房屋買(mǎi)賣PPT培訓(xùn)資料

1、1,房屋買(mǎi)賣相關(guān)法律問(wèn)題,2,房屋購(gòu)買(mǎi)合同的7個(gè)注意事項(xiàng),3,買(mǎi)房注意不要輕易簽訂合同，更不要嫌手續(xù)麻煩，甚至用別人的名譽(yù)買(mǎi)房，免得由此引起不必要的麻煩和糾紛,4,綱要： 1、買(mǎi)賣身份莫簡(jiǎn)單 2、售樓廣告多睜眼3、五證審查須從嚴(yán) 4、樣板房中少聯(lián)翩5、認(rèn)購(gòu)書(shū)前要盤(pán)算 6、合同條款多把關(guān) 7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩 8、簽字蓋章祝圓滿,5,事項(xiàng)1、買(mǎi)賣身份即買(mǎi)房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義買(mǎi)房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶、繼承等問(wèn)題。同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買(mǎi)房，由此引發(fā)糾紛的情況很多,6,事項(xiàng)2、售樓廣告多睜眼,很多購(gòu)房訴訟是因廣告宣傳而起。在對(duì)樓盤(pán)的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股

2、潮流。開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對(duì)購(gòu)房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤(pán)模型大做文章，讓購(gòu)房者覺(jué)得買(mǎi)到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷,7,實(shí)際上，一旦購(gòu)房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法,8,為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容,9,案例1：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條件一梯兩戶、南北通風(fēng)”，李先

3、生非常喜歡該樓盤(pán)，于是簽署了該樓盤(pán)的商品房買(mǎi)賣合同。幾個(gè)月過(guò)去了，當(dāng)李先生滿心歡喜的準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)的設(shè)計(jì)和當(dāng)初廣告上所寫(xiě)的完全不同，所謂的“一梯兩戶、南北通風(fēng)”變成了“一梯三戶”，就更談不上南北通風(fēng)了，這讓李先生頓時(shí)有種上當(dāng)受騙的感覺(jué)，立即要求與開(kāi)發(fā)商解除合同,10,案例2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司丙在廣告宣傳中言明自己開(kāi)發(fā)的某小區(qū)“擁有萬(wàn)平方米的中心花園，整體綠化率高達(dá)，使小區(qū)成為一個(gè)天然鮮氧環(huán)抱區(qū)”。并且，開(kāi)發(fā)公司還“保證廣告宣傳內(nèi)容與實(shí)際一致，否則，退還房款，支付利息或按已付房款賠償”。孫先生看到丙開(kāi)發(fā)公司的廣告宣傳后，認(rèn)為該小區(qū)的綠化完全符合他的要求，所以和丙公司簽訂了商品房買(mǎi)賣合同。當(dāng)

4、他準(zhǔn)備辦理入住時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)綠化率根本達(dá)不到，于是和丙公司協(xié)商。在認(rèn)為丙公司缺乏誠(chéng)意的情況下，孫先生向人民法院提起了訴訟請(qǐng)求,11,最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第3條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約,12,13,事項(xiàng)3、五證審查須從嚴(yán),目前在商品房的銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一般不主動(dòng)出示“五證”的原件，只有少數(shù)開(kāi)發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時(shí)明示。 對(duì)于初次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要分清“五證”的真?zhèn)危J(rèn)識(shí)到記載內(nèi)容

5、可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開(kāi)發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任,14,五證是指 國(guó)有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程開(kāi)工許可證 商品房預(yù)售許可證(或商品房銷售許可證,15,事項(xiàng)4、樣板間,俗話說(shuō)：“外行看熱 鬧，內(nèi)行看門(mén)道 ?！?在五光十色的樣板間里，一個(gè)購(gòu)房者應(yīng)該怎樣從“熱鬧”中看出“門(mén)道”來(lái)呢,16,注意一： 貨不對(duì)“板”,17,李小姐三個(gè)月前經(jīng)過(guò)一建筑工地，樓房還在施工中，從外面根本看不出一點(diǎn)端倪。然而樓盤(pán)旁邊臨時(shí)搭建的樣板房卻吸引了她的目光。用木板和玻璃搭建起來(lái)的樣板房雖小，但里面在陽(yáng)光和燈光的配合下，

6、是小公寓顯得寬敞明亮，很合李小姐的心意。于是，她開(kāi)始計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)這套房子。三個(gè)月后，李小姐打算去此樓盤(pán)售樓部詢問(wèn)詳細(xì)資料以方便購(gòu)買(mǎi)時(shí)，從已經(jīng)露出來(lái)的樓房部分外觀發(fā)現(xiàn)，原來(lái)樣板房展示的獨(dú)立在外的陽(yáng)臺(tái)，左右變成了2堵“頂天立地”的墻，室內(nèi)頓時(shí)暗了不少，需要在客廳增加大量的光源才能達(dá)到原來(lái)的效果,18,陷阱：對(duì)于比較暗的居室，設(shè)計(jì)師往往會(huì)通過(guò)使用大量的燈光，來(lái)營(yíng)造一個(gè)光亮的室內(nèi)環(huán)境。而日常生活中一般是不需要用到那么多的光源。 提示：因此在參觀樣板房的時(shí)候，應(yīng)該觀察門(mén)窗的采光度，而不是單從室內(nèi)的光亮度來(lái)判斷,19,注意二：“縮水”家具,樣板房都是經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)師的精心設(shè)計(jì)，每個(gè)家具，裝飾都很恰如其分。然而卻有人

7、在擺入自己選購(gòu)的家具后，發(fā)現(xiàn)空間突然變得擁擠起來(lái),20,陷阱：原來(lái)有一部分家具是設(shè)計(jì)師為樣板房量身訂做的，使房間的布置顯得完美，空間顯得寬敞。但大部分交付使用的商品房需要消費(fèi)者自己去購(gòu)買(mǎi)家具。 提示：在參觀樣板房的時(shí)候，不要只注重外觀所帶來(lái)的視覺(jué)美感，也要注意家具的尺寸是否符合市場(chǎng)的規(guī)格,21,注意三：材料的區(qū)別,事件：羅先生在白云區(qū)買(mǎi)了一套房子，精美的樣板房裝修與相對(duì)較低的價(jià)格是吸引他購(gòu)買(mǎi)的最大因素。然而在收房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)，裝修效果與當(dāng)初參觀的樣板房相差很遠(yuǎn)。墻壁沒(méi)有樣板房那樣平滑，門(mén)把、扶手樣式也與樣板房不同,22,陷阱：樣板房是開(kāi)發(fā)商的“門(mén)面”，是經(jīng)過(guò)精細(xì)包裝的，因此在做工、材料上做到無(wú)

8、可挑剔。如果消費(fèi)者理所當(dāng)然的認(rèn)為自己即將得到的房子也是如此，而沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的詢問(wèn)，很容易給開(kāi)發(fā)商制造“偷梁換柱”的機(jī)會(huì),23,注意四：不可忽略的細(xì)節(jié),分體式空調(diào)的輸送管，電視電腦的電源線，在樣板房里是不出現(xiàn)的。 陷阱：樣板房里的電器多為擺設(shè)。為了美觀，也不會(huì)為空調(diào)的輸送管在墻上打洞。一些生活中所必須的細(xì)節(jié)在樣板房里被省略了。 提示：然而這些細(xì)節(jié)在現(xiàn)實(shí)生活中往往會(huì)為房屋內(nèi)部的整體美帶來(lái)影響。所以，一間樣板房是否符合你的心意，應(yīng)該在充分考慮到這些細(xì)節(jié)后再作比較,24,注意五：樣板房明細(xì)可納入合同,商品房銷售管理辦法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)該說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量

9、、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。,25,購(gòu)房者有權(quán)知道自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋的戶型、質(zhì)量、裝修、設(shè)備等情況。買(mǎi)房人在接收房屋時(shí)可對(duì)照合同，對(duì)裝修設(shè)施的品牌、型號(hào)、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)逐一進(jìn)行檢查和試用，并與樣板房進(jìn)行詳細(xì)對(duì)照；如實(shí)際交付的房屋不符合合同要求或者低于樣板房標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)房人可要求開(kāi)發(fā)商更換。正是由于這個(gè)原因，有不少開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇在交房之前拆除樣板房,26,但目前很難有什么有效措施制止開(kāi)發(fā)商這么做。因此，只有提醒消費(fèi)者注意：如果你真的被樣板房吸引去買(mǎi)房，那么應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將樣板房本身的具體標(biāo)準(zhǔn)，比如涂料、地磚、防盜門(mén)、安保系統(tǒng)等裝修設(shè)施的品牌、型號(hào)、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)都納

10、入合同。這樣，即便日后開(kāi)發(fā)商拆除了樣板房，也無(wú)法逃避責(zé)任,27,事項(xiàng)五 認(rèn)購(gòu)書(shū),28,認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效,認(rèn)購(gòu)書(shū)只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售； 第二，按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款簽約購(gòu)房合同； 第三，在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣合同； 第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛,29,認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一份預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。購(gòu)房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款和日期有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)

11、購(gòu)書(shū)予其約定的義務(wù),30,認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律依據(jù),31,某買(mǎi)受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購(gòu)買(mǎi)5個(gè)商品房，價(jià)格每平方米3000元。10日買(mǎi)受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對(duì)數(shù)量和價(jià)格都沒(méi)異議，但對(duì)違約責(zé)任卻無(wú)法達(dá)成協(xié)議。此種情況下，預(yù)售人如因此以買(mǎi)受人違約而沒(méi)收定金，是否有法律支持,32,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力？ 預(yù)售人在樓盤(pán)項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開(kāi)始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有法律效力？ 是無(wú)效

12、的合同,33,事項(xiàng)六：合同條款,1怎樣簽商品房買(mǎi)賣契約？ 2商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)該明示的內(nèi)容？ 3房產(chǎn)買(mǎi)賣幾種無(wú)效合同,34,1怎樣簽商品房買(mǎi)賣契約 ,35,許多購(gòu)房者在房屋交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當(dāng)初開(kāi)發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠(yuǎn)，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買(mǎi)賣契約規(guī)定不清或者根本就沒(méi)有作規(guī)定，無(wú)從追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。因此，認(rèn)真簽好商品房買(mǎi)賣契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障,36,簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門(mén)制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對(duì)性,37,建設(shè)部1

13、998年2月發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知中明確指出：商品房銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，開(kāi)發(fā)商不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購(gòu)房者完全可以根據(jù)自己對(duì)商品房的要求及開(kāi)發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力,38,最后要注意的是在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對(duì)效力，可以對(duì)抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說(shuō)，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開(kāi)發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開(kāi)發(fā)商會(huì)由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買(mǎi)房所作出

14、的種種努力也將付之東流,39,2商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)明示哪些內(nèi)容,40,一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； (二)商品房基本狀況； (三)商品房的銷售方式； (四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； (五)交付使用條件及日期,41,六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； (七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； (九)面積差異的處理方式； (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜,42,3房產(chǎn)買(mǎi)賣幾種無(wú)效合同,43,一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)

15、買(mǎi)賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買(mǎi)方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣合同無(wú)效,44,二、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時(shí)，須提交共有人的同意證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買(mǎi)賣行為也無(wú)效,45,三、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。 房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租優(yōu)

16、先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣無(wú)效,46,四、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。 機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上民政部門(mén)批準(zhǔn),47,五、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買(mǎi)賣）： 1以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的； 2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3依法收回土地使用權(quán)的； 4共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書(shū)面同意的； 5權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； 7法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,48,事項(xiàng)7：簽訂補(bǔ)充

17、協(xié)議是您的權(quán)力,問(wèn)：最近我在購(gòu)房過(guò)程中由于我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商提供的購(gòu)房合同過(guò)于簡(jiǎn)單，就提出簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。但銷售人員拿出了他們制定的統(tǒng)一格式的補(bǔ)充協(xié)議，并說(shuō)原則上不允許購(gòu)房人對(duì)此做修改。請(qǐng)問(wèn)，這種情況下，我該不該簽,49,所謂補(bǔ)充協(xié)議，是買(mǎi)賣雙方根據(jù)意思自治原則對(duì)正式契約中不適合當(dāng)事人實(shí)際情況的條款進(jìn)行變更、修改、補(bǔ)充、完善而訂立的協(xié)議。按照新合同法的有關(guān)規(guī)定是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全應(yīng)由當(dāng)事人自主決定，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方當(dāng)事人。這也就是通常所說(shuō)的契約自由原則，也是購(gòu)房人的基本權(quán)利,50,事項(xiàng)八：簽字、蓋章,51,發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未在購(gòu)房合同簽字蓋章，沖動(dòng)買(mǎi)房可否退款,付女士家住青山

18、。她說(shuō)，今年5月初，她收到陽(yáng)邏一樓盤(pán)的宣傳單，低廉的房?jī)r(jià)讓她心動(dòng)，沒(méi)和家人商量，就與開(kāi)發(fā)商在青山的售樓處草簽了購(gòu)房合同。因當(dāng)時(shí)身上沒(méi)帶多少錢(qián)，只付了1000元當(dāng)定金，合同也留在了售樓處。 回家后，付女士將買(mǎi)房的消息告訴家人，遭到一致反對(duì)。經(jīng)過(guò)仔細(xì)權(quán)衡，她也覺(jué)得自己考慮欠妥，第2天就到售樓處要求退房，被工作人員拒絕。 當(dāng)付女士準(zhǔn)備放棄定金時(shí)，她無(wú)意中發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房合同里，開(kāi)發(fā)商并未簽字蓋章。這樣的合同有效嗎,52,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，書(shū)面合同只有雙方都簽字蓋章后才能生效，只有單方簽章的合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還定金,53,購(gòu)房合同只簽名未蓋章 開(kāi)發(fā)商卻突然反悔 ？ 王先生與開(kāi)發(fā)公司簽訂正式的購(gòu)房合同。因?yàn)?/p>

19、支票的問(wèn)題，導(dǎo)致王先生無(wú)法當(dāng)天簽完合同。于是，王先生和開(kāi)發(fā)公司約定：在7月20前支付首付房?jī)r(jià)款41萬(wàn)元。當(dāng)天，王先生還向開(kāi)發(fā)公司要了一份準(zhǔn)備簽字的商品房買(mǎi)賣合同，打算回家之后仔細(xì)閱讀里面的條款。此合同已經(jīng)有售樓小姐的簽字。當(dāng)晚，他和家人仔細(xì)研究了一下合同，還有更改過(guò)的合同條款，最終決定買(mǎi)房，他還簽上了自己的大名,54,7月18日，王先生再次前往樓盤(pán)的銷售部繳納41萬(wàn)房款。但工作人員卻告訴他，“房子不能賣給你，已經(jīng)定給別的客戶了?！蓖跸壬幌伦鱼铝?。 簽名卻未加蓋公章，開(kāi)發(fā)商拒承認(rèn)合同,55,合同簽訂幾份、是否加蓋公章，都不是合同成立的關(guān)鍵問(wèn)題，關(guān)鍵是合同內(nèi)容是否是雙方真實(shí)意思的體現(xiàn)，合同雙方是

20、否進(jìn)行了最后確認(rèn)。 合同內(nèi)容是經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商的，并由開(kāi)發(fā)公司工作人員進(jìn)行了修改，應(yīng)該屬于真實(shí)意思的表示,56,另外，合同確認(rèn)的手段有很多種，簽字也是其中之一。該購(gòu)房合同中，有開(kāi)發(fā)公司委托代表人的簽字、購(gòu)買(mǎi)人的簽字，已經(jīng)具備了一份協(xié)議的關(guān)鍵要素，所以是完全合法、有效的。如果開(kāi)發(fā)公司最終不同意賣房給王先生，并把房子賣給其他人，必然構(gòu)成違約，房產(chǎn)公司要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,57,58,商品房交易的五個(gè)必經(jīng)步驟,59,商品房交易的程序不同于普通商品買(mǎi)賣，一般分現(xiàn)房買(mǎi)賣與期房買(mǎi)賣兩種，主要有以下五個(gè)步驟,60,1、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，售樓人員必須將房屋有關(guān)情況告知購(gòu)房者，如樓書(shū)、預(yù)售許可證、何時(shí)交房

21、等。購(gòu)房者根據(jù)自身的實(shí)際情況決定是否與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，購(gòu)房者要向開(kāi)發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。此程序非必經(jīng)步驟,61,2、簽訂預(yù)售或出售合同。 如果是現(xiàn)房買(mǎi)賣，則由購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂出售合同。如果是預(yù)售商品房，則簽訂預(yù)售合同，目前本市采用的是2000版預(yù)售合同示范文本,62,3、辦理合同登記備案手續(xù)。一般來(lái)說(shuō)，預(yù)售合同或出售合同自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的合同盡管有效，但不得對(duì)抗第三人,63,4、辦理交房手續(xù)。在房屋滿足合同中約定的交付條件后，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的通知及時(shí)辦理交房手續(xù)，繳納物業(yè)管理費(fèi)和維修基金等,64,5、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù) 預(yù)

22、售、出售的房屋一般自交房后90日內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商代辦或購(gòu)房者自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證，即俗稱的“小產(chǎn)證,65,期房,66,67,68,商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款，并在房屋竣工驗(yàn)收合格后經(jīng)登記取得房屋所有權(quán)的房屋買(mǎi)賣形式,69,城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定的預(yù)售條件 第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,70,三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期,71,第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可

23、制度。 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售,72,城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例中“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25以上的”投資進(jìn)度預(yù)售條件提高到：規(guī)定多層住宅要造到結(jié)構(gòu)封頂；高層、小高層要造到主體建筑三分之二才能預(yù)售,73,2003年6月1日起施行的最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效,74,武漢市商品房預(yù)售許可申辦須知 (一)已交付全部

24、土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (三)按提供的預(yù)售商品房，施工形象進(jìn)度達(dá)到低層(含四層)主體結(jié)構(gòu)封頂、多層(含六躍七層)主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二、中高層及高層主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一。主體結(jié)構(gòu)中地下室每層按二層計(jì)算,75,買(mǎi)房要看的幾種面積,76,1）套內(nèi)建筑面積 是套內(nèi)使用面積和套內(nèi)的墻體面積與陽(yáng)臺(tái)的建筑面積的總和。 （2）套內(nèi)使用面積 是住宅內(nèi)除墻體厚度以外的全部?jī)裘娣e之和,77,3）銷售面積 是我們花錢(qián)買(mǎi)的面積，是套內(nèi)建筑面積與公攤面積的總和。 （4）公攤面積 是我們花錢(qián)買(mǎi)的共有的建筑面積，歸全體業(yè)主共有,78,5）陽(yáng)臺(tái)面積 封閉式

25、陽(yáng)臺(tái)，挑廊及其水平投影全部計(jì)入面積 凹陽(yáng)臺(tái)和未封閉陽(yáng)臺(tái)只計(jì)入一半面積,79,開(kāi)發(fā)商賣方時(shí)一般是以建筑面積為基價(jià)的，對(duì)我們而言有用的是使用面積，兩者差距越小，使用率就越高。 多層和高層哪個(gè)更實(shí)用劃算,80,套內(nèi)使用面積？ 包括客廳、臥室、走廊、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、戶內(nèi)樓梯（以投影面積為準(zhǔn)）、嵌入式壁柜。 斜頂結(jié)構(gòu)房屋，低于1。2米部分不計(jì)入面積，1。2-2。1米之間的計(jì)入一半面積，2。1米以上全部計(jì)入面積。 這里經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商所利用，如贈(zèng)送閣樓之類,81,公攤面積包括哪些,包括，電梯井、樓梯間、垃圾道、變壓室、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室等其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房。 還有，套內(nèi)住宅與公用建筑物間的分隔墻、外墻面積的一半。 這里的面積的計(jì)算是以水平投影面積計(jì)算。 獨(dú)立使用和作為人防工程的地下室、車庫(kù)、車棚，為多棟使用的警衛(wèi)室是不計(jì)入公攤面積的,82,共有與所有？ 是否買(mǎi)房的面積越大對(duì)公有建筑物的權(quán)利就越大呢,83,決定買(mǎi)房與否的幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo),84,人們經(jīng)常會(huì)為買(mǎi)還是不買(mǎi)傷神,買(mǎi)吧一來(lái)嫌房?jī)r(jià)高了,二來(lái)怕買(mǎi)了后出現(xiàn)大面積降價(jià),白白陪進(jìn)去許多平米的空間