物業(yè)管理概述課件

1、物業(yè)管理概述,1,物業(yè)管理概論,管理與經(jīng)濟學(xué)院 熊康昊,物業(yè)管理概述,2,物業(yè)？管理？物業(yè)管理？房地產(chǎn)？發(fā)生、發(fā)展？現(xiàn)狀？未來,物業(yè)管理概述,3,你的想法,學(xué)習(xí) 職業(yè)常識其他,物業(yè)管理概述,4,課程性質(zhì),1. 專業(yè)必修課、入門課； 2. 主要學(xué)習(xí)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，理解物業(yè)管理在我國的運行、發(fā)展規(guī)律及趨勢，認識物業(yè)管理的綜合價值。為后續(xù)各專業(yè)課程及實習(xí)與就業(yè)打下專業(yè)基礎(chǔ),2021/3/14,物業(yè)管理概述,5,課程說明,參考教材、補充內(nèi)容，以期了解我國物業(yè)管理（Property Management）現(xiàn)狀及未來的發(fā)展。其意義無論是作為一個物業(yè)管理人，還是作為一個普通的業(yè)主

2、都是不言而喻的,物業(yè)管理乃大勢所趨，已被實踐證明是營造、維護和諧美好環(huán)境、管理運營房屋及相關(guān)固定資產(chǎn)的一種有效方式。其市場規(guī)模是相當巨大的,2021/3/14,物業(yè)管理概述,6,Contents,第一章 物業(yè)管理概述 第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第三章 物業(yè)管理招標與投標 第四章 物業(yè)管理方案策劃 第五章 早期介入與前期物業(yè)管理 第六章 物業(yè)管理的制度建設(shè) 第七章 物業(yè)驗收與業(yè)主入住 第八章 物業(yè)管理機構(gòu),第一篇 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識,第二篇 物業(yè)管理項目策劃,第三篇 物業(yè)管理前期準備,第四篇 物業(yè)管理的啟動,2021/3/14,物業(yè)管理概述,7,Contents,第九章 物業(yè)企業(yè)資金管理 第十章 居住

3、性物業(yè)的管理 第十一章 經(jīng)營性物業(yè)的管理 第十二章 物業(yè)維修與設(shè)備管理 第十三章 物業(yè)的安全與環(huán)境管理 第十四章 物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù) 第十五章 物業(yè)租賃管理,第五篇 物業(yè)管理日常運作,物業(yè)管理概述,8,第1章 物業(yè)管理概述,2021/3/14,物業(yè)管理概述,9,1. 物業(yè)與物業(yè)管理,什么是物業(yè)？ 物業(yè)有哪些屬性？自然屬性？社會屬性？ 物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系？ 物業(yè)有哪些分類,2021/3/14,物業(yè)管理概述,10,1.1 物業(yè)的概念,物業(yè)”一詞源于我國港、澳特別行政區(qū)地方方言中對單元性房地產(chǎn)的稱謂。如香港房地產(chǎn)法中稱：“物業(yè)是單元性房地產(chǎn)，一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊

4、也是一物業(yè)。故物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分割為小物業(yè)”。 在英語國家，“物業(yè)”一詞為“Real Estate”, “Real Property，或“Estate”, ”Property“，含義為“財產(chǎn)”、“資產(chǎn)”、“擁有物”、“房地產(chǎn)”等，是一個較為廣義的范疇。而現(xiàn)實中我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義范疇，是指單元性的房地產(chǎn)。 從物業(yè)管理的角度來講，物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益,2021/3/14,物業(yè)管理概述,11,從物業(yè)的概念可以看出，物業(yè)包含以下四個基本要素。 已建成投入使用或已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物

5、。 與建筑物相配套的設(shè)備與設(shè)施。 相關(guān)場地。 依托于上述實體上的權(quán)益,1.1 物業(yè)的概念,物業(yè)管理概述,12,根據(jù)不同的分類標準，可將物業(yè)進行不同的分類。這里主要根據(jù)物業(yè)的使用功能的不同，可以將物業(yè)分成以下5類： （1）居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。 （2）辦公物業(yè)。主要是供企事業(yè)單位使用的各類寫字樓、辦公樓等。 （3）商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、商場、購物中心、賓館酒店、康樂場所等。 （4）工業(yè)物業(yè)。包括生產(chǎn)廠房、工業(yè)園區(qū)、倉庫、貨場等。 （5）其他用途的物業(yè)。如交通運輸、郵政通信、廣播電視、醫(yī)院、學(xué)校、公園、體育場館等。 不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容和

6、要求,2021/3/14,物業(yè)管理概述,13,物業(yè)、房地產(chǎn)與不動產(chǎn),2. 區(qū)別（內(nèi)涵上、稱謂領(lǐng)域上、適用范圍上,1. 聯(lián)系（從定義上來看,2021/3/14,物業(yè)管理概述,14,1）房地產(chǎn),從法律意義上說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財產(chǎn)。這種財產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益,2021/3/14,物業(yè)管理概述,15,一詞譯自英語 real estate 或 real property,2）不動產(chǎn),是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋,是指real estate及其附帶的各種權(quán)益,房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動，

7、通常又被稱為不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體； 不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有不可移動的獨特屬性,2021/3/14,物業(yè)管理概述,16,3）物業(yè),主要是指以土地和土地上的建筑物、構(gòu)筑物形式存在的具有使用功能的不動產(chǎn)和相關(guān)財產(chǎn)。 物業(yè)是單元性、具體的房地產(chǎn)或不動產(chǎn),2021/3/14,物業(yè)管理概述,17,房地產(chǎn)：是指一個國家、一個地區(qū)或一個城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和； 物業(yè)：是指單元性房地產(chǎn)，即一個單項的房地產(chǎn)、具體的房地產(chǎn),1）內(nèi)涵的區(qū)別,從宏觀的角度來講，一般只用房地產(chǎn)，而不用物業(yè),房地產(chǎn)業(yè)” “房地產(chǎn)體制改革,物業(yè)業(yè)” “物業(yè)體制改革,2021/3

8、/14,物業(yè)管理概述,18,房地產(chǎn)：廣義上對房屋開發(fā)、建設(shè)、銷售、管理等方面的統(tǒng)稱，是對房屋建筑物進行描述時最常使用的概念； 不動產(chǎn)：在界定法律財產(chǎn)關(guān)系時使用，著眼點是該項財產(chǎn)實物形態(tài)的不可移動性； 物業(yè)：在描述具體的房地產(chǎn)項目時使用，是針對具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念,2）稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別,2021/3/14,物業(yè)管理概述,19,房地產(chǎn)：經(jīng)濟學(xué)范疇，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系； 不動產(chǎn)：法律范疇，用以研究該類型財產(chǎn)的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟法律關(guān)系； 物業(yè)：房屋消費領(lǐng)域，特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對使用功能而言的房地產(chǎn)，是

9、指具體的房地產(chǎn),3）適用范圍的區(qū)別,2021/3/14,物業(yè)管理概述,20,1.2 物業(yè)管理,什么是物業(yè)管理？ 物業(yè)管理的起源和發(fā)展？ 物業(yè)管理應(yīng)遵循哪些原則？ 物業(yè)管理的基本內(nèi)容,2021/3/14,物業(yè)管理概述,21,1.2.1. 物業(yè)管理的概念,2021/3/14,物業(yè)管理概述,22,物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 上述物業(yè)管理的概念可以分解為以下幾個要點。 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，包括已建成并投入使用的房屋建筑物、配套設(shè)施設(shè)備及附屬場地。

10、實施物業(yè)管理，必須是具有法人資格的，并經(jīng)政府有關(guān)部門注冊認可的專業(yè)化的管理組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)公司,物業(yè)管理概述,23,物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的綜合性管理和服務(wù)。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，其服務(wù)的對象是人。物業(yè)管理所提供的服務(wù)是有償服務(wù)，要合理收費，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。 物業(yè)管理的宗旨和目標是以現(xiàn)代化的技術(shù)和經(jīng)營管理手段為廣大業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造安全、方便、整潔、舒適的居住和工作環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一和同步提高。 就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的管理，通過物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù),2021/3/14,物業(yè)管理概述,24,1. 國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)

11、司物業(yè)管理處在中國物業(yè)管理實務(wù)中定義,物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，按照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。,補充,2021/3/14,物業(yè)管理概述,25,1）主體：專門的機構(gòu)和人員,按照國家建設(shè)部相關(guān)規(guī)章：物業(yè)管理機構(gòu)，即物業(yè)管理公司必須要具備一定的條件并要經(jīng)過有關(guān)部門的資質(zhì)審查和批準，物業(yè)管理人員必須通過資格考試，領(lǐng)取了上崗證才能上崗,具有一定資質(zhì)條件的機構(gòu)（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）和具備一定專業(yè)資質(zhì)的人員,2021/3/14,物業(yè)

12、管理概述,26,2）權(quán)限：受限于物業(yè)所有者的委托，并根據(jù)國家的法律，按照一定的合同或契約進行,3）對象：已經(jīng)竣工驗收并投入使用的各類建筑物及其附屬配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地的管理,物業(yè)管理者行使的只是對特定物業(yè)的管理權(quán),2021/3/14,物業(yè)管理概述,27,4）方式：以經(jīng)營的方式進行統(tǒng)一的專業(yè)化管理,物業(yè)管理是一種市場化的經(jīng)濟行為。實際運作過程、運作機制，都必須按照市場規(guī)律的相關(guān)原則來辦事，一切活動都要納入到經(jīng)營的軌道上來。 物業(yè)管理又是一種現(xiàn)代化的管理行為。對房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的管理都要按照專業(yè)化的原則來辦事,2021/3/14,物業(yè)管理概述,28,5）目的：為業(yè)主服務(wù),為業(yè)主和使用者提

13、供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟的綜合服務(wù)，提高廣大業(yè)主和使用者的生活質(zhì)量，提升物業(yè)的住用價值，為其創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,2021/3/14,物業(yè)管理概述,29,本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,2. 物業(yè)管理條例第二條中定義,2021/3/14,物業(yè)管理概述,30,物業(yè)管理（property management）是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營人接受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照

14、物業(yè)服務(wù)合同或契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全范圍的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值,3. 進一步理解,2021/3/14,物業(yè)管理概述,31,物業(yè)管理的起源,起源19世紀60年代的英國 第一個物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理人員組織（Chicago Building Managers Organization 簡稱CBMO）。 第一個全國性業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組織”（Building Owners Organization 簡稱BOO）的成立。 美國又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”（Bui

15、lding Owners Organization and Managers Association 簡稱BOMA,1.2.2 物業(yè)管理的起源及在我國的發(fā)展,2021/3/14,物業(yè)管理概述,32,香港物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展,20世紀60年代，香港地區(qū)的現(xiàn)代物業(yè)管理正式產(chǎn)生 1966年，香港地區(qū)物業(yè)管理方面的從業(yè)人員成立了英國皇家物業(yè)經(jīng)理學(xué)會香港分會 非常重視對住戶和業(yè)主自我管理、民主管理，“業(yè)主立法案團” 1990年成立“香港物業(yè)管理公司協(xié)會,2021/3/14,物業(yè)管理概述,33,中國物業(yè)管理的發(fā)展歷程,一）中華人民共和國成立前的物業(yè)管理,已經(jīng)出現(xiàn)代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營

16、性的專業(yè)公司，形成了中國現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形,二）中華人民共和國成立后計劃經(jīng)濟時代的房屋管理,物業(yè)管理隨房地產(chǎn)市場一度銷聲匿跡，存在的只是政府有關(guān)部門對房屋的生產(chǎn)和維修保養(yǎng)，不帶有商業(yè)色彩,2021/3/14,物業(yè)管理概述,34,三）改革開放以后的物業(yè)管理,我國最早開始物業(yè)管理模式探索與嘗試的城市，是當時被列為沿海開放城市和經(jīng)濟特區(qū)的深圳,1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司正式成立，標志著我國大陸的物業(yè)管理邁出了第一步，也宣告了這一新興行業(yè)在我國大陸的誕生。 1985年底，深圳市房管局成立，對全市住宅區(qū)進行調(diào)查研究，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗，并在全市推廣。 199

17、3年6月，成立全國首家物業(yè)管理協(xié)會深圳市物業(yè)管理協(xié)會,2021/3/14,物業(yè)管理概述,35,1994年3月，建設(shè)部頒布了33號令，即城市新建筑宅小區(qū)管理辦法，明確指出：住宅小區(qū)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。從而正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向，并提供了法律依據(jù)。 1992年2月城市住宅小區(qū)管理服務(wù)收費暫行辦法 1996年9月關(guān)于實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知,2021/3/14,物業(yè)管理概述,36,中華人民共和國國務(wù)院令 第379號 物業(yè)管理條例已經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會

18、議通過，現(xiàn)予公布，自2003年9月1日起施行。 總理溫家寶 二三年六月八日,2021/3/14,物業(yè)管理概述,37,1.2.3 物業(yè)管理的特點,1) 覆蓋面廣 (2) 服務(wù)性強 (3) 專業(yè)化 組織機構(gòu)的專業(yè)化 管理人員的專業(yè)化。 管理手段的專業(yè)化。 管理技術(shù)和方法的專業(yè)化。 (4) 業(yè)主處于主導(dǎo)地位 (5) 物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合,2021/3/14,物業(yè)管理概述,38,或物業(yè)管理的特性 (1) 物業(yè)管理的社會化 (2) 物業(yè)管理的專業(yè)化 (3) 物業(yè)管理的企業(yè)化 (4) 物業(yè)管理的經(jīng)營性,2021/3/14,物業(yè)管理概述,39,物業(yè)管理的特點,2021/3/14,物業(yè)管理概述,40,社會

19、化,物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè),專業(yè)化,專業(yè)的人員配備； 專門的組織機構(gòu)； 專門的管理工具設(shè)備； 科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序； 運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),2021/3/14,物業(yè)管理概述,41,企業(yè)化,實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧 通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式實現(xiàn)商業(yè)行為 雙向選擇，等價有償,經(jīng)營化,物業(yè)管理的經(jīng)營目標是保本微利，量入為出 通過多種經(jīng)營，走上“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路,物業(yè)管理概述,42,1.3 物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系,物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的聯(lián)系 （1）從管理對象上看，二者都是對房

20、地產(chǎn)的管理，內(nèi)容上有許多相似之處。 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，即對單元性房地產(chǎn)的管理，而房地產(chǎn)的管理對象則是房產(chǎn)和地產(chǎn),2021/3/14,物業(yè)管理概述,43,2）物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理中獨立出來、并加以發(fā)展的 隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，傳統(tǒng)的福利型、行政性的房地產(chǎn)管理體制已日益不適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，因此，就迫切需要用新的管理體制來推動房地產(chǎn)管理體制的改革。而物業(yè)管理的引進，則是對房地產(chǎn)管理新發(fā)展的最好概括?？梢哉f，物業(yè)管理是從舊的房地產(chǎn)管理體制中發(fā)展出來的，是房地產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展,物業(yè)管理概述,44,1. 管理體制不同 2. 管理內(nèi)容不同 3. 管理機制不同 4. 管理手段不同 5.

21、 所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同,2021/3/14,物業(yè)管理概述,45,物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別,物業(yè)管理概述,46,2. 物業(yè)管理的類型、宗旨、原則與目標,2.1 物業(yè)管理的類型 委托服務(wù)型 委托服務(wù)型的經(jīng)營管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)建成的物業(yè)出售給用戶，一次性收回投資并獲取利潤，然后委托物業(yè)服務(wù)公司對該物業(yè)進行管理完善其售后服務(wù)。委托可分為： （1）開發(fā)商自己組建物業(yè)服務(wù)公司，對所出售的物業(yè)進行管理。 （2）開發(fā)商以招標的方式委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司對已出售的物業(yè)進行管理,2021/3/14,物業(yè)管理概述,47,有利于完善售后服務(wù)。物業(yè)公司對物業(yè)比較熟悉，且溝通容易。 一般不存在經(jīng)費難題。開發(fā)商劃撥資金，但物業(yè)公司往往不夠?qū)I(yè)化和規(guī)范化,1）開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司，對所出售的物業(yè)進行管理。 “父子”關(guān)系,只有通過競爭，才能促使物業(yè)管理公司注重服務(wù)質(zhì)量，注重企業(yè)形象，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,2）開發(fā)商以招標的方式委托專業(yè)物業(yè)管理公司對已出售的物業(yè)進行管理。 今后的發(fā)展方向,2021/3/14,物業(yè)管理概述,48,租賃經(jīng)營型 租賃經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成物業(yè)后并不出售或出租，而是交由下屬的物業(yè)管理部門進行經(jīng)營管理，通過收取租金收回投資，并獲取利潤,2021