房地產(chǎn)工程管理與工作流程[詳細(xì)]

1、房地產(chǎn)公司工程管理手冊(cè),2011年03月,第2頁,工程項(xiàng)目管理擔(dān)負(fù)著公司基建項(xiàng)目管理的重任，需要現(xiàn)場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的人員團(tuán)結(jié)協(xié)作，因此各級(jí)工程管理人員必須嚴(yán)格按照公司的有關(guān)規(guī)定、流程、崗位的職責(zé)完成工程項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，特此制定現(xiàn)場(chǎng)管理工作手冊(cè)。,第3頁,現(xiàn)場(chǎng)管理工作手冊(cè),崗位職責(zé)與工作流程,項(xiàng)目建設(shè)施工流程,第4頁,一、崗位職責(zé)與工作流程,第5頁,一、工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 1、貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)法律、法規(guī)及公司各項(xiàng)規(guī)章制度,認(rèn)真熟悉圖紙、施工規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、工藝標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程。對(duì)本部門職責(zé)范圍內(nèi)的工作負(fù)全面責(zé)任并及時(shí)向公司公司辦公會(huì)匯報(bào)工作情況。 2、參與招標(biāo)、投標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作，參與建筑施

2、工合同的起草，負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”。負(fù)責(zé)施工監(jiān)督管理，協(xié)助施工單位解決有關(guān)問題，組織在建工程大檢查和竣工驗(yàn)收工作。 3、組織圖紙會(huì)審，解決圖紙上的疑難問題，建議修改不合理的設(shè)計(jì)，合理降低工程造價(jià)。嚴(yán)把工程技術(shù)、質(zhì)量關(guān)，聯(lián)系并辦理設(shè)計(jì)變更、材料代用等手續(xù)，組織主要建筑材料及設(shè)備的考察、選型。 4、安排（督促）工程進(jìn)度，負(fù)責(zé)(參加)隱蔽工程驗(yàn)收，審查施工單位報(bào)表并如實(shí)上報(bào)。 5、負(fù)責(zé)辦理施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證工作。 6、負(fù)責(zé)處室人員的調(diào)配，協(xié)同做好施工現(xiàn)場(chǎng)其他各項(xiàng)管理工作。 7、負(fù)責(zé)收發(fā)往來技術(shù)文件，審查工程技術(shù)資料，對(duì)工程資料進(jìn)行整理、歸檔。做好與公司內(nèi)部各部門間的配合工作，完成公司辦公會(huì)交辦的其

3、他工作。 8、經(jīng)常深入施工現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)掌握施工動(dòng)態(tài)。負(fù)責(zé)組織公司工程質(zhì)量驗(yàn)收與評(píng)定工作。負(fù)責(zé)組織每周（月）一次的工程質(zhì)量、安全與文明施工大檢查工作，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度，對(duì)違反規(guī)定的施工單位采取處罰措施。,第6頁,二、甲方代表崗位職責(zé) 1為公司派駐工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的代表，隸屬工程管理部管理，負(fù)責(zé)工程現(xiàn)場(chǎng)甲方的日常管理及現(xiàn)場(chǎng)工作安排協(xié)調(diào)，必須嚴(yán)格遵循公司管理制度，努力提高現(xiàn)場(chǎng)管理水平和工作質(zhì)量，樹立公司良好的形象； 2、根據(jù)公司批準(zhǔn)的施工總進(jìn)度計(jì)劃，審核工程項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督控制工程項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，確保工程項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)度完成； 3、根據(jù)合同的約定、設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)規(guī)范規(guī)程的要求，嚴(yán)格監(jiān)督工程

4、項(xiàng)目施工質(zhì)量，參加組織工程項(xiàng)目檢查驗(yàn)收，組織進(jìn)行材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量負(fù)完全責(zé)任； 4、根據(jù)公司批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目總施工預(yù)算書，嚴(yán)格監(jiān)督控制工程項(xiàng)目施工成本，參加工程現(xiàn)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)簽證、技術(shù)核定單、認(rèn)質(zhì)單、認(rèn)價(jià)單的審查確認(rèn)，確保工程項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)； 5、負(fù)責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)合同管理，嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，確保合同履約完成，協(xié)調(diào)處理合同實(shí)施執(zhí)行過程中的糾紛、索賠等事宜； 6、負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師、承包商之間的信息交流、信息傳遞和信息處理的管理事宜； 7、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決工程項(xiàng)目施工中的設(shè)計(jì)、施工問題以及現(xiàn)場(chǎng)的涉外關(guān)系； 8、負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的日常管理工作，協(xié)調(diào)安排各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)配合工作，完成現(xiàn)場(chǎng)施工日志的

5、準(zhǔn)確記錄； 9、負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目竣工至保修期滿時(shí)間段內(nèi)的工程保修管理和協(xié)調(diào)工作； 10、負(fù)責(zé)組織參加每周的現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)會(huì)議，審核監(jiān)理工程師現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議記錄、工程項(xiàng)目管理報(bào)告和其他文件資料； 11、要在日常工作中加強(qiáng)工作責(zé)任心，計(jì)劃性，不斷提高自己的專業(yè)水平和管理素質(zhì)，及時(shí)準(zhǔn)確提供工程建設(shè)信息。,第7頁,三、甲方代表現(xiàn)場(chǎng)工作流程 1、一般一天的工作流程： 主持工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作晨會(huì)（考勤、匯總通報(bào)前一日工程施工情況，安排當(dāng)天的工作計(jì)劃和需要解決的問題）落實(shí)、完成當(dāng)天的工作計(jì)劃（見甲方代表工作內(nèi)容）進(jìn)一步熟悉施工設(shè)計(jì)圖紙，掌握了解現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)工作的施工完成情況和需要解決的問題監(jiān)督處理協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)工作對(duì)當(dāng)天工作進(jìn)

6、行小結(jié)，填寫工作日志。 2、一般一周（一月）的工作流程： 總結(jié)本周（本月）的工程施工、考勤、獎(jiǎng)懲情況，編制本周（本月）工程完成情況統(tǒng)計(jì)報(bào)表，編制下周（下月）的工程計(jì)劃安排準(zhǔn)備協(xié)調(diào)解決相關(guān)的設(shè)計(jì)、施工問題安排下周（下月）的各專業(yè)工程師的工作； 3、 填寫本周（本月）工作考核表，星期一（月考核表在次月2日）報(bào)工程管理部進(jìn)行考核；工作考核表經(jīng)考評(píng)后，交由辦公室留存。,第8頁,二、項(xiàng)目建設(shè)施工流程,第9頁,項(xiàng)目建設(shè)施工流程,1.項(xiàng)目工程總體建設(shè)流程,2.項(xiàng)目工程建設(shè)施工流程,3.小型項(xiàng)目工程建設(shè)施工流程,4.項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施流程,5.項(xiàng)目工程變更流程,6.項(xiàng)目工程資料整理歸檔流程,第10頁,一、項(xiàng)目工

7、程總體建設(shè)流程,第11頁,時(shí)間,工程管理部,財(cái)務(wù)部,辦公室,工程管理部,工程管理部,房地產(chǎn)公司,采購(gòu)部,1,3,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,物業(yè)公司,公司辦公會(huì),開始,施工圖,圖紙會(huì)審,圖紙會(huì)審,編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃,簽定施工合同,圖紙會(huì)審意見匯總,投資計(jì)劃,工期計(jì)劃,工程施工詳細(xì)計(jì)劃,售樓部裝修設(shè)計(jì)圖,工程招標(biāo)手續(xù),監(jiān)理招標(biāo)手續(xù),工程建設(shè)手續(xù),售樓部裝修具體要求及移交,工程建設(shè)資金流,施工詳細(xì)計(jì)劃,工程建設(shè)前期準(zhǔn)備,臨水電及測(cè)量手續(xù),A,審批,審批,未通過,通過,未通過,通過,審核備案,審核備案,2,13,14,15,16,21,19,18,17,20,22,23,第12頁,A

8、,時(shí)間,工程管理部,財(cái)務(wù)部,辦公室,工程管理部,工程管理部,房地產(chǎn)公司,采購(gòu)部,物業(yè)公司,公司辦公會(huì),設(shè)計(jì)交底,組織設(shè)計(jì)人員,施工單位進(jìn)場(chǎng),開工證,開工手續(xù),建設(shè)資金,審查備案,A,變更圖,施工現(xiàn)場(chǎng)服務(wù),施工現(xiàn)場(chǎng)檢查巡視,審批,未通過,通過,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,38,37,36,35,34,現(xiàn)場(chǎng)抽查管理協(xié)調(diào),39,第13頁,A,時(shí)間,工程管理部,財(cái)務(wù)部,辦公室,工程管理部,工程管理部,房地產(chǎn)公司,采購(gòu)部,物業(yè)公司,公司辦公會(huì),各項(xiàng)驗(yàn)收,驗(yàn)收配合,驗(yàn)收配合,驗(yàn)收手續(xù),物業(yè)樓裝修,物業(yè)裝修圖,物業(yè)樓裝修要求及移交,入住移交資料,業(yè)主入住移交,使用說明書等,入

9、住配合,能源開通配合,54,40,41,42,43,44,45,46,入住資料配合,47,48,49,50,51,52,53,建筑物二次設(shè)計(jì),審查確認(rèn),委托、配合、確認(rèn),55,小區(qū)配套施工委托,協(xié)調(diào)聯(lián)系,協(xié)調(diào)監(jiān)督,管網(wǎng)設(shè)計(jì),配套費(fèi)用,56,57,58,59,60,協(xié)調(diào)相關(guān)資源,入住配合,61,62,業(yè)主房款支付完成,60-1,63,第14頁,第15頁,第16頁,第17頁,第18頁,第19頁,第20頁,二、項(xiàng)目工程建設(shè)施工流程,第21頁,開始,組織圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底,組織評(píng)審,項(xiàng)目管理的授權(quán)分工與職責(zé)明確,項(xiàng)目施工實(shí)施細(xì)則,審批,修改,通過,通過,未通過,組織施工單位進(jìn)場(chǎng),組織工程各階段驗(yàn)收及竣

10、工驗(yàn)收,現(xiàn)場(chǎng)臨建施工和施工準(zhǔn)備,制定施工組織設(shè)計(jì)，組織分包單位進(jìn)場(chǎng),審批,通過,未通過,基礎(chǔ)工程施工,主體結(jié)構(gòu)施工,裝飾、專業(yè)安裝施工,現(xiàn)場(chǎng)管理、協(xié)調(diào)、資金撥付,負(fù)責(zé)組織甲供材及工程款撥付,1,2,3,4,5,6,7,8,11,10,9,17,時(shí)間,工程管理部,公司辦公會(huì),總分包施工單位,工程管理部,工程管理部,現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查,12,項(xiàng)目付款計(jì)劃,工程款支付,月資金計(jì)劃總體平衡,審批,15,13,14,16,申報(bào)月資金計(jì)劃,批準(zhǔn)的資金計(jì)劃,撥付月資金,財(cái)務(wù)部,第22頁,第23頁,第24頁,三、小型項(xiàng)目工程建設(shè)施工流程,第25頁,時(shí)間,工程管理部,公司辦公會(huì),開始,施工單位,工程管理部,設(shè)計(jì)圖紙,

11、評(píng)審批準(zhǔn),工程管理部,按照總體（單項(xiàng)）項(xiàng)目計(jì)劃編制計(jì)劃,通過,未通過,選擇三家以上施工單位比價(jià),組織相關(guān)部門及專業(yè)工程師驗(yàn)收,現(xiàn)場(chǎng)臨建施工和工程施工,制定施工組織設(shè)計(jì)，施工計(jì)劃,審批,通過,現(xiàn)場(chǎng)管理、協(xié)調(diào)、資金撥付,負(fù)責(zé)組織甲供材及工程款撥付,1,2,3,4,5,6,7,8,11,10,9,16,組織施工單位進(jìn)場(chǎng),審查技術(shù)要求、選擇的施工單位、比價(jià)結(jié)果等內(nèi)容,批準(zhǔn),未通過,通過,現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查,分項(xiàng)（小型）工程施工資金計(jì)劃,資金計(jì)劃及月資金撥付計(jì)劃,12,13,14,15,財(cái)務(wù)部,月資金計(jì)劃總體平衡,批準(zhǔn),17,18,第26頁,第27頁,第28頁,四、項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施流程,第29頁,時(shí)間,工程管

12、理部,3,公司負(fù)責(zé)人,工程管理部,現(xiàn)場(chǎng)三通一平,辦公室,打試樁隊(duì)進(jìn)場(chǎng),打工程試樁,試樁養(yǎng)護(hù),測(cè)樁單位進(jìn)場(chǎng),手續(xù),開工證,打工程樁,施工圖,試樁圖紙,開始,6,10,2,7,16,1,18,22,19,11,工程樁圖紙,19,13,5,打圍護(hù)樁帽梁、支撐砼,28,9,8,29,打降水井,24,15,4,A,工程管理部,辦公室,施工隊(duì),打樁隊(duì)招標(biāo),聯(lián)系驗(yàn)線,鋼筋、混凝土,測(cè)樁單位招標(biāo),測(cè)樁報(bào)告,打圍護(hù)結(jié)構(gòu),圍護(hù)施工招標(biāo),圍護(hù)結(jié)構(gòu)施工圖,鋼筋、混凝土,降水,鋼筋、混凝土,降水招標(biāo),帽梁養(yǎng)護(hù),14,12,17,23,25,26,27,工程樁施工單位招標(biāo),20,21,打樁質(zhì)量、安全監(jiān)督委托,第30頁,時(shí)

13、間,工程管理部,30,公司負(fù)責(zé)人,設(shè)計(jì)交底,項(xiàng)目建設(shè)總體方案,總包單位進(jìn)場(chǎng),N,33,38,31,32,34,40,39,審核,Y,工程管理部,辦公室,A,總包單位招標(biāo),委托質(zhì)量安全監(jiān)督,委托沉降防雷觀測(cè),臨 建 搭 設(shè),開工,手續(xù),委托質(zhì)量安全監(jiān)督,委托沉降防雷觀測(cè),臨 建 搭 設(shè),36,37,手續(xù),35,A,施工圖會(huì)審,41,第31頁,時(shí)間,工程管理部,公司負(fù)責(zé)人,工程管理部,工程管理部,辦公室,工程管理部,44,工程管理部,工程管理部,辦公室,挖槽,處理樁頭,工程樁檢測(cè),43,47,42,放線,打砼墊層,48,46,A,地基驗(yàn)收,測(cè)樁單位招標(biāo),驗(yàn)線,基礎(chǔ)施工、驗(yàn)收,53,45,50,參加

14、驗(yàn)收,51,52,49,聯(lián)系設(shè)計(jì)院、勘察院,聯(lián)系設(shè)計(jì)院,A,房地產(chǎn)公司辦理售房許可證,54,第32頁,A,時(shí)間,工程管理部,工程管理部,辦公室,工程管理部,辦公室,工程管理部,公司負(fù)責(zé)人,工程管理部,工程管理部,辦公室,75,71,主體施工、驗(yàn)收,58,57,裝飾、機(jī)電安裝,配套管網(wǎng)施工、驗(yàn)收,綠化、道路施工、驗(yàn)收,66,61,規(guī)劃、消防、人防竣工驗(yàn)收,竣工結(jié)算,76,74,70,甲供材進(jìn)場(chǎng),55,手續(xù),63,施工圖設(shè)計(jì)、聯(lián)系設(shè)計(jì)人,62,甲供材進(jìn)場(chǎng),64,60,68,69,65,審核,審核,72,移交物業(yè),77,結(jié)束,審核,N,參加驗(yàn)收,56,聯(lián)系設(shè)計(jì)院,甲供材進(jìn)場(chǎng),施工招標(biāo)、參加驗(yàn)收,手續(xù)

15、,施工圖設(shè)計(jì)、聯(lián)系設(shè)計(jì)人,施工招標(biāo)、參加驗(yàn)收,73,67,59,手續(xù),聯(lián)系設(shè)計(jì)人,參加驗(yàn)收,二次設(shè)計(jì)、施工單位招標(biāo),80,78,出結(jié)算件,Y,79,第33頁,第34頁,第35頁,第36頁,第37頁,第38頁,第39頁,五、項(xiàng)目工程變更流程,第40頁,時(shí)間,工程管理部,采購(gòu)部,公司專題會(huì)議,工程管理部,進(jìn)度計(jì)劃變更,開始,施工條件變更,漏項(xiàng)變更,專業(yè)工程師提出變更需求,工程經(jīng)理批準(zhǔn),簽發(fā)工程變更通知,按變更通知執(zhí)行,5,3,6,8,9,10,11,設(shè)計(jì)變更,工程管理部,造價(jià)、工期審查,設(shè)計(jì)院確認(rèn)、造價(jià)審查,合理性審查,結(jié)束,2,4,1,7,N,N,N,Y,Y,Y,評(píng)審批準(zhǔn),12,第41頁,第42頁,六、項(xiàng)目工程資料整理歸檔流程,第43頁,時(shí)間,總承包單位,分項(xiàng)工程單位,工程管理部,工程管理部,辦公室,財(cái)務(wù)部,物業(yè)公司,開始,建設(shè)過程中的質(zhì)量保證資料,重要資料臨時(shí)歸檔保存,涉及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資料,工程建設(shè)政府批件、手續(xù)、驗(yàn)收資料等等,政府等批文,土地等政府批件、手續(xù),建設(shè)過程中的質(zhì)量保證資料,竣工圖紙,取得土地等相關(guān)資料,往來手續(xù)、文件,正式擋案資料,往來手續(xù)、記錄、會(huì)議紀(jì)要,原