中國·北海紅林碧海國際休閑度假園項目發(fā)展企劃綱要

中國北海紅林碧海國際休閑度假園項目發(fā)展企劃綱要中國北海紅林碧海國際休閑度假園項目發(fā)展企劃綱要中國北海紅林碧海國際休閑度假園項目發(fā)展企劃綱要（文字討論稿）廣西華海房地產(chǎn)有限公司南寧寶資通項目咨詢公司二OO六年六月編制內(nèi)容提要隨著我國國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，人民的收入逐步提高，有了更強的消費能力，對生活的品質(zhì)有了更高的要求。享受自然、享受人生的時尚消費越來越受到中高收入者的青睞，單純的觀光旅游向度假休閑旅游過渡。每年的“黃金周”、雙休日及各類空余時間，使人們的旅游休閑度假成為可能，旅游房地產(chǎn)業(yè)面對著旺盛的需求。北海是我國著名的濱海旅游勝地，占據(jù)著有利的區(qū)位優(yōu)勢，擁有十分豐富的旅游資源，形成了深厚的海洋文化底蘊，旅游基礎設施相對完善，是國內(nèi)外游客選擇的主要旅游度假目的地城市之一。但是，隨著經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，北海的城市擴張和旅游業(yè)也面臨著升級的需要?！皬V泛吸納民間資金，培育多元化的投資主體”是北海發(fā)展城市建設和旅游業(yè)的有力舉措。廣西華海房地產(chǎn)有限公司是廣西房地產(chǎn)行業(yè)的知名品牌，資金實力雄厚。隨著實力的進一步強大，企業(yè)也在尋求更多的發(fā)展機會，承擔更大的區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展的責任。在宏觀、中觀經(jīng)濟和旅游業(yè)發(fā)展看好的背景下，華海公司積極尋找投資旅游地產(chǎn)的機會。經(jīng)過充分的準備和籌劃，公司做出了進軍北海旅游地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略投資計劃。在華海公司的積極推進下，多次在北海進行選址考察論證，形成了初步的選址意向。根據(jù)意向地塊的資源稟賦，項目定位為集吃、住、行、游、購、娛為一體、國際一流水準的體驗式休閑度假項目“紅林碧?！眹H休閑度假園。擬通過高水準的規(guī)劃和投資開發(fā)建設，為北海的城市建設和旅游業(yè)發(fā)展做出貢獻，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。紅林碧海項目擬建于XXX，總地面積約XXX畝，總建筑面積XXX項目規(guī)劃建設內(nèi)容包括XXXXXXX，項目計劃總投資XXXX，計劃建設開發(fā)期XXX（增加項目的簡要介紹）。建成后將XXXXXX（簡要效果描述）。目錄11項目背景111國家及城市經(jīng)濟背景1111國家經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀2112城市經(jīng)濟發(fā)展背景312國家及城市旅游發(fā)展背景3121我國旅游業(yè)發(fā)展背景4122北海市旅游發(fā)展現(xiàn)狀413北海旅游資源稟賦4131區(qū)位條件5132旅游資源5133交通條件5134北海市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃72項目提出721發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)722升級旅游業(yè)競爭力723配合政府開發(fā)導向824推動環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)建設93項目選址及地塊資源稟賦分析931項目選址932地塊資源稟賦分析114項目發(fā)展總體構(gòu)想1141項目定位1142項目名稱1243項目性質(zhì)1244項目開發(fā)目標1345項目主題13451發(fā)展理念13452規(guī)劃理念1346項目規(guī)劃構(gòu)思14461海之岸14462海之MALL15463海之居16464海之靈1747規(guī)劃指標1848經(jīng)營模式205項目計劃與組織2051項目邊界與合作2052項目的組織管理2153項目的建設計劃226投資估算及資金籌措2261投資估算依據(jù)2262土地費用2263項目投資測算結(jié)果2364項目資金籌措計劃257項目經(jīng)濟社會效益2571項目經(jīng)濟效益分析2572項目社會效益概要1項目背景11國家及城市經(jīng)濟背景111國家經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀“十五”時期，我國GDP保持著9以上的年增長速度，2005年達到182321億元；人均GDP的年增長率保持在10以上，由2000年的7858元（949美元）提高到2005年的13985元（1707美元），步入1000美元至3000美元的新的發(fā)展階段；人均可支配收入和人均儲蓄余額持續(xù)增加，年增長率也保持在9以上的增長幅度（見表11、12）。表11我國國民經(jīng)濟發(fā)展的指標表年份GDP全社會固定資產(chǎn)投資額國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率房地產(chǎn)投資額社會消費品零售總額城鎮(zhèn)人均可支配收入20019593336898736245375956860200210239843202877364091177032003116694551189110106458428472200413651570073951315853950942220051823218860499157596717710493資源來源國家統(tǒng)計局表12我國國民經(jīng)濟發(fā)展的指標增長狀況表（20032005年）項目單位2003年2004年2005年GDP增長率919599人均GDP增長率37159人均可支配收入增長率（城鎮(zhèn)）99596人均儲蓄余額增長率（城鎮(zhèn)）192154180“十五”期間，我國的國民經(jīng)濟保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入逐步提高，為發(fā)展我國的旅游地產(chǎn)提供了良好的背景支持條件?！笆晃濉睍r期，我國要實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展和社會全面進步，取得全面建設小康社會的重要階段性進展，實現(xiàn)2010年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會財富的增加，要不斷增加城鄉(xiāng)居民收入，拓寬消費領(lǐng)域，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，提高消費水平和生活質(zhì)量，著力解決涉及人民群眾切身利益的突出問題，使全體人民共享改革發(fā)展的成果，過上更加寬裕的小康生活?！笆晃濉睍r期國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入的提高，將為我國的未來的旅游地產(chǎn)發(fā)展奠定堅實的發(fā)展基礎。112城市經(jīng)濟發(fā)展背景依靠區(qū)位和政策的優(yōu)勢，“十五”期間北海市的國民經(jīng)濟增長均保持穩(wěn)定的增長速度（見表13、14），2005年北海市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值18345億元，同比上年增長142，GDP總量和增幅分別排在廣西第四和第三位；回眸“十五”，北海經(jīng)濟平均增速高達1155，財政收入年均增長L827，固定資產(chǎn)投資突破208億元，是“九五”時期的兩倍之多，各項主要經(jīng)濟指標均高于全國、全區(qū)平均水平。預計北海市“十一五”期間的經(jīng)濟發(fā)展會處于穩(wěn)步上升的通道區(qū)間。表13北海市經(jīng)濟發(fā)展的指標表（20022005年）項目單位2002年2003年2004年2005年GDP億元13623140141618918345人均GDP元939895901098912349人均可支配收入元771480158773389520總儲蓄余額億元86945310048總?cè)丝跀?shù)萬1451467714787人均儲蓄余額元593164406795表14北海市經(jīng)濟發(fā)展的指標增長狀況表（20032005年）項目單位2003年2004年2005年GDP增長率29155133人均GDP增長率2146123人均可支配收入增長率399485人均儲蓄余額增長率8656資料來源廣西統(tǒng)計年鑒及北海政府信息網(wǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，增強了北海市的經(jīng)濟實力，為基礎設施的建設打下了堅實的經(jīng)濟支持，為發(fā)展北海的四大支柱產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎。12國家及城市旅游發(fā)展背景121我國旅游業(yè)發(fā)展背景隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長，人民收入的持續(xù)增加，我國的旅游業(yè)得到了長足的發(fā)展，年出游率逐年快速增長，出游總花費保持10以上的增長速度，我國的旅游業(yè)迎來了又一個黃金時期（見表15）。表15我國旅游業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)表項目單位2003年2004年2005年出游總?cè)舜蝺|人8711021212出游率692848927出游總花費億元3443471071528586備注出游率國內(nèi)旅游人次與全國總?cè)丝诒嚷?22北海市旅游發(fā)展現(xiàn)狀十五期間，北海市的旅游發(fā)展勢頭良好，年接待旅游人數(shù)和年旅游收入呈增長趨勢（見表15）。表15北海市旅游業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)表年份單位2003年2004年2005年接待旅游人數(shù)萬人次36981934013544338旅游收入億元163917862005資料來源廣西統(tǒng)計年鑒及北海市政府信息網(wǎng)旅游產(chǎn)業(yè)作為北海市四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟增長點，北海市已編制完成“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃，即到2010年，實現(xiàn)國內(nèi)游客接待量800萬人次，入境游客接待量10萬人次，旅游總收入50億元，外匯收入3000萬美元。預計，“十一五時期”，我國的旅游業(yè)將會保持持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，對旅游地產(chǎn)的需求將迅速增長，極大地促進我國旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。13北海旅游資源稟賦131區(qū)位條件北海市西北距南寧206公里，東距湛江198公里，東南距?？谑?24海里。南與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越（見圖21）。優(yōu)越的區(qū)位條件，加強了北海旅游對周邊省市及東南亞地區(qū)的輻射力。圖21北海位置圖132旅游資源北海地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤，四季常青，鮮花不斷，受三面海風的影響，空氣清新，每立方厘米空氣中的負離子含量高達25005000個，比內(nèi)陸城市高出50100倍；北海市的旅游資源十分豐富，海洋旅游資源綜合優(yōu)勢更為突出，以著名的銀灘為代表的海濱帶，風光旖旎，海水、海灘、海島、海鮮、海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海灘海洋運動、海上航線，構(gòu)成了豐富的海洋旅游體系，主要包括濱海類、風光類、人文類、古跡類四大旅游資源。133交通條件北海市已形成海陸空四通八達的立體交通運輸網(wǎng)絡。北至南寧、柳州、桂林均為全線高速公路；東至湛江、廣州為高速公路和一級公路?，F(xiàn)每日均有通往上述城市的直達快班。從成都到北海的大西南陸運通道，也已經(jīng)全部是高速公路或一級公路。北海火車站與全國鐵路并網(wǎng)運營，國內(nèi)客運航線通達海口港、洋埔港等。北海機場是一個全天候的中型機場，現(xiàn)已開通至北京、廣州、上海、深圳、重慶、成都、貴陽、昆明、長沙、武漢、?？凇⒐鹆?、香港等18條航線。134北海市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃旅游產(chǎn)業(yè)作為北海市四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟增長點，北海市已編制完成“十一五”期間旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃，即到2010年，實現(xiàn)國內(nèi)游客接待量800萬人次，入境游客接待量10萬人次，旅游總收入50億元，外匯收入3000萬美元。為實現(xiàn)上述目標，在今年及今后幾年，北海市將強化景區(qū)景點建設，創(chuàng)新營銷方式，完善體制機制，通過35年的努力，基本完成“濱海休閑”旅游產(chǎn)品的構(gòu)造框架。2項目提出21發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)是北海市四大支柱產(chǎn)業(yè)之一和新的經(jīng)濟增長點，北海市將實施以濱海休閑為定位，完成“濱海休閑”旅游產(chǎn)品的構(gòu)造框架，提高旅游核心競爭力。為實現(xiàn)上述目標，北海市必須充分挖掘當?shù)氐穆糜钨Y源，根據(jù)不同檔次的旅游消費需求建設一批符合市場需求的旅游項目，加強北海市旅游的輻射能力和吸引力。22升級旅游業(yè)競爭力盡管北海市的旅游業(yè)在近年來取得了長足的進步，但與國際性的旅游城市要求仍存在一定的差距，主要表現(xiàn)在城市綜合配套程度低，大部分旅游者基本上還停留在觀光旅游的方式上，而成為世界潮流的休閑度假旅游比重較低，致使游客停留天數(shù)少，人均消費水平較低，沒有充分發(fā)揮出最適宜人類居住的國際化濱海旅游城市豐富的旅游資源應有的價值。結(jié)合城市新區(qū)的發(fā)展，開發(fā)城市度假旅游居住市場，彌補北海這方面的不足，豐富旅游服務形式，升級城市旅游競爭力。23配合政府開發(fā)導向傳統(tǒng)的、分散的城建開發(fā)思路，已不能適應高水平的城市新區(qū)開發(fā)目標，北海必須實施規(guī)模成片、綜合配套的戰(zhàn)略，致力于招商引入有實力和成熟開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)，統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)建設較大規(guī)模的濱海旅游度假項目，通過超前的、示范性的高水平開發(fā)，推動城區(qū)經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。“十一五”時期北海市將強化景區(qū)景點建設，突出項目建設這一中心，改造和構(gòu)建一大批全新的旅游產(chǎn)品，同時，走社會化、市場化辦旅游之路，進一步壯大民營旅游經(jīng)濟，廣泛吸納民間資金發(fā)展旅游，培育多元化的旅游投資主體。24推動環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)建設北海在環(huán)北部灣（廣西）經(jīng)濟區(qū)地區(qū)占據(jù)得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，作為北部灣經(jīng)濟區(qū)開發(fā)開放的龍頭，近年來結(jié)合自己的實際，制定了正確的發(fā)展戰(zhàn)略。通過加強城市基礎設施建設，狠抓旅游項目建設，提高旅游核心競爭力；完善市場機制，增強旅游發(fā)展活力；調(diào)整完善線路，創(chuàng)新旅游營銷手段，做大作強旅游業(yè)。作為北海市四大支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點之一的旅游業(yè)，必將有力地推動環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū)的建設。廣西華海房地產(chǎn)有限公司，是廣西區(qū)內(nèi)著名的專業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商，多年來活躍于廣西首府南寧房地產(chǎn)市場的同時，也密切關(guān)注北海市的城市發(fā)展及房地產(chǎn)與旅游相結(jié)合的新投資空間，在南寧市成功開發(fā)世紀陽光沁景苑、藍山上城等項目，具有強大的資金實力和豐富的房地產(chǎn)項目的管理能力，擁有一批經(jīng)驗豐富的管理技術(shù)人才。華海房地產(chǎn)有限公司在新時期，順應北海市制定的“走社會化、市場化辦旅游之路，進一步壯大民營旅游經(jīng)濟，廣泛吸納民間資金發(fā)展旅游，培育多元化的旅游投資主體”的發(fā)展思路，決定進軍北海的旅游地產(chǎn)市場，為北海的旅游業(yè)發(fā)展貢獻力量，結(jié)合北海旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出在北海投資建設“國際一流”的旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展設想。3項目選址及地塊資源稟賦分析31項目選址廣西華海房地產(chǎn)有限公司為實現(xiàn)本項目的投資目標，長期關(guān)注北海的城市建設和旅游業(yè)的發(fā)展。為抓住北海旅游業(yè)發(fā)展的良好時間，公司聘請了區(qū)域經(jīng)濟、旅游業(yè)等專業(yè)的有關(guān)專家對項目進行論證，組織考察了澳洲、海南等國內(nèi)外有關(guān)的項目，吸取借鑒發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗。進行項目的規(guī)劃研究。為加速項目的進度，華海公司組織專業(yè)人員多次下北海進行現(xiàn)場考察，為選址進行論證，并組織進行項目的初步規(guī)劃。根據(jù)擬建項目的開發(fā)方項目和定位，項目意向選址在銀海區(qū)新行政中心南面，占地面積560418，約840畝（見圖31）。圖31項目選址示意圖32地塊資源稟賦分析地塊現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)狀為養(yǎng)殖場，長約1180米，西面寬約470米，東面寬約570米，占地面積560418，約840畝（見圖32）。交通條件地塊北面沿建設中的海景大道，另有南北向的南珠大道直通本地塊，新區(qū)道路建成后，有多條道路連接市區(qū)和機場，交通便利。地塊周邊狀況地塊南面為沙灘，西北方向是規(guī)劃中的北海市新行政中心用地，東北方向是北海市大學園區(qū)，已經(jīng)建成北京航空航天大學北海校區(qū)，地塊東西兩側(cè)為紅樹林（見圖32）。地塊旅游資源地塊周圍有寬大柔軟的沙灘，有蔚藍的海水，空氣新鮮，在地塊上能欣賞到優(yōu)美的海景；地塊東西兩側(cè)有珍稀的紅樹林，是北海市區(qū)唯一的紅樹林區(qū)，成為其他項目不可復制的旅游資源。項目選址充分考慮到城市擴張的方向，能加速新區(qū)的投資建設，提升新區(qū)的區(qū)域形象，完善新區(qū)的城市配套。項目高檔次的定位，與新區(qū)的建設良好地融為一體，同時與距離相近的銀灘形成良好的聯(lián)系和互動，與銀灘連成一體。通過與銀灘的強強聯(lián)合，提升整個區(qū)域的旅游號召力，增強整個城市的旅游功能。綜合各方面的因素，項目的選址以及將來對城市的發(fā)展作用是其它任何位置都不可替代的。4項目發(fā)展總體構(gòu)想41項目定位發(fā)展定位國際一流水準的體驗式休閑度假項目市場定位在客源定位上與銀灘公園等其他景點的大眾化定位形成差異化，重點定位在消費能力強、以體驗式度假休閑為目標的中高端游客，在北海停留時間較長，包括國內(nèi)的自駕游、旅游團、會議團和境外游客。市場定位以廣西區(qū)、貴州、云南、廣東為一級市場，大西南其他各省為二線市場，我國其他地區(qū)和東南亞等其他國家為三線市場。功能定位融吃、住、行、游、購、娛功能為一體。42項目名稱中國北海紅林碧海國際度假休閑園釋義紅林碧?！凹t林”即紅樹林，是國家重點保護的珍稀植物，北海擁有國家級紅樹林自然保護區(qū)從本項目地塊西側(cè)一直到大冠沙鹽場海岸均生長著珍稀的紅樹林；“碧?！奔次邓{的大海；“紅林碧?！北磉_了項目享有紅樹林景觀和蔚藍的大海，代表著一種全生態(tài)的濱海旅游休閑度假資源?！皣H”代表著本項目國際一流的建設標準和國際化的發(fā)展方向?！奥糜味燃賵@”即項目的性質(zhì)。43項目性質(zhì)通過項目的開發(fā)，建成一個融吃、住、行、游、購、娛為一體的旅游體系，代表北海市國際一流水準的濱海旅游度假休閑項目。44項目開發(fā)目標針對北海市當前高級居住社區(qū)發(fā)展滯后，旅游服務產(chǎn)品單一的現(xiàn)實及發(fā)展需要，本項目將以超前的旅游城市新區(qū)開發(fā)理念，參照國際先進標準及經(jīng)驗，建設一個環(huán)境優(yōu)美，風格鮮明，北海市域內(nèi)最大的綜合性旅游項目。通過項目發(fā)展，滿足旅游者不斷提高的高尚空間環(huán)境需求，提升旅游度假的居住品質(zhì)；滿足國際、國內(nèi)及區(qū)內(nèi)外高收入人士的度假型居住要求，將北海市的旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟優(yōu)勢。通過項目的發(fā)展，展現(xiàn)北海市“碧海、銀灘”的無限魅力，弘揚北海市深厚的地域特色文化，融合國際先進的經(jīng)營管理，在北海城市新區(qū)地帶，營造一個多元文化和諧的、城市居民與中外客人共享的、具有良好社會效益與經(jīng)濟效益的、有持續(xù)發(fā)展永恒生命力的度假休閑基地。45項目主題451發(fā)展理念項目的主題發(fā)展理念為靈動的濱海生活生命誕生于海生命是在母腹的水體環(huán)境中孕育人類、生命與水、與海有著某種神秘、本質(zhì)的聯(lián)系人渴望親近大海人天生對水有一種割舍不斷的依戀情結(jié)我們在創(chuàng)造一種靈動的濱海生活452規(guī)劃理念本項目的規(guī)劃理念，是“創(chuàng)造空靈動感的濱海生活”，釋放現(xiàn)代濱海休閑度假的最主要元素，整合本項目所擁有的最優(yōu)質(zhì)天賦資源，陽光、海水、沙灘、紅林、溫泉、建筑融入生活的內(nèi)核之中，創(chuàng)造出濱海生活的空靈與動感，散發(fā)出天人合一的至高境界。46項目規(guī)劃構(gòu)思本項目在立項確定之后，將聘請國際級規(guī)劃設計機構(gòu)，參照澳州著名“黃金海岸”濱海地帶的開發(fā)成功模式，結(jié)合本項目所擁有的資源環(huán)境及開發(fā)目標，以海之岸、海之MALL、海之居、海之靈四大規(guī)劃內(nèi)容主線，高水準地規(guī)劃本項目。461海之岸梯級海堤與沙灘根據(jù)不同季節(jié)、不同時間潮起潮落的特點，利用沙灘平緩的地理條件，采用木質(zhì)格欄的梯級海堤和沙灘，這樣不管任何時間，不管潮起潮落，使人們都能隨心所欲地親近大海，擁有柔軟的沙灘，盡情享受大海帶給人類的快樂。2）人工海世界利用漲潮時的海平面較高的自然條件，在項目內(nèi)部形成人工內(nèi)海，將海水直接引入社區(qū)生活，構(gòu)建項目內(nèi)部的中央景觀，使五星級酒店、度假公寓、海景別墅都能共享到人工內(nèi)海的風景。同時，開發(fā)本地深層的溫泉資源，建造具有康體養(yǎng)生功效的溫泉浴池，讓客人泡走一天旅游奔波的疲憊。內(nèi)海與溫泉同時營造項目內(nèi)部的海世界。3）觀海棧道在項目南面打造一條沿海堤向沙灘及紅樹林延伸的觀海棧道，為游人提供一條早晚休閑散步，觀賞白帆點點，能進紅樹林深處，盡情呼吸海風，與大海親密接觸，放飛心情，與熱鬧喧囂的海灘形成對比的輕松場所。462海之MALL在項目的西北角利用海景大道的便利交通，對接新區(qū)的商業(yè)需求，同時作為項目的商業(yè)配套，打造北海的濱海商業(yè)“旗艦”。1）濱海酒吧街規(guī)劃一條海濱特色風情酒吧街，依托獨具風情的南亞熱帶海濱風光、觀海長廊等景觀，邀請知名的咖啡、酒吧經(jīng)營公司加盟，把本土文化與酒吧街西式飲食文化相結(jié)合，提升、創(chuàng)造北海市一種全新的歡樂休閑飲食文化，定位為“北海首個休閑文化夜生活區(qū)”，是以海文化為特色的主題酒吧、咖啡吧、茶樓等組成的商業(yè)一條街。2）海鮮美食街北海頻臨北部灣，是我國四大漁場之一，有經(jīng)濟魚類數(shù)百種，而且近?；旧蠠o污染，海鮮暢銷全國各地，北海的海鮮美食聞名世界。本著“民以食為天”的理念，規(guī)劃具有“北海地方美食文化特色”的海鮮美食一條街，讓每一個來賓盡情享受海鮮美食，體驗濱海的飲食文化。3）主題商業(yè)以“引進亞熱帶風情文化，熱帶風情的時尚購物體驗，寓品牌購物于休閑享樂之中”的經(jīng)營理念，薈萃國際名牌時裝、化妝品、飾品禮品、旅游工藝品等，定位于中高檔品牌商品,目標客戶瞄準中、上等收入水平的消費群體。同時引進銀行、郵局、鮮花店、醫(yī)療中心等商業(yè)生活服務設施。4）海洋文化展示館規(guī)劃一座海洋博物館，解密人類與海的關(guān)系，解說海的習性，講述人類與海和諧共處的歷史，展示海對人類的饋贈品通過海洋文化博物館，讓人們了解海的文化，使人們愛海，保護海。463海之居1）海景五星級酒店規(guī)劃在項目的西側(cè)，引進國際一流的五星級度假酒店，如喜來登、凱萊等，定位為需求快捷、便利服務的酒店高級白領(lǐng)和成功人士、國外游客、休閑度假和商務會議的高收入階層、高端旅游度假人士，提供高檔的服務和享受。房型標準花園房、高級海景房、豪華海景房、海景套房、超豪華海景套房、總統(tǒng)套房等。餐飲服務擁有咖啡廳、大堂酒廊、船餐廳、京都日本料理、海景臺、季候風等餐飲設施。提供本地及各國風味、熱帶雞尾酒、粵菜海鮮、壽司及鐵板燒、燒烤自助餐等菜式。商務服務商務中心提供復印、打字、私人電腦、翻譯服務、秘書服務、會議設施、麥克風連音系統(tǒng)、投影機、多制式錄象機、幻燈機、電子白板、激光教鞭、立式講臺、會議紙板、舞臺。配套服務英特網(wǎng)、迷你吧、保險柜、電吹風、吊扇、中央空調(diào)系統(tǒng)、中外衛(wèi)星電視、酒店錄象節(jié)目、國際國內(nèi)直撥電話、24小時送餐服務、洗衣服務等。2）公寓酒店在項目東側(cè)規(guī)劃公寓酒店，是為中端消費者度長假而準備的住所，環(huán)境寧靜溫馨，打造價格實惠，服務周到，療養(yǎng)健身、享受生活、修養(yǎng)身心的休閑居住場所。房型海景情侶房、海景雙標房等。在?；ǘ燃俟⒎块g里可欣賞到美麗海景，漁帆點點，觸摸海風，心情悠然。度假公寓按豪華標準設置，具有古典式的紫檀木地板，內(nèi)有空調(diào)、彩電、電話、廚房、24小時熱水衛(wèi)生間、觀看海景的獨立陽臺等。聘請知名的酒店管理公司進行管理和經(jīng)營。3）濱海別墅、海景洋房在項目的東南部沿海位置規(guī)劃海景別墅、海景洋房，擁有2000的中心組團大型生態(tài)游泳池；運動健康型的會所（壁球、乒乓球、健身房、書吧及室內(nèi)溫泉泡水池等）；完善的智能化管理，擁有紅外報警、電子巡邏、家庭防盜、電視監(jiān)控、大型背景音樂等系統(tǒng)；每戶配備有兩個停車位（一個室內(nèi)車位，室外一個生態(tài)車位）。464海之靈以展現(xiàn)“風情北海”為規(guī)劃理念，建造濱海運動、休閑配套設施，使游客樂在其中。游艇俱樂部游艇運動，素有“海上高爾夫”之稱，游艇業(yè)是中國極具潛力的一項新興產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟發(fā)展和富人階層財富實力的增長，國內(nèi)的富豪們開始向歐美流行的休閑方式看齊，開始更多親近自然，親近綠色山水。對于他們來說，游艇不僅僅是一種簡單的消費物品，更重要的是它代表著一種新的理念，一種對生活樂趣刻意的追求。游艇俱樂部為客人提供的是一個寬松和輕松的休閑環(huán)境，包括游艇觀光、游艇租賃、游艇維養(yǎng)、游艇駕校、游艇銷售、游艇婚禮等服務。海濱運動中心海上運動項目海上直升機、水上飛機、海上熱氣球水上運動項目帆船、摩托艇、滑水、潛水沙灘運動項目沙灘足球、沙灘排球、海灘高爾夫、沙灘舞會休閑漁家樂休閑漁家樂旅游活動，根據(jù)海洋漁業(yè)勞作的特點，以充分滿足游客參與活動的要求而開辟的特色旅游活動。隨漁民一起駕舟出海，垂釣捕魚、起蟹籠、挖沙蟲、撈蝦等，親密的接觸湛藍的大海，領(lǐng)略漁夫海上勞作的艱辛、收獲的失望的種種滋味，在海上打漁、船上釣魚、礁叢中拾貝殼的旅游活動中體會海洋的神奇和征服大海的快感，從中理解和了解人與海的較量，海邊人的直爽熱情和獨特的漁島風俗民情。圖41項目規(guī)劃示意圖47規(guī)劃指標根據(jù)項目的發(fā)展目標及規(guī)劃構(gòu)思，項目的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標初步設定如表41表41規(guī)劃總技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號指標內(nèi)容用地面積（畝）建筑面積（萬）備注一合計840351五星級海景度假酒店5032海景公寓酒店6063海景洋房200154海景別墅30065海之MALL商業(yè)10037俱樂部及其它3026人工內(nèi)海100二平均容積率062三綠化率50四建筑密度2048經(jīng)營模式按不同性質(zhì)的物業(yè)項目性質(zhì)，采用不同的經(jīng)營模式。五星級酒店自有產(chǎn)權(quán)，引入國際著名酒店管理品牌，由國際級酒店管理集團連鎖經(jīng)營管理，拓展國外高端商務休閑客源市場。海景公寓酒店出售產(chǎn)權(quán)，部分采用時權(quán)式出售，委托國際級酒店管理集團管理，針對國內(nèi)高端休閑度假客源市場。3）海景別墅、洋房出售式經(jīng)營，吸引國內(nèi)富有階層的度假物業(yè)。4）海之MALL商業(yè)物業(yè)出租物業(yè)、招商聯(lián)合經(jīng)營。5）俱樂部等設施，引入國際著名品牌聯(lián)合經(jīng)營。5項目計劃與組織51項目邊界與合作本項目的發(fā)展，是一個系統(tǒng)性的旅游地產(chǎn)開發(fā)工程，涉及到兩個不同的層面，政府層面和開發(fā)企業(yè)層面，在其計劃與組織的設計中，有必要從上述兩個層面對項目進行邊界定義。在政府層面，本項目是一個旅游度假開發(fā)項目，其責任與義務范圍是對項目840畝基地周邊，屬于市政基礎設施及公用工程，按城市總體規(guī)劃要求實施建設，主要是項目用地周邊的道路主干交通網(wǎng)絡，以及附帶鋪設的工程管線。政府方面，還將負責將目前城市規(guī)劃范圍內(nèi)的本項目用地，從通過征用方式完成從農(nóng)業(yè)及其它用地向城市開發(fā)用地的轉(zhuǎn)化，承擔項目用地上的征地、拆遷等工作，將完成大市政三通一平的建設用地出讓給開發(fā)商。在企業(yè)方面，本項目是一個“旅游地產(chǎn)”的綜合開發(fā)項目，按房地產(chǎn)項目的邊界，包括從政府受讓土地使用權(quán)，投資完成840畝用地范圍內(nèi)的沙灘整治，項目內(nèi)各項基礎設施的建設及房屋的建設。52項目的組織管理本項目在開發(fā)運作中采用完全的項目業(yè)主制度，由項目的投資方廣西華海房地產(chǎn)有限公司，作為本項目的直接業(yè)主單位。項目的開發(fā)建設推動深度的專業(yè)化合作模式，在項目的規(guī)劃、建筑設計、工程監(jiān)理、成本控制、營銷代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)，均計劃與國際及國內(nèi)高水準的資深機構(gòu)合作，倡導強強聯(lián)手與策略聯(lián)盟，保證項目開發(fā)的綜合素質(zhì)全優(yōu)。53項目的建設計劃根據(jù)本項目的總體規(guī)模以及可能的市場容量評估，按成本土地開發(fā)及工程建設的客觀規(guī)律，本項目將采用分期開發(fā)，按市場變化進行彈性控制的推進模式，并在推進行的節(jié)奏上遵循如下原則基礎設施與區(qū)域環(huán)境整治先行。先啟動基地內(nèi)的改造工程，為項目的整體的開發(fā)奠定基礎。項目旅游度假物業(yè)及配套設施先行，按照海景公寓、海景別墅及觀海棧道、梯級沙灘、海濱浴場、運動中心先行開發(fā)，五星級度假酒店和部分海景洋房二期開發(fā)，最后開發(fā)海MALL商業(yè)區(qū)。本項目計劃的主要開發(fā)建設周期為五年，項目進程的粗略年度計劃綱要安排如下第一年，完成項目的立項和項目公司的組建；完成項目的前期念規(guī)劃及修建性規(guī)劃設計工作，啟動并完成部分基地的基礎設施和環(huán)境整治工程；第二三年，建設海景公寓、海景別墅及觀海棧道、梯級沙灘、海濱浴場、運動中心等項目，從基地的東北部向西南推進；第四五年，建設五星級酒店和部分海景洋房，建設海MALL商業(yè)區(qū)和剩余海景洋房的開發(fā)。6投資估算及資金籌措61投資估算依據(jù)本投資估算依據(jù)為本建議書對本項目的發(fā)展總構(gòu)思、規(guī)劃設計綱要及估定的技術(shù)經(jīng)濟指標。廣西區(qū)內(nèi)、北海市同類建設項目的投資估算指標。國家及北海市政府有關(guān)基建、房地產(chǎn)項目的各類規(guī)費文件。62土地費用根據(jù)近年北海市土地交易情況暫以7萬元/畝估算。63項目投資測算結(jié)果根據(jù)初步測算，本項目總投資約10802億元（詳見表61）。表61項目投資綜合估算表序號費用內(nèi)容工程量指標單位支出（萬元）備注一土地費用840畝7萬元/畝萬元5880暫定二前期開發(fā)費用萬元31401項目調(diào)研費萬元30暫估2地勘費萬元40暫估3規(guī)劃設計費4萬元/公頃56公頃萬元224總用地面積4建筑方案及施工圖設計費35萬M250元/M2萬元175