商住小區(qū)二期建設(shè)申請報告

第一章總論311項目概況312建設(shè)單位基本情況513可行性研究報告編制依據(jù)614可行性研究報告研究范圍615研究結(jié)論及建議6第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略821全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況822項目區(qū)域房地產(chǎn)狀況1323“精品住宅”的市場需求及發(fā)展1424營銷戰(zhàn)略17第三章項目選址及建設(shè)條件2031項目選址2032建設(shè)條件2033土地征用情況23第四章建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計2341建設(shè)規(guī)模2342建筑設(shè)計24第五章防震抗震2851設(shè)計依據(jù)2852抗震標(biāo)準(zhǔn)2953防震措施29第六章公用輔助工程3061給排水設(shè)計3062強(qiáng)弱電設(shè)計3163電梯安裝3364暖通設(shè)計3465防雷設(shè)計3566消防35第七章節(jié)能3771設(shè)計依據(jù)3772設(shè)計原則3873資源利用分析3874節(jié)能措施38第八章環(huán)境保護(hù)與水土保持4081編制依據(jù)4082主要污染源分析4083環(huán)境保護(hù)措施4184水土保持措施43第九章勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生4491設(shè)計依據(jù)4492勞動保護(hù)措施4493安全生產(chǎn)4494衛(wèi)生46第十章組織管理、招標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度47101項目組織管理47102招標(biāo)管理47103工程實(shí)施進(jìn)度49104項目物業(yè)管理辦法51第十一章投資估算與資金籌措52111投資估算52112資金籌措54第十二章財務(wù)效益分析55121商住房銷售價格55122銷售收入預(yù)測55123盈利能力分析55124財務(wù)評估結(jié)論56第十三章社會影響分析56131社會影響分析56132項目與所在地互適性分析57133社會風(fēng)險分析57124社會評價結(jié)論58141市場風(fēng)險分析58142經(jīng)營管理風(fēng)險分析59143財務(wù)風(fēng)險分析60第十五章結(jié)論和建議61151可行性的研究結(jié)論61152主要建議61第一章總論11項目概況111項目名稱XXXX新城商住小區(qū)二期建設(shè)項目112建設(shè)性質(zhì)新建113擬建地點(diǎn)XX縣XX大道111號114建設(shè)單位湖北XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表XXX。115主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)擬建商住樓二棟，其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下（1）項目規(guī)劃用地面積5137，建筑占地面積2010，建筑面積157904，其中商業(yè)建筑面積29744，住宅建筑面積12816）。（2）居住戶數(shù)110戶。（3）建筑高度54M。（4）建筑密度68；容積率52；綠地率31。116建設(shè)工期1年半（18個月）117項目總投資及融資方案1171項目總投資項目建設(shè)總投資2280萬元，其中項目建設(shè)成本207338萬元、項目開發(fā)費(fèi)用20557萬元。1172融資方案本項目建設(shè)資金由兩部分組成（1）業(yè)主自籌1080萬元；（2）申請銀行貸款1200萬元。118主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)1項目總收入483512萬元11銷售收入483512萬元2項目總成本428383萬元21房地產(chǎn)開發(fā)總成本227895萬元211項目建設(shè)成本207338萬元212項目開發(fā)費(fèi)用20557萬元22經(jīng)營稅金及附加54877萬元23土地增值稅78856萬元24所得稅66755萬元3利潤總額121883萬元4稅后利潤55128萬元5賬務(wù)內(nèi)部收益率1126所得稅后投資回收期32年12建設(shè)單位基本情況湖北XX縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年，法定代表人熊家喜，屬股份制企業(yè)由四個股東組成，其中，熊家喜占80，XX縣成坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10，張斌5，夏國成5，熊家喜任董事長。辦公地址XX縣容美鎮(zhèn)XX大道111號。業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)、旅游景區(qū)開發(fā)、汽車維修、建材經(jīng)營。公司實(shí)力該公司資力雄厚、機(jī)械設(shè)備齊全、人才素質(zhì)較高、綜合實(shí)力領(lǐng)先、有完整質(zhì)量保證體系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。公司現(xiàn)有注冊資金1000萬元；公司下設(shè)辦公室、投資咨詢部、工程項目部、財務(wù)部、資料統(tǒng)計部。公司現(xiàn)有高級工程師1人、工程師3人、高級經(jīng)濟(jì)師1人、經(jīng)濟(jì)師2人、統(tǒng)計師2人、助理工程師2人、會計師2人和專業(yè)技術(shù)人員等15人。公司不斷開拓、求實(shí)、創(chuàng)新、始終堅持“誠信原則、客戶至上、鑄造精品、回報社會、沒有最好、只有更好、與時倶進(jìn)”，迎接挑戰(zhàn)，不斷發(fā)展。13可行性研究報告編制依據(jù)國家發(fā)展計劃委員會辦公廳關(guān)于出版投資項目可行性研究報告編制指南（試用版）的通知（計辦投資200215號）；建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）；建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法；XX縣發(fā)展和改革局關(guān)于XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目核準(zhǔn)內(nèi)容的確認(rèn)意見14可行性研究報告研究范圍可行性研究的主要目的是從政策、規(guī)劃、需求、環(huán)境、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、投資、效益、風(fēng)險等諸方面深入進(jìn)行項目可行性研究的分析論證和評價。根據(jù)XX新城二期商住樓建設(shè)項目規(guī)劃方案，本項目可行性研究階段分析論證和評價的重點(diǎn)是項目建設(shè)的背景，住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)條件，建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計，投資估算與資金籌措，效益評價等。在此基礎(chǔ)上形成擬建項目在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境保護(hù)、資源節(jié)約與利用等方面是否可行的意見。15研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)商住開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已基本辦理齊全，建設(shè)方案合理，建設(shè)規(guī)模適度，建設(shè)資金來源可靠，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和XX縣已有部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。根據(jù)對XX縣住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項目開發(fā)土地利用合理，有明顯的社會效益。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步施工圖設(shè)計時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略21全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況2112008年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況2008年房地產(chǎn)市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素是宏觀經(jīng)濟(jì)仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺，在3季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。2008年房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下四個特征（1）房屋交易量持續(xù)下降2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。111月，商品房銷售面積4914838萬平方米，同比減少183，增幅減少488個百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為1371696萬平方米，同比減少194；期房銷售面積為3543142萬平方米，同比減少179。商品房銷售面積降幅逐月增加，由12月份的42降為111月份的183。四十個重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。同時，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來的負(fù)增長局面，11月底，商品房空置面積為1359993萬平方米，同比增加153；其中，商品住宅空置面積為同比增加229，增幅比3月底增加335個百分點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降受需求市場低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項反映房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長。2008年110月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為2959642萬平方米，同比減少56，增幅比去年同期減少225個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積1934391萬平方米，同比減少25。2008年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。111月，商品房新開工面積為8428951萬平方米，同比增長54，增幅比去年同期減少175個百分點(diǎn)；商品房施工面積為25493614萬平方米，同比增長177，增幅比去年同期減少53個百分點(diǎn)；商品房竣工面積為3508423萬平方米，同比增長61，增幅比去年同期減少24個百分點(diǎn)。（3）房價出現(xiàn)近10年來首次下降各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，8月份70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價格同比上漲647，漲幅比2006年下降11個百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲707和62。從環(huán)比來看，2008年70大中城市房屋銷售價格下降03，其中新建商品住房和二手住房分別下降07和02，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌12。12月份，70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。2008年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。其中，1季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌；3季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌；4季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。14各季度70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲08、環(huán)比上漲03、環(huán)比下降01和環(huán)比下降13。（4）加大住房保障建設(shè)2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重與去年同期基本持平。111月，別墅高檔公寓投資額為172004億元，在商品住宅投資中的比重為65，下降09個百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為81937億元，同比增加182。2008年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資增加外，廉租房建設(shè)也大大加快。年初，中央財政安排投入資金68億元，比去年增加17億元。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額，12月份，國家發(fā)展改革委又下達(dá)了100億元中央補(bǔ)助投資計劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。2122009年19月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長177，增幅比18月提高30個百分點(diǎn)，比去年同期回落88個百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資17582億元，同比增長134，比18月提高25個百分點(diǎn)，比去年同期回落153個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為702。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積2775億平方米，同比增長154，增幅比18月提高19個百分點(diǎn)；房屋新開工面積732億平方米，同比下降04，降幅比18月縮小55個百分點(diǎn)；房屋竣工面積334億平方米，同比增長247，增幅比18月下降04個百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積277億平方米，增長267，比18月下降01個百分點(diǎn)。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米，同比下降221；完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，同比下降66。（2）商品房銷售情況前三季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長448。其中，商品住宅銷售面積增長464；辦公樓銷售面積增長235；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長306。前三季度，商品房銷售額27532億元，同比增長734。其中，商品住宅銷售額增長782，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長371和492。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長388。其中，國內(nèi)貸款8190億元，增長472；利用外資359億元，下降262；企業(yè)自籌資金12787億元，增長145；其他資金17654億元，增長624。在其他資金中，定金及預(yù)收款10269億元，增長520；個人按揭貸款5345億元，增長1077。（4）70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲28，漲幅比8月份擴(kuò)大08個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲07，漲幅比8月份縮小02個百分點(diǎn)。新建住宅銷售價格同比上漲27，漲幅比8月份擴(kuò)大12個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲08，漲幅比8月份縮小03個百分點(diǎn)。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲06；商品住宅銷售價格上漲30，其中普通商品住宅銷售價格上漲37，高檔住宅銷售價格上漲05。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲02；商品住宅銷售價格上漲09，其中普通商品住宅銷售價格上漲10，高檔住宅銷售價格上漲06。分套型看，90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲49，環(huán)比上漲10。分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有58個，其中漲幅最大的5個城市是金華87、寧波75、錦州74、廣州73、銀川73；價格下降的城市有11個，其中降幅最大的5個城市是徐州下降44、唐山下降24、石家莊下降22、桂林下降18、丹東下降15。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有66個，其中漲幅最大的5個城市是溫州56、湛江21、杭州20、濟(jì)寧19、銀川17；價格下降的城市有2個，其中吉林下降20、三亞下降04。二手住宅銷售價格同比上漲38，漲幅比8月份擴(kuò)大02個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲05，漲幅比8月份縮小01個百分點(diǎn)。分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有50個，其中漲幅最大的5個城市是深圳166、溫州112、杭州100、金華89、洛陽73；價格下降的城市有20個，其中降幅最大的5個城市是石家莊下降72、吉林下降56、唐山下降50、岳陽下降45、呼和浩特下降34。與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是濟(jì)寧34、遵義22、鄭州21、溫州19、杭州18；價格下降的城市有2個，其中包頭下降03、石家莊微降01。新建非住宅銷售價格同比上漲19，漲幅比8月份擴(kuò)大03個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲02，漲幅比8月份縮小03個百分點(diǎn)。與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲42，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲03，其他用房銷售價格上漲06。與上月相比，辦公樓銷售價格上漲03，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲02，其他用房銷售價格下降01。三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲19，其中，新建住宅銷售價格上漲15，二手住宅銷售價格上漲35；房屋租賃價格同比下降05；物業(yè)管理價格同比上漲03；土地交易價格同比上漲47。（5）全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為10108，比8月份提高100點(diǎn)。從分類指數(shù)看房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為10001，比8月份提高226點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為10775，比8月份提高193點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為9393，比8月份提高068點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為9032，比8月份提高101點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為9906，比8月份提高411點(diǎn)。22項目區(qū)域房地產(chǎn)狀況2008年，隨著中國銀根緊縮等宏觀調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)投資高速增勢得到了有效控制。XX縣全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7860萬元，比上年下降205，各類商品房施工面積56萬平方米,比去年增長1,全年商品房銷售面積08萬平方米，比去年減少07萬平方米,商品房銷售額6160萬元比去年減少8830萬元。商品住宅銷售量為180套，比2007年減少120套。2009年恩施州房地產(chǎn)開發(fā)投資548億元，同比下降161。2009年以來商品房銷售一掃2008年下半年的下滑頹勢，住房剛性需求群體逐漸打破等待觀望的局面，積極出手入市，托高商品房價格。上半年全州商品房銷售面積283萬平方米，同比增加553萬平方米，增長243。其中住宅銷售面積265萬平方米，增加64萬平方米，增長320。商品房銷售額627億元，增長328，銷售均價2215元/平方米，同比增加137元/平方米，上漲66。其中住宅銷售額533億元，增長712，銷售均價2011元/平方米，同比增加463元/平方米，上漲299，比2009年一季度增加126元/平方米，上漲67。商品房銷售火爆導(dǎo)致2009年以來XX縣各金融機(jī)構(gòu)的個人住房消費(fèi)按揭貸款大幅增加。據(jù)州銀監(jiān)局統(tǒng)計資料顯示，15月全州個人住房消費(fèi)貸款比年初凈增加206億元，凈增長957，比上年同期多增105億元，個人住房消費(fèi)貸款凈增額占個人消費(fèi)貸款凈增總額的956。23“精品住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著XX縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)XX縣城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！熬纷≌钡谋憩F(xiàn)為231住宅市場趨向細(xì)分化福利分房制度的結(jié)束，個人購房已成為住宅消費(fèi)市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟動與眾不同的個性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，XX縣住宅市場針對一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉60以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細(xì)分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設(shè)計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。232商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)已成必然。在商品房日益走向買方市場的今天，消費(fèi)者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、建筑節(jié)能、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在XX縣房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有（1）先富者的市場潛力。XX縣改革開放30年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)中等城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。XX縣XX大道，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。（2）商業(yè)消費(fèi)潛力。水電、茶葉、礦產(chǎn)、林業(yè)一直是XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)。私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求。XX新城商住樓環(huán)境優(yōu)美、檔次較高，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。（3）項目區(qū)位市場潛力。XXXX新城商住樓建設(shè)項目位于城市主干道附近，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品商住小區(qū)不可多得的地段，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商住樓具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場潛力。233戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn)戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。234消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要從幾個方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。235住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展前幾年，XX縣城市住宅開發(fā)數(shù)量及規(guī)模偏小。目前XX縣已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10多個，除湖南寶慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、成坤、天福、德盛等公司外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。從XX縣最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌入XX，并占市場主導(dǎo)地位。236住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著XX縣城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)已逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，XX縣居民購房除直接居住或自用外，有近15是用于投資保值、增值或出租，這與XX縣市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是必然的趨勢。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將由51上升到12左右。個人購房的比例將超過50，并保持逐步上升的勢頭。從以上分析可以看出，“容美廣場”、“梅園小區(qū)”、“銀坤花園”、“東街小區(qū)”等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，XX新城二期商住樓項目市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。24營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略241確定項目整體形象XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目位于XX大道，地處城市主干道附近，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該小區(qū)商住一體的主體形象，營造現(xiàn)代精品商住樓。242“賣點(diǎn)”分析（1）XX新城商住小區(qū)環(huán)境得天獨(dú)厚，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托該區(qū)域一流的社區(qū)環(huán)境，項目開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。（2）開發(fā)商重視住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，有適合多種群體需求的不同戶型。（3）54米的建筑高度不僅能帶給公眾較強(qiáng)的視覺沖擊力，也使商住樓住戶對周邊繁華的縣城新景象一覽無余。（4）配套設(shè)施能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。（5）物業(yè)管理服務(wù)周到完善，高質(zhì)量、高水平。（6）小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”的概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。此外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場定位等。243營銷推廣策略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略（1）廣告宣傳策略針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對樓盤的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項目開發(fā)成本。（2）促銷策略1）促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷銷售準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2）銷售對象及銷售時機(jī)。本項目銷售對象主要是擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；其他消費(fèi)者。最佳銷售時機(jī)根據(jù)廣告宣傳效果和試銷情況以及市場情況而定。3）促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購；人員直銷；舉辦展銷會；集團(tuán)認(rèn)購；有針對性銷售對象的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷；其他促銷手段。244定價策略（1）價格定位1）根據(jù)XX縣目前房地產(chǎn)屋源交易信息，從XX縣2009年110月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在14001800元之間，XX新城二期定位1600元/。非住宅售價每平方米在600010000元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異。2）XX新城商住小區(qū)銷售價擬定一層商業(yè)店面4000元平方米。（2）價格優(yōu)惠策略擬采用以下策略付款方式優(yōu)惠；集團(tuán)購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。（3）價格浮動策略。宜采用浮動售價展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價；正常銷售期段浮動價；其他浮動措施。（4）定價方式主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。第三章項目選址及建設(shè)條件31項目選址XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目位于XX縣XX大道111號，為一較規(guī)則的四邊形地塊。XX縣將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以較高檔次的商住房為主，發(fā)展成為XX縣的一個時尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。XX公交路網(wǎng)四通八達(dá)，住戶舉步可達(dá)周邊學(xué)校、超市、醫(yī)院、銀行等。項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。32建設(shè)條件321工程地質(zhì)條件3211XX縣地形、地貌、地震情況XX縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣市，中部為局部陷落盆地。總的地勢是西北、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB500112002）和中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001）項目區(qū)地震基本烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度值為005G，設(shè)計地震分組為第一組。3212工程地質(zhì)條件（1）地質(zhì)構(gòu)造XX縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動的特征，除北部地區(qū)受揚(yáng)子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。（2）地層巖性項目區(qū)出露地層有第四系（Q）及白堊系正陽組K2Z各層巖性特征及分布如下1）第四系（）根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層沖洪積層QAL十P11黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘粘，稍濕濕，軟塑可塑，厚度158米，一般厚度34米。2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕飽和，中密密實(shí)，厚度一般23米，主要分布于槽谷中。坡殘積層QDLEL主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約13米。冰嘖層（QG1）骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細(xì)砂。卵石，漂石礫徑1025厘米，磨圓度好，分選性差。中密密實(shí)，干燥稍濕。厚約1025米，主要分布于殘丘上部。2）白堊系中統(tǒng)正陽組（K2Z細(xì)砂巖棕紅色、棕黃色長石石英細(xì)砂巖夾含鐵質(zhì)細(xì)砂巖，中厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱極軟弱巖石。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度50米。（3）不良地質(zhì)現(xiàn)象項目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見大規(guī)模的滑坡、崩塌地質(zhì)災(zāi)害，邊坡現(xiàn)狀穩(wěn)定。無特殊巖土分布，構(gòu)造條件簡單，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。3213水文地質(zhì)條件（1）含（隔）水層組項目區(qū)分布的第四系1、1層粘性土為局部弱隔水層組，2,層砂卵石層為透水層組；層白堊系中統(tǒng)正陽組（K1Z）細(xì)砂巖向深部巖層完整為隔水層組。其中第四系層冰磧成因卵石土層分布于殘丘頂部，受地形控制一般不含地下水。（2）地下水補(bǔ)、徑、排特征區(qū)內(nèi)分布的含水層組主要為沖洪積層2及層淺部基巖裂隙水，主要接受大氣降水補(bǔ)給，沿基面由高處向低處徑流，在相對較低的洼地、溝谷通過下降泉排匯入地表；槽谷中局部接受地表溪溝流水下滲補(bǔ)給。地下水徑流、排匯渠道基本與地表水徑流、排泄方式一致。（3）根據(jù)地下水分析資料，本場地地下水對混凝土不具有腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。322市政依托條件3221供電XX新城商住小區(qū)工程由XX縣城區(qū)電網(wǎng)供電，10KV高壓線路已經(jīng)接入小區(qū)，完全能夠滿足項目所需。3222供水由XX縣自來水公司供給，供水管網(wǎng)已經(jīng)接至場址附近，完全可以滿足項目要求。3223排水項目區(qū)市政排水設(shè)施完善。該建設(shè)項目的排水方式實(shí)行分流式，雨水通過小區(qū)內(nèi)集水溝直接排入城市排水干管；生活污水經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后再排入城市排水管道。3224交通項目地處城區(qū)XX大道，交通十分便利，能夠滿足項目建設(shè)的需要。3225通信區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，線路暢通。省、市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)，寬帶網(wǎng)已建設(shè)完成，移動通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)，通訊條件極為方便。33土地征用情況項目地處XX大道（滿山紅），小區(qū)規(guī)劃總用地面積5137M2。土地權(quán)屬為國有出讓方式取得，土地性質(zhì)為綜合用地。第四章建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計41建設(shè)規(guī)模XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃總建筑面積157904平方米，其中商鋪建筑面積29744平方米，住宅建筑面積12816平方米。411主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）項目規(guī)劃用地面積5137（2）建筑占地面積2010（3）總建筑面積157904（4）住宅建筑面積12816、商業(yè)建筑面積29744。（5）居住戶數(shù)110戶。（7）建筑高度54M。（8）建筑密度68（9）容積率52（10）綠地率31412高層住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（平層）42建筑設(shè)計421設(shè)計依據(jù)民用建筑設(shè)計通則GB503522005建筑設(shè)計防火規(guī)范GB500162006高層民用建筑防火規(guī)范GB5004595（2005年版）建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB504112007）民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)JGJ2695建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB500072002建筑樁基設(shè)計規(guī)范JGJ942008建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500092001建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)GB500682001；混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB500102002建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程（JGJ1132003，J2552003）工程建設(shè)強(qiáng)制性條文建筑04J801結(jié)構(gòu)04G103屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范GB502072002建設(shè)單位提供的項目設(shè)計的相關(guān)資料和要求422設(shè)計理念4221整體協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)本片區(qū)建設(shè)和管理與城市規(guī)劃的高度統(tǒng)一，以保證本片區(qū)快速健康發(fā)展。加強(qiáng)與周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。4222以人為本重點(diǎn)體現(xiàn)在住宅套型設(shè)計上。建筑戶型，以關(guān)懷人為設(shè)計出發(fā)點(diǎn)。其設(shè)計原則突出住宅功能，而不是簡單地分室；設(shè)計中體現(xiàn)廚房、餐廳與起居室的結(jié)合，以及臥室與衛(wèi)生間、貯藏室的有機(jī)結(jié)合；功能分區(qū)明確，動靜流線清晰，互不交叉干擾，采光通風(fēng)良好，完全做到“三明”（明廚、明衛(wèi)、明廳）。4223獨(dú)具特色建筑設(shè)計在滿足城市規(guī)劃的前提下，設(shè)計出一個符合市場要求，獨(dú)具建筑特色的商業(yè)、居住大廈。既為XX縣城的城市形象做出貢獻(xiàn)，又能為該地區(qū)帶來新的活力，使建設(shè)開發(fā)獲得成功。423規(guī)劃設(shè)計原則（1）充分考慮城市核心地段的標(biāo)志性，從城市界面著手分析，對空間、體量及城市景觀效果等多方面進(jìn)行綜合考慮；（2）利于節(jié)地，最大限度的使區(qū)內(nèi)的住宅擁有最多、最好的景觀面；（3）最大限度的降低較高容積率給地塊居住品質(zhì)所帶來的影響，同時規(guī)劃設(shè)計中注重全新綠化空間的創(chuàng)造。為住戶提供一種自然、清新的居住環(huán)境，從而最大限度的體現(xiàn)對人居環(huán)境的關(guān)懷。（4）根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c(diǎn)，樹立“以人為本”的服務(wù)概念，為每個住戶提供優(yōu)美、溫馨的家園，追求與自然空氣、陽光的充分接觸，追求休閑空間的自然與開放。424總平面布局（1）根據(jù)地形特點(diǎn)，布置商住樓一棟，大樓面向XX大道。（2）雨水排水方式擬采用管道系統(tǒng)排水，排水組織方式為有組織排放。管線綜合布置各種管線必須地下敷設(shè)，且管線的敷設(shè)不應(yīng)該影響建筑物的安全，并防止管線受腐蝕、沉陷、振動、荷載等影響而損壞，根據(jù)其不同特性和要求綜合布置。給、排水管線沿建筑物及干道平行布置，給、排水管線頂部距場區(qū)地平面埋深05M；供電管線擬采用地纜溝敷設(shè)方式，地纜溝深08M，溝面設(shè)水泥蓋板。建筑布局和間距應(yīng)綜合考慮環(huán)保、防水、日照、防噪、衛(wèi)生等要求。該地塊規(guī)劃與設(shè)計應(yīng)認(rèn)真考慮污染防治措施及綜合大樓對生態(tài)保護(hù)的具體理念與措施。425建筑平面設(shè)計城市住宅流行模式為家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模以3口之家為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。住宅的套型模式各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是趨勢。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)這一趨勢，XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。4251商業(yè)店鋪設(shè)計本建筑地一至三層設(shè)計為商業(yè)店鋪，其具體方案為一層設(shè)計為商業(yè)模式的單個店鋪，以開敞窨形式激發(fā)地區(qū)活力，實(shí)現(xiàn)和周邊區(qū)域的相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。4252住宅戶型設(shè)計根據(jù)XX新城商住小區(qū)建設(shè)項目區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，在戶型設(shè)計中將充分考慮以下因素（1）套型面積分配合理二房戶型建筑面積嚴(yán)格控制在80平方米以下，三房戶型建筑面積控制在110平方米之間，四房建筑面積控制在120平方米。（2）強(qiáng)調(diào)廳的重要性，本方案戶型中廳的最小面寬為4米，擴(kuò)大廳的面積，做到全明廳設(shè)計。空間相連、通透的廳往往被劃成若干個功能區(qū)起居室、餐廳、門廳，既是整體，又有分隔。（3）完善廚房、衛(wèi)生間內(nèi)部功能，提高使用率和舒適性。（4）居室面積指標(biāo)適當(dāng)，大小居室比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥。426結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。梁板柱等均采用鋼筋混凝土全現(xiàn)澆，填充墻采用加氣砼砌塊。鋼筋混凝土基礎(chǔ)墊層為C10細(xì)石泥凝土，基礎(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級選用C25。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆鋼筋砼框架柱96M標(biāo)高以下C30砼，96M標(biāo)高以上框架柱C25砼，其余現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、柱、樓梯等結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等級為C25。標(biāo)高混凝土構(gòu)件砼強(qiáng)度等級9600M以下梁、板梯、柱、擋土墻C309600M以上梁、板梯、柱、擋土墻C25混凝土保護(hù)層厚度砼強(qiáng)度等級環(huán)境條件構(gòu)件名稱C20C25C45板2015梁3025室內(nèi)正常環(huán)境柱3030板20梁30室內(nèi)潮濕環(huán)境，非嚴(yán)寒和非寒冷地區(qū)的露天環(huán)境，與無侵蝕性水或土壤直接接觸的環(huán)境。柱30注梁柱箍筋和構(gòu)造鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度不小于15MM。427建筑裝修4271住宅裝修住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。本建筑中住宅均只進(jìn)行初裝修，由用戶自行進(jìn)行二次裝修。外墻天然石材；內(nèi)墻雙飛粉；頂棚雙飛粉；地面普通水泥砂漿地坪；門窗塑鋼窗中空玻璃；分戶門復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門用戶自行安裝；廚房設(shè)施無；衛(wèi)生間設(shè)施無；陽臺半封閉式陽臺；其他樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，不銹鋼扶手。第五章防震抗震51設(shè)計依據(jù)中華人民共和國防震減災(zāi)法（年十一屆全國人大會常委會第六次會議修訂）；地震安全性評價管理條例中華人民共和國國務(wù)院令第323號；中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖GB183062001；建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB502232008；建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB500112001（2008版）。52抗震標(biāo)準(zhǔn)場地所處區(qū)域為6度抗震設(shè)防區(qū)域，設(shè)計基本地震加速度值為005G，設(shè)計地震分組為第一組。按照建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB502232008規(guī)定，擬定本建筑地震設(shè)防類別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防，設(shè)防烈度為6度，設(shè)計地震加速度為005G。53防震措施（1）建筑場地應(yīng)根據(jù)地質(zhì)、地形條件和使用要求，因地制宜設(shè)置符合抗震設(shè)防要求的邊坡工程；邊坡應(yīng)避免深挖高填，坡高大且穩(wěn)定性差的邊坡應(yīng)采用后仰放坡或分階放坡。（2）建筑基礎(chǔ)與土質(zhì)、強(qiáng)風(fēng)化巖質(zhì)邊坡的邊緣應(yīng)留有足夠的距離，其值應(yīng)根據(jù)抗震設(shè)防烈度的高低確定，并采取措施避免地震時地基基礎(chǔ)破壞。（3）建筑設(shè)計應(yīng)符合抗震概念設(shè)計的要求，不規(guī)則的建筑方案應(yīng)按規(guī)定采取加強(qiáng)措施；特別不規(guī)則的建筑方案應(yīng)進(jìn)行專門研究和論證，采取特別的加強(qiáng)措施；不應(yīng)采用嚴(yán)重不規(guī)則的建筑方案。（4）混凝土樓、屋蓋采用現(xiàn)澆混凝土板。（5）混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)控制截面尺寸和縱向受力鋼筋與箍筋的設(shè)置，防止剪切破壞先于彎曲破壞、混凝土的壓潰先于鋼筋的屈服、鋼筋的錨固先于構(gòu)件破壞。（6）建筑及其抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的平面布置宜規(guī)則、對稱，并應(yīng)具有良好的整體性；建筑的立面和豎向剖面宜規(guī)則，結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度宜均勻變化，豎向抗側(cè)力構(gòu)件的截面尺寸和材料強(qiáng)度宜自下而上逐漸減小，避免抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度和承載力突變。（7）附著于樓、屋面結(jié)構(gòu)上的非結(jié)構(gòu)構(gòu)件，以及樓梯間的非承重墻體，應(yīng)采取與主體結(jié)構(gòu)可靠連接或錨固等避免地震時倒塌傷人或砸壞重要設(shè)備的措施。（8）框架結(jié)構(gòu)的圍護(hù)墻和隔墻，應(yīng)考慮其設(shè)置對結(jié)構(gòu)抗震的不利影響，避免不合理設(shè)置而導(dǎo)致主體結(jié)構(gòu)的破壞。（9）混凝土結(jié)構(gòu)材料應(yīng)符合下列規(guī)定1）框架梁、柱、節(jié)點(diǎn)核芯區(qū)混凝土的強(qiáng)度等級不應(yīng)低于C30；構(gòu)造柱、芯柱、圈梁及其它各類構(gòu)件不應(yīng)低于C20。2）縱向受力鋼筋采用普通鋼筋時，鋼筋的抗拉強(qiáng)度實(shí)測值與屈服強(qiáng)度實(shí)測值的比值不應(yīng)小于125；鋼筋的屈服強(qiáng)度實(shí)測值與強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值的比值不應(yīng)大于13；且鋼筋在最大拉力下的總伸長率實(shí)測值不應(yīng)小于9。第六章公用輔助工程61給排水設(shè)計611設(shè)計依據(jù)民用建筑設(shè)計通則GB503522005建筑給水排水設(shè)計規(guī)范GB500152003室外給水設(shè)計規(guī)范GB500132006室外排水設(shè)計規(guī)范GB500142006612給水設(shè)計（1）水源本項目供水由XX縣自來水公司直接供水，從市政管網(wǎng)環(huán)狀給水管網(wǎng)接入一根PE100供水、管作為大樓的生活給水主管。（2）給水系統(tǒng)設(shè)計大樓三層以下采用市政供水管網(wǎng)直接供水，四層以上采用全自動無壓供水設(shè)備供水。給水干管采用PE100供水管、配水管采用PE25供水管。613排水設(shè)計本建筑排水實(shí)行分流制，雨水和洗滌污水直接排入市政污水管網(wǎng)，糞便污水經(jīng)三級化糞池處理后排放。排水方式一層以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要為洗滌污水、衛(wèi)生間糞便污水，排水量取生活給水量的80計算，最高日排水量約為140M3/D。洗滌污水和雨水由排水主管收集直接排至院內(nèi)污水主管，衛(wèi)生間糞便污水經(jīng)專用污水管排至三級化糞池處理后再排入院內(nèi)污水主管。院內(nèi)污水主管直接接入市政污水管網(wǎng)。62強(qiáng)弱電設(shè)計621設(shè)計依據(jù)低壓配電設(shè)計規(guī)范GB5005495；民用建筑電器設(shè)計規(guī)范JGJ/T1692。622設(shè)計范圍本報告設(shè)計范圍為本建筑的各個強(qiáng)弱電系統(tǒng)，采用綜合布線系統(tǒng)。所謂綜合布線系統(tǒng)是指按標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的和簡單的結(jié)構(gòu)化方式編制和布置各種建筑物（或建筑群）內(nèi)各種系統(tǒng)的通信線路，包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電源系統(tǒng)和照明系統(tǒng)等。因此，綜合布線系統(tǒng)是一種標(biāo)準(zhǔn)通用的信息傳輸系統(tǒng)。623強(qiáng)電設(shè)計本項目總建筑面積15794，用電負(fù)荷按60W/估算，總用電負(fù)荷約為947KW。取用電系數(shù)065，功率補(bǔ)償因素09，經(jīng)計算，需電力增容684KVA。（1）負(fù)荷分級本建筑監(jiān)控室等重要部位，消防、監(jiān)控、電梯、水泵等重要設(shè)備為一級負(fù)荷，其余為三級負(fù)荷。估算一級負(fù)荷為110KW，三級負(fù)荷為835KW。（2）電源大樓電源引自兩路相互獨(dú)立的市政10KV高壓電網(wǎng)，分別接至專用的1000KVA干式變壓器變壓后以380V/200V低壓供電，兩臺變壓器在一級負(fù)荷內(nèi)互為備用，供電能力能夠滿足項目用電要求。（3）供電系統(tǒng)低壓供電線路從變電所引入至大樓配電室。低壓供電采用TNS系統(tǒng)、樹干式和放射式相結(jié)合，對重要的或用電量大的負(fù)荷采用放射式直接供電，對分散的且非重要的負(fù)荷采用樹干式供電。（4）配電線路一級負(fù)荷電力供電線路，干線采用ZRYJV06/1KV型電纜（銅芯聚乙烯絕緣聚氯乙烯護(hù)套阻燃電纜，額定電壓061KV），支線采ZRBV045/075KV型導(dǎo)線（銅芯聚氯乙烯絕緣阻燃電線），均穿鋼管敷設(shè)。一般負(fù)荷選用BV045/075KV型導(dǎo)線（銅芯聚氯乙烯絕緣電線），穿阻燃硬塑料管敷設(shè)。（5）計量在配電室設(shè)總計量，各層配電柜上及各戶設(shè)分計量。（6）照明所有房間照明設(shè)計和燈具的選型結(jié)合裝修和使用布置的特點(diǎn)，其照度標(biāo)準(zhǔn)參照國家照明規(guī)范中的高標(biāo)準(zhǔn)值。一般用房照明照度不小于200LX，走道、廁所等照度不小于50LX。配電間、機(jī)房等照度不小于20LX。配電室、消防等采用應(yīng)急照明電源，并保證工作照度。公共場所、樓梯間、走廊等除了安裝應(yīng)急照明燈具外，還增加一些帶電池的疏散誘導(dǎo)燈和出口指示燈，應(yīng)急時間大于60分鐘。值班室除安裝普通照明燈具外，還增加一些帶電池的燈具，供停電時作為疏散照明之用，應(yīng)急時間大于60分鐘。624弱電設(shè)計（1）綜合布線系統(tǒng)為滿足本項目安全化、現(xiàn)代化、智能化的特點(diǎn)，達(dá)到現(xiàn)代化綜合辦公樓的管理和使用的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，與外界高效、可靠進(jìn)行信息交流，促進(jìn)傳遞和資源共享，本系統(tǒng)支持項目建設(shè)包括樓宇自控、消防自控、電話、安防監(jiān)控、有線電視、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、廣播音響等系統(tǒng)，并考慮采用結(jié)構(gòu)化布線，將上述系統(tǒng)有機(jī)的集成起來。樓宇自控系統(tǒng)中央控制計算機(jī)設(shè)于信息通訊中心，系統(tǒng)采用神經(jīng)元芯片技術(shù)，為集散控制形式，控制對象為變配電、空調(diào)、通風(fēng)、給排水、電梯及公共照明等設(shè)備，采用LONWORKS總線系統(tǒng)。（2）消防控制消防控制室設(shè)于首層，消防控制系統(tǒng)為現(xiàn)場智能型，自適應(yīng)布線，對除衛(wèi)生間外的所有防火分區(qū)實(shí)施監(jiān)控。（3）電話系統(tǒng)為滿足大量的內(nèi)部通話及數(shù)字通信的需求，設(shè)一套300門的數(shù)字式內(nèi)部交換電話系統(tǒng)，通過交換機(jī)的設(shè)置，配置相應(yīng)的電話機(jī)不同的呼入、呼出權(quán)限，交換機(jī)及配線話務(wù)系統(tǒng)設(shè)于信息通訊中心。（4）有線電視系統(tǒng)本項目配置有線電視，節(jié)目信號源來自城市有線電視網(wǎng)。（5）計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為滿足辦公自動化和營業(yè)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的需要，本項目設(shè)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，內(nèi)部采用1000兆ATM局域網(wǎng)方式，對外光纖連接，系統(tǒng)約300個終端。63電梯安裝項目設(shè)計安裝四部電梯，時速為15M/S。由項目單位通過考察，確定電梯生產(chǎn)廠家，由廠家設(shè)計安裝。電梯承重1050KG，每次載客13人。64暖通設(shè)計641設(shè)計依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GB500192003；公共建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范GB501892005；642設(shè)計參數(shù)（1）室外設(shè)計參數(shù)夏季大氣壓力10017H