大興西紅門商業(yè)綜合體·開發(fā)戰(zhàn)略

1、第 1 頁(yè),大興西紅門商業(yè)綜合體開發(fā)戰(zhàn)略 偉業(yè)顧問(wèn)2011年6月,目錄,第 2 頁(yè),第一部分 項(xiàng)目屬性界定 及核心問(wèn)題 第二部分 區(qū)域價(jià)值認(rèn)知 第三部分 市場(chǎng)政策分析 第四部分 項(xiàng)目用地分析,第五部分 寫字樓市場(chǎng)分析 第六部分 獨(dú)棟辦公物業(yè)研究 第七部分 寫字樓需求分析 第八部分 項(xiàng)目定位,第九部分 財(cái)務(wù)分析 第十部分 設(shè)計(jì)建議 第十一部分 營(yíng)銷策略建議,第 3 頁(yè),1,第一部分 項(xiàng)目屬性界定 及核心問(wèn)題,項(xiàng)目特質(zhì)1,第 4 頁(yè),物業(yè)特征：商業(yè)綜合體中的寫字樓物業(yè),寫字樓物業(yè)處于西紅門商業(yè)綜合體項(xiàng)目的整體規(guī)劃中，具備強(qiáng)大的商業(yè)、商務(wù)氛圍 整體項(xiàng)目一、二期開發(fā)進(jìn)展順利，宜家工程已于2010年12

2、月開工，區(qū)域知名度擴(kuò)大，奠定高端商業(yè)綜合體基調(diào),第 5 頁(yè),區(qū)域特征：京城門戶 北京南大門,項(xiàng)目地處大興區(qū)北端，緊鄰豐臺(tái)區(qū)，占據(jù)北京城區(qū)南大門的有利位置,項(xiàng)目特質(zhì)2,本案,項(xiàng)目特質(zhì)3,公路交通：項(xiàng)目緊鄰南五環(huán)、大廣高速 軌道交通：大興地鐵西紅門站位于項(xiàng)目東北角 航空交通：距北京第二機(jī)場(chǎng)選址僅25公里，十分便利,交通特征：便捷的立體交通,21.31萬(wàn)平米，如此大體量寫字樓物業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是什么？發(fā)展空間在哪里？ 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？ 寫字樓物業(yè)的聚焦客戶是誰(shuí)？ 植入何種產(chǎn)品策略驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目成長(zhǎng)、可持續(xù)開發(fā)并推動(dòng)土地升值？ 如何實(shí)施最終獲利,核心問(wèn)題,第 8 頁(yè),2,第二部分 本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,區(qū)

3、域規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 交通發(fā)展,9,從京津冀城市群看大興,大興處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三極京津冀增長(zhǎng)極的核心要地，是北京面向環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和華北平原的橋頭堡。 在市域空間格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心”的重要地位。 綜合交通體系發(fā)達(dá)，是京南鐵路、公路樞紐,北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡,區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,大興是首都的“南大門”，地勢(shì)開闊，土地資源相對(duì)豐富，約占全市平原面積的六分之一。 傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，為首都供應(yīng)安全豐富的農(nóng)產(chǎn)品,從北京看大興,農(nóng)業(yè)區(qū)變城市發(fā)展新區(qū),兩軸兩帶多中心”的發(fā)展格局中，大興是距城市中心區(qū)最近的遠(yuǎn)郊區(qū)，連接南中軸線的延長(zhǎng)線，橫跨東部和西部?jī)蓚€(gè)發(fā)展帶。 大興是北京未來(lái)面向區(qū)域發(fā)展的重要

4、戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，具有十分重要的地緣優(yōu)勢(shì)和增長(zhǎng)潛能,區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,大興新城功能結(jié)構(gòu),第 11 頁(yè),核心區(qū)：是新城的行政中心和文化中心； 六片區(qū)：東片區(qū)為區(qū)域綜合功能區(qū)，東北片區(qū)為綜合功能承接區(qū)，西片區(qū)為文教先導(dǎo)綜合區(qū)，東南片區(qū)為物流先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，西南片區(qū)為生醫(yī)先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)； 三組團(tuán)；西紅門組團(tuán)為綜合承接居住區(qū)，孫村組團(tuán)為發(fā)展控制區(qū)，狼垡組團(tuán)為綜合生活服務(wù)區(qū)。 以生態(tài)綠化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團(tuán)之間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機(jī)結(jié)合打造宜居宜業(yè)的新大興,本項(xiàng)目位于西紅門組團(tuán)，綜合居住功能區(qū)。具有寫字樓潛在市場(chǎng),區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,第 12 頁(yè),小結(jié),京城南大門，形象展示中心，城市南門地標(biāo),大興

5、是北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡 在北京城市發(fā)展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城 大興正在樹立北京城市門戶地位,區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,北京城南發(fā)展計(jì)劃,第 13 頁(yè),已經(jīng)啟動(dòng)的“城南發(fā)展計(jì)劃”在未來(lái)三年將投入高達(dá)500億元的政府投資，加上帶動(dòng)的社會(huì)投資，總投資可達(dá)2900億元 。 “十二五”期間，南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展質(zhì)量的新跨越，著力提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、自主創(chuàng)新力、國(guó)際影響力；引導(dǎo)形成高端、高效、高輻射的十大產(chǎn)業(yè)集群，成為首都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)、高技術(shù)制造業(yè)核心區(qū)發(fā)展示范區(qū),努力將城市南部地區(qū)培育成為城市協(xié)調(diào)發(fā)展的新區(qū)域、首都高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間、京津冀區(qū)域

6、合作的橋頭堡。 北京南部成為“人文北京、科技北京、綠色北京”中一個(gè)新的富有活力的地區(qū),產(chǎn)業(yè)引入計(jì)劃逐步落實(shí)，區(qū)域升級(jí)開始啟動(dòng),區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,大興規(guī)劃產(chǎn)業(yè),第 14 頁(yè),北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū) 范圍：主要是指南六環(huán)以北的地區(qū)，包括大興新城、黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、北臧村鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)以及瀛海鎮(zhèn)北部。 產(chǎn)業(yè)：大力發(fā)展房地產(chǎn)與建筑業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展以金融保險(xiǎn)、商務(wù)會(huì)展、影視傳媒、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商業(yè)等為主的現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)，以及以交易結(jié)算、投資融資、中介顧問(wèn)、信息咨詢、科技研發(fā)等為主的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 范圍：主要是南六環(huán)路以南、西至京九鐵路、東至規(guī)劃104國(guó)道地區(qū)，包括南中軸路延長(zhǎng)線上的魏善莊鎮(zhèn)、禮賢

7、鎮(zhèn)及其輻射地區(qū)。 產(chǎn)業(yè)：發(fā)展包括動(dòng)漫設(shè)計(jì)、出版印刷、影視編播制作等在內(nèi)的新媒體產(chǎn)業(yè),本項(xiàng)目位于大興西紅門鎮(zhèn)，在大興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi),區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,大興現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū),第 15 頁(yè),產(chǎn)業(yè)：石油加工業(yè)、金屬制品業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、食品制造業(yè)、塑料制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、紡織業(yè)等,中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地 北京大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京采育經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 北京精細(xì)化工基地 北京國(guó)際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地 國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地 榆垡國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地 北京大興輕紡服裝產(chǎn)業(yè)基地 京南物流基地 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū),區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,項(xiàng)目周邊產(chǎn)

8、業(yè)區(qū),第 16 頁(yè),產(chǎn)業(yè)園內(nèi)現(xiàn)有大型企業(yè),中國(guó)步長(zhǎng)（制藥）集團(tuán)、美國(guó)東方生物技術(shù)有限公司、華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司、浙江新和成股份有限公司、北京天壇生物制品股份有限公司、民海生物科技有限公司、國(guó)家疫苗工程中心等研發(fā)、大興蒙牛、ABB等大型企業(yè),產(chǎn)業(yè)園主要分布區(qū),區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,17,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 區(qū)域重點(diǎn)工程或事件,2008年,2009年,2010年,2002年10月,北京市人民政府 決定“北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 基地”選址北京市大興區(qū)。目前 整體發(fā)展良好 2005年12月31日,國(guó)家科技部 批復(fù)建立國(guó)家火炬計(jì)劃北京大 興新媒體產(chǎn)業(yè)基地。是國(guó)家火 炬計(jì)劃批復(fù)的全國(guó)目前僅有的 以新媒體產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)集聚

9、區(qū),也是北京市首批認(rèn)定的十個(gè) 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一,1、實(shí)施昆侖新廠區(qū)建設(shè)項(xiàng)目：昆侖新廠區(qū)分兩期建設(shè)，占地208畝，建成后產(chǎn)值可達(dá)20億元，解決就業(yè)300人。 2、實(shí)施科寶、昆侖土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。 3、完成高教書庫(kù)二期建設(shè)工程。 4、完成科寶新區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目：完成主體廠房建設(shè)及設(shè)備調(diào)試，建成后產(chǎn)值可達(dá)15億元，解決就業(yè)200人。 5、完成閥門廠建設(shè)項(xiàng)目：新建球閥加工中心1座，占地30畝，可解決就業(yè)500人,北京京南物流商港合作項(xiàng)目 北京國(guó)際印刷包裝產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作項(xiàng)目 北京大興旅游生態(tài)新區(qū)-榆垡 北京精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作項(xiàng)目 。 雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將為大興帶來(lái)充足的發(fā)展動(dòng)力,北京大興綠色新城龐各

10、莊位于“北京生 物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地”南部,毗鄰京開高速 公路。該地區(qū)是北京京郊農(nóng)村現(xiàn)代化示范鎮(zhèn) ,也是大興區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的中心小城市。該區(qū)域 以建設(shè)小城市為目標(biāo),重點(diǎn)建設(shè)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè) 施,集中發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。 借勢(shì)奧運(yùn)形成明確的新城發(fā)展思路,龐各莊鎮(zhèn)實(shí)施品牌戰(zhàn)略,推進(jìn)重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目 建設(shè),把現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng)、做出品牌,2004-2007年,重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為大興發(fā)展奠 定了良好基礎(chǔ),產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì),區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,18,交通發(fā)展歷程,2001年6月28日 全長(zhǎng)42.65公里 的京開高速北京段建成通車 開啟大興與城區(qū)高速連接時(shí)代,按照原計(jì)劃，地鐵大興線2011

11、年9月 通車，現(xiàn)在提前至2010年12月通 車，比預(yù)計(jì)早9個(gè)月。與已經(jīng)于09年 9月開通的4號(hào)線連接，這將全面提 速大興的交通發(fā)展，增強(qiáng)與城市核心 區(qū)的聯(lián)系,2004年12月25日北京第一條大容 量快速公交南中軸1號(hào)線開通， 從前門到大興德茂莊，全長(zhǎng)16公 里，設(shè)17座站臺(tái) 連接北京南北公共交通的一條大動(dòng)脈,2007年,2008年,2009年,2010年,2008年6月，大興地鐵線全面開工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門、金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。未來(lái)完整立體交通規(guī)劃清晰可見(jiàn),2001年9月29日，黃亦路建成通車 該路的建成通車將對(duì)亦莊開發(fā)區(qū)

12、 和大興工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展和形成 北京城南城鄉(xiāng)結(jié)合部的重要經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)帶，具有重要的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)意 義,2007年12月，地鐵6號(hào) 線、8號(hào)線、10號(hào)線二 期、亦莊輕軌、大興線 等5條地鐵線同時(shí)開工 建設(shè)，總里程近140公 里。 這將從根本上改變大興的城市面貌,目前，大興與北京城市中 心連接的道路只有一條， 即京開高速。 為此，2009 年將新動(dòng)工4條道路，未 來(lái)連接大興和北京城市中 心這4條道路分別是范陽(yáng) 路、萬(wàn)壽路、蒲黃榆路和 馬家堡西路。 大興交通從單一連接逐漸向網(wǎng)絡(luò)交通過(guò)渡,隨著北京第二機(jī)場(chǎng)的選址逐漸明確在大興區(qū)域，無(wú)論是新修機(jī)場(chǎng)高速，或是大幅減少目前從大興去機(jī)場(chǎng)的通勤時(shí)間，未來(lái)都會(huì)給大興區(qū)域

13、的整體交通環(huán)境帶來(lái)質(zhì)的變化,2000-2006年,2011年以后,區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,交通發(fā)展 交通規(guī)劃力促區(qū)域升級(jí),第 19 頁(yè),2008年6月，大興地鐵線全面開工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門、 金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。地鐵大興線2011年9月 通車這將全面提速大興的交通發(fā)展，增強(qiáng)與城市核心區(qū)的聯(lián)系,大興地鐵規(guī)劃建設(shè),地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動(dòng)線交流 機(jī)場(chǎng)的興建將帶來(lái)大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì),區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,第 20 頁(yè),區(qū)域價(jià)值認(rèn)知,結(jié)論,領(lǐng)先一步，定義市場(chǎng)，爭(zhēng)當(dāng)區(qū)域新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)南城門戶標(biāo)桿,大興是北京對(duì)外聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)

14、的橋頭堡，在北京城市發(fā)展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城 產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì) 地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動(dòng)線交流 機(jī)場(chǎng)的興建將帶來(lái)大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì),第 21 頁(yè),3,第三部分 市場(chǎng)政策分析,市場(chǎng)政策分析,商業(yè)辦公類項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)要求,第 22 頁(yè),商業(yè)辦公項(xiàng)目不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì),建筑設(shè)計(jì)單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照項(xiàng)目可研報(bào)告內(nèi)容、建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容及規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工圖審查,商業(yè)、辦公類項(xiàng)目一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)。規(guī)劃許可有特殊要

15、求的按規(guī)劃執(zhí)行,市場(chǎng)政策分析,房屋分割、銷售要求,第 23 頁(yè),基本單元是界限固定、可獨(dú)立使用、并禁止以任何虛擬、 劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記,商業(yè)、辦公類項(xiàng)目房屋登記的基本單元是界限固定、可獨(dú)立使用、并有明確唯一編號(hào)的房屋或者特定空間,禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項(xiàng)目,酒店立項(xiàng)項(xiàng)目禁止分層分套銷售。針對(duì)市場(chǎng)中的產(chǎn)權(quán)式酒店或者是酒店立項(xiàng)公寓 項(xiàng)目的銷售和投資行為，增加開發(fā)商回款壓力，減少投資客房地產(chǎn)投資渠道，整 頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),第 24 頁(yè),4,第四部分 本項(xiàng)目用地分析,項(xiàng)目用地分析,地塊

16、位置,三期用地四至范圍 東至西紅門西區(qū)二號(hào)路 南至五環(huán)路 西至大興城外環(huán)路、西紅門西區(qū)一號(hào)路 北至西紅門南二街 四期項(xiàng)目用地四至范圍 東至西環(huán)路 南至五環(huán)路 西至西紅門西區(qū)二號(hào)路 北至西紅門南二街,規(guī)劃指標(biāo)及地塊形狀,地塊具體尺寸,三期地塊總規(guī)劃建筑面積為13.8萬(wàn)平方米，四期地塊總規(guī)劃建筑面積22.5萬(wàn)平方米,項(xiàng)目用地分析,地塊周邊物業(yè)環(huán)境,區(qū)域配套正向國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)過(guò)度，將帶動(dòng)整個(gè)南城的零售業(yè)發(fā)展，為提升整個(gè)區(qū)域居民生活品 質(zhì)起到推動(dòng)作用,地塊東邊、東南邊是完全開發(fā)成熟的普通住宅區(qū)和別墅區(qū)，并有相應(yīng)的區(qū)域生活配套； 配套較初級(jí)，檔次一般，規(guī)模較?。?整個(gè)項(xiàng)目中包括正在興建的大型的購(gòu)物中心和宜家

17、家居，將帶動(dòng)區(qū)域零售業(yè)整體發(fā)展,項(xiàng)目用地分析,交通環(huán)境及可達(dá)性,地塊周邊交通配套完善，出行便利，可達(dá)性良好,可達(dá)性 地塊到達(dá)大興黃村的直線距離約為6-7公里，行車時(shí)間約10分鐘； 地塊到達(dá)市中心直線距離為19公里，行車時(shí)間30分鐘； 地塊到大興機(jī)場(chǎng)直線距離25公里，行車時(shí)間約50分鐘 路網(wǎng) 公交：西紅門公交車站有366、610、676、937金星、957快1、993等車； 地鐵：緊鄰地鐵4號(hào)線西紅門地鐵站； 高速：緊鄰南五環(huán)、京開高速 機(jī)場(chǎng)：距離大興機(jī)場(chǎng)約25公里,項(xiàng)目用地分析,景觀環(huán)境及可視性,地塊緊鄰南五環(huán)、西紅門地鐵站，周邊無(wú)高層遮擋，可視性良好； 地塊東北方向是興海公園,本案,項(xiàng)目用地

18、分析,二期 宜家,規(guī)模及投資 英特宜家占地30萬(wàn)平米的購(gòu)物中心預(yù)計(jì)總投資50億元，分兩期開發(fā)： 一期是宜家家居旗艦店預(yù)計(jì)宜家家居的總體建筑面積為13萬(wàn)平米，營(yíng)業(yè)面積約為5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2012年開業(yè)； 二期是宜家購(gòu)物中心，總占地面積約17.2萬(wàn)平方米，建筑面積50萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積約16萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)吸引300余個(gè)品牌入駐； 宜家家居落成后的商場(chǎng)分為3層，將涵蓋9000多種設(shè)計(jì)精美、美觀實(shí)用的家居用品； 購(gòu)物中心將聯(lián)合國(guó)內(nèi)外600多個(gè)知名零售品牌，集百貨、超市、時(shí)尚、家電、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)影院等全方位消費(fèi)功能為一體，預(yù)計(jì)2014年開業(yè),能夠促進(jìn)南城零售業(yè)進(jìn)入全新發(fā)展階段，品牌投資商的進(jìn)入有利于

19、提升區(qū)域開發(fā)的成熟度,項(xiàng)目用地分析,第 31 頁(yè),結(jié)論,地塊周邊交通條件好，可達(dá)性強(qiáng) 周邊無(wú)高層遮擋，可視性較好 周邊配套初級(jí)，檔次一般，不成規(guī)模 項(xiàng)目二期宜家家居旗艦店及宜家購(gòu)物中心的落成將極大提升區(qū)域配套檔次及品質(zhì),中高端寫字樓產(chǎn)品存在市場(chǎng)機(jī)會(huì),項(xiàng)目用地分析,第 32 頁(yè),5,第五部分 寫字樓市場(chǎng)分析,整體北京市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,第 33 頁(yè),寫字樓市場(chǎng)分析,北京寫字樓分布,CBD區(qū)域是主要寫字樓最集中地區(qū) 目前寫字樓供應(yīng)多位于城市東部及南部商務(wù)區(qū),寫字樓市場(chǎng)分析,歷年市場(chǎng)供應(yīng)2010年市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模步伐放緩,第 34 頁(yè),2010年北京上市寫字樓租售項(xiàng)目數(shù)量達(dá)29家，

20、供應(yīng)量達(dá)235.2萬(wàn)平方米，與2009年同比減少28.3,2010年整體供應(yīng)量減少，東部地區(qū)（朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)）供應(yīng)規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑,第 35 頁(yè),朝陽(yáng)區(qū)以中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心三期、環(huán)球金融中心等為代表，供應(yīng)量達(dá)100.2萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的42.60%. 東城區(qū)以銀河SOHO、民生金融中心為代表，供應(yīng)量29.4萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的12.50%. 通州區(qū)憑借北京ONE項(xiàng)目，第一次進(jìn)入甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，提供2.2萬(wàn)平方米，占0.94,寫字樓市場(chǎng)分析,2010年北京各城區(qū)供應(yīng)大興寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段,朝陽(yáng)區(qū)寫字樓供應(yīng)量巨大，大興寫字樓市場(chǎng)起步階段,西城區(qū)以太平洋保險(xiǎn)大廈、金貿(mào)中心為代表，供應(yīng)量1

21、1.3萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的4.80%. 海淀區(qū)以丹棱大廈、光耀東方廣場(chǎng)為代表，供應(yīng)量27.5萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的11.69%. 石景山區(qū)累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到36.8萬(wàn)平方米，占15.65%； 大興區(qū)累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到27.8萬(wàn)平方米，占11.82,寫字樓市場(chǎng)分析,租金和售價(jià)租售價(jià)格市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期,第 36 頁(yè),2010年北京寫字樓租金、售價(jià)不斷上漲回升，均達(dá)到歷史高位。其中，CBD、金融街依然是價(jià)格漲幅最大的區(qū)域，租金售價(jià)同比漲幅均超過(guò)20%,個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)最高漲幅達(dá)到50%以上； 截止2010年12月，北京寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)24788元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2009年相比上漲16.8%;平均

22、租金169元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2009年相比上漲29,2010年北京寫字樓租售價(jià)格均達(dá)到近年高位，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期,元,寫字樓市場(chǎng)分析,空置率空置率大幅降低，市場(chǎng)前景良好,第 37 頁(yè),2002-2010北京寫字樓歷年空置率,2010年平均空置率為19.7%,處于近年低位，與2009年相比下降10.9%，下降幅度較大,空置率的大幅降低表明北京寫字樓市場(chǎng)受到調(diào)控的影響較小，投資持有具有穩(wěn)定的成長(zhǎng)性和回報(bào)，發(fā)展?jié)摿颓熬耙廊涣己?寫字樓市場(chǎng)分析,供需關(guān)系市場(chǎng)供需較為平衡，市場(chǎng)需求旺盛,第 38 頁(yè),2002-2010北京寫字樓歷年供應(yīng)量與吸納量,2010年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)

23、235.2萬(wàn)平方米，較2009年減少28.3%.而市場(chǎng)整體吸納量為156萬(wàn)平方米，較2009年上升18.2,市場(chǎng)吸納量緩步走高，供需較為平衡，絕大多數(shù)市場(chǎng)供應(yīng)可在當(dāng)年被市場(chǎng)吸納，整體市場(chǎng)前景看好,第 39 頁(yè),2010年典型整售項(xiàng)目,寫字樓市場(chǎng)分析,第 40 頁(yè),2010年共有12宗大單或整棟寫字樓銷售成交，涉及物業(yè)面積約83萬(wàn)平方，占據(jù)北京寫字樓市場(chǎng)近一半的成交量。 其中整售主要大單成交共計(jì)7單，總成交面積43.5萬(wàn)平米，總成交額約120億左右,2010年主要典型整售項(xiàng)目整售及大單有成為市場(chǎng)主流銷售形式的趨勢(shì),寫字樓市場(chǎng)分析,第 41 頁(yè),位置：朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔 開發(fā)商：招商局地產(chǎn)

24、(北京)有限公司 級(jí)別：甲級(jí) 建筑面積：21000平米 標(biāo)準(zhǔn)層面積：1235平米 價(jià)格：20500元/平米（實(shí)際成交均價(jià)） 層數(shù)：20 開盤時(shí)間：2010年1月，但未有銷售證時(shí)已經(jīng)開始談?wù)?售罄時(shí)間：2010年4月底 銷售方式 ：整售 銷售率：100% 客戶：中遠(yuǎn)物流,典型整售案例 公園1872,寫字樓市場(chǎng)分析,第 42 頁(yè),位置：朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)南路小武基橋北 開發(fā)商：北京市福建產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司 級(jí)別：甲級(jí) 建筑面積：34000平米 標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800平米 價(jià)格：21200元/平米（實(shí)際成交均價(jià)） 層數(shù)：19 銷售方式 ：整售 銷售率：100% 客戶：海航,典型整售案例 林達(dá)海漁廣場(chǎng),寫字樓

25、市場(chǎng)分析,第 43 頁(yè),總結(jié) 寫字樓市場(chǎng)前景良好，市場(chǎng)渴望新興辦公區(qū)，整售及大單有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方 式的趨勢(shì)，大興寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段,寫字樓市場(chǎng)分析,第 44 頁(yè),2010年2011年大興共成交土地650.12萬(wàn)平米，建筑面積629.19萬(wàn)平米； 其中工業(yè)用地成交面積占49%，含商業(yè)功能的用地占42%，含商業(yè)功能在內(nèi)的土地供應(yīng)量較大，催生區(qū)域商業(yè)氛圍； 商業(yè)氛圍成熟的同時(shí)，將會(huì)形成優(yōu)質(zhì)商圈，帶動(dòng)辦公物業(yè)的發(fā)展,隨著商業(yè)氛圍成熟的同時(shí)，辦公物業(yè)將得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì),大興土地市場(chǎng) 整體成交情況,大興土地市場(chǎng),第 45 頁(yè),2010年居住、公建類土地成交信息,大興土地市場(chǎng),第 46 頁(yè),201

26、0年居住、公建類土地成交信息,大興土地市場(chǎng),第 47 頁(yè),2011年居住、公建類土地成交信息,大興土地市場(chǎng),第 48 頁(yè),大興土地市場(chǎng),總結(jié),第 49 頁(yè),波普工社,奧宇大廈,奧宇創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng),新媒體大廈,清城時(shí)代廣場(chǎng),那爾水晶城,水晶之星,中建國(guó)際港,大興寫字樓市場(chǎng),大興寫字樓市場(chǎng)分布特征主要分布于京開高速沿線，南五環(huán)至大興政府之間,第 50 頁(yè),大興寫字樓市場(chǎng),供應(yīng)特征出現(xiàn)大規(guī)模、高檔次寫字樓，區(qū)域辦公物業(yè)初步得到認(rèn)可,規(guī)模：大興目前已供應(yīng)寫字樓（含商住）共38.5萬(wàn)平米，潛在供應(yīng)超過(guò)9.2萬(wàn)平米。 形式：2011年以前以中、低檔老舊寫字樓和商住產(chǎn)品供應(yīng)為主。 2011年以后均為規(guī)模相對(duì)較大的

27、高檔次純寫字樓供應(yīng)為主,整體市場(chǎng)規(guī)模較小，近年已有有規(guī)模較大的高檔純寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)，區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)初步得到認(rèn)可,第 51 頁(yè),大興寫字樓市場(chǎng),產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)以小型寫字樓供應(yīng)為主，相對(duì)大型寫字樓已出現(xiàn),區(qū)域內(nèi)純寫字樓項(xiàng)目樓層多為11層以下，商住項(xiàng)目多為20層以上的高層建筑。 區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)層面積多為1000-1400平米，新媒體大廈為大面積的3000平米標(biāo)準(zhǔn)層,區(qū)域內(nèi)寫字樓以標(biāo)準(zhǔn)層面積相對(duì)較小，建筑層數(shù)相對(duì)較低的小型寫字樓供應(yīng)為主。 新媒體大廈為標(biāo)準(zhǔn)層3000平米的甲級(jí)寫字樓，單體規(guī)模相對(duì)較大,第 52 頁(yè),大興寫字樓市場(chǎng),單位面積區(qū)間以小面積單位供應(yīng)為主,區(qū)域內(nèi)小60150平米相對(duì)較小的單位面積

28、供應(yīng)為主，部分項(xiàng)目雖規(guī)劃為整層出租，但后期多以分割形式進(jìn)行出租,第 53 頁(yè),產(chǎn)品細(xì)節(jié)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn),大興寫字樓市場(chǎng),區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn),新媒體大廈打造220米超大長(zhǎng)廊，立面采用玻璃幕墻，顯示其極高的品質(zhì),第 54 頁(yè),大興寫字樓市場(chǎng),經(jīng)營(yíng)情況市場(chǎng)整體租售情況良好，少數(shù)項(xiàng)目租售情況差強(qiáng)人意,市場(chǎng)整體租售情況良好，少數(shù)項(xiàng)目租售情況相對(duì)較低。 波普公社2010年底開盤，目前取得近50%的銷售率，銷售情況良好,第 55 頁(yè),大興寫字樓市場(chǎng),租售情況與產(chǎn)品戶型對(duì)位分析 小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力,水晶之星整層出租部分經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)

29、時(shí)間仍未出租。 新媒體大廈面積相對(duì)較大，出租情況較不理想,小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力,第 56 頁(yè),大興寫字樓市場(chǎng),入駐企業(yè)依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)，以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主,各項(xiàng)目以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主，主要依托區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行發(fā)展,第 57 頁(yè),大興寫字樓市場(chǎng),小結(jié) 市場(chǎng)起步階段，小面積單位寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察，高品質(zhì)大規(guī)模純寫字樓項(xiàng)目入市，提升區(qū)域辦公氛圍,寫字樓市場(chǎng)總結(jié),寫字樓市場(chǎng)前景良好； 市場(chǎng)渴望新興辦公區(qū)； 整售及大單有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)； 大興寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入起步階段,北京寫字樓市場(chǎng),大興寫字

30、樓市場(chǎng),大興土地市場(chǎng),含商業(yè)功能的用地成為主力供應(yīng)； 隨著各地塊的建設(shè)，將會(huì)催生區(qū)域商業(yè)氛圍； 同時(shí)將會(huì)形成更多的優(yōu)質(zhì)商圈； 優(yōu)質(zhì)商圈將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)辦公市場(chǎng)的發(fā)展,小面積單位寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好； 大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察； 高品質(zhì)大規(guī)模純寫字樓項(xiàng)目入市； 提升區(qū)域辦公氛圍,總結(jié),北京寫字樓市場(chǎng)前景看好，并渴望新興辦公區(qū)，大單及整售有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì)。 大興辦公市場(chǎng)在今后商業(yè)氛圍的帶動(dòng)下，將會(huì)逐步走向成熟。 大興辦公市場(chǎng)目前處于起步階段，以規(guī)模小、檔次低的小戶型寫字樓供應(yīng)為主，目前市場(chǎng)對(duì)于此類產(chǎn)品的接受度較高。 大興近期入市的大規(guī)模、高品質(zhì)的純寫字樓項(xiàng)目，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)

31、氛圍,第 59 頁(yè),6,第六部分 獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,概念、特點(diǎn) 發(fā)展演變 市場(chǎng)供應(yīng) 需求趨勢(shì) 產(chǎn)品特征 目標(biāo)客戶 案例,第 60 頁(yè),與傳統(tǒng)寫字樓相比，由于具備“三低一高”（低樓層、低密度、低容積率和高綠化）的優(yōu)勢(shì),此外，與甲級(jí)寫字樓多位于城市中心不同，現(xiàn)在市場(chǎng)上的企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品通常分布于城市郊區(qū)，通常緊鄰高速干道，交通方便，生態(tài)環(huán)境良好。這不僅可以規(guī)避“大城市病”帶來(lái)的交通成本，還可以為企業(yè)員工提供較好的工作環(huán)境,概 念,特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì),根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心CRRC的報(bào)告，從世界各國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，郊區(qū)化獨(dú)棟辦公是發(fā)展趨勢(shì)。 在美國(guó)、日本等國(guó)家，郊區(qū)化辦公早已成為潮流，微軟、IBM、摩托羅拉等知

32、名公司總部均在郊區(qū)。 美國(guó)財(cái)富雜志統(tǒng)計(jì)稱，在美國(guó)前500家大公司中，1965年有47家的總部設(shè)在郊區(qū)，1969年增加到56家，1974年猛增到128家，增加了一倍以上，1978年再增至170家,郊區(qū)化辦公在國(guó)外早已是一種成熟的理念。 按照國(guó)際城市發(fā)展規(guī)律，當(dāng)人均GDP超過(guò)3000美金時(shí)，將出現(xiàn)城市發(fā)展大量向城市邊緣區(qū)域擴(kuò)張的趨勢(shì)，由此促進(jìn)了新的郊區(qū)居住形式和辦公形式的形成,企業(yè)獨(dú)棟 概念、特點(diǎn),獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,第 61 頁(yè),2003年北京的SARS讓人們開始追求低密度的居住生活，同時(shí)對(duì)于高層辦公樓的密集的辦公環(huán)境開始厭倦,企業(yè)獨(dú)棟寫字樓的出現(xiàn)最早就是源于概念 以前所謂的企業(yè)獨(dú)棟只有政府機(jī)關(guān)和

33、國(guó)營(yíng)企業(yè)才能擁有 后來(lái)一些生產(chǎn)性企業(yè)在遠(yuǎn)郊或是城市的邊緣圈一塊地方，將廠房和辦公樓修在一起，這是最早期的企業(yè)獨(dú)棟。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，一些大型的國(guó)有企業(yè)蓋一棟高層或是多層的辦公樓，其中一些用于自己辦公，多余的部分就拿到市場(chǎng)上出租，目前北京寫字樓市場(chǎng)多為此種產(chǎn)品，比如，中國(guó)石化的中化大廈，中糧集團(tuán)的中糧廣場(chǎng)，中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)的醫(yī)藥大廈等等,企業(yè)獨(dú)棟 發(fā)展與演變,獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,第 62 頁(yè),如今，企業(yè)獨(dú)棟散布北京各地，大多地處郊區(qū)地帶，如：非中心、max空港企業(yè)園、bad國(guó)際廣場(chǎng)、總部基地等,非中心,max,總部基地,Bad國(guó)際廣場(chǎng),企業(yè)獨(dú)棟 市場(chǎng)供應(yīng),獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,第 63 頁(yè),企業(yè)獨(dú)棟項(xiàng)

34、目多位于城市近郊，以產(chǎn)業(yè)為依托迅速發(fā)展,企業(yè)獨(dú)棟 市場(chǎng)供應(yīng),獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,第 64 頁(yè),除寫字樓之外，企業(yè)獨(dú)棟作為另一種面向企業(yè)的物業(yè)類型，正在被越來(lái)越多的企業(yè)所接受，成為他們的新選擇，在市場(chǎng)上，顯現(xiàn)出良好的成交情況。 在過(guò)去，企業(yè)獨(dú)棟通常是國(guó)企等大型企業(yè)的選擇， 現(xiàn)在，企業(yè)獨(dú)棟的“草根化”趨勢(shì)明顯,企業(yè)獨(dú)棟 需求趨勢(shì),獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,第 65 頁(yè),企業(yè)之所以棄寫字樓而購(gòu)買獨(dú)棟，與獨(dú)棟產(chǎn)品的幾個(gè)鮮明特點(diǎn)密不可分: 企業(yè)形象與文化的詮釋：與寫字樓相比，獨(dú)棟辦公擁有獨(dú)立的冠名權(quán)、獨(dú)立的大堂、獨(dú)立的電梯甚至獨(dú)立的員工餐廳、員工會(huì)所等個(gè)性化空間。由于這些個(gè)性化空間的存在，使得企業(yè)在企業(yè)文化、企業(yè)

35、品牌、企業(yè)形象展示以及企業(yè)宣傳推廣方面，更容易貫徹到方方面面。 運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：在費(fèi)用支出上，獨(dú)棟辦公物業(yè)上也具有一定優(yōu)勢(shì)。甲級(jí)寫字樓除購(gòu)買或租賃費(fèi)用外，每月還需支付物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)等一系列費(fèi)用；獨(dú)棟辦公物業(yè)一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔成本則可以根據(jù)公司自身需求進(jìn)行調(diào)整，相比之下可以節(jié)省不少花費(fèi)，從而減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本,企業(yè)獨(dú)棟 產(chǎn)品特征,獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,第 66 頁(yè),由于具備多種優(yōu)勢(shì)，在北京市場(chǎng)上，越來(lái)越多的企業(yè)正在選擇獨(dú)棟產(chǎn)品。有三類企業(yè)在選擇獨(dú)棟產(chǎn)品。 一是，外埠進(jìn)京企業(yè)，隨著業(yè)務(wù)打入北京市場(chǎng)，他們需要一個(gè)形象好，有充足展示空間的辦公場(chǎng)所，作為其在北京的總部； 第二類是從市中心轉(zhuǎn)

36、移出來(lái)的企業(yè)，他們通常是成長(zhǎng)型、上升型的公司，面臨著增員增產(chǎn)的需要，在市區(qū)卻難以買到合適的寫字樓； 第三類則是有一定投資傾向的企業(yè)，他們認(rèn)為“住宅是純不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)品，獨(dú)棟是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的必備要素之一，雖然也是固定資產(chǎn)，但是所起到的作用和性質(zhì)是截然不同,企業(yè)獨(dú)棟目標(biāo)客戶,獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,67,非中心,項(xiàng)目位置：常營(yíng)鄉(xiāng)朝陽(yáng)北路沿線 物業(yè)類型：寫字樓 占地面積：39公頃 建筑面積：45萬(wàn)平米 開間：8.1米柱距，18.1米進(jìn)深 層高：標(biāo)準(zhǔn)3.9米，局部挑高5.4米 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 均價(jià)：16000元/平米 租金：2.8元/平米.天 銷售率：一期已銷售80% 容積率：0.9 綠化率：30.8 物業(yè)

37、費(fèi)：5.8元/平米.月,其中包括：30萬(wàn)平米5A寫字樓、10萬(wàn)平方米會(huì)展中心2.65萬(wàn)平米超級(jí)會(huì)所、1.1萬(wàn)平米酒店及酒店式公寓,獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,68,10萬(wàn)平米商業(yè)會(huì)展中心,2.65萬(wàn)平米超級(jí)商務(wù)會(huì)所,非中心,平面布置圖,獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,69,CSOFT公司：入駐面積2315.12平米。該公司包括財(cái)富500強(qiáng)前10名中的5家。 中國(guó)船東互保協(xié)會(huì)：入駐面積3446.52平米。船東互保協(xié)會(huì)是船東間互助性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，承保船東海上經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，旨在保障船東利益、補(bǔ)償會(huì)員經(jīng)濟(jì)損失。 威頓公司：入駐面積2316.21平米。威頓公司1990年創(chuàng)建于加拿大溫哥華，早期專業(yè)從事化工設(shè)備、化工原料國(guó)際貿(mào)易。 施耐

38、德電氣：入駐面積為3433.04平米、2873.88平米兩棟樓。施耐德電氣是全球配電、自動(dòng)化與控制領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者和專家，為能源與基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)、建筑、民用住宅四大核心市場(chǎng)，提供全面的產(chǎn)品、軟件、系統(tǒng)及服務(wù)。 維維集團(tuán)：入駐面積2314.44平米及2343.75平米。維維集團(tuán)組建于1992年10月，經(jīng)過(guò)十多年創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)已發(fā)展成為總資產(chǎn)47億元的跨行業(yè)、跨地區(qū)的大型企業(yè)集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)涉足食品、醫(yī)藥、物流、國(guó)際貿(mào)易、化工、礦業(yè)、農(nóng)業(yè)資源、房地產(chǎn)等,非中心,非中心已入駐企業(yè),獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,70,非中心已入駐企業(yè),都邦保險(xiǎn)公司：入駐面積為3432.72平米及892.58平米兩棟樓。都邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司是

39、經(jīng)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，于2005年10月19日開業(yè)的全國(guó)性財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司，總部位于首都北京。 睿麗通電子公司：入駐面積為2314.33平米。 和平幕墻公司：入駐面積1744.22平米。該公司擁有建筑幕墻工程專業(yè)承包壹級(jí)施工資質(zhì)和建筑幕墻專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)。 興信噴涂公司：入駐面積573.37平米。 亞太安訊公司：入駐面積912.5平米。亞太安訊網(wǎng)絡(luò)電子技術(shù)有限公司，由TVG投資的美商獨(dú)資企業(yè),主要從事GPS全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、車輛監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、個(gè)人安全實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)、智能交通系統(tǒng)、車載導(dǎo)航娛樂(lè)系統(tǒng)、GPS物流管理系統(tǒng)、銀行及住宅小區(qū)安全監(jiān)控系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與產(chǎn)品生產(chǎn)銷

40、售的高新技術(shù)企業(yè),非中心,獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,71,非中心,非中心獨(dú)棟辦公樓，從現(xiàn)狀的銷售情況來(lái)看，未來(lái)會(huì)有一些企業(yè)總部入住，將會(huì)帶來(lái)下游的中小型企業(yè)對(duì)于中小型、靈活分割寫字樓的需求。 非中心規(guī)劃的會(huì)展中心，以及東部區(qū)域外溢的中小型企業(yè)也會(huì)帶來(lái)對(duì)辦公的需求,獨(dú)棟辦公物業(yè)研究,第 72 頁(yè),7,第七部分 寫字樓需求分析,宏觀需求環(huán)境 經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng) 企業(yè)總部獨(dú)棟需求外溢,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快，歷經(jīng)09年金融危機(jī)后，繼續(xù)穩(wěn)步上升 就業(yè)人口激增，并呈穩(wěn)步上升趨勢(shì),刺激寫字樓市場(chǎng)的繁榮和興旺 。 優(yōu)質(zhì)寫字樓更受青睞,北京第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,北京第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù),宏觀需求環(huán)境 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)寫字樓的刺激

41、,寫字樓需求分析,第 74 頁(yè),09年，前中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)中，有96家企業(yè)的總部設(shè)在北京，比例接近20% 前30名的企業(yè)中，有25家企業(yè)的總部設(shè)在北京，比例為83% 前10名的企業(yè)總部全都設(shè)在北京，比例為100% 計(jì)劃未來(lái)五年新認(rèn)定跨國(guó)公司地區(qū)總部超過(guò)500家,北京具備很強(qiáng)的總部聚集度 大型企業(yè)總部云集北京，環(huán)渤海區(qū)域其他大型企業(yè)在京設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的需求存在且在不斷擴(kuò)大,總部經(jīng)濟(jì)對(duì)寫字樓需求的刺激,寫字樓需求分析,第 75 頁(yè),北京正全力打造“世界華商中心”和“僑資企業(yè)總部聚集區(qū)”，吸引全球華僑華人高端企業(yè)入駐； 積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)大企業(yè)、大集團(tuán)來(lái)京設(shè)立總部和職能機(jī)構(gòu)，依托高端企業(yè)增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力,總部

42、經(jīng)濟(jì)對(duì)寫字樓需求的刺激,寫字樓需求分析,第 76 頁(yè),北京總部辦公由CBD區(qū)域逐步外溢,總部經(jīng)濟(jì)對(duì)寫字樓需求的刺激,寫字樓需求分析,第 77 頁(yè),未來(lái)，CBD新區(qū)將一改火柴盒的刻板形象，新增的300萬(wàn)平方米寫字樓以量身訂制為主。在東擴(kuò)區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)即將投資70億元，規(guī)劃新增寫字樓300萬(wàn)平方米,規(guī)劃政策 - CBD,未來(lái)五年，新區(qū)將分三個(gè)梯次重點(diǎn)發(fā)展十大產(chǎn)業(yè)，形成“四三三”產(chǎn)業(yè)格局，即鞏固提高電子信息、汽車制造、生物醫(yī)藥、裝備制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；支持培育新能源及新材料、航空航天、文化創(chuàng)意三大新興產(chǎn)業(yè)；配套發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)新服務(wù)業(yè)、都市產(chǎn)業(yè)三大支撐產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)政策 京南“一區(qū)六園,十二五”期間，

43、南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將走創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、內(nèi)生增長(zhǎng)的道路，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展質(zhì)量的新跨越，著力提高產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、自主創(chuàng)新力、國(guó)際影響力和環(huán)境承載力；引導(dǎo)形成高端、高效、高輻射的十大產(chǎn)業(yè)集群，成為首都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)區(qū)、高技術(shù)制造業(yè)核心區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)和低碳綠色發(fā)展示范區(qū),十二五規(guī)劃,經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng) 政府的一攬子支持計(jì)劃,寫字樓需求分析,基礎(chǔ)設(shè)施的巨額投資,科技優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變，提升自主創(chuàng)新能力,北京將成為世界高端企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)基地 新型和成長(zhǎng)型企業(yè)將成為寫字樓需求的主力 總部企業(yè)對(duì)于寫字樓的需求十分突出：量大、質(zhì)優(yōu) 高端、高技術(shù)制造企業(yè)對(duì)寫字樓的需求也表現(xiàn)旺盛,打造世界城

44、 世界高端企業(yè)總部聚集之都,經(jīng)濟(jì)政策對(duì)需求的拉動(dòng),寫字樓需求分析,第 79 頁(yè),客戶訪談目的,針對(duì)目前區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)客戶進(jìn)行深度問(wèn)訪，以期尋求項(xiàng)目區(qū)域辦公市場(chǎng)空白點(diǎn)，為后續(xù)物業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃提供切實(shí)可行的市場(chǎng)依據(jù),潛在客戶需求研究,調(diào)研方式：面談 調(diào)研樓盤：創(chuàng)展中心、金泰國(guó)益、銳城國(guó)際、世豐國(guó)際 訪談對(duì)象：這四個(gè)樓盤內(nèi)辦公企業(yè)的員工或負(fù)責(zé)租售的部門主管,客戶訪談內(nèi)容及方式,寫字樓需求分析,第 80 頁(yè),中等以上規(guī)模，要求交通方便，物業(yè)形象好，購(gòu)買/租賃均可,面積需求：500平米以下，200-300平米為主 檔次：甲級(jí)寫字樓為主（對(duì)形象要求較高）、商住寫字樓為輔 需求形式：中小型公司租賃為主，部

45、分大公司可考慮購(gòu)買 位置選擇：臨近商務(wù)區(qū)、緊鄰交通主干線，若有軌道交通更好 大型外貿(mào)：約50人左右，需要很好的形象和展示性，300-500平米，多數(shù)為租賃 中型外貿(mào)：約30人左右，150-300平米，購(gòu)買為主，需要較好的辦公形象 小型外貿(mào)：10人以下，50-100平米，購(gòu)買為主，商住寫字樓為主,外貿(mào)行業(yè),外貿(mào)行業(yè)訪談公司： 利豐貿(mào)易服務(wù)(上海)有限公司北京分公司 、北京八喜博信經(jīng)貿(mào)有限公司、北京普麟淇貿(mào)易有限公司,寫字樓需求分析,第 81 頁(yè),高檔寫字樓、對(duì)形象要求高，租賃為主、能承受相對(duì)較高的價(jià)格,面積需求：一般100-200平米 檔次：甲級(jí)寫字樓為主（對(duì)形象要求很高） 需求形式：購(gòu)買、租賃

46、,咨詢/律師服務(wù)行業(yè),咨詢/律師行業(yè)訪談公司： 北京麥威信息咨詢有限公司、埃森哲咨詢(上海)有限公司北京分公司、泰和泰律師事務(wù)所,寫字樓需求分析,第 82 頁(yè),對(duì)寫字樓形象要求不高，交通以及寫字樓硬件設(shè)施有一定要求，租賃為主、承租能力一般,面積需求：一般100-300平米 檔次：甲級(jí)寫字樓或商住樓 需求形式：租賃為主，但購(gòu)買比例呈逐步增長(zhǎng)趨勢(shì),廣告/IT行業(yè),廣告/IT行業(yè)訪談公司： 北京海蝶時(shí)代廣告有限公司、北京普華聯(lián)合廣告有限公司、北京創(chuàng)訊信息科技有限公司,寫字樓需求分析,第 83 頁(yè),從業(yè)者深訪,范先生 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)門店經(jīng)理 整體市場(chǎng)情況區(qū)域現(xiàn)狀商務(wù)發(fā)展緩慢，但整體租賃市場(chǎng)良

47、好，區(qū)域商務(wù)氛圍日漸形成只是時(shí)間問(wèn)題，未來(lái)商務(wù)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)。 區(qū)域市場(chǎng)供需情況目前區(qū)域市場(chǎng)整體租賃情況較好，但租金水平不高，主要是目前區(qū)域內(nèi)寫字樓整體檔次及硬件設(shè)施較差，缺乏支撐高租金的硬件條件,區(qū)域內(nèi)缺乏真正意義上的甲級(jí)寫字樓，但存在對(duì)應(yīng)的潛在客戶需求，區(qū)域現(xiàn)狀辦公市場(chǎng)尚不成熟，但看好未來(lái)發(fā)展,汪先生 創(chuàng)展中心物業(yè)顧問(wèn) 未來(lái)市場(chǎng)情況預(yù)判區(qū)域目前無(wú)高端辦公物業(yè)產(chǎn)品面世，導(dǎo)致現(xiàn)狀整體商務(wù)氛圍及物業(yè)檔次較差，但區(qū)域規(guī)劃等因素不容忽視，相信未來(lái)區(qū)域商務(wù)會(huì)日漸崛起，人們逐步認(rèn)識(shí)到區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)價(jià)值,寫字樓需求分析,第 84 頁(yè),整體出租率高，但現(xiàn)有項(xiàng)目樓體形象較差，檔次不高，電梯等設(shè)備老化，車位及商

48、務(wù)配套嚴(yán)重不足，影響對(duì)客戶的吸引力。 區(qū)域內(nèi)目前缺乏國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、地標(biāo)性的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)。 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃發(fā)展以及交通條件逐漸被認(rèn)可，未來(lái)商務(wù)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好,客戶訪談結(jié)論,寫字樓需求分析,第 85 頁(yè),8,第八部分 項(xiàng)目定位,寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析 寫字樓定位分析,寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析,北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展帶動(dòng)市場(chǎng)對(duì)各類物業(yè)需求保持較高的增長(zhǎng),城市的國(guó)際化定位將促使總部經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)進(jìn)一步深化，對(duì)商務(wù)物業(yè)的需求也將在規(guī)模和檔次提出更高要求,城市規(guī)劃更多的是以功能產(chǎn)業(yè)布局為重點(diǎn)，已然形成多個(gè)商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)并行發(fā)展模式,適時(shí)將總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)定位為“世界高端”，顯示了未來(lái)良好的投資環(huán)境，將增加市場(chǎng)對(duì)商務(wù)物業(yè)

49、的需求,對(duì)于商務(wù)物業(yè)沒(méi)有嚴(yán)格的調(diào)控政策，政策較為寬松，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市定位,城市規(guī)劃,投資環(huán)境,相關(guān)政策,項(xiàng)目的發(fā)展時(shí)期處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，具備良好的前景 但由于發(fā)展期市場(chǎng)存在一定的不穩(wěn)定，相對(duì)也有一定風(fēng)險(xiǎn) 需要在定位、產(chǎn)品、規(guī)模、入市時(shí)間等方面合理控制風(fēng)險(xiǎn),宏觀經(jīng)濟(jì),寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析,整體和區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量放緩，未來(lái)中短期內(nèi)將對(duì)市場(chǎng)壓力較小 區(qū)域市場(chǎng)中開始出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,目前城市東部寫字樓供應(yīng)量巨大，大興寫字樓市場(chǎng)處于起步階段,區(qū)域市場(chǎng)中，以小面積單位產(chǎn)品供應(yīng)為主，多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較低。 新入市項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)較高，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域辦公市場(chǎng)形象,從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)供需較為平衡，空

50、置率大幅下降，并位于近年低位，市場(chǎng)需求旺盛。 旺盛的需求下，市場(chǎng)將對(duì)新興辦公區(qū)產(chǎn)生需求,供應(yīng)情況,分布情況,需求趨勢(shì),產(chǎn)品發(fā)展,未來(lái)市場(chǎng)壓力較小，供求關(guān)系穩(wěn)定。 產(chǎn)品的發(fā)展會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定的發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是針對(duì)細(xì)分客戶的產(chǎn)品，例如低密度寫字樓,現(xiàn)階段大多以跨國(guó)公司、外地企業(yè)集團(tuán)、以及本地公司為主，對(duì)寫字樓的需求形成等級(jí)梯次 整售及大單占據(jù)半數(shù)成交量，有成為市場(chǎng)主流經(jīng)營(yíng)方式的趨勢(shì),客戶特征,物業(yè)市場(chǎng),寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析,北京正經(jīng)歷城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展時(shí)期，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)的聚集是商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)真正的需求動(dòng)力，特別是高端、高技術(shù)企業(yè),發(fā)展中的現(xiàn)有行業(yè)和已經(jīng)開始出現(xiàn)的新興行業(yè)將面臨著傳統(tǒng)寫字

51、樓周邊日益惡化的交通、有限的辦公空間、較高的辦公成本等問(wèn)題，這些將成為他們尋求新的辦公概念的主要原因,北京將繼續(xù)吸引跨國(guó)公司、世界500強(qiáng)企業(yè)入駐；建設(shè)“世界華商中心”和“僑資企業(yè)總部聚集區(qū)”；積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)大企業(yè)、大集團(tuán)來(lái)京設(shè)立總部和職能機(jī)構(gòu)，市場(chǎng)前景看好,大部分租戶選址時(shí)仍然對(duì)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出較高的興趣，但對(duì)交通環(huán)境和辦公環(huán)境的不滿在逐步增加,在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)以檔次較高、單位面積較大的高端寫字樓為主 企業(yè)獨(dú)棟近期備受追捧，越來(lái)越多的實(shí)力型企業(yè)選擇辦公環(huán)境相對(duì)較好的此類產(chǎn)品,市場(chǎng)需求動(dòng)力,行業(yè)發(fā)展,擴(kuò)張趨勢(shì),選址要求,使用特征,產(chǎn)業(yè)行業(yè)的升級(jí)變化是項(xiàng)目需求的主要源泉； 項(xiàng)目自身在區(qū)位、交通、規(guī)劃條

52、件和景觀等方面優(yōu)勢(shì)可以滿足新興市場(chǎng)的需求 產(chǎn)品的創(chuàng)新也是提升競(jìng)爭(zhēng)力的必要條件,市場(chǎng)需求,寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析,傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與項(xiàng)目所在區(qū)域面對(duì)得目標(biāo)客戶群有差異，競(jìng)爭(zhēng)有限 新近崛起的亦莊板塊基礎(chǔ)條件與本地塊類似，其成熟對(duì)本項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力,雖然項(xiàng)目位處相對(duì)遠(yuǎn)離城市中心的區(qū)域，但區(qū)域與城市中心有發(fā)達(dá)的道路網(wǎng)相連，道路條件也是市區(qū)少有的水平，來(lái)往各個(gè)目的地方便、快捷,市場(chǎng)類似辦公物業(yè)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合水平較低，尤其在規(guī)劃條件、配套設(shè)施、硬件水準(zhǔn)和物業(yè)周邊環(huán)境等方面,未來(lái)23年的時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)供應(yīng)量趨緊，本項(xiàng)目應(yīng)該依據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的發(fā)展，分期分批逐步入市，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)研究證明，租售結(jié)合的策略可

53、以有效降低初期入市的風(fēng)險(xiǎn),由于市場(chǎng)條件和項(xiàng)目自身?xiàng)l件的因素，應(yīng)該避免直接同傳統(tǒng)寫字樓爭(zhēng)奪有限的客戶群，而依靠產(chǎn)品的差異性吸引成長(zhǎng)中的細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng),商業(yè)區(qū)分布,位置交通,產(chǎn)品空間,目標(biāo)市場(chǎng),入市策略,充分發(fā)揮本項(xiàng)目在區(qū)位、交通和未來(lái)產(chǎn)品形態(tài)上的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力 同時(shí)采用適當(dāng)入市策略，合理分配租售比例保證資金回籠和效益最大化,競(jìng)爭(zhēng)策略,寫字樓發(fā)展機(jī)遇分析,地塊核心問(wèn)題：如何突出優(yōu)勢(shì)最大化機(jī)會(huì)如何降低劣勢(shì)規(guī)避威脅,優(yōu)勢(shì)： 交通便利、環(huán)境優(yōu)越、可視性較佳 做為綜合物業(yè)的一部分，業(yè)態(tài)之間形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 區(qū)域具有巨大的發(fā)展空間，利于高端、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展,劣勢(shì)： 距離傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和政務(wù)區(qū)距離較遠(yuǎn) 目前該

54、區(qū)域做為商務(wù)功能的接受度較差,從項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目發(fā)展具有好的前景 需要通過(guò)良好的產(chǎn)品定位和發(fā)展策略避免中短期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)的影響,機(jī)會(huì)： 地塊周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)增加了對(duì)商務(wù)物業(yè)的需求 現(xiàn)存產(chǎn)品水平有限，市場(chǎng)仍具有一定空間； 地塊條件可以提供較為靈活的選擇，產(chǎn)品可覆蓋多種細(xì)分客戶,威脅： 南城豐臺(tái)、亦莊商務(wù)區(qū)相對(duì)成熟，將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定壓力 周邊產(chǎn)業(yè)園的的政策優(yōu)勢(shì)和成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生威脅,地塊條件,寫字樓定位分析,行業(yè)的發(fā)展和業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，提高了使用者對(duì)辦公物業(yè)的需求有所轉(zhuǎn)變，對(duì)物業(yè)的綜合成本、環(huán)境條件和可持續(xù)發(fā)展提出了更高要求 現(xiàn)有客戶群對(duì)新的辦公概念接受較快，對(duì)低密度辦公物業(yè)逐步接受,現(xiàn)有客戶群:

55、分析傳統(tǒng)客戶群的變化和對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的影響,在京總部企業(yè)、物流企業(yè)、高端、高技術(shù)現(xiàn)代制造企業(yè)等 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè) 以總部或職能機(jī)構(gòu)設(shè)置 現(xiàn)大多在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)辦公 使用的物業(yè)多為租賃形式或購(gòu)買企業(yè)獨(dú)棟,多數(shù)企業(yè)在京發(fā)展業(yè)務(wù)已經(jīng)已超過(guò)5年 隨著政策的調(diào)整和業(yè)務(wù)升級(jí)，越來(lái)越多的企業(yè)聚集或擴(kuò)大規(guī)模 除了規(guī)模轉(zhuǎn)變之外，職能方面也將有較大轉(zhuǎn)變，不少企業(yè)將相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)營(yíng),規(guī)模增大，綜合辦公成本成本增加 職能轉(zhuǎn)變，一些企業(yè)需要將一些相對(duì)對(duì)客戶依賴較少的部門分拆，例如售后服務(wù)和研發(fā) 除此之外，一些企業(yè)還尋求在形象上更加獨(dú)立和具有實(shí)力 對(duì)現(xiàn)有辦公物業(yè)在形式、設(shè)施、環(huán)境、交通等方面的不滿足,目標(biāo)客戶分析,寫字樓定位分

56、析,新興客戶對(duì)辦公物業(yè)在物業(yè)品質(zhì)、環(huán)境、辦公條件、空間、綜合辦公成本方面較傳統(tǒng)辦公物業(yè)提出了更高的要求,新興客戶群:新出現(xiàn)的企業(yè)群體的特征和對(duì)項(xiàng)目的影響,產(chǎn)業(yè)升級(jí)使得不少新產(chǎn)業(yè)在北京發(fā)展壯大 高端、高技術(shù)現(xiàn)代制造業(yè)受到國(guó)家大力扶持，新的政策催生新的產(chǎn)業(yè) 國(guó)外公司看好的跨國(guó)運(yùn)營(yíng)中心、采購(gòu)中心、研發(fā)中心和結(jié)算中心功能的總部經(jīng)濟(jì)特點(diǎn),這些企業(yè)在其他地區(qū)已經(jīng)發(fā)展成熟，在北京的起點(diǎn)較高 由于受政策和資金的支持，這些企業(yè)都具有一定的規(guī)模 高新企業(yè)發(fā)展迅速，對(duì)物業(yè)規(guī)模的需求也增長(zhǎng)較快,高新企業(yè)需求空間大，辦公成本較高 高新企業(yè)工作特點(diǎn)和所需附屬設(shè)施也不同于傳統(tǒng)企業(yè) 這些企業(yè)還對(duì)人才、技術(shù)等資源具有較高要求,

57、目標(biāo)客戶分析,寫字樓定位分析,低密度辦公物業(yè)產(chǎn)品在環(huán)境、空間、個(gè)性化和專享性方面的特殊性是吸引一些這類客戶的原因,特殊客戶：處于特殊選址原因的客戶特征和對(duì)項(xiàng)目的影響,中小規(guī)模，私營(yíng)或股份企業(yè) 其中有一些是咨詢服務(wù)類企業(yè) 對(duì)辦公環(huán)境具有特殊偏好的企業(yè),這些企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，多以固定客戶為主要服務(wù)對(duì)象 服務(wù)的客戶多以北京南部高新企業(yè)為主,對(duì)寬松的辦公環(huán)境有較高需要 服務(wù)對(duì)象位于周邊,目標(biāo)客戶分析,寫字樓定位分析,客戶群類型： 由于發(fā)展需要尋求擴(kuò)展的現(xiàn)有傳統(tǒng)企業(yè)、新興企業(yè)（高端、高技術(shù)現(xiàn)代化制造企業(yè)為主）、具有特殊需求的企業(yè),規(guī)模： 現(xiàn)有客戶群300500平方米左右，一些達(dá)到1000平方米以上，少數(shù)會(huì)達(dá)

58、到3000平方米 新興客戶群物業(yè)需求多在200500平方米左右，研發(fā)企業(yè)達(dá)到6001000平方米以上 特殊客戶群，面積多在100300平方米之間,選址動(dòng)機(jī)： 規(guī)模增大、節(jié)省開支、環(huán)境需求、空間需求、服務(wù)對(duì)象、特殊偏好,使用方式和支付能力： 國(guó)外企業(yè)一般不會(huì)購(gòu)買，國(guó)內(nèi)大中等企業(yè)可能會(huì)采用購(gòu)買的方式 租金支付能力大體同整體寫字樓平均水平相當(dāng) 可以承擔(dān)的售價(jià)大約在1600018000之間,目標(biāo)客戶定位,寫字樓定位分析,需要把握的市場(chǎng)要點(diǎn) 城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展 城市多中心的形成加速配套設(shè)施的成熟 產(chǎn)品的初級(jí)化和不足形成的升級(jí)空間 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好 區(qū)域行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì),突出的優(yōu)勢(shì) 交通的便利性 相

59、對(duì)優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件 項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)和地標(biāo)效應(yīng) 良好的可視性 綜合物業(yè)的相互支持,北京城南門戶新地標(biāo) 新興綜合商務(wù)區(qū)，采用現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡(jiǎn)潔實(shí)用,產(chǎn)品定位方向,寫字樓定位分析,銷售速度,市場(chǎng)特征,產(chǎn)品差異,2011年，北京第一季度寫字樓季內(nèi)吸納量接近20萬(wàn)平方米，區(qū)域市場(chǎng)月銷售7000-8000平米左右 售價(jià)較低的項(xiàng)目銷售也較快,承接傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外溢辦公需求，新建商務(wù)區(qū)辦公單元面積相對(duì)較小，標(biāo)準(zhǔn)層面積在1500平米左右 區(qū)域?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)火熱,低密度辦公物業(yè)逐漸受到認(rèn)可，上市將會(huì)引起較多的關(guān)注 企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品可達(dá)到每月3.6萬(wàn)平方米左右的銷售水平,考慮到這幾點(diǎn)因素

60、，預(yù)計(jì)推向市場(chǎng)的寫字樓總規(guī)模消化周期不多于3年 整售企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品占30-40%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在100-150平米之間 散售產(chǎn)品占20-30%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1500-1700平米之間 出租產(chǎn)品占30-40%，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在1500-1700平米之間,產(chǎn)品規(guī)模及配比推定,寫字樓定位分析,外部條件,內(nèi)部條件,賣點(diǎn)發(fā)掘,寫字樓定位分析,發(fā)展策略,目 標(biāo),寫字樓定位分析,寫字樓定位分析,配套設(shè)施,寫字樓定位分析,通過(guò)參照目前在售項(xiàng)目售價(jià)，綜合各方面的因素進(jìn)行修正，得出目前本區(qū)域類似寫字樓的售價(jià)大致為18500（元/平米,定價(jià)策略,寫字樓定位分析,分期策略,寫字樓定位分析,案例舉例,案例建外SOH