PCG111目標(biāo)成本確定指引

1、PCG111目標(biāo)成本確定指引適用于項(xiàng)忖策劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各時(shí)期的目標(biāo)成本確定工 作。2項(xiàng)目成本構(gòu)成及定義項(xiàng)U總成本是指作為成本核算主體的項(xiàng)U公司開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)U發(fā)生的全部 成本。一個(gè)項(xiàng)H公司開(kāi)發(fā)數(shù)個(gè)項(xiàng)忖或一個(gè)大型項(xiàng)目分成兒期開(kāi)發(fā)時(shí)，每個(gè)項(xiàng)目或每 一期工程各自構(gòu)成數(shù)個(gè)單獨(dú)的項(xiàng)LI總成本。項(xiàng)LI總成本III以下成本科U構(gòu)成：工程成本：a）土地價(jià)款支出b）前期開(kāi)發(fā)預(yù)備費(fèi)C）主體建筑（裝修）工程費(fèi)d）主體安裝工程費(fèi)e）社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)f）智能化系統(tǒng)費(fèi)g）園林環(huán)境工程費(fèi)h）配套設(shè)施費(fèi)i）其他建設(shè)工程支出非工程成本：j）治理費(fèi)用k）銷售費(fèi)用l）財(cái)務(wù)費(fèi)用m）各項(xiàng)稅金預(yù)備費(fèi)2. 1 土地價(jià)款

2、支出a）政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、向政府交納的大 市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面 積補(bǔ)交的地價(jià)等。b）紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣費(fèi)用、通訊建筑費(fèi)、管線鋪設(shè) 費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。C）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置及動(dòng)遷支 出、農(nóng)作物補(bǔ)償?shù)取?.2前期開(kāi)發(fā)預(yù)備費(fèi)a）勘測(cè)丈量費(fèi)：初勘、詳勘、沉降觀測(cè)、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量 等。b）規(guī)劃治理費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、方案招標(biāo)、方案評(píng)審、交通阻礙分析、 模型制作、成效圖設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)訃、人防設(shè)計(jì)、修改設(shè)計(jì)、制圖、曬圖等。c）建筑研究用房。d）

3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)：安檢、質(zhì)檢、標(biāo)底編制、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建、消防配 套設(shè)施、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、建筑面積丈量、路口開(kāi)設(shè)、 規(guī)劃治理、拆遷治理、招投標(biāo)治理、其他支出等。e）增容費(fèi)：水、電、煤氣等。f）三通一平費(fèi)：臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水、場(chǎng)地平坦等。g）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)圉墻、臨時(shí)辦公室、臨時(shí)場(chǎng)地占用、臨時(shí)圉板、河道清淤、 回填等。2.3主體建筑（裝修）工程費(fèi)a）基礎(chǔ)工程：土方、護(hù)壁（坡）、樁基、樁基檢測(cè)、降水費(fèi)、基礎(chǔ)處理等。b）結(jié)構(gòu)及粗裝修等。c）門(mén)窗工程：室外門(mén)窗、戶門(mén)、防火門(mén)等。d）公共部位精裝修：大堂、樓梯間、屋面、外立面等。e）室內(nèi)精裝修：廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)

4、等。2.4主體安裝工程費(fèi)a）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備：室內(nèi)給排水系統(tǒng)、室內(nèi)采暖系統(tǒng)、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)、 室內(nèi)電氣系統(tǒng)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）等。b）室內(nèi)設(shè)備及其安裝：空調(diào)及安裝、電梯及其安裝、發(fā)電機(jī)及其安裝、高低壓 配電及安裝、消防通風(fēng)及安裝、背景音樂(lè)及安裝等。c）室內(nèi)智能化系統(tǒng)費(fèi)：保安監(jiān)控及停車治理、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳 系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)等。2.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)a）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)：自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。b）室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。c）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。d）室外高低壓系統(tǒng)費(fèi)：高壓線路匸程、低壓線路工程、配電站、開(kāi)閉站等。e）室外

5、消防系統(tǒng)費(fèi)等。f）室外智能化系統(tǒng)費(fèi)：電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車治理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、RI 墻監(jiān)控照明系統(tǒng)等。2. 6園林環(huán)境工程費(fèi)a）環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)等。b）綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。c）建筑小品等。d）道路、廣場(chǎng)建筑費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償?shù)?。e）大門(mén)圍墻建筑費(fèi)等。f）室外照明等。g）室外背景音樂(lè)等。h）室外零星設(shè)施等。2. 7配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，依照有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不 能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。要緊包括以下兒類：a）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的可不能產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出， 居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自

6、行車棚等設(shè)施的支岀等。b）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的依照法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì) 的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建筑幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健 身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出等。c）關(guān)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情形較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)依照當(dāng)?shù)卣?法規(guī)、開(kāi)發(fā)商的銷售承諾等具體情形確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)LL如開(kāi)發(fā)商通 過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的 產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立成本科目，如：1）游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施等。2）會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)等。3）幼兒園：建筑成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置等。4）學(xué)校：建筑成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置等

7、。5）兒童游樂(lè)設(shè)施等。6）網(wǎng)球場(chǎng)等。2.8其他建設(shè)工程支出包括工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)、市政治理費(fèi)、施工合同外獎(jiǎng)金、質(zhì)檢費(fèi)等。2. 9物業(yè)治理費(fèi)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的清潔衛(wèi)生費(fèi)、安全保衛(wèi)費(fèi)、治理費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、公共設(shè)施愛(ài)護(hù)費(fèi)以及竣工后的一次性物業(yè)完善費(fèi)等。2. 10治理費(fèi)用包括職工工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、工資附加費(fèi)、折舊及攤銷、車輛費(fèi)用、房屋租賃費(fèi)用、咨詢費(fèi)及其它支出等。2.11銷售費(fèi)用包括項(xiàng)LI銷售過(guò)程中發(fā)生的媒介廣告費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)用、銷售工程設(shè)計(jì)裝飾及 設(shè)計(jì)費(fèi)用、銷售提成及其它費(fèi)用等。2. 12財(cái)務(wù)費(fèi)用包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及其它支 出等。

8、2. 13各項(xiàng)稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城建稅及其它支出、所得稅等。2. 14預(yù)備費(fèi)包括差不多預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。差不多預(yù)備費(fèi)是指在初步設(shè)計(jì)、概算內(nèi)難以 預(yù)料的工程費(fèi)用及建設(shè)期間不可預(yù)見(jiàn)的支出，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)LI在建設(shè)期間 內(nèi)山于價(jià)格等變化引起工程造價(jià)變化的推測(cè)預(yù)留費(fèi)用各成本科口的具體設(shè)置參照項(xiàng)標(biāo)成本表（PCFU4）中執(zhí)行，表中僅按通 行的常規(guī)列出了常見(jiàn)的成本細(xì)項(xiàng)（表中笫三級(jí)科U）o III于各項(xiàng)LI實(shí)際工程情形和地 域差異較大，不能強(qiáng)行劃一，各項(xiàng)可依據(jù)實(shí)際情形進(jìn)行增減。3項(xiàng)目目標(biāo)成本表編制3.1項(xiàng)H論證決策時(shí)期，依據(jù)投資估算確定項(xiàng)ULI標(biāo)成本，成為項(xiàng)忖總LI標(biāo)成本, 用以操縱方案設(shè)計(jì)，是評(píng)審方

9、案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.2項(xiàng)U建筑方案設(shè)汁完成后，依據(jù)方案設(shè)汁設(shè)計(jì)概算確定口標(biāo)成本，成為操縱擴(kuò) 初設(shè)計(jì)的U標(biāo)成本，是評(píng)審初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.3初步設(shè)計(jì)（高層）完成后，依據(jù)初步設(shè)計(jì)概算確定口標(biāo)成本，成為操縱施工圖 設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.4施工圖設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)施工圖預(yù)算確定U標(biāo)成本，作為項(xiàng)U施工時(shí)期成本操 縱訂標(biāo)。3.5項(xiàng)目總目標(biāo)成本及其它時(shí)期的標(biāo)成本使用項(xiàng)目目標(biāo)成本表（PCF111）進(jìn)行 測(cè)算編制。4確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的差不多原則4. 1標(biāo)桿瞄準(zhǔn)在項(xiàng)U選擇和項(xiàng)U策劃時(shí)期，項(xiàng)U開(kāi)發(fā)籌建部門(mén)應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)研究找準(zhǔn)銷售價(jià)格 市場(chǎng)標(biāo)桿、工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿，以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿。

10、4. 2滿足顧客需求a）在項(xiàng)LI選擇和項(xiàng)LI策劃時(shí)期必須關(guān)注LI標(biāo)顧客定位、分析U標(biāo)顧客核心需求 和一樣需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。b）在分時(shí)期確定標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向 傾斜。4. 3競(jìng)爭(zhēng)策略要求a）在項(xiàng)LI選擇的項(xiàng)LI策劃時(shí)期，應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，結(jié)合項(xiàng) 自身資源條件和經(jīng)營(yíng)LI標(biāo)，形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定 位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。b）在分時(shí)期確定LI標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。4.4倒逼成本4.4.1通過(guò)項(xiàng)口選擇和項(xiàng)U策劃時(shí)期的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場(chǎng)標(biāo)桿 和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判定和取舍。4.4.2用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)LI總成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計(jì)”和項(xiàng)LI 開(kāi)發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。4.4.3用項(xiàng)LI總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本。a）方案設(shè)計(jì)形成的U標(biāo)成本W(wǎng)項(xiàng)LI總LI標(biāo)成本-成本預(yù)備費(fèi)（一樣為項(xiàng)U總LI 標(biāo)成本X8%）o用項(xiàng)口總口標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì), 直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。b）初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本W(wǎng)方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備