項(xiàng)目成本后評(píng)估

1、項(xiàng)目成本管理后評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：*項(xiàng)目一、三區(qū)工程項(xiàng)目管理：保障房項(xiàng)目管理中心編制部門：運(yùn)營(yíng)管理中心編制日期：2015年1月22日前言：房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)，項(xiàng)目后評(píng)估是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。所以工程項(xiàng)目結(jié)束之后必須要注意及時(shí)開展項(xiàng)目后評(píng)估工作，保證數(shù)據(jù)和相關(guān)資料信息的準(zhǔn)確性、合理性、客觀性、有效性等，從教訓(xùn)和實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并不斷進(jìn)行改進(jìn)和完善。項(xiàng)目后評(píng)估的意義：（1）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平許多項(xiàng)

2、目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過程、完工投入市場(chǎng)時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤(rùn)空間逐步壓縮的形勢(shì)下，規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要作用。（2）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制面對(duì)宏觀調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。項(xiàng)目后評(píng)估能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科

3、學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。（3）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)估，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對(duì)完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。本次是*項(xiàng)目一、三區(qū)項(xiàng)目完工后的項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告，由于一、三區(qū)項(xiàng)目竣工決算還未全部完成，項(xiàng)目各部門指標(biāo)未能全部做出統(tǒng)計(jì)，故本次項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告為一、三區(qū)項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生成本初評(píng)報(bào)告，運(yùn)營(yíng)管理中心將在項(xiàng)目全部竣工決算完后擬組織各部門完成最終版的項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告；本次項(xiàng)目后評(píng)估也只是從成本控制和目標(biāo)成本分析角度做的本次項(xiàng)目后評(píng)估，報(bào)告中不能全面的體現(xiàn)出項(xiàng)目后評(píng)估的完整

4、性，但從整體數(shù)據(jù)中還是對(duì)項(xiàng)目管理實(shí)施的每一個(gè)階段做了數(shù)據(jù)總結(jié)和數(shù)據(jù)分析，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的過程管理提供了有利的數(shù)據(jù)依據(jù)，希望通過本次項(xiàng)目成本后評(píng)估總結(jié)，公司各職能部門能對(duì)項(xiàng)目后評(píng)估有一個(gè)深刻初步的認(rèn)識(shí)，對(duì)今后加強(qiáng)各職能部門的項(xiàng)目成本管控意識(shí)，提升成本管控力度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程精細(xì)化管理起到一定的作用。1、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目概述*項(xiàng)目一、三區(qū)是位于*市北部城區(qū)的大型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目用地西至規(guī)劃城市主干道民族西路，南至規(guī)劃城市主干道文化西路，北至規(guī)劃城市次干道，東至甲爾壩村，快速路青山路從用地中穿過。項(xiàng)目交通便利，地質(zhì)情況良好，將建成為品質(zhì)良好、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居的大型社區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)用地83

5、386平方米，規(guī)劃建筑面積368104平方米，容積率3.18，綠化率30%，住宅1954戶(高層1478戶、多層476戶)，商業(yè)160戶。三區(qū)規(guī)劃圖：一區(qū)規(guī)劃圖：1.2開發(fā)規(guī)模、建造內(nèi)容*項(xiàng)目一、三區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)版目標(biāo)成本總建筑面積為346784.45；實(shí)際竣工面積為337151.5，其中六層多層建筑面積為48501，十八層高層建筑面積為209281.5，商業(yè)建筑面積為11854，公共配套設(shè)施建筑面積為2483，地下車庫建筑面積為65032；竣工結(jié)算建筑面積指標(biāo)和目標(biāo)成本建筑面積指標(biāo)偏差-9632.95，其中多層建筑由于增建廂房，比目標(biāo)成本建筑面積指標(biāo)增加2634.67，高層建筑面積由于規(guī)劃要求比

6、目標(biāo)成本指標(biāo)面積減少11057.8，商業(yè)面積比目標(biāo)成本指標(biāo)面積增加3529.03，偏差比例為-2.78%。建筑規(guī)劃指標(biāo)表科目編碼科目名稱目標(biāo)指標(biāo)(a)竣工結(jié)算指標(biāo)(b)指標(biāo)偏差偏差比例偏差原因(5%)(c=b-a)(c/a*%)1總建設(shè)用地面積8338683334.19-51.81-0.06%2總建筑面積346784.45337151.5-9632.95-2.78%3地上建筑面積274530.6269636.5-4894.1-1.78%3.1多層建筑面積45866.3348501.0 2634.675.74%增建廂房3.2高層建筑面積220339.3209281.5-11057.8-5.02%

7、3.3商業(yè)建筑面積8324.97118543529.0342.39%未建一區(qū)1、2#商業(yè)35213.4自持面積4公共配套設(shè)施2392.85248390.153.77%4.1幼兒園2392.85248390.153.77%4.2會(huì)所4.3物業(yè)用房4.4設(shè)備用房4.5架空層4.6學(xué)校5地下建筑面積6986165032-4829-6.91%5.1地下車庫面積5.2地下人防面積6986165032-4829-6.91%5.3地下其它面積6停車位6.1地上停車位6.2地下停車位130013007容積率3.182.86-0.32-10.06%8建筑基底面積9綠化率10建筑密度1.3開發(fā)周期獲得土地：201

8、1年7月19日開工日期：2010年4月30日，總工期940天(32個(gè)月)開盤日期：2010年8月計(jì)劃竣工日期：2012年12月30日實(shí)際竣工日期：2013年9月30日，延期竣工9個(gè)月1.4項(xiàng)目成本變化目標(biāo)成本經(jīng)歷了三個(gè)階段成本控制：一是土地版成本測(cè)算，二是施工前啟動(dòng)版目標(biāo)成本，三是施工中動(dòng)態(tài)成本的管控。各階段成本測(cè)算如下表：序號(hào)項(xiàng)目成本名稱土地版(353367)啟動(dòng)版(368104)動(dòng)態(tài)調(diào)整版(337151.5)成本值（萬元）建面單價(jià)（元/）成本值（萬元）建面單價(jià)（元/）成本值（萬元）建面單價(jià)（元/）開發(fā)成本109478.08 3098.14 124363.08 3378.48 120998.

9、72 3588.85 1土地費(fèi)用11982.82 339.10 22681.47 616.17 23146.36 686.53 2開發(fā)前期費(fèi)用6827.05 193.20 8674.45 235.65 5796.34 171.92 3建筑安裝工程費(fèi)67303.31 1904.63 63976.50 1738.00 45763.22 1357.35 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2473.57 70.00 11687.31 317.50 8236.82 244.31 5配套設(shè)施費(fèi)用1060.10 30.00 518.20 14.08 12034.24 356.94 6開發(fā)間接費(fèi)19831.23 561.21 13

10、202.91 358.67 25021.75 742.15 7不可預(yù)見費(fèi)0.00 3622.23 98.40 1000.00 29.66 2、項(xiàng)目目標(biāo)成本與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比概述：原目標(biāo)成本是按規(guī)劃面積368104m2編制的，目標(biāo)成本總額為124363萬元；而實(shí)際施工中因三區(qū)6#樓未建，目標(biāo)成本的規(guī)劃面積調(diào)整為346784.46m2，目標(biāo)成本調(diào)整后為115899萬元，折合可售面積平米成本單價(jià)為4221.71元/m2，建筑面積單價(jià)為3342.1元/m2?？⒐そY(jié)算成本建筑面積為337151(不包含三區(qū)未建6#樓)，實(shí)際竣工結(jié)算成本為120998.72萬元，折合可售面積平米成本單價(jià)4487.48元/m

11、2，建筑面積單價(jià)為 3588.85元/m2。本項(xiàng)目的目標(biāo)成本為115899萬元，竣工結(jié)算成本為120999萬元，實(shí)際發(fā)生成本比目標(biāo)成本超出5099.94萬元，實(shí)際發(fā)生成本總額超出目標(biāo)成本4.4%，實(shí)際發(fā)生建面單價(jià)超出目標(biāo)建面單價(jià)246.75元/。實(shí)際發(fā)生成本和目標(biāo)成本對(duì)比超支的費(fèi)用有：土地費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)；其中土地費(fèi)用超支1778.54萬元，開發(fā)間接費(fèi)超支10589.63萬元；合計(jì)超支12368.17萬元；降低的費(fèi)用有：開發(fā)前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)減少1950.2萬元，開發(fā)前期費(fèi)用減少2246.16萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)減少172.7萬元，配套設(shè)施費(fèi)用減少523

12、.48萬元，不可預(yù)見費(fèi)減少2375.69萬元，合計(jì)減少費(fèi)用為7268.23萬元；項(xiàng)目成本指標(biāo)對(duì)比表：序號(hào)項(xiàng)目成本名稱目標(biāo)成本實(shí)際成本差額（萬元）（實(shí)際-目標(biāo)）差額（元/）（實(shí)際-目標(biāo)）差額率（%）（差額/目標(biāo)值）成本（萬元）建面單價(jià)(元/m2)成本（萬元）建面單價(jià)(元/m2)1土地費(fèi)用21367.82 616.17 23146.36 686.53 1778.54 70.368.32%2開發(fā)前期費(fèi)用8042.49 231.92 5796.34 171.92 -2246.16 -60.00-27.93%3建筑安裝工程費(fèi)47713.42 1375.88 45763.22 1357.35 -1950.

13、20 -18.53-4.09%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8409.52 242.50 8236.82 244.31 -172.70 1.81-2.05%5配套設(shè)施費(fèi)用12557.72 362.12 12034.24 356.94 -523.48 -5.18-4.17%6開發(fā)間接費(fèi)14432.12 416.17 25021.75 742.15 10589.63 325.9873.38%7不可預(yù)見費(fèi)3375.69 97.34 1000.00 29.66 -2375.69 -67.68-70.38%8成本合計(jì)115898.78 3342.10 120998.723588.85 5099.94 246.754.40

14、0%注：實(shí)際發(fā)生成本中因部分工程還未做竣工結(jié)算，其中建安工程因跟一冶總包的結(jié)算仍有部分有爭(zhēng)議（包括欄桿、輕質(zhì)隔墻板、電纜橋架、現(xiàn)場(chǎng)簽證單、索賠等），上述數(shù)據(jù)中已包含預(yù)估1000萬元的竣工結(jié)算額。3、項(xiàng)目靜態(tài)收益測(cè)算（1）目標(biāo)成本收益測(cè)算目標(biāo)成本中預(yù)估銷售收入（未含自持貨值）117630.91萬元(住宅按3648元/m2、商業(yè)按9000元/m2暫估，車位按10萬元/個(gè)暫估)，成本支出108521.05萬元，稅金支出7377.74萬元，利潤(rùn)1732.12萬元，凈利潤(rùn)比率1.47%。（2）實(shí)際成本收益測(cè)算實(shí)際成本中實(shí)際銷售收入115181.71萬元（未含自持貨值，其中高層均價(jià)為3466.71元/，商

15、業(yè)均價(jià)為10732.24元/），成本支出114439.79萬元，稅金支出6558.93萬元，利潤(rùn)741.91萬元，凈利潤(rùn)比0.64%。成本（利潤(rùn)）收益測(cè)算對(duì)比表序號(hào)成本細(xì)項(xiàng)目標(biāo)成本(萬元)實(shí)際成本(萬元)實(shí)際成本-目標(biāo)成本(萬元)備注一可售部分利潤(rùn)測(cè)算同上1銷售收入（萬元）117630.91 115181.7 -2449.20 1.1銷售單價(jià)（元/）1.2銷售面積（）/銷售個(gè)數(shù)2總成本（萬元）（不含稅）108521.05 114439.85918.74 3 稅金（萬元）7377.74 6558.93 -818.81 3.10 營(yíng)業(yè)稅金及附加按照銷售額的5.65%3.20 土地增值稅財(cái)務(wù)提供3.

16、30 所得稅（稅前利潤(rùn)）*25%4 利潤(rùn)（萬元）4.10 稅前利潤(rùn)（萬元）1732.12 741.91 -990.21 銷售額-總成本-營(yíng)業(yè)稅-增值稅4.20 稅后利潤(rùn)（萬元）1732.12 741.91 -990.21 稅前利潤(rùn)一所得稅5稅后利潤(rùn)比稅后利潤(rùn)/總成本6凈利潤(rùn)比稅后利潤(rùn)/銷售收入綜合稅后利潤(rùn)比1.60%0.65%總稅后利潤(rùn)/總成本綜合凈利潤(rùn)比1.47%0.64%總稅后利潤(rùn)/總銷售收入銷售收入：實(shí)際成本比目標(biāo)成本少收入2449.2萬元總成本：實(shí)際成本比目標(biāo)成本多投入5918.74萬元稅金：實(shí)際成本比目標(biāo)成本減少支出818.81萬元利潤(rùn)：實(shí)際成本比目標(biāo)成本利潤(rùn)減少990.21萬元4、

17、項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)分析目標(biāo)成本比重分析表的目的是把開發(fā)總成本中各分項(xiàng)科目的成本占總成本的百分比進(jìn)行分析，在項(xiàng)目開發(fā)成本控制過程中對(duì)占比重較大的部分要進(jìn)行嚴(yán)格控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化；4.1六大分項(xiàng)成本占總成本比重分析表（1）目標(biāo)成本比重分析表目標(biāo)成本中所占比重最高的建筑安裝工程費(fèi)占41.17%，其次是土地費(fèi)用占18.44%，接下來依次為開發(fā)間接費(fèi)12.45%、配套設(shè)施費(fèi)用10.84%、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7.26%、開發(fā)前期費(fèi)用6.94%，因此對(duì)成本影響最大的是建筑安裝工程費(fèi)，重點(diǎn)是對(duì)它的控制。（2）實(shí)際成本比重分析表實(shí)際成本中所占比重最高的建筑安裝工程費(fèi)占37.82%，其次是土地費(fèi)用占19.13%，接下來

18、依次為開發(fā)間接費(fèi)20.68%、配套設(shè)施費(fèi)用9.95%、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6.81%、開發(fā)前期費(fèi)用4.79%，因此對(duì)成本影響最大的是建筑安裝工程費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)中因延期交房賠償、利息支出及所繳納稅金的增加，造成開發(fā)間接費(fèi)所占比例大幅上升。目標(biāo)成本與實(shí)際成本比重對(duì)比分析表序號(hào)成本項(xiàng)目目標(biāo)成本實(shí)際成本差額(實(shí)際-目標(biāo))開發(fā)總成本成本（萬元）比重成本（萬元）比重成本（萬元）比重1土地費(fèi)用21367.82 18.44%23146.36 19.13%1778.54 0.69%2開發(fā)前期費(fèi)用8042.49 6.94%5796.34 4.79%-2246.16 -2.15%3建筑安裝工程費(fèi)47713.42 41.17%

19、45763.22 37.82%-1950.21 -3.35%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8409.52 7.26%8236.82 6.81%-172.70 -0.45%5配套設(shè)施費(fèi)用12557.72 10.84%12034.24 9.95%-523.48 -0.89%6開發(fā)間接費(fèi)14432.12 12.45%25021.75 20.68%10589.63 8.23%7不可預(yù)見費(fèi)3375.69 2.91%1000.00 0.83%-2375.69 -2.09%通過目標(biāo)成本和實(shí)際成本的比重對(duì)比可以看出：開發(fā)間接費(fèi)用所占的比重，實(shí)際成本比目標(biāo)成本增加了8.23%，增加比幅相對(duì)較高，其余成本項(xiàng)目的比重變化都在3%左右

20、。4.2各分項(xiàng)成本構(gòu)成比重及數(shù)據(jù)分析在進(jìn)行比重分析時(shí)，主要對(duì)差額率超過5%的項(xiàng)目進(jìn)行了分析。（1）土地費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目標(biāo)成本中土地費(fèi)用占18.44%，而實(shí)際成本中因超面積罰款、紅線外市政設(shè)施費(fèi)及其他費(fèi)用的增加，導(dǎo)致土地費(fèi)用增加1778.55萬元，所占比例增為19.13%。序號(hào)成本項(xiàng)目目標(biāo)成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目標(biāo)成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目標(biāo)值）1土地費(fèi)用21367.82 23146.37 1778.55 8.32%差導(dǎo)原因增加土地契稅、超面積罰款及紅線處市政費(fèi)用及目標(biāo)成本和結(jié)算成本分?jǐn)偙壤煌斐蔁o效成本分析超面積罰款142.61萬元（2）開發(fā)前期費(fèi)用構(gòu)成比重分

21、析表目標(biāo)成本中開發(fā)前期費(fèi)用占6.94%的比例，而實(shí)際成本中因部分繳費(fèi)項(xiàng)目未發(fā)生及目標(biāo)成本估算基數(shù)過高，使實(shí)際開發(fā)前期費(fèi)用減少支出2246.16萬元，致使所占比例也降低為4.79%，差額率為-27.93%.序號(hào)成本項(xiàng)目目標(biāo)成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目標(biāo)成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目標(biāo)值）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)693.57 754.37 60.80 8.77%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本中未考慮人防工程設(shè)計(jì)及審核費(fèi)無效成本分析2勘測(cè)丈量費(fèi)201.84 172.31 -29.53 -14.63%差導(dǎo)原因房屋測(cè)繪費(fèi)原目標(biāo)成本是按商業(yè)的單價(jià)進(jìn)的，實(shí)際住宅1.63，商業(yè)3.15元/m2無效成本分析3城市配套

22、費(fèi)1040.35 669.48 -370.87 -35.65%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本中按所有建筑面積30元/m2計(jì)，實(shí)際住宅不交，商業(yè)和地下面積按60元/m2征收無效成本分析4新增項(xiàng)目639.33 639.33 差導(dǎo)原因?qū)嶋H新增招標(biāo)交易代理、勞調(diào)費(fèi)、打證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、住宅性能認(rèn)定費(fèi)、噪聲超標(biāo)排污費(fèi)無效成本分析5供暖入網(wǎng)費(fèi)1671.50 1493.00 -178.50 -10.68%差導(dǎo)原因?qū)嶋H面積小于規(guī)劃面積無效成本分析6燃?xì)馊刖W(wǎng)費(fèi)2600.88 1223.82 -1377.06 -52.95%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按75元/m2暫估，實(shí)際按多層4820/戶，高層6320/戶征收無效成本分析7環(huán)境檢測(cè)費(fèi)

23、208.07 -208.07 -100.00%差導(dǎo)原因?qū)嶋H未交納環(huán)境檢測(cè)費(fèi)無效成本分析（3）建筑安裝工程費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目標(biāo)成本中建筑安裝工程費(fèi)用為47713.42萬元，占目標(biāo)總成本41.17%，平米單價(jià)為1375.88元/；實(shí)際成本中建筑安裝工程費(fèi)用為45763.22萬元，占實(shí)際總成本37.82%，平米單價(jià)為1357.35元/。（備注：地下車庫部分放入配套工程）序號(hào)成本項(xiàng)目目標(biāo)成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目標(biāo)成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目標(biāo)值）11 基礎(chǔ)工程費(fèi)2278.62177.79-100.81-4.42%1.1土方開挖及外運(yùn)1949.171784.36-164.81

24、-8.46%1.2 基坑支護(hù)工程329.44393.4363.9919.42%差導(dǎo)原因因土方和基坑支護(hù)進(jìn)行目標(biāo)成本編制時(shí)，在數(shù)據(jù)的估算上和實(shí)現(xiàn)存在的一定的差異；無效成本分析2門窗工程2882.572426.71-455.86-15.81%差導(dǎo)原因因目標(biāo)成本進(jìn)行編制時(shí)，門窗目標(biāo)成本值是按建筑面積，每平米83元進(jìn)行的目標(biāo)成本編制，實(shí)際結(jié)算門窗的建筑面積單價(jià)為72元/（在以后的目標(biāo)成本測(cè)算中門窗部分要按門窗的面積進(jìn)行目標(biāo)成本編制，這樣能更準(zhǔn)確的進(jìn)行目標(biāo)成本編制測(cè)算）無效成本分析3公共部位裝修1098.12568.41-529.71-48.24%差導(dǎo)原因原估算值中包含外墻保溫與外墻涂料，實(shí)際成本為外墻

25、涂料工程，外墻保溫包含在主體結(jié)構(gòu)及粗裝修中。無效成本分析4室內(nèi)給排水274.53855.23580.7212%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按10元/m2暫估，實(shí)際成本中含有無負(fù)壓設(shè)備、污水泵及給水直飲水管道保溫合同價(jià)款。無效成本分析5室內(nèi)采暖1647.18661.14-986.04-60%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本中含有散熱器安裝及材料費(fèi)，實(shí)際成本中高層未安裝散熱器。目標(biāo)成本估算值偏高無效成本分析6室內(nèi)電氣2058.982917.75858.7742%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本中未含有電表數(shù)據(jù)采集器，電表信息等設(shè)備價(jià)款。無效成本分析7消防系統(tǒng)1784.45799.37-985.08-55%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按綜合單價(jià)估算，實(shí)際

26、成本按合同總價(jià)分專業(yè)分?jǐn)偅窗叵萝噹觳糠?，車庫部分放入配套工程中做了分?jǐn)偅粺o效成本分析8智能系統(tǒng)274.5390-184.53-67%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按10元/m2暫估，實(shí)際成本為多層高層智能化穿線及設(shè)備機(jī)房工程價(jià)款。無效成本分析（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目標(biāo)成本中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為8409.52萬元，占目標(biāo)總成本7.26%，平米單價(jià)為242.5元/；實(shí)際成本中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為8236.82萬元，占實(shí)際總成本6.81%，平米單價(jià)為 244.31元/。序號(hào)成本項(xiàng)目目標(biāo)成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目標(biāo)成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目標(biāo)值）1室外熱力轉(zhuǎn)換站及采暖管網(wǎng)1907.3139

27、46.912039.6107%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按平米價(jià)暫估，實(shí)際成本一次網(wǎng)及二次網(wǎng)、鍋爐設(shè)備價(jià)款無效成本分析多層采暖鍋爐采購及安裝418.21萬元2室外電氣、電纜工程2427.492302.06-125.435.17%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按8元/m2暫估無效成本分析10KV電纜工程固定總價(jià)合同，實(shí)際完成數(shù)量比合同數(shù)量少，多支出23萬元3室外智能化系統(tǒng)277.43104.16-173.27-62%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按建筑面積8元/m2暫估。無效成本分析4環(huán)境景觀工程費(fèi)1994.01768.95-1225.06-61%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本編制時(shí)，室外園林景觀工程按57.5元/進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算，做為經(jīng)濟(jì)適用房

28、項(xiàng)目園林景觀工程估值過高，在今后的目標(biāo)成本編制中此部分要按景觀實(shí)際目標(biāo)進(jìn)行目標(biāo)成本編制；無效成本分析5室外消防工程520.180-520.18-100%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按平米價(jià)暫估，實(shí)際成本已在室外給水管網(wǎng)中。無效成本分析6直飲水處理設(shè)備及安裝104.040-104.04-100%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本按平米價(jià)暫估，實(shí)際成本未發(fā)生。無效成本分析7其他(零星)138.71118.29-20.4214.72%差導(dǎo)原因無效成本分析因工程延期造成工程修補(bǔ)及零星修繕項(xiàng)目增加118.29萬元（5）配套設(shè)施費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目標(biāo)成本中配套設(shè)施費(fèi)用為12557.72萬元，占目標(biāo)總成本10.84%，平米單價(jià)為362.

29、12元/；實(shí)際成本中配套設(shè)施費(fèi)用為12034.24萬元，占實(shí)際總成本9.95%，平米單價(jià)為356.94元/。成本項(xiàng)目目標(biāo)成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目標(biāo)成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目標(biāo)值）配套設(shè)施費(fèi)用12557.7212034.24-523.48-4.17%1 幼兒園、學(xué)校415.88329.25-86.63-20.83%2地下室（車庫）及人防工程12141.8411704.99-436.85-3.6%差導(dǎo)原因原設(shè)計(jì)配套設(shè)施為會(huì)所，后變更為幼兒園，成本降低。無效成本分析（6）開發(fā)間接費(fèi)用構(gòu)成比重分析表目標(biāo)成本中開發(fā)間接費(fèi)占12.45%的比例，而實(shí)際成本中因建設(shè)單位管理費(fèi)用、營(yíng)

30、銷管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、延期交房的賠償及稅金各項(xiàng)支出的增加，造成開發(fā)間接費(fèi)超支10589.63萬元，所占比例也提高至20.68%。序號(hào)成本項(xiàng)目目標(biāo)成本（萬元）實(shí)際成本（萬元）實(shí)際成本與目標(biāo)成本差值（萬元）差額率（%）（差額/目標(biāo)值）1建設(shè)單位管理費(fèi)用2254.10 7685.42 5431.32 240.95%差導(dǎo)原因1、 目標(biāo)成本中按65元/m2計(jì)，截止2014年12月31日實(shí)際發(fā)生管理費(fèi)用3499.32萬元2、 因延期交房，給業(yè)主賠償3790萬元3、 因未批先建被罰款173.94萬元4、 給一區(qū)多層供暖發(fā)生燃煤費(fèi)164.14萬元無效成本分析1、延期9個(gè)月交工，造成管理費(fèi)用增加768.14萬元

31、2、延期9個(gè)月交工，造成賠償業(yè)主3790萬元3、因未批先建被罰款173.94萬元4、給一區(qū)多層供暖發(fā)生燃煤費(fèi)164.14萬元2工程監(jiān)理費(fèi)138.71 150.60 11.89 8.57%差導(dǎo)原因?qū)嶋H發(fā)生監(jiān)理延期費(fèi)用12.8萬元無效成本分析未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)竣工，造成監(jiān)理費(fèi)用延期3營(yíng)銷管理費(fèi)用1176.31 1397.86 221.55 18.83%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本中銷售傭金按售價(jià)的1計(jì)，實(shí)際除傭金外還發(fā)生售樓處裝修費(fèi)用291萬元無效成本分析4財(cái)務(wù)費(fèi)用3467.84 8740.34 5272.50 152.04%差導(dǎo)原因目標(biāo)成本中按100元/m2計(jì)，實(shí)際發(fā)生一冶資金中心及銀行利息支出8205.43萬

32、元無效成本分析5、建安指標(biāo)分析本數(shù)據(jù)包括*項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)一冶結(jié)算數(shù)據(jù)及甲方分包項(xiàng)目結(jié)算數(shù)據(jù)，未辦理結(jié)算的按照合同金額計(jì)入。建筑建安工程總造價(jià)為58760.63萬元，其中商業(yè)工程總造價(jià)為1650.16萬元，高層住宅工程總造價(jià)為38747.09萬元，多層住宅工程總造價(jià)為5546.74萬元，地下車庫工程總造價(jià)為12471.45萬元；其中高層建筑平米單價(jià)為1851.43元/(其中變更簽證建筑平米單價(jià)為92.56元/)、商業(yè)平米單價(jià)為1391.95元/（其中變更簽證建筑平米單價(jià)為51.65元/）、車庫平米單價(jià)為1917.74元/(其中變更簽證建筑平米單價(jià)為76.6元/)、多層平米單價(jià)為1143.63元/

33、(其中變更簽證建筑平米單價(jià)為69.19元/)。其中變更簽證占工程建安造價(jià)比例為4.3%，大多數(shù)項(xiàng)目建安成本造價(jià)的增高多由于變更、簽證，如果現(xiàn)場(chǎng)管理和設(shè)計(jì)管理控制好，其比例可以控制在5%以內(nèi)，如果控制不好最高可以達(dá)到40%，所以變更簽證的管理對(duì)工程造價(jià)的影響非常大，提高施工管理和施工設(shè)計(jì)是控制成本增加的主要措施。建安工程（單體）造價(jià)匯總表：序號(hào)指標(biāo)名稱高層住宅商業(yè)地下車庫工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）1土建（藍(lán)圖）26459.311264.291350.701139.359398.041445.142變更898.534

34、2.933.372.85278.1942.783簽證786.3837.5856.9047.99203.3731.274土建甲方分包4681.81223.7186.3372.821258.79193.565安裝（藍(lán)圖）3319.75158118.14100458.37706變更12.320.5900007簽證240.1111.460.970.8116.62.558安裝甲方分包2348.88112.0933.7528.47858.09131.959合計(jì)38747.091851.431650.161391.9512471.451917.74序號(hào)指標(biāo)名稱多層住宅幼兒園工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2

35、）工程造價(jià)（萬元）平米單價(jià)（元/m2）1土建（藍(lán)圖）3960.18816.52303.651222.922變更335.5969.199.0136.293簽證4土建甲方分包508.27104.816.4266.135安裝（藍(lán)圖）698.7214417.2369.396變更000.773.17簽證008安裝甲方分包43.989.073.6414.669合計(jì)5546.741143.63350.721412.485.1主要工料指標(biāo)分析（平米指標(biāo)）建筑工程中主要的三大主材指標(biāo)砼含量、鋼筋含量、砌體含量，主要專業(yè)措施指標(biāo)模板含量，這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)直接反應(yīng)出建筑設(shè)計(jì)的合理性，同時(shí)直接影響建筑工程的工程造價(jià)，所以

36、有了這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，不僅可以精確的對(duì)目標(biāo)成本建筑成本進(jìn)行估算，同時(shí)可以對(duì)相類似的工程施工設(shè)計(jì)提供重要的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。通過對(duì)本項(xiàng)目的鋼筋含量、砼含量進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，其中高層住宅鋼筋含量為61.62kg/，商業(yè)為65.11 kg/，地下車庫鋼筋含量為97.36 kg/；砼含量高層住宅為0.49m3/，商業(yè)為0.4 m3/,。市場(chǎng)信息價(jià)指標(biāo)高層1718層：鋼筋：5060KG/m2 ，砼：0.36-0.45m3/m2 ，此指標(biāo)為綜合指標(biāo)，包含地下和地下部分。通過和市場(chǎng)信息價(jià)指標(biāo)做對(duì)比，可以看出本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)偏于保守，鋼筋和砼含量還有很大的優(yōu)化空間，通過優(yōu)化可以給本項(xiàng)目帶來更高的經(jīng)濟(jì)收益。序號(hào)指標(biāo)名稱高層住宅

37、商業(yè)地下車庫結(jié)算指標(biāo)信息平均指標(biāo)結(jié)算指標(biāo)信息平均指標(biāo)結(jié)算指標(biāo)信息平均指標(biāo)1砼含量（m3/m2）0.490.350.40.812鋼筋含量(kg/m2)61.625065.1197.363砌體含量(m3/m2)0.050.080.120.024模板含量(m2/m2)3.553.22.63.96序號(hào)指標(biāo)名稱多層住宅結(jié)算指標(biāo)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)1砼含量（m3/m2）0.272鋼筋含量(kg/m2)29.63砌體含量(m3/m2)0.54模板含量(m2/m2)1.645.2土建成本構(gòu)成分析(1)土建、安裝成本構(gòu)成分析人材機(jī)分析就是對(duì)整個(gè)預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)的比重的一個(gè)數(shù)據(jù)的分析。通過該數(shù)據(jù)的分析，建立完

38、整的人材機(jī)數(shù)據(jù)庫，它將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本成本編制和項(xiàng)目成本控制有重要的指導(dǎo)意義，通過對(duì)材料成本的控制能有效的降低建安成本投入，通過對(duì)本項(xiàng)目的人材機(jī)分析得出住宅的人工費(fèi)占比重為27%，材料費(fèi)占比重為68%，機(jī)械費(fèi)占比重為5%；地下車庫人工費(fèi)比重為19%，材料費(fèi)比重為76%，機(jī)械費(fèi)比重為5%；綜合社會(huì)平均水平，由于各個(gè)工程不一樣，一般情況人工費(fèi)占工程造價(jià)的比例是20-25%，材料費(fèi)占工程造價(jià)的比例是60-70%，機(jī)械費(fèi)占工程造價(jià)的比例是3-5%。通過和社會(huì)平均人材機(jī)比重做對(duì)比，本項(xiàng)目人材機(jī)指標(biāo)屬于正常合理水平。序號(hào)項(xiàng)目高層住宅商業(yè)地下車庫造價(jià)(元)占比重造價(jià)(元)占比重造價(jià)(元)占比重1人工費(fèi)85

39、164304.728%403992227%19318163.9820%2機(jī)械費(fèi)16232946.75%5521904%4840493.745%3材料費(fèi)198932092.667%1010589669%74584674.8675%合計(jì)30032934410098743332.58序號(hào)項(xiàng)目多層住宅造價(jià)(元)占比重1人工費(fèi)12858536.1628%2機(jī)械費(fèi)1653945.364%3材料費(fèi)32076579.4868%合計(jì)46589061100%（2）建安分項(xiàng)工程造價(jià)比重概述：建安分項(xiàng)工程造價(jià)比重分析根據(jù)*項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)階段性結(jié)算數(shù)據(jù)以及甲方分包項(xiàng)目結(jié)算數(shù)據(jù)。本次數(shù)據(jù)包含總包

40、藍(lán)圖部分、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工作聯(lián)系單，甲方分包項(xiàng)目包括土方開挖及外運(yùn)、基坑支護(hù)、設(shè)備間裝修、外墻涂料、鋁合金門窗、鋼制入戶門等內(nèi)容；本次數(shù)據(jù)包括政策性文件調(diào)整，即2011年4月以后施工的部分人工增調(diào)30%，2013年1月以后施工的部分建筑部分人工增調(diào)56%，裝飾部分人工增調(diào)69%。從建安成本分析中可以看出主體建筑工程占比為80%，安裝工程占比為15%，土方及基坑支護(hù)工程占比為5%；（3）建安工程（單體）有效成本和無效成本比重分析有效成本和無效成本分析針對(duì)*項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)住宅、商業(yè)及車庫現(xiàn)場(chǎng)簽證及變更，有效成本和無效成本劃分原則為：變更簽證項(xiàng)目只要是為了滿足規(guī)范要求、保證結(jié)構(gòu)安全的納入有效成

41、本；能提高產(chǎn)品價(jià)值，能促進(jìn)銷售的納入有效成本；變更簽證雖然是為了提高產(chǎn)品價(jià)值，促進(jìn)銷售的但涉及到一些拆改，其中的人工和材料的損失納入無效成本；無效成本為466.63萬元，其中由于設(shè)計(jì)原因圖紙變更造成的拆改浪費(fèi)、剪力墻水鉆開洞、車庫獨(dú)立基礎(chǔ)變更等造成無效成本為241.28萬元；由于項(xiàng)目管理原因?qū)е率┕る娞葸w移、負(fù)一層抬高600造成的材料浪費(fèi)及返工費(fèi)用、各種拆改造成的浪費(fèi)，土方超挖，等原因造成無效成本為225.35萬元。序號(hào)分項(xiàng)名稱有效成本無效成本成本總額（萬元）平米單價(jià)（元/m2）占總成本比重（%）成本總額（萬元）平米單價(jià)（元/m2）占總成本比重（%）建安工程58294.56167099.214

42、66.6313.840.791土建483921435.3285.352土建變更931.24 27.62 1.92 241.28 7.16 0.41 3土建簽證853.25 25.31 1.58 177.06 5.250.3 4安裝7896.37234.2113.445安裝變更12.32 0.37 0.02 0.00 0.00 0.00 6安裝簽證209.38 6.21 0.05 48.29 1.43 0.08 6、項(xiàng)目無效成本匯總通過本項(xiàng)目已結(jié)算項(xiàng)目無效成本的分析，無效成本總額為6161.2萬元，無效成本占實(shí)際成本的比重為5.09%，占建筑面積平米造價(jià)為182.74元/(此部分未包含由于項(xiàng)目延

43、期造成人工系數(shù)調(diào)整增加金額及未竣工結(jié)算部分的無效成本)；*項(xiàng)目一、三區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃竣工日期為2012年12月30日，實(shí)際竣工日期：2013年9月30日，延期竣工9個(gè)月，由于內(nèi)蒙人工政策調(diào)整，由原來的人工調(diào)整系數(shù)30%調(diào)整為人工調(diào)整系數(shù)56%，此部分人工系數(shù)調(diào)整造成工程造價(jià)增加279.51萬元，占建筑面積造價(jià)為8.29元/；由于一、三區(qū)項(xiàng)目總承包項(xiàng)目只完成了階段性工程結(jié)算，另外還有部分分包工程未完成竣工結(jié)算，如給水、直飲水、排水、采暖外網(wǎng)及景觀工程，上述未竣工結(jié)算內(nèi)容中還有相當(dāng)大比例的無效成本未做分析，故本項(xiàng)目無效成本的數(shù)據(jù)還會(huì)增加；對(duì)無效成本產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，其中由于設(shè)計(jì)原因產(chǎn)生的無效成本為24

44、1.28萬元；項(xiàng)目管理原因造成無效成本為225.35萬元；一區(qū)多層1#至8#樓外墻涂料補(bǔ)刷，其無效成本為45.46萬元；一、三區(qū)防火門損壞更換、拆裝產(chǎn)生無效成本為7.1萬元；土地超面積罰款造成無效成本為142.61萬元；由于一、三區(qū)供熱管網(wǎng)未完成，為一區(qū)多層業(yè)主供暖而進(jìn)行暖鍋爐采購及安裝產(chǎn)生成本418.21萬元，燃煤費(fèi)用164.14萬元；園區(qū)10KV電纜工程為固定總價(jià)合同，實(shí)際竣工圖紙比簽訂合同時(shí)的圖紙電纜數(shù)量減少250米，多支出23萬元；項(xiàng)目延期交房導(dǎo)致管理費(fèi)用增加768.14萬元；項(xiàng)目延期9個(gè)月交房造成賠付業(yè)主違約金3790萬元；因項(xiàng)目未批先建被罰款173.94萬元；未按期竣工，造成監(jiān)理費(fèi)

45、用延期增加12.8萬元；序號(hào)成本科目總成本其中無效成本無效成本比例()無效成本產(chǎn)生原因匯總總價(jià)(萬元)單方造價(jià)(元/m2)總價(jià)(萬元)單方造價(jià)(元/m2)開發(fā)成本120998.723588.856161.2182.745.09%1土地費(fèi)用23146.36686.53142.614.230.6%超面積罰款142.61萬元2開發(fā)前期費(fèi)用5796.34171.923建筑、安裝工程費(fèi)45763.221357.35519.1915.41.13%1、其中由于設(shè)計(jì)原因圖紙變更造成的拆改浪費(fèi)、剪力墻水鉆開洞、車庫獨(dú)立基礎(chǔ)變更等造成無效成本為241.28萬元；由于項(xiàng)目管理原因?qū)е率┕る娞葸w移、負(fù)一層抬高600造

46、成的材料浪費(fèi)及返工費(fèi)用、各種拆改造成的浪費(fèi)，土方超挖，等原因造成無效成本為225.35萬元。2、一區(qū)多層1#至8#樓外墻涂料補(bǔ)刷，其無效成本為45.46萬元；3、一、三區(qū)防火門損壞更換、拆裝產(chǎn)生無效成本為7.1萬元；4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8236.82244.31590.3817.517.17%1、多層采暖鍋爐采購及安裝418.21萬元2、10KV電纜工程固定總價(jià)合同，實(shí)際完成數(shù)量比合同數(shù)量少，多支出23萬元3、因工程延期造成工程修補(bǔ)及零星修繕項(xiàng)目增加118.29萬元4、采暖二次網(wǎng)施工中由于供熱公司設(shè)計(jì)要求及及現(xiàn)場(chǎng)交叉施工造成工程拆改及管道材料剩余導(dǎo)致無效成本產(chǎn)生30.88萬元；5配套設(shè)施費(fèi)用12034

47、.24356.946開發(fā)間接費(fèi)25021.75742.154909.02145.619.6%1、延期9個(gè)月交工，造成管理費(fèi)用增加768.14萬元2、延期9個(gè)月交工，造成賠償業(yè)主3790萬元3、因未批先建被罰款173.94萬元4、給一區(qū)多層供暖發(fā)生燃煤費(fèi)164.14萬元5、未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)竣工，造成監(jiān)理費(fèi)用延期12.8萬元7不可預(yù)見費(fèi)1000.0029.66由于總承包單位只完成階段性工程結(jié)算，還有部分遺留問題及部分分包工程未做竣工結(jié)算；7、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)7.1成本控制及合約管理結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理，合約在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理中有著很重要的管理意義，合約的嚴(yán)謹(jǐn)合理對(duì)項(xiàng)目的管理和成本的控制起著很重要的作用。

48、*項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)共簽訂合同92份，其中，工程類合同簽訂67份。合同額為6.19億元，設(shè)備類合同簽訂10份，合同額為1521萬元，咨詢類合同簽訂11份，合同額為1169萬元，材料類合同簽訂4份，合同額為1.08億元。在*項(xiàng)目社區(qū)一三區(qū)項(xiàng)目合同簽訂過程中，公司相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)管理、招標(biāo)采購管理、工程管理等多方面的管理經(jīng)驗(yàn)的不足，直接對(duì)合同管理和成本控制造成不同程度的影響。因此后評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)行進(jìn)行系統(tǒng)地、客觀的評(píng)價(jià)，為未來項(xiàng)目的合同簽訂提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資成本的最優(yōu)控制。以下是合同管理過程中一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)：（1）合同簽訂缺乏計(jì)劃性：由于每年的招標(biāo)采購計(jì)劃，在執(zhí)行過程中，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度計(jì)

49、劃、設(shè)計(jì)變更、專業(yè)工程設(shè)計(jì)二次深化等原因都存在不同程度的調(diào)整，直接導(dǎo)致合同簽訂倉促、內(nèi)容不完善、約束不嚴(yán)密，責(zé)任不明確的現(xiàn)象，或者出現(xiàn)未簽合同先進(jìn)場(chǎng)施工的情況，后續(xù)談判工作困難，合同價(jià)格確定偏離、成本無法控制。以致出現(xiàn)一份合同存在幾份補(bǔ)充協(xié)議的現(xiàn)象。在今后項(xiàng)目合同簽訂時(shí)，需要主要的內(nèi)容：一、要加強(qiáng)計(jì)劃管理，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工進(jìn)度，按月調(diào)整招采計(jì)劃；二、未計(jì)劃在內(nèi)的工程合同，由項(xiàng)目部提出計(jì)劃外招采申請(qǐng)，要求主管領(lǐng)導(dǎo)審批。三、需要進(jìn)行二次深化的專業(yè)分包，加強(qiáng)工程管理中心、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)院之間的溝通，明確技術(shù)要求、細(xì)化施工方案。四、給招標(biāo)采購留出合理招采時(shí)間，完成合同談判，確定合同細(xì)節(jié)。五、由于分包工程

50、數(shù)量多導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)交叉施工，責(zé)任無法明確，造成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理困難、管理費(fèi)用增加，產(chǎn)生的整改成本無法落實(shí)，所以在今后的合同管理中盡量減少分包，規(guī)避合同無效成本產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。（如*項(xiàng)目一、三區(qū)采暖二次網(wǎng)施工，由于現(xiàn)場(chǎng)交叉施工，施工過程中未和*市供暖公司設(shè)計(jì)部溝通導(dǎo)致工程拆改和供暖管道主材已進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行管道管徑變更，造成無效成本產(chǎn)生）（2）合同簽訂中招標(biāo)方案不明確：招標(biāo)方案是以招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理特點(diǎn)、條件和功能、質(zhì)量、價(jià)格、進(jìn)度需求為基礎(chǔ)，依據(jù)有關(guān)法律政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制的招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施目標(biāo)、方式、計(jì)劃和措施。在招標(biāo)方案中至少要明確招標(biāo)范圍、標(biāo)段劃分、工程質(zhì)量，造價(jià)、進(jìn)度需求目標(biāo)，工程發(fā)包模式與合同類型等，有效的招