萬(wàn)錦星城小區(qū)項(xiàng)目招聘物業(yè)管理公司招標(biāo)書剖析

1、物業(yè)（服務(wù)）招標(biāo)書一、綜合說(shuō)明：（一）項(xiàng)目名稱：萬(wàn)錦星城A 區(qū)物業(yè)管理服務(wù)（二）招標(biāo)單位：黃驊華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）建設(shè)單位：黃驊華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四）招標(biāo)方式：邀請(qǐng)招標(biāo)（或競(jìng)爭(zhēng)性談判）二、物業(yè)概況：物業(yè)基本情況 :物業(yè)名稱：黃驊市萬(wàn)錦新城A 區(qū)；物業(yè)類型：商業(yè)、住宅；座落位置 黃驊市神華大街與學(xué)院路交匯處；物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：關(guān)帝廟地塊；南至：學(xué)院路；西至：神華大街；北至 :萬(wàn)錦新城 B 區(qū)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地： 50107 2、總建筑面積： 123722.523、計(jì)容建筑面積：其中：住宅： 86685.86 商業(yè)： 16586 公共用房： 538 底層雜物間（車

2、庫(kù)） ：5025.32 （面積半算）4、不記容面積： 17400 其中：地下車位面積：17000 地下室設(shè)備用房：400 5、建筑占地面積：11587 其中：住宅占地面積：8883 商業(yè)占地面積： 2569 公共用房占地面積：135 6、容積率： 2.037、建筑密度： 23.1%8、綠地率： 30%9、居住戶數(shù)： 68610 、居住人口： 240111 、地下車位：約580 個(gè)三、管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)管理內(nèi)容1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和

3、管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理；9、投標(biāo)方應(yīng)提供如下服務(wù)：（1）為了后期物業(yè)服務(wù)的方便性、實(shí)用性，因地制宜地對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)處提出合理性和建設(shè)性的意見；（2）對(duì)物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)與安裝提出合理化的建議；（3）根據(jù)投標(biāo)方要求交房前組織由專業(yè)的物業(yè)管理人員組成的驗(yàn)收小組與甲方就驗(yàn)收房屋進(jìn)行協(xié)商，交接相關(guān)資料，作好交房準(zhǔn)備工作。為業(yè)主辦理入住手續(xù)，做好與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的所有工作。（4）按住宅質(zhì)量保證書的規(guī)定，配合提供保修服務(wù)。（5）代收代繳收費(fèi)服務(wù)等。（二）前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（ 1）

4、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（ 2）根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。（ 3）每日巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、 樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（ 4）按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查

5、1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（ 5）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（ 6）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（1）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。（ 2）建立共用設(shè)施設(shè)備檔案 （設(shè)備臺(tái)帳） ，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、 檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（ 3）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)

6、人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。（ 4）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。（ 5）載人電梯 24 小時(shí)正常運(yùn)行。（ 6）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。（ 7）設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。（ 8）小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。（ 9）路燈、樓道燈完好率不低于 95% 。（ 10 ）容易危及人身安全的設(shè)

7、施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通（ 1）高層按層、 多層按幢設(shè)置垃圾桶， 每日清運(yùn) 2 次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。（2）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2 次。（3）小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2 次；電梯廳、樓道每日清掃2 次，每周拖洗1 次；一層共用大廳每日拖洗1 次；樓梯扶手每日擦洗1 次；共用部位玻璃每周清潔1 次；路燈、樓道燈每月清潔1 次。及時(shí)清除道路積水、積雪。（4）共用雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每月檢查1 次，視檢查情況及時(shí)清掏

8、；化糞池每月檢查 1 次，每半年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。（5）二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（6）根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理（ 1）有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。（ 2） 草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。（ 3）花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。（ 4）定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（ 5）定期噴灑藥

9、物，預(yù)防病蟲害。5、車輛停放管理（ 1）有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停（存）車管理制度。（ 2） 引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車輛有序通行。（ 3）主要道路及停車場(chǎng)有交通標(biāo)志。（ 4）小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記。（ 5）機(jī)動(dòng)車停放有序， 24 小時(shí)有專人巡視。（ 6）定期存放的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。（ 7） 地下停車場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類指示標(biāo)識(shí)清晰。（ 8）交通設(shè)施（道閘、擋車器材、交通標(biāo)識(shí)）能正常使用。6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理（ 1）保安人員著裝統(tǒng)一、整齊待人要文明禮貌、熱情。（ 2）小區(qū)主出入口 24 小時(shí)站崗值勤。（ 3）對(duì)重

10、點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1 小時(shí)至少巡查 1 次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控。（ 4）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、 卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、 停放。（ 5）門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來(lái)訪客人要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。（ 6）小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通。（ 7）對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（ 8）充分發(fā)揮小區(qū) 24 小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、 TV 分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口

11、電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。（ 9）做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。（ 10 ）建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。（ 11 ）配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。（ 12 ）車輛收發(fā)卡并由保安員專人指揮進(jìn)入地下車庫(kù)和停車場(chǎng)，外來(lái)車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動(dòng)車派專人管理。（ 13 ）加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。7、裝飾裝修管理服務(wù)（ 1）按照有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。（ 2）受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使

12、用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。（ 3）裝修期間，每天巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為，及時(shí)勸阻，對(duì)拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門。（ 4）裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門。（ 5）指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢。8、物業(yè)檔案資料管理（ 1）有檔案管理制度（ 2）資料檔案保管完善，隨時(shí)可以調(diào)閱9、其他服務(wù)四、物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)及最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、投標(biāo)方按一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。2、在合同期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：（1）住宅、獨(dú)立商

13、鋪按建筑面積1 元/月；儲(chǔ)藏間按建筑面積 0.5元 /月。（2）地下固定車位管理及運(yùn)行費(fèi)為50 元/位.月。（3）車位停放費(fèi)、臨時(shí)訪客停車費(fèi)中標(biāo)方可按有關(guān)規(guī)定及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（4）其他有償服務(wù)費(fèi)用可按有關(guān)規(guī)定及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由投標(biāo)單位中標(biāo)后到物價(jià)局等相關(guān)部門進(jìn)行備案五、投標(biāo)人的資格條件具備三級(jí)（含三級(jí)）以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。六、承包期： 壹年七、投標(biāo)須知 ：1、由投標(biāo)方根據(jù)招標(biāo)方要求作出具體詳實(shí)的投標(biāo)方案。要求有：詳細(xì)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、系統(tǒng)的工作制度和管理制度、清晰的崗位責(zé)任制度、三防措施、投訴制度等管理內(nèi)容。2、投標(biāo)人依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)列出擬在本小區(qū)物業(yè)管理人員組織架構(gòu)

14、及各種崗位（含樓管、保安、保潔、水暖工、電工、土建工及管理層）的人員具體數(shù)量；物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，主持單個(gè)項(xiàng)目建筑面積為10 萬(wàn)平方米以上小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作； 80% 以上物業(yè)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。3、投標(biāo)單位所編標(biāo)書一式貳份（正本一份、副本一份）。4、投標(biāo)單位可向招標(biāo)單位索取招標(biāo)文件及圖紙。5、投標(biāo)單位要自行檢查所收（發(fā)）招標(biāo)文件是否齊全，若有遺漏要立即告知招標(biāo)單位補(bǔ)正。6、招標(biāo)單位發(fā)出的招標(biāo)文件，若有改動(dòng)，將以書面方式及時(shí)通知投標(biāo)單位，任何口頭答復(fù)、通知無(wú)效。7、投標(biāo)單位編寫的標(biāo)書內(nèi)容如有涂改，不詳和無(wú)公章或法人印章者無(wú)效。8、開標(biāo)時(shí)，投標(biāo)單位所宣讀的標(biāo)

15、函內(nèi)容，正副本必須一致，不一致時(shí)，以正本為準(zhǔn)。9、投標(biāo)單位應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，要對(duì)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的地理位置、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)地上和地下影響物業(yè)管理因素以及困難條件進(jìn)行周密的勘察和研究，作出自己的判斷，中標(biāo)后簽訂合同時(shí)和物業(yè)管理過(guò)程中，投標(biāo)單位不得以不完全了解現(xiàn)場(chǎng)情況為由，提出任何形式的增加物業(yè)經(jīng)費(fèi)或索賠的要求。八、招標(biāo)日程安排：由招標(biāo)方另行通知。九、招標(biāo)要求 ：1、投標(biāo)方中標(biāo)后，承包期內(nèi)不得以任何形式和理由轉(zhuǎn)包。2、投標(biāo)單位向甲方做出的優(yōu)惠承諾，由投標(biāo)單位自己決定。3、承包期按壹年簽定，服務(wù)良好的中標(biāo)單位可續(xù)簽合同。承包單位必須向我公司交納履約保證金為人民幣壹拾萬(wàn)元整。承包期滿后，無(wú)違約者無(wú)息退還履約保證金。4、中標(biāo)單位須按國(guó)家規(guī)定為在萬(wàn)錦星城A 區(qū)服務(wù)的從業(yè)人員足額繳納全部社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)；十、資格證明文件：投標(biāo)單位投標(biāo)時(shí)，需提供有效資質(zhì)證件（提供原件，復(fù)印件無(wú)效），不要封在投標(biāo)文件內(nèi)，隨身攜帶，以便現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證。1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）2、物業(yè)資質(zhì)證（副本）3、法人委托書（簽字蓋章）4、身份證（原件）十一、招標(biāo)文件 ：招標(biāo)書一份。