2007年福建泉港區(qū)涂嶺鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789太平洋地產(chǎn)中國(guó)泉港區(qū)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)前期調(diào)研報(bào)告前期調(diào)研報(bào)告前期調(diào)研報(bào)告禾臣創(chuàng)致（莆田）房地產(chǎn)全程營(yíng)銷有限公司2007年5月7日2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789泉港區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析目錄第一章泉港簡(jiǎn)介第3頁(yè)第二章泉港“十五”經(jīng)濟(jì)概況第8頁(yè)第三章泉港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況第10頁(yè)第四章項(xiàng)目地塊情況分析第13頁(yè)第五章物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議第18頁(yè)第六章后記第23頁(yè)2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789第一章泉港簡(jiǎn)介第一節(jié)泉港概況泉港區(qū)位于福建省沿海中部的湄洲灣南岸，地理坐標(biāo)為東經(jīng)1184111901、北緯25032515。東臨湄洲灣，南與惠安縣毗鄰，西南與洛江區(qū)相連，西北及北面同仙游縣接壤?？偯娣e30603平方公里。QHORG泉港區(qū)總戶數(shù)91349戶，總?cè)丝?64779人，其中非農(nóng)業(yè)人口103104人。以漢族為主，少數(shù)民族有回族、畬族、蒙古族等。泉港區(qū)人民政府駐山腰街道港二街，泉港區(qū)轄山腰1個(gè)街道，南埔、后龍、涂嶺、前黃、界山、峰尾6個(gè)鎮(zhèn)，共有4個(gè)社區(qū)、96個(gè)行政村。第二節(jié)歷史沿革泉港區(qū)原隸屬惠安縣（惠北片4鄉(xiāng)、1鹽場(chǎng)）。1985年4月11日，省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立肖厝鎮(zhèn)，以南埔、后龍、山腰32008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789個(gè)鄉(xiāng)及涂嶺鄉(xiāng)部分行政區(qū)域?yàn)樾へ孺?zhèn)的行政區(qū)域，下轄86個(gè)村委會(huì)。1991年7月14日，設(shè)立肖厝鎮(zhèn)，并于1992年9月29日成立鎮(zhèn)人民政府。1996年3月1日，省民政廳批準(zhǔn)撤銷肖厝鎮(zhèn)，設(shè)立后龍、山腰、南埔、涂嶺、埭港5個(gè)鎮(zhèn)。WXZQHORG2000年4月12日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意設(shè)立泉港市泉港區(qū)。泉港區(qū)轄惠安縣的山腰鎮(zhèn)、后龍鎮(zhèn)、南埔鎮(zhèn)、涂嶺鎮(zhèn)、埭港鎮(zhèn)5個(gè)鎮(zhèn)。2003年7月16日，同意泉港區(qū)撤銷山腰鎮(zhèn)，設(shè)立山腰街道辦事處。山腰街道辦事處所轄行政區(qū)域?yàn)樵窖?zhèn)的行政區(qū)域，街道辦事處駐原山腰鎮(zhèn)政府駐地錦塔。同年，新成立錦祥等4個(gè)社區(qū)。2003年末，泉港區(qū)轄1個(gè)街道（山腰）、6個(gè)鎮(zhèn)（后龍、南埔、涂嶺、前黃、界山、峰尾），4個(gè)社區(qū)、96個(gè)村委會(huì)。ZQHORG2005年，泉港區(qū)轄山腰1個(gè)街道，南埔、后龍、涂嶺、前黃、界山、峰尾6個(gè)鎮(zhèn)，共有4個(gè)社區(qū)、96個(gè)行政村。第三節(jié)交通運(yùn)輸2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317891、道路324國(guó)道和福廈高速公路縱貫本區(qū)，形成一條強(qiáng)有力的交通走廊，其中324國(guó)道在境內(nèi)的長(zhǎng)度為185公里，福廈高速公路在境內(nèi)的長(zhǎng)度為15公里，并設(shè)有驛坂和涂嶺兩個(gè)出入口。區(qū)域內(nèi)的公路主干道，已建成的有東西向的涂肖路（現(xiàn)已擴(kuò)建的通港公路全長(zhǎng)125公里、路基寬50米）和驛峰路，南北向的南北三路和南山公路。2、水運(yùn)區(qū)內(nèi)水運(yùn)以海運(yùn)為主3、港口泉港區(qū)有50多公里長(zhǎng)的海岸線，其中深水岸線11公里，可進(jìn)萬(wàn)噸至三十萬(wàn)噸級(jí)碼頭泊位。目前，區(qū)內(nèi)已建有10萬(wàn)噸原油碼頭、萬(wàn)噸雜貨碼頭、5000噸、3000噸、1000噸成品油碼頭等各一座，全區(qū)港口年吞吐能力達(dá)800萬(wàn)噸以上；第二個(gè)萬(wàn)噸雜貨碼頭、5萬(wàn)噸多功能碼頭已交付使用。此外，5萬(wàn)噸海洋液體化工碼頭已動(dòng)工，并已開(kāi)始籌建10萬(wàn)噸石油化工物流碼頭3萬(wàn)噸、5000噸液體化工碼頭。2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317894、鐵路漳泉肖鐵路已全線貫通，并經(jīng)潭平與鷹夏連接，與福廈鐵路共線路段的線路設(shè)計(jì)等級(jí)為二級(jí)。在泉港區(qū)境內(nèi)的長(zhǎng)度為19公里，規(guī)劃設(shè)置了港前站、安兜工業(yè)站和施厝工業(yè)站三個(gè)貨運(yùn)站，在港前站和施厝工業(yè)站附近分別安排50公頃和70公頃的鐵路倉(cāng)儲(chǔ)用地。根據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，漳泉肖鐵路貨量為1000萬(wàn)噸/年。5、航空泉港區(qū)距廈門、晉江、長(zhǎng)樂(lè)機(jī)場(chǎng)均在1個(gè)半個(gè)小時(shí)車程內(nèi)。第四節(jié)社會(huì)發(fā)展1、工業(yè)、港口福建泉港市泉港區(qū)是中國(guó)規(guī)劃建設(shè)中的大型石化港口城市。海岸線總長(zhǎng)50公里多，能建萬(wàn)噸級(jí)以上泊位深水岸線長(zhǎng)達(dá)5公里多?，F(xiàn)已建成10萬(wàn)噸原油碼頭，5萬(wàn)噸多功能碼頭，萬(wàn)噸雜貨碼頭，5千噸、3千噸、1千噸成品油碼頭各一座；30萬(wàn)噸成品油碼頭、10萬(wàn)噸糧食碼頭、5萬(wàn)噸液體化工碼頭、5萬(wàn)噸集裝箱碼頭正在規(guī)劃建設(shè)中。目前400萬(wàn)噸煉油廠、7萬(wàn)噸聚丙烯、4萬(wàn)噸燒堿、2萬(wàn)噸環(huán)氧丙烷、2萬(wàn)噸聚醚、10萬(wàn)噸聚苯乙烯、5萬(wàn)立方低溫液化氣庫(kù)等一大批化工項(xiàng)目已紛紛在區(qū)內(nèi)落戶，隨著“煉化一體化“1200萬(wàn)噸煉油廠、802008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789萬(wàn)噸乙烯、65萬(wàn)噸聚乙烯、40萬(wàn)噸聚丙烯、45萬(wàn)噸聚氯乙烯等項(xiàng)目的上馬，本區(qū)將成為世界級(jí)石化基地。2、科技教育區(qū)域內(nèi)共有幼兒園47所；7個(gè)學(xué)區(qū)94所小學(xué)、在校學(xué)生48026人；中學(xué)22所（其中初中4所，職專1所，初中校17所），在校學(xué)生37960人；適齡兒童入學(xué)率達(dá)100。聯(lián)合農(nóng)業(yè)科技推廣中心等民營(yíng)科技開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)7個(gè)，省級(jí)科技企業(yè)1家和高級(jí)技術(shù)企業(yè)2家，同時(shí)加強(qiáng)與華大、農(nóng)大等高等院校及科研單位的智力合作。3、文化體育城鄉(xiāng)文體活動(dòng)豐富多彩，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有鎮(zhèn)文化站7個(gè)和福煉文化宮，9個(gè)鎮(zhèn)（村）影劇院和福煉影劇院。2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317894、醫(yī)療衛(wèi)生共有衛(wèi)生院5所和職工醫(yī)院1所，民辦醫(yī)院1所，醫(yī)療站126個(gè)，防疫站1所，婦幼保健院1所，區(qū)級(jí)醫(yī)院泉港醫(yī)院已建成。5、民間藝術(shù)戲曲方面有北管、薌劇、高甲戲、莆仙戲、木偶戲和舞獅等。攝影、書畫、文學(xué)等方面都有一批人才和作品脫穎而出。第二章泉港區(qū)“十五”經(jīng)濟(jì)概況“十五”期間,泉港區(qū)積極融入海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，大力發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平大幅度提高。第一節(jié)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力2005年全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)6689億元，比2000年增長(zhǎng)95，年均增長(zhǎng)14；人均GDP2331美元，比2000年增加1272美元，比2000年增長(zhǎng)1201。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值124億元，年均增長(zhǎng)3。工業(yè)產(chǎn)值由2000年的713億元增加到204億元，比2000年增長(zhǎng)13742，年均增長(zhǎng)189；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值由6536億元增加到1953億元，年均遞增23。農(nóng)民人均純收入由3862元增加到5704元，年均增長(zhǎng)81；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)9455元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額由741億元增加到1867億元，2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789年均增長(zhǎng)203。財(cái)政總收入由192億元增加到1044億元；地方級(jí)一般預(yù)算收入由156億元增加到371億元，年均遞增21。至2005年，港口吞吐量達(dá)990萬(wàn)噸。五年來(lái)，全區(qū)完成合同外資78億美元，實(shí)際利用外資34億美元。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2005年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)的比例為102562532722，其中一產(chǎn)下降81、二產(chǎn)上升63、三產(chǎn)上升17。全區(qū)以石化產(chǎn)業(yè)為龍頭的支柱產(chǎn)業(yè)逐步壯大，至2005年，全區(qū)石化工業(yè)產(chǎn)值達(dá)138億元，占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值的68。逐步形成了以福煉公司為龍頭，海洋聚苯樹(shù)脂、湄洲灣氯堿工業(yè)有限公司、華星石化眾星拱月的石化企業(yè)發(fā)展格局。泉港“十五”期間三次產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況表單位億元，GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)總量增速總量增速總量增速總量增速200029781535458516731577612002008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789200134851105440320291129121862002394814057753227612310942282003472618859402628332441299165200454391266510631681141620210200566891526862241822061821102第三章泉港區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況第一節(jié)06年區(qū)房地產(chǎn)概況2006年全區(qū)房地產(chǎn)共開(kāi)發(fā)投資27486萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)61，比去年同期增加1576萬(wàn)元，累計(jì)商品房施工面積1053823平方米，房屋竣工面積118267平方米，銷售201942平方米，本年新開(kāi)工面積11876平方米。住宅商品房累計(jì)施工面積820870平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房193219平方米，增速分別為1382和1173，位居全區(qū)前列。第二節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)1、房地產(chǎn)的質(zhì)和量都發(fā)生了根本性變化。從量的方面看，由2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317891996年占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的52提升至2006的180，比重提高了128個(gè)百分點(diǎn)。十年間房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)速度達(dá)到170，特別是“十五規(guī)劃”期間年均增速達(dá)256。從質(zhì)的方面看，全區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)由打基礎(chǔ)、培育市場(chǎng)的行業(yè)發(fā)展初級(jí)階段向更高層次的發(fā)展階段轉(zhuǎn)型，開(kāi)發(fā)商更加注重樓盤的周邊自然環(huán)境、人文氛圍和配套設(shè)施，中、高檔的商業(yè)住宅區(qū)逐漸成為投資的熱點(diǎn)。2、價(jià)格上漲明顯。全區(qū)1995、2000、2004和2006年全區(qū)房?jī)r(jià)的平均價(jià)格分別為每平方米1519元、1710元、2103元和2824元，年均增長(zhǎng)速度為42，2000年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲呈加快之勢(shì)。觀其原因，主要有以下幾點(diǎn)是商品住宅供不應(yīng)求矛盾凸現(xiàn)。如今年上半年新增可銷售面積比實(shí)際銷售面積少1067萬(wàn)平方米，二手住宅及歷年空置房的交易量也呈上升之勢(shì)。是鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。2004和2006年全區(qū)工業(yè)品價(jià)格指數(shù)分別為1037和1029，建筑和裝修材料消費(fèi)價(jià)格指數(shù)城市分別為1042和1019,農(nóng)村分別為1048和1009，鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格上漲對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲起到了推波助瀾的作用。三是居住需求與投資行為相互作用推動(dòng)房?jī)r(jià)攀升。購(gòu)房的居民中除一部分是無(wú)房者或住房條件差的市民，購(gòu)買住房的目的以居住為主外，還有很大一部分是以增值、2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789保值、出租等投資甚至是以投機(jī)為目的的購(gòu)房行為，造就了房地產(chǎn)需求的持續(xù)旺盛，由于多種因素影響，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起著推波助瀾的作用。3、高收入人群和臨近鄉(xiāng)是購(gòu)房的主力軍。從調(diào)查分析我們得出，40至50歲的高收入人群是購(gòu)買泉港高擋樓盤的主流人士，占高擋樓盤購(gòu)買者的43，31至40歲年齡段占31，51歲以上的占22，30歲以下的占4。從購(gòu)買高擋樓盤人群的行業(yè)分布看，政府公務(wù)員、制造業(yè)、貿(mào)易、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者等行業(yè)的高管是購(gòu)買高擋樓盤的主力軍，占654；其次從事IT業(yè)、生物、醫(yī)藥、電信、電力等行業(yè)的人群，占228；其余118為其他有高收入來(lái)源的人群，如通過(guò)繼承、拆遷賠償、收取租金等形式取得的高收入。4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逐漸向小高層、高層發(fā)展。泉港區(qū)以前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以多層為主，隨著人們生活水平的提高及對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，多層已不能滿足居民對(duì)景觀、視野的更高要求；所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逐漸向小高層，高層發(fā)展，比如世紀(jì)新城的16層建筑，以及泉港區(qū)最高的房產(chǎn)項(xiàng)目20層的莊園明珠項(xiàng)目。5、小二房和三房在所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中占有較高的比例。從市場(chǎng)調(diào)查中，我們發(fā)展泉港區(qū)所開(kāi)發(fā)的樓盤項(xiàng)目中，小二房和三房的戶型類型在樓盤中占有較高的比例。小二房面積在80100、三房面積在125150的戶型在市場(chǎng)上具有較2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789高的認(rèn)知度和得房率。6、市場(chǎng)持幣觀望氣氛較濃厚。受政府宏觀調(diào)控的影響，樓市觀望氣氛較濃。有近40的群眾認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)當(dāng)推延購(gòu)房計(jì)劃，心理上依賴此次的宏觀調(diào)控政策能起作用，盼望房?jī)r(jià)能下降。無(wú)論是自住還是投資寧愿持幣觀望而不輕易出手，買賣雙方正在進(jìn)行一場(chǎng)心理上的較量，買方不出手，賣方不降價(jià)，二手房賣方傾向于以租代售的形式，而買方則采取持幣觀望的態(tài)度。第四章項(xiàng)目地塊情況分析第一節(jié)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱面積（）征地面積15169建筑占地面積5202總建筑面積27153建設(shè)用地面積8089道路用地面積7080綠地率25容積率336建筑系數(shù)643第二節(jié)項(xiàng)目地段環(huán)境分析2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789一、地塊環(huán)境分析本案位于泉港區(qū)涂嶺鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對(duì)面，福廈路旁，該地塊呈長(zhǎng)方形形狀，為平地。地屬于涂嶺鎮(zhèn)行鎮(zhèn)中心、經(jīng)濟(jì)文化中心地帶、交通發(fā)達(dá)、商業(yè)繁華、生活便利。二、地塊周邊情況項(xiàng)目位處涂嶺鎮(zhèn)最繁華的地段，周邊行政部門、金融機(jī)構(gòu)、生活配套、教育單位林立，各種配套較為齊全，是涂嶺鎮(zhèn)最適合居住的地塊。項(xiàng)目地塊正對(duì)面為涂嶺鎮(zhèn)政府、周邊有涂嶺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、萬(wàn)發(fā)超市、涂嶺永興食雜綜合部、涂嶺供銷門市部、佳意服飾商行、涂嶺照相館、廈門鹵味、絲藝美容美發(fā)、新大洲本田摩托等業(yè)態(tài)，生活配套較為齊全，生活便利無(wú)憂；政府部門除了鎮(zhèn)政府，還有涂嶺鎮(zhèn)派出所；通信方面有中國(guó)移動(dòng)通信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)郵政涂嶺營(yíng)業(yè)廳；金融方面，離項(xiàng)目150米處有一中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行；教育方面，與項(xiàng)目200米處有一所小靈童雙語(yǔ)幼兒園。三、項(xiàng)目周邊住宅、店面租賃和出售價(jià)格調(diào)查位置租賃類別租金（元/月/坎）面積（）2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789涂嶺市場(chǎng)沿街店面5006003540涂嶺市場(chǎng)內(nèi)部店面2003002530涂嶺派出所旁店面4505003545涂嶺郵政旁店面4005004055涂嶺市場(chǎng)內(nèi)部住宅100150（單間）2025涂嶺派出所旁住宅250400（二房一廳）8090項(xiàng)目所在區(qū)位的店面大部分在3550平方米之間，租金價(jià)格以涂嶺市場(chǎng)沿街的店面最貴，單坎在500600元/月之間，二坎打通的店面普遍每月租金為1000元，因?yàn)槿藲馀c地段的因素，從涂嶺市場(chǎng)向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行方向店面的租金有小幅下降，普遍在350450元/月左右。項(xiàng)目所在的那一排（即涂嶺鎮(zhèn)政府對(duì)面），房屋以一層為主（磚石結(jié)構(gòu)），店面經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔層較低，租金每月在150200元之間。四、本項(xiàng)目基本狀況基本狀況良好適中較差地點(diǎn)交通配套度2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789景觀度繁榮度安全度五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目所處地理位置較為優(yōu)越，為涂嶺鎮(zhèn)客戶最優(yōu)先考慮的板塊；項(xiàng)目位于涂嶺鎮(zhèn)府正對(duì)面，為鎮(zhèn)行政中心；項(xiàng)目位于福建交通大動(dòng)脈之一的福廈路旁，且有六路公交直通泉港區(qū)中心，交通便利；項(xiàng)目所在的街二街與泉港最繁華的泉五路交叉，近繁華、親寧?kù)o；項(xiàng)目正對(duì)面為涂嶺最大的超市萬(wàn)發(fā)超市、及最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)涂嶺市場(chǎng)；購(gòu)貨方便、生活無(wú)憂；項(xiàng)目周邊各種配套齊全，飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等配套應(yīng)有盡有；項(xiàng)目與小靈童雙語(yǔ)幼兒園僅200米路程，教育配套齊全；項(xiàng)目本案目前尚未動(dòng)工，景觀、規(guī)劃等可塑性較強(qiáng)，為本案的高品質(zhì)打下良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目位于鎮(zhèn)行政中心，存在較大的升值空間。劣勢(shì)分析項(xiàng)目位于福廈路旁，車來(lái)車往，噪音較大，影響生活品質(zhì)的2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789提升。項(xiàng)目所在那一排房屋多為一層建筑，古舊且檔次較低，不利于項(xiàng)目樓盤形象的提升；項(xiàng)目所在地塊幾乎沒(méi)有景觀點(diǎn)，整體給人臟、亂的感覺(jué)，特別是路邊的一條臭水溝，惡臭難聞；機(jī)會(huì)點(diǎn)分析充分利用開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)品牌和成熟的市場(chǎng)操控能力，提升涂嶺在泉港區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位，成為泉港區(qū)的次經(jīng)濟(jì)中心。充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理景觀優(yōu)勢(shì)，充分展示本項(xiàng)目的居住品質(zhì)。通過(guò)獨(dú)特的市場(chǎng)差異化定位及完善的物業(yè)配套服務(wù)，塑造本案獨(dú)特的產(chǎn)品魅力，從而搶占市場(chǎng)的最大份額，倡導(dǎo)一種新的生活方式；本案處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可塑性較強(qiáng)；項(xiàng)目位于鎮(zhèn)行政中心，生活便利、商業(yè)繁華、是理想的居住場(chǎng)所。項(xiàng)目為區(qū)域第一個(gè)樓盤項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)處于真空狀態(tài)。威脅點(diǎn)分析本案目前尚未動(dòng)工，距交房時(shí)間尚需時(shí)日。區(qū)域現(xiàn)尚未有樓盤開(kāi)發(fā)，沒(méi)有市場(chǎng)參照點(diǎn)，不確定因素較多。六、總結(jié)2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789項(xiàng)目作為涂嶺鎮(zhèn)最值的期待的項(xiàng)目，不但其區(qū)位在涂嶺鎮(zhèn)是最有優(yōu)勢(shì)的，其周邊的齊全商業(yè)、生活配套也是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。作為鎮(zhèn)政府正對(duì)面的項(xiàng)目，其涂嶺鎮(zhèn)政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心的地位不言而喻，再加上周邊居民對(duì)此片區(qū)良好的認(rèn)知度，為以后項(xiàng)目的迅速去化奠定了良好的基礎(chǔ)；主體來(lái)說(shuō)項(xiàng)目地址是涂嶺鎮(zhèn)最值開(kāi)發(fā)的地址，項(xiàng)目也必將成為涂嶺鎮(zhèn)人民最期待的樓盤，項(xiàng)目的全面開(kāi)發(fā)，必將提升涂嶺的區(qū)域地位和知名度，使涂嶺成為泉港區(qū)的次經(jīng)濟(jì)中心。但是由于涂嶺鎮(zhèn)先前尚未有樓盤開(kāi)發(fā)，居民對(duì)購(gòu)買商品房的意識(shí)較淡薄，以及項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的樓屋雜亂低矮，極大影響了項(xiàng)目檔次的提升，所以如何培養(yǎng)加強(qiáng)周邊居民的購(gòu)房意識(shí)和提升樓盤的檔次將是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宣傳的重中之重。第五章物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議禾臣創(chuàng)致公司對(duì)本案項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議一、功能定位精品住宅根據(jù)對(duì)周邊的分析以及對(duì)本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評(píng)價(jià)，將該項(xiàng)目從市場(chǎng)中細(xì)分出來(lái)，定位為“精品住宅”。2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789定向商鋪銷售為配合住宅的銷售，并完成本項(xiàng)目未來(lái)的科學(xué)管理，建議商鋪定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修（如騎樓門面），以全面提升項(xiàng)目的整體檔次。二、目標(biāo)客戶群定位精品戶型住宅周邊生意人（生意之便）、周邊原區(qū)域居民、周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位購(gòu)房者、也有相當(dāng)?shù)纳套⌒枨罂蛻艉椭苓呧l(xiāng)村富有人群；定向商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配合未來(lái)泉港區(qū)次經(jīng)濟(jì)中心和精品住宅未來(lái)生活的服務(wù)性經(jīng)營(yíng)。三、物業(yè)總體規(guī)劃1、具體思路結(jié)合本案高品質(zhì)產(chǎn)品定位，本案在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，應(yīng)遵循如下核心思路以項(xiàng)目整體考量，本項(xiàng)目商業(yè)部分所占比例較大，在商業(yè)部分規(guī)劃較為根據(jù)合理、效益達(dá)到最大化的前提下，突顯本案的高品質(zhì)，營(yíng)造人性化、生態(tài)型的空間格局和居住環(huán)境，突顯住宅的高品質(zhì)。2、建筑風(fēng)格建議在立面設(shè)計(jì)上采用現(xiàn)代的外觀設(shè)計(jì)，讓人有眼前一亮的感覺(jué)。色彩以米白灰為基本色調(diào)加配亮麗色彩，色彩明快，造型醒目，動(dòng)感飄逸，細(xì)部設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、合理而富有時(shí)代氣息。商業(yè)部分體現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素，寬敞明亮的入口門廳，整齊現(xiàn)代的騎樓設(shè)計(jì)，時(shí)尚氣派的沿街商鋪將給人們留下深刻的印象。建筑立面建議為新加坡風(fēng)格（亞洲半殖民地風(fēng)格）。環(huán)境景觀建議2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789為沿福廈公路設(shè)計(jì)休閑廣場(chǎng)景觀綠化帶。3、住宅規(guī)劃1、沿福廈公路結(jié)合商業(yè)店面進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，12層設(shè)計(jì)為騎樓型沿街店面，其中二層為連廊設(shè)計(jì)；二層以上為住宅，最高65層。2、通過(guò)重點(diǎn)對(duì)沿街休閑廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，營(yíng)造豐富的、有新意的異域空間；3、沿街的車位設(shè)計(jì)要與店面有一定的距離，避免影響商家的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)人性化、功能化、時(shí)尚化。按本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位，面積在801602之間，主力戶型以1101402的三室兩廳為主。實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設(shè)計(jì)為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽(yáng)臺(tái)，餐廳帶操作陽(yáng)臺(tái)。窗設(shè)計(jì)能落地的并盡量轉(zhuǎn)角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開(kāi)闊，心胸暢然。（1）戶型面積及配比精品戶型住宅（板式住宅）建議戶型面積為80160平方米其中8090平方米小二室二廳一衛(wèi)15100110平方米小三室二廳一衛(wèi)25110120平方米標(biāo)準(zhǔn)三室二廳二衛(wèi)40120140平方米大三室二廳二衛(wèi)12140160平方米標(biāo)準(zhǔn)四室二廳二衛(wèi)8（3）戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)根據(jù)面積戶型的特點(diǎn)及使用功能，建議其設(shè)計(jì)應(yīng)注意小面積可考慮適當(dāng)縮減客廳面寬，也許可以控制在42米之2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ69031789內(nèi)；盡量縮小走道的面積，避免不必要的浪費(fèi)；把窗設(shè)計(jì)成飄窗，充分占用外部空間；適當(dāng)提高層高，建議達(dá)到3米；室內(nèi)多使用玻璃，制造通透效果；4、本案的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)規(guī)劃建議的出發(fā)點(diǎn)本案特殊的地理位置決定了其商業(yè)的地域及投資價(jià)值本案周邊的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)對(duì)其商業(yè)規(guī)劃也起到了一定的借鑒作用商業(yè)規(guī)劃根據(jù)本案所處地段，要充分體現(xiàn)本案的商業(yè)價(jià)值，使之成為推動(dòng)涂嶺成為泉港區(qū)次經(jīng)濟(jì)中心，商業(yè)合理規(guī)劃顯得尤其重要。本案商業(yè)的重點(diǎn)在層高上做文章，層高建議做到52米左右，以“買一層送二層”的概念向市場(chǎng)推出，必能引起市場(chǎng)的激烈反應(yīng)。這部分商鋪，要求突出項(xiàng)目形象，有大店風(fēng)范，建議單店開(kāi)間在4M以上，進(jìn)深15M左右，單店面積在60以上。商業(yè)銷售應(yīng)具有相當(dāng)?shù)亩ㄏ蛐?，避免破壞社區(qū)環(huán)境及未來(lái)的小區(qū)管理商業(yè)應(yīng)注意設(shè)計(jì)室內(nèi)格局應(yīng)事先尋找市場(chǎng)，謀求商業(yè)定向建設(shè)的可能商業(yè)周圍一定要預(yù)留車位應(yīng)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)門前的停車場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮門、窗及梁、柱等位置，力求最大限度優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317892008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)送貨上門貨到驗(yàn)貨后付款中國(guó)房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載QQ690317895、景觀建議由于本案所處的地理環(huán)境以及周邊配套等，本案的景觀規(guī)劃尤其重要，通過(guò)小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境的優(yōu)化營(yíng)造，來(lái)彌補(bǔ)外部環(huán)境目前的缺失，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，它也是本案的一個(gè)重要宣傳賣點(diǎn)，用以吸引客群，本案定位高端，相應(yīng)的配套也應(yīng)高標(biāo)準(zhǔn)，景觀規(guī)劃雖然受面積限制，但還需應(yīng)重點(diǎn)考量，把它作為本案推廣的一個(gè)重要賣點(diǎn)，故做如下建議（1）整體景觀的設(shè)計(jì)風(fēng)格建議趨于簡(jiǎn)潔明朗，同整個(gè)樓盤風(fēng)格相一致，富予現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格。（2）一層的景