工業(yè)園區(qū)中心公園區(qū)塊整體開發(fā)項目可研報告

0XX市工業(yè)園區(qū)中心公園區(qū)塊整體開發(fā)項目可研報告1目錄一、項目背景2一）項目概述2項目區(qū)位描述2項目區(qū)塊位置3二）開發(fā)模式4三）宏觀背景61）XX概述62）社會經(jīng)濟運行環(huán)境7二、BT模式下的經(jīng)濟測算9一）計算依據(jù)9二）BT模式下折合的土地價格10三）按BT模式土地成本的經(jīng)濟估算121）項目投資構成122）項目收益193）項目經(jīng)營稅費估算194）項目損益靜態(tài)盈利能力分析20結論20四）價格敏感度測算21三、項目分析結論及建議22一）項目現(xiàn)狀分析22二）項目存在問題及建議252XX工業(yè)園區(qū)中心公園區(qū)塊整體開發(fā)項目可研報告一、項目背景一一項目概述項目區(qū)位描述XX工業(yè)園區(qū)位于XX市主城南部，與老城區(qū)隔運河相望，是XX市的南大門，是XX市建設特大城市的主要片區(qū)之一。XX工業(yè)園區(qū)規(guī)劃為工業(yè)新區(qū)、城南片區(qū)、高教科研區(qū)、體育中心和遠景開發(fā)區(qū)域五個功能區(qū)。2004年完成了城南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃的編制，正在進行工業(yè)園區(qū)約60平方公里控制性詳細規(guī)劃的編制、修編及城南片區(qū)城市設計工作。目前，工業(yè)新區(qū)已開發(fā)面積約5平方公里，進區(qū)企業(yè)103戶，新增就業(yè)崗位達13000多個，工業(yè)支撐作用初步顯現(xiàn)。高教科研區(qū)已建成高校4所，在建1所，在校人數(shù)4萬多人，文化元素已充分融入城市建設和發(fā)展之中。城南片區(qū)的柯山路改造工程、北京南路建設工程已正式啟動，2007年上半年建成通車，汽車客運總站已動工建設，預計2007年下半年具備對外營運能力，區(qū)內(nèi)的交通狀況不斷改善；區(qū)政府、區(qū)檢察院辦公大樓已投入使用，形成新的行政中心；啟英中學建成招生，二院分院完成擴建工程，區(qū)內(nèi)的公共配套服務能力不斷增強；亞太超市、蘇源汽車城建成營業(yè)，農(nóng)機大廈即將封頂，普林大廈開始基礎施工，區(qū)內(nèi)的商貿(mào)服務日益繁榮；南城小區(qū)一期已銷售一空，正在進行二期開發(fā)，月季花園一期樓盤也處于熱銷之中。XX工業(yè)園區(qū)正成為投資的沃土，創(chuàng)業(yè)的福地，理想的居所，一個綠水穿城，設施完善、功能齊全，既有深厚的歷史底蘊，又富有現(xiàn)代氣息的新城區(qū)正在古老的運河邊悄然興起?；窗渤悄掀瑓^(qū)規(guī)劃范圍主城區(qū)主城區(qū)楚州城區(qū)3項目區(qū)塊位置該區(qū)塊位于城南片區(qū)中心區(qū)域，東至啟秀路、西至北京南路、南至枚乘路、北至文化路，面積約175平方公里?；胤秶?一一開發(fā)模式1）開發(fā)設想擬通過區(qū)內(nèi)主次干道、原生態(tài)公園、沿河綠化風光帶等基礎設施和公共設施的建設，改善區(qū)內(nèi)整體環(huán)境；通過公園周邊住宅、商業(yè)、服務、娛樂項目的開發(fā)，提升品味，完善功能，集聚人氣，從而拉動整個城南片區(qū)的開發(fā)，推動工業(yè)園區(qū)城市化進程。2）開發(fā)思路統(tǒng)一規(guī)劃，整體設計，分步實施。3）BT開發(fā)項目枚乘路建設工程。東起淮海南路，西至西安路，長約3000米，寬50米，征地拆遷及建設投資約需095億元。勤政路建設工程。北起運河南路，南至枚皋路，長約2700米，寬42米，征地拆遷及建設投資約需075億元。明遠路建設工程。東起勤政路，西至北京南路，長約800米，寬50米，征地拆遷及建設投資約需02億元。府前路建設工程。東起啟秀路，西至勤政路，長約400米，寬20米，征地拆遷及建設投資約需007億元。府苑路建設工程。東起啟秀路，西至勤政路，長約400米，寬20米，征地拆遷及建設投資約需005億元。翠萍路建設工程。東起啟秀路，西至通園路，長約900米，寬20米，征地拆遷及建設投資約需005億元。通園路建設工程。北起文化路，南至明遠路，長約400米，寬24米，征地拆遷及建設投資約需004億元。文化路建設工程。東起啟秀路，西至北京南路，長約1400米，寬24米，征地拆遷及建設投資約需015億元。5中心公園建設工程。面積約702畝，擬建成原生態(tài)、開放式的市民公共活動中心，成為水清、岸綠、景美、游暢的城市新景觀。征地拆遷及建設估算為15億元。同時擬從公園規(guī)劃范圍內(nèi)調(diào)整100畝土地用于五星級酒店項目建設，建筑風格與公園整體設計相協(xié)調(diào)。4）項目運作模式上述道路及中心公園建設項目（不含五星級酒店）以BT方式進行。即由投資方投資建設，區(qū)政府以土地使用權計價償付。道路及中心公園建設工程的設計方案、施工圖設計及征地拆遷的實施工作由區(qū)政府負責，投資方負責項目的投資、建設。項目建成后，經(jīng)區(qū)政府按項組織驗收合格后，交付區(qū)政府管理、使用。區(qū)政府提供中心公園周邊約900畝可用于商住開發(fā)的地塊供投資方選擇，按雙方約定價格，視投資方投資進度，分期分批將等值土地交付投資方開發(fā)。5）公園周邊地塊規(guī)劃主要規(guī)劃條件用地性質(zhì)住宅、商業(yè)；容積率平均為15；市區(qū)商品房平均銷售價格（2006年二季度末）2547元/；6一一宏觀背景1）XX概述XX位于蘇北平原中部，京杭大運河穿境而過，洪澤湖鑲嵌其間，地理位置優(yōu)越，發(fā)展環(huán)境優(yōu)良，已成為江蘇省重要的交通樞紐、蘇北南部的中心城市、新興的工業(yè)基地和農(nóng)副產(chǎn)加銷基地。南距江蘇省省會南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里。東靠鹽城市，南連揚州市，西與西南接安徽省，北鄰連云港市、徐州市、宿遷市,素有“壯麗東南第一州”的美譽。XX是個古老又年輕的城市，距今已有2200多年的歷史。XX，即淮水安瀾之意，得名于1500多年前的南北朝時期。據(jù)南齊書州郡志記載武帝永明七年公元489年，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮(zhèn)下流雜一百戶置XX縣，隸屬于東平郡。XX之名始見。XX名人輩出，是一代偉人周恩來的故鄉(xiāng)。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛國將領關天培、老殘游記作者劉鶚。72）社會經(jīng)濟運行環(huán)境行政區(qū)劃與人口（數(shù)據(jù)來源XX統(tǒng)計局，統(tǒng)計數(shù)據(jù)截止至2005年年末）鄉(xiāng)鎮(zhèn)個鄉(xiāng)鎮(zhèn)年末總人口（萬人）全市116249252777市區(qū)5517382732清河區(qū)2467楚州區(qū)2762111946淮陰區(qū)21714882清浦區(qū)5233307開發(fā)區(qū)22781漣水縣1921710537洪澤縣12123885盱眙縣195147434金湖縣11113682006年111月份XX市主要經(jīng)濟指標項目111月份累計（萬元）同比增長（）一、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值現(xiàn)價7177242345二、規(guī)模以上工業(yè)增加值現(xiàn)價1921593（可比價）190三、全部財政收入819309191地方財政收入404525293財政支出547414247四、規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成額2988710329房地產(chǎn)開發(fā)投資574295549商品房屋銷售額366433五、社會消費品零售總額2080301159六、金融機構存款余額5174946比年初902460儲蓄存款2864573比年初390947金融機構貸款余額3371646比年初625034七、進出口總額（萬美元）出口額實際到帳注冊外資（萬美元）9397648八、市區(qū)居民人均可支配收入（元）9530143市區(qū)居民人均消費性支出（元）649110九、市區(qū)居民消費價格總指數(shù)（）1011市區(qū)商品零售價格總指數(shù)（）10039（數(shù)據(jù)來源XX統(tǒng)計局）10二、BT模式下的經(jīng)濟測算一）計算依據(jù)1、以XX工業(yè)園區(qū)中心公園區(qū)塊整體開發(fā)項目推介BT模式中提供的費用為基本依據(jù)；2、本報告中的經(jīng)濟測算均為靜態(tài)投資估算；3、本報告中取值4、開發(fā)土地以900畝計；5、用地規(guī)劃條件用地性質(zhì)住宅、商業(yè)；平均容積率15；總建筑面積900045；6、項目銷售收入全部以住宅計算；銷售均價以市區(qū)商品房平均銷售價格（2006年二季度末）2547元/計；7、價格敏感度測算分別以1600元/、1800元/、2547元/、2800元/進行價格試算；11二）BT模式下折合的土地價格1、道路、公園征地拆遷及建設投資費用費用統(tǒng)計表項目征地拆遷及建設投資費用（億元）備注1、枚乘路095東起淮海南路，西至西安路，長約3000米，寬50米2、勤政路075北起運河南路，南至枚皋路，長約2700米，寬42米3、明遠路02東起勤政路，西至北京南路，長約800米，寬50米4、府前路007東起啟秀路，西至勤政路，長約400米，寬20米5、府苑路005東起啟秀路，西至勤政路，長約400米，寬20米6、翠萍路005東起啟秀路，西至通園路，長約900米，寬20米7、通園路004北起文化路，南至明遠路，長約400米，寬24米8、文化路015東起啟秀路，西至北京南路，長約1400米，寬24米9、中心公園15面積約702畝，擬建成原生態(tài)、開放式的市民公共活動中心；擬從公園規(guī)劃范圍內(nèi)調(diào)整100畝土地用于五星級酒店項目建設，在本12次BT模式中不含五星級酒店。合計376億元2、土地獲取成本折合每畝土地獲取成本376億元900畝4178萬/畝以容積率15計算折合每建筑平米土地成本376（159006667）62667元/13三）按BT模式土地成本的經(jīng)濟估算1）項目投資構成項目的投資構成主要包括項目的開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分。開發(fā)成本（1）土地使用權出讓金在土地使用權出讓金方面，本項目獲取土地成本為4178萬元/畝，共計投入資金37602萬元。4178萬元畝900畝37602萬元14（2）前期工程費前期工程費以90004500平方米的總建筑面積計算，平均為8680元/平方米，共計781239萬元，詳見下表項目前期工程費估算表序號工程費用及名稱估算金額（萬元）估算依據(jù)21規(guī)劃管理費1350115元/平方米建筑面積22勘察費180012元/平方米建筑面積23設計費180009建安費的224工程定額編制管理費2700建安費的0325施工圖預算編制費27001建安費的326新型墻體專項費630037元/平方米建筑面積27人防建設費10800510元/平方米計提28散水泥保證金180012元/平方米建筑面積29市政設施配套費35101839元/平方米建筑面積15（3）建安工程費這里的建安工程費采用概算指標法與類似工程經(jīng)驗估算法相結合，以類似工程經(jīng)驗估算法得出項目建安工程各項費用的大致標準，作為概算指標，結合不同的建筑面積，進行計算。項目建安工程費約為8100405萬元，以90004500平方米的建筑面積計算，詳見下表。項目建安工程費組成表序號工程及費用名稱估算金額（萬元）估算依據(jù)31建筑工程費720036032安裝工程費900045321電視、電話系統(tǒng)18000920元/平方米建筑面積323電氣照明工程27001430元/平方米建筑面積324給排水工程36001840元/平方米建筑面積含太陽能325其他90005以10元/平方米建筑面積計（4）公關設施配套費公共設施配套費取建安工程費用的15，為121506萬元（5）開發(fā)期間費項目的開發(fā)期間費估算已包含于前述費用中。16（6）不可預見費不可預見費254848萬元，即取以上15之和的2計。不可預見費（土地使用權出讓金前期工程費建安工程費基礎設施費開發(fā)期間費）2254848萬元綜上，開發(fā)成本取以上16項小計開發(fā)成本土地使用權出讓金前期工程費建安工程費公共設施配套費開發(fā)期間費不可預見費12997227萬元17開發(fā)費用（1）管理費用（約為開發(fā)成本的15）管理費用開發(fā)成本15191136萬元（2）銷售費用銷售費用取銷售收入的12，為275090萬元71廣告宣傳及市場推廣114621銷售（租賃）收入0572銷售（租賃）代理費114621銷售（租賃）收入0573其他銷售（租賃）費用45848銷售（租賃）收入0218（3）財務費用財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要是指銀行貸款利息。在本項目中由于采取商品房預售制，項目現(xiàn)金流可得到有效保證，在此以10000萬元，一年期計算財務費用。財務費用10000萬元5861270320萬元綜上，開發(fā)費用取以上13項小計開發(fā)費用管理費用銷售費用財務費用536545萬元19項目投資成本匯總需要說明的是，上述相關成本費用的計算，部分項單價取值較高，這是考慮到一定的不確定因素在里面。綜上，本項目的投資成本匯總如下。項目成本匯總表內(nèi)容項目合價（萬元）計算依據(jù)（一）開發(fā)成本12997227以下15項之和1土地使用權出讓金2前期工程費3建安工程費4公共設施配套費5不可預見費3760200760268810040512150625484815項之和的2（二）開發(fā)費用536545以下13項之和1管理費用2銷售費用3財務費用19113627509070320考慮貸款10000萬元，一年期計（三）合計13533772（一）（二）202）項目收益項目全部以住宅出售計算銷售收入項目銷售收入估算表序號分項價格（元/M2）收入（萬元）備注住宅90004525470022924146全部按計劃銷售完畢合計（萬元）229241463）項目經(jīng)營稅費估算稅金及營業(yè)附加1營業(yè)稅1146207銷售收入52城市維護建設稅80235營業(yè)稅73教育費附加34386營業(yè)稅34印花稅11462銷售收入0055交易手續(xù)費1353元/平方米稅費合汁（萬元）1272425214）項目損益靜態(tài)盈利能力分析靜態(tài)盈利指標表序號項目名稱合計（萬元）1銷售收入229241462總成本費用135337723銷售稅金及附加12724254利潤總額81179495所得稅26789236稅后利潤5439026投資利潤率5998投資利稅率6938投資回報率4019結論本項目從靜態(tài)評價來說，投資利潤率、投資利稅利以及資本金利潤率均表明項目在靜態(tài)盈利能力方面是優(yōu)良的。22四）價格敏感度測算分別以1600元/、1800元/、2547元/、2800元/的銷售均價計算項目利潤，并列表對比價格敏感度測算對比表序號銷售均價（元/）銷售收入（萬元）稅前成本（萬元）稅后利潤（萬元）投資利潤率（）投資回報率（）備注一160014400721353377211380212608盈虧平衡點二180016200811353377212384531374921三2547229241513533772543902659984019市區(qū)商品房現(xiàn)行銷售均價四2800252012613533772686171075525060從表中可看出，當整盤銷售均價1600元/，為項目的盈虧平衡點。按照現(xiàn)行市區(qū)商品房銷售均價項目的利潤可觀。23三、項目分析結論及建議一）項目現(xiàn)狀分析1、片區(qū)規(guī)劃XX城南片區(qū)位于XX主城南部，與老城區(qū)以京杭大運河相隔。區(qū)內(nèi)有淮海南路、西安路連接寧連一級公路，是XX主城的南大門；總體規(guī)劃中對城南分區(qū)的要求（1）城南分區(qū)功能位于大運河南岸的規(guī)劃建設用地，是以文教、體育為主的生活配套設施完善的城市新區(qū)。（2）居住人口居住用地58590公頃，居住人口約21萬人，人均居住用地2790平方米。（3）總體布局要求西部為工業(yè)區(qū)，東南為高教園區(qū)，市級體育中心位于東部，區(qū)內(nèi)設置片區(qū)級中心一處，位于淮海南路西側。（4）重要設施布局區(qū)內(nèi)要求安排XX市腫瘤醫(yī)院，占地約4公頃，床位數(shù)為200張；安排XX市客運南站，為一級站，占地5公頃。（5）景觀要求將柴米河蛇家壩河作為景觀河道加強與兩側城市建設的結合，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市景觀形象；淮海南路為城市景觀軸，并突出本區(qū)作為城市出入口景觀節(jié)點的作用。242、周邊與基地的關系與高