，預(yù)期能給政府帶來300萬元左右的財(cái)稅收入，進(jìn)入經(jīng)營期后每年能為政府帶來500萬元左右的財(cái)稅收入；項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)以及建成后的經(jīng)營過程中，將會(huì)為XX鎮(zhèn)當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位，緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。同時(shí)，項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營過程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)、管理、經(jīng)營技術(shù)與理念，為XX鎮(zhèn)當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力素質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大提高XX景區(qū)在高級商務(wù)接待能力方面的不足，高檔次的酒店設(shè)施，帶來的是高層次的商務(wù)科赫和高端客戶對XX區(qū)城市發(fā)展的信心，必將促進(jìn)與增強(qiáng)XX鎮(zhèn)的整體招商引資能力與水平。（四）項(xiàng)目的開發(fā)，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)，與XX城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的步伐緊緊相連，與長沙市旅游市場的發(fā)展息息相關(guān)，項(xiàng)目的建成，將能有效地提高當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費(fèi)水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。同時(shí)，城市休閑設(shè)施和文化場所的搭建，有利于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娢幕钏降奶岣?。（五）?xiàng)目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)城市總體建設(shè)。項(xiàng)目的建設(shè)，將提升XX區(qū)東北板塊在文化、商業(yè)、旅游等業(yè)態(tài)方面的豐富性，使XX板塊旅游經(jīng)濟(jì)圈的有效何互補(bǔ)和功能延伸，進(jìn)而成為XX區(qū)標(biāo)志性休閑度假中心。項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中，將合理規(guī)劃、精心施工，引進(jìn)具有實(shí)力的開發(fā)商，以及一流的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷策劃單位，為XX景區(qū)的開發(fā)建設(shè)帶來先進(jìn)的理念，對于XX區(qū)東北片區(qū)的建設(shè)開發(fā)有著長遠(yuǎn)的指導(dǎo)與示范意義。（六）項(xiàng)目的成功開發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播。項(xiàng)目的開發(fā)，將以“可持續(xù)發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營”為宗旨，踐行“傳承發(fā)揚(yáng)湘繡文化產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)建文化精品旅游景區(qū)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，符合省政府大力實(shí)施繁榮民族文化、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)民族文化大省的戰(zhàn)略目標(biāo)，將能有效的推進(jìn)XXX文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，對XX區(qū)旅游文化市場的發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和強(qiáng)勁的原動(dòng)力。項(xiàng)目建成后，將成為XXX民族文化傳播基地之一，有利于民族文化的保護(hù)和傳承。項(xiàng)目的建成將為XXX文化的展示、傳承與保護(hù)起到積極的作用。綜合評價(jià)本項(xiàng)目方案基本可行。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