建筑物區(qū)分所有制度

1、建筑物區(qū)分所有制度建筑物區(qū)分所有制度在德國(guó)法上稱為“住宅所有權(quán)”，法國(guó)法中稱為“住宅分層所有權(quán)”， 瑞士法上稱為“樓層所有權(quán)”，英美法中稱為“公寓所有權(quán)”。日本和我國(guó)臺(tái)灣稱為“區(qū)分所有權(quán)”，我國(guó)大陸學(xué)者 一般采納了“建筑物區(qū)分所有”概念。我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章的規(guī)定也采納了這一觀點(diǎn)，如建設(shè)部1989年發(fā)布的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第2條指出：本規(guī)定所稱異產(chǎn)毗連房屋，系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?？梢娝^“異產(chǎn)毗鄰房屋”就是指建筑物區(qū)分所有。而建筑物區(qū)分所有又是由單獨(dú)所有和共有構(gòu)成的。在法律上建立區(qū)分所有制度，可以明確在區(qū)分所有情況下的產(chǎn)權(quán)和利益關(guān)系，解決各種

2、產(chǎn)權(quán)糾紛，維護(hù)住戶生活的安定，從經(jīng)濟(jì)上也可以通過促進(jìn)房地產(chǎn)交易的繁榮而帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。重點(diǎn)問題建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體的確定建筑物共有部分的法律特點(diǎn)與專有使用權(quán)基地使用權(quán)的確定與共有關(guān)系各區(qū)分所有人的團(tuán)體關(guān)系的建立第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對(duì)其專有部 分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共有權(quán)的結(jié)合。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體也就是指區(qū)分所有權(quán)的標(biāo)的。如前所述，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由共有和單獨(dú)所有構(gòu)成的。因此區(qū)分所有權(quán)客體也包括兩個(gè)方面：即單獨(dú)所有部分和共有

3、部分。單獨(dú)所有部分主要是指通過一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的部分房屋。共有部分包括共用部分 及附屬物、共用設(shè)施等，它們都是區(qū)分所有權(quán)的客體。由于在區(qū)分所有情況下，只能以共有和專有部分作為所有權(quán)客體而不能以整個(gè)建筑物作為所有權(quán)客體，所以在登記過程中，如果各個(gè)所有人已就各專有部分進(jìn)行了登記，那么就不能再將整個(gè)建筑物登記為這些人共有。目前由于我國(guó)有關(guān)房屋登記制度并未對(duì)建筑物區(qū)分所有的登記作出規(guī)定，因此在實(shí)踐中重復(fù)登記（專有部分登記后又將整個(gè)建筑物作為共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行登記）現(xiàn)象十分嚴(yán)重。這樣就必然會(huì)產(chǎn)生將區(qū)分所有等同于共有的誤解，從而不利于明確產(chǎn)權(quán)歸屬，解

4、決產(chǎn)權(quán)糾紛。在區(qū)分所有情況下，單獨(dú)部分經(jīng)分割以后成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須要具備如下幾個(gè)條件：第一，必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱為“物理上的獨(dú)立性”，各個(gè)部 分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地 劃分不同部分并為各個(gè)所有人獨(dú)立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶。在法律上要求構(gòu)成上的獨(dú)立性的原因在于，一方面，由于區(qū)分所有是要將建筑物分割為不同部分而為不同所有者單獨(dú)所有，因此單獨(dú)所有權(quán)的支配權(quán)效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、樓地板、大門等作間隔和區(qū)分標(biāo)志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權(quán)利范圍，同時(shí)準(zhǔn)

5、確地判斷他人的行為是否構(gòu)成對(duì)某一專有權(quán)的損害，如果各 個(gè)權(quán)利的客體都不能區(qū)分開，也就很難判定某人的權(quán)利是否受到侵害。第二，必須具有使用上的獨(dú)立性，也就是說，建筑物被區(qū)分為各個(gè)部分以后，每一部分 都可以被獨(dú)立地使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來住人，用作店鋪、辦公室、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等。假如區(qū)分為各個(gè)房間以后，該房間并無獨(dú)立的出入門戶，必須利用相鄰的出入單位門戶才能出入，則該房間并不具有使用上的 獨(dú)立性，從而不能成為區(qū)分所有的客體。第三，通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨(dú)立性。構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，乃是經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性，只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨(dú)立，也

6、就是說，通過登記使被分割的各個(gè)部分在法律上形成為各個(gè)所有權(quán)的客體。如果被分割的各個(gè)部分登記為各個(gè)主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個(gè)獨(dú)立物存在。應(yīng)當(dāng)指出的是，通過登記表現(xiàn)出來的法律上獨(dú)立性，是以構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性為基礎(chǔ)的，如果構(gòu)造上或使用上的獨(dú)立性不復(fù)存在，則法律上的獨(dú)立性也難以存在。例如原被區(qū)分所有的二部分同屬于一人，間隔除去后，二部分合二為 一，則各部分失去其構(gòu)造上的獨(dú)立性或使用上的獨(dú)立性，應(yīng)解釋為一個(gè)所有權(quán)。第二節(jié) 專有部分、共有部分的所有權(quán)所謂專有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分。專有部分通常是在將建筑物分割為各個(gè)不同部分的基礎(chǔ)上形成的，專有

7、部分是各個(gè)區(qū)分所有人所單獨(dú)享有的所有權(quán)的客體，此項(xiàng)單獨(dú)所有權(quán)與一般的單獨(dú)所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)分，所以，權(quán)利人可以行使完全的占有、使用、收益與處分權(quán)。所謂共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨(dú)所有部分以外的建筑物其他部分，對(duì)共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán)。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分（如支柱、屋頂、外墻或地下室等），建筑物的共用部分及附屬物（如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔 、自來水管等），僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。共有部分具有如下法律特點(diǎn)：第一，共有部分與專有部分不可分離。在經(jīng)濟(jì)上，共有部分的存在是專有部分得以存在的基礎(chǔ)，也是各專有人滿足其生活需要所必不可少的。從財(cái)產(chǎn)權(quán)利角度來看，共有

8、權(quán)與專有權(quán)密切聯(lián)系并且是依附于專有權(quán)的。因?yàn)樵趨^(qū)分所有權(quán)情況下，區(qū)分所有人取得專有部分所有權(quán)，自然就應(yīng)取得共有部分所有權(quán)，而轉(zhuǎn)讓專有權(quán)自然導(dǎo)致共有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。專有權(quán)的大小也常常要決定其承擔(dān)修繕共有財(cái)產(chǎn)的義務(wù)范圍，任何買受人購(gòu)買房產(chǎn)，一旦取得專有部分的所有權(quán)，則自然取得共有部分所有權(quán)。第二，區(qū)分所有人對(duì)共有部分所享有的權(quán)利主要是法定的。也就是說，對(duì)共有部分的權(quán) 利是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的，無論當(dāng)事人之間是否有約定，共有權(quán)都是存在的。共有部分的范 圍以及權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，在當(dāng)事人之間不存在特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定。例如建設(shè)部頒發(fā)的城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第9條規(guī)定建筑物的主體結(jié)構(gòu)、共有墻體的修繕義務(wù)按各所有人專有部分的份額分擔(dān)，這就規(guī)定了對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的修繕義務(wù)。此外，為維護(hù)共有部分的安全與完整以及全體住戶對(duì)共有物的利用，法律一般禁止區(qū)分所有人請(qǐng)求實(shí)際分割共有部分。應(yīng)當(dāng)指出，我們說區(qū)分所有人對(duì)共有部分所享有的權(quán)利主要是法定權(quán)利 ，是指在各區(qū)分所有人未特別約定時(shí)應(yīng)采用法律的規(guī)定，這并不排斥共有人基于約定產(chǎn)生約 定共有，例如某些區(qū)分所有人將不設(shè)定專有權(quán)的部分設(shè)定共有權(quán)。同時(shí)也不排除各區(qū)分所有人通過約定而規(guī)定共有物的使用方法（如規(guī)定是否允許他人在建筑物之上設(shè)置廣告牌等）， 一旦區(qū)分所有人作出了特別約定，則此種約定