擔(dān)保業(yè)務(wù)操作ppt課件

1、擔(dān)保業(yè)務(wù)操作及風(fēng)險(xiǎn)控制,一 、擔(dān)?；A(chǔ)知識(shí),擔(dān)保是指在經(jīng)濟(jì)和金融活動(dòng)中，債權(quán)人為防范債務(wù)人違約而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，降低資金損失，由債務(wù)人或第三人以財(cái)務(wù)或信用提供履約保證或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)濟(jì)行為,1、保 證；（信用擔(dān)保） 2、抵 押；（不動(dòng)產(chǎn)抵押） 3、質(zhì) 押；（動(dòng)產(chǎn)、收益權(quán)、權(quán)利質(zhì)押、股權(quán)等） 4、留 置； 5、定 金,2、抵 押: 是指抵押人以其合法的不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 3、質(zhì) 押；（動(dòng)產(chǎn)、收益權(quán)等） 質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交給債權(quán)人占有、

2、作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)金優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán),1、擔(dān)保法第9條規(guī)定：“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不得為保證人?！币勒赵撘?guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體不論其為法人或非法人組織，均不得擔(dān)任保證人。 2、 企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門。擔(dān)保法第10條規(guī)定：“企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)、職能部門不得為保證人。,土地所有權(quán); 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使 用權(quán); 所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn); 依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn); 法律規(guī)定禁止流通的財(cái)產(chǎn)和依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn),目標(biāo)客

3、戶 自主經(jīng)營自負(fù)盈虧 固定資產(chǎn)一般 沒有完善的薪酬體系 有限的雇員人數(shù) 員工一般技能較低 很少的正規(guī)教育或培訓(xùn) 所從事的工作技術(shù)含量都不是很高,目標(biāo)客戶 不正規(guī)的管理結(jié)構(gòu) 有限的會(huì)計(jì)記錄 注冊(cè)或非注冊(cè)的企業(yè) 營運(yùn)資本一般不足 經(jīng)營活動(dòng)主要以現(xiàn)金交易 常將家庭及生意的資金混在一起 利潤率往往比傳統(tǒng)正式企業(yè)高 低生產(chǎn)水平 目標(biāo)市場(chǎng)一般是本地市場(chǎng) 有限的從傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)獲得資金的途徑,二、如何操作擔(dān)保業(yè)務(wù),1、房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)（單雙證、購房合同、發(fā)票、按揭） 2、倉儲(chǔ)物資質(zhì)押業(yè)務(wù)(庫存商品、大宗貨物AAA) 3、權(quán)利質(zhì)押業(yè)務(wù) 經(jīng)營權(quán)質(zhì)押 收益權(quán)質(zhì)押 股權(quán)質(zhì)押 檔口質(zhì)押業(yè)務(wù) 商戶聯(lián)保業(yè)務(wù) 4、履約保證、授

4、信業(yè)務(wù) 5、設(shè)備抵押（安裝GPS,1.業(yè)務(wù)受理-初審 個(gè)人貸款的基本條件： 年齡在18-60周歲之間,具備完全民事行為能力,身體 健全（A1） 能夠提供反擔(dān)保措施 個(gè)人信譽(yù)良好、無不良記錄 借款用途合理 具備還本付息的能力 個(gè)人貸款所需基本資料： 貸款人身份證明； 抵押物權(quán)屬證明；（產(chǎn)權(quán)證、土地證） 貸款人戶口本、婚姻證明（結(jié)婚證、離婚爭(zhēng)及離婚協(xié)議等） 個(gè)體工商戶執(zhí)照、稅務(wù)登記、代碼證等； 購銷合同、訂單等,企業(yè)貸款所需的基本資料： 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正副本原件 組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本原件 國、地稅稅務(wù)登記證正副本原件 開戶許可證原件 公司章程復(fù)印件（工商局備案） 董事會(huì)成員名單（工商局備案） 驗(yàn)資報(bào)

5、告原件 法定代表人身份證原件 股東有效證明原件（個(gè)人提供身份證、企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照） 近三年年末及上月（季）末財(cái)務(wù)報(bào)表（如審計(jì)過可提供審計(jì)報(bào)告） 抵押房屋證明材料原件（如房產(chǎn)證、土地證、合同發(fā)票等） 房屋租賃協(xié)議原件 承租人有效證明原件（個(gè)人提供身份證、企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照） 企業(yè)公章、法人章 擔(dān)保公司要求的其他相關(guān)材料,企業(yè)擔(dān)保貸前審查： 主體資格審查 還款能力審查 商業(yè)信用調(diào)查 借款用途審查,主體資格審查： 公司手續(xù)齊全 合法合規(guī)經(jīng)營 處于發(fā)展趨勢(shì) 正常經(jīng)營運(yùn)作 獨(dú)立自主權(quán)限,還款能力審查： 一看資產(chǎn)負(fù)債，二看速動(dòng)比率 三看經(jīng)營業(yè)績，四看資金周轉(zhuǎn) 五看庫存結(jié)構(gòu)，六看擔(dān)保資源,如何進(jìn)行初審： 審查

6、實(shí)行“三對(duì)照”（AAAAA） 1、對(duì)照“人與證”是否相符 2、對(duì)照“證與證”是否一致 3、對(duì)照“證與物”是否一致 查驗(yàn)時(shí)要實(shí)行“三查清”： 一要查清抵押的房產(chǎn)權(quán)屬是否真實(shí)有效，是否有爭(zhēng)議，是否有擔(dān)保抵押，是否被司法機(jī)關(guān)查封扣押或因經(jīng)濟(jì)糾紛被司法部門采取訴訟保全措施。 二要查清(產(chǎn)權(quán)人)的資信信譽(yù)，要通過各種渠道了解客戶平時(shí)為人情況、家庭情況、經(jīng)濟(jì)收入及在社會(huì)上的影響。 三要查清(產(chǎn)權(quán)人)共有人的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，（夫妻關(guān)系A(chǔ)A）存續(xù)期間共有財(cái)產(chǎn)是否有疑議；離婚、喪偶后財(cái)產(chǎn)分割、遺產(chǎn)繼承是否符合相關(guān)法律要求以及結(jié)婚證、離婚證真?zhèn)我约跋嚓P(guān)文件的真實(shí)性等,騙貸風(fēng)險(xiǎn) (1)偽造房屋證書和偽造他項(xiàng)權(quán)利證書，欺騙

7、擔(dān)保公司； (2)將已經(jīng)賣給他人，尚未過戶的房子，以證件丟失為由， 到房地局補(bǔ)領(lǐng)新證，再拿來抵押； (3) 將他人的房產(chǎn)，偽造委托書，（AA）以委托人身份辦理抵押； (4)將自己的房子偽造假結(jié)婚證，通過假夫妻簽字辦理抵押。而其真丈夫(或真妻子)出面以共有房產(chǎn)未經(jīng)其書面同意為由，宣稱抵押無效而拒絕還款,真假產(chǎn)權(quán)證的識(shí)別： 1、建房注冊(cè)號(hào)。 2、發(fā)證機(jī)關(guān)(蓋章)。 3、團(tuán)花。 4、花邊。 5、暗印、水印。 6、編號(hào)。 7、發(fā)證編號(hào),B,房屋所有權(quán)證,假產(chǎn)權(quán)證,有下列情況之一的，不予受理： 不能提供有效的權(quán)屬證明的，且權(quán)屬性質(zhì)不清晰的； 金融機(jī)構(gòu)信用記錄不合格的（一般連續(xù)三次、累計(jì)六次）的； 老（有

8、病的老人）、弱（智力不健全）、?。ㄖ卮蠹膊。埳婕爸卮蠓稍V訟、仲裁或重大經(jīng)濟(jì)糾紛，不能正常經(jīng)營和還貸的； 已經(jīng)或準(zhǔn)備申請(qǐng)破產(chǎn)或清算，以及正在破產(chǎn)清算的； 有涉及黃（經(jīng)營相關(guān)產(chǎn)業(yè)）賭、（放高利貸）毒、走私等情況的； 經(jīng)營企業(yè)銷售情況不好沒有還款來源的； 對(duì)外擔(dān)保對(duì)客戶的償債能力有明顯的負(fù)面影響的； 房屋被占用影響后期處理的； 不能提供第二住所且不自愿承諾搬出的,2.盡職調(diào)查及抵押物評(píng)估 首先在調(diào)查時(shí)要做到了解客戶的信譽(yù)度（還款意愿）、借款人年齡結(jié)構(gòu)、家庭成員員對(duì)貸款的態(tài)度、資產(chǎn)狀況、經(jīng)營者能力、經(jīng)營項(xiàng)目狀況（行業(yè)地位、前景（還款能力）。 我們要做到與借款人 “面對(duì)面”交談，要以實(shí)際調(diào)查為主、

9、以間接調(diào)查為輔 必須與客戶溝通到位、真正做到有效溝通。 根據(jù)客戶提供的資料和了解的信息，我們要回到部門內(nèi)進(jìn)行“交叉核驗(yàn)” 復(fù)核信息及資料的真實(shí)性、可行性。做好以下匯總 需要匯總的信息 個(gè)人因素： 客戶是怎么樣的一個(gè)人？ 是否誠實(shí)守信還是需要 “人和物的制衡” 個(gè)人因素（能力）：了解客戶真實(shí)的借款用途，辨別用途的合理性； 客戶作為生意人他又是怎什么樣的一個(gè)生意人？我們要分析生意做得怎樣 ？前景如何？發(fā)展歷程及現(xiàn)狀,2.盡職調(diào)查及抵押物評(píng)估 對(duì)客戶提供的有關(guān)文件、證明材料進(jìn)調(diào)查和核實(shí)，充分了解抵押房地產(chǎn)的詳細(xì)情況，包括座落、數(shù)量、面積、四至、（房產(chǎn)有無私建）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證明、使用年限和當(dāng)前狀況，

10、以及不動(dòng)產(chǎn)是否設(shè)定有抵押、擔(dān)保、租賃等 。 房地產(chǎn)抵評(píng)估既要堅(jiān)持評(píng)估的原則性，又要在原則性的前提下有一定的彈性，如果評(píng)估價(jià)偏高，則會(huì)帶來較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；如果刻意壓低評(píng)估價(jià)，則會(huì)造成客戶流失,抵押物評(píng)估依據(jù)及參考 地理位置、建筑年代、證物相符 配套設(shè)施、人文環(huán)境、交通狀況 房屋結(jié)構(gòu)、房屋格局、樓層朝向 居住狀況、使用狀況、價(jià)值評(píng)估 經(jīng)營項(xiàng)目、經(jīng)營狀況、行業(yè)情況 經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、貸款歷史、履約情況 借款用途、借款周期、信譽(yù)情況 還款來源、還款能力、還款意愿,評(píng)估方法 我們經(jīng)常采用的評(píng)估方法（市場(chǎng)法、成本法、收益法） 1、市場(chǎng)法的概念： 市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似

11、房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2、適用的對(duì)象和條件： 市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià),評(píng)估步驟 一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行： 搜集交易實(shí)例； 選取可比實(shí)例； 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 進(jìn)行交易情況修正； 進(jìn)行交易日期調(diào)整； 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整； 求取比準(zhǔn)價(jià)格,搜集交易實(shí)例的途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料； 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰

12、、促使交易協(xié)議達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況； 與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價(jià)資料； 查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料； 同行之間相互提供,3.業(yè)務(wù)審批 審貸會(huì)的職責(zé)： 負(fù)責(zé)對(duì)擔(dān)保申請(qǐng)人的基礎(chǔ)資料進(jìn)行審核，對(duì)擔(dān)保項(xiàng)目進(jìn)行審查； 分析申請(qǐng)人的借款用途、還款來源； 調(diào)查申請(qǐng)人的經(jīng)營情況，判斷申請(qǐng)人的償債能力； 共同研討、評(píng)審擔(dān)保業(yè)務(wù)是否具有可操作性； 對(duì)申請(qǐng)人的反擔(dān)保財(cái)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定擔(dān)保貸款的金

13、額； 防范擔(dān)保業(yè)務(wù)操作過程中可能存在的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)； 制定業(yè)務(wù)的具體操作措施和操作手續(xù)； 對(duì)會(huì)議內(nèi)容形成會(huì)議紀(jì)要以備查,審貸會(huì)規(guī)定 審貸會(huì)成員由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營業(yè)部主任、業(yè)務(wù)主辦、審批部人員、稽核保全部人員、運(yùn)營管理部人員共同組成； 業(yè)務(wù)主辦負(fù)責(zé)召集審貸會(huì)； 審貸會(huì)成員少于應(yīng)出席人員三分之二時(shí)，審貸會(huì)不能召開； 審貸會(huì)參會(huì)人員過半數(shù)不同意，原則上不予操作； 審貸會(huì)由業(yè)務(wù)主辦和營業(yè)部主任為主要匯報(bào)人； 總經(jīng)理有一票否決權(quán)，但無一票通過權(quán)； 會(huì)議內(nèi)容由稽核保全部人員負(fù)責(zé)記錄，并形成會(huì)議紀(jì)要,不上審貸會(huì)的業(yè)務(wù) 擔(dān)保額度300（含）萬元一下的業(yè)務(wù)不用上審貸會(huì)，300萬元以上的非代償續(xù)貸業(yè)務(wù)、

14、再貸業(yè)務(wù)（再貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)日期自上筆業(yè)務(wù)結(jié)束之日不超過兩個(gè)月），經(jīng)主管副總經(jīng)理簽批同意后可不召開審貸會(huì); 如審貸會(huì)人員過半數(shù)不同意操作該筆業(yè)務(wù)，由業(yè)務(wù)主辦上報(bào)副總經(jīng)理，決定是否需要重新召開審貸會(huì)或結(jié)束該業(yè)務(wù),審貸會(huì)要求 材料準(zhǔn)備齊全 調(diào)查分析詳盡 深入探究事實(shí) 形成書面報(bào)告 組織召集會(huì)議 及時(shí)通知客戶,4.銀行審貸 按銀行審貸會(huì)要求報(bào)備材料； 銀行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行業(yè)務(wù)審批； 銀行出具借款合同編號(hào),5.客戶簽訂合同 借款人、抵押人及共有人均需攜帶相關(guān)證件 借款人、抵押人夫妻雙方簽字； 第二住所產(chǎn)權(quán)人簽字； 承租方簽字、按手印或蓋章； 按審貸會(huì)要求提供其他材料； 企業(yè) 加蓋公章、法人章； 法定代表人簽字；

15、 股東會(huì)成員簽字； 董事會(huì)成員簽字； 承租方簽字、按手印或蓋章； 按審貸會(huì)要求提供其他材料；（所有簽字都需按手?。?交納費(fèi)用：保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)、保全費(fèi),6.辦理保全手續(xù) 保全方式 合同公證 抵（質(zhì)）押物登記 法院查封 財(cái)產(chǎn)看管 房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)： 單證業(yè)務(wù)辦理查封 雙證齊全辦理抵押登記 倉儲(chǔ)物資質(zhì)押業(yè)務(wù)：派專人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)看管 股權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)：在工商局辦理質(zhì)押登記,7.稽核審件 審核借款人（抵押人）提供的主體資格手續(xù)； 審核手續(xù)齊全無遺漏； 審核文件準(zhǔn)確無差錯(cuò)； 審核相關(guān)主體、業(yè)務(wù)手續(xù)的法律關(guān)系明確； 審核業(yè)務(wù)手續(xù)中涉及的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性； 審核保全手續(xù)的完整性、有效性； 審核業(yè)務(wù)手續(xù)中相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字

16、完整性； 最后由稽核出具：（出放款通知書,8.銀行放款 9.檔案歸檔 10.貸后跟蹤回訪,11.客戶到期還款 代償業(yè)務(wù) 1、現(xiàn)金代償 代償申請(qǐng)書 付款單（業(yè)務(wù)主辦提交，標(biāo)明代償日期，付款類型選其他） 2、轉(zhuǎn)賬代償 付款單（業(yè)務(wù)主辦提交，標(biāo)明代償日期，付款類型選轉(zhuǎn)賬） 3、費(fèi)用收取 4、代償天數(shù)的確認(rèn) 如遇節(jié)假日及第一個(gè)周六周日順延 代償當(dāng)日不收息,還款當(dāng)日收息 注：代償業(yè)務(wù)需提前三天與財(cái)務(wù)部溝通,具體要求（三核） 1、首先購房合同要求必須在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行合同備案； 2、所購房屋必須一次性全額付款； 3、開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票,核查方法： 1、首先核查合同是否在房地產(chǎn)交易中心備案； 2、是否足額交款開具證明（到房屋開發(fā)公司）； 3、核查、鑒別發(fā)票的真?zhèn)危ǖ蕉悇?wù)局發(fā)票管理所,購房合同 （新,不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票（代開型,用一、抵押人借款人基本情況介紹 江XX， 長春市X企業(yè)；法人代表，長春市某集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理，此人是人大代表。 2005年， 江XX用名下的3套商業(yè)用房，（該房產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)公司給某集團(tuán)的抵賬房，此房產(chǎn)無產(chǎn)權(quán)證為購房合同和發(fā)票，房產(chǎn)位于長春市某小區(qū)2#樓119號(hào)、219號(hào)、319號(hào)房屋做抵押，建筑面積：