廣佛智城策劃、招商實(shí)施方案

1、策劃招商實(shí)施方案,1,目錄Contents,序1. 項(xiàng)目概述 PART 1.市場調(diào)研 PART 2.項(xiàng)目定位及目標(biāo)群體分析 PART 3.業(yè)態(tài)布局 PART 4.比例劃分 PART 5.價(jià)格制定 PART 6.財(cái)務(wù)分析 PART 7.招商策略 PART 8.推廣策略及目標(biāo) PART 9.推廣物料 PART 10.招商實(shí)施,2,序1. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù),廣佛智城位于佛山南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)中心區(qū)核心位置，占地近400畝，總建筑面積超83萬平米。 項(xiàng)目首啟部分計(jì)劃2013年12月底開業(yè)，包括商業(yè)及寫字樓： 商業(yè)部分：商業(yè)步行街區(qū)3、4、5、6、8號(hào)樓，總建筑面積為23,158平方米，合計(jì)479間商鋪； 寫字

2、樓部分為4、8、9號(hào)樓【8、9號(hào)樓為LOFT】，其中4號(hào)樓可租面積6,350平方米【剩余部分為預(yù)留單位】，單層面積約1,000平方米。,3,PART 1.,市 場 調(diào) 研,關(guān)鍵詞：市場概述、供應(yīng)量、存量,4,佛山/南海商業(yè)市場概述,佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近1，400萬平方米，整體發(fā)展?fàn)顩r一般； 萬達(dá)、保利、萬科等大型商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐和天河城、永旺【吉之島】急速擴(kuò)張，針對(duì)中高 端消費(fèi)市場的爭奪將會(huì)更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整； 佛山商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)為多區(qū)域開發(fā)，消費(fèi)市場分散；,佛山商業(yè)市場概述,南海商業(yè)市場概述,南海板塊將近100萬平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達(dá)國家水平，嚴(yán)重飽和，發(fā)展難度

3、大； 廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、同質(zhì)化競爭非常嚴(yán)重 項(xiàng)目周邊專業(yè)市場總面積達(dá)380萬平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場達(dá)15個(gè)。,5,佛山/南海寫字樓市場概述,佛山經(jīng)濟(jì)以制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，但因?qū)懽謽堑墓┬桕P(guān)系原因，導(dǎo)致市場整體租金相對(duì)較低； 未來佛山寫字樓市場供應(yīng)量非常大，2013年預(yù)計(jì)推出量為180萬平方米，其中廣東金融高新區(qū)今明兩年預(yù)計(jì)推出60萬平米，禪桂中心區(qū)約50萬平方米。 目前佛山寫字樓主要分布在禪桂兩地和廣東金融高新區(qū)、季華七路、東平路； 南海周邊現(xiàn)多為中小型企業(yè)，分布在一些低端寫字樓里面，租金多在20元上下；,佛山/南海寫字樓市場概述,啟示：佛山當(dāng)?shù)貙?/p>

4、字樓市場總體租金不高、競爭巨大，但項(xiàng)目周邊專業(yè)市場密集，匯聚大量中小型企業(yè)。隨著佛山經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的提出，企業(yè)升級(jí)勢在必行，一旦需求釋放，未來對(duì)寫字樓市場看好。,6,佛山商業(yè)、寫字樓存量及未來供應(yīng),2012年佛山存量商鋪總計(jì)199萬,其中禪城區(qū)商鋪集中在祖廟商圈，現(xiàn)有88萬的商業(yè)，占44%，南海片區(qū)以季華，桂城，千燈湖三個(gè)片區(qū)為主，總共有68萬占比34%，順德片區(qū)43萬，占比22%。,2012年佛山市各區(qū)商鋪存量,7,佛山商業(yè)、寫字樓存量及未來供應(yīng),單位：百萬平方米,8,項(xiàng)目分析,項(xiàng)目外部分析小結(jié),項(xiàng)目前期招商經(jīng)營有一定的難度。如何創(chuàng)新定位吸引商家進(jìn)駐，是目前重點(diǎn)考慮的主要因素。,9,消費(fèi)者區(qū)域

5、分析,區(qū)域消費(fèi)占比,項(xiàng)目周邊消費(fèi)客群分析,項(xiàng)目周邊消費(fèi)者交通工具分析,公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達(dá)，配備未完善,注重品牌吸引力、購物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面,飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。,本地消費(fèi)群，習(xí)慣往禪、桂兩城及廣州、港澳消費(fèi)。,項(xiàng)目分析消費(fèi)者分析,10,項(xiàng)目分析市場調(diào)研及項(xiàng)目分析思路回歸,項(xiàng)目條件決定項(xiàng)目商業(yè)定位屬性 從項(xiàng)目區(qū)位特性來分析： 目前傳統(tǒng)商業(yè)未來供應(yīng)量巨大，且同質(zhì)化嚴(yán)重，繼續(xù)發(fā)展同類型商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，可結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的整體發(fā)戰(zhàn)略，打造廣東省智慧城市，佛山南海城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。向電子商務(wù)發(fā)展，符合商家對(duì)電子商務(wù)發(fā)展的需求。 從商業(yè)現(xiàn)狀來分析： 項(xiàng)目周邊商業(yè)整體經(jīng)營檔次較低，發(fā)展

6、高端消費(fèi)模式存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但發(fā)展檔次低、同質(zhì)化的商業(yè)模式同樣不符合市場需求，因此必須走特色化、一體化經(jīng)營模式。 從項(xiàng)目的規(guī)模來分析： 項(xiàng)目總體83萬平方米超大規(guī)模，且產(chǎn)業(yè)部分的規(guī)劃占整個(gè)項(xiàng)目的比重較高，必須發(fā)展多功能一體化話，特色化商業(yè)，且商業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的商業(yè)模式。,11,市場綜合環(huán)境決定項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向 從區(qū)域的消費(fèi)特性來分析： 寫字樓客戶特性分析：項(xiàng)目周邊存在大量廉價(jià)寫字樓，且大多為中小型企業(yè)，如果沒有較大的市場動(dòng)力，幫助企業(yè)進(jìn)行升級(jí)發(fā)展，寫字樓招租難度較大。 商業(yè)消費(fèi)者特性分析：當(dāng)?shù)厥忻窠?jīng)濟(jì)收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)，但因臨近廣州、禪桂兩地，分流消費(fèi)客群，如何通過個(gè)性化、特色化、一體化的商業(yè)經(jīng)

7、營模式將他們留在本區(qū)域是關(guān)鍵，另外他們餐飲的支出占總比例的三分之一，項(xiàng)目首啟應(yīng)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。 從周邊現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析： 周邊商業(yè)同質(zhì)化競爭激烈，經(jīng)營檔次較低、輻射力較弱。因此本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃定位，必須與其他商業(yè)形成區(qū)分，打造一個(gè)具有“差異化特色”的商業(yè)模式。,項(xiàng)目分析市場調(diào)研及項(xiàng)目分析思路回歸,12,定位的唯一性具備新穎、時(shí)尚、絢麗的外觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)造行業(yè)數(shù)個(gè)“第一”綜合平臺(tái)。 消費(fèi)力的持久性項(xiàng)目定位主題和經(jīng)營業(yè)態(tài)符合區(qū)內(nèi)消費(fèi)群的長期需求。 業(yè)態(tài)的豐富性單一業(yè)態(tài) 、或者只依靠某單一主力店來吸引人流的業(yè)態(tài)規(guī)劃會(huì)使項(xiàng)目流于平庸，業(yè)態(tài)的豐富性、多樣性、互補(bǔ)性才能吸引不同目的消費(fèi)人群。 運(yùn)營模式的

8、創(chuàng)新性通過創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)同商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動(dòng)商鋪和寫字樓的租售。,項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位應(yīng)具備以下基本特性,13,PART 2.,定 位 支 撐、招 商 目 標(biāo) 群 體 分 析,關(guān)鍵詞： 電商、家飾、家居、首席、體驗(yàn)、配套,14,項(xiàng)目自身定位、綜合服務(wù)平臺(tái)及硬件支撐,順應(yīng)“智慧廣東”和佛山城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)潮流； 周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，企業(yè)、商家發(fā)展電子商務(wù)的需求旺盛； 佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍發(fā)展艱難，空置大； 電子商務(wù)為未來企業(yè)、商家發(fā)展的必然選擇，順勢而為乃智城的明智之選。,項(xiàng)目定位“中國最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都”,確立依據(jù)政府號(hào)召及市場需求,支撐依據(jù)電商服務(wù)綜合平臺(tái),a人力資源及培訓(xùn)中

9、心 b營銷及運(yùn)營中心 c IT應(yīng)用及信息服務(wù)中心 d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)中心 f貨源采購中心 g企業(yè)家生活服務(wù)部 h倉儲(chǔ)物流中心 i知識(shí)產(chǎn)權(quán)及法務(wù)中心 j金融中心 k研發(fā)及供應(yīng)鏈管理中心 L檢測認(rèn)證中心,通過引入電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，從而為傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化、集成式的電子商務(wù)配套服務(wù)，協(xié)助傳統(tǒng)企業(yè)、商家突破傳統(tǒng)營銷模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提速 。,15,項(xiàng)目自身定位、綜合服務(wù)平臺(tái)及硬件支撐,配套引入,硬件支撐,將引進(jìn)眾多電子商務(wù)配套服務(wù)中心，為企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)提供專業(yè)解決方案。,電子商務(wù)外圍客戶，例如電子商務(wù)代運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)推廣、品牌公關(guān)、電商托管、攝影、設(shè)計(jì)、物流、模特、廣告

10、等配套服務(wù)公司,智薈所 多功能展廳 酒店式公寓 社區(qū)服務(wù)配套 國際影院 餐飲配套 員工食堂配套 員工宿舍租賃 接駁巴士,16,目標(biāo)商家,電子商務(wù)運(yùn)營企業(yè) 愿意投入產(chǎn)品和資源進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè) 大型電子商務(wù)運(yùn)營平臺(tái)和運(yùn)營中介服務(wù)公司,17,商家訪談,合共訪談專業(yè)家居企業(yè)（經(jīng)營商）七家。,18,商家訪談,目標(biāo)商戶訪談小結(jié),1、家居行業(yè)對(duì)進(jìn)駐廣佛智城有一定的意向。主要原因有二， 傳統(tǒng)的家居銷售企業(yè)在地產(chǎn)市場調(diào)控下受到很大影響；而重點(diǎn)發(fā)展電子商務(wù)的尚品宅配、歐派等家居企業(yè)逆勢上揚(yáng)，尚品宅配2012年銷售額遞增近600%； 保利中央公館，73萬平米的體量，住宅家居需求； 廣佛智城近40萬平米寫字

11、樓辦公家居需求。 2、普遍對(duì)項(xiàng)目人流不足表示擔(dān)心，希望在租金跟免租期方面有優(yōu)惠； 3、對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)配套需求迫切，其中最為關(guān)注電商服務(wù)中心、公共交通、公寓、餐飲等方面。 4、期望有行業(yè)龍頭企業(yè)帶動(dòng)發(fā)展。,19,PART 3.,鋪 間 比 例 劃 分,20,門口、通道、間隔劃分、實(shí)用率,21,PART 4.,業(yè) 態(tài) 布 局 定 位,Business layout,關(guān)鍵詞： 占比、面積,22,公共服務(wù)配套 32% 580m2,中式餐飲 57% 770m2,休閑餐飲 32% 667m2,中式餐飲 68% 1452m2,家居（線上品牌） 34% 889m2,家居（傳統(tǒng)品牌）66% 1714m2,家飾（

12、線上品牌） 57% 1562m2,休閑餐飲 10% 256m2,家飾（傳統(tǒng)品牌）33% 905m2,3號(hào)樓,占比 面積,23,休閑餐飲 21% 256m2,特色餐飲 79% 921m2,家居（線上品牌） 32% 469m2,家居（傳統(tǒng)品牌） 43% 621m2,家飾（傳統(tǒng)品牌） 37% 610m2,兒童時(shí)尚 42% 345m2,家飾（線上品牌）21% 345m2,4號(hào)樓,兒童時(shí)尚 25% 335m2,占比 面積,24,特色餐飲 100% 1106m2,休閑餐飲 19% 211m2,特色餐飲 81% 943m2,家居（線上品牌） 60% 357m2,家居（傳統(tǒng)品牌） 20% 125m2,休閑餐飲

13、 10% 292m2,休閑餐飲 20% 118m2,公共服務(wù)(銀行)配套 30% 626m2,5號(hào)樓,占比 面積,25,休閑餐飲 32% 667m2,中式餐飲 68% 1452m2,家居（線上品牌） 34% 889m2,家居（傳統(tǒng)品牌）66% 1714m2,家飾（線上品牌） 57% 707m2,休閑餐飲 10% 122m2,家飾（傳統(tǒng)品牌） 38% 525m2,6號(hào)樓,占比 面積,26,特色餐飲 75% 616m2,家居（線上品牌） 90% 710m2,休閑餐飲 10% 70m2,家飾（線上品牌） 31% 288m2,休閑餐飲 27% 255m2,家飾（傳統(tǒng)品牌）48% 488m2,8號(hào)樓,占

14、比 面積,家飾（傳統(tǒng)品牌） 42% 399m2,27,價(jià) 格 制 定,PART 5.,price setting,關(guān)鍵詞： 比較法、因素修正法、權(quán)重,28,商鋪定價(jià),租金制定策略,項(xiàng)目定位為“中國最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都”，項(xiàng)目本身硬件設(shè)置為傳統(tǒng)商業(yè)布局，創(chuàng)新結(jié)合新型電子商貿(mào)平臺(tái)。租金價(jià)格跟傳統(tǒng)商業(yè)可比性不強(qiáng)，所以租金價(jià)格在參考周邊項(xiàng)目的情況下，進(jìn)行相應(yīng)的修正。,周邊參考,經(jīng)營理念： “時(shí)尚生活 SHOPPING MALL”,南 海 新 都 會(huì),29,商鋪定價(jià),保利水城,經(jīng)營理念： “水景”概念的 大型綜合性購物中心,巴黎春天商業(yè)步行街,經(jīng)營理念：一站式全方位多 體驗(yàn)購物步行街,30,商鋪定價(jià),大

15、瀝寶盈國際廣場,經(jīng)營理念：大瀝最具影響力的 商業(yè)廣場,31,商鋪定價(jià)參考權(quán)重計(jì)算,【首層定價(jià)】市場比較法,按以上市場比較法表格推出本項(xiàng)目首層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為：232元/。,32,商鋪定價(jià)參考權(quán)重計(jì)算,1F,2F,3F,4F均價(jià)：46 （13%）=45元/ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào)3% ）,3F均價(jià)：78 （13%）=72元/ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào)3% ）,2F均價(jià)：140 （15%）= 133元/ （家居行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào)5% ）,1F均價(jià)：232元/,注：最終的各層定價(jià)按市場推算價(jià)后，稍作調(diào)整后得出的本項(xiàng)目各層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)。,4F,33,寫字

16、樓定價(jià),定價(jià)參考周邊項(xiàng)目,華創(chuàng)商業(yè)廣場,地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢； 寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； 6.5萬平米只有300來個(gè)車位，明顯不夠用； 寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強(qiáng)。 外立面顏色像倉庫，內(nèi)部梁柱較多，實(shí)用性不佳。,華創(chuàng)商業(yè)廣場是以 廣州最成功的“萬菱模式”為模板，定位佛山首席國際精品采購中心，打造華南重要的精品采購基地。項(xiàng)目建筑面積超6萬,其中14層為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪;510層為展貿(mào)式寫字樓，超10,000商業(yè)廣場。,34,寫字樓定價(jià),中盈廣場,地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢； 寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； 6.5萬平米只有300來個(gè)車位，明顯不夠用； 寫字樓

17、跟商場公用電梯，辦公專屬性不強(qiáng)。 外立面顏色像倉庫，內(nèi)部梁柱較多，實(shí)用性不佳。,中盈廣場，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟21層甲級(jí)寫字樓，1-3層為商業(yè)以及23層的四星級(jí)酒店，功能形態(tài)涉及國際金融中心、CEO俱樂部、整層辦公空間和城市核心商務(wù)廣場等四大功能分區(qū)。,35,寫字樓定價(jià),金安一號(hào),項(xiàng)目位于南海區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃打造金融區(qū)板塊，打造低碳、生態(tài)、節(jié)能環(huán)保5A寫字樓，11米超高豪華商務(wù)大堂，中空肺葉結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，空氣自然對(duì)流，二層空中花園設(shè)計(jì)。,區(qū)域發(fā)展前景好，周邊配套不成熟； 項(xiàng)目提供帶裝修標(biāo)準(zhǔn)，可省去小型公司裝修費(fèi)用，且差價(jià)不大，對(duì)廣佛智城具備一定參考意義,36,寫字樓定價(jià),南方廣場,南方廣場集購

18、物消費(fèi)、休閑娛樂、商務(wù)、服務(wù)、辦公等綜合性于一體的廣場,總建筑面積35000平方米。地理位置優(yōu)越,成熟社區(qū)、商圈圍繞、學(xué)校、幼兒園集中、交通便利。已有多個(gè)上市公司進(jìn)駐,中國人壽、中國平安、7天酒店、貿(mào)易公司等。,地理位置比較好，周邊商貿(mào)環(huán)境較好； 當(dāng)?shù)乇容^典型的多功能、多業(yè)態(tài)的綜合性項(xiàng)目，跟項(xiàng)目有一定參考價(jià)值； 商務(wù)配套成熟，但整體規(guī)模較??；,37,寫字樓定價(jià),市場比較法,38,寫字樓定價(jià),參數(shù)修正法,修正根據(jù)： 電子商務(wù)企業(yè)區(qū)位要求不高，主要為廣佛智城內(nèi)部項(xiàng)目企業(yè)服務(wù)，故將區(qū)位的權(quán)重進(jìn)行調(diào)低； 寫字樓多為電子商務(wù)服務(wù)的相關(guān)營銷、攝影、金融等配套公司對(duì)交通跟硬件及物管要求高，故進(jìn)行調(diào)高。,39

19、,寫字樓定價(jià),樓層租金定價(jià),綜合項(xiàng)目寫字樓整體均價(jià)定價(jià)為33元/平方米/月,40,財(cái) 務(wù) 分 析,PART 6.,結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算：,首啟商業(yè)街部分 2014年租金收益約1467.3萬元； 2015年租金收益約2934.6萬元。 兩年總收益：約4108.4萬元,首啟寫字樓部分 2014年租金收益約100.6萬元； 2015年租金收益約201.2萬元。 兩年總收益：約328.1萬元,首啟收益合計(jì) 2014年商業(yè)街寫字樓：1568萬 2015年商業(yè)街寫字樓：3136萬 兩年總收益：約4704萬元,41,備注： 總體均價(jià)：132元 租金優(yōu)惠政

20、策：凡2013年12月31日前認(rèn)租的客戶可享受租金8折優(yōu)惠 免租期優(yōu)惠：6個(gè)月結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分2014年年租金收益約1467.3萬元；2015年年租金收益約2934.6萬元。 2年總收益：約4401.9萬元。,42,備注： 租金優(yōu)惠政策：凡2013年12月31日前認(rèn)租的客戶可享受租金8折優(yōu)惠 免租期優(yōu)惠：6個(gè)月 結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟寫字樓部分2014年年租金收益約100.6萬元；2015年年租金收益約201.2萬元。 2年總收益：約 301.8萬元,43,招

21、 商 策 略,PART 7.,attract investment strategy,關(guān)鍵詞： 目的、目標(biāo)、階段,44,策略總綱,借助政府平臺(tái)力量，塑造、充實(shí)“行業(yè)領(lǐng)頭”的項(xiàng)目注釋內(nèi)涵及指導(dǎo)效應(yīng)； 借助各類商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、非營利指導(dǎo)機(jī)構(gòu)的作用力，進(jìn)行深度合作； 利用“行業(yè)論壇”等活動(dòng)提升項(xiàng)目的專業(yè)地位、引領(lǐng)地位的形象，同時(shí)搜尋相應(yīng)的目標(biāo)客戶； 善用行業(yè)協(xié)會(huì)資料，收集目標(biāo)商家信息，進(jìn)行傳統(tǒng)的電話拜訪和上門拜訪； 積極利用第三方（包括各種形式的中介代理）資源，以更快的速度完成招商； 利用現(xiàn)場活動(dòng)、媒體軟文的影響力，強(qiáng)化表現(xiàn)項(xiàng)目特性、資源優(yōu)勢，沖擊舊有模式商業(yè)市場。展現(xiàn)商家進(jìn)入后的美妙前景； 優(yōu)先、

22、特惠性條件先行引入電商配套的周邊企業(yè)、商家，以此落實(shí)“體驗(yàn)之都” 專業(yè)性、完美性的鏈條式基地平臺(tái)；,45,目的及原則,目的：,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首啟區(qū)域3、4、5、6、8號(hào)樓商業(yè)街于2013年12月底對(duì)外試業(yè)、4號(hào)樓寫字樓進(jìn)駐率達(dá)100%以上的工作目標(biāo)； 兌現(xiàn)市場承諾，增強(qiáng)新、老客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，使本項(xiàng)目物業(yè)的銷售、開發(fā)、招商、經(jīng)營具備更強(qiáng)的生命力，可持續(xù)發(fā)展,原則：,以電子商務(wù)運(yùn)營企業(yè)作為龍頭，形成集約效應(yīng)；以愿意投入產(chǎn)品和資源，進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)作為主力；以電子商務(wù)外圍客戶，例如攝影、設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司作為配合，以餐飲、休閑娛樂作為配套，共同搭建電

23、商體驗(yàn)平臺(tái)，打造集傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢和電子商務(wù)優(yōu)勢于一體的特色商業(yè)。,46,實(shí)施手段,*梳理原有客戶資源，根據(jù)業(yè)態(tài)定位策略，進(jìn)行分組專人定向招商； *與廣東省電子商務(wù)協(xié)會(huì)進(jìn)行合作招商； *充分發(fā)掘、利用智城現(xiàn)有的，過往的合作單位的客戶資源，拓寬招商客戶渠道； *通過專業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)搜索客戶資源；,16人的招商團(tuán)隊(duì)，分為四組，具體如下： 團(tuán)隊(duì)1：馮亦、鐘兆斌、黃理平、伍振君； 團(tuán)隊(duì)2：簡偉民、何丹妮、鐘錦明、陳曦； 團(tuán)隊(duì)3：周文聰、關(guān)穎鴻、及2名招商專員（本地招聘）； 團(tuán)隊(duì)4：招鐵波、劉定江、及2名招商專員（本地招聘）；,47,實(shí)施手段,*發(fā)動(dòng)第三方單位(行業(yè)協(xié)會(huì))/個(gè)人，共同參與智城項(xiàng)目的招商工作；,4

24、8,實(shí)施手段,*側(cè)重區(qū)域延伸次序，優(yōu)先本地，逐步延伸至外圍，按區(qū)域延伸循序進(jìn)行市場資源拓展；,49,推 廣 策 略 及 目 標(biāo),PART 8.,Promotion strategy,關(guān)鍵詞： 訴求對(duì)象、媒體、總量、階段、組合比例,50,推廣訴求對(duì)象分析,電子商務(wù)運(yùn)營企業(yè),愿意投入產(chǎn)品和資源進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè),從事電子商務(wù)運(yùn)營已久，熟知電子商務(wù)營運(yùn)核心要素，對(duì)新的平臺(tái)要求完美。,較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介,一直從事傳統(tǒng)商務(wù)運(yùn)營，被潮流所推趕，看到別的電商務(wù)營運(yùn)成功，未知如何保障嘗試成功。,較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；傳統(tǒng)紙媒；人際關(guān)系網(wǎng)信息；電視媒介,主要決

25、策者：企業(yè)主、營銷高管、網(wǎng)營顧問公司。,主要決策者：企業(yè)主,考慮因素：目標(biāo)群體的媒體習(xí)慣、目標(biāo)群體的媒體喜好度、目標(biāo)群體的生活習(xí)慣、目標(biāo)群體的興趣、市場環(huán)境及廣告?zhèn)鬟f模式。,51,推廣訴求對(duì)象分析,大型電子商務(wù)大型運(yùn)營平臺(tái),電商周邊配套攝影服務(wù)公司、 模特公司、 設(shè)計(jì)公司、 廣告公司、 物流服務(wù)公司、 電子商務(wù)代運(yùn)營公司、 網(wǎng)絡(luò)推廣公司、,需求實(shí)物體驗(yàn)的網(wǎng)購參與人群,電子商務(wù)運(yùn)營引領(lǐng)者，精通電子商務(wù)營運(yùn)核心要素，希望開拓新擴(kuò)展平臺(tái)。,較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介,電商的制造者和參與者，但不局限于概定范圍，參與為拓展業(yè)務(wù)。,所有潮流電子信息；活動(dòng)、展場及網(wǎng)絡(luò)。,主要決

26、策者：營運(yùn)團(tuán)隊(duì)成員。,主要決策者：企業(yè)主,電商的參與消費(fèi)者，從實(shí)體消費(fèi)中轉(zhuǎn)變過來，被價(jià)格吸引但看重體驗(yàn)。,較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介,較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介,52,媒體應(yīng)用地域界定,53,選用媒介的特點(diǎn),高投入,低投入,利于建立偏好度,利于建立市場聲勢,互聯(lián)網(wǎng),專業(yè)雜志,現(xiàn)場活動(dòng),報(bào)紙,電視,戶外平面,廣播,報(bào)紙傳統(tǒng)紙媒，散播面廣，普遍性信 息為主，時(shí)效性短。,電視傳統(tǒng)媒體，接觸群體專一，前期 制作投入成本高效果分散,廣播單點(diǎn)成本低，受眾面兩極化，適 合大眾消費(fèi)或快速消費(fèi)品推廣,戶外、平面投入成本不高，影響范圍 有限不利輻射,現(xiàn)場

27、活動(dòng)投入較大、專項(xiàng)性強(qiáng)、時(shí)效 性強(qiáng)、輻射影響面窄，適宜 專指目標(biāo)小眾。,互聯(lián)網(wǎng)最熱、最潮流的電子媒介，區(qū) 域范圍廣大，無遠(yuǎn)不達(dá)。手段 模式多樣，群體區(qū)別性強(qiáng)，但 較年休閑化。,專業(yè)雜志單點(diǎn)成本極高，專業(yè)性強(qiáng)， 受眾面窄，但指向性和權(quán)威性使 其有其他媒體難以替代,54,推廣費(fèi)用計(jì)劃,各種媒體費(fèi)用預(yù)計(jì),各種媒體費(fèi)用預(yù)計(jì)直觀圖,此費(fèi)用為以報(bào)公司財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)的總體策略計(jì)劃，含已支出費(fèi)用，后期將按實(shí)際的招商進(jìn)度及市場反映進(jìn)行細(xì)致調(diào)整。,55,品牌管理 報(bào)紙軟文 報(bào)紙硬廣 專業(yè)雜志 路牌平面 現(xiàn)場活動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)推廣,6月,8月,10月,11月,12月,第一階段 5月份 銷售量占比20%,第二階段 67月份 銷售

28、量占比50%,第三階段 89月份 銷售量占比30%,第四階段 1011月份 銷售量占比10%,第五階段 12月份 銷售量占比10%,試業(yè)階段,廣告投入占 總比40%,廣告投入占 總比20%,廣告投入占 總比15%,廣告投入占 總比10%,廣告投入占 總比10%,廣告投入占 總比5%,計(jì)劃 市場推廣熱度 走勢曲線,媒體組合比例及推廣節(jié)奏,56,推 廣 物 料,PART 9.,57,推廣活動(dòng)及現(xiàn)場包裝、廣告物料,招商手冊(cè)及招商單張 商場平面圖紙 寫字樓平面圖紙 戶外廣告（大型吊幅） 圍墻廣告 路旗廣告,58,招商活動(dòng)所需物料及必須配備時(shí)間列表,培訓(xùn)資料： 1/百問百答【完成】 2/統(tǒng)一口徑【完成】

29、 3/招商說辭【完成】 4/項(xiàng)目介紹【完成】 5/招商簽約流程【完成】 6/第三方合作相關(guān)資料【已建立】 7/針對(duì)不同業(yè)態(tài)的招商推介【待招商政策審批完】 物業(yè)資料： 1/項(xiàng)目效果圖【完成】 2/物業(yè)效果圖或相片【完成】 3/平面圖【首啟招商已完成】 4/招商價(jià)目表【待均價(jià)公司確定后進(jìn)行】 5/招商政策【提交，待審批】 租賃文件： 1/租賃優(yōu)惠政策【提交，待審批】 2/招商簽約流程及相關(guān)應(yīng)用文件【完成】 3/合同文本【完成】 洽談物料： 1/招商畫冊(cè)【設(shè)計(jì)中】 2/折頁【完成】 3/單張【完成】,配備日期：2013年4月30日,配備日期：2013年5月10日,配備日期：2013年5月10日,配備日期：2013年5月10日,59,招 商 目 標(biāo) 責(zé) 任 及 進(jìn) 度 計(jì) 劃,PART 10.,Objective responsibility,關(guān)鍵詞： 階段、百分比、總量、細(xì)分任務(wù),60,首期區(qū)域商鋪貨量明細(xì),定制家居,住宅家具、辦公家具,家裝家飾,精品家紡、智能化家居、燈飾照明、精品家飾,餐娛配套,中式餐飲、特色餐飲、休閑餐飲、休閑餐飲,功能配套,電商配套、社區(qū)行政服務(wù)配套、銀行配套,61,商業(yè) 階段任務(wù),62,4號(hào)寫字樓貨量明細(xì),住宅家具商家辦公需求 辦公家具商家辦公需求 以電子商務(wù)外圍客戶； 攝影、 設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司 區(qū)域金屬回收行業(yè)