加油站收購項目房屋建筑物評估說明

1、一、房屋建筑物評估技術(shù)說明(一)評估范圍納入評估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施等。 房屋建筑物類資產(chǎn)評估基準日賬面價值如下表所示：金額單位：人民幣元科目名稱賬面原值賬面凈值房屋建筑物1,488,732.371,440,486.00構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施5,378,435.755,205,800.78房屋建筑物類合計6,867,168.126,646,286.78(二)房屋建筑物概況納入評估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主要建成于1996年至 2013年，共計為四個加油站， 大石橋第一加油站的房屋建筑物分布于溝沿鎮(zhèn)溝沿村岫水公路北側(cè)； 大石橋平順加油站的房屋建筑物分布于官屯

2、鎮(zhèn)何屯村；鳳城第一加油站的房屋建筑物分布于鳳山區(qū)二龍山村；臺安盛達加油站的房屋建筑物分布于臺安縣新臺鎮(zhèn)西桓村。房屋建筑物類資產(chǎn)基本概況如下：1.房屋建筑物用途分類納入本次評估范圍內(nèi)的房屋建筑物共計 7 項，按用途主要分為營業(yè)用房和輔助用房。營業(yè)類房屋建筑物主要為： 大石橋第一加油站房產(chǎn)、 鳳城第一加油站營業(yè)房、平順加油站后街營業(yè)室和臺安盛達加油站營業(yè)房等。輔助類房屋建筑物主要為：平順加油站的站房和休息室。2.房屋建筑物結(jié)構(gòu)特征.框架結(jié)構(gòu)其主要建筑物特征為： 框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)為鋼筋砼條形基礎(chǔ)、鋼筋砼獨立基礎(chǔ)。鋼筋砼框架梁、獨立柱、現(xiàn)澆平板、圈梁。圍護結(jié)構(gòu)為 370mm 厚機磚砌筑墻體或混合砂漿多空磚

3、砌墻體。外墻為水泥砂漿抹灰刷涂料，內(nèi)墻混合砂漿抹灰刷涂料，地面多為砼地面、耐酸缸磚地面。門窗多為鋁合金窗、塑鋼窗、鋼木門。屋面為加氣砼塊保溫層、 SBS卷材防水層或三氈四油瀝青卷材防水層。水、電、暖、弱電等配套設(shè)施齊全。磚混結(jié)構(gòu)（混合結(jié)構(gòu)）其主要建筑物特征為： 為一層或多層用房?；A(chǔ)為帶型磚基礎(chǔ)，圍護墻為磚墻，外墻砌 370MM 磚墻，內(nèi)隔墻為240MM磚墻，現(xiàn)澆鋼筋混凝土基礎(chǔ)圈梁、構(gòu)造柱、承重圈梁、予應(yīng)力空心樓板。屋面水泥砂漿找平層， SBS防水層，墻面為水泥砂漿抹面刷彩色防水涂料、或貼彩色墻磚，內(nèi)墻面為水泥砂漿抹面刷白，天棚混合砂漿抹灰涂料刷白?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，鋼管護欄木扶手，踏步為彩

4、色水磨石面層。地面為砼地坪，各房屋門為木門，鋼窗，室內(nèi)電線為暗線布置、日光燈、吸頂燈照明，立柱式鑄鐵采暖器。衛(wèi)生間內(nèi)墻水泥砂漿抹面貼彩色墻磚，普通衛(wèi)生潔具，上下水設(shè)施齊全。消防系統(tǒng)設(shè)施齊全。房屋建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體狀況較好。其混合結(jié)構(gòu)的主要特征類似于磚混結(jié)構(gòu)。構(gòu)筑物的主要特征為： 納入評估范圍的構(gòu)筑物主要有混凝土地面、加油站罩棚、儲油池、加油島、圍墻及廁所等。其中加油站罩棚主要為鋼結(jié)構(gòu)或鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)； 地面、儲油池及加油島主要為混凝土或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；圍墻和廁所主要為磚混結(jié)構(gòu)。3.利用狀況與日常維護.被評估單位資產(chǎn)管理人員對建筑物的主要受力構(gòu)件定期觀測，保證其使用安全。對建筑物使用過程中發(fā)生的表

5、面破損及缺陷及時采取措施進行修繕，保證其使用性能，同時做好建筑物的采光、通風(fēng)和衛(wèi)生工作，保證其干燥、清潔。4.相關(guān)會計政策(1)賬面原值構(gòu)成被評估單位的房屋建筑物主要為自建房屋，賬面原值一般由建安工程費、前期費用及其他費用以及資本化利息等構(gòu)成。(2)折舊方法被評估單位采用年限平均法計提折舊。按房屋建筑物資產(chǎn)類別、預(yù)計使用壽命和預(yù)計殘值， 確定各類房屋建筑物資產(chǎn)的年折舊率如下：固定資產(chǎn)類別使用年限殘值率 %年折舊率 %房屋建筑物205.004.755.房屋建筑物及占用土地權(quán)屬狀況納入本次評估范圍內(nèi)的房屋建筑物共計7 項，合計建筑面積826.92平方米，其中已辦理房屋所有權(quán)證的房屋建筑物共計 4

6、項，已辦證的房屋面積為 649.40平方米，辦證時間為 2014年和 2015年間，辦證率為 70%。已辦證的房屋證載權(quán)利人為： XXXXX公司。其中有 3 項房屋未辦理房產(chǎn)證， 主要為企業(yè)收購的四個加油站中未辦理房屋所有權(quán)證的房屋，截止評估基準日尚未辦理房屋所有權(quán)證的3 項房屋。企業(yè)對未辦證的房屋出具了有關(guān)事項說明，承諾權(quán)屬歸XXXXX 公司所有。房屋建筑物所占用的土地全部辦理了土地使用權(quán)證，共計占用土.地使用權(quán) 5 宗，為出讓的商服用地和批發(fā)零售用地。土地證編號為：大石橋國用 (2014)第 036號、大石橋國用 (2015)第 038 號、大石橋國用(2015)第 037號、鳳城國用 (

7、2014)第 0058號、臺安園區(qū)國用 (2015)第 00003號。土地證載權(quán)利人為：XXXXX公司。(三)核實過程評估過程主要劃分為以下三個階段：第一階段：準備階段評估人員對納入評估范圍的房屋建筑物類資產(chǎn)構(gòu)成情況進行初步了解，設(shè)計了初步評估技術(shù)方案和評估人員配備方案；向被評估單位提交評估資料清單和評估申報明細表，按照資產(chǎn)評估準則的要求，指導(dǎo)被評估單位準備評估所需資料和填寫房屋建筑物類資產(chǎn)評估申報明細表。第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段1.核對賬目：根據(jù)被評估單位提供的房屋建筑物類資產(chǎn)評估申報明細表，首先與被評估單位的資產(chǎn)負債表相應(yīng)科目核對使總金額相符；然后與被評估單位的房屋建筑物類資產(chǎn)明細賬、臺賬核

8、對使明細金額及內(nèi)容相符；最后對部分房屋建筑物類資產(chǎn)核對了原始記賬憑證。2.資料收集：評估人員按照重要性原則，根據(jù)房屋建筑物類資產(chǎn)的類型、金額等特征收集了房屋產(chǎn)權(quán)證明文件；收集了工程發(fā)包合同與發(fā)票、工程圖紙、 工程結(jié)算；收集了廠區(qū)平面圖、室外管線圖；收集了日常維護與管理制度等與評估相關(guān)的資料。3.現(xiàn)場查點：評估人員和被評估單位相關(guān)人員共同對評估基準日申報的房屋建筑物類資產(chǎn)進行了盤點與查看。核對了房屋建筑物名稱、.數(shù)量、購建日期、面積、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、供電照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作環(huán)境、維護與保養(yǎng)情況等使用信息；了解了房屋建筑物的完損程度和預(yù)計使用年限等成新狀況；填寫了典型房屋建筑

9、物的現(xiàn)場調(diào)查表。4.現(xiàn)場訪談：評估人員向被評估單位調(diào)查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)的質(zhì)量、功能、利用、維護等信息；調(diào)查了解了當(dāng)?shù)卦u估基準日近期的建筑安裝市場價格信息； 調(diào)查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值構(gòu)成、折舊方法、減值準備計提方法等相關(guān)會計政策與規(guī)定。第三階段：評定估算階段根據(jù)各類房屋建筑物的特點，遵照評估準則及相關(guān)規(guī)定， 分別采用適宜的評估方法， 確定其在評估基準日的市場價值，并編制相應(yīng)的評估明細表和評估匯總表，撰寫房屋建筑物類資產(chǎn)評估技術(shù)說明。(四)評估方法評估人員認真分析了所掌握的資料，并對估價對象進行了實地勘察，委估房屋主要為營業(yè)及輔助性用房的房屋建筑物，房屋建筑物分布在大石橋第一加油站

10、、大石橋平順加油站的房屋建筑物、鳳城第一加油站、臺安盛達加油站的，考慮到委估房屋建筑物其他特點及自身實際情況，主要采用成本法進行評估。1.成本法成本法計算公式如下：評估值 =重置全價 綜合成新率(1)重置全價的確定重置全價 =建筑安裝工程造價 +前期費用及其他費用 +資金成本.建安綜合造價對于大型、價值高、重要的建 (構(gòu))筑物，采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安綜合造價，即以待估建 (構(gòu))筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)?shù)貓?zhí)行的定額標(biāo)準和有關(guān)取費文件，分別計算土建工程費用和安裝工程費用等，得到建安綜合造價。對于價值量小、結(jié)構(gòu)簡單的建 (構(gòu))筑物采用單方造價法確定其建安綜合造價。在區(qū)分不同的結(jié)構(gòu)類型及使

11、用功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)評估基準日及所在地正常的施工水平、 施工質(zhì)量和一般裝修標(biāo)準確定其基準單方造價，在此基礎(chǔ)上依照建 (構(gòu))筑物的個性 (如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難程度等 )和現(xiàn)場測量的工作量對基準單方造價進行調(diào)整，最終確定單方造價標(biāo)準，以此作為建安綜合造價。前期及其他費用建設(shè)工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標(biāo)準計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)一按工程取費1建設(shè)單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃 2012534 號2勘察設(shè)計費建安工程造價4.40%計價格 200210 號3工程監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價

12、格 2007670 號4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費建安工程造價0.56%計價格 20021980號5可行性研究費建安工程造價0.90%計價格 19991283號6安全評價費建安工程造價0.33%中油計劃 2012534 號.7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格 2002125 號小計11.82%二按面積取費8墻體材料專項基金建筑面積10 元 /遼財非 2008817 號9散裝水泥專項基金建筑面積0.6 元 /遼財綜 2003488 號小計10.6 元 /合計建安工程造價 11.82%建筑面積 10.60元 /資金成本按照合理的建設(shè)工期， 取相應(yīng)年度的貸款利率， 計算建設(shè)期間合理的資金成本。資

13、金成本 (建安工程費用前期費用及其他費用) 合理工期 2利率(2)綜合成新率的確定綜合成新率按照以下公式確定：綜合成新率 =尚可使用年限 /(已使用年限 +尚可使用年限 ) 100%式中尚可使用年限根據(jù)評估范圍內(nèi)房屋建筑物經(jīng)濟耐用年限和已使用年限，結(jié)合現(xiàn)場勘查、房屋建筑物歷年更新改造情況、房屋維護狀況等綜合確定。 在綜合成新率確定過程中， 以被估對象能否有繼續(xù)使用功能為前提， 以基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和牢固性為主要條件，而裝修和配套設(shè)施只有在基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)能繼續(xù)使用的前提下計算其新舊程度，并且作為修正基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)成新率的輔助條件。(3)評估值的確定.評估值 =重置全價 綜合成新率(五)評估案

14、例案例一：鳳城第一加油站營業(yè)房明細表序號：固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細表 -序號 3建筑物名稱：鳳城第一加油站營業(yè)房賬面原值： 632,309.77元賬面凈值： 602,275.05元建成時間： 2008年 10 月 15 日建筑面積： 255.84平方米1.建筑物概況委估建筑物為營業(yè)房， 位于遼寧省鳳城市鳳山區(qū)二龍村四組， 該營業(yè)室建筑面積 255.84平方米。營業(yè)室于 2008年 10 月建成并投入使用。至評估基準日，該建筑物基礎(chǔ)穩(wěn)定，建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備完好，使用正常。門為單層包邊木門，窗為單層塑鋼窗，內(nèi)外磚墻抹灰，刷涂料。電氣安裝為配照型掛燈及吸頂燈、熒光燈；主要承重構(gòu)件為鋼筋砼梁，墻體

15、為磚墻，屋面現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板，彩鋼板坡屋頂，該建筑物水、電、消防設(shè)施齊全。經(jīng)現(xiàn)場勘察， 鳳城第一加油站營業(yè)房地基承載力強， 無不均勻下沉現(xiàn)象；結(jié)構(gòu)堅固，無裂縫現(xiàn)象；屋面無滲漏；房屋整體狀況較好。2.重置全價測算評估人員以待估建筑物實物為基礎(chǔ)，依據(jù)遼寧省建設(shè)工程費用標(biāo)準 (2008 年)、遼寧省建筑工程消耗量定額(2008 年)、遼寧省.裝飾裝修工程消耗量定額 (008年)、遼寧省安裝工程消耗量定額(2008年)等相關(guān)定額，參考遼寧省建設(shè)工程造價管理總站 2015年 10 月份公布的 (指導(dǎo)性材料價格及人工費指數(shù) )調(diào)整材料價格信息，分別計算建筑裝飾、安裝工程總造價，得到建安綜合造價。計算如

16、下：建筑工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法1計價定額分部分項工程費合計工程量定額基價 +主材費1.1其中人工費 +機械費2企業(yè)管理費1.1費率3利潤1.1費率4項目措施費4.1+4.24.1安全文明施工措施費1.1費率4.2冬雨季施工費1.1費率5稅費前工程造價合計(1+2+3+4)6規(guī)費6.1+6.26.1社會保障費1.1費率6.2住房公積金1.1費率7人工費調(diào)整人工費費率8 材料差價9 稅金(5+6+7+8)費率10 工程造價(5+6+7+8+9)費率金額375,192.1582,542.2718.20%15,022.6923.40%19,314.8918,902.181

17、5.90%13,124.227.00%5,777.96428,431.9228,369.7826.19%21,617.828.18%6,751.9638.00%18,534.49-1,170.603.48%16,486.74490,652.33.裝飾工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分部分項工程費合計工程量定額基價 +主材費67,342.181.1其中人工費 +機械費14,141.862企業(yè)管理費1.1費率12.25%1,732.383利潤1.1費率15.75%2,227.344項目措施費4.1+4.22,757.664.1安全文明施工措施費1.1費率12.

18、50%1,767.734.2冬雨季施工費1.1費率7.00%989.935稅費前工程造價合計(1+2+3+4)74,059.566規(guī)費6.1+6.24,860.566.1社會保障費1.1費率26.19%3,703.756.2住房公積金1.1費率8.18%1,156.807人工費調(diào)整人工費費率38.00%3,070.808材料差價266.009稅金(5+6+7+8)費率3.48%2,860.0710工程造價(5+6+7+8+9)85,117.00安裝工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額.序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分部分項工程費合計工程量定額基價 +主材費38,

19、481.251.1其中人工費 +機械費9,620.312企業(yè)管理費1.1費率16.80%1,616.213利潤1.1費率21.60%2,077.994項目措施費4.1+4.22,126.094.1安全文明施工措施費1.1費率15.10%1,452.674.2冬雨季施工費1.1費率7.00%673.425稅費前工程造價合計(1+2+3+4)44,301.536規(guī)費6.1+6.23,306.506.1社會保障費1.1費率26.19%2,519.566.2住房公積金1.1費率8.18%786.947人工費調(diào)整人工費費率38.00%1,754.748材料差價0.009稅金(5+6+7+8)費率3.48

20、%1,716.3410工程造價(5+6+7+8+9)51,079.12建安工程造價 =土建 +裝飾工程造價 +安裝工程造價=490,652.33+85,117.00 +51,079.12=626,848.45元(2)前期費用及其他費建設(shè)工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標(biāo)準計取。，詳見下表：.序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)一按工程取費1建設(shè)單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃 2012534 號2勘察設(shè)計費建安工程造價4.40%計價格 200210 號3工程監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價格 2007670 號4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費建安工程

21、造價0.56%計價格 20021980號5可行性研究費建安工程造價0.90%計價格 19991283號6安全評價費建安工程造價0.33%中油計劃 2012534 號7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格 2002125號小計11.82%二按面積取費8墻體材料專項基金建筑面積10 元 /遼財非 2008817號9散裝水泥專項基金建筑面積0.6 元 /遼財綜 2003488號小計10.6 元 /合計建安工程造價 11.82%建筑面積 10.60元 /前期及其他費用 =626,848.4511.82%+255.8410.6=76,805.39元(3)資金成本計算該項目建筑合理工期按0.5年計算

22、，建筑工期內(nèi)假設(shè)資金均勻投入，貸款利率按一至五年期年貸款利率4.35%計算，則：資金成本 =(建安工程造價 +前期費用 ) 貸款利率 合理工期 /2.=(626,848.45+76,805.39)4.35%0.5/2=7,652.24元(4)重置全價的確定重置全價 =建安造價 +前期費用及其他費用 +資金成本=626,848.45+76,805.39 +7,652.24=711,300.00元(取整 )3.綜合成新率的確定該房屋建筑物于2008年 10月建成投入使用， 耐用年限 50年，距評估基準日已使用7 年。經(jīng)現(xiàn)場勘察，該房屋基礎(chǔ)承載力足夠，承重構(gòu)件完好堅固，屋面無滲漏，門窗完好無破損，照

23、明線路完好，通風(fēng)良好。截止評估基準日該房屋使用正常，評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘察況確定尚可使用年限為43 年，根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限，尚可使用年限計算出建筑物的綜合成新率。綜合成新率 =尚可使用年限 (尚可使用年限 +已使用年限 ) 100%=43/(43+7)100%=86%(取整 )4.評估值的確定評估值 =重置全價 綜合成新率=711,300.0094%=611,718.00元案例二：第一加油站罩棚明細表序號：固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物評估明細表序號1-1建筑物名稱：第一加油站罩棚建成時間： 2001年 02 月 1 日.建筑面積： 360平方米1.建筑物概況該罩棚 2002年 9 月建成，鋼結(jié)

24、構(gòu)，層高6 米，跨度 12米，水平投影面積 360平方米，配套設(shè)施有照明系統(tǒng)?，F(xiàn)場勘察狀況： 基礎(chǔ)有足夠有承載力，無不均勻沉降，承重結(jié)構(gòu)和圍護結(jié)構(gòu)牢固，該罩棚尚在使用中。2.重置全價測算評估人員以待估建筑物實物為基礎(chǔ)，依據(jù)遼寧省建設(shè)工程費用標(biāo)準（2008年）、遼寧省建筑工程消耗量定額 （2008年）等相關(guān)定額，參考遼寧省建設(shè)工程造價管理總站2015年 10 月份公布的（指導(dǎo)性材料價格及人工費指數(shù)） 調(diào)整材料價格信息，分別計算建筑裝飾、安裝工程總造價，得到建安綜合造價。計算如下：建筑工程費用計算表金額單位：人民幣元序號費用項目計算方法費率金額1計價定額分部分項工程費合計工程量定額基價 +主材費2

25、62,715.581.1其中人工費 +機械費54,878.392企業(yè)管理費1.1費率18.20%9,987.873利潤1.1費率23.40%12,841.544項目措施費4.1+4.212,567.154.1安全文明施工措施費1.1費率15.90%8,725.664.2冬雨季施工費1.1費率7.00%3,841.49.序號費用項目計算方法費率金額5稅費前工程造價合計(1+2+3+4)298,112.146規(guī)費6.1+6.218,861.706.1社會保障費1.1費率26.19%14,372.656.2住房公積金1.1費率8.18%4,489.057人工費調(diào)整人工費費率38.00%11,979.

26、838材料差價-10,622.569稅金(5+6+7+8)費率3.48%11,068.3710工程造價(5+6+7+8+9)329,399.49建安工程造價 =土建裝飾工程造價=329,399.49元(2)前期費用及其他費建設(shè)工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國家或地方政府規(guī)定的收費標(biāo)準計取。，詳見下表：序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)1建設(shè)單位管理費建安工程造價2.34%中油計劃 2012534 號2勘察設(shè)計費建安工程造價4.40%計價格 200210 號3工程監(jiān)理費建安工程造價2.80%發(fā)改價格 2007670 號4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費建安工程造價0.56%計價格 20021980號5可行性研究費建安工程造價0.90%計價格 19991283號6安全評價費建安工程造價0.33%中油計劃 2012534 號.序號項目取費基數(shù)費率計費依據(jù)7環(huán)境影響評價費建安工程造價0.49%計價格 2002125號合計11.82%前期及其他費用 =329,399.4911.82%=57,745.310元(3)資金成本計算該項目建筑合理工期按0.5年計算，建筑工期內(nèi)假設(shè)資金均勻投入，貸款利率按一至五年期年貸款利率4.35%計算，則：資金成本 =(建安工程造價 +前期費用 ) 貸款利率 合理