(精選文檔)商業(yè)戶型分割的一般特點及原則

1、商業(yè)戶型分割的一般特點及原則一、商鋪分割的原則 商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。 1 、主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。 例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定

2、目前存在的那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進行。 2 、人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。 商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設計是用以調(diào)節(jié)和分配

3、人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。 以某個內(nèi)地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個，其中一層 53 個（包括復式）、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元 / / 月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負擔的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達到 30000 元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的

4、客戶平均消費 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50-70 人次（即平均每小時 5-7 人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時通過 500-700 人次，每分鐘通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應該按照此標準進行設計分配。 注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。 商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下

5、，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。 輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。二、目前商鋪分割存在的缺點和問題 單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的高達 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1 、商鋪分割 從設計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且 進深與開間之比大于 4：1，

6、這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。 2 、輔助功能區(qū) 輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。 樓梯： 從設計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內(nèi)相應設置即可。 廁所： 目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市， 2 萬平方米的商業(yè)面積

7、，一共也只在一樓設有 1 個公共廁所，世界 500 強企業(yè)的精打細算，確實值得我們參照和學習。 對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。 空閑場地： 目前的一些商業(yè)項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。 3 、通道分割 許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。 按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側(cè)而非正中