余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況報(bào)告

余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況報(bào)告第一章余杭區(qū)概況一、地理環(huán)境分析余杭區(qū)位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南瀕錢塘江。余杭地處杭嘉湖平原與浙西丘陵山地的過渡地帶。地域形態(tài)上，余杭從東、北、西三面成弧形拱衛(wèi)杭州，是省會(huì)杭州的近郊區(qū)，杭州市區(qū)的主要延伸地，并與桐鄉(xiāng)、海寧、富陽、臨安、安吉、德清等縣市接壤。余杭總面積為1200平方公里，地貌可分中山、低丘、河谷平原、水網(wǎng)平原、灘涂平原等，其中平原面積占全區(qū)總面積的6148。地勢(shì)由西北向東南傾斜，西北為山地丘陵區(qū)，屬天目山余脈，海拔500米以上的山峰大部分都分布于此；東部為堆積平原，地勢(shì)低平，塘漾棋布，屬著名的杭嘉湖水網(wǎng)平原，平均海拔23米；東南部為灘涂平原，其間孤丘兀立，地勢(shì)略轉(zhuǎn)向高原，海拔為57米。余杭處于北亞熱帶南緣季風(fēng)氣候區(qū)，季風(fēng)交替規(guī)律顯著，季節(jié)變化明顯，形成春季多雨，秋季氣爽，冬季干冷的氣候特點(diǎn)，年平均氣溫16。常年11月下旬初霜，3月中旬終霜，平均降雨量11501550毫米，年降水日為130145天。余杭區(qū)共有土地1226萬公頃，其中耕地453萬公頃，占3696；林地38萬公頃，占3098；水域面積125萬公頃，占102。境內(nèi)主要河流是東苕溪、京杭運(yùn)河與上塘河，常年可利用水資源133億立方米。余杭交通十分便利，滬杭、宣杭鐵路穿境而過，并有浙江省最大的鐵路編組站喬司編組站，日編組能力4000輛；杭滬、杭寧高速公路，104、320國(guó)道和五條省道把余杭與杭、滬、寧和蘇、錫、常、甬等大中城市緊緊相連；以大運(yùn)河為主干線的水路交通也十分發(fā)達(dá)，通航里程3744公里；杭州覽橋機(jī)場(chǎng)緊臨區(qū)境，距區(qū)治臨平鎮(zhèn)僅10公里。二、人文環(huán)境分析早在秦王政二十五年公元前222年，在今境內(nèi)設(shè)余杭、錢唐含今杭州市兩縣。唐武德四年621，改錢唐為錢塘。五代后梁龍德二年922，劃錢塘、鹽官、富春三縣部分地置錢江縣、宋太平興國(guó)四年979，改名仁和。民國(guó)元年1912，錢塘、仁和合為杭縣。1958年4月，杭縣建制撤銷，屬杭州市郊區(qū)。1960年1月建立錢塘聯(lián)社縣級(jí)。余杭縣建制亦于1958年10月撤銷，并入臨安縣。1961年3月，從臨安縣析出原余杭縣境并入錢塘聯(lián)社，4月，錢塘聯(lián)社撤銷，恢復(fù)縣建制，定名余杭縣，縣治設(shè)臨平鎮(zhèn)。1994年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤縣設(shè)市。2001年3月，撤市設(shè)區(qū)。余杭是久負(fù)盛名的文化之邦、名家輩出，代有才人。唐代的羅鄴，是余杭較早出名的文人。長(zhǎng)眠在余杭安溪太平山的北宋沈括，是我國(guó)歷史上杰出的科學(xué)家，其夢(mèng)溪筆談被譽(yù)為“中國(guó)科學(xué)史上的里程碑”。距今700多年的元代鄧牧，自稱“三教儒、佛、道仆人”，留下洞霄宮志、游山志、雜文稿等作品。清朝余杭人孫士毅，擔(dān)任過兵部尚書、軍機(jī)大臣、代過兩江總督，參與了四庫全書的編纂，并出任副總纂。出生于余杭倉前的章太炎，是我國(guó)近代民主革命的先驅(qū)、思想家和國(guó)學(xué)大師，一生留下了一千余萬字的著作，重要文集有章氏叢書、章氏叢書續(xù)篇、章氏叢書三編等。三、生活水平分析余杭下轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、4個(gè)街道。全區(qū)年末總?cè)丝?95449人，比上年末增加3664人。其中農(nóng)業(yè)人口621798人，比上年末減少1924人。全區(qū)人口出生率764,死亡率653，自然增長(zhǎng)率111。居民收入和儲(chǔ)蓄，城鄉(xiāng)居民生活穩(wěn)步提高。據(jù)抽樣調(diào)查顯示，城區(qū)居民年人均可支配收入9955元，比上年增長(zhǎng)14。5，人均消費(fèi)性支出7380元，比上年增長(zhǎng)131。居民消費(fèi)中用于家庭設(shè)備用品、醫(yī)療保健、交通通迅、文教娛樂類都有較大幅度增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)1121、183、105和267。農(nóng)民年人均純收入5839元，比上年增長(zhǎng)110。城鄉(xiāng)居民金融資產(chǎn)繼續(xù)增加。年末全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額835105萬元，比年初新增97761萬元，人均儲(chǔ)蓄余額達(dá)10499元，比上年增長(zhǎng)127。第二章余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)1、經(jīng)濟(jì)總量據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年余杭國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1548億元，比上年增長(zhǎng)124。其中，第一產(chǎn)業(yè)191億元，增長(zhǎng)86；第二產(chǎn)業(yè)836億元，增長(zhǎng)119；第三產(chǎn)業(yè)521億元，增長(zhǎng)148。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比重由上年的128543329調(diào)整為123540337。同時(shí)完成財(cái)政總收入128083萬元，比上年增長(zhǎng)384，其中地方財(cái)政收入73333萬元，增長(zhǎng)598。2002年余杭區(qū)主要經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)指標(biāo)數(shù)值增幅國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1548億元124第一產(chǎn)業(yè)191億元86第二產(chǎn)業(yè)836億元119第三產(chǎn)業(yè)521億元148財(cái)政總收入1281億元384地方財(cái)政收入733億元598分析余杭是全國(guó)經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣，三產(chǎn)中第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)所占比重相當(dāng)大，且第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加迅速。說明居民生活質(zhì)量正在進(jìn)一步的提高，市場(chǎng)整體購買能力有望較大提升。經(jīng)濟(jì)與生活的互動(dòng)，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供經(jīng)濟(jì)支持。2、農(nóng)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r圍繞都市型農(nóng)業(yè)這個(gè)主題，大力發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，是余杭發(fā)展農(nóng)業(yè)的基本思路。加大力度調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，使農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全區(qū)實(shí)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)增加值191億元，增長(zhǎng)86，完成現(xiàn)價(jià)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值275億元，比上年增長(zhǎng)95。區(qū)級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目已達(dá)105個(gè)，總投資214億元，其中99個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過驗(yàn)收。農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，高新農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)巳成雛型，17個(gè)高效特色農(nóng)業(yè)園區(qū)開始啟動(dòng)；農(nóng)業(yè)信息化“余杭農(nóng)網(wǎng)”也于年底正式開通。種類種植面積產(chǎn)量增降幅度糧食371千公頃下降152蔬菜163千公頃37萬噸增長(zhǎng)178飼料作物508公頃增長(zhǎng)431茶葉5873噸增長(zhǎng)160水果12018噸增長(zhǎng)346增幅對(duì)比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1548億元第一產(chǎn)業(yè)191億元第二產(chǎn)業(yè)836億元第三產(chǎn)業(yè)521億元財(cái)政總收入1281億元地方財(cái)政收入733億元分析余杭三面衛(wèi)戍杭州，隨著杭州國(guó)際化發(fā)展趨勢(shì)，城市化規(guī)?；荚诩铀侔l(fā)展，人口增長(zhǎng)迅速，發(fā)展城市副食品尤其是菜籃子工程，是農(nóng)村居民迅速致富的一大捷徑，余杭政府對(duì)農(nóng)業(yè)的引導(dǎo)和支持，將會(huì)大大提高農(nóng)村居民的收入。有關(guān)資料顯示，目前富裕起來的農(nóng)民，不少有意向到城市買房，加上余杭地方政府對(duì)購房入戶政策的放寬，農(nóng)民購房的熱情將大大提高，市場(chǎng)情景廣闊。余杭城市化進(jìn)程加快，未來有很多農(nóng)村居民入市是趨勢(shì)。3、工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r工業(yè)基本指標(biāo)1、全區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值758億元，比上年增長(zhǎng)115；2、完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值34785億元，增長(zhǎng)234；3、完成全部工業(yè)銷售產(chǎn)值33401億元，同期增長(zhǎng)234，全部工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率達(dá)到960；4、在現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值中，區(qū)屬工業(yè)完成5701億元，增長(zhǎng)126；鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)完成29084億元，增長(zhǎng)257；5、在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)中，集體經(jīng)濟(jì)完成12096億元，增長(zhǎng)202；私有經(jīng)濟(jì)16988億元，增長(zhǎng)300。工業(yè)經(jīng)濟(jì)成分指標(biāo)產(chǎn)量（億元）增幅工業(yè)總產(chǎn)值34785234區(qū)屬工業(yè)5701126鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)29084257集體經(jīng)濟(jì)12096202私有經(jīng)濟(jì)16988300分析從經(jīng)濟(jì)成分上看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和私有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度分別為257和300，表明在市場(chǎng)目前情況下，居民收入增長(zhǎng)大大提高，這兩種經(jīng)濟(jì)成分的發(fā)展，是居民購買力有了一定程度的提高，從而刺激了人們對(duì)生活水平的需求，也是支持余杭城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本原因。4、固定資產(chǎn)投資全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資577億元，比上年增長(zhǎng)275。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資174億元，增長(zhǎng)1084；2、工業(yè)性固定資產(chǎn)投資228億元，增長(zhǎng)217；3、農(nóng)村集體投資180億元，增長(zhǎng)295；4、基本建設(shè)投資102億元，更新改造投資1億元，農(nóng)村個(gè)人投資57億元，均比上年有所回落。分析在以上四項(xiàng)投資增幅可以看出，余杭固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資高達(dá)1084，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它項(xiàng)目投資，總規(guī)模為174億，在社會(huì)各項(xiàng)投資中，占有相當(dāng)?shù)姆蓊~。5、主要經(jīng)濟(jì)類型按經(jīng)濟(jì)類型劃分1、國(guó)有經(jīng)濟(jì)17億元，增長(zhǎng)22；2、集體經(jīng)濟(jì)46億元，下降118；3、個(gè)私經(jīng)濟(jì)186億元，增長(zhǎng)238；0100200300400工業(yè)總產(chǎn)值區(qū)屬工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集體經(jīng)濟(jì)私有經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量（億元）增幅4、股份制經(jīng)濟(jì)41億元，增長(zhǎng)111；5、其他經(jīng)濟(jì)115億元，增長(zhǎng)108。經(jīng)濟(jì)類型數(shù)值億元增降幅度國(guó)有經(jīng)濟(jì)17增長(zhǎng)22集體經(jīng)濟(jì)46下降118個(gè)私經(jīng)濟(jì)186增長(zhǎng)238股份制經(jīng)濟(jì)41增長(zhǎng)111其他經(jīng)濟(jì)115增長(zhǎng)108數(shù)值億元174618641115國(guó)有經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)個(gè)私經(jīng)濟(jì)股份制經(jīng)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)分析個(gè)體經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)提高本地居民收入和生活水平有積極作用，從側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的受眾范圍擴(kuò)大，潛力大增。6、旅游產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)發(fā)展較快，并已顯露新興產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。1）成立徑山風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)管委會(huì)，黃鶴山天都城、余杭閑林主題文化公園、雙溪“竹海漂流”二期擴(kuò)建等項(xiàng)目進(jìn)展順利；2）成功地承辦了2001年杭州西博會(huì)家紡布藝展和杭州“西湖之春”旅游節(jié)開幕式等活動(dòng)；3）推出了“余杭二日游”等旅游線路。余杭旅游知名度進(jìn)一步提高；全年接待國(guó)內(nèi)外游客120萬人次，比上年增長(zhǎng)538；旅游收入54億元，比上年增長(zhǎng)536。分析余杭旅游業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)發(fā)展提供相應(yīng)的理念依據(jù)，加上余杭豐富的歷史文化底蘊(yùn)，可能會(huì)對(duì)余杭旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，將帶動(dòng)房地產(chǎn)走向多概念時(shí)代。7、外貿(mào)外資1）全年完成外貿(mào)出口交貨值583億元；2）自營(yíng)出口額24395萬美元，比上年增長(zhǎng)202，外貿(mào)自營(yíng)出口名列全省“十強(qiáng)”。利用外資進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。新批外商投資企業(yè)50家，增資17家，總投資9516萬美元，實(shí)際到位4101萬美元，比上年增長(zhǎng)136。分析外貿(mào)外資的發(fā)展，優(yōu)化了余杭地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，提高地方經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，從側(cè)面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極作用。綜上所述，余杭目前整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相當(dāng)合理，城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，大杭州概念的提出，再加上人們對(duì)余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)有利。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，房地產(chǎn)受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的積極支持。尤其是農(nóng)業(yè)方面，余杭一直是農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房起到促進(jìn)作用，在城市化進(jìn)程加速發(fā)展的現(xiàn)在和未來一段時(shí)間，大大增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的受眾。二、城市規(guī)劃管理城市規(guī)劃“積極接軌杭州，規(guī)劃編制工作得到加強(qiáng)”是余杭城市規(guī)劃管理的基本方針。配合杭州市做好新一輪城市總體規(guī)劃修編的前期工作，進(jìn)一步細(xì)化城區(qū)地塊的功能定位、建設(shè)規(guī)劃和主要區(qū)域的景觀規(guī)劃，編制完成城區(qū)城市防洪總體規(guī)劃。以區(qū)域性中心集鎮(zhèn)為重點(diǎn)，及時(shí)調(diào)整了各鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)整體規(guī)劃和工業(yè)區(qū)規(guī)劃。重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目1、臨平污水處理工程全線貫通；2、臨平汽車南站主體工程順利竣工；3、人民大道西延、藕花洲大道西延等工程正在抓緊建設(shè)；4、臨平、塘棲供水工程完成掃尾工作；5、實(shí)施了余杭、閑林應(yīng)急輸水管線工程；6、瓶窯水廠擴(kuò)建工程已開工建設(shè)；7、五個(gè)城區(qū)供水管網(wǎng)改建擴(kuò)建工程順利竣工；8、完成了西險(xiǎn)大塘16公里防滲處理、全線凝結(jié)碎石防汛公路及綠化配套建設(shè)；9、南湖滯澇洪區(qū)退耕還湖工作全部結(jié)束。分析城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主要圍繞道路、交通、水利等方面展開，實(shí)際上是提高整個(gè)城市生活服務(wù)配套和居民生活水平。重點(diǎn)工程建設(shè)的實(shí)施，形成完善的城市配套體系，優(yōu)化人居環(huán)境。城市管理城市綜合管理基本形成體系，城鄉(xiāng)面貌有良好改善。為此，該區(qū)政府主要從以下幾個(gè)方面加大了城市管理的力度1、加大了對(duì)城郊結(jié)合部、公共場(chǎng)所、建筑工地等方面的綜合整治力度，廣泛開展了各項(xiàng)環(huán)境衛(wèi)生專項(xiàng)整治活動(dòng)；2、進(jìn)一步實(shí)施了美化、綠化、凈化、亮化工程，梅堰小區(qū)、臨平三中等單位實(shí)施“拆圍透綠”，邱山大街、北大街、上塘河等重點(diǎn)地段進(jìn)行了亮化、綠化建設(shè)；3、拆違力度進(jìn)一步加大，城區(qū)共拆除違法違章建筑566戶計(jì)23000多平方米，提高城市整體居住環(huán)境；4、城區(qū)公交車輛逐步更新，全區(qū)有71輛中巴車、250輛出租車更新為中高檔次，優(yōu)化城市面貌；分析城市管理將居民生活質(zhì)量配套服務(wù)放在首位，政府很重視將余杭人居環(huán)境建設(shè)起來，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做同步工作。第三章余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一、房地產(chǎn)整體規(guī)模分析余杭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈迅猛發(fā)展勢(shì)頭。全年商品房施工面積1892萬平方米，竣工面積767萬平方米，分別比上年增長(zhǎng)586和1073。在政府引導(dǎo)、尤其是房改政策的進(jìn)一步推動(dòng)下，以及城市化水平的快速提高，商品房銷售明顯上升，2001年商品房銷售面積617萬平方米，比上年增長(zhǎng)1003，其中商品住宅銷售面積497萬平方米，增長(zhǎng)912。在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，余杭區(qū)建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展態(tài)勢(shì)向好。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2001年全年建筑業(yè)完成增加值78億元，比上年增長(zhǎng)145。其中各類房屋建筑施工面積20613萬平方米，竣工面積12563萬平方米。建筑業(yè)按施工產(chǎn)值計(jì)算的全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為104萬元人，比上年增長(zhǎng)298。（房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)指標(biāo)如下表）商品房面積平方米增幅施工面積1892萬586竣工面積767萬1073商品房銷售面積617萬1003住宅銷售面積497萬912增幅對(duì)比586010730100309120施工面積1892萬竣工面積767萬銷售面積617萬住宅銷售面積497萬以上圖表反映，竣工面積、房屋銷售面積和銷售總面積都有近翻番的表現(xiàn)，而當(dāng)前施工面積雖然有1892萬平方米的量，但增幅大大低于其他三項(xiàng)，說明未來一段時(shí)間余杭房地產(chǎn)開發(fā)施工面積相對(duì)不足，導(dǎo)致市場(chǎng)房屋產(chǎn)品一定程度斷檔，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的將是價(jià)格的進(jìn)一步上漲。二、余杭現(xiàn)有主要房地產(chǎn)開發(fā)公司余杭區(qū)建設(shè)局和統(tǒng)計(jì)局的資料表明，余杭區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)公司77家，其中，在臨平從事房地產(chǎn)開發(fā)的有50余家，達(dá)到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的70以上。而目前正在開發(fā)建設(shè)或?qū)⒁许?xiàng)目推出的（包括余杭區(qū)內(nèi)其它地區(qū)大型企業(yè)）主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如下1浙江天都實(shí)業(yè)有限公司；大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也是項(xiàng)目公司，由廣廈集團(tuán)投資參股，目前在喬司鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目有6579畝的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目天都城，該項(xiàng)目建成后，其功能配套和市區(qū)規(guī)劃都將是杭州郊區(qū)衛(wèi)星城市的典范；2浙江東海房地產(chǎn)股份有限公司；余杭老牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)實(shí)力雄厚，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，主要開發(fā)有東?；▓@等，現(xiàn)在在開發(fā)的主要有水漾人家精品房產(chǎn)項(xiàng)目在臨平西北面開發(fā)有東海瓶山公寓，在杭州下沙附近有東海未名園等；3杭州余杭新城房地產(chǎn)有限公司；是實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)有余杭精品房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目新城花園，為上個(gè)世紀(jì)前余杭最高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，目前正在開發(fā)的有新城二期項(xiàng)目新城都市麗景。4杭州四維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；屬于余杭老牌企業(yè)，在余杭（臨平）老城區(qū)開發(fā)有多個(gè)小區(qū)項(xiàng)目，如四維碧佳公寓；四維碧云閣、四維碧天家園；四維碧桂圓等；5杭州順昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司；為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)，公司發(fā)展較快，具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，在余杭有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如順昌花園、順昌世紀(jì)嘉園等。其中，新近開發(fā)的位于老城區(qū)商業(yè)中樞的中都廣場(chǎng)，為目前余杭高檔商業(yè)和住宅項(xiàng)目之一，而順昌世紀(jì)嘉園項(xiàng)目為開發(fā)區(qū)，位于余杭區(qū)世紀(jì)大道南面的一個(gè)較大型住宅項(xiàng)目；6杭州永安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為老牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在臨平有過開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)的有多個(gè)房地產(chǎn)小區(qū)項(xiàng)目，如南苑小區(qū)、金建小區(qū)、永安錦城東苑、永安錦亭文華等。外地項(xiàng)目現(xiàn)開發(fā)有位于七堡附近的錦江半島項(xiàng)目，開創(chuàng)杭州東部房產(chǎn)成功的先例，另外，在老余杭鎮(zhèn)開發(fā)有景湖新園項(xiàng)目；7杭州余杭曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；余杭本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由項(xiàng)目開發(fā)而成立，擁有曙光嘉園項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于曙光路和星火北路交接處，屬臨平市北面，為目前在開發(fā)的占地面積最大的項(xiàng)目之一；8浙江福田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；新介入余杭的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)商現(xiàn)開發(fā)樓盤有城市花園，在老余杭有福田清風(fēng)別墅等；9杭州廣大房地產(chǎn)有限公司；為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，開發(fā)有廣大嘉利花園，銷售基本接近尾聲，現(xiàn)在準(zhǔn)備進(jìn)行二期開發(fā)，廣大景和園，位于廣和街與迎賓路附近，同時(shí)，該公司在老余杭有中高檔住宅項(xiàng)目準(zhǔn)備開發(fā)；10杭州經(jīng)緯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為本地早期房地產(chǎn)開發(fā)商，在臨平有一定的開發(fā)項(xiàng)目。已經(jīng)開發(fā)有E世紀(jì)城市花園一期項(xiàng)目，目前已售罄，準(zhǔn)備開發(fā)的有E世紀(jì)城市花園二期；11杭州金世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為余杭本地開發(fā)商，開發(fā)有新世紀(jì)花園等住宅小區(qū)項(xiàng)目，目前基本售罄，現(xiàn)在開發(fā)的有紅楓苑，位于長(zhǎng)途汽車站北面，東湖北路附近。在新大地廣場(chǎng)附近，有朝陽新苑住宅小區(qū)項(xiàng)目；12杭州銘雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；在杭州西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)開發(fā)有銘雅苑項(xiàng)目，主要是開發(fā)單身公寓和實(shí)用住房，目前在銷售中；13杭州遠(yuǎn)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；老牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在三墩開發(fā)有遠(yuǎn)東花園項(xiàng)目，目前，在老余杭等地開發(fā)有多過住宅小區(qū)項(xiàng)目，開發(fā)有遠(yuǎn)東紫竹人家、遠(yuǎn)東紫麟人家、遠(yuǎn)東時(shí)尚人家等；14杭州華清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；新介入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的企業(yè)，在臨平西郊寶幢路北開發(fā)有華清山莊，該項(xiàng)目為余杭目前較大樓盤之一；15杭州華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；是余杭本地開發(fā)企業(yè)，在臨平曾開發(fā)有多個(gè)小區(qū)項(xiàng)目，如開發(fā)有荷花小區(qū)、臨云山莊等項(xiàng)目，目前已基本售罄。華城房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備在臨平有較多的開發(fā)項(xiàng)目，如華城清河花園、文園公寓、景山商鋪、格林花園，其中格林花園唯一位于市郊，介于荷花路與乾元路之間，為生活住宅區(qū)；16浙江中冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為蕭山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有在蕭山，余杭多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在余杭沿山路、保健路與星火路之間的中冠星育佳園項(xiàng)目；17杭州經(jīng)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為余杭本地老式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在余杭有一定的樓盤開發(fā)；18杭州余杭廣宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為余杭本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)開發(fā)有水鄉(xiāng)人家；19杭州余杭交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；為余杭本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；20余杭華鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。為新介入房地產(chǎn)公司，該公司由一家當(dāng)?shù)胤b貿(mào)易企業(yè)投資成立，現(xiàn)開發(fā)有212畝以多層住宅和花園洋房為主的中高檔住宅項(xiàng)目。另外，目前還有很多正準(zhǔn)備介入余杭的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，如坤和房產(chǎn)、綠城房產(chǎn)等等，在余杭房地產(chǎn)開發(fā)中存有大手筆。隨著杭州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等更多企業(yè)來余杭進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與投資，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，按照市場(chǎng)發(fā)展趨向優(yōu)質(zhì)資源的的規(guī)律，開發(fā)住宅小區(qū)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)開發(fā)成功的關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)要想在市場(chǎng)立于不敗之地，必須對(duì)開發(fā)產(chǎn)品和配套服務(wù)上贏得市場(chǎng)。與同杭州目前的房地產(chǎn)企業(yè)，誠(chéng)信和品牌將是余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)企業(yè)最終發(fā)展壯大的最根本的依據(jù)。三、市場(chǎng)發(fā)展基本狀況分析余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況可以用相當(dāng)火爆來形容。為了更清楚的了解該地市場(chǎng)發(fā)展的基本狀況，在2001年下半年，我們深入市場(chǎng)，對(duì)余杭區(qū)在2001年18月期間的基本樓盤投資數(shù)據(jù)得出相應(yīng)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成755億元，同比增長(zhǎng)956，其中住宅投資53億元，同比增長(zhǎng)1288。與此同時(shí)，居民購房的熱情也在不斷升溫，商品房住宅銷售面積179萬平方米，預(yù)售面積387萬平方米。市場(chǎng)出現(xiàn)投資繁榮的景象，甚至部分樓盤銷售異?；鸨?，前景比較樂觀。余杭城區(qū)較小，目前規(guī)劃以人們廣場(chǎng)東南為主要發(fā)展方向的城市新區(qū)，集中了余杭（臨平）眾多精品樓盤，如新城花園、東海廣場(chǎng)、苑中園、華鼎豪園等等，樓盤發(fā)展?jié)u成氣候。品質(zhì)也與杭州的樓盤基本相似，在配套上和相關(guān)設(shè)施可以與杭州的樓盤相媲美。價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)分析伴隨著樓市一起程式溫的房?jī)r(jià)，以中心城區(qū)臨平為例，1998年住宅平均房?jī)r(jià)為1200元/平方米，到目前已升至27002800元/平方米以上，至于商業(yè)性用房漲幅更大，目前臨平商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商鋪售價(jià)每平方米已超過15000元，現(xiàn)在臨平住宅價(jià)格在2800元/平方米左右，而商鋪的均價(jià)在六七千元/平方米以上。在短短不到三年的時(shí)間里，有很多樓盤的價(jià)格幾乎翻番，和前幾年杭州相比，似乎有既“杭州現(xiàn)象”之后的“余杭現(xiàn)象”。而當(dāng)前余杭樓盤市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)不足，與杭州居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格相比，余杭樓市投資價(jià)格凸現(xiàn)，伴隨種種城市引導(dǎo)性建設(shè)的完善，余杭已經(jīng)具備了快速城市化進(jìn)程的實(shí)力，預(yù)計(jì)未來余杭房地產(chǎn)價(jià)格將有進(jìn)一步的提升。目前在開發(fā)和銷售主要樓盤分析開發(fā)公司樓盤名稱建筑面積價(jià)格（元/平方米）新城房產(chǎn)新城都市麗景11萬平方米2500四維房產(chǎn)碧云閣都市華庭4萬平方米起價(jià)2420均價(jià)2800經(jīng)緯房產(chǎn)E世紀(jì)城市花園6萬平方米起價(jià)2000金世紀(jì)房產(chǎn)紅楓苑5萬平方米均價(jià)1800曙光房產(chǎn)曙光嘉園21萬平方米均價(jià)22002300福田房產(chǎn)城市花園占地456畝花園洋房起價(jià)2260排屋2480別墅2780廣宇房產(chǎn)水鄉(xiāng)人家8萬平方米住宅均價(jià)1400商鋪均價(jià)4800東海房產(chǎn)水漾人家占地100畝均價(jià)1800順昌房產(chǎn)中都廣場(chǎng)10萬平方米商鋪450029000酒店式公寓均價(jià)3000元總評(píng)從以上樓盤不難發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)樓盤小則45萬平方米，多則20余萬平方米，開發(fā)總規(guī)模有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，住宅銷售向排屋、花園洋房別墅發(fā)展，住宅品質(zhì)有了較大的提升，同時(shí)，根據(jù)余杭區(qū)政府的市政建設(shè)方向住在余杭，融入大都市的原則，政府對(duì)土地實(shí)行招投標(biāo)形式，地價(jià)上漲，樓盤價(jià)相應(yīng)有較大提升，未來房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)一步加快。建筑風(fēng)格分析主要特點(diǎn)是模仿性較強(qiáng)。現(xiàn)在的余杭樓盤，大多數(shù)在建筑風(fēng)格上，都是杭州比較成功樓盤的翻版，一個(gè)又一個(gè)南都德加或新金都城市花園的影子，感覺就像到了城西蔣村，而余杭城市的發(fā)展，也很有可能就會(huì)成為第二個(gè)蔣村，只是概念更大一些，時(shí)間需要更長(zhǎng)一些；有關(guān)行業(yè)人士認(rèn)為，對(duì)一個(gè)資訊相對(duì)滯后的小城鎮(zhèn)來說，有板有眼地學(xué)習(xí)大城市的成功典范，不失為一種便捷而穩(wěn)妥的建設(shè)方法。事實(shí)上，如今說余杭的開發(fā)商“模仿”已經(jīng)不準(zhǔn)確了，因?yàn)樗麄冇袝r(shí)和杭州開發(fā)商根本就是請(qǐng)的同一個(gè)建筑師；比如新城二期的建筑師南方建筑勘察設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)方志達(dá)，正是南都江濱花園的建筑師，所以新城二期的房子是和江濱花園一期一樣淡雅簡(jiǎn)約的素色風(fēng)格，也就沒有什么太強(qiáng)的分辨和偏見了。物業(yè)管理售后服務(wù)分析余杭的物業(yè)管理觀念比較先進(jìn)，目前幾乎所有的住宅小區(qū)都引入了房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，尤其是在現(xiàn)在的新區(qū)樓盤。在余杭的新小區(qū)藍(lán)圖里都能找到，甚至那些時(shí)髦的國(guó)際物業(yè)管理咨詢公司如戴德梁行、第一太平戴維斯等也一個(gè)不落地進(jìn)駐余杭。開發(fā)商很早就已經(jīng)做到架空底層、一梯一戶、人車分流、24小時(shí)熱水、中央空調(diào)、智能系統(tǒng)等的人居理念。在這方面，余杭走在杭州前面。另外，余杭小區(qū)環(huán)境上還具有更多的優(yōu)勢(shì)，如很多生活住宅小區(qū)能輕易做出13的低容光煥發(fā)積率、40的綠化率，這樣的樓盤在杭州市區(qū)內(nèi)幾乎找不到。從而使小區(qū)服務(wù)更有人性化特點(diǎn)。消費(fèi)者人群分析余杭的房地產(chǎn)從地理位置上看，主要集中在臨平、老余杭和閑林、五常幾個(gè)地方，塘棲、良渚、星橋、喬司、勾莊和瓶窯也聚集了一些樓盤。其中臨平、老余杭和塘棲等城鎮(zhèn)化程度較高的區(qū)域，房地產(chǎn)主要依托當(dāng)?shù)卦械某墒炫涮祝N售對(duì)象也以本地居民為主，但這種情況最近有所改變，在剛剛結(jié)束的余杭區(qū)第二屆房交會(huì)上，人們發(fā)現(xiàn)杭州的購房者大增，僅臨平一地，從房屋成交狀況來看，幾乎有三成是杭州人購買的；而閑林、良渚和星橋等地的開發(fā)商則主要依托當(dāng)?shù)貎?yōu)美的自然景觀或是悠久的人文歷史、基建配套接軌大杭州，或另起爐灶，銷售對(duì)象以杭州人或外地人為主，本地居民少，消費(fèi)能力有限。杭州消費(fèi)者將越來越多的來到臨平進(jìn)行房地產(chǎn)投資，他們當(dāng)中大多數(shù)是投資者，而且很多是常做房地產(chǎn)投資的。這部分消費(fèi)者人群也是專家，他們看中余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值，象當(dāng)初投資蔣村一樣，從買賣中賺取差價(jià)，獲得高額回報(bào)。而同時(shí)，市場(chǎng)有一個(gè)規(guī)律，即樓盤在開盤時(shí)，價(jià)格一般低開高走，所以在初期購入樓花，待現(xiàn)房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，及時(shí)拋出，可獲得相當(dāng)豐厚的報(bào)酬，而風(fēng)險(xiǎn)比其它任何投資都低。從這個(gè)角度上看，未來杭州投資者將進(jìn)一步的增多。談住在臨平住在臨平有一種舒服的感覺，如果將杭州比做是一般城市，臨平很象一個(gè)小鎮(zhèn)，但臨平的配套卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于一般小鎮(zhèn)。這在酒店設(shè)施偏可一眼看出。臨平鬧市區(qū)地方不大，上檔次的飯店酒樓卻不少，像杭州城市花園酒店、臨平大酒店、臨平賓館、陽光大酒店、北苑賓館等，同時(shí)可以享受到歐陸式早餐、室內(nèi)游泳池、洗浴按摩中心、迪斯科和戀歌房時(shí)尚休閑中心。這些酒店在經(jīng)營(yíng)上也異常火爆。在藕花洲大街、美食一條街等處，各家小飯店就在門口擺開一溜兒清爽的白色桌椅，這邊廂爐火正旺、刀鏟丁當(dāng)；那邊廂筵席初開、觥籌交錯(cuò)，桌上清清爽爽幾道家常小菜炒薯藤、霉千張、醬爆螺螄。如果不從建筑和風(fēng)俗上考慮，仿佛到了歐洲的某個(gè)小鎮(zhèn)。城區(qū)配備了各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及相關(guān)生活配套。住在這里，運(yùn)動(dòng)可以到體育館和游泳館，購物可以到面積2萬多平方米的利群購物中心，看病有余杭區(qū)第一醫(yī)院和婦保醫(yī)院，子女讀書有余杭區(qū)一小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)和余杭區(qū)高級(jí)中學(xué)等名校。臨平政府也有意識(shí)努力將城區(qū)建設(shè)成為一個(gè)繁榮的小都市，增加余杭的人居理念，這種種措施將會(huì)促使余杭的房地產(chǎn)市場(chǎng)走得更深遠(yuǎn)。余杭樓市三大房產(chǎn)板塊分析隨著市場(chǎng)化程度逐步深入發(fā)展，杭州越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始看好余杭的樓市發(fā)展，并視機(jī)介入余杭房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致余杭房地產(chǎn)的逐漸成熟，我們這里分析的三大板快主要從余杭樓市開發(fā)品質(zhì)上劃分，實(shí)際上呈現(xiàn)三個(gè)梯隊(duì)性質(zhì)，從整體上將了解現(xiàn)在余杭的基本情況，為余杭個(gè)樓市板快提供參考價(jià)值。第一板塊是原來屬于余杭的地塊，即城西的蔣村、三墩，城東的九堡、下沙，這四個(gè)地方自從1996年劃入杭州行政區(qū)域以后，一度成為開發(fā)商爭(zhēng)先入駐的熱點(diǎn)區(qū)域。目前已經(jīng)成為杭州老城區(qū)居民居住的新選擇。“創(chuàng)新”效應(yīng)所帶來的高額利潤(rùn)促使開發(fā)商不斷向杭州外圍進(jìn)發(fā)，從而帶動(dòng)了其周邊區(qū)域如閑林、星橋、老余杭等鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)。第二板塊即成熟的臨平、老余杭板塊，這一板塊的真正形成于上世紀(jì)90年代中期，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)大概在1000元平方米左右，從1998年至今，余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管也有波動(dòng)，但總的說來房產(chǎn)價(jià)格是穩(wěn)步上升的。臨平房地產(chǎn)市場(chǎng)從1999年下半年開始火速增溫，商品房?jī)r(jià)格從2000年的12001600元平方米上升到目前的25002900元平方米，并且有繼續(xù)上升的跡象；而老余杭也出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，其價(jià)格從1999年的10001100元平方米一直攀升至目前的18002100元平方米，三年內(nèi)房?jī)r(jià)翻番。第三板塊指上個(gè)世紀(jì)末才發(fā)展起來的閑林、星橋、喬司、良渚、五常等鎮(zhèn)，受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的制約，該板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)滯后。由于受遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)開發(fā)和余杭即將撤市設(shè)區(qū)的影響，2000年下半年以來，杭州大量知名房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛出擊余杭土地市場(chǎng)，興起了大規(guī)模的圈地?zé)幔绕湟蚤e林、五常、良渚、星橋等地為主，這些知名開發(fā)商的進(jìn)入，拉動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)的提高，同時(shí)也帶動(dòng)了余杭本地開發(fā)商的開發(fā)水平，在一定程度上帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。四、余杭樓市優(yōu)勢(shì)分析在建設(shè)施工和房屋銷售方面，余杭樓市取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，商品價(jià)格走勢(shì)和開發(fā)銷售指標(biāo)上，充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，透過樓市升溫現(xiàn)象，造成這種情況的原因有很多方面首先，余杭房產(chǎn)商的預(yù)熱。早在撤市設(shè)區(qū)之前，余杭的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了向精品發(fā)展的萌芽。許多當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商具備了一定的品牌意識(shí)，臨平城內(nèi)涌現(xiàn)了一批頗具檔次的物業(yè)，如四維碧天家園、新城花園等精致住宅區(qū)，品質(zhì)較高，有第二個(gè)杭州蔣村商住區(qū)相同的市場(chǎng)魅力。其次，地理位置優(yōu)越。余杭、杭州一脈相連，大開發(fā)商對(duì)此地青睞有加。余杭與杭州兩地，古有京杭運(yùn)河一線相牽，今又有滬杭高速繞城而過。余杭與杭州成了緊緊相連的兩片熱土，從余杭的東西北大門都可以到達(dá)杭州主城區(qū)。余杭還是連接杭州與上海的樞紐之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海與杭州的聯(lián)系日益緊密，這也為兩地之間的區(qū)域余杭的城市化帶來了機(jī)遇。余杭的交通條件也在改善。余杭區(qū)政府為了使余杭更好地融入大杭州都市圈，進(jìn)行了大手筆的規(guī)劃與