萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、WORD 完美格式萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1. 目的 建立萬(wàn)科物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。2. 范圍 本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。3. 職責(zé) 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫(xiě)、修改、發(fā)布。 各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修改的意見(jiàn)或建議。4. 方法和過(guò)程控制 萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類(lèi)( VKWG08-18-1 )、萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類(lèi)( VKWG08-18-2 )、 萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類(lèi)( VKWG08-18-3 )、萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo) 準(zhǔn)安全管理類(lèi)( VKWG08-18-4 )。本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。 萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)

2、管理服務(wù)類(lèi)1. 組織規(guī)范1.1 組織機(jī)構(gòu)健全，部門(mén)職責(zé)明確，部門(mén)間職責(zé)接口清晰、工作流程通暢。1.2 建立、健全內(nèi)部管理、服務(wù)提供、人力資源、質(zhì)量管理、信息管理、行 政后勤管理等各項(xiàng)企業(yè)管理制度，制訂各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其具體的落實(shí)和 考核辦法。1.3 公司所有員工熟悉本職工作范圍和職責(zé)，并有效履行。1.4 物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行綜合一體化管理。1.5 公司制訂年度工作計(jì)劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃， 制訂一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè) (質(zhì)量)方針、目標(biāo)，并進(jìn)行有效的宣傳，使全員熟知。1.6 公司質(zhì)量管理體系滿(mǎn)足質(zhì)量方針要求，整個(gè)組織活動(dòng)滿(mǎn)足體系要求。1.7 質(zhì)量方針和目標(biāo)形成文件，由最高管理者批準(zhǔn)。1.8 公司至少每年

3、按計(jì)劃進(jìn)行一次管理評(píng)審活動(dòng)，并確保管理評(píng)審輸入完 整，輸出有效，記錄完整，評(píng)審措施獲得落實(shí)。1.9 公司在不同的層次和職能之間進(jìn)行有效、充分的溝通，并有明確的溝通 形式，如自上而下的例會(huì)；自下而上的報(bào)告、申訴等等；橫向溝通流程順 暢等。2. 文件資料記錄管理2.1 明確文件管理的崗位職責(zé)，所有文件、記錄標(biāo)識(shí)清晰，存放整齊有序， 分類(lèi)合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。2.2 文件資料記錄保持完整、清晰、無(wú)缺失、無(wú)破損。2.3 相關(guān)部門(mén)或崗位對(duì)于所保存的質(zhì)量體系文件或重要資料應(yīng)設(shè)置文件清 單，以方便查閱，并避免文件丟失。2.4 對(duì)與本企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作有關(guān)的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)定進(jìn)行收集，并確保完 整

4、、有效。2.5 客戶(hù)檔案、工程檔案、物業(yè)檔案資料齊全、管理完善。2.6 保持文件的現(xiàn)實(shí)有效性，作廢文件有適當(dāng)標(biāo)識(shí)。2.7 涉及到公司機(jī)密的文件應(yīng)確保安全，設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備；文 件管理人員變動(dòng)有重要文件交接記錄。2.8 為安全起見(jiàn)， 存儲(chǔ)于電腦中的公司內(nèi)部及公司與外部單位間的來(lái)往審批 文件、與業(yè)主相關(guān)的資料、行政管理制度等重要電腦文件有備份。2.9 文件柜內(nèi)文件擺放整齊，所有文件夾設(shè)有明確標(biāo)識(shí)。柜內(nèi)無(wú)塵、無(wú)潮、 無(wú)蟲(chóng)，室內(nèi)環(huán)境適宜儲(chǔ)存。2.10 文件、資料的編制或收集、發(fā)布、更改、作廢、保管等符合文件管理 要求。2.11 接管新建物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與發(fā)展商（或物業(yè)所有人）簽訂 （

5、前期）物業(yè)管理委托合同，業(yè)主委員會(huì)成立后與業(yè)委會(huì)續(xù)簽物業(yè)管理委 托合同。2.12 接管原有物業(yè)，在物業(yè)正式接管前，與業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)所有人）簽 訂物業(yè)管理委托合同。2.13 物業(yè)管理委托合同內(nèi)容、時(shí)間和簽約應(yīng)具有有效性。2.14 合同及資料應(yīng)保存完整，設(shè)置合同清單，并注明合同有效期限。2.15 合同應(yīng)符合公司利益和法律要求，應(yīng)確保保存的有效性。2.16 所有質(zhì)量記錄根據(jù)體系文件的要求進(jìn)行分類(lèi)管理， 標(biāo)識(shí)清晰，檢索方便。3. 品質(zhì)監(jiān)控3.1 公司建立 ISO9000 質(zhì)量管理和運(yùn)作模式，定期進(jìn)行內(nèi)部審核。3.2 內(nèi)審符合 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)要求。3.3 通過(guò) ISO9000 外部審核的管理小區(qū)

6、， 年度累計(jì)外部審核中出現(xiàn)的觀察項(xiàng)和輕微不合格項(xiàng)三8項(xiàng)，嚴(yán)重不合格項(xiàng)為0項(xiàng)。3.4 開(kāi)展鼓勵(lì)員工參與的品質(zhì)改善活動(dòng)。3.5 建立完善的投訴處理程序，并能根據(jù)不同的投訴性質(zhì)做到及時(shí)、有效、 滿(mǎn)意的解決或平息。3.6 有崗位負(fù)責(zé)關(guān)注集團(tuán)論壇上出現(xiàn)的物業(yè)管理方面的投訴， 保證在投訴產(chǎn)生的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，或相關(guān)部門(mén)轉(zhuǎn)交信息后的一個(gè)小時(shí)內(nèi)回帖，該回帖可以 是禮節(jié)性的，但必須向投訴者表明其投訴已被受理。3.7 物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)置專(zhuān)門(mén)崗位負(fù)責(zé)客戶(hù)服務(wù)。及時(shí)反饋和處理顧客投訴， 所有投訴在收到信息之日起 2 個(gè)工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進(jìn)、反饋 處理結(jié)果。3.8 物業(yè)管理項(xiàng)目至少每月一次，將涉及到較多業(yè)主公共利益

7、的共性投訴處理結(jié)果，以適當(dāng)方式向業(yè)主公布。3.9 所有投訴有完整的記錄，有跟進(jìn)結(jié)果。3.10 對(duì)有效投訴予以回訪，定期統(tǒng)計(jì)分析投訴處理情況。3.11 顧客有效投訴處理率為 100% 。3.12 制訂質(zhì)量事故處理程序，并留存記錄。質(zhì)量事故處理包含原因調(diào)查、 責(zé)任分析、應(yīng)急措施和預(yù)防措施。3.13 公司定期對(duì)質(zhì)量事故進(jìn)行分析，并落實(shí)預(yù)防措施。3.14 對(duì)信息分析和管理中常用的統(tǒng)計(jì)技術(shù)有明確文件規(guī)定。3.15 相關(guān)職責(zé)人員掌握常用統(tǒng)計(jì)技術(shù)工具運(yùn)用方法，并能有效運(yùn)用。3.16 規(guī)定合同評(píng)審程序，明確對(duì)顧客要求的評(píng)估程序和方法。并對(duì)合同進(jìn) 行有效評(píng)審。3.17 公司對(duì)新開(kāi)展或新接管的物業(yè)項(xiàng)目和服務(wù)進(jìn)行策

8、劃，并保留策劃評(píng)估 記錄。3.18 公司建立物業(yè)工程改造前評(píng)審程序，并按照程序落實(shí)，以確保工程的 合理、有效、低成本。3.19 管理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況購(gòu)買(mǎi)相關(guān)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)。4. 信息管理4.1 建立信息管理制度， 公司內(nèi)及各物業(yè)管理小區(qū)設(shè)立專(zhuān)門(mén)崗位負(fù)責(zé)信息的 收集和傳遞。4.2 按要求定時(shí)編制并傳遞半月報(bào)及重要的管理和服務(wù)信息。4.3 重大的質(zhì)量事故、突發(fā)事件、顧客投訴在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門(mén) 或人員。4.4 按照集團(tuán)信息管理和投訴處理制度的相關(guān)要求，及時(shí)、準(zhǔn)確的向集團(tuán)傳 遞相關(guān)信息。4.5 公司加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)。4.6 積極參加集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)管理交流活動(dòng)。

9、4.7 公司建立內(nèi)部工作平臺(tái)，用以對(duì)內(nèi)管理和信息傳遞。有專(zhuān)門(mén)崗位負(fù)責(zé)信 息的及時(shí)登載、更新與維護(hù)。4.8 推進(jìn)辦公網(wǎng)絡(luò)化管理，公司和各管理項(xiàng)目的電腦聯(lián)網(wǎng)，職能部門(mén)的電腦 普及率達(dá)到 80，管理項(xiàng)目至少有1 臺(tái)可聯(lián)網(wǎng)電腦。4.9 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)軟件在公司和管理項(xiàng)目得到推廣和應(yīng)用， 相關(guān)人員接受相 應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。4.10 物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料及時(shí)更新與維護(hù)，其內(nèi)容至少 2 個(gè)月更新一次。5. 人力資源管理5.1 公司通過(guò)大專(zhuān)院校、人才市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)等專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)招聘人員。新聘人 員應(yīng)通過(guò)面試、筆試或現(xiàn)場(chǎng)操作合格后方可錄用。5.2 對(duì)所有正式員工，按照國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定簽訂勞動(dòng)

10、合同，并按照國(guó)家和 地方政府的有關(guān)規(guī)定為其購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的社會(huì)保險(xiǎn)。5.3 為員工提供符合勞動(dòng)法要求的勞動(dòng)保護(hù)，所有員工都接受職業(yè)安全培 訓(xùn)。5.4 每年針對(duì)不同的崗位人員，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并落實(shí)和實(shí)施，保證 所有人員每季度接受培訓(xùn)的時(shí)間不少于8 小時(shí)，并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估，至少每半年總結(jié)一次培訓(xùn)工作。5.5 公司每年至少組織兩次管理項(xiàng)目經(jīng)理級(jí)以上人員參加專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)研修。5.6 對(duì)各級(jí)管理人員進(jìn)行相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)培訓(xùn)，熟悉物業(yè)管理的基 本法律知識(shí)。5.7 員工培訓(xùn)工作符合培訓(xùn)制度要求。5.8 公司建立定期考核制度，并有效落實(shí)。5.9 每年至少進(jìn)行一次員工滿(mǎn)意度調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，并對(duì)

11、員工 反映的問(wèn)題進(jìn)行整改落實(shí)。5.10 管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員具有相應(yīng)資格，持證上崗。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持 證上崗率達(dá)到 100% ，公司及物業(yè)管理項(xiàng)目主管級(jí)別以上的物業(yè)管理人員物 業(yè)管理上崗證持有率達(dá)到 80% 以上，公司職能部門(mén)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須持有物 業(yè)管理上崗證。5.11 建立創(chuàng)新機(jī)制，鼓勵(lì)員工開(kāi)展各種管理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)。5.12 公司確保每年度有超過(guò) 3 項(xiàng)在內(nèi)部管理、客戶(hù)服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng) 新措施得以有效應(yīng)用。6. 顧客關(guān)系6.1 物業(yè)管理項(xiàng)目按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。6.2 管理項(xiàng)目積極協(xié)助業(yè)主委員會(huì)建立和運(yùn)作。6.3 管理項(xiàng)目和業(yè)主委員會(huì)建立規(guī)范、友好的關(guān)系，溝通順暢。6.4 所有

12、住宅類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目與業(yè)主簽訂業(yè)主公約， 接管原有物業(yè)的管理項(xiàng) 目未簽訂的，應(yīng)補(bǔ)簽業(yè)主公約。6.5 物業(yè)管理項(xiàng)目向業(yè)主公布緊急聯(lián)系電話、日常服務(wù)電話及公司投訴電話。6.6 建立 24 小時(shí)接聽(tīng)電話制度，接聽(tīng)業(yè)主報(bào)修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。6.7 住宅類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目每季度至少組織一次社區(qū)文化活動(dòng)。6.8 社區(qū)文化活動(dòng)按計(jì)劃開(kāi)展，活動(dòng)結(jié)束后進(jìn)行評(píng)估積累經(jīng)驗(yàn)。6.9 物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)有與物業(yè)用途相符的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地、設(shè)施。6.10 物業(yè)管理項(xiàng)目至少每半年召開(kāi)一次業(yè)主懇談會(huì)，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與 聯(lián)絡(luò)，聽(tīng)取業(yè)主的建議與意見(jiàn)。6.11 物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立業(yè)主意見(jiàn)箱。6.12 物業(yè)管理項(xiàng)目至少每年進(jìn)行一次

13、顧客意見(jiàn)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分 析，對(duì)調(diào)查中所反映的問(wèn)題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。6.13 兩個(gè)業(yè)主以上的物業(yè)管理項(xiàng)目編制季度管理服務(wù)報(bào)告， 每季度將管理、 服務(wù)及財(cái)務(wù)信息（管理服務(wù)費(fèi)收支情況和維修基金使用情況）向業(yè)主公布； 單個(gè)業(yè)主的物業(yè)管理項(xiàng)目，編制物業(yè)管理周報(bào)，定期向業(yè)主公布管理、服 務(wù)信息。要求提供的季度管理報(bào)告和物業(yè)管理周報(bào)全面、真實(shí)、客觀。7. 居家、商務(wù)服務(wù)7.1 服務(wù)人員服務(wù)及時(shí)、不拖沓，赴約提前到達(dá)時(shí)間不超過(guò) 5 分鐘，遲到最 遲不超過(guò) 2 分鐘。7.2 服務(wù)過(guò)程中服裝要求穿戴整齊，符合公司 CI 手冊(cè)的規(guī)定，不濃妝艷抹， 不佩帶金銀首飾，儀態(tài)符合禮儀規(guī)范要求，面帶微笑 .7.

14、3 對(duì)顧客的資料、物品、現(xiàn)金有明確收交記錄。7.4 各項(xiàng)居家、商務(wù)服務(wù)提供按照公司規(guī)定的程序進(jìn)行。7.5 公布服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格表， 并在服務(wù)前向服務(wù)對(duì)象說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容及相應(yīng)的 價(jià)格。7.6 零修、急修及時(shí)率100% ，返修率不高于 1%（隨機(jī)抽樣值）。服務(wù)質(zhì)量回訪滿(mǎn)意率不低于 95% 。7.7 會(huì)所等其他服務(wù)提供符合公司相關(guān)要求8. 商鋪管理8.1 商鋪消防符合規(guī)定， 管理項(xiàng)目應(yīng)建立和落實(shí)定期檢查商鋪消防設(shè)施的制 度。8.2 無(wú)違法違章裝修、亂搭建、亂懸掛、亂張貼。8.3 落實(shí)好門(mén)前三包，鋪面整齊，無(wú)違章擺賣(mài)，無(wú)亂扔垃圾、無(wú)污水。8.4 排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)存放有毒有害物質(zhì)。8.5 商

15、鋪手續(xù)齊全，并有登記管理。商鋪資料包括業(yè)主資料、從業(yè)人員基本 資料、經(jīng)營(yíng)許可證復(fù)印件、相關(guān)管理協(xié)議等。8.6 商鋪周?chē)鍧嵜烙^衛(wèi)生，商鋪經(jīng)營(yíng)行為不影響業(yè)主正常居住和生活。8.7 廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀、無(wú)安全隱患或破損等。9. 接管驗(yàn)收9.1 公司在接管新項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行房屋接管前驗(yàn)收，并留有記錄。9.2 公司制定房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。9.3 管理項(xiàng)目保留房屋返修跟進(jìn)記錄。10. 入住辦理10.1 制訂入住手續(xù)辦理程序并得到落實(shí)。10.2 保存各種已簽有效協(xié)議，含業(yè)主公約等。10.3 保留完整的房屋交付驗(yàn)收等有效記錄。10.4 在迎接新項(xiàng)目業(yè)主入伙時(shí)，進(jìn)行入伙前策劃和培訓(xùn)。11. 經(jīng)營(yíng)管理11.1

16、公司開(kāi)展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理項(xiàng)目開(kāi)展房屋代理租 賃業(yè)務(wù)、各種生活配套服務(wù)及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。11.2 公司收支至少達(dá)到平衡狀態(tài)。11.3 公司應(yīng)嚴(yán)格控制成本支出，單位面積物業(yè)管理成本應(yīng)控制在下列標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)：?jiǎn)挝幻娣e管理成本（元 / 平方米 ?月） 深圳、上海、北京地區(qū)其他地區(qū)多層住宅小高層住宅 3.601.60高層住宅 3.753.60綜合大廈 5.90 5.50寫(xiě)字樓 17.5013.00注：?jiǎn)挝幻娣e管理成本=物業(yè)管理總成本（月）十物業(yè)管理面積12. 管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)公司應(yīng)實(shí)行目標(biāo)管理，并設(shè)置相應(yīng)的管理目標(biāo)，其目標(biāo)應(yīng)達(dá)到以下要求： 管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理費(fèi)收繳率

17、（ %/ 年） 95% 公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)（件/年）0火警有效控制率（ %/ 年） 100% 可控事件發(fā)生數(shù)（件/年）0顧客滿(mǎn)意度（年） 4.0員工滿(mǎn)意度（年） 4.0顧客有效投訴率住宅類(lèi)物業(yè)（件 / 戶(hù)?年）8%o其他物業(yè)（件 / 平方米 ?年）0.1 %o萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類(lèi)1. 人員素質(zhì)1.1 熟悉社區(qū)的環(huán)境和業(yè)主情況，熟悉本崗位職責(zé)范圍、工作方法和流程， 掌握本崗位的工作技能，具有較強(qiáng)的安全防范意識(shí)。1.2 按照萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)統(tǒng)一著裝（業(yè)務(wù)外包除外，但仍須著工 作服），保持整潔，正確佩戴工牌。1.3 言語(yǔ)文明、作業(yè)規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)、精益求精。2. 內(nèi)務(wù)管理2.1 保潔、除雪、

18、綠化工具、設(shè)備管理責(zé)任落實(shí)到人，統(tǒng)一存放于指定的干 燥場(chǎng)地，擺放整齊、保持清潔，標(biāo)識(shí)清楚，存放不能有礙觀瞻。機(jī)械性工 具應(yīng)做到定期維護(hù)保養(yǎng)，或與廠家簽訂維保合同，實(shí)施監(jiān)控并記錄。確保 連接部位無(wú)異常、機(jī)油不發(fā)黑且無(wú)明顯渾濁現(xiàn)象、動(dòng)作無(wú)異音、操作靈敏， 機(jī)身清潔；對(duì)長(zhǎng)時(shí)間不使用的機(jī)械性工具要定期試動(dòng)作，以保持其工作靈 敏性。2.2 集體住宿房間應(yīng)保持干凈、整齊、無(wú)異味、無(wú)亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。2.3 每周至少安排一次內(nèi)部溝通活動(dòng)。3. 綠化管理3.1 小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、樹(shù)木、建 筑小品配置得當(dāng)、層次分明。3.2 新建住宅小區(qū)，公共綠地人均1 平方米以上；舊區(qū)改造的

19、小區(qū)，公共綠地人均不低于 0.5 平方米。3.3 物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)按照 CI 要求對(duì)植物進(jìn)行名稱(chēng)標(biāo)注，并將植物名錄備案 管理。3.4 物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)植物生長(zhǎng)習(xí)性編制植物年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃， 對(duì)植物進(jìn)行 定期養(yǎng)護(hù)，外包的綠化項(xiàng)目應(yīng)要求承包方提供植物年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并監(jiān)督 檢查。3.5 花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)明顯病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑 禿，無(wú)灼傷。枝干無(wú)機(jī)械損傷，葉片大小、薄厚正常，不卷、不黃、無(wú)異 常落葉現(xiàn)象。3.6 小區(qū)植物干體和葉片上無(wú)明顯積塵、無(wú)泥土，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊 等雜物 , 無(wú)積水。3.7 小區(qū)無(wú)枯死喬木，枯死灌木、枯萎地被植物每 1000 平方米范圍內(nèi)累計(jì) 面積不超過(guò)

20、 2 平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過(guò) 0.5 平方米。 枯死挽救喬木可只保留樹(shù)干但須能見(jiàn)青皮，新移植喬木需保留部分樹(shù)葉， 要達(dá)到景觀效果。3.8 喬木類(lèi)樹(shù)干正常生長(zhǎng)挺直，骨架均勻，樹(shù)冠完整。3.9 喬灌木應(yīng)保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無(wú)雜亂現(xiàn)象。3.10 草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，目視平整，生長(zhǎng)季節(jié)濃綠，深圳地區(qū)莖葉高度在 4cm 左右，立春前可修剪為 2cm 左右。其它地區(qū)草坪莖葉高度可在 6-8 厘米左右。3.11 綠地和花壇無(wú)雜草（人不常經(jīng)過(guò)區(qū)無(wú)明顯雜草）、無(wú)破壞、無(wú)積水、 無(wú)雜物、無(wú)枯枝、無(wú)踐踏、無(wú)鼠洞及隨意占用、無(wú)直面向天裸露黃土現(xiàn)象。3.12 主要部位設(shè)置有與植物相符

21、的綠化標(biāo)識(shí)牌，并安裝位置妥當(dāng)、醒目， 標(biāo)識(shí)清晰、完整、干凈。4清潔衛(wèi)生4.1 公共設(shè)施4.1.1 公共樓梯、走道、天臺(tái)、地下室等公共部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)， 無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。4.1.2 房屋雨棚、消防樓梯等公共設(shè)施保持清潔、暢通，地面無(wú)積水、無(wú)紙 屑煙頭等，無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)積塵，不得堆放雜物和占用。4.1.3 門(mén)，目視表面無(wú)塵、無(wú)油跡、無(wú)污物、無(wú)明顯手印、無(wú)水跡、無(wú)蜘蛛 網(wǎng)、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭 50cm 無(wú)明顯污跡。4.1.4 玻璃：（ 1 ）距地面 2 米范圍內(nèi)，潔凈光亮無(wú)積塵，用白色紙巾擦拭50cm 無(wú)明顯污跡。（ 2 ）距地面 2 米以外玻璃目視無(wú)積塵。

22、（ 3 ）通風(fēng)窗側(cè)視無(wú)明顯灰塵、呈本色。4.1.5 地面：（ 1 ）需打蠟的地面光亮、顯本色。（ 2 ）大理石地面目視無(wú)明顯腳印、污跡、一米之內(nèi)有明顯輪廓。（ 3 ）瓷磚地面目視無(wú)明顯污跡、灰塵、腳印。（ 4 ）膠質(zhì)地面無(wú)明顯灰塵、污跡；辦公場(chǎng)所蠟地光亮且無(wú)明顯蠟印。（ 5 ）水磨石地面目視無(wú)灰塵、污漬、膠跡。（ 6 ）水泥地面目視無(wú)雜物、明顯油跡、污跡。（ 7 ）廣場(chǎng)磚地面目視無(wú)雜物、無(wú)明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。（ 8 ）車(chē)道線、斑馬線清晰、無(wú)明顯油跡、污跡。4.1.6 墻面（ 1 ）涂料墻面無(wú)明顯污跡、腳印。（ 2 ）大理石貼瓷內(nèi)墻面無(wú)污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm 無(wú)灰跡；外墻

23、面無(wú)明顯積塵。（ 3 ）水泥墻面目視無(wú)蛛網(wǎng)、呈本色。（ 4 ）不銹鋼內(nèi)墻面目視無(wú)指印、無(wú)油跡、光亮，用白色紙巾擦拭50cm 無(wú)污跡。不銹鋼外墻面無(wú)積塵，呈本色。4.1.7 天花無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡、無(wú)變形、無(wú)損缺、無(wú)明顯灰塵。4.1.8 人體不常接觸到的設(shè)施位置處目視無(wú)明顯灰塵、無(wú)油跡、無(wú)污跡、無(wú) 雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)；能常接觸到的設(shè)施位置處手摸無(wú)污跡感；所有設(shè)施表面 基本呈本色。這里的設(shè)施包括滅火器、消防栓、開(kāi)關(guān)、燈罩、管道、扶梯 欄、室外休閑娛樂(lè)設(shè)施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車(chē)架、電話亭、宣傳欄、 標(biāo)識(shí)牌等。4.1.9 噴泉水景水質(zhì)不渾濁、無(wú)青苔、明顯沉淀物和漂浮物；溝渠河等無(wú)異 味、無(wú)雜物、無(wú)污水橫

24、流、無(wú)大量泡沫、無(wú)漂浮異物、孑孓（蚊的幼蟲(chóng)） 不超過(guò) 1 只 /100ml 。4.1.10 空置房無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)異味、無(wú)雜物、無(wú)明顯積塵。4.1.11 停車(chē)場(chǎng)、立體車(chē)庫(kù)、架空層、車(chē)行道、走道無(wú)污跡、無(wú)雜物、無(wú)積 水、無(wú)明顯油跡、無(wú)明顯灰塵、無(wú)異味、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。4.1.12 排水溝、明溝部分無(wú)異味、無(wú)蚊蠅、無(wú)雜物、無(wú)污水橫流、蓋板完 好、蓋板間縫不大于 3cm ；排污井、暗溝部分無(wú)明顯蚊蠅蟑螂活動(dòng)、無(wú)堵 積、沉淀物不超過(guò)管徑 1/5 、井蓋完整，覆蓋緊貼。4.1.13 垃圾車(chē)停放于指定點(diǎn)，車(chē)輛干凈，擺放整齊，場(chǎng)地干凈無(wú)強(qiáng)異味。4.1.14 垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶（箱），垃圾不得散裝，無(wú)超載、無(wú)強(qiáng)異味、

25、無(wú)蚊蠅滋生、無(wú)污水橫流、無(wú)有礙觀瞻，外表無(wú)污跡、油跡。4.1.15 標(biāo)識(shí)牌、指示牌無(wú)污跡、無(wú)積塵。4.1.16 煙灰盅標(biāo)志圖案清晰，內(nèi)置物（水、石米、沙）保持清潔。4.1.17 洗手間，地面、臺(tái)面、鏡面無(wú)積水、無(wú)水跡、無(wú)污跡、無(wú)紙屑煙頭 等雜物；便池?zé)o污垢、無(wú)異味，紙簍不過(guò)滿(mǎn)，洗手液、紙巾用品充足，各 項(xiàng)設(shè)施完好。有合同明確約定的除外。4.1.18 電梯，門(mén)無(wú)明顯污跡、手印、灰塵，轎廂無(wú)砂粒、雜物、污跡；用 白色紙巾擦拭 50cm 無(wú)污跡。無(wú)異味 , 通風(fēng)性能良好。4.1.19 地毯目視無(wú)變色、霉變，不潮濕、無(wú)明顯污跡，無(wú)沙、無(wú)泥、無(wú)蟲(chóng)。50cm棉麻4.1.20 家俱保持本色，無(wú)明顯灰塵、污跡

26、，常接觸面用白色紙巾擦拭 無(wú)污跡，棉麻布材料的家俱目視無(wú)污跡，拍打無(wú)飛塵。4.1.21 辦公場(chǎng)所，除滿(mǎn)足其它設(shè)施清潔要求外，還應(yīng)滿(mǎn)足：（ 1 ）地面無(wú)污跡、無(wú)水跡并符合相應(yīng)材質(zhì)地面清潔要求；（ 2 ）墻面、天花無(wú)污跡、灰塵、蜘蛛網(wǎng)。（ 3 ）門(mén)窗、開(kāi)關(guān)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、燈具、風(fēng)扇、空調(diào)、百葉窗 等目視無(wú)塵無(wú)污。（ 4 ）桌椅、文件柜、電話無(wú)塵無(wú)污，用白色紙巾擦拭50cm 無(wú)污跡，布材料目視無(wú)污跡，拍打無(wú)飛塵。（ 5 ）垃圾簍不過(guò)滿(mǎn)、無(wú)異味。（ 6 ）飲水設(shè)施無(wú)污跡、無(wú)積水。（ 7 ）會(huì)議室、培訓(xùn)室、電腦教室等及時(shí)清掃、歸位。（ 8 ）洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補(bǔ)充及時(shí)。4.1.22

27、冬季下雪后的清潔衛(wèi)生：4.1.22.1 有明確的除雪要求和除雪工具。4.1.22.2 確保下雪及雪后業(yè)主的出行方便，清理積雪要及時(shí)，并在相應(yīng)場(chǎng) 所懸掛路滑提示標(biāo)識(shí)，并根據(jù)需要在單元入口設(shè)置防滑墊，及時(shí)清除出入 口和路徑上方的斜面屋頂積雪或有其它防止雪塊滑落傷人措施。4.1.22.3 除雪時(shí)間：（ 1 ）大門(mén)出入口及停車(chē)場(chǎng)坡道等重要部位的雪要求隨時(shí)清理，使車(chē)道不存 有積雪，隨下隨清，保證出入車(chē)輛的安全。（ 2 ）其余部位要求雪停后立即清掃。業(yè)主出行的必經(jīng)道路應(yīng)在四小時(shí)內(nèi)清 理干凈；園區(qū)妨礙生活的積雪保證在 36 小時(shí)內(nèi)清理干凈。（ 3 ）屋面積雪的清理，以保證屋面不滲漏為原則，要求雪停后立即清掃

28、， 如果雨夾雪，邊下邊化，則應(yīng)隨下隨掃，確保屋面不積水，排氣排水管處 無(wú)積雪。4.1.22.4 除雪完成標(biāo)準(zhǔn)：（ 1 ）雪后四小時(shí)，業(yè)主出行必經(jīng)通道清除1 米寬，單元門(mén)前無(wú)雪覆蓋（ 2 ）大門(mén)、停車(chē)場(chǎng)通道及停車(chē)場(chǎng)坡道無(wú)雪覆蓋。（ 3 ）全面清掃后標(biāo)準(zhǔn)：人行通道露出邊石；草坪燈露出；露天廣場(chǎng)無(wú)雪覆 蓋；娛樂(lè)及休息設(shè)施無(wú)積雪；各處積雪成型見(jiàn)方堆放；能運(yùn)出小區(qū)的積雪 不在園區(qū)停留，最長(zhǎng)不超過(guò) 72 小時(shí)。4.2 環(huán)境消殺4.2.1 定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并有評(píng)估記錄。4.2.2 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備部分無(wú)白蟻害。4.2.3 夜晚公共照明燈光附近無(wú)明顯蚊蟲(chóng)、白蟻飛舞。4.2.4 無(wú)明顯的鼠洞、鼠

29、糞、鼠路。4.2.5 投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌，必 要時(shí)采取有效措施防范。4.3 游泳池4.3.1 游泳池及過(guò)水溝無(wú)青苔、砂粒等異物。4.3.2 泳池周?chē)鸁o(wú)鋒利有棱角硬物；泳池照明燈具完好，使用安全電壓。4.3.3 配有足夠救生員，在開(kāi)放時(shí)間內(nèi)不間斷值勤，且救生員必須具備培訓(xùn) 合格證，體檢合格證。4.3.4 水質(zhì)清澈透明、無(wú)異味， PH 值 6.8-8.2，池水混濁度不大于 5 度或站在游泳池兩岸能看清水深 1 5m的池底四、五泳道線。4.3.5 泳池尿素濃度不大于3.5 毫克 / 升。泳池細(xì)菌總數(shù)不超過(guò)1000 個(gè)/ 毫技術(shù)資料專(zhuān)業(yè)整理升。大腸桿菌含量不超過(guò)1

30、8 個(gè) / 升4.3.6 游離余氯應(yīng)保持在0.3 毫克 / 升 -0.5 毫克 / 升，化合余氯應(yīng)保持在 1.0毫克 / 升以上4.3.1冬季室內(nèi)泳池池水溫度控制在22 26 C攝氏度之間，室內(nèi)兒童池應(yīng)在24 28 C之間，冬季室溫應(yīng)高于水溫1 2 C。4.4 會(huì)所4.4.1 健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、兒童娛樂(lè)室等要求室內(nèi)空氣清 新；設(shè)備、設(shè)施完好無(wú)破損，無(wú)利角（針）；物品分類(lèi)擺放、整齊潔凈； 組合類(lèi)器材各活動(dòng)連接部位結(jié)實(shí)、 安全、牢固、無(wú)松脫，轉(zhuǎn)動(dòng)部位有防護(hù)罩；有使用說(shuō)明或提示性標(biāo)識(shí)，標(biāo) 識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整；各類(lèi)器材、設(shè)備等呈本色、無(wú)明顯 灰塵、污跡。4.4.2 棋牌室

31、、音像室、閱覽室等娛樂(lè)場(chǎng)所要求空氣清新，物品擺放整齊有 序，標(biāo)識(shí)清晰。4.4.3 酒（水）吧：酒吧臺(tái)內(nèi)開(kāi)檔所需材料充足，酒吧器具擺放整齊，干凈 衛(wèi)生，配備消毒柜，符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。4.5 綜合項(xiàng)目4.5.1 小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備， 設(shè)有垃圾箱、 果皮箱、 垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)施， 且設(shè)置合理。4.5.2 清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專(zhuān)職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo) 準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，收倒過(guò)程不干擾用戶(hù)正常工作、生活。4.5.3 小區(qū)內(nèi)不得違反當(dāng)?shù)匾?guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。4.5.4 排放油煙、嗓音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、外墻無(wú)污染。4.5.5 公共設(shè)施或場(chǎng)所標(biāo)識(shí)應(yīng)按照萬(wàn)科物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊(cè)

32、設(shè)置，標(biāo)識(shí)無(wú) 損壞、無(wú)明顯灰塵、無(wú)銹跡、字跡清晰、位置妥當(dāng)。4.5.6 對(duì)清潔過(guò)程中有安全隱患或造成使用不便活動(dòng)，設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)或采取 有效防范措施。4.5.7 居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，整潔干凈；無(wú) 亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。4.6 樣板房和銷(xiāo)售廳4.6.1 室內(nèi)空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。4.6.2 地面、地毯保持“四無(wú)”(即無(wú)沙粒、無(wú)灰塵、無(wú)腳印、玻璃上無(wú)水 印、手紋)；金屬質(zhì)地物品無(wú)銹跡。4.6.3 電器運(yùn)作正常，物品、設(shè)備、標(biāo)識(shí)按要求擺放整齊，保持清潔、完好。4.6.4 物品、設(shè)備與物資清單帳物相符。4.6.5 飲用水、水杯備用充分。4

33、.6.6 要求樣板房工作人員服務(wù)熱情、周到，耐心回答參觀人員所提出的問(wèn) 題，并作細(xì)致的講解，禮貌謝絕吸煙、拍照行為。4.6.7 其它符合相關(guān)設(shè)施清潔要求。5.二次供水5.1 生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲(chóng)網(wǎng)，每半年或按 當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定時(shí)間清洗一次，保證二次供水達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并附有當(dāng)?shù)厮?質(zhì)檢測(cè)部門(mén)的合格報(bào)告。萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn) ( 設(shè)備物資類(lèi) )1. 目的 建立萬(wàn)科物業(yè)統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系。2. 范圍 本規(guī)定適用于集團(tuán)下屬各物業(yè)公司。3. 職責(zé) 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本文件的編寫(xiě)、修改、發(fā)布；并在 VPS 活動(dòng)中作為評(píng) 比依據(jù)開(kāi)始運(yùn)用。 各地物業(yè)公司負(fù)責(zé)本文

34、件的具體實(shí)施，并可提出動(dòng)議修 改的意見(jiàn)或建議。4.方法和過(guò)程控制 萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)包括四部分：萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)類(lèi)( VKWG08-18-1 )、萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理類(lèi)(VKWG08-18-2 )、萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備物資類(lèi)( VKWG08-18-3 )、萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo) 準(zhǔn)安全管理類(lèi)( VKWG08-18-4 )。本標(biāo)準(zhǔn)是其系列標(biāo)準(zhǔn)的一部分。 萬(wàn)科物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備管理類(lèi)1. 人員素質(zhì)1.1 身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無(wú)妨礙工作的疾病和缺陷。1.2 上班時(shí)間內(nèi)，必須按照萬(wàn)科物業(yè)CI 手冊(cè)要求穿著工作服，配帶工牌。1.3 具備必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國(guó)家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿?/p>

35、門(mén)考試合格，取得相應(yīng)工種政府部門(mén)頒發(fā)的操作許可證明。2. 設(shè)備房管理2.1 基本要求2.1.1 設(shè)備房門(mén)上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)。2.1.2 設(shè)備房?jī)?nèi)地面干凈，無(wú)無(wú)關(guān)物品，物品擺放整齊，無(wú)雜物；2.1.3 備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)齊備有效，各類(lèi)設(shè)備維修檢修記錄完整。2.1.4 配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。2.1.5 設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有 流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。2.1.6 設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無(wú)脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要 有防護(hù)罩，原設(shè)備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。2.1.7 設(shè)備完好。各類(lèi)儀表使用正常無(wú)損壞，且合格狀態(tài)

36、標(biāo)示正常，無(wú)“跑、 冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確。2.1.8 所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。2.1.9 供配電設(shè)備房應(yīng)在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”等移動(dòng)標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一掛放 點(diǎn)。2.2 房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無(wú)關(guān)的物品，滅火器選擇 和配置數(shù)量應(yīng)滿(mǎn)足以下標(biāo)準(zhǔn)：滅火器滅火級(jí)別 1 公斤 2 公斤 3 公斤 4 公斤 5 公斤 8 公斤 24T 公斤 35F 公斤CO2 滅火級(jí)別 2B 3B 4B 10B干粉滅火級(jí)別 1A 2B 1A 3B 2A 5B 2A 9B 3A 14B 4A 22B 27A 45B 保護(hù)面積嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí) 5 X 8B 5 X 8B 5 X 8B 5 X 8

37、B 10 X 5A 5 X 8B中危險(xiǎn)級(jí)7.5 X 4B 7.5 X 4B7.5 X 4B 7.5 X 4B 7.5 X 4B 15 X 5A 7.5 X 4B 輕危險(xiǎn)級(jí) 10X1B 10 X 1B 10 X 1B 10 X1B 20 X 3A 10 X 1B 20 X 3A 10 X 1B 10 X 1B 20 X 3A 10 X 1B補(bǔ)充說(shuō)明：a)保護(hù)面積一欄中 為不能選用。b)7.5 X 4B7.5 X 4B保護(hù)面積一欄中為可選用， 保護(hù)面積為 7.5 X 4=30m2 ，用現(xiàn)場(chǎng)面積除以 30 即為滅火器個(gè)數(shù)。c)保護(hù)面積一欄中 為可選用，但由于經(jīng)濟(jì)原因，不建議選用。d) 地下建筑滅火器

38、配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30% 。e)設(shè)有消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場(chǎng)所，可減少50% ；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場(chǎng)所，可相應(yīng)減少70% 。f)一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于 2 只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于 5 只。 g) 滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標(biāo)識(shí)。h)嚴(yán)重危險(xiǎn)級(jí)：功能復(fù)雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災(zāi)危險(xiǎn)性大、可燃物 多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災(zāi)損失的場(chǎng)所；中危險(xiǎn)級(jí)：用電用 火較多、火災(zāi)危險(xiǎn)性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場(chǎng)所；輕危 險(xiǎn)級(jí)：用電用火較少、火災(zāi)危險(xiǎn)性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢 的場(chǎng)所。i)以上未能盡列規(guī)范參照建筑

39、滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 ( GBJ140 90 )要求。2.3 設(shè)備房門(mén)應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”或類(lèi)似的標(biāo)識(shí)，并符合集團(tuán)之CI 手冊(cè)的要求。2.4 設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí)， 應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭 口、擋板等設(shè)施，做好防護(hù)措施，以保證重要設(shè)備的使用。2.5 重要設(shè)備房?jī)?nèi)(如監(jiān)控中心，電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防控制 室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計(jì)，對(duì)環(huán)境的溫、 濕度進(jìn)行檢測(cè)，設(shè)備房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在 40 攝氏度以下，相對(duì)濕度應(yīng)保 持在 80% 以下。(熱力站、鍋爐房參照相應(yīng)設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求)2.6 參觀來(lái)訪人員需進(jìn)設(shè)備房，須由部門(mén)經(jīng)理指定專(zhuān)人陪同方可進(jìn)入

40、。2.7 無(wú)人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。2.8 設(shè)備表面無(wú)積塵、 無(wú)油污，應(yīng)急照明燈能在停電事故下至少工作半小時(shí)。2.9 設(shè)備房排水通暢。具有防鼠措施。2.10 專(zhuān)用工具、安全用品應(yīng)放置在指定位置。2.11 應(yīng)制訂維修工具的管理維護(hù)辦法，并確實(shí)落實(shí)，電動(dòng)工具應(yīng)定期檢修。2.12 對(duì)維修工具應(yīng)有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3. 資料管理3.1 新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料。產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料； 技術(shù)資料：（ 1 ）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風(fēng)、配電、電力等 設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；（ 2 ）地質(zhì)勘察報(bào)告；

41、（ 3 ）工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；（ 4 ）工程預(yù)決算；（ 5 ）圖紙會(huì)審記錄；（ 6 ）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；（ 7 ）隱蔽工程驗(yàn)收簽證；（ 8 ）沉降觀測(cè)記錄；（ 9 ）竣工驗(yàn)收證明書(shū)；（ 10 ）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)；（ 11 ）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；（ 12 ）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；（ 13 ）砂漿、混凝土試壓報(bào)告；（ 14 ）供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告；3.2 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料。產(chǎn)權(quán)資料：（ 1 ）房屋所有權(quán)證；（ 2 ）土地使用權(quán)證；（ 3 ）有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議；（ 4 ）房屋

42、分戶(hù)使用清冊(cè)；（ 5 ）房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。技術(shù)資料：（ 1 ）房地產(chǎn)平面圖；（ 2 ）房屋分間平面圖；（ 3 ）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。4. 供配電系統(tǒng)4.1 屬于三級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記 錄。屬于二級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬 于一級(jí)用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每?jī)尚r(shí)須巡檢并記錄。4.2 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。4.3 動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電 設(shè)備接地電阻值小于 4 歐姆。4.4變壓器出口線電壓：3 8 0 V5%范圍內(nèi)。原則上以進(jìn)戶(hù)電壓220V 5% 范圍作為標(biāo)準(zhǔn)

43、。 干式變壓器溫度： 110 度繼電保護(hù)報(bào)警； 155 度繼電 保護(hù)延時(shí)跳閘； 70 度變壓器自動(dòng)吹風(fēng)散熱裝置動(dòng)作。油浸式變壓器溫度：105度繼電保護(hù)延時(shí)跳閘；9 0度繼電保護(hù)報(bào)警。以上報(bào)警溫度若產(chǎn)品說(shuō)明要求中有明確規(guī)定應(yīng)按照此規(guī)定要求動(dòng)作，設(shè)備 規(guī)格無(wú)明確要求的應(yīng)按照上述要求動(dòng)作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應(yīng)具有其 他有效防護(hù)措施。4.5 電容補(bǔ)償柜管理（ 1 ）功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)節(jié)控制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電 電阻、熔斷器可靠無(wú)損壞。（ 2 ）補(bǔ)償控制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。（ 3）補(bǔ)償電容殼體無(wú)膨脹，相間對(duì)地絕緣電阻大于0.5 兆歐。（4）功率因數(shù)：不小于0. 94.6 高低壓配電柜內(nèi)部

44、連接螺栓無(wú)松動(dòng)；無(wú)發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、 電鈴、按鈕、指示燈完好無(wú)損壞無(wú)缺項(xiàng)；盤(pán)內(nèi)裝置無(wú)異常聲響、無(wú)焦糊氣 味；配電回路標(biāo)識(shí)清楚準(zhǔn)確。4.7 高壓繼電保護(hù)裝置應(yīng)靈敏可靠， 電氣操作工人應(yīng)能識(shí)別各種掉牌信號(hào)性 質(zhì)。4.8 操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)要求作好蓄電池的 充放電保養(yǎng)工作，平時(shí)浮充電壓一般為： 235V 255V 。4.9 蓄電池：4.9.1 鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時(shí)，及時(shí)補(bǔ)充電解液。蓄電池不應(yīng)發(fā)生 如下現(xiàn)象： a)電解液過(guò)少，露出部分極板。b)蓄電池外部短路。c)電池電壓不正常。d) 電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e)電解液內(nèi)含有機(jī)雜質(zhì)。f)爬堿嚴(yán)重。4.9.2

45、 酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良 好，表面清潔無(wú)電解殘液。電線絕緣完好無(wú)銹蝕。充電狀態(tài)不允許開(kāi)蓋。4.10 發(fā)生停電事故后，最多不超過(guò) 5 分鐘(特殊困難不超過(guò) 15 分鐘)，發(fā) 電機(jī)必須能夠啟動(dòng)運(yùn)行，并至少能連續(xù)運(yùn)行 4 小時(shí)。4.11 發(fā)電機(jī)設(shè)備：( 1 )內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤(rùn)滑良好。潤(rùn)滑油泵管線接頭 閥門(mén)無(wú)泄漏。( 2 )發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī)，潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)，無(wú)異常聲音、異常震動(dòng)。 柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（ 3）備用柴油量保持在容器容量的80% 附近或確保電機(jī)連續(xù)工作24 小時(shí)的儲(chǔ)備量油。 冷水箱水量保持在容積的 8

46、0% 以上。四濾應(yīng)按體系文件要求及 時(shí)更換。（ 4 ）必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2 個(gè)月輪流切換使用。備有符合要求的切換開(kāi)關(guān)裝置。（ 5 ）蓄電池組電壓保持在24V 左右。（ 6 ）柴油儲(chǔ)備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。（ 7 ）正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。按體系文件要求每周 啟動(dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為 20 分鐘。（ 8 ）發(fā)電機(jī)接地可靠，對(duì)噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降 噪音措施。5. 給排水設(shè)備設(shè)施5.1 水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)。水泵軸無(wú)泄漏。（正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3滴/分， 填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。）潤(rùn)滑油箱內(nèi)不能混入水分

47、，油 位在油標(biāo)范圍內(nèi)。5.2 設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常、無(wú)跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏可靠。5.3 限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶(hù)。對(duì)緊急停電停水突發(fā)事件處理應(yīng)具有 有效預(yù)案。5.4 高層變頻供水電氣系統(tǒng) 變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、無(wú)灰塵、通風(fēng)良好、接線緊 固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù) 0.03MPA 范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每 年定期進(jìn)行校驗(yàn)。5.5 排水設(shè)施 污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門(mén)法蘭、止回閥、管線無(wú)漏水無(wú)嚴(yán)重銹蝕。 污水水位控制裝置靈敏可靠，平時(shí)手自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)?？?制箱開(kāi)關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。5.6 下水管道、水溝、污水池、地漏無(wú)堵塞、

48、無(wú)淤積。各種井蓋的面板完好， 安裝牢固，無(wú)晃動(dòng)。5.7 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。6. 消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)6.1 消防控制中心主機(jī)、 消防聯(lián)動(dòng)控制柜運(yùn)行可靠。 消防專(zhuān)用工具配備齊全 消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄。6.2 消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。 止回閥動(dòng)作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。 水流開(kāi)關(guān)、水壓力開(kāi)關(guān)動(dòng)作準(zhǔn)確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水 泵、噴淋水泵至少每?jī)蓚€(gè)月試運(yùn)行一次。消防水泵每半年進(jìn)行一次帶載試 驗(yàn)一次、并做記錄 （ 或按消防要求執(zhí)行 ） 。6.3 噴淋頭：無(wú)泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢

49、驗(yàn)并記錄。6.4 消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報(bào)警器，各種模塊。處在良好 工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無(wú)損壞。6.5 卷簾門(mén)電氣自動(dòng)控制、電氣手動(dòng)控制、關(guān)門(mén)動(dòng)作程序正確。6.6 消防監(jiān)控中心：（ 1 ）錄像畫(huà)面清晰；畫(huà)面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時(shí)間定時(shí)，專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管。（ 2 ）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標(biāo)識(shí)清楚。（ 3 ）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無(wú)灰塵。焦距調(diào)整、云臺(tái)各角度動(dòng)作靈敏。（ 4 ）監(jiān)控的控制設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，按旋鈕、開(kāi)關(guān)、插頭、指示燈無(wú)缺損。6.7 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查記錄完整。7. 電梯系統(tǒng)7.1 電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅 自進(jìn)行

50、維修作業(yè)。7.2 電梯運(yùn)行穩(wěn)定，開(kāi)關(guān)門(mén)靈活，舒適感好，平層準(zhǔn)確，轎廂通風(fēng)，照明良 好。7.3 電梯舒適性： 進(jìn)行試運(yùn)行， 用身體感覺(jué)確認(rèn)從啟動(dòng)到平層皆無(wú)異常震動(dòng)、 沖擊以及異常聲響。7.4 平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù) 7mm 以?xún)?nèi)。7.5 曳引機(jī)制動(dòng)器檢查： 檢查曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間是否有 相磨擦現(xiàn)象。檢查制動(dòng)時(shí)工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制 動(dòng)輪間隙0.7毫米。制動(dòng)器線圈溫升應(yīng)不超過(guò)相應(yīng)電梯溫度要求范圍。7.6曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)要求：軸承溫度應(yīng)不高于8 0度。電動(dòng)機(jī)連接應(yīng)保持緊固。電機(jī)不應(yīng)有異常聲音。至少每年更換新的潤(rùn)滑脂。7.7 曳引機(jī)減速器要求：應(yīng)保持減

51、速器內(nèi)潤(rùn)滑油清潔和潤(rùn)滑性能。油面高度保持在油標(biāo)規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接 緊密不應(yīng)漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機(jī)油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤(rùn) 滑性滲油（每滴 /3 5 分鐘）。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75 度。油溫不高于 85 度。減速器運(yùn)行時(shí)避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺 栓無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。7.8 曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm 。7.9 限速器：限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，潤(rùn)滑良好。保持限速器張緊裝置正常 工作，斷繩安全開(kāi)關(guān)的可靠性。7.10 安全觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5 牛頓。電梯故障停止運(yùn)行時(shí)，在轎箱內(nèi)能用手

52、將門(mén)撥開(kāi)，其撥力應(yīng)在200 300 牛頓范圍內(nèi)。7.11 轎箱門(mén)完全關(guān)閉，安全開(kāi)關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門(mén)刀對(duì)廳門(mén)地砍間隙為 5 8 毫米。轎箱地砍對(duì)門(mén)廳地砍間隙應(yīng)為25 毫米。門(mén)廳鎖嚙合應(yīng)不小于 7 毫米。層門(mén)外面不允許能用手把門(mén)鈸開(kāi)。門(mén)扇下端距地砍應(yīng)為 5 8 毫米。門(mén)垂直誤差不大于 0.5 毫米。7.12 門(mén)導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動(dòng)潤(rùn)滑良好。無(wú)銹 蝕。門(mén)廳鎖嚙合應(yīng)不小于 7 毫米。7.13 轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無(wú)雜物，無(wú)油污，無(wú)積水。設(shè)備無(wú) 灰塵。7.14 轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)靴。（ 1 ）導(dǎo)軌自動(dòng)潤(rùn)滑裝置的儲(chǔ)油盒油位，應(yīng)保持最低要求油位以上。（ 2 ）檢查滑動(dòng)導(dǎo)靴

53、的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1 毫米。間隙應(yīng)均勻。（ 3 ）導(dǎo)軌工作面要求光滑、無(wú)劃痕、無(wú)損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固， 無(wú)松動(dòng)，無(wú)銹蝕。7.15 緩沖器（ 1 ）油壓緩沖器用油凝固點(diǎn)應(yīng)在負(fù)10 度以下。油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。（ 2 ）緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無(wú)泄漏，無(wú)銹蝕。（ 3 ）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時(shí)間應(yīng)小于 90秒。7.16 安全鉗（ 1 ）傳動(dòng)杠桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤(rùn)滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基 潤(rùn)滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏可靠。（ 2 ）安全鉗楔塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為4 毫米左右。7.17 鋼絲繩（ 1 ）轎箱和對(duì)重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻。（

54、2 ）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò) 32 根。（ 3 ）斷絲集中在 1 或 2 個(gè)繩股中， 在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過(guò) 16 根。（ 4 ）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小 于原直徑 90% 。7.18 補(bǔ)償裝置 補(bǔ)償鏈在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無(wú)折斷，無(wú)嚴(yán)重磨損。7.19 電梯電氣部分：（ 1 ）繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合，無(wú)積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P(pán)、各種開(kāi)關(guān)、 按鈕、蜂鳴器，電鈴，對(duì)講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠， 接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無(wú)誤。（ 2 ）接地電阻小于 4 歐。動(dòng)力線絕緣電阻大于 0

55、.5 兆歐。控制線絕緣電阻 大于 0.25 兆歐。7.20 盤(pán)車(chē)、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)志明顯。7.21 運(yùn)行出現(xiàn)故障后，救援人員應(yīng)在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。7.22 如果電梯由分承包方維護(hù)保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應(yīng)具有相應(yīng)的資 質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責(zé)任人每季度至少須向本部門(mén)負(fù)責(zé)人提交對(duì)分承包方 維修保養(yǎng)工作的評(píng)估報(bào)告一次，并存檔。7.23 電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無(wú)手印、污跡、各類(lèi)標(biāo)識(shí)齊全。 運(yùn)行無(wú)異常聲響。7.24 電梯機(jī)房：溫度保持在0 40 度之間，電梯盤(pán)車(chē)操作作業(yè)指導(dǎo)書(shū)清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機(jī)無(wú)油污、無(wú)灰塵。7.25 管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí)，檢查

56、記錄完整。8. 采暖及空調(diào)系統(tǒng)8.1 采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在 規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門(mén)無(wú)泄 漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16 攝氏度。8.2 燃油鍋爐要求：8.2.1 鍋爐的進(jìn)水必須經(jīng)過(guò)水處理，并對(duì)進(jìn)水質(zhì)量定期進(jìn)行檢測(cè)。8.2.2 流量開(kāi)關(guān)（或其他流量傳感器）動(dòng)作要靈敏可靠，動(dòng)作選擇性要符合 鍋爐安全流量要求。（安全保護(hù)功能）8.2.3 鍋爐排煙道要通暢， 鍋爐運(yùn)行時(shí)燃燒室內(nèi)應(yīng)保持0 20 毫米水柱微負(fù)壓狀態(tài)。8.2.4 正常狀態(tài)下燃燒器自動(dòng)一次啟動(dòng)成功率 95% 98% 。第一次自動(dòng)點(diǎn)火 不成功要查明原因，第二次自動(dòng)點(diǎn)火需有 3 分鐘以上的安全排風(fēng)延時(shí)。8.2.5 火焰?zhèn)鞲衅鲗?duì)明火有信號(hào)輸出、高壓點(diǎn)火變壓器電壓 5000 10000V ， 點(diǎn)火電極絕緣不漏電。間距3 5MM 。燃油泵輸出壓力達(dá)到額定值10